KİRA SÖZLEŞMESİ NEDİR?
Türk Borçlar Kanunu madde 299’a göre kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.
Borçlar hukukunda kira sözleşmesi; kiraya veren konut/işyeri sahibinin kira konusu olan şeyin kullanımı kiracıya bırakmayı, kiracının da bunun karşılığında kira bedelini ödemeyi kabul ettiği tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir.
Kira sözleşmesinin gerçekleşmesi için işbu sözleşmenin uygun şartlar altında hazırlanıp kabul edilmesi gerekmektedir. Örneğin; kira sözleşmesinin hazırlanması ve imzalanması aşamasında kabulde yanılma, hata, aldatma, korkutma hallerinin varlığı sözleşmenin geçersizliğini doğuracaktır.
Kira sözleşmesinin önemini vurgulamak gerekirse; kiraya veren tarafın kiralananı kiracıya kullanması veya kullanmayla beraber aynı zamanda ondan yararlanılmasını sağlayan, bununla birlikte kiracının da kiraya verene karşı kira bedelini kira sözleşmesinde kararlaştırılan tarihte ödemeyi taahhüt etmesidir. Kira sözleşmesi iki tarafın da sözleşmenin esaslı unsurlarında anlaşmaya varılarak kurulan rızai bir sözleşme niteliğindedir. Kira sözleşmesinin kurulması ile birlikte kiracı sadece kiraladığı taşınmazı kullanma hakkına sahiptir. Kira sözleşmesi ile beraber kiracı taşınmaz üzerinde ayni hak ya da taşınmazın devri hakkını elde edemeyecektir. Fakat önemle belirtmek gerekir ki; kiracı kiraya veren ile yaptığı kira sözleşmesini tapuya şerh ettirerek üçüncü kişilere karşı kiraladığı taşınmaz üzerinde satış ya da kiralama işlemlerinin yapılma ihtimallerine binaen kendisini koruyabilecektir.
KİRA KONTRATI İLE KİRA SÖZLEŞMESİ AYNI ŞEYLER MİDİR?
Evet, kira kontratı ve kira sözleşmesi genellikle aynı anlamı taşıyan terimlerdir. Her ikisi de kiracı ile ev sahibi (veya mal sahibi) arasında yapılan bir anlaşmayı ifade eder. Bu anlaşma, bir mülkün kiralanmasıyla ilgili detayları ve tarafların hak ve yükümlülüklerini belirler.
Kira kontratı veya kira sözleşmesi genellikle aynı belgeyi ifade eder ve kiracı ve mal sahibi arasında karşılıklı anlaşmanın bir kanıtı olarak kullanılır. Sözleşme süresi, kira bedeli, ödeme koşulları, mülkün kullanımıyla ilgili kurallar ve diğer önemli detaylar gibi konuları içerebilir.
Ancak, terimler bölgesel veya hukuki farklılıklardan dolayı değişiklik gösterebilir. Bazı yerlerde "kira kontratı" terimi daha yaygınken, diğer yerlerde "kira sözleşmesi" terimi daha çok kullanılabilir. Yani, terimler arasında farklılık olabilir, ancak temelde aynı anlama gelirler: kiracı ve mal sahibi arasında yapılan yazılı anlaşmayı ifade ederler.
KİRA SÖZLEŞMESİ NASIL HAZIRLANIR?
Kira sözleşmesi hazırlanırken aşağıdaki adımları takip edebilirsiniz:
Tarafların bilgilerini belirleyin: Sözleşmede, kiracının ve mal sahibinin (ev sahibi) adı, iletişim bilgileri ve adresleri gibi temel bilgileri yer almalıdır.
Kiralanan mülkün detaylarını belirleyin: Sözleşmede, kiraya verilen mülkün adresi, türü (ev, daire, iş yeri vb.), büyüklüğü, oda sayısı ve diğer özellikleri gibi detaylar yer almalıdır.
Sözleşme süresini belirleyin: Kiralama süresini (yıllık, aylık veya belirli bir tarih aralığı olarak) belirleyin. Ayrıca sözleşmenin ne zaman başlayacağını ve sona ereceğini belirtin.
Kira bedelini ve ödeme koşullarını belirleyin: Kiracının ödemeyi taahhüt ettiği kira bedelini, ödeme periyodunu (aylık, üç aylık vb.), ödeme yöntemini ve kira artışlarıyla ilgili detayları belirleyin.
Depozito ve diğer masrafları belirleyin: Depozito miktarını ve geri ödeme koşullarını belirleyin. Ayrıca kiracının diğer masraflardan (elektrik, su, ısıtma, internet vb.) kimin sorumlu olduğunu açıklayın.
Kullanım kurallarını belirleyin: Kiralanan mülkün nasıl kullanılacağıyla ilgili kuralları belirleyin. Örneğin, sigara içmek, evcil hayvan beslemek veya tadilat yapmak gibi konuları ele alın.
Bakım ve onarım sorumluluklarını belirleyin: Kiracının hangi bakım ve onarım işlerinden sorumlu olduğunu, mal sahibinin hangi işleri üstleneceğini belirleyin. Örneğin, küçük tamiratlar kiracıya ait olabilirken, büyük onarımlar mal sahibinin sorumluluğunda olabilir.
Sözleşmenin sona ermesi ve iptal koşullarını belirleyin: Sözleşmenin ne şekilde sona ereceğini, erken iptal durumunda tarafların hak ve yükümlülüklerini belirtin. Örneğin, erken ayrılma durumunda depozitonun ne kadarının geri ödeneceği gibi konuları ele alın.
İmzaları ve tarihleri ekleyin: Tarafların sözleşmeyi imzalayacağı ve tarihini belirleyin. Her iki tarafın da kopyalarını saklamayı unutmayın.
Bu adımları izleyerek kira sözleşmesini hazırlayabilirsiniz. Ancak Türk Borçlar Kanunu’nda yer alan düzenlemeleri dikkate almanız önemlidir. Bu nedenle, kira sözleşmesini hazırlarken kira hukukunda uzman bir avukattan destek almak akıllıca olacaktır.
KİRA SÖZLEŞMESİ YAPMAK ZORUNLU MUDUR?
Kira kontratı yapmak, genellikle kiracı ve mal sahibi arasında anlaşmanın yazılı bir kanıtını oluşturmak ve tarafların haklarını ve yükümlülüklerini belirlemek için önemli bir adımdır. Ancak, kira kontratı yapmak zorunlu olup olmadığı, yargı yetkisi altında değişebilir. Bu nedenle, yerel hukuk kurallarını ve düzenlemeleri dikkate almanız önemlidir.
Bazı ülkelerde veya bölgelerde, belirli türden kira sözleşmelerinin yazılı olarak yapılması yasal olarak zorunlu olabilir. Bu durumda, sözleşmenin yazılı olarak düzenlenmesi gerekmektedir ve aksi takdirde hukuki koruma sağlanmayabilir. Ayrıca, sözleşmenin belirli bilgileri içermesi veya belirli hükümleri yerine getirmesi gerekebilir.
Yine de, bazı durumlarda sözlü bir anlaşma da geçerli olabilir. Bununla birlikte, sözlü anlaşmalar genellikle daha az güvenilir olabilir ve uyuşmazlık durumunda kanıt sunmak zor olabilir.
Özet olarak, kira kontratı yapmak genellikle önerilen bir uygulamadır ve taraflar arasında netlik ve koruma sağlar. Ancak, yapılması zorunlu olup olmadığı yerel hukuk kurallarına bağlıdır. Dolayısıyla, konuya ilişkin yerel yasalara ve düzenlemelere danışmanız önemlidir.
KİRA SÖZLEŞMESİ HAZIRLARKEN BUNLARA DİKKAT EDİN!
Kiralayan Adı Soyadı T.C. Kimlik Numarası Adresi
Kiracı Adı Soyadı T.C. Kimlik Numarası Adresi
Kefil Adı Soyadı T.C. Kimlik Numarası Adresi
Kiralanan Yerin Adresi
Kira Başlangıç Tarihi
Kira Bitiş Tarihi
Aylık Kira Bedeli (Rakamla ve yazıyla)
Yıllık Kira Bedeli (Rakamla ve yazıyla)
Kira Artış Oranı
Ödeme Süresi
Feshi İhbar Süresi
Kiralanan Yerin Ne İçin Kullanılacağı
Kiralanan Yer ile Beraber Teslim Alınan Demirbaşlar
Kira Sözleşmesi Özel Şartları
Mecurun Durumu
Kira Başlangıcı, Müddeti, Depozito Bedeli
Kira Miktarı ve Ödeme Şekli
Kira Harici Gider ve Ödemeler
Devir, Temlik ve Alt Kira
Sözleşmenin Feshi
Tebligat Adresi
Mücbir Sebep
Yetkili Mahkeme
Yürürlük
Tahliye Taahhütnamesi
KİRA SÖZLEŞMESİ OLMAYAN KİRACININ HAKLARI VAR MIDIR?
