Türkiye’de yaklaşık 6 milyon konutun riskli olduğu; İstanbul’da yaklaşık 1,5 milyon konutun depreme dayanıksız, yaklaşık 600 bininin acil dönüşmesi gerektiği uzmanlarca ifade ediliyor. Milyonlarca kişiyi yakından ilgilendiren bu tablo, dönüşüm süreçlerinde doğru hukuki adımların hayati önemini bir kez daha gözler önüne seriyor.
1- Projeye uygun inşaat yapılması,
2- Kