Çok Gürültü Yapan Komşuya Karşı Yapılacak Hukuki Yaptırımlar Nelerdir?

Çok Gürültü Yapan Komşuya Karşı Yapılacak Hukuki Yaptırımlar Nelerdir?

Aynı apartman içinde yaşadığınız komşunuzun devamlı surette gürültü yapması ve bu gürültünün artık çekilemez duruma gelmedi halinde yapılacak birtakım hukuki başvurular mevcuttur. Bu gürültülere örnek olarak; klima gürültüsü, devamlı gelen misafir ve çocukların yaptığı gürültüler, elektrik süpürgesi sesinin yarattığı gürültü gösterile bilinir. İlk olarak yapılması gereken gürültü yapan komşunun uygun bir üslup ile sözlü bir şekilde uyarılması olmalıdır. Ancak uyarılarınız karşısında gürültülü davranış ve eylemlerine ısrarla devam eden komşunun, apartmanda alınan ortak karar ile seçilen apartmanın yöneticisine müdahale etmesi açısından bildirimde bulunulması gerekmektedir. Apartman yöneticisi apartman içerisinde diğer komşuların rahatsız olmasına sebep olan komşunun bu duruma son vermesini kendisinden sözlü olarak ikaz ederek istemelidir. Fakat tüm bu itirazlara rağmen komşunun kat mülkiyesinden doğan kurallara uymayarak gürültü yapmaya devam etmesi halinde noter kanalıyla yazılı olarak ihtarname göndermesi gerekmektedir. Eğer gürültü yapan komşu kiracı ise bu durumun önlenmesinin sağlanması için ev sahibi ile iletişime geçilmelidir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nda açıkça düzenlendiği üzere; aynı apartman veya site içerisinde yaşayan komşuların birbirlerini rahatsız etmemeleri gerekmektedir.

Kat Mülkiyeti Kanunu m.18; Malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler.

Gürültü yapan komşuya karşı Sulh Hukuk Mahkemesine başvurarak rahatsızlık yarattığı unsurların ispatlanması halinde tedbir kararı talebinde bulunabilir. Bu başvuruların avukat ile yapılması oldukça önemlidir. Sulh Hukuk Mahkemesine açılacak davada birtakım harç ve gider avansı masraflarının ödenmesi gerekmektedir.

Bir diğer hukuki prosedür ise; devamlı surette gürültü yapan komşuya karşı bulunduğunuz bölgedeki Cumhuriyet Başsavcılığı’na başvuru yapılarak hakkında suç duyurusunda bulunulmasıdır. Cumhuriyet Başsavcılığı’na yapılan başvuru akabinde savcılık delilleri toplayarak dava açılmasına karar verir ise iddianameyi hazırlar.

Kat Mülkiyeti Kanunu m.25 düzenlenen kat mülkiyetinin devri mecburiyeti uyarınca;

Kat maliklerinden biri bu kanuna göre kendisine düşen borçları ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale gelecek derece de ihlal ederse, onlar, o kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hâkimden isteyebilirler.

(Değişik ikinci fıkra: 14/11/2007-5711/12 md.) Bu gibi bir kat maliki hakkında, bağımsız bölümün mülkiyetinin hükme en yakın tarihteki değeri o kat malikine ödenerek bu mülkiyetin diğer kat maliklerine, arsa payları oranında devredilmesi için davanın açılması, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar vermesine bağlıdır. Bu karara rağmen kat maliklerinden bir kısmı bu davayı açmak istemezse, davayı öteki kat malikleri açar ve hâkim hüküm vermeden önce devir bedelinin ileride hak sahibine ödenmek üzere bankada üçer aylık vadeli hesaba yatırılması ve makbuzunun ibrazı için davacılara resen belirleyeceği uygun bir süre verir. Devir bedelinin süresi içinde yatırıldığına ilişkin belge ibraz edildiğinde ve davanın kabulü halinde hâkim, davalının bağımsız bölümünün mülkiyetinin davayı açmış olan kat maliklerine arsa payları oranında devredilmesine ve devir bedelinin işlemiş faiziyle birlikte davalıya ödenmesine karar verir.

Aşağıdaki durumlarda, birinci fıkrada yazılı çekilmezlik, her halde mevcut farz edilir:

a) Ortak giderlerden ve avanstan kendine düşen borçları ödemediği için hakkında iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibi yapılmasına sebep olunması;

b) Ana gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh hâkimi tarafından 33 üncü madde gereğince verilen emre rağmen, bu kanunda yazılı borç ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle öteki kat maliklerinin haklarını ihlal etmekte devamlı olarak bir yıl ısrar edilmesi;

c) Kendi bağımsız bölümünü randevu evi veya kumarhane veya benzeri yer olarak kullanmak suretiyle ahlak ve adaba aykırı harekette bulunması.

(Değişik dördüncü fıkra: 14/11/2007-5711/12 md.) Bu maddedeki dava hakkı, devir konusunda kat maliklerince alınan dava açma kararının öğrenilmesi tarihinden başlayarak altı ay ve her halde dava hakkının doğumundan başlayarak beş yıl içinde kullanılmazsa veya dava sebebi ortadan kalkmışsa düşer.

Böyle bir problem ile karşılaştığınızda hukuki yollara başvurma hakkınızın bulunduğunu unutmayınız. Sağlıklı günler dilerim.

Ev Sahibinin Kiraya Verdiği Evi Yalıtım Yaptırmamasının Hukuki Sonuçları

Kiracısı olduğunuz dairede yalıtım yapılmaması halinde bu durumu ev sahibinden taleple bulunarak isteyebilirsiniz. Bu talebin ev sahibi tarafından kabul edilmemesi halinde ise; kira bedelinden onarım bedelleri yıpranma payı nispetinde azaltılmasının yapılarak mahsup etme hakkınız bulunmaktadır. Isı yalıtım yapmaması sebebiyle doğalgaz faturasının yüksek gelmesi kiracının mağduriyetine sebep olmaktadır.  Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 4. Maddesinde açıkça düzenlendiği üzere;  “çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri” kat maliklerinin ortak kullanım alanları arasında yer almaktadır. Kat Mülkiyeti Kanunu ‘ortak kullanım yerlerine ilişkin giderlerin tüm kat malikleri tarafından ödenmesi gerektiğini düzenlemiştir. Taşınmazın ana yapısının bozulmasına sebep verecek işlemler acil onarım kapsamında sayılmaktadır.

Kat Mülkiyeti Kanununun ana gayrimenkulün bakımı, korunması ve zarardan sorumluluğu başlıklı 19. Maddesinde düzenlendiği üzere;

“Ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun ana yapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz.”

Mahkemenin vereceği karar ile “acilen onarım” tespiti ışığında tamirat yaptırılarak giderlerin uğranılan zararların tahsilini mahkeme kararıyla diğer kat maliklerinden talep etmek hakkınız vardır. Mahkemenin ya da kat maliklerinin vermiş olduğu karara diğer kat maliklerinin katılmama durumu söz konusu değildir. Kat Mülkiyeti Kanunu açıkça acilen onarımı gerektiren masrafların tüm kat malikleri tarafından karşılanmasını zorunlu kılmıştır. Fakat Kat Mülkiyeti Kanunu mimari projelerin dışında kalan ve lüks sayılan tamiratların kat malikleri tarafından ödenmesinde zorunlu olmadıklarını düzenlemiştir.

Kiracıların apartmanda ortak kullanım alanlarında çatı, teras için yapılan bakım onarım işlemlerine katılma zorunluluğu bulunmaktadır. Kiracı ödemiş olduğu ortak kullanıma ait bedeli açıklamalı olarak apartman yöneticisine banka yolu ile göndererek ödeyeceği kira bedelinden mahsup etme hakkına sahiptir. Eğer kiracının kira bedelinden daha fazla bir masraf yapıldı ise; bu durumda kiracı ancak kira bedeli kadarını mahsup etmekle yükümlüdür. Arda kalan bakiyeyi ev sahibi karşılamak zorundadır.

Ayrıca kiracının, kiraya verilen taşınmazda bulunan ve kiralamanın doğasına aykırı bulunan faydalı ve zorunlu onarımları yapma hakkı bulunmaktadır. Faydalı ve zorunlu onarımların neler olduğu şu şekilde açıklanmaktadır; kiraya verilen taşınmazda su ve elektrik tesisatının olağan kullanıma yeterli olmaması veya arızalı olması hali, kiracı bu arızaları karşılamak suretiyle kira bedelinden bedelin mahsubunu talep etme hakkına sahiptir.

Çatının Akması Halinde Masraflar Kimler Tarafından Ödenir?

Çatı katında ikamet eden kiracının, kiremitlerinin kırılması ve çatının su akıtması sebebiyle oluşacak tamirat masraflarını ödemekle yükümlü olan tüm kat malikleridir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 4. maddesinin c bendinde çatı ortak yer olarak kabul edilmektedir.

Kat Mülkiyeti Kanunu

IV – Ortak yerler:

Madde 4 – Ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilir. Aşağıda yazılı yerler ve şeyler bu Kanun gereğince her halde ortak yer sayılır.

a) Temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar,(1)

b) Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri,

c) Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri.

Yukarıda sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de (Ortak yer) konusuna girer.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun da düzenlendiği gibi ortak alanlara ilişkin giderlerden tüm kat malikleri sorumludur.

Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, çatı ve terasın ana yapıyı etkileyen zorunlu tamir giderlerine tüm kat maliklerinin katlanması gerekmektedir. Kat maliklerinin zorunlu olan tamir giderlerini karşılamak istememelerine ilişkin talepleri geçersiz kabul edilmektedir.

Kiracıların da apartmanın diğer tüm ortak kullanım alanlarında olduğu gibi çatı veya teras için yapılan bakım, onarım, düzenleme işlerine katılma zorunluluğu mevcuttur. Fakat, kiracı çatı için sorumlu olduğu bedeli site yönetimine banka kanalı ile ödedikten sonra bu makbuzu ev sahibine ödediği kira bedelinden mahsup ederek teslim etme hakkına sahiptir. Çatının tamir bedeli ev sahibinin kira gelirinden karşılandığı için ödeme sorumluluğu kiracıya ait olup, ödeme yükümlülüğü ev sahibinindir. Kat Mülkiyeti Kanunu ve Yargıtay'ın yerleşik içtihatları uyarınca bu husustaki maddi sorumluluk kiracının kira bedeliyle sınırlı tutulmuştur.

Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca; ana yapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadıyla kiralanması gibi önemli yönetim işlerinin ancak bütün kat maliklerinin oy birliğiyle verecekleri karar üzerine yapılacağı hüküm altına alınmıştır.

Ayrıca bir diğer önemli husus ise; apartmanda güzellik salonunun açılabilmesi için kat malikleri kurulundan oybirliği ile karar alınması gerektiğidir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu apartmanın bir dairesinin işyeri olarak kullanılmasının kat malikleri kurulunun oybirliği ile karar alması koşununa bağlı kılmıştır.

Böyle bir problem ile karşılaştığınızda hukuki yollara başvurma hakkınızın bulunduğunu unutmayınız. Sağlıklı günler dilerim. 

Apartmanda Evcil Hayvanların Ses Ve Gürültü Yapması Tahliye Sebebi Midir?

Aynı apartmanda birlikte yaşayan komşuların evcil hayvan beslemeleri hukuken yasaklanmamıştır. Fakat apartman yönetimi tarafından alınacak karar ile evcil hayvan bulundurulması yasaklanmaktadır.

