Merhabalar, Ben Avukat Gizem Gonce, Saray TV Ekranlarında sizler için hazırlayıp sunduğumuz Gizem Gonce ile Hukuka Dair programına hoş geldiniz. 2021 yılının ilk programındayız yeni yılın herkese sağlık mutluluk getirmesini temenni ediyorum. Bu yılın ilk konuğu Marmara Saray Emlakçılar Derneği Başkanı Sayın Hüseyin Güntay bizlerle. Öncelikle yayınımıza katıldığınız için çok teşekkür ederiz Hüseyin Bey, Hoş geldiniz. Değerli izleyenlerimiz için hazırladığımız Kira hukuku alanında yapacağımız bu yayınımıza başlamadan önce bizlere kendinizden bahseder misiniz, ekran karşısındaki izleyenlerimiz ile birlikte sizi tanıyabilir miyiz?

Sarayda tek dernek mi yoksa başka bir dernek var mı Siz niye yeni bir dernek kurma ihtiyacı hissettiniz?

Marmara Saray Emlakçılar Derneği’nin işleyişi ve kuruluşu hakkında bilgi vermek ister misiniz?

EN ÇOK SON DÖNEMDE HANGİ SIKINTILAR YAŞANIYOR?

Belediye ile ilgili problemle yaşanıyor mu?

Tarım ile ilgili problemler yaşanıyor mu?

Tapu başvurularını nasıl yapıyorsunuz?

Yer gösterilmesinde sözleşme yapıyor musunuz?

Başkanlığını yaptığınız Marmara Saray Emlakçılar Derneği dışında ayrıca Türkiye’nin her bölgesinde emlakçılık işlemlerinizi de yürütüyorsunuz. Bu konuda karşılaştığınız, vatandaşlar tarafından yaşanılan en çok hukuki problemler nelerdir?

Taşınmazların satışı ile birlikte ayrıca taşınmazların kiralanması ile ilgili profesyonel danışmanlık yaptığınızdan bahsettiniz. Bu konuda değerli izleyicilerimizden gelen soruların cevaplamaya başlayalım dilerseniz.

Çok Gürültü Yapan Komşuya Karşı Yapılacak Hukuki Yaptırımlar Nelerdir?

Aynı apartman içinde yaşadığınız komşunuzun devamlı surette gürültü yapması ve bu gürültünün artık çekilemez duruma gelmesi halinde yapılacak birtakım hukuki başvurular mevcuttur. Bu gürültülere örnek olarak; klima gürültüsü, devamlı gelen misafir ve çocukların yaptığı gürültüler, elektrik süpürgesi sesinin yarattığı gürültü gösterile bilinir. İlk olarak yapılması gereken gürültü yapan komşunun uygun bir üslup ile sözlü bir şekilde uyarılması olmalıdır. Ancak uyarılarınız karşısında gürültülü davranış ve eylemlerine ısrarla devam eden komşunun, apartmanda alınan ortak karar ile seçilen apartmanın yöneticisine müdahale etmesi açısından bildirimde bulunulması gerekmektedir. Apartman yöneticisi apartman içerisinde diğer komşuların rahatsız olmasına sebep olan komşunun bu duruma son vermesini kendisinden sözlü olarak ikaz ederek istemelidir. Fakat tüm bu itirazlara rağmen komşunun kat mülkiyesinden doğan kurallara uymayarak gürültü yapmaya devam etmesi halinde noter kanalıyla yazılı olarak ihtarname göndermesi gerekmektedir. Eğer gürültü yapan komşu kiracı ise bu durumun önlenmesinin sağlanması için ev sahibi ile iletişime geçilmelidir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nda açıkça düzenlendiği üzere; aynı apartman veya site içerisinde yaşayan komşuların birbirlerini rahatsız etmemeleri gerekmektedir.

Kat Mülkiyeti Kanunu m.18; Malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler.

Gürültü yapan komşuya karşı Sulh Hukuk Mahkemesine başvurarak rahatsızlık yarattığı unsurların ispatlanması halinde tedbir kararı talebinde bulunabilinir. Bu başvuruların avukat ile yapılması oldukça önemlidir. Sulh Hukuk Mahkemesine açılacak davada birtakım harç ve gider avansı masraflarının ödenmesi gerekmektedir.

Bir diğer hukuki prosedür ise; devamlı surette gürültü yapan komşuya karşı bulunduğunuz bölgedeki Cumhuriyet Başsavcılığı’na başvuru yapılarak hakkında suç duyurusunda bulunulmasıdır. Cumhuriyet Başsavcılığı’na yapılan başvuru akabinde savcılık delilleri toplayarak dava açılmasına karar verir ise iddianameyi hazırlar.

