Kira Sözleşmesi Nedir?
Türk Borçlar Kanunu’nun 299 maddesinde; kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşme olarak tanımlanmıştır. Kiralanan taşınmazın sahibi ile taşınmazı kiralayan kişi arasında imzalanmaktadır.
Kira Sözleşmesi Kaç Adet Doldurulmalıdır?
Kira sözleşmesi iki nüsha şeklinde hazırlanmalıdır. Kiracı ile kiraya veren her bir sayfanın altına imza atmak suretiyle bir imzalı nüshası kiracıda diğer imzalı nüshası ise ev sahibinde kalmalıdır.
Kira Sözleşmesi Nasıl Hazırlanır?
Kiracı ile kiraya veren kiralanacak olan taşınmazın detaylı bilgilerini yazarak mümkün ise noter ve kefil huzurunda kira sözleşmesini imzalamalıdırlar. Kira sözleşmesinin hazırlanırken dikkat edilmesi gereken maddeleri şu şekildedir;
Kiracının Adresi
Kira Sözleşmesinin Başlangıç Tarihi
Kira Sözleşmesinin Süresi
Yıllık Kira Bedeli
Aylık Kira Bedeli
Kira Bedelinin Ödeme Şekli
Kiralananı Kullanım Şekli
Kiralananın Durumu
Kiralanan ile Birlikte Teslim Edilen Demirbaşlar
İmza
Tarih
Kira Sözleşmesinde Yer Alması Gereken Maddeler Nelerdir?
Geçerli bir kira sözleşmesinin kurulabilmesi için birtakım şekil şartlarına uyulması gerekmektedir. Şayet kira sözleşmesinin geçerli olması ve bazı durumlarda iptal edilebilmesi için önemle uzman bir avukat eşliğinde, ilgili kanun hükümleri de sözleşmeye eklenerek düzenlenmesi oldukça önem arz eder. Kira sözleşmesinde olmazsa olmaz maddelerin eksikliği hem maddi hem de manevi olarak tarafların zarara uğramasına sebep olabilir. Kira sözleşmesinde mutlaka yer alması gereken maddeler şu şekildedir;
Daire
Mahalle ve adres bilgileri
Kiralanan Taşınmazın Cinsi
Kiraya Veren Kişinin Adı ve Soyadı
Kiraya Veren Kişini T.C. Kimlik Numarası
Kiraya Veren Kişinin Adres Bilgileri
Kiralayan Kişinin Adı ve Soyadı
Kiralayan Kişinin T.C. Kimlik Numarası
Kiralayan Kişinin Adres Bilgileri
Kira Sözleşmesinde Kefil Olacak Kişinin Adı Soyadı, Adresi ve TC Kimlik Numarası
Aile Üyeleri Arasında Kira Sözleşmesi Kaç Kişi İle Yapılmalıdır?
Kira sözleşmesi, kiraya ortak olacak kaç kişi var ise o kadar kişi üzerine yapılabilir. Kira sözleşmesi için olması gereken; 1 adet kiraya verecek kişi, 1 adet kiracı olacak olan kişidir. Ancak bir daireyi, bir iş yerini, herhangi bir mülkü; birden fazla kişi aralarında anlaşarak ortak kiralamak isteyebilmektedir. Bu gibi durumlarda kira sözleşmesi kiracı sayısı kadar olmaktadır. Fakat kira sözleşmesinin nüshası da kiracıların hepsine ve mülk sahibine birer tane verebilecek kadar olmalıdır. Dolayısı ile kira sözleşmesinin noterde hazırlanması sürecinde alınacak olan damga vergisi de birden fazla kiracı olduğu için artmaktadır.
Aileler kira sözleşmelerini 1 kişinin üzerinden yapmayı tercih etmektedir. Bunun için kira sözleşmesinde ismi bulunacak olan bir kişi ailenin kendisi tarafından belirlenir. Bu kişi ailenin aylık düzenli bir geliri olan ferdidir. Eğer birden fazla aylık düzenli geliri olan aile ferdi varsa kişiler kendi içlerinde bir karar verirler.
Kira Sözleşmesi Nasıl Fesih Edilir?
Kira sözleşmesi bitiş tarihi sözleşmede belirtilen tarihin sonudur. Eğer sözleşmede yıl yazılmadıysa, tarafların sözleşmeyi feshetmemesi ya da yenileme gibi herhangi bir işlem yapmaması durumunda sözleşme kendiliğinden 1 yıl daha uzar. Belirsiz süreli kira sözleşmeleri kiracı 10 yılı doldurduğunda ev sahibinin çıkarma talebi ile sona erebilir. Nitekim ev sahibi, 10 yıl boyunca aynı meskeni kullanan kiracısını neden göstermeksizin çıkarabilmektedir.