Çevre ve Orman Bakanlığı tarafından düzenlenen Çevresel Gürültünün Değerlendirilmesi ve Yönetimi Yönetmeliği’nin (Resmi Gazete Tarihi 04.06.2010-Sayısı: 27601) “Ev faaliyetleri ve komşuların oluşturduğu gürültü” başlıklı 4. maddesinin z bendinde düzenlendiği üzere;

Konut içerisinde kişilerin kendi davranış ve alışkanlıklarından kaynaklanan; kapı, pencere kapatma, yürüme, konuşma, temizlik yapma, mobilya çekme, televizyon seyretme, radyo dinleme, eğlence amacı dışında kullanılan her türlü müzik aleti, çamaşır makinesi, buzdolabı, elektrik süpürgesi gibi aletleri kullanma, evcil hayvan besleme gibi faaliyetler ile bina içinde yapılacak tadilatı, kapsadığı düzenlenmiştir.

Çevre ve Orman Bakanlığı tarafından düzenlenen Çevresel Gürültünün Değerlendirilmesi ve Yönetimi Yönetmeliği ile apartmanda yapılan gürültünün tanımı, kriterleri, desibel miktarlarının ne kadar olması gerektiği düzenlenmiştir.

Çevre ve Orman Bakanlığı tarafından düzenlenen Çevresel Gürültünün Değerlendirilmesi ve Yönetimi Yönetmeliğinde evcil hayvanların, komşuların çıkarabileceği gürültünün desibel sınırları gece-gündüz, açık-kapalı pencere, iç-dış ortam şeklinde düzenlenmiştir. Çevre İl Müdürlüğü tarafından desibel ölçümü yapılarak şikâyet dosyasına ibraz edilmektedir. Eğer yönetmelikte düzenlenen desibel sınırlarından fazla bir gürültü tespiti yapıldı ise; Köpek belli bir desibelin üzerinde çok yüksek sesle havlıyor ve gürültü kirliliği yaratıyorsa bu durumda tahliye işlemlerine başlanmaktadır.

Türk Medeni Kanununda düzenlenen Komşu Hakkı başlıklı 737. maddesinde de açıkça düzenlendiği üzere;

TMK madde 737: Herkes, taşınmaz mülkiyetinden doğan yetkileri kullanırken ve özellikle işletme faaliyetini sürdürürken, komşularını olumsuz şekilde etkileyecek taşkınlıktan kaçınmakla yükümlüdür. Özellikle, taşınmazın durumuna, niteliğine ve yerel âdete göre komşular arasında hoş görülebilecek dereceyi aşan duman, buğu, kurum, toz, koku çıkartarak, gürültü veya sarsıntı yaparak rahatsızlık vermek yasaktır. Yerel âdete uygun ve kaçınılmaz taşkınlıklardan doğan denkleştirmeye ilişkin haklar saklıdır.

Taşınmazın maliki veya kullanan kişisi, komşusuna zarar verecek olay ve davranışlardan kaçınma durumundadır. Ortak alanları kullanmaları sebebiyle birlikte yaşayan konut sahiplerinin birbirlerine karşı özen yükümlülüğünü yerine getirme görevleri vardır. Ayrıca, evlerinde hayvan besleyen komşuların, diğer komşuların sahip olduğu hayvanların çıkardığı seslerden rahatsız olmaması adına bu duruma dikkatle takip etmeleri gerekmektedir. Bazı taşınmazlarda kat maliklerinin ortak karar alarak apartmanda hayvan beslemenin yasaklanacağı kararları alınmaktadır. Ortak yaşam alanlarının çoğunlukta olduğu bölgelerde kat maliklerinin vermiş olduğu oylar ile alınan kararlarda çoğunluk karar sayısı ile kurallar belirlenmektedir. Her bir taşınmaz sahibi yada taşınmazı kullanan kişi komşularına hoşgörü ve iyi niyet kuralları çerçevesinde davranışlarda bulunmalı ve hayvan bakan komşulara olabilecek seslerden dolayı tolerans göstermesi beklenmektedir.

Covid-19 Salgını Sebebiyle Kira Artışlarına İtiraz Edilir Mi?

Covid-19 salgını birçok insanı maddi ve manevi olarak derinden etkilemeye devam etmektedir. İşçiler maaşlarını alamamakta süresiz olarak ücretsiz izne çıkartılmakta, işverenler ise iş yerlerini kısıtlamalar sebebiyle kapatmak durumunda kalmışlardır. Bu durum kirada oturan kiracıların kira ödemelerini de etkilemiştir. Kiracılar kira ödemelerini ev sahiplerine yapmakta zorlanmışlar ve kira artışı yapmak isteyen ev sahiplerine karşı başvurulacak hukuki yolların neler olduğunu düşünmeye başlamışlardır. COVİD 19 salgını ile ortaya çıkan pandemi sürecinin mücbir sebep sayılıp sayılmayacağı hususunda birçok tartışma mevcuttur. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararların da “mücbir sebep kavramı  “Mücbir sebep, sorumlu veya borçlunun faaliyet ve işletmesi dışında meydana gelen, genel bir davranış normunun veya borcun ihlaline mutlak ve kaçınılmaz bir şekilde yol açan, öngörülmesi ve karşı konulması mümkün olmayan olağanüstü bir olaydır. Deprem, sel, yangın, salgın hastalık gibi doğal afetler mücbir sebep sayılır. Şeklinde açıklanmıştır.

Türk Borçlar Kanunu’nun genel hükümlerinde düzenlendiği gibi COVİD 19 salgının mücbir sebep olması sebebiyle kiracılar kira uyarlama davası açma hakkına sahiplerdir. Şayet kiracılar, kirayı ödeyemeyecek duruma gelmeleri halinde ise tazminatsız olarak kira sözleşmesini fesih etme yoluna başvurabilirler. COVİD 19 salgını sebebiyle kira borçları silinmemekte olup kiracılar kira bedellerini ödemekle yükümlüdürler. Fakat COVİD 19 salgını sürecinde kiranın ödenmemesi, yıl veya dönem sonunda kirada artış yapılamayacağı konusunda mevzuatımızda bir hüküm bulunmamaktadır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun vermiş olduğu kararlarda COVİD 19 salgını sürecinin mücbir sebep olarak kabul edildiği açıktır. Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesinde aşırı ifa güçlüğü düzenlenmiştir. Şöyle ki; Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.

Kanun maddesinde de açıkça düzenlendiği üzere; aşırı ifa güçlüğü sebebiyle kiracının mücbir sebeplerin varlığı halinde kanundan doğan seçimlik hakları mevcuttur. Buna göre; Kiracı, kirada indirim ve tazminatsız olarak kira sözleşmesinin feshini isteme hakkına sahiptir. Kiracı hiç kirayı ödeyemeyecek durumda kaldı ise bu halde evi boşaltarak  kira sözleşmesini fesih etmesi gerekmektedir.

Ev sahibinin salgın döneminde kira artışı yapması talebini kabul etmeyerek Türk Borçlar Kanununun ilgili maddeleri uyarınca kira uyarlama davası açma hakkınız bulunmaktadır. Dava süresinde kirayı eski bedel üzerinden ödemeye devam etmek gerekmektedir. CVİD 19 salgını sebebiyle işten çıkarılma ve ücretsiz izne ayrılma gibi sebepleri mahkemeye bildirerek kiranın uyarlanmasını talep edebilirsiniz. Kira uyarlama davası ikametgâhınızın bulunduğu Sulh Hukuk Mahkemesinde açılmaktadır. Fakat davayı açmadan önce durumu bildirir noter kanalı ile ihtarnameyi ev sahibine göndermek hukuki açıdan faydalı olacaktır.

Kira Sözleşmesi Nedir Ve Kaç Tür Kira Sözleşmesi Vardır?

Kira sözleşmesi; kiraya verenin bir şeyin kullanımını ya da kullanmayla birlikte ondan yararlanmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık olarak kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.

Kira sözleşmeleri; belir süreli kira sözleşmesi ve belirli olmayan süreli kira sözleşmesi olmak üzere ikiye ayrılmaktadır. Belirli süreli kira sözleşmeleri, kararlaştırılan sürenin sona ermesiyle herhangi bir bildirim olmaksızın biten kira sözleşmesidir.

Belirli olmayan süreli kira sözleşmesi ise; kararlaştırılan sürenin geçmesi ile herhangi bir bildirim yapılmadan örneğin ihtarname gönderilmeden, bitmeyen aksine bildirim yapılması ile sona eren sözleşmelerdir. Kira sözleşmelerinin varlığı ancak ve ancak yazılı delil ile ispat edilmektedir. Kira sözleşmeleri şekil şartına bağlı olmayıp yazılı ve sözlü olarak yapılabilmektedir. Kirada bulunan taşınmazın satın alınması kira sözleşmesini sona erdirmemektedir. Kiracı yeni ev sahibi ile kira sözleşmesi süresi boyunca kira ilişkisine devam etmektedir. Fakat yeni ev sahibi kiracıyı evden çıkartmak için tahliye davası açması gerekmektedir. Taraflar aralarında sözlü olarak kira sözleşmesi yaptılar ise; kira sözleşmesinin kurulduğu savunmasının ilgilisine yemin teklif etme hakkı bulunmaktadır. Kira sözleşmesine dayanan her türlü tahliye davaları, kira sözleşmesinin feshi davaları, kira bedelinin tespiti davaları ve bu davalarla birlikte açılmış kira alacağı ve tazminat davaları için görevli olan mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Kiraya konu olabilecek hususlar; taşınır ve taşınmaz mallar olabileceği gibi hayvan, gelir getiren veya getirmeyen her türlü eşya da olabilmektedir. Taşınır mal kiralarına örnek vermek gerekir ise; otomobil, kitaplar, ev eşyalarıdır. Gelir getiren kiralar ise; ürün kirası, avlanma gibi kiralardır. Kira sözleşmesi hazırlanırken taraflar yetkili mahkemenin neresi olacağını aralarında belirleyebilirler. Taraflar kira sözleşmesine her yıl belirli oranda kira artışına ilişkin hüküm ekleme hakkına sahiptirler. Kira sözleşmeleri her iki tarafında beyanlarını içermesi suretiyle bağlayıcılık taşımaktadır. Kira sözleşmesinin mutlak butlan ile malul ve hukuken geçerli olmadığı iddiasının olması halinde kira sözleşmesini feshi değil, kira sözleşmesinin iptali söz konusu olmaktadır.  Tahliye davalarına karşı açılacak tazminat davalarında da görevli olan mahkeme sulh hukuk mahkemeleridir. Kiralanan taşınmasın yangın çıkması suretiyle yanması halinde kira sözleşmesi sona ermektedir. Kira sözleşmesinin tapuya tescil edilmesi; kiracı lehine kira sözleşmesinin tapuya tescili sonradan kiralanan sahip olanı ve akabinde yeni maliki de bağlamaktadır. Paylı bir mülkiyetin kiraya verilmesinde kira sözleşmesinin geçerli olabilmesi için pay ve paydaş çoğunluğunun bulunması gerekmektedir. Kiralanan taşınmazın bedeli döviz olarak kararlaştırılarak bu şekilde ödemeler kiracı tarafından yapılır. Kira sözleşmesi yapılması aşamasında tarafların “tahliye davası açılmayacaktır” ibaresi geçerli değildir. Kira sözleşmesine konulan ileride yasadan doğacak tahliye hakkından kiraya verenin önceden vazgeçmesi hükmü kiraya verenin dava hakkını önlememektedir. Kira sözleşmesinin varlığını ispatlayacak olan kişi ise davasında kira sözleşmesine dayanana davacınındır. Sözlü kira sözleşmelerinde tanık ile ispat usulü uygulanmaktadır. Fakat yazılı kira sözleşmesine karşı tanık dinlenmemektedir. Kiracı tek taraflı olarak kira sözleşmesinin tapuya tescilini yaptırmak istemesi halinde mutlaka kiraya verenin onayının alınması gerektiği sonucu ortaya çıkmaktadır. Kiracı kira sözleşmesini kesin olarak reddetmemiş olması halinde ise kira sözleşmesinin varlığını kabul etmektedir. Kira sözleşmesinde bulunması gereken maddeler şunlardır; kiralanan yerin adres bilgileri, kiraya verenin adı soyadı adres ve TC bilgileri, kiracının adı soyadı adres ve TC bilgileri, bir aylık ve bir senelik kira karşılığı rakamla ve yazı ile ayrı ayrı yazılmalıdır, kira süresi ve kira başlangıç tarihi, kiralanan yerin kiraya verilirken ki durumu, kiralanan yerin hangi amaçla kullanılacağı, kiralanan yer ile ilgili beraber teslim edilen demirbaş eşyalar, kiranın yatırılacağı banka hesap numarası, gerekli görülmesi halinde kefilin adı soyadı adres bilgileri ve TC bilgileri eklenmelidir.