Kat Mülkiyeti Kanunu m.25 düzenlenen kat mülkiyetinin devri mecburiyeti uyarınca;

Kat maliklerinden biri bu kanuna göre kendisine düşen borçları ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale gelecek derece de ihlal ederse, onlar, o kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hâkimden isteyebilirler.

(Değişik ikinci fıkra: 14/11/2007-5711/12 md.) Bu gibi bir kat maliki hakkında, bağımsız bölümün mülkiyetinin hükme en yakın tarihteki değeri o kat malikine ödenerek bu mülkiyetin diğer kat maliklerine, arsa payları oranında devredilmesi için davanın açılması, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar vermesine bağlıdır. Bu karara rağmen kat maliklerinden bir kısmı bu davayı açmak istemezse, davayı öteki kat malikleri açar ve hâkim hüküm vermeden önce devir bedelinin ileride hak sahibine ödenmek üzere bankada üçer aylık vadeli hesaba yatırılması ve makbuzunun ibrazı için davacılara resen belirleyeceği uygun bir süre verir. Devir bedelinin süresi içinde yatırıldığına ilişkin belge ibraz edildiğinde ve davanın kabulü halinde hâkim, davalının bağımsız bölümünün mülkiyetinin davayı açmış olan kat maliklerine arsa payları oranında devredilmesine ve devir bedelinin işlemiş faiziyle birlikte davalıya ödenmesine karar verir.

Aşağıdaki durumlarda, birinci fıkrada yazılı çekilmezlik, her halde mevcut farz edilir:

a) Ortak giderlerden ve avanstan kendine düşen borçları ödemediği için hakkında iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibi yapılmasına sebep olunması;

b) Ana gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh hâkimi tarafından 33 üncü madde gereğince verilen emre rağmen, bu kanunda yazılı borç ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle öteki kat maliklerinin haklarını ihlal etmekte devamlı olarak bir yıl ısrar edilmesi;

c) Kendi bağımsız bölümünü randevu evi veya kumarhane veya benzeri yer olarak kullanmak suretiyle ahlak ve adaba aykırı harekette bulunması.

(Değişik dördüncü fıkra: 14/11/2007-5711/12 md.) Bu maddedeki dava hakkı, devir

konusunda kat maliklerince alınan dava açma kararının öğrenilmesi tarihinden başlayarak altı ay ve her halde dava hakkının doğumundan başlayarak beş yıl içinde kullanılmazsa veya dava sebebi ortadan kalkmışsa düşer.

Ev Sahibinin Kiraya Verdiği Evine Yalıtım Yaptırmamasının Hukuki Yaptırımları Nelerdir?

Kiracısı olduğunuz dairede yalıtım yapılmaması halinde bu durumu ev sahibinden taleple bulunarak isteyebilirsiniz. Bu talebin ev sahibi tarafından kabul edilmemesi halinde ise; kira bedelinden onarım bedelleri yıpranma payı nispetinde azaltılmasının yapılarak mahsup etme hakkınız bulunmaktadır. Isı yalıtım yapmaması sebebiyle doğalgaz faturasının yüksek gelmesi kiracının mağduriyetine sebep olmaktadır. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 4. Maddesinde açıkça düzenlendiği üzere; “çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri” kat maliklerinin ortak kullanım alanları arasında yer almaktadır. Kat Mülkiyeti Kanunu ‘ortak kullanım yerlerine ilişkin giderlerin tüm kat malikleri tarafından ödenmesi gerektiğini düzenlemiştir. Taşınmazın ana yapısının bozulmasına sebep verecek işlemler acil onarım kapsamında sayılmaktadır.

Kat Mülkiyeti Kanununun ana gayrimenkulün bakımı, korunması ve zarardan sorumluluğu başlıklı 19. Maddesinde düzenlendiği üzere;

“Ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun ana yapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz.”

Mahkemenin vereceği karar ile “acilen onarım” tespiti ışığında tamirat yaptırılarak giderlerin uğranılan zararların tahsilini mahkeme kararıyla diğer kat maliklerinden talep etmek hakkınız vardır. Mahkemenin ya da kat maliklerinin vermiş olduğu karara diğer kat maliklerinin katılmama durumu söz konusu değildir. Kat Mülkiyeti Kanunu açıkça acilen onarımı gerektiren masrafların tüm kat malikleri tarafından karşılanmasını zorunlu kılmıştır. Fakat Kat Mülkiyeti Kanunu mimari projelerin dışında kalan ve lüks sayılan tamiratların kat malikleri tarafından ödenmesinde zorunlu olmadıklarını düzenlemiştir.