Kira kontratı olmayan bir kiracının, hukuki açıdan sınırlı hakları olabilir. Bununla birlikte, bu haklar genellikle yerel yasalara ve düzenlemelere, kiracının durumuna ve diğer faktörlere bağlı olarak değişir. Aşağıda genel olarak kabul gören bazı prensipleri bulabilirsiniz:
Kira bedeli ödemesi: Kiracı, kira bedelini anlaştığı şekilde ödemekle yükümlüdür. Kiracının, kira kontratı olmasa bile kira bedelini düzenli olarak ödeme sorumluluğu vardır.
Barınma hakkı: Kiracının konutun huzurlu bir şekilde kullanma hakkı vardır. Mal sahibi, kiracının barınma hakkını ihlal edemez veya keyfi şekilde evden çıkarmaz.
Temiz ve sağlıklı bir yaşam alanı: Kiracı, konutun temiz ve sağlıklı bir yaşam alanı olarak sunulmasını talep edebilir. Mal sahibi, önemli bakım ve onarımları yerine getirmekle yükümlüdür.
Yasal düzenlemeler: Yerel yasalar, kira ilişkisindeki haklar ve yükümlülükler konusunda belirli hükümler içerebilir. Bu hükümler, kiracıların bazı korumalar sağlar ve bazı durumlarda kira kontratı olmasa bile uygulanabilir olabilir.
Önemli bir nokta, kira kontratı olmaması durumunda taraflar arasındaki anlaşmazlıkların çözümünün daha karmaşık olabileceğidir. Kiracılar, sözlü veya yazılı kanıtlarla desteklenen anlaşmazlıklarını çözmek için yerel hukuki yolları aramalıdır.
Ancak, kira kontratının olmaması, taraflar arasında karşılıklı hak ve yükümlülüklerin belirlenmediği ve uyuşmazlık durumunda daha fazla belirsizlik yarattığı anlamına gelir. Bu nedenle, kiracıların kira kontratı yapmaları ve ilişkilerini yazılı olarak düzenlemeleri genellikle tavsiye edilir.
KİRA SÖZLEŞMESİ KAÇ YIL GEÇERLİDİR?
Kira kontratının süresi, kiracı ve mal sahibi arasında anlaşmaya bağlı olarak değişebilir. Kira kontratı genellikle bir yıllık bir süre için yapılır, ancak daha kısa veya daha uzun süreler de olabilir. İşte bazı yaygın kira kontratı süreleri:
Yıllık kira kontratı: Bir yıllık kira kontratı, en yaygın olarak kullanılan süredir. Kiracı ve mal sahibi, belirli bir yıl boyunca kiralama şartlarını kabul eder. Bu tür bir kontrat, genellikle otomatik olarak yenilenebilir veya taraflar arasında yeniden müzakere edilmesi gerekebilir.
Aylık kira kontratı: Aylık kira kontratı, her ay için geçerli olan bir sözleşmedir. Taraflar her ayın sonunda kontratı yenileme veya sonlandırma seçeneğine sahiptir. Bu tür kontratlar daha esneklik sağlar, ancak tarafların daha sık sözleşme değişikliklerine uyum sağlaması gerekebilir.
Belirli süreli kira kontratı: Taraflar arasında belirli bir süreyi kapsayan kira kontratı da yapılabilir. Örneğin, iki yıllık veya üç yıllık bir kira kontratı yapılabilir. Bu tür kontratlar, belirli bir süre için tarafların haklarını ve yükümlülüklerini belirler.
Kira kontratı süresi, tarafların tercihlerine ve yerel yasal düzenlemelere bağlı olarak değişebilir. Bazı bölgelerde kira kontratının belirli bir süreden daha uzun olması durumunda ek hukuki düzenlemeler gerekebilir.