Kiraya Verenin Borçları Nelerdir?

Kiraya verenin kiracıya karşı birtakım borçları bulunmaktadır. Bunlar şu şekilde kanunda ayrı ayrı düzenlenmiştir.

Kiraya verenin teslim borcu; Kiraya veren kiralananı, kira sözleşmesinde kararlaştırılan günde kiracıya teslim etme borcu altındadır. Kiraya verenin teslim borcunun niteliği sözleşmede belirtilen kullanım biçimine uygun olarak teslim etmesidir. Sözleşme süresi boyunca kiracı kiralananı teslim aldığı şekilde bulundurmakla yükümlüdür. Kullanma amacına uygun teslim borcu değiştirilememektedir. Konut ve çatılı iş yeri kiralarında da kullanım amacına uygun teslim borcu kiracı aleyhine değiştirilemez. Ayrıca, kiracı aleyhine genel işlem koşulları yolu ile hukuka aykırı düzenlemeler yapılamamaktadır. Konut ve çatılı iş yeri ve işyerleri dışında bulunan kira sözleşmelerinde de, kiracılar aleyhine hukuka aykırı düzenlemeler yapılamamaktadır.

Kiraya verenin bir diğer borcu ise; vergi ve benzeri yükümlülüklere katlanma borcudur. Kiraya veren kiralanan yer ile ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere katlanmakla mükelleftir. Kiralanan yerin kira kontratında belirtilen bedelleri süresi içerisinde ödenmediği takdirde, kiraya veren ödenmeyen kira bedellerinin tahsili amacıyla icra takibi yapma ve ayrıca dava açma hakkına sahiptir. Kiralanan yerin başka bir kişiye satılması halinde ise kiracı kira sözleşmenin yerine getirilmesini isteme veya maddi tazminat ödenmesini isteme hakkına sahiptir. Şayet kiracı, kiraladığı taşınmazın üçüncü bir kişi sebebiyle kullanılamaması halinde uğradığı maddi zararın tazminini kiraya verenden talep etme hakkına sahiptir. Kiraya verilen taşınmazın kiraya veren tarafından geç teslim edilmesi halinde kiraya verenin kiracıya tazminat ödeme sorumluluğu bulunmaktadır. Fakat ihtirazı kayıt ileri sürülmek suretiyle kiralanan teslim alınmış ise, tazminattan vazgeçmiş olduğu varsayılmaktadır. Kiralanan ile ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülükleri kiraya veren ödemekle mükelleftir. Ancak, kira sözleşmesinde bunun aksine bir hüküm eklendi ise ya da yasada aksi belirtilmediyse kiraya veren vergi yükümlülüklerini yerine getirmek zorunda değildir.

Kiraya verenin yan giderlere katlanma borcu bulunmaktadır. Türk Borçlar Kanununda kiraya verenin yan giderlere katlanma borcunun neler olduğu ayrıntılı bir şekilde düzenlenmiştir. Bu borç, kiralananın kullanımıyla ilgili olmak üzere, kiraya verenin kendisi ya da üçüncü kişi tarafından yapılan yan giderlere katlanma borcudur. Yan giderler; kiralanan ile ilgili zorunlu sigorta, emlak vergisi ve kiralanan ile ilgili demirbaş ortak giderlerdir. Ayrıca, kiraya verenin kiralananın ayıplarından sorumluluğu bulunmaktadır. Kiralanan ayıplı olarak teslim edilmiş ise, bu ayıpları kiraya veren gidermekle yükümlüdür.  Sağlık hususunda ciddi tehlike barındıran kiralananın kiracı tarafından kira sözleşmesinin feshedilmesi yapılabilmektedir. Kiralanan yerdeki kaloriferlerin onarımı kiraya verenin sorumluluğundadır. Şayet kiraya veren kaloriferlerin yapımı konusunda zararın onarılma masraflarını karşılamaktan imtina ederse bu halde kiracı kaloriferlerin onarımını kiraya mahsuben yapabilmektedir. Tapuya kira sözleşmesinin tescil edilmesi ayni hal olmayıp şahsi hak doğurmaktadır.

Kiraya verenin en önemli borçlarından biride kiralanın ayıplarından doğan sorumluluğudur. Kiralanan taşınmazın teslim anındaki ayıplardan kiraya veren sorumludur. Şöyle ki; kiralananın önemli ayıplarla teslimi halinde kiracı, kiraya verenin, kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluluğu bulunmaktadır. Kiralananın sonradan ayıplı hale gelmesinden dolayı kiracı kiraya verenden; ayıpların giderilmesini, kira bedelinin ayıpla orantılı olarak bir miktar indiriminin yapılmasını veya zararın giderilmesini isteme hakkı bulunmaktadır. Kiralanan taşınmazın önemli bir ayıbının bulunması halinde ise; kiracı kira sözleşmesini feshetme hakkına sahiptir. Kiracının zararının giderilmesini istemesi ancak diğer seçimlik haklarını kullanmasına engel olmayacaktır. Zararın giderilmesinin istenilmesiyle birlikte ayıpların giderilmesi ya da kira bedelinden muayyen bir miktarın indirilmesi de talep edilir. Kiracı, kiraya verenden kiralanan da bulunan ayıbın giderilmesini uygun bir süre vererek isteyebilir. Kiracı noter kanalıyla ihtarname göndermek suretiyle ayıbın giderilmesini talep edebilir. Kiracının kiraya verene verdiği süre zarfında ayıp giderilmediği takdirde kiracı, ayıbı kira bedelinden mahsup etmek suretiyle giderilmesini talep etme hakkı bulunmaktadır. Ayrıca kiracı, ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini isteme hakkına da sahiptir.

Kiracının Borçları Nelerdir?

Kiracının kira sözleşmesi yapılması akabinde Türk Borçlar Kanunu kapsamında birtakım borçları bulunmaktadır. Şöyle ki; kiracının kira bedelini ödeme borcu, kiralananı özenle kullanma ve komşulara gerekli saygıyı gösterme borcu, temizlik ve bakım giderlerini ödeme borcu, kiralananda ki ayıpları kiraya verene bildirme borcu, ayıpların giderilmesine ve kiralananın gösterilmesine katlanma borcu bulunmaktadır.

Kiracı kira bedelini ödeme borcu kapsamında, kira bedelini ve gerekli olması halinde yan giderleri her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür. Ancak, kira sözleşmesinde açıkça kira bedelinin ödeme günü belirtilmiş ise; kiracı kira bedelini sözleşmede belirtilen tarihte ödemekle yükümlüdür. Kira bedellerinin ödenmemesinden dolayı kiraya veren kiracıya karşı İcra İflas Kanunu hükümleri uyarınca icra takibi yapma hakkına sahiptir. Kiracıya yapılan tahliye talepli icra takiplerine karşı itiraz icra müdürlüğüne yapılmaktadır. Kiracının kiralanan yeri kullanım amacı sözleşmede açıkça yazılması gerekmektedir. Şayet kiralanan yer kiracı tarafından hastane olarak kiralanmış ise; akabinde büro olarak kullanılması kira sözleşmesine aykırılık oluşturacaktır. Kiracı kiraladığı yere bakmakla mükelleftir. Kiralanan yerin kötü kullanım sebebiyle zarar görmesi halinde zararın karşılanmasını kiralanan kendisinden talep edebilir. Ayrıca kiracının kiralanan binada oturan komşularına karşı pek kötü muamelelerde bulunması kira sözleşmesinin feshine sebep olmaktadır. Kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle kiraya veren kira borcunun ne kadar süre içinde ödeneceğinin icra takibi yapılmak suretiyle icra müdürlüğü tarafından borçluya gönderilecek ödeme emrinde belirtmelidir. Ödeme emri icra müdürlüğü tarafından usulüne uygun olarak hazırlanması gerekmektedir. Ödeme emrinin usulüne uygun hazırlanmaması ve gönderilmemesi halinde yeniden icra müdürlüğünden ödeme emri gönderilmesi durumu söz konusu olmaktadır. Depozito olarak ödenen kira bedeli hakkında icra takibi yapılamamaktadır. Kiracının kiralananda odun kırmak suretiyle kiralanana zarar vermesi ve kiracının dükkânının önüne insanların sağlığını tehlikeye sokacak şekilde gaz bidonu koyması kira sözleşmesinde ki yükümlülüklerine aykırılık oluşturacağından kiraya verenin ihtar gönderme zorunluluğu bulunmamaktadır. Kiracının kiraya verene karşı ağır hakaret ve küfürler etmesi Yargıtay tarafından tahliye sebebi sayılmaktadır. Kira borcunu ödemeyen kiracıya karşı yapılan icra takibine itiraz edilmediği takdirde, icra mahkemesinde açılan tahliye talepli davada ileri süreceği ödeme savunması ancak ibraz ettiği kira ödeme dekontları ile yapabilmektedir. Yargıtay tarafından kiralananda eski hale getirilmesi mümkün olan tadilatlar kötü kullanım sayılmamaktadır. Ancak kiralanan yerin ne olarak kullanılacağı sözleşmede açıkça yazılması halinde kiracı tarafından sözleşmeye aykırı olarak kullanılması kira sözleşmesine aykırılık sebebidir. Kira sözleşmesinin bitmesine iki ay kala sözleşmenin yenilenmeyeceğine ilişkin kiralayan tarafından gönderilen ihtarnamenin süresi geçtikten sonra gönderilmesi halinde kira sözleşmesinin yenilenmiş sayılacağı kabul edilmektedir. Kiracının aylık kira bedelini ödememesi halinde, diğer aylara ilişkin kira borçları da muaccel hale gelecektir. Kiracı, kira bedelini kira sözleşmesinde belirtilen şekilde ödememesi halinde kiraya veren ödenmemiş kira borçlarının talepli icra takibi başlatmak suretiyle kira bedellerinin tahsilini talep etme hakkına sahiptir. Ayrıca, tahliye talepli olarak başlatılan icra takibi ödenmemesi halinde 30 gün içerisinde tahliye işlemlerine başlanılmaktadır. Kiracı ödemediği kira bedellerinin tahsili talepli ödeme emrine tebliğ tarihinden itibaren 7 gün içerisinde itiraz etmemesi halinde icra takibi kesinleşmektedir. Kiracının kiralanan taşınmazda yangın çıkmasını sağlayacak alet ve edevatları bulundurması sonucu yangın çıkması halinde söndürmek için müdahale etmemesi kötü kullanımdan söz edilmektedir. Kiracı, kiralanan taşınmazı kira sözleşmesine uygun özenle kullanmadığı takdirde kiraya verenin bir takım hakları mevcuttur. Kiraya veren, kira sözleşmesine aykırılığın giderilmesini şayet giderilmemesi halinde kira sözleşmesini feshedileceğini noter kanalıyla ihtarname göndermek suretiyle talep edebilmektedir. Konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiraya verenin en az otuz gün süre verme zorunluluğu bulunmaktadır. Ayrıca, konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiracının kiralanana kasten bilerek ve isteyerek zarar vermesi halinde, kiraya veren süre vermek zorunda değildir. Kiracının kira sözleşmesindeki yükümlülükleri aykırı davrandığını aynı bina da oturan komşular tarafından da işbu kira sözleşmesinin çekilemez hal alma durumu söz konusu ise; kiraya veren yazılı bildirim yaparak sözleşmeyi feshedileceğini hakkına sahiptir. Kiracı, kiralanan taşınmazdaki temizlik ve bakım giderlerini ödemekle yükümlüdür. Ayrıca kiracı, kiralanan taşınmazdaki ayıpları kiraya verene bildirme yükümlülüğü de bulunmaktadır. Kiracı kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene bildirmemesi halinde doğacak olan zararlardan sorumlu olmaktadır. Kiracının kapıcı ücretini ödememesi durumu halinde kira sözleşmesinin feshi mümkün olmaz. Bu husus kira sözleşmesinin esaslı unsurlarından biri değildir. Kiracı bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde kiraya verenin veya onun belirlediği üçüncü bir kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür. Kiraya veren; kiralananın gezilip görülecek tarihi kiracıya bildirmekle ve kiracının üstün yararını göz önüne almakla yükümlüdür. Kiracı kira bedelinin ortalamanın üstünde olması halinde indirilmesini dava yoluyla talep edilebilir. Kira sözleşmesine aykırılığın bulunması halinde ihtar gönderilmesi ve akabinde dava açılması hakkı ancak ve ancak sözleşmeyi imzalayan kiralayana aittir. Sözleşmenin tarafı olmayan kişilerin dava açma hakkı bulunmamaktadır. Kiracı kiralananda kumar oynatıyorsa bu husus kiralananı kötü kullanım sayılmakta olup ihtara gerek olmadan tahliye davası açma hakkı bulunmaktadır.