Kiracıların apartmanda ortak kullanım alanlarında çatı, teras için yapılan bakım onarım işlemlerine katılma zorunluluğu bulunmaktadır. Kiracı ödemiş olduğu ortak kullanıma ait bedeli açıklamalı olarak apartman yöneticisine banka yolu ile göndererek ödeyeceği kira bedelinden mahsup etme hakkına sahiptir. Eğer kiracının kira bedelinden daha fazla bir masraf yapıldı ise; bu durumda kiracı ancak kira bedeli kadarını mahsup etmekle yükümlüdür. Arda kalan bakiyeyi ev sahibi karşılamak zorundadır.

Ayrıca kiracının, kiraya verilen taşınmazda bulunan ve kiralamanın doğasına aykırı bulunan faydalı ve zorunlu onarımları yapma hakkı bulunmaktadır. Faydalı ve zorunlu onarımların neler olduğu şu şekilde açıklanmaktadır; kiraya verilen taşınmazda su ve elektrik tesisatının olağan kullanıma yeterli olmaması veya arızalı olması hali, kiracı bu arızaları karşılamak suretiyle kira bedelinden bedelin mahsubunu talep etme hakkına sahiptir.

Apartmanda Evcil Hayvanların Ses Ve Gürültü Yapması Halinde Tahliye İşlemleri Uygulanır Mı?

Aynı apartmanda birlikte yaşayan komşuların evcil hayvan beslemeleri hukuken yasaklanmamıştır. Fakat apartman yönetimi tarafından alınacak karar ile evcil hayvan bulundurulması yasaklana bilinir.

Çevre ve Orman Bakanlığı tarafından düzenlenen Çevresel Gürültünün Değerlendirilmesi ve Yönetimi Yönetmeliği’nin (Resmi Gazete Tarihi 04.06.2010-Sayısı: 27601) “Ev faaliyetleri ve komşuların oluşturduğu gürültü” başlıklı 4. Maddesinin Z bendinde düzenlendiği üzere;

Konut içerisinde kişilerin kendi davranış ve alışkanlıklarından kaynaklanan; kapı, pencere kapatma, yürüme, konuşma, temizlik yapma, mobilya çekme, televizyon seyretme, radyo dinleme, eğlence amacı dışında kullanılan her türlü müzik aleti, çamaşır makinesi, buzdolabı, elektrik süpürgesi gibi aletleri kullanma, evcil hayvan besleme gibi faaliyetler ile bina içinde yapılacak tadilatı, kapsadığı düzenlenmiştir.

İşbu yönetmelik ile apartmanda yapılan gürültünün tanımı, kriterleri, desibel miktarlarının ne kadar olması gerektiği düzenlenmiştir.

Yönetmelikte evcil hayvanların, komşuların çıkarabileceği gürültünün desibel sınırları gece-gündüz, açık-kapalı pencere, iç-dış ortam şeklinde düzenlenmiştir. Çevre İl Müdürlüğü tarafından desibel ölçümü yapılarak şikâyet dosyasına ibraz edilmektedir. Eğer yönetmelikte düzenlenen desibel sınırlarından fazla bir gürültü tespiti yapıldı ise; Köpek belli bir desibelin üzerinde çok yüksek sesle havlıyor ve gürültü kirliliği yaratıyorsa bu durumda tahliye işlemlerine başlanmaktadır.

Çatının Akması Halinde Masraflar Kimler Tarafından Ödenmelidir?

Çatı katında ikamet eden kiracının, kiremitlerinin kırılması ve çatının su akıtması sebebiyle oluşacak tamirat masraflarını ödemekle yükümlü olan tüm kat malikleridir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 4. Maddesinin c bendinde çatı ortak yer olarak kabul edilmektedir.

IV – Ortak yerler:

Madde 4 – Ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilir. Aşağıda yazılı yerler ve şeyler bu Kanun gereğince her halde ortak yer sayılır.

a) Temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar,(1)

b) Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri,

c) Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri.

Yukarıda sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de (Ortak yer) konusuna girer.Kat Mülkiyeti Kanunu’nun da düzenlendiği gibi ortak yerler’e ilişkin giderlerden tüm kat maliklerini sorumludur.

Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, çatı ve terasın ana yapıyı etkileyen zorunlu tamir giderlerine tüm kat maliklerinin katlanması gerektiğidir. Kat maliklerinin zorunlu olan tamir giderlerini karşılamak istememelerine ilişkin talepleri geçersiz kabul edilir.