Taraflar arasında kira kontratı süresi konusunda anlaşma sağlanırken, sözleşme sonunda nasıl bir sonlanma veya yenileme süreci izleneceğini de belirlemek önemlidir.
NOTERDE YAPILMAYAN KİRA SÖZLEŞMESİ GEÇERSİZ MİDİR?
Noterde yapılması gereken bir kira sözleşmesi, hukuki geçerlilik açısından zorunlu değildir. Bir kira sözleşmesinin geçerli olması için, noterde onaylanması zorunlu bir adım değildir.
Kira sözleşmesi, yazılı olarak hazırlanabilir ve taraflar tarafından imzalanabilir. Bu sözleşme, taraflar arasında karşılıklı anlaşmayı belgelemek ve hak ve yükümlülükleri belirlemek için yeterli olabilir.
Ancak, bazı durumlarda noter onayı, sözleşmenin hukuki güvenilirliğini artırabilir. Noter huzurunda yapılan kira sözleşmesi, tarafların kimliklerini doğrulama, imzaları onaylama ve belgenin sahte olmadığını teyit etme gibi avantajlar sağlar. Bu nedenle, bazı ülkelerde veya durumlarda noter onayı gereklilik haline getirilebilir.
Yine de, noter onayı olmayan bir kira sözleşmesi hukuki açıdan geçersiz olmaz. Taraflar arasında yapılan yazılı anlaşma, kanıt olarak kullanılabilir ve uyuşmazlık durumunda mahkemede delil olarak kabul edilebilir. Ancak, her ülkenin ve bölgenin hukuki düzenlemeleri farklı olabileceğinden, yerel yasalara danışmanızda fayda vardır.
1 YILLIK KİRA SÖZLEŞMESİ BİTİNCE EV SAHİBİ KİRACIYI ÇIKARTABİLİR Mİ?
1 yıllık bir kira sözleşmesi sona erdiğinde, ev sahibi kiracıyı çıkaramaz. Kiracının oturduğu mülkü terk etmesi için, kiracıya önceden bildirim yapılması ve sözleşmenin sona erdiği tarihten sonra kiracının çıkması için makul bir süre verilmesi gerekmektedir.
Bir kira sözleşmesi sona erdiğinde, taraflar arasındaki ilişki genellikle sözleşmenin yenilenmesi veya sona ermesiyle ilgili yeni bir anlaşma yapmak için yeniden müzakere edilir. Kiracı, sözleşme süresinin sonunda ayrılmak istemiyorsa, ev sahibi kiracıya kira sözleşmesini yenilemek veya yeni bir anlaşma yapmak için teklifte bulunabilir. Ancak, kiracı, sözleşme süresi sona erdikten sonra da kalmak istemiyorsa, ev sahibi kiracıyı çıkarmak için hukuki süreci takip etmelidir.
Kiracıyı çıkarmak için, ev sahibi yerel yasalara ve düzenlemelere uygun olarak tahliye sürecini başlatmalıdır. Bu süreç, kiracıya resmi bir tahliye bildirimi gönderilmesini ve mahkemeye başvurarak tahliye emri alınmasını içerebilir. Tahliye işlemleri, ülkeden ülkeye ve hatta bölgeler arasında bile değişebilir, bu nedenle yerel yasaları ve hukuki süreci anlamak önemlidir.
Sonuç olarak, 1 yıllık kira sözleşmesinin sona ermesi, ev sahibinin kiracıyı otomatik olarak çıkaramayacağı anlamına gelir. Ev sahibi, hukuki süreci takip ederek kiracıyı çıkarmak için yerel yasalara uygun şekilde hareket etmelidir.
EV SAHİBİ KİRAYA NE KADAR ZAM YAPMA HAKKINA SAHİPTİR?
Ev sahibinin ne kadar zam yapma hakkına sahip olduğu, ülkeden ülkeye ve yerel yasalara göre değişir. Genel olarak, ev sahibinin kira süresi boyunca düzenli aralıklarla kira bedelini artırma yetkisi vardır. Ancak, bu artışlar genellikle yerel yasalar tarafından belirlenen sınırlamalara tabidir.