Kiralanan Taşınmazda Yenilik Ve Değişiklik Yapılması

Kiraya veren kiralananda kira sözleşmesinin feshini gerektirmeyecek ve kiracıdan katlanması beklenebilecek olan yenilik ve değişiklikleri yapma hakkına sahiptir. Kiralanan taşınmazda yenilik ve değişikliklerin yapılması halinde kiraya veren, kiracının menfaatlerini göz önüne almalıdır. Kiralanandaki doğabilecek zararları kiraya veren karşılamakla yükümlüdür. Ayrıca, kiracının yenilik ve değişikliklerden dolayı kira bedelinin kira sözleşmesinde belirtilen halinden indirilmesini ve zararlarının karşılanmasını talep etme hakkı bulunmaktadır.

Kiracı kira sözleşmesine aykırı davranmak suretiyle, kiralanan taşınmazda kiraya verenin yazılı iznini almadığı sürece değişiklik yapma hakkına sahip değildir. Ancak, kiraya verenin yazılı iznini almak suretiyle kiralananda değişiklik ya da yenilik yapabilir. Bu iznin mutlaka ispat açısından yazılı olarak alınması gerekmektedir. Yenilik ve değişikliğe izin veren kiraya veren kiralanın eski haline getirilmesini artık kiracıdan isteyemez. Ancak, yazılı olarak kiralanan taşınmazdaki yenilik ve değişiklikleri kararlaştırılmamışsa kiraya verenin eski hale getirme talebi yerindedir. Kiralanan taşınmazdaki iki bölüm arasında duvarın izinsiz kaldırılması kira sözleşmesine aykırılık teşkil etmektedir. Kiracı kiralananda kiraya verenin yazılı iznini almayarak faydalı olmaya masraf yaptığında bu masrafın bedelini kira ücretinden mahsup edemez.

Kiracı ancak kiralananda yaptığı zaruri ve faydalı masrafları kiralayandan talep etme hakkına sahiptir. Kiracı konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiraya verenin yazılı iznini almadıkça kiralananı başka bir kişiye kiralayamaz ve devredemez. Kira sözleşmesinde kiracı ve kiralayan tarafından alt kiracı hususu kabul edilmesi halinde kiracı kiraya verene karşı sorumludur. Böyle bir alt kiracı durumunda kiraya veren kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya ya da kullanım hakkına devralana karşıda kullanabilir. Kira ilişkisinin kiraya verenin yazılı izni olmadıkça devri söz konusu olmamaktadır.

İş yeri kiralarında kiraya veren haklı sebep olmaksızın sözleşmeyi devretme izni vermekten kaçınamaz. Kiraya verenin yazılı rızasıyla kira ilişkisi kendiliğinden devredilen kişi, kira sözleşmesinden kiracının yerine geçmektedir. Böyle bir durumda devreden asıl kiracı, kiraya verene karşı kira sözleşmesinden doğan borçlarından kurtulmaktadır. İş yeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitiş tarihine kadar ve en fazla 2 yıl süre ile devralanla birlikte müteselsilden sorumlu olmaktadır.

Ancak bu hüküm 01.07.2012 den itibaren tacirler, özel ve kamu hukuku tüzel kişileri hakkına 8 yıl süre ile uygulanmayacağı hüküm altına alınmıştır.

Kiralananın Kullanılmaması Halinde Yapılması Gereken Hukuki Yollar

Kiracı kiralananı kullanıma elverişli bulundurmak ve kira sözleşmesinde belirtilen aylık kira bedelini ödemekle yükümlüdür. Kiralanan taşınmazın sınırlı kullanılması halinde kiracı, kira bedelinin indirilmesini talep etmesi hakkına sahiptir. Kiraya verenin yapmaktan imtina ettiği giderler kira bedelinden indirilmektedir. İş yeri olarak kiraya verilen taşınmazın kiracı tarafından kapalı tutulması halinde kiralananın değerini azaltacağından kira sözleşmesine aykırılık söz konusu olmaktadır. Kira sözleşmesine aykırılığın açıkça kiralananın kullanılması ile ilgili olması aranmaktadır. Ayrıca, kiralanan kira sözleşmesinin bitiminden önce kiralayana geri verilebilir.

Kiracı sözleşme süresine ya da feshi dönemine uymaksızın kiralananı teslim ettiği takdirde kira sözleşmesinden doğan borçlarını kiralanın benzer koşullarla kiraya verebileceği makul kabul edilebilir bir süre için örneğin 3 ay gibi bir süre içerisinde ödemek zorundadır. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek ödenek gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulası halinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona ermektedir. Kiraya verenin kira bedelinden indirmekle yükümlü olduğu bedeller mevcuttur. Kiraya veren yapmaktan imtina ettiği giderler ile kiralananı başka bir şekilde kullanmakla elde ettiği ya da elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmek zorundadır.

Fakat bu hüküm 01.07.2002 den itibaren 8 yıl süreyle tacirler özel ve kamu hukuku tüzel kişileri hakkında uygulanmayacaktır. Takastan feragat mümkün değildir. Kiracı ve kiraya veren kira sözleşmesinden doğan alacaklarını takas etme hakkından doğmadan feragat edemez. Kiralanın kullanamaz duruma gelmesiyle kira sözleşmesinin feshine ilişkin sulh hukuk mahkemesinde dava açılabilmektedir. İşbu davada kiracı davacı, kiraya veren ise davalıdır. Davalı kiracı kiralananda kiraya verenin yükümlülüklerine uymaması sebebiyle kiralananı kullanamadığından ve kiracılık yapmasını imkânsızlaştığından bahisle kira sözleşmesinin feshini talep etmektedir. Bu davada ki en önemli deliller ise; kira sözleşmesi, ihtarname, delil tespiti dosyası, keşif ve bilirkişi incelemesi olmaktadır.

Ayrıca, kiracı noter kanalı ile kira sözleşmesinin feshi ile ödemiş olduğu bedelin kendisine iadesini talep etme hakkına sahiptir. Örneğin, kiralanan taşınmazı kullanamaz duruma gelmesi halinde kiracı kira sözleşmesinin bozulması ile ödemiş olduğu bedellerin makul süre içerisinde kendisine ödenmesine aksi halde mahkemeye başvurmak suretiyle kira sözleşmesinin feshini ve ödemiş olduğu bedellerin iadesini talep etme hakkı bulunmaktadır. Ayrıca, kiralananın kullanılır bir biçimde kiracıya teslim edilmemesi nedeniyle kiracının kiralayana noter kanalıyla ihtarda bulunma hakkı vardır.

Kiracı kiralamış olduğu taşınmazın kiralanan tarafından kullanılabilir biçimde kendisine teslim edilmediğini kiralananın kullanılamayacak biçimde olduğunu ayrıca sağlık yönünden de kullanıma uygun bulunmadığının belirtmesi gerekmektedir. Kiralanan makul süre içerisinde ihtarnamedeki hususları gidermekle yükümlüdür aksi halde kira sözleşmesi kiralayanın kusurlu davranışlarıyla fesih edilmektedir. Ayrıca kira sözleşmesinin fesih edilmesi istenmeyip sadece ve sadece tazminat talep ediliyorsa bu durumda ihtarnamede bu durum açıkça belirtilmelidir.

Kira Sözleşmesinin Sona Ermesinin Hukuki Sonuçları Nelerdir?

Kira sözleşmeleri yazılı veya sözlü olarak süre sınırı öngörüşmüş ise, sürenin sonunda kendiliğinden sona ermektedir. Taraflar, sürenin bitiminde açıkça bir anlaşma olmaksızın kira sözleşmesini devam ettiriyorlar ise, artık kira sözleşmeleri belirsiz süreli halde devam etmektedir. Kiraya veren, kira sözleşmesinin 10 yılı doldurması halinde Borçlar Hukuku genel hükümleri uyarınca fesih bildiriminde bulunarak kira sözleşesini sona erdirme hakkına sahiptirler.

Genel itibari ile belirsiz süreli kira sözleşmelerinin fesih bildirimi, yasal fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine uyarak kira sözleşmesini feshedebilirler. Fesih dönemlerinin hesaplanmasına kira sözleşmesinin başlangıç tarihi esas alınmaktadır. Şayet kira sözleşmesinde ya da yasada belirtilen fesih dönemine veya bildirim sürelerine uyulmadan fesih yapıldı ise, bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli olmaktadır. Kiracı veya kiraya verenden her biri taşınmazın kira sözleşmesinde genel kurallar neticesinde kira döneminin sonu için ya da böyle bir kuralın olmaması halinde 6 aylık kira döneminin sonu için 3 aylık fesih bildirim süresine uyarak kira sözleşmesini feshetme hakkına sahiptir.

Taşınır kiralarında, kiracı ve kiraya veren 3 gün önceden fesih bildiriminde bulunarak sözleşmeyi feshetme hakkına sahiptir. Şayet kiraya verenin mesleki faaliyeti gereği kiraya verdiği ve kiracının da özel kullanımına yarayan taşınır bir malın kirasını kira sözleşmesini 3 aylık kira dönemi sonu için en az bir ay önceden yapacağı fesih bildirimi ile sonlandırabilir. Fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda genel hükümlere göre kiraya veren ya da kiracı kira sözleşmesini sona erdirebilir. Ancak, konut ve çatılı iş yeri kiralarında kira sözleşmesinin feshi sadece yazılı şekilde yapılmalıdır.

Fesih bildirimin resmi biçimde yapılma zorunluluğu bulunmamakta olup sadece yazılı şekilde yapılması aranmaktadır. Kiraya veren, kira sözleşmesine uygun şekilde kiralananı kiracıya teslim etmemesi halinde kiracının kira sözleşmesini feshinin Sulh Hukuk Mahkemesine dava açmak suretiyle talep etme hakkı bulunmaktadır. Kiracı işbu davada delil olarak; kira sözleşmesini, kiralananın uygun şekilde teslim edilmediğini gösterir fotoğraf ve belgeleri, tanıkları, keşif ve bilirkişi incelemesini, ihtarnameyi gösterebilmektedir.

Ayrıca, kiracı kira sözleşmesinin kurulmasından itibaren maddi olarak zarara uğradı ise davada maddi zararlarını da talep etme hakkı vardır.

Kira sözleşmelerinin olağanüstü feshi nedir?