Kiracıların da apartmanın diğer tüm ortak kullanım alanlarında olduğu gibi çatı veya teras için yapılan bakım, onarım, düzenleme işlerine katılma zorunluluğu mevcuttur. Fakat kiracı çatı için sorumlu olduğu bedeli site yönetimine banka kanalı ile ödedikten sonra bu makbuza ev sahibine ödediği kira bedelinden mahsup etme hakkına sahiptir. Çatının tamir bedeli ev sahibinin kira gelirinden karşılandığı için ödeme sorumluluğu kiracıya ait olup, ödeme yükümlülüğü ev sahibinindir. Kat Mülkiyeti Kanunu ve Yargıtay yerleşik içtihatları uyarınca bu husustaki maddi sorumluluk kiracının kira bedeliyle sınırlı tutulmuştur.

Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca ana yapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadıyla kiralanması gibi önemli yönetim işlerinin ancak bütün kat maliklerinin oy birliğiyle verecekleri karar üzerine yapılacağı hüküm altına alınmıştır.

Ayrıca bir diğer önemli husus ise; apartmanda güzellik salonunun açılabilmesinin de

kat malikleri kurulundan oybirliği ile karar alınması gerektiğidir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu apartmanın bir dairesinin işyeri olarak kullanılmasının kat malikleri kurulunun oybirliği ile karar alması koşununa bağlı kılmıştır.

COVİD 19 Salgını Sebebiyle Kira Artışlarına İtiraz Edile Bilinir Mi?

COVİD 19 salgını birçok insanı maddi ve manevi olarak derinden etkilemeye devam etmektedir. İşçiler maaşlarını alamamakta süresiz olarak ücretsiz izne çıkartılmakta, işverenler ise iş yerlerini kısıtlamalar sebebiyle kapatmak durumunda kalmışlardır. Bu durum kirada oturan kiracıların kira ödemelerini de etkilemiştir. Kiracılar kira ödemelerini ev sahiplerine yapmakta zorlanmışlar ve kira artışı yapmak isteyen ev sahiplerine karşı başvurulacak hukuki yolların neler olduğunu düşünmeye başlamışlardır. COVİD 19 salgını ile ortaya çıkan pandemi sürecinin mücbir sebep sayılıp sayılmayacağı hususunda birçok tartışma mevcuttur. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararların da “mücbir sebep kavramı “Mücbir sebep, sorumlu veya borçlunun faaliyet ve işletmesi dışında meydana gelen, genel bir davranış normunun veya borcun ihlaline mutlak ve kaçınılmaz bir şekilde yol açan, öngörülmesi ve karşı konulması mümkün olmayan olağanüstü bir olaydır. Deprem, sel, yangın, salgın hastalık gibi doğal afetler mücbir sebep sayılır. Şeklinde açıklanmıştır.

Türk Borçlar Kanunu’nun genel hükümlerinde düzenlendiği gibi COVİD 19 salgının mücbir sebep olması sebebiyle kiracılar kira uyarlama davası açma hakkına sahiplerdir. Şayet kiracılar, kirayı ödeyemeyecek duruma gelmeleri halinde ise tazminatsız olarak kira sözleşmesini fesih etme yoluna başvurabilirler. COVİD 19 salgını sebebiyle kira borçları silinmemekte olup kiracılar kira bedellerini ödemekle yükümlüdürler. Fakat COVİD 19 salgını sürecinde kiranın ödenmemesi, yıl veya dönem sonunda kirada artış yapılamayacağı konusunda mevzuatımızda bir hüküm bulunmamaktadır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun vermiş olduğu kararlarda COVİD 19 salgını sürecinin mücbir sebep olarak kabul edildiği açıktır. Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesinde aşırı ifa güçlüğü düzenlenmiştir. Şöyle ki; Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.

Kanun maddesinde de açıkça düzenlendiği üzere; aşırı ifa güçlüğü sebebiyle kiracının mücbir sebeplerin varlığı halinde kanundan doğan seçimlik hakları mevcuttur. Buna göre; Kiracı, kirada indirim ve tazminatsız olarak kira sözleşmesinin feshini isteme hakkına sahiptir. Kiracı hiç kirayı ödeyemeyecek durumda kaldı ise bu halde evi boşaltarak kira sözleşmesini fesih etmesi gerekmektedir.

Ev sahibinin salgın döneminde kira artışı yapması talebini kabul etmeyerek Türk Borçlar Kanununun ilgili maddeleri uyarınca kira uyarlama davası açma hakkınız bulunmaktadır. Dava süresinde kirayı eski bedel üzerinden ödemeye devam etmek gerekmektedir. CVİD 19 salgını sebebiyle işten çıkarılma ve ücretsiz izne ayrılma gibi sebepleri mahkemeye bildirerek kiranın uyarlanmasını talep edebilirsiniz. Kira uyarlama davası ikametgâhınızın bulunduğu Sulh Hukuk Mahkemesinde açılmaktadır. Fakat davayı açmadan önce durumu bildirir noter kanalı ile ihtarnameyi ev sahibine göndermek hukuki açıdan faydalı olacaktır.