Kira bedelindeki zam hakkı, genellikle aşağıdaki faktörlere bağlı olarak düzenlenir:
Yerel yasalar: Kiralarda kira artışlarını düzenleyen yerel yasalar ve düzenlemeler vardır. Bu yasalara göre, ev sahibinin ne kadar zam yapabileceği ve zam süreci belirlenebilir. Bazı yerlerde, belirli bir yüzde oranında sınırlamalar olabilir.
Kira sözleşmesi: Ev sahibi, kira sözleşmesinde kira artışlarını belirleyebilir. Sözleşme, kira artışının ne zaman ve nasıl uygulanacağını belirleyebilir. Uygulamada kira sözleşmelerinde TEFE TÜFE oranında zam yapılacağı yönünde anlaşma yapılmaktadır. Kiracı, sözleşmeyi imzalarken bu koşulları kabul eder.
Piyasa koşulları: Ev sahibi, piyasa koşullarını göz önünde bulundurarak ve bölgedeki kiralama taleplerine bağlı olarak kira bedelinde artış yapabilir. Eğer kiralama pazarı talep fazlası veya arz kısıtlıysa, ev sahibinin kira bedelini artırma şansı daha yüksek olabilir.
Bununla birlikte, ev sahibi, kira bedelini keyfi olarak ve herhangi bir sınırlama olmadan artıramaz. Yerel yasalar ve kira sözleşmesi, kira artışlarını düzenlemekte ve belirli sınırlamalar getirmektedir. Bu sınırlamalara uymak, ev sahibinin yasalara uygun şekilde kira bedelinde artış yapmasını sağlar.
Kira sözleşmesi, hem kiracı hem de ev sahibi için önemli bir belgedir ve kira ilişkisinin düzenlenmesi için kritik bir öneme sahiptir. İşte kira sözleşmesinin neden önemli olduğunu açıklayan bazı faktörler:
Tarafların haklarını ve yükümlülüklerini belirler: Kira sözleşmesi, kiracı ve ev sahibi arasında karşılıklı hak ve yükümlülükleri belirler. Örneğin, kira bedeli, ödeme koşulları, depozito miktarı, bakım ve onarım sorumlulukları gibi konular sözleşmede netleştirilir. Bu, her iki tarafın da sözleşmeye uygun davranmasını sağlar ve anlaşmazlık durumunda hakemlik yapabilir.
Hukuki koruma sağlar: Kira sözleşmesi, tarafların hukuki koruma sağlamak için kanıt sunmasını sağlar. Yazılı bir sözleşme, tarafların anlaşmazlık durumunda mahkemede delil sunmasına yardımcı olur. Sözleşme, taraflar arasındaki anlaşmanın somut bir kanıtıdır ve yasal olarak tanınır.
Belirsizlikleri azaltır: Sözleşme, kira ilişkisinin koşullarını netleştirir ve belirsizlikleri azaltır. Kiracı ve ev sahibi, sözleşmede yer alan şartlara uygun davranarak kira süresi boyunca beklentilerini bilir ve sorunları önleyebilir.
Uyuşmazlık çözümünde yardımcı olur: Kira sözleşmesi, uyuşmazlıkların çözümünde rehberlik sağlar. Taraflar, sözleşmede belirlenen şartlara uygun hareket etmeyen tarafın ihlalleri durumunda ne yapacaklarını bilirler. Ayrıca, sözleşmede belirtilen uyuşmazlık çözüm mekanizmaları, tarafların sorunları çözmede adım atmalarını sağlar.
Yasal gereklilik olabilir: Bazı bölgelerde, belirli türden kira sözleşmeleri yapılması yasal olarak zorunlu olabilir. Bu durumda, sözleşme eksik olması, yasal korumayı ve hakları etkileyebilir.
Sonuç olarak, kira sözleşmesi, kiracı ve ev sahibi arasındaki kira ilişkisini düzenlemek ve tarafların haklarını ve yükümlülüklerini belirlemek için önemlidir. Yazılı bir sözleşme, taraflara hukuki koruma sağlar, belirsizlikleri azaltır ve uyuşmazlık durumunda rehberlik eder. Dolayısıyla, kira sözleşmesi kira ilişkisindeki taraflar için önemli bir araçtır.