Kira sözleşmesinin feshedilmesi birtakım şartların oluşmasına bağlıdır. Ancak, önemli sebeplerin varlığı halinde kira sözleşmesinin feshedilmesi mümkündür. Kiraya veren ve kiracıdan her biri, kira ilişkisinin devamının kendileri için çekilmez bir hale getiren önemli sebeplerin varlığı halinde kira sözleşmesinin yasal fesih bildirim süresi içerisinde her zaman feshetme hakkına sahiptir. Fakat bu hüküm, 01.07.2021 tarihi itibariyle 8 yıl süreyle özel ve kamu hukuku tüzel kişileri ile tacirler hakkında uygulanamayacaktır.

Kiracının ölümü halinde mirasçıları, yasal fesih bildirimini sürelerine uyarak feshetme hakkına sahiptirler. Ayrıca kiralanan amacına uygun olarak kullanılmaması halinde kiralama amacı gözetildiğinde kira sözleşmesini feshetme imkânı bulunmaktadır. Örneğin, akaryakıt ve gaz istasyonu kurulmasına imkân vermeyen kiralanan taşınmazın kiralayan tarafından kiralanması halinde bu durumun öğrenildiği tarihten itibaren kira sözleşmesini feshedebilir. Kiracının kira sözleşmesinden sonra iflas etmesi halinde kiraya veren işleyecek kira bedelleri için teminat talep etme hakkına sahiptir. Kiracının iflas etmesi halinde, tüm alacaklıların iflas masasına kayıt yaptırarak sıraya girmeleri gerekmektedir. Şayet kiracının kiralayana teminat vermemesi halinde de kira sözleşmesini derhal feshetme hakkı bulunmaktadır. Kira sözleşmesinin bu durumda feshi için fesih bildirimi sürelerine uyulması aranmamaktadır.

Kiraya veren öncelikle noter kanalıyla kiracıya, kiralananı eski hale getirmesini ve kendisine teslim etmesini ihtar edebilir. Kiracının iflas etmesi ve herhangi bir güvence göstermemesi halinde kiraya veren sulh hukuk mahkemesine kiracının iflas nedeniyle tahliye talepli dava açma imkânı bulunmaktadır. Bir diğer dava çeşidi olan, kira sözleşmesinin sözleşmeye uygun olmayacak şekilde kiralayan tarafından kullanılması sonucu, kiraya veren sulh hukuk mahkemesine sözleşmeye aykırı davranış sebebiyle tahliye davası açma imkanı vermektedir.

Kiraya verenin hapis hakkı nedir?

Taşınmaz kiralarında kiraya verenin hapis hakkının neleri kapsadığı konusu oldukça önem arz etmektedir. Kiraya verenin taşınmaza ilişkin kiralarda hapis hakkı, işlemiş bir yıllık ve işlemekte olan altı aylık kira bedelinin teminatı olmak üzere, kiralananda bulunan ve kiralananın döşenmesine ya da kullanılmasına yarayan taşınırlar üzerindedir.

Kiraya verenin hapis hakkı alt kiracıyı da etkilemektedir. Alt kiracı bir diğer değişle; kiracının kiracısı, asıl kiracıya olan kira borcunu geçmemek üzere, alt kiracının kiralanana getirdiği aynı nitelikteki taşınırları da kiraya verenin hapis hakkı kapsamına girmektedir. Kiracının haczedilemeyen malları üzerinde kiraya verenin hapis hakkı kullanılamaz. Üçüncü kişilerin, kiraya verenin kiracıya ait olmadığını bildirdiği ya da bilmesi gerektiği eşya ile çalınmış, kaybolmuş veya başka bir şekilde malikinin elinden rızası dışında çıkmış eşya üzerindeki hakları, kiraya verenin hapis hakkından önce gelmektedir. Kiracı tarafından kiralanana getirilen eşyalar üzerinde, kiraya verenin hapis hakkı bulunmamaktadır. Kiracı, taşınmaz veya kiralananda bulunan taşınırları başka bir yere taşımak istediği takdirde, kiraya veren Sulh Hukuk Mahkemesine başvurarak alacağı karar ile alacağını güvence altına alınmasını sağlayacak miktarda taşınırı alıkoyma hakkı vardır.

Ayrıca kiraya veren icra takibi yapmak suretiyle de kiralanandaki taşınmazlara haciz işlemi uygulanmasını icra müdüründen yasal süre içerisinde itiraz olmaması halinde talep etme hakkı bulunmaktadır. Alıkoyma kararına rağmen eşyalar gizlice ya da zorla götürülmesi halinde eşyaların götürüldüğü günden itibaren on gün içerisinde cebri icra yoluna başvurulması gerekmektedir. Ayrıca, kolluk gücüne başvurularak eşyaların iadesi sağlanabilmektedir.

Yargıtay 13. Hukuk Dairesinin 23.06.2008 tarihli 8105 E. 8757 K. Sayılı kararı uyarınca “Davalı davaya cevap dilekçesinde ve yargılama aşamasındaki beyanlarında dava konusu menkul eşyaların davacının kira borcu nedeniyle kendisinde teminat olarak kaldığını ve hapis hakkı bulunduğunu savunmuştur. Hemen belirtmek gerekir ki, Türk Borçlar Kanunu’nun 267. Maddesi uyarınca kiralayanın menkul mallar üzerinde kira borcundan dolayı hapis hakkı bulunmaktadır. Davalının davacıdan kira alacağı bulunduğu da az yukarıda anılan mahkeme kararı ile sabit olduğuna göre davalının kanundan kaynaklanan hapis hakkını kullanabileceğinin kabulü gerekmektedir”, şeklinde ki kararında da hapis hakkının sınırları karara bağlanmıştır.

Konut ve çatılı iş yeri kiraları

Konut ve çatılı iş yeri kiralarına ilişkin hükümler, bunlarla birlikte kullanımı kiracıya bırakılan eşya hakkında da uygulanmaktadır. Ancak bu hükümler, geçici olarak kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süre ile kiralanmalarında uygulanmamaktadır. Kamu kurum ve kuruluşlarının hangi usul ve esaslar çerçevesinde yaptıkları bütün kira sözleşmelerine de konut ve çatılı işyeri kiralarına ait kurallar aynen uygulanmaktadır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira sözleşmesinin kurulması ya da sürdürülmesi, kiracının yararı olmaksızın, kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi olmayan bir borç altına girmesine bağlanmışsa, kira ile bağlantılı sözleşme geçersiz olmaktadır.

Ancak bu hüküm 01.07.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süre ile tacirler ve özel, kamu hukuku tüzel kişiler hakkında uygulanmayacaktır. Konut ve çatılı iş yeri kiralarında kira sözleşmesinde aksi öngörülmemişse ya da aksine yerel adet yoksa ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanım giderlerine katlanma yükümlülüğü bulunmaktadır. Giderlere katlanan tarafın bu giderleri ispatlayıcı belgelerin birer örneğini, istemi üzerine diğer tarafa vermek zorundadır. Konut ve çatılı iş yeri kiralarında kira sözleşmesiyle kiracıya teminat verme borcu yüklenmiş ise, bu teminat 3 aylık kira verme bedelini aşmamaktadır. Ancak bu hükümde 01.07.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süre ile tacirler, özel ve kamu hukuku tüzel kişiler hakkında uygulanmayacaktır. Teminat olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmaktadır.

Kira sözleşmesinde teminat olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa, kiracı kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere parayı bankada açılacak vadeli bir tasarruf hesabına yatıracaktır. Teminat olarak kıymetli evrak kabul edildiğinde, kiracı kıymetli evrakı bir bankada depo etmelidir. Ancak bu hüküm 01.07.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süre ile tacirler ve özel, kamu hukuku tüzel kişiler hakkında uygulanmayacaktır. Bankaya yatırılmış olan teminatları banka, ancak iki tarafın yani kiracı ve kiraya verenin rızası ile geri verebilir. Ancak bu hüküm 01.07.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süre ile tacirler ve özel, kamu hukuku tüzel kişiler hakkında uygulanmayacaktır. İcra takibi yapılmış ve takip kesinleşmiş ise, ya da kesinleşmiş bir mahkeme kararının ibraz edilmesi üzerine, banka depo edilmiş teminatı geri verebilmektedir. Kira sözleşmesinin sonra ermesi halinde kiraya veren, teminatın kiracıya verilmesini istemiyorsa bu durumda birtakım yapılması gereken prosedürler bulunmaktadır.

Kiraya veren kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren 3 ay içerisinde kiracıya karşı kira sözleşmesi ile ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yolu ile takip yaptığını teminatın depo edildiği bankaya yazılı olarak bildirmekle yükümlüdür. Kiraya veren bankaya bildirimde bulunmadı ise artık banka teminatı kiracıya geri verme yükümlülüğündedir. Kira sözleşmesinin sona ermesi tarihinden itibaren 3 ay içerisinde kiraya veren bankaya yazılı bildirimde bulunması gerekmektedir. Kiraya verenin bankaya yapmış olduğu bildirim akabinde bankanın sorumlulukları doğacaktır. Şöyle ki; kira sözleşmesinin sona ermesi gününden itibaren bu bildirim teminatın depo edildiği bankaya kiraya veren tarafından bildirildiğinde teminat icra takibi ya da dava sonuna kadar kiracıya iade edilememektedir.

Kira bedeli ve kira sözleşmesinin tapu kaydına şerhi

Kiracı ile kiraya veren tarafından yapılan kira sözleşmelerinin tapu kütüğüne şerh edilmesi konusu oldukça önem arz etmektedir. Tapu siciline şerh edilen kira sözleşmelerinde, sonraki malikler kira akdi dairesinde kiralanandan intifa etmeye müsaade etme zorunluluğunu yüklemektedir. Kira sözleşmesinde açıkça hüküm konulmak suretiyle tapuya şerh edileceği düzenlenmelidir. Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 10.07.2021 tarihli kararı uyarınca; “Taşınmaza ilişkin sözleşmelerin tapu kaydına şerh edilmesini taraflar sözleşme ile kararlaştırabilirler. Bu işlemin amacı, ilişkin bulunduğu hukuki durumu üçüncü kişilere karşı ileri sürebilir hale getirmek, hukuki duruma aleniyet kazandırmaktır. Taşınmaz kira sözleşmesinin tapu kütüğüne şerhi, kiracıya sözleşme konusu hakkın sonradan malik olanlara karşı da ileri sürülebilme yetkisi tanır,” şeklinde kararı ile açıkça tapı kütüğüne şerh edilme konusunun önemini belirtmiştir.

Kira bedeli, kiralananın kiralanmasına karşılık kiracının kiraya verene ödemekle yükümlü olduğu bedeldir. Kira sözleşmesinde kira bedeli açıkça belirtilmelidir. Kira sözleşmesinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı hakkında değişiklik yapılamamaktadır. Ayrıca kira bedeli kira sözleşmesinde 6 aylık ya da 1 yıllık olarak ödenmesi kararlaştırılması mümkündür. Kira sözleşmelerinde kira bedeli yabancı ülke parası olarak ödenmesi hususu açıkça yazılmalıdır. Aylık kira ödemelerinin peşin olarak ödeneceği kira sözleşmelerinde yazılmış ise, kiracıya üç günlük mehil verilmesi gerekmektedir. Kira bedeli ödemelerinin kira sözleşmelerinde belirlenen sürede ödenmemesi halinde gecikme cezası geçerli olmaktadır. Kira ödemelerinin gecikilen her ay için %10 gecikme cezası uygulanacağı hükmü kiracıyı bağlayacaktır.