Kira Sözleşmesi Nedir?

Türk Borçlar Kanunu’nun 299 maddesinde; kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşme olarak tanımlanmıştır. Kiralanan taşınmazın sahibi ile taşınmazı kiralayan kişi arasında imzalanmaktadır.

Kira Sözleşmesi Kaç Adet Doldurulmalıdır?

Kira sözleşmesi iki nüsha şeklinde hazırlanmalıdır. Kiracı ile kiraya veren her bir sayfanın altına imza atmak suretiyle bir imzalı nüshası kiracıda diğer imzalı nüshası ise ev sahibinde kalmalıdır.

Kira Sözleşmesi Nasıl Hazırlanır?

Kiracı ile kiraya veren kiralanacak olan taşınmazın detaylı bilgilerini yazarak mümkün ise noter ve kefil huzurunda kira sözleşmesini imzalamalıdırlar. Kira sözleşmesinin hazırlanırken dikkat edilmesi gereken maddeleri şu şekildedir;

Kiracının Adresi

Kira Sözleşmesinin Başlangıç Tarihi

Kira Sözleşmesinin Süresi

Yıllık Kira Bedeli

Aylık Kira Bedeli

Kira Bedelinin Ödeme Şekli

Kiralananı Kullanım Şekli

Kiralananın Durumu

Kiralanan ile Birlikte Teslim Edilen Demirbaşlar

İmza

Tarih

Kira Sözleşmesinde Yer Alması Gereken Maddeler Nelerdir?

Geçerli bir kira sözleşmesinin kurulabilmesi için birtakım şekil şartlarına uyulması gerekmektedir. Şayet kira sözleşmesinin geçerli olması ve bazı durumlarda iptal edilebilmesi için önemle uzman bir avukat eşliğinde, ilgili kanun hükümleri de sözleşmeye eklenerek düzenlenmesi oldukça önem arz eder. Kira sözleşmesinde olmazsa olmaz maddelerin eksikliği hem maddi hem de manevi olarak tarafların zarara uğramasına sebep olabilir. Kira sözleşmesinde mutlaka yer alması gereken maddeler şu şekildedir;

Daire

Mahalle ve adres bilgileri

Kiralanan Taşınmazın Cinsi

Kiraya Veren Kişinin Adı ve Soyadı

Kiraya Veren Kişini T.C. Kimlik Numarası

Kiraya Veren Kişinin Adres Bilgileri

Kiralayan Kişinin Adı ve Soyadı

Kiralayan Kişinin T.C. Kimlik Numarası

Kiralayan Kişinin Adres Bilgileri

Kira Sözleşmesinde Kefil Olacak Kişinin Adı Soyadı, Adresi ve TC Kimlik Numarası

Aile Üyeleri Arasında Kira Sözleşmesi Kaç Kişi İle Yapılmalıdır?

Kira sözleşmesi, kiraya ortak olacak kaç kişi var ise o kadar kişi üzerine yapılabilir. Kira sözleşmesi için olması gereken; 1 adet kiraya verecek kişi, 1 adet kiracı olacak olan kişidir. Ancak bir daireyi, bir iş yerini, herhangi bir mülkü; birden fazla kişi aralarında anlaşarak ortak kiralamak isteyebilmektedir. Bu gibi durumlarda kira sözleşmesi kiracı sayısı kadar olmaktadır. Fakat kira sözleşmesinin nüshası da kiracıların hepsine ve mülk sahibine birer tane verebilecek kadar olmalıdır. Dolayısı ile kira sözleşmesinin noterde hazırlanması sürecinde alınacak olan damga vergisi de birden fazla kiracı olduğu için artmaktadır.

Aileler kira sözleşmelerini 1 kişinin üzerinden yapmayı tercih etmektedir. Bunun için kira sözleşmesinde ismi bulunacak olan bir kişi ailenin kendisi tarafından belirlenir. Bu kişi ailenin aylık düzenli bir geliri olan ferdidir. Eğer birden fazla aylık düzenli geliri olan aile ferdi varsa kişiler kendi içlerinde bir karar verirler.

Kira Sözleşmesi Nasıl Fesih Edilir?

Kira sözleşmesi bitiş tarihi sözleşmede belirtilen tarihin sonudur. Eğer sözleşmede yıl yazılmadıysa, tarafların sözleşmeyi feshetmemesi ya da yenileme gibi herhangi bir işlem yapmaması durumunda sözleşme kendiliğinden 1 yıl daha uzar. Belirsiz süreli kira sözleşmeleri kiracı 10 yılı doldurduğunda ev sahibinin çıkarma talebi ile sona erebilir. Nitekim ev sahibi, 10 yıl boyunca aynı meskeni kullanan kiracısını neden göstermeksizin çıkarabilmektedir.