Kira Sözleşmesinin Bitişi
Kira sözleşmesinin feshi durumunun yanı sıra, kira sözleşmelerinde meydana gelen durumlar şunlardır:
•Süre belirtilmiş kira sözleşmesi, sürenin bitmesi ile fesih olur. Ancak herhangi bir işlem yapılmaksızın kiracı- mülk sahibi ilişkisi devam ettiriliyorsa, kira kontratı süresiz kontrata dönüşür.
•Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde taraflardan birinden gelen fesih talebi ile karşılaşılması durumunda, yasal fesih sürelerine ve fesih bildirim kurallarına uyulmalıdır. Sözleşmede ve kanunda belirtilen fesih dönem ve kurallarına uyulmaması durumda, bir sonra fesih döneminde uygulama geçerliliğini sağlar.
•Taraflardan birinin veya mülkün zarar görmesi durumunda acil fesih uygulanır.
Kira Sözleşmesinin Geçersiz Olması Ne Demektir?
Kira sözleşmesinin geçersiz olduğu durumlar ev sahibi ve kiracı tarafından farklıdır. Ev sahibi sözleşme imzalandıktan sonra sözleşmeye aykırı durumlar olmadığı sürece, anlaşmayı feshedemez. Ancak kiracı, kontrat süresinin bitmesinden 15 gün önce mal sahibine yazılı bir ihtar çekerek sözleşmeyi feshedebilir.
Kira Sözleşmesinin İptal Edilmesinin Şartları Nelerdir?
•Kira sözleşmesinin iptal edilebilmesi için ev sahibinin geçerli sebepleri olması gerekir. Geçerli sebebi olmayan ev sahibinin kontratı keyfi şekilde feshetmesi mümkün değildir.
•Kiracı ise evden çıkmak istediği ya da uygun olmayan kira artışlarında 15 gün önceden haber vermek koşulu ile sözleşmeyi feshedebilir.
Kira Sözleşmesinin Uzatılabilmesi İçin Gerekli Olan Şartlar Nelerdir?
Kira sözleşmesi; kira sözleşmesinin bitiminden bir ay öncesinde uzatılmayacağı taraflarca bildirilmediğinde kendiliğinden yenilenir ve uzar. Kira sözleşmeleri belirli süreli ve belirsiz süreli olmak üzere ikiye ayrılır.
Belirsiz süreli kira sözleşmeleri; belirlenen herhangi bir süresi olmadığı için kendiliğinden, otomatik, süresiz olarak yenilenir. Fakat belirli süreli kira sözleşmelerinin geçerli olduğu belirli bir aralık vardır. Belirli kira sözleşmesinin tarihi bittiğinde sözleşme otomatik olarak taraflarca feshedilmiş olunur ve yenilenebilmesi için tekrar kira sözleşmesi yapılması gerekir. Eğer taraflardan en az biri, tekrar kira sözleşmesini yenilemek istemiyor ise; kira sözleşmesinin bitiş tarihinden en az 1 ay önce bunu belirtmekle yükümlüdür.
Kira Sözleşmesinin Uzamayacağını En Az 1 Ay Önceden Bildirmeyen Kiracıya Ne Olur?
Eğer kiracı, kira sözleşmesinin yenilenmeyeceğini en az bir ay önceden bildirmez ise; kira sözleşmesi kendiliğinden yenilenir. Örneğin; kira sözleşmesinin biteceği gün evi boşaltacak olan bir kiracı; evi boşaltmadan 1 hafta öncesinde kira sözleşmesinin yenilenmeyeceğini ev sahibine söyler ise ev sahibi kira sözleşmesini yenileme hakkına sahiptir. Kiracısı sözleşmenin bittiği gün evini boşaltsa dahi kira talep edebilir.
Kira Sözleşmesinden Kaynaklı Davaları Bakmakla Görevli Olan Mahkeme Hangileridir?
Kira sözleşmesi mahkemesi Sulh Hukuk Mahkemesi olarak görevlendirilmiştir. Kira sözleşmesine dayanan tüm davalar ve bu davalar ile beraber açılacak olan tazminat davalarında da Sulh Mahkemesi görevlidir. Bunun yanı sıra kira sözleşmesi yetkili mahkeme ise kira alacağı miktarı ya da talep edilen tazminata göre belirlenmektedir. Özellikle tahliye davalarında, taşınmazın bulunduğu yerde dava açılması zorunlu değildir. Bu gibi durumlarda görevli olan mahkeme; taşınmaza ait olan sözleşmenin yapıldığı bölge ya da davalı olan tarafın ikametinin bulunduğu yerde olabilir.
Kiracının Tahliyesini Gerektiren Durumlar Nelerdir?