Kiracı, aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazda eşinin açık rızası olmadan kira sözleşmesinin feshedememektedir. Şayet kiracının eşi, kira sözleşmesinin feshine açıkça izin vermemesi halinde kiracı mahkemeye başvurarak karar alınmasını talep etme hakkına sahiptir. Kira sözleşmesinden haberdar olmayan eş, kiralayana başvuru yaparak yazılı bildirimde bulunmak suretiyle kira sözleşmesinin tarafı olabilme hakkına sahiptir. Kiraya veren, kiracı ve eşine fesih bildirimini ayrı ayrı tebligat yapmak suretiyle bildirme yükümlülüğü bulunmaktadır.

Kiraya veren, kiralananın yeniden inşası ya da imarı amacıyla esaslı onarım genişletilmesi veya değiştirilmesi gerekmesi halinde kira sözleşmesini sona erdirme hakkına sahiptir. Bunun için kiracının kiralananı tahliye etmesi gerekmektedir. Kiralananın esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi sırasında kullanılması mümkün olmaması gerekmektedir. Belirli süreli kira sözleşmesinde gereksinim ya da esaslı onarım nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için kira süresinin sonundan başlayarak 1 ay içinde dava açılmalıdır. Yeniden inşa ve imar nedeniyle açılacak tahliye davaları süreye tabidir. Kira döneminin sona ermesinden itibaren 1 ay içinde açılmayan tahliye davaları kabul edilmemektedir.

Kiralananı satın alan yeni malikin gereksinimleri nedeniyle kira sözleşmesini sona erdirip erdiremediği konusu oldukça önemlidir. Kiralananı sona erdiren kişi; kendisi, altsoy ve üstsoyu, ya da yasa gereğince bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu bulunması halinde kiralananı kazanma gününden itibaren 1 ay içerisinde kiracıya yazılı olarak durumu bildirmek koşulu ile kira sözleşmesini 6 ay sonra açacağı dava ile sona erdirme hakkına sahiptir.

Tahliye taahhüdü sebebiyle kira sözleşmesinin sona erdirilmesi

Kiracı kira sözleşmesinden sonra tahliye taahhüdünde bulunmuş ise, mutlaka bu taahhüde uymalıdır. Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak tahliye sözleşmesinde üstlendiği halde tahliye etmemişse, kiraya vereni kira sözleşmesini tahliye taahhüdü tarihinden başlayarak 1 ay içerisinde icra takibi yapmak suretiyle ya da dava açarak sona erdirebilir. Kiracı ile yapılacak tahliye taahhüdü mutlaka yazılı olarak yapılmalıdır. Sözlü olarak yapılan tahliye taahhüdü geçerli kabul edilmemektedir. Tahliye taahhüdü ile kiralananın tahliyesi mümkün hale gelmektedir. Korkutma yolu ile kiracıdan alınan tahliye taahhüdü geçerli kabul edilmemektedir.

Kiracı itirazında tahliye taahhüdünün korkutma ve baskı altında alındığını ve gerçek iradesini yansıtmadığını bildirdiğinde, tahliye taahhüdü geçersiz kabul edilmektedir. Tahliye taahhüdü sebebiyle açılacak tahliye davasında bir takım kurallar bulunmaktadır. Tahliye taahhüdü ile açılacak tahliye davasında öncelikli kural tahliye taahhüdünün kiracının kiralananda otururken serbest iradesi ile verilmiş olmasıdır. Tahliye taahhüdü sebebiyle açılacak tahliye davası ancak kiralayan tarafından açılmaktadır. Kiralayan durumunda olmayan malikin dava açma hakkı bulunmamaktadır. Noter kanalı ile resmi olarak yapılan tahliye taahhüdüne itiraz edilmesi mümkün olmamakla beraber adi tahliye taahhüdü gerekli şartları taşımaması halinde itirazı mümkündür. Kiracı olarak miras bırakanın vermiş olduğu tahliye taahhüdü mirasçıları da kapsamaktadır. Tahliye taahhüdünün kira sözleşmesinde düzenlenmesi Yargıtay kararları doğrultusunda geçerli kabul edilmemektedir. Kiracı kiralananda oturmaya başladığı esnada tahliye taahhüdünde yazılı olarak bulunması gerekmektedir.

Tahliye taahhüdüne uyulmaması halinde Sulh Hukuk Mahkemesinde kiralayan tarafından dava açılması gerekmektedir. İşbu davada kiracının tahliye taahhüdünde bulunduğunu ve söz verdiği tarihte kiralananı tahliye etmediğini kiracıya noter kanalı ile tahliye taahhüdüne uyması için ihtar gönderildiğini fakat bu konuda da bir ilerleme olmaması sebebiyle kira sözleşmesinin feshedilesi ile kiralananın tahliyesine karar verilmesini Sulh Hukuk Mahkemesinden talep edilebilmektedir.

İki haklı ihtar sebebiyle kira sözleşmesinin sona erdirilmesi

Kiracı bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içerisinde kira bedelini ödememesi sebebiyle kiralayanın kiracıya kiraların ödenmesi için iki haklı ihtar gönderme hakkı bulunmaktadır. Şayet bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde iki haklı ihtara sebep olan kiracı hakkında yapılacak işlemler farklılık göstermektedir. Kiraya veren bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde, bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunmasına sebep olan kiracı hakkında, kira süresinin bir yılının bitiminden itibaren bir ay içinde dava yoluna başvurmak suretiyle kira sözleşmesinin sona erdirilmesini talep etme hakkına sahiptir.

Kira sözleşmesinde muacceliyet koşulu bulunması halinde, muaccel hale gelen, kiranın tek ihtarla talep edilmesi gerekirken birden fazla ihtarla aynı ödenmeyen kira bedelinin istenmesi iki haklı ihtarın yapıldığının kabulünü gerektirmemektedir. Kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle kiralayan tarafından noter kanalı ile ihtarname gönderilmesi halinde yapılan kira ödemeleri iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmemektedir. Bir yıldan daha kısa süreli sözleşmelerde iki haklı ihtar oluşmamaktadır. Ayrıca, süresiz kira sözleşmelerinde ve kira parasının yıllık ödenmesi halinde gereken hallerde ve bir yıldan kısa süreli sözleşmelerde iki haklı ihtar oluşmamaktadır. Kiracı kira bedelini süresi içerisinde ödememesi halinde kiralayan Sulh Hukuk Mahkemesine dava açma hakkına sahiptir.

Kiralayan iki haklı ihtara rağmen kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle tahliye kararı verilmesini Sulh Hukuk Mahkemesi hâkiminden talep edebilir. Kiraya veren işbu davasında ihtarnameleri, kira sözleşmelerini, tapu kaydını dava dilekçesi ekine ekleyebilir. Kira sözleşmesine, kiraya veren ve kiracı, kiranın ödenmemesi halinde kalan aylara ilişkin kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin hükmü de ekleyebilme hakkına sahiptir.

Kiracının veya eşinin konutu olması sebebiyle kira sözleşmesinin feshi

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde sınırları içerisinde oturmaya elverişli bir konutu olması halinde kiraya veren kira sözleşmesinin sona erdirilmesi talepli dava açma hakkına sahiptir. İşbu davayı kiraya veren kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içerisinde Sulh Hukuk Mahkemesinde açmalıdır.

Kiraya verenin kira sözleşmesinin kurulması aşamasında kiracının ya da birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde sınırları içerisinde oturmaya elverişli bir konutunun bulunduğunu bilmemesi gerekmektedir. Bu hususun bilinmemesi davanın açılabilmesi için esaslı unsur kabul edilmektedir. Kiraya veren kiracıya dava açacağını önceden bildirmesi halinde dava açma süresi uzamış olacaktır. Şöyle ki, kiraya veren en geç davanın açılması için öngörülen bir aylık sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmiş ise; davanın açılma süresi bir kira yılı için uzamış sayılmaktadır.

Ayrıca, kiraya veren kira yılının sonuna kadar dava açma hakkına sahiptir. Dava yolu ile kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler kiracı aleyhine değiştirilememektedir. Kiraya veren öncelikle kiracıya noter kanalı ile kendisinin veya eşinin aynı bölgede tapulu taşınmazının bulunması sebebiyle kiralananı tahliye etmesi talepli ihtarname göndermelidir.

Kiracı işbu ihtara rağmen kiralananı tahliye etmemesi halinde kiraya veren tahliye talepli dava açma hakkına sahiptir. Kiracının aynı bölgede taşınmazı olduğunu öğrenmesi akabinde açtığı tahliye davasında delil olarak, tapu kaydı, kira sözleşmesi, ihtarname, tanık dinlenmesi ve bilirkişi incelemesi gösterebilmektedir.

Kiralananın yeniden kiraya verilmesi durumu

Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiracıdan kiralananın tahliye edilmesini talep etmesi halinde, haklı neden olmaksızın kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiraya verememektedir.

Kiralanan yeniden inşa ve imar amacıyla tahliye edilmesi halinde ise kiraya veren eski hali ile haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başka birine kiralananı kiraya veremeyeceği düzenlenmiştir. Eski kiracı yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazın yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralanması konusunda öncelik hakkına sahiptir. Kiracının öncelikli hakkını kullanmasının birtakım koşulları bulunmaktadır. Kiraya verenin kiracıya yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içerisinde kiracı öncelik hakkını kullanma hakkına sahiptir.

Kiracının öncelik hakkı sona ermedikçe taşınmaz üç yıl geçmedikçe başka bir kiracıya kiraya verilemez. Kiraya veren, kiracının öncelik hakkını kullanmasını engellemesi halinde kiracıya tazminat ödemesi hususu doğmaktadır. Kiraya veren kiracının öncelik hakkına ilişkin hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü bulunmaktadır.

Kiraya veren öncelik hakkını kiracının kullanabilmesi adına yazılı bildirimi tebliğ tarihinden itibaren bir ay içerisinde kullanmaması halinde kiralananı başka bir kiracıya kiraya verebilmektedir.

Kiracının temerrüde düşmesi ne demektir?

Kira hukukunda en çok karşılan konulardan bir diğeri ise, kiracının temerrüdü halidir. Kira sözleşmesinde belirtilen kira bedelinin ödenmemesi halinde kiraya verenin otuz günlük ihtarına rağmen ödeme yapılmaması ya da otuz gün geçtikten sonra ödemesi haline kiracının temerrüde düşmesi denilmektedir. Kiralayan tarafından temerrüt ihtarında zorunlu olarak yazılması gereken birtakım kurallar bulunmaktadır. Temerrüt ihtarında mutlaka otuz günlük ödeme süresinin belirtilmesi zorunludur. Bu hususun belirtilmeden temerrüt ihtarının gönderilmesi halinde Yargıtay tarafından ihtarın geçerli olmadığı görüşleri kabul edilmektedir. Kira bedeline ilişkin uyuşmazlıkların çözümünde kira sözleşmeleri esas teşkil etmektedir. Temerrüt sebebiyle dava açılabilmesi için öncelikle temerrüt ihtarının şartlarının oluşmuş olması ve bu ihtar neticesinde herhangi bir sonuç alınamamış olması gerekmektedir. Kiraya veren temerrüt sebebiyle icra mahkemesine başvuru yapabilmesi için otuz günlük ödeme süresini beklemek zorundadır. Mahkemenin temerrüt sebebiyle taşınmazın kiracı aleyhine tahliye edilebilmesinin kuralları şu şekildedir;

Temerrüt nedeniyle tahliye kararı verilebilmesi için talep edilen kira bedelinin muaccel hale gelmesi ve bu kira bedelinin otuz günlük sürede ödenmemiş bulunması ile ihtarnamede verilen yasal süre içerisinde kira bedelinin ödenmemesi halinde kira sözleşmesinin feshedileceği açıkça belirtilmesi gerekmektedir. Tüm bu şartların gerçekleşmesi temerrüt sebebiyle açılacak davanın sonuç doğurmasını sağlayacaktır. Taşınmazın anahtarının kiraya verene teslim anına kadar kiracı ödenmeyen kira bedellerinden sorumludur. Davanın açılması akabinde, kiracı ile kiralayan arasında yapılan kira bedelinin ödenmesine ilişkin taksitlendirme protokolü yapılması kiracıyı temerrütten kurtarmamaktadır. Bu durumda mahkeme tahliye davasının kabulüne karar vermektedir. Kiralayan kiracıya göndereceği ihtarnamede, kira bedelinin otuz gün içinde şahsına ya da detayları yazılı banka hesabına ödenmesini, verilen süre içerisinde kira bedelinin ödenmemesi halinde kira sözleşmesinin feshi ile tahliye davası açılacağının ihtarını özellikle belirtmesi gerekmektedir. İhtarnamede otuz günlük ödeme süresinin yazılmaması halinde ihtarnamenin geçerliliğinden söz edilemez. İhtarnamenin kiracıya tebliğ edildiği gün sürenin hesabına katılmamaktadır. Kiracının ölümü halinde temerrüt ihtarının kiracının tüm mirasçılarına tebliğ edilmesi gerekmektedir. Kira bedelinin ödenmemesi halinde kiracı temerrüde düşmektedir. Ayrıca temerrüt ihtarnamesinde kira bedelinin belirtilen süre içerisinde ödenmemesi halinde kira sözleşmesin feshedileceği hususu açıkça yazılması gerekmektedir. Kira sözleşmesinde kira bedelinin banka havalesi yolu ile ödeneceği açıkça yazılmadığı takdirde yasal kira ödeme şekli sayılmamaktadır. Kiralanan taşınmazda kapıcı bedeli ödenmemesi temerrüde esas teşkil etmemektedir. Kapıcı bedeli adi alacak niteliğinde olup ödenmemesi halinde temerrüt oluşmamaktadır.