Kira Sözleşmesinin Bitişi

Kira sözleşmesinin feshi durumunun yanı sıra, kira sözleşmelerinde meydana gelen durumlar şunlardır:

•Süre belirtilmiş kira sözleşmesi, sürenin bitmesi ile fesih olur. Ancak herhangi bir işlem yapılmaksızın kiracı- mülk sahibi ilişkisi devam ettiriliyorsa, kira kontratı süresiz kontrata dönüşür.

•Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde taraflardan birinden gelen fesih talebi ile karşılaşılması durumunda, yasal fesih sürelerine ve fesih bildirim kurallarına uyulmalıdır. Sözleşmede ve kanunda belirtilen fesih dönem ve kurallarına uyulmaması durumda, bir sonra fesih döneminde uygulama geçerliliğini sağlar.

•Taraflardan birinin veya mülkün zarar görmesi durumunda acil fesih uygulanır.

Kira Sözleşmesinin Geçersiz Olması Ne Demektir?

Kira sözleşmesinin geçersiz olduğu durumlar ev sahibi ve kiracı tarafından farklıdır. Ev sahibi sözleşme imzalandıktan sonra sözleşmeye aykırı durumlar olmadığı sürece, anlaşmayı feshedemez. Ancak kiracı, kontrat süresinin bitmesinden 15 gün önce mal sahibine yazılı bir ihtar çekerek sözleşmeyi feshedebilir.

Kira Sözleşmesinin İptal Edilmesinin Şartları Nelerdir?

•Kira sözleşmesinin iptal edilebilmesi için ev sahibinin geçerli sebepleri olması gerekir. Geçerli sebebi olmayan ev sahibinin kontratı keyfi şekilde feshetmesi mümkün değildir.

•Kiracı ise evden çıkmak istediği ya da uygun olmayan kira artışlarında 15 gün önceden haber vermek koşulu ile sözleşmeyi feshedebilir.

Kira Sözleşmesinin Uzatılabilmesi İçin Gerekli Olan Şartlar Nelerdir?

Kira sözleşmesi; kira sözleşmesinin bitiminden bir ay öncesinde uzatılmayacağı taraflarca bildirilmediğinde kendiliğinden yenilenir ve uzar. Kira sözleşmeleri belirli süreli ve belirsiz süreli olmak üzere ikiye ayrılır.

Belirsiz süreli kira sözleşmeleri; belirlenen herhangi bir süresi olmadığı için kendiliğinden, otomatik, süresiz olarak yenilenir. Fakat belirli süreli kira sözleşmelerinin geçerli olduğu belirli bir aralık vardır. Belirli kira sözleşmesinin tarihi bittiğinde sözleşme otomatik olarak taraflarca feshedilmiş olunur ve yenilenebilmesi için tekrar kira sözleşmesi yapılması gerekir. Eğer taraflardan en az biri, tekrar kira sözleşmesini yenilemek istemiyor ise; kira sözleşmesinin bitiş tarihinden en az 1 ay önce bunu belirtmekle yükümlüdür.

Kira Sözleşmesinin Uzamayacağını En Az 1 Ay Önceden Bildirmeyen Kiracıya Ne Olur?

Eğer kiracı, kira sözleşmesinin yenilenmeyeceğini en az bir ay önceden bildirmez ise; kira sözleşmesi kendiliğinden yenilenir. Örneğin; kira sözleşmesinin biteceği gün evi boşaltacak olan bir kiracı; evi boşaltmadan 1 hafta öncesinde kira sözleşmesinin yenilenmeyeceğini ev sahibine söyler ise ev sahibi kira sözleşmesini yenileme hakkına sahiptir. Kiracısı sözleşmenin bittiği gün evini boşaltsa dahi kira talep edebilir.

Kira Sözleşmesinden Kaynaklı Davaları Bakmakla Görevli Olan Mahkeme Hangileridir?

Kira sözleşmesi mahkemesi Sulh Hukuk Mahkemesi olarak görevlendirilmiştir. Kira sözleşmesine dayanan tüm davalar ve bu davalar ile beraber açılacak olan tazminat davalarında da Sulh Mahkemesi görevlidir. Bunun yanı sıra kira sözleşmesi yetkili mahkeme ise kira alacağı miktarı ya da talep edilen tazminata göre belirlenmektedir. Özellikle tahliye davalarında, taşınmazın bulunduğu yerde dava açılması zorunlu değildir. Bu gibi durumlarda görevli olan mahkeme; taşınmaza ait olan sözleşmenin yapıldığı bölge ya da davalı olan tarafın ikametinin bulunduğu yerde olabilir.

Kiracının Tahliyesini Gerektiren Durumlar Nelerdir?