Kiracının tahliye edilmesi için icra ve ihtarname gibi birkaç yasal yol bulunmaktadır. Kiracının tahliye sebepleri ise:
Kiracının kira sözleşmesinde belirtilen süre aralıklarında kirayı ödememesi,
Kiranın geciktirilmesi,
Kiranın ödenmemesi,
Ev sahibinin bakmakla yükümlü olduğu kişilerin ya da kendisinin evde konaklamaya ihtiyacı olduğu durumlar,
Kiracının evi, sözleşmeye uygun şekilde kullanmaması durumlarında kiracının tahliyesi talep edilebilir.
Kira Tespit Davası Neden Açılır?
Kira tespit davası açma sebepleri hem iş yeri hem de konutlar için geçerli olup, senelik kira artışının adil artış bedelinin hesaplanması için açılmaktadır. Kira ve tahliye davası açma sebepleri:
•Eğer taraflar arasında kira artışının ÜFE oranlarına göre artacağına dair bir sözleşme imzalanmışsa, taraflar ÜFE oranlarını aşmayacak şekilde kira bedelini belirleyebilir.
•Ancak taraflar arasında herhangi bir artış durumundan bahsedilmemişse, mahkeme tarafından adil bir kira bedeli belirlenmesi için dava açılabilir.
•Kira tespit davasını hem kiracı hem de kiralayan açabilir.
Kira Sözleşmesinin Tapuya Şerhi Neden Yapılır?
Kira sözleşmesinin tapuya şerh edilme sebebi, uzun dönemli imzalanan sözleşmelerde kiracıyı korumaktır. Çünkü kira sözleşmesinin uzun olduğu durumlarda, mülkün satılması halinde yeni mülk sahibinin sözleşmeyi fesih edebilme ihtimali vardır. Bu durumun önüne geçmek için, sözleşme tapu kütüğünün şerhler bölümüne işlenir ve mülkün yeni bir kişiye satılması halinde sözleşme geçerli sayılır. Tapuya şerh edilen sözleşmelerde yeni mülk sahibinin sözleşmesi iptal etme hakkı bulunmaz. Bu işlem noter tarafından gerçekleştirilmektedir.
Kira Şerhi Damga Vergisi Oranı
Kira şerhinde damga vergisi, şerhin noterde gerçekleşmesi durumunda zorunlu hale geliyor. Damga vergisinin oranı, Damla Vergisi Kanunu’na göre belirleniyor. Damga vergisi, sözleşme süresine göre kira bedeli üzerinden binde 1,89 oranında alınmaktadır. Ayrıca, kira sözleşmelerinin tapuya şerh edilmesi halinde belli miktarda bir haç ödemesi yapılmaktadır. Kira şerhi tapu harç bedeli 2019 yılında binde 6,83 oranında alınır. Kira şerhinin yapılabilmesi için vesikalık fotoğraf, kira sözleşmesi ve nüfus cüzdanı ya da yerine geçen bir belge gerekmektedir.
Kiracı Kaç Kira Ödenmezse Tahliye Davası Açılır?
Kira ödenmemesi durumlarında kiracının tahliyesi; eğer kiracı kirasını bir sene içerisinde 2 defa ödememişse ve ev sahibi bunun için 2 defa yazılı olarak ihtarda bulunmuşsa, kiracıyı tahliye edebilir. 2 ihtardan sonra mal sahibi dilediği zaman kiracının tahliyesi için adım atabilir. Ancak bunun için ihtarnamenin noter aracılığı ile yapılması gerekmektedir. Kiracı kirayı ödemezse,
Eğer kiracı kirasını ödememişse mal sahibi ihtarname gönderir.
Bir sene içerisinde 2 defa ihtarname gönderilmişse, kiracının tahliyesi istenebilir.
Kiracının Tahliye Sebepleri Nelerdir?
Kiracının tahliye edildiği durumlar sözleşme kapsamının dışına çıkan ve kiracının, kiralayanın haklarını ihlal ettiği durumlardır. Bunun yanı sıra eğer kiralayan kişinin kiraladığı evde konaklama zorunluluğu ortaya çıkarsa, kiracının tahliyesi için talepte bulunabilir.
Keyfi ya da isteğe bağlı durumlarda kiracının yasal olarak tahliyesi mümkün değildir. Kiracı çıkartma koşulları yasal olarak belirlenmiştir. Yapılan kira sözleşmeleri hem kiracıyı hem de kiralayan kişiyi korur. Ancak bazı durumlarda kiracının tahliyesi yasal olarak mümkündür. Kiracı tahliye etmek isterse kiralayanın bir dava açması gerekir. Ancak bu dava yalnızca aşağıdaki durumlarda açılabilir. Bunlar:
Evini ya da işyerini kiralayan kiralayan; bakmakla yükümlü olduğu kişiler için ya da kendisinin konaklama ihtiyaçları sebebiyle tahliye isteyebilir. Ancak bu durumun geçerli olabilmesi için bir zorunluluk durumu ve ispat gerekmektedir.