Kira sözleşmelerinin dava yolu ile sona erdirilmesi

Türk Borçlar Kanunu’nun 350 ila 356 sayılı maddeleri kira sözleşmesinin dava yolu ile sona erdirilmesinin şartlarını düzenlemektedir. Kanun maddeleri incelendiğinde açıkça görüleceği üzere kira sözleşmesinin dava yoluyla sona erdirilme sebepleri sınırlıdır. Dolayısıyla, Türk Borçlar Kanunu 354. maddesi uyarınca; dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez, yeni dava sebepleri geliştirilemez. Fakat genel hükümler bölümünde yer alan olağanüstü fesih sebeplerinin gerçekleşmesi halinde konut ve çatılı iş yerine ilişkin kira sözleşmeleri de sona erdirilebilir. Ayrıca Konut ve Çatılı İş yeri Kiralarının sona erdirilmesine ilişkin davalarla ilgili hükümler kamu düzenine ilişkin hükümler olup, taraflar bu konuda tahkim yargılamasına başvuramamaktadırlar. İşbu davalarda yalnızca resmi devlet yargısı görevli ve yetkilidir. Tahliye davalarında görevli olan mahkemeler bilindiği gibi Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Tahliye kanunda açıkça belirtildiği üzere ancak dava açmak sureti ile mümkündür.

Türk Borçlar Kanunu 347. Maddesi uyarınca;

Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin sona ermesi

I. Bildirim yoluyla

1. Genel olarak

Madde 347- Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.

Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarının ancak bildirim yolu ile ve dava yolu ile sonlandırılacağını hüküm altına almıştır. Kiracı ve kiraya veren tarafından bildirim yükümlülüğünün yerine getirilmemesi durumunda kira sözleşmesinin sona ermesinden söz edilememektedir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 350. ve devamı maddelerinde kira sözleşmelerinin kiraya verenden ve kiracıdan kaynaklanan sebeplerle sona erdirilmesi düzenlenmiştir. Kiracıdan kaynaklanan sebepler üç fıkra halinde düzenlenmiştir. Kanunda da açıkça düzenlendiği gibi konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiracıdan kaynaklanan sebepler ile kira sözleşmesinin dava yolu ile sona ermesinin hukuki sonuçları açıklanmıştır.

Türk Borçlar Kanunu 352. maddesi uyarınca;

Kiracının yazılı tahliye taahhüdü vermesi ve vermiş olduğu taahhüde rağmen mecuru boşaltmaması, zamanında kira bedelini ödememesi karşısında aynı kira dönemi içerisinde iki haklı ihtar yaparak kira sözleşmesini sona erdireceği ve kiralayanın kira akdi sırasında kiracının veya birlikte yaşadığı eşin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içerisinde oturmaya elverişli bir konutu bulunduğunu bilmiyor ise sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içerisinde kira sözleşmesini feshedebileceğidir.

Madde 352- Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.

Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.

Kira sözleşmesinin tahliye taahhüdü ile sona ermesinin şartları

Kiracının Yazılı Olarak Tahliye Taahhüdünde Bulunması

TBK m. 352’de; “ Kiracıdan kaynaklanan sebeplerle” başlığında kira sözleşmesini sona erdirme nedeni olarak üç fıkra şeklinde düzenlenmiştir. İşbu hükme göre; TBK m. 352/I’de; “kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği halde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.” Kanunun genelinde olduğu gibi bu düzenlemede de süreklilik kazanmış uygulamalar madde metninde yer almıştır.

TBK m. 352/1’de uygulamada da sıkça karşılaştığımız “tahliye taahhüdü”, “yazılı tahliye taahhüdü” olarak anılan ve maddede “boşaltmayı yazılı olarak üstlenme” olarak ifade edilen sona erdirme nedenidir. Kira sözleşmesinin işbu hükümle birlikte sona erdirilebilmesi için dört koşulun sona gerçekleşmiş olması gerekir.

Tahliye Taahhüdünün Geçerliliğinin Yazılı Şekilde Yapılması Şartı

Konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiracıdan kaynaklanan sebeplerle kira sözleşmesinin dava yolu ile sona ermesi halinde TBK m. 351/1 uyarında yapılan düzenlemede; kiracının kiralananı boşaltma taahhüdünün geçerliliğinden söz edilebilmesi için işbu taahhüdün yazılı şekilde yapılması gerekmektedir. Yazılı şekilde yapılması bir geçerlilik şartıdır. Ancak taraflar tercihlerine göre yazılı şekil yerine daha etkili ve ağır şartlara bağlı olmasından mütevellit resmi şekli kararlaştırabilirler. Resmi şekil yapılmasına karar verildiğinde ise noter aracılığıyla yapılması gerekmektedir. Taahhütnamenin resmi şekilde noter aracılığıyla yapılması, daha sonra yapılabilecek, imza inkârı veya iradeyi sakatlayan nedenlere dayalı itirazları engeller. Ancak bizzat kiracının kendisi tahliye taahhüdünde bulunması gerekmektedir. Kiracının eşinin, yakınlarının ve çocuklarının vermiş oldukları yazılı şekille yapılan boşaltma taahhütleri geçerli değildir. Ancak kiracının vekili vekâletnamede açıkça yazılması şartıyla tahliye taahhüdünde vekil sıfatıyla bulunabilir. Kiracıların birden çok olması durumunda ise tahliye taahhüdünün tamamı tarafından verilmesi gerekmektedir. Kiracının TBK m. 347/1 uyarınca kira sözleşmesinin uzamasını istemediğine ilişkin bildirimi de boşaltmayı üstlenme niteliğinde olup, TBK m. 352/1 hükmü ile aynı sonuçları doğurmaktadır. İlk kira sözleşmesinin sona ermesinin akabinde tarafların yapacakları yeni kira sözleşmesinde de böyle bir taahhüt konulabilinir.

Tahliye Taahhüdünün Tarih Belirlenmiş Olması Şartı

Tahliye taahhüdü, tahliye tarihini içermelidir. Özellikle işbu tarih kiralananın teslim edilmesinden sonra verilmiş olmalıdır. Bu nedenle, sözleşmenin yapıldığı sırada veya daha önce verilmiş bulunan tahliye taahhüdü geçerli değildir. Bunun sebebi ise, konut ve işyeri ihtiyacı içinde bulunan kiracının, kiraya verenin baskısı altında özgür iradesinden kaynaklanmayan bir tahliye taahhüdü vermiş olmasıdır. Buradaki esas unsurun korkutma hali göstermesidir.

Tahliye Taahhüdünün Kiracı Tarafından Verilmiş Olma Şartı

Kiralananı boşaltma taahhüdü kiracı tarafından verilmiş olmalıdır. Münhasıran kişiye bağlı bir hak söz konusu olmadığından, özel vekâletname ile vekil sıfatıyla tahliye taahhüdünde bulunulabilinir. Aile konutu olarak kullanılan konut ile ilgili kira sözleşmesi her iki eş ile yapılmış ise veya kiracı olmayan eş TMK md. 194/son hükmü uyarınca kiraya verene bildirimde bulunmuşsa; her ikisi birlikte kiracı oldukları için, tahliye taahhüdünde birlikte vermeleri gerekmektedir. Birden fazla kiracının bulunması durumunda ise, kiracılar arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğu için, taahhüdünde tüm kiracılar tarafından verilmesi gerekmektedir.

Aile konutunun eşlerden birinin kiralamış olması ve diğer eşinde kiraya verene bildirimde bulunmamış olması durumunda bile, kiracı eşin vereceği boşaltma taahhüdü, TBK m.194/I hükmü uyarınca geçersizdir. Kiracı eşin vereceği tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için diğer eşin rızası bulunmalıdır. Diğer eş haklı bir neden olmaksızın bu rızayı vermekten kaçınıyorsa, kiracı eşin bu hususta hâkimden karar alması gerekmektedir.

Alt kiracının kiraya verene vermiş olduğu tahliye taahhüdü ise ilk kiracının tahliyesini gerektirmez. Asıl kiracının verdiği tahliye taahhüdüne dayalı olarak, ancak asıl kiracının kira sözleşmesinin sona erdirilmesi istenebilir. Alt kiracı aleyhine bu konuda takip yapılamayacağı gibi dava da açılamaz. Ancak asıl kira sözleşmesinin sona ermesi, kiracı ile alt kiracı arasında ki sözleşmeyi de kendiliğinden sona erdireceği için, asıl kiracının vermiş olduğu tahliye taahhüdü, alt kiracıyı da doğrudan etkilemektedir.

Geçerli bir boşaltma taahhüdü ise kiracının mirasçılarını da bağlamaktadır. Kira ilişkisinin devri halinde, sözleşmeye bağlı olarak verilmiş olan tahliye taahhüdünün devralanı da bağlayacağı kabul edilmektedir. Kira sözleşmesinin devri esnasında devralan yeni kiracıdan bu durumun gizlenmesi halinde devreden kiracı tazminat ödemek ile sorumludur.

Tahliye Taahhüdünün Kiralananın Teslim Alınmasından Sonra Verilmiş Olma Şartı

Kiralananın tahliye edileceğine ilişkin yazılı taahhüt kiracı tarafından, kiralananın teslim alınmasından sonra verilmiş olmalıdır. Kiracı taahhüt ettiği tarihte kiralananı tahliye etmek zorundadır. Bunu yapmadığı takdirde ise; kiraya veren taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde tahliye talebinde bulunmalıdır.