Kiracının tahliye edilmesi için icra ve ihtarname gibi birkaç yasal yol bulunmaktadır. Kiracının tahliye sebepleri ise:

Kiracının kira sözleşmesinde belirtilen süre aralıklarında kirayı ödememesi,

Kiranın geciktirilmesi,

Kiranın ödenmemesi,

Ev sahibinin bakmakla yükümlü olduğu kişilerin ya da kendisinin evde konaklamaya ihtiyacı olduğu durumlar,

Kiracının evi, sözleşmeye uygun şekilde kullanmaması durumlarında kiracının tahliyesi talep edilebilir.

Kira Tespit Davası Neden Açılır?

Kira tespit davası açma sebepleri hem iş yeri hem de konutlar için geçerli olup, senelik kira artışının adil artış bedelinin hesaplanması için açılmaktadır. Kira ve tahliye davası açma sebepleri:

•Eğer taraflar arasında kira artışının ÜFE oranlarına göre artacağına dair bir sözleşme imzalanmışsa, taraflar ÜFE oranlarını aşmayacak şekilde kira bedelini belirleyebilir.

•Ancak taraflar arasında herhangi bir artış durumundan bahsedilmemişse, mahkeme tarafından adil bir kira bedeli belirlenmesi için dava açılabilir.

•Kira tespit davasını hem kiracı hem de kiralayan açabilir.

Kira Sözleşmesinin Tapuya Şerhi Neden Yapılır?

Kira sözleşmesinin tapuya şerh edilme sebebi, uzun dönemli imzalanan sözleşmelerde kiracıyı korumaktır. Çünkü kira sözleşmesinin uzun olduğu durumlarda, mülkün satılması halinde yeni mülk sahibinin sözleşmeyi fesih edebilme ihtimali vardır. Bu durumun önüne geçmek için, sözleşme tapu kütüğünün şerhler bölümüne işlenir ve mülkün yeni bir kişiye satılması halinde sözleşme geçerli sayılır. Tapuya şerh edilen sözleşmelerde yeni mülk sahibinin sözleşmesi iptal etme hakkı bulunmaz. Bu işlem noter tarafından gerçekleştirilmektedir.

Kira Şerhi Damga Vergisi Oranı

Kira şerhinde damga vergisi, şerhin noterde gerçekleşmesi durumunda zorunlu hale geliyor. Damga vergisinin oranı, Damla Vergisi Kanunu’na göre belirleniyor. Damga vergisi, sözleşme süresine göre kira bedeli üzerinden binde 1,89 oranında alınmaktadır. Ayrıca, kira sözleşmelerinin tapuya şerh edilmesi halinde belli miktarda bir haç ödemesi yapılmaktadır. Kira şerhi tapu harç bedeli 2019 yılında binde 6,83 oranında alınır. Kira şerhinin yapılabilmesi için vesikalık fotoğraf, kira sözleşmesi ve nüfus cüzdanı ya da yerine geçen bir belge gerekmektedir.

Kiracı Kaç Kira Ödenmezse Tahliye Davası Açılır?

Kira ödenmemesi durumlarında kiracının tahliyesi; eğer kiracı kirasını bir sene içerisinde 2 defa ödememişse ve ev sahibi bunun için 2 defa yazılı olarak ihtarda bulunmuşsa, kiracıyı tahliye edebilir. 2 ihtardan sonra mal sahibi dilediği zaman kiracının tahliyesi için adım atabilir. Ancak bunun için ihtarnamenin noter aracılığı ile yapılması gerekmektedir. Kiracı kirayı ödemezse,

Eğer kiracı kirasını ödememişse mal sahibi ihtarname gönderir.

Bir sene içerisinde 2 defa ihtarname gönderilmişse, kiracının tahliyesi istenebilir.

Kiracının Tahliye Sebepleri Nelerdir?

Kiracının tahliye edildiği durumlar sözleşme kapsamının dışına çıkan ve kiracının, kiralayanın haklarını ihlal ettiği durumlardır. Bunun yanı sıra eğer kiralayan kişinin kiraladığı evde konaklama zorunluluğu ortaya çıkarsa, kiracının tahliyesi için talepte bulunabilir.

Keyfi ya da isteğe bağlı durumlarda kiracının yasal olarak tahliyesi mümkün değildir. Kiracı çıkartma koşulları yasal olarak belirlenmiştir. Yapılan kira sözleşmeleri hem kiracıyı hem de kiralayan kişiyi korur. Ancak bazı durumlarda kiracının tahliyesi yasal olarak mümkündür. Kiracı tahliye etmek isterse kiralayanın bir dava açması gerekir. Ancak bu dava yalnızca aşağıdaki durumlarda açılabilir. Bunlar:

Evini ya da işyerini kiralayan kiralayan; bakmakla yükümlü olduğu kişiler için ya da kendisinin konaklama ihtiyaçları sebebiyle tahliye isteyebilir. Ancak bu durumun geçerli olabilmesi için bir zorunluluk durumu ve ispat gerekmektedir.