Kiralanan yerin onarımı, imar amaçlı inşası ya da değiştirilmesi gerektiği durumlarda kiracının tahliyesi talep edilebilir.
Bu sebeplerin dışında eğer icra ya da kiranın ödenmeme durumları varsa açılacak olan dava farklıdır.
Kira Sözleşmesi Nasıl Yapılır?
kira sözleşmesi; kira sözleşmesinde imzası bulunan kişilerin bir araya gelmesi ile yapılır. Kira sözleşmesi malını kiraya verecek olan kişi ile kiracı arasında yapılır. Ev sahibinin talep etmesi durumunda kiracı kefil bulmak durumunda da kalır. Eğer kiracıdan kefil talep edilir ise kira kontratında kefilin de imzası olur ve kira sözleşmesi yapılırken kefil de olur. Bir mekan birden fazla kişiye kiraya verilecek olur ise; kira sözleşmesinde kiracı olarak birden fazla kişinin adı yer alır. Kira kontratı kira sözleşmesinde adı ve imzası olan her kişide 1 nüsha olacak şekilde hazırlanır.
Kira Sözleşmesinde Neler Yer Alır?
Kira sözleşmesinde; kiracının ve malını kiraya veren kişinin bilgileri, kiraya verilecek olan yerin bilgileri, kira sözleşmesi hakkında genel koşullar ve kira sözleşmesi için özel koşullar yer alır. Kiranın miktarı ve demirbaşların miktarı ilk sayfada yer alır. Kanunen kiracının uyması gereken koşullar genel koşullar kısmında yer alır. Ev sahibinin kiracıdan talep ettiği özel talepler ve banka hesap bilgisi özel koşullarda yer alır.
Kiracı Tahliyesi Nasıl Olur?
Kiracının tahliye edilmesi için bir senelik süreçte, ev sahibi tarafından 2 adet haklı ihtarname gönderilmiş olması gerekir. İhtarnamelerin noter aracılığı ile gönderilmesi gerekir. 2 haklı ihtardan sonra kiracı, borcunu ödese bile bir sene içerisinde tahliye için başvuru yapılabilir. Diğer yol ise icradır. Kirayı ödemeyen kiracı nasıl çıkarılır:
•İcra müdürlüklerine başvurarak kiracının çıkarılması için icra takibi başlatılabilir.
•İcra takibine bir hafta içinde itiraz edilmezse 30 gün içinde borcun temini için yasal işlem başlatılır. Bu süre zarfında kişinin evi boşaltması da gerekir.
•Noter aracılığı ile kiracıya ihtarname gönderilebilir.
Kira Sözleşmesi Hazırlanırken Nelere Dikkat Edilmelidir?
– Kiraya verenin mülk sahibi olduğuna ilişkin tapuyu ya da vekâleti görerek kontratı doldurun.
– Kontrata mülke ilişkin bilgiler olan adres, mülkün niteliği (ev, işyeri) gibi temel bilgileri yazın.
– Daha sonra kiraya veren ve kiracıya ilişkin kişisel bilgileri eksiksiz doldurun. T.C. kimlik bilgilerinin yazıldığından emin olun.
– Kiralayan ile anlaştığınız kira bedelini ve ödeme tarihlerini de yazın.
– Kira kontratında bulunan tarihlerin doğru olmasına dikkat edin.
– Kiralanan mülkün içindeki demirbaşlara ait bilgileri doldurun.
– Kira kontratını kefiller huzurunda imzalamanız çok daha sağlıklı olur. Kira kontratının bütün sayfalarında her iki tarafın imzaları mutlaka olmalı.
– Yine sözleşmeye, kira bedelinin yatırılacağı banka hesap bilgilerini ve ne şekilde yatırılacağını detaylı olarak yazın.
– Kira kontratında depozitonun içeriği ve hangi şartlarda iade edileceği açık bir şekilde belirtilmelidir.
– Eğer depozito verdiyseniz hangi tarihte ne kadar verdiğinizi ve hangi şartlarda geri alınacağını belirlemekte fayda vardır.
– Kira bedeli havale veya eft olarak gönderilecekse “2019 yılı Mart ayı kira bedeli” şeklinde bir açıklama ile göndermelisiniz.
– Kontratın bundan sonraki kısmı matbu şekilde yasal hükümlerle doludur. Burayı okuduktan sonra imza aşamasına geçebilirsiniz.