Kira tespiti davası

Kiracının, hukuki yararının olması halinde kira tespit davası açma hakkı bulunmaktadır. Taraflar kira sözleşmelerinde yıllık artış miktarlarını TEFE-TÜFE oranlarına göre yapmaktadırlar. Ancak, çevrede oluşan kira paralarının genel fiyat artışları kadar artmadığı ya da kira paralarında bir düşüklük saptandığı hallerde mahkemeler TEFE-TÜFE oranına göre artış yapılmamasına karar verebilmektedir. Kira bedellerinin tespitinde dikkat edilmesi gereken bir takım kıstaslar bulunmaktadır. Mahkeme tarafından tespit edilecek bilirkişilerce yapılacak inceleme sonucunda, rapor düzenlenmek suretiyle belirlenmektedir. İşbu bilirkişi raporlarının mahkemeye ibrazı ile kira bedellerinin dikkate alınması suretiyle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul kira bedellerine hükmedilmesi amaçlanmaktadır. Hak ve nesafet ilkesi uyarınca, inceleme yapılırken öncelikle tarafların mahkemeye sundukları tüm deliller, emsal kira sözleşmeleri göz önünde bulundurularak bilirkişi aracılığı ile kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, kira bedeline etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, yeniden kiraya verilmesi halinde getireceği kire bedeli belirlenmeli, mahkemece bu kire bedeli esas alınarak hüküm kurulmalıdır. Taraflarca yapılacak sözleşme neticesinde kira bedeli yabanı ülke parası ile ödenebilmektedir. Kira sözleşmesi bulunmayan hallerde görevli olan mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesidir. Kira sözleşmesi ile taraflar yetkili mahkemeyi belirleme hakkına sahiptirler. Kiracı, kira bedelinin indirilmesi talepli tespit davası açma hakkına sahiptir. Paylı mülkiyette bulunan kiralananda paydaşlardan biri kira tespitini talep etme hakkına sahiptir. Kiracı ve kiraya veren aralarından kira bedeline ilişkin bir anlaşma yapmamaları halinde kira bedeli mahkeme tarafından belirlenir. Mahkeme kira bedelini belirlerken, bir önceki kira yılının üretici fiat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla kiralananında durumunu göz önüne alarak hakkaniyet doğrultusunda karar vermektedir. Kira sözleşmesinde kira bedeli yabancı para olarak belirlenmesi halinde beş yıl geçmedikçe değişiklik yapılamamaktadır. Sürenin dolması akabinde yabancı paranın değerindeki değişiklik göz önünde tutularak kiralananın durumuna göre kira bedeli belirlenebilmektedir. Türk Borçlar Kanunu m. 138’de düzenlenen aşırı ifa güçlüğü halinde sözleşmeden dönme hakkı doğmaktadır.

III. Aşırı ifa güçlüğü

MADDE 138- Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.

Kira bedelinin belirlenmesi davasının açılmasında belirli bir zamanaşımı süresi öngörülmemiştir. Dava her zaman açılabilmektedir. Yeni kira döneminin başlangıcından itibaren en geç otuz gün önceki bir tarihte dava açılması gerekmektedir. Dava açılmadan önce yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün öne kiracıya tebliğ edilmek üzere kira bedelinin arttırılacağına ilişkin ihtarname gönderilmesi gerekmektedir. Kira tespit davasında davanın sonunda mahkeme tarafından belirlenecek kira bedeli yeni kira döneminin başlangıcından itibaren hüküm ifade etmektedir. Kira belirleme davası Sulh Hukuk Mahkemesinde açılması gerekmektedir. Yetkili Sulh Hukuk Mahkemesi ise kiralanan taşınmazın bulunduğu yerdir. Kiracı aleyhine kira sözleşmesinde düzenleme yapılamayacağı gibi kira bedeli ve yan giderler dışından başkaca bir ödeme yükümlülükleri getirilemez.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira sözleşmesinin sona ermesi

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu

F. Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin sona ermesi

I. Bildirim yoluyla

1. Genel olarak

Madde 347- Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler. Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.

Konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiracı, belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmaması halinde sözleşme aynı koşullarla bir yıl süre ile uzatılmış sayılmaktadır. Kiraya veren sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdirememektedir. Ancak on yıllık zaman süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının en az üç ay öncesinde bildirimde bulunmak koşulu ile herhangi bir sebep göstermeksizin kira sözleşmesini sona erdirebilmektedir. Kiraya veren on yıllık kiranın uzaması sebebiyle sürenin sonundan bu süreyi izleyen her zaman yılının bitinden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşulu ile herhangi bir sebep gösterilmeksizin kira sözleşmesini feshedebilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiracının kira sözleşmesini feshetmesi süreye bağlı değildir. Kiracı, her zaman kira sözleşmesini genel hükümler çerçevesinde sona erdirme hakkına sahiptir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kira sözleşmesini kiraya verenin sona erdirebilmesinin birtakım kuralları bulunmaktadır. Altı aylık bir dönem için üç ay öncesinden fesih ihbarında bulunmak suretiyle, dönem sonunda dava açarak kira sözleşmesi sona erdirilir. Tüzel kişiler de tıpkı gerçek kişiler gibi kira sözleşmesinin tarafı olabilecekler ve ihtiyaç doğması halinde tahliye davası açabileceklerdir. Kira sözleşmesini vekil sıfatı ile tanzim eden ve imzalayan kişinin tahliye davası açma imkanı bulunmamaktadır.  Tahliye talebi ile açılacak kira alacağı davası Sulh Hukuk Mahkemesinde görülmektedir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira sözleşmesinin sona ermesi

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu

F. Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin sona ermesi

I. Bildirim yoluyla

1. Genel olarak

Madde 347- Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler. Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.

Konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiracı, belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmaması halinde sözleşme aynı koşullarla bir yıl süre ile uzatılmış sayılmaktadır. Kiraya veren sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdirememektedir. Ancak on yıllık zaman süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının en az üç ay öncesinde bildirimde bulunmak koşulu ile herhangi bir sebep göstermeksizin kira sözleşmesini sona erdirebilmektedir. Kiraya veren on yıllık kiranın uzaması sebebiyle sürenin sonundan bu süreyi izleyen her zaman yılının bitinden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşulu ile herhangi bir sebep gösterilmeksizin kira sözleşmesini feshedebilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiracının kira sözleşmesini feshetmesi süreye bağlı değildir. Kiracı, her zaman kira sözleşmesini genel hükümler çerçevesinde sona erdirme hakkına sahiptir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kira sözleşmesini kiraya verenin sona erdirebilmesinin birtakım kuralları bulunmaktadır. Altı aylık bir dönem için üç ay öncesinden fesih ihbarında bulunmak suretiyle, dönem sonunda dava açarak kira sözleşmesi sona erdirilir. Tüzel kişiler de tıpkı gerçek kişiler gibi kira sözleşmesinin tarafı olabilecekler ve ihtiyaç doğması halinde tahliye davası açabileceklerdir. Kira sözleşmesini vekil sıfatı ile tanzim eden ve imzalayan kişinin tahliye davası açma imkanı bulunmamaktadır.  Tahliye talebi ile açılacak kira alacağı davası Sulh Hukuk Mahkemesinde görülmektedir.

Ürün kirası ve hukuki sonuçları

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 357. Maddesi uyarınca;

Madde 357- Ürün kirası kiraya verenin, kiracıya, ürün veren bir şeyin veya hakkın kullanılmasını ve ürünlerin devşirilmesini bedel karşılığında bırakmayı üstlendiği sözleşmedir.

Ürüne katılmalı kira, kira bedelinin devşirilecek ürünün belli bir oranı olarak kararlaştırıldığı ürün kirasıdır. Bu oran sözleşmeyle kararlaştırılmamışsa, yerel âdete göre belirlenir.

Ürün kirasının tanımı açıkça yapılmıştır. Ürün kirasında kiracının birtakım borçları mevcuttur. Şöyle ki; kiracı, kira bedelini ve yan giderleri ödeme borcu altındadır. Kiralananın kira sözleşmesinde kararlaştırılan kullanım bedeli ile yan giderleri kiracının borcu sayılmaktadır. Kira bedeli kiracı tarafından aksine bir hüküm bulunmadıkça ya da yerel adet olmadıkça, kira bedelini ve yan giderlerini, her kira yılının ve en geç kira süresinin sonunda ödenmesi gerekmektedir. Kiracı, kiralananın tesliminden itibaren vadesi gelmiş kira bedelini ya da yan giderleri ödemediği takdirde kiralayanın birtakım hukuki prosedürlere başvurma hakkı bulunmaktadır. Bu durumda kiralayan, kiracıya yazılı ihtarda bulunmak suretiyle en az altmış günlük bir süre vererek, bu süre içerisinde kira ya da yan borcunu ödemesini talep edebilir. Verilen süre içerisinde kiracının ödeme yapmaması halinde kira sözleşmesinin feshedileceği yazılı bildirimde mutlaka belirtilmelidir.

Kiralanan kira süresinin bitmesi sebebiyle kiracının tahliyesini talep etme hakkı bulunmaktadır. Ancak kiralanan 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında ihale yolu ile kiralanmış ise, kira sözleşmesinin süresinin bitiminde anılan 75. maddesi uyarınca, kiracı fuzuli işgal durumuna düştüğünden kiracının kiralanandan tahliyesi gerçekleşecektir. Kira alacağı için tahliye talepli icra takibinde itirazın kaldırılması istenmeden tahliye davası açılamamaktadır. Öncelikle takibe itirazın kaldırılması talep edilmeden mahkemece, tahliye talebi kabul edilememektedir.

Ürün kira sözleşmesinin fesih bildiriminde görevli olan mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Kiracıya gönderilen yazılı bildirimin mutlaka noter tarafından gönderilmesi gerekmemektedir. Önemli olan bu bildirimin yazılı olarak yapılmasıdır. Noter kanalı ile gönderilen yazılı bildirimlerin ispat açısından önem kazandığı uygulamada sıklıkla görülmektedir. Olağanüstü durumlarda kira bedelinden bir bildirim yapılması kiracıdan istenebilmektedir. Tarımsal bir taşınmazın her zamanki verimi, olağanüstü felaket ya da doğal olaylar yüzünden önemli ölçüde azalırsa, kiracı; kira bedelinden orantılı bir miktarın indirilmesini kiraya verenden talep edebilir. Kira bedelinden indirim talep edilmesi hakkından öncesinde feragat edilmesi mümkün değildir. Ancak kira bedelinin belirlenmesi aşamasında bu gibi durumların meydana gelmesi olasılığı göz önünde tutulmuş ya da doğan zarar bir sigorta ile karşılanmış ise, kiracının başlangıçta bu haktan feragati mümkün olmaktadır. Kiracı kiralananı amacına uygun kullanma ve işletme hakkına sahiptir. Kiracı, kiralanana özgülenen amaca uygun ve iyi bir biçimde işletmekle, özellikle ürün vermeye elverişli bir durumda bulundurmakla yükümlüdür.

Kiracı kiralanın işletilmesindeki usulü değiştirme hakkına sahip değildir. Kiraya verenin izni olmaksızın, kiralananın işletme usulünü kira süresinin bitiminden sonra etkisi görülebilecek biçimde değiştirememektedir. Kiracının ayrıca bakım borcu da bulunmaktadır. Bakım borcunun kapsamına, kiralananın küçük onarımları, bozulan ya da kullanılması ile yok olan düşük değerli araç ve gereçlerin yerine yenilerini koymak gibi yükümlülükler girmektedir. Kiracı, kiralayanın izni olmaksızın kiralananı başkasına kiraya verememektedir. Belirsiz süreli ürün kira sözleşmesinin fesih bildirim süresi, en az altı aylık bir bildirime uyulmak koşulu ile hem kiracı hem de kiraya veren tarafından yapılabilmektedir. Tarımsal taşınmazlara ilişkin ürün kiralarında yerel adetçe uygulanan bahar ya da güz mevsimleri için fesih bildirimi yapılabilmektedir. Tarımsal taşınmazlara ilişkin ürün kiraları dışında diğer ürün kiralarında herhangi bir zaman için fesih bildirimi yapılabilinir.

Ürün kiralarında olağanüstü fesih nedenleri şu şekilde düzenlenmiştir; kiracılığı çekilemez hale getiren önemli nedenlerin bulunması, kiracının iflas etmesi, kiracının ölümüdür. Olağanüstü fesih bildiriminin maddi sonuçları için Sulh Hukuk Mahkemesine başvurulmak suretiyle durum ve koşullar göz önünde tutularak fesih bildirimin hukuki ve mali sonuçları hakkında hakimden karar verilmesi talep edilebilinir.