Kiralanan yerin onarımı, imar amaçlı inşası ya da değiştirilmesi gerektiği durumlarda kiracının tahliyesi talep edilebilir.

Bu sebeplerin dışında eğer icra ya da kiranın ödenmeme durumları varsa açılacak olan dava farklıdır.

Kira Sözleşmesi Nasıl Yapılır?

kira sözleşmesi; kira sözleşmesinde imzası bulunan kişilerin bir araya gelmesi ile yapılır. Kira sözleşmesi malını kiraya verecek olan kişi ile kiracı arasında yapılır. Ev sahibinin talep etmesi durumunda kiracı kefil bulmak durumunda da kalır. Eğer kiracıdan kefil talep edilir ise kira kontratında kefilin de imzası olur ve kira sözleşmesi yapılırken kefil de olur. Bir mekan birden fazla kişiye kiraya verilecek olur ise; kira sözleşmesinde kiracı olarak birden fazla kişinin adı yer alır. Kira kontratı kira sözleşmesinde adı ve imzası olan her kişide 1 nüsha olacak şekilde hazırlanır.

Kira Sözleşmesinde Neler Yer Alır?

Kira sözleşmesinde; kiracının ve malını kiraya veren kişinin bilgileri, kiraya verilecek olan yerin bilgileri, kira sözleşmesi hakkında genel koşullar ve kira sözleşmesi için özel koşullar yer alır. Kiranın miktarı ve demirbaşların miktarı ilk sayfada yer alır. Kanunen kiracının uyması gereken koşullar genel koşullar kısmında yer alır. Ev sahibinin kiracıdan talep ettiği özel talepler ve banka hesap bilgisi özel koşullarda yer alır.

Kiracı Tahliyesi Nasıl Olur?

Kiracının tahliye edilmesi için bir senelik süreçte, ev sahibi tarafından 2 adet haklı ihtarname gönderilmiş olması gerekir. İhtarnamelerin noter aracılığı ile gönderilmesi gerekir. 2 haklı ihtardan sonra kiracı, borcunu ödese bile bir sene içerisinde tahliye için başvuru yapılabilir. Diğer yol ise icradır. Kirayı ödemeyen kiracı nasıl çıkarılır:

•İcra müdürlüklerine başvurarak kiracının çıkarılması için icra takibi başlatılabilir.

•İcra takibine bir hafta içinde itiraz edilmezse 30 gün içinde borcun temini için yasal işlem başlatılır. Bu süre zarfında kişinin evi boşaltması da gerekir.

•Noter aracılığı ile kiracıya ihtarname gönderilebilir.

Kira Sözleşmesi Hazırlanırken Nelere Dikkat Edilmelidir?

– Kiraya verenin mülk sahibi olduğuna ilişkin tapuyu ya da vekâleti görerek kontratı doldurun.

– Kontrata mülke ilişkin bilgiler olan adres, mülkün niteliği (ev, işyeri) gibi temel bilgileri yazın.

– Daha sonra kiraya veren ve kiracıya ilişkin kişisel bilgileri eksiksiz doldurun. T.C. kimlik bilgilerinin yazıldığından emin olun.

– Kiralayan ile anlaştığınız kira bedelini ve ödeme tarihlerini de yazın.

– Kira kontratında bulunan tarihlerin doğru olmasına dikkat edin.

– Kiralanan mülkün içindeki demirbaşlara ait bilgileri doldurun.

– Kira kontratını kefiller huzurunda imzalamanız çok daha sağlıklı olur. Kira kontratının bütün sayfalarında her iki tarafın imzaları mutlaka olmalı.

– Yine sözleşmeye, kira bedelinin yatırılacağı banka hesap bilgilerini ve ne şekilde yatırılacağını detaylı olarak yazın.

– Kira kontratında depozitonun içeriği ve hangi şartlarda iade edileceği açık bir şekilde belirtilmelidir.

– Eğer depozito verdiyseniz hangi tarihte ne kadar verdiğinizi ve hangi şartlarda geri alınacağını belirlemekte fayda vardır.

– Kira bedeli havale veya eft olarak gönderilecekse “2019 yılı Mart ayı kira bedeli” şeklinde bir açıklama ile göndermelisiniz.

– Kontratın bundan sonraki kısmı matbu şekilde yasal hükümlerle doludur. Burayı okuduktan sonra imza aşamasına geçebilirsiniz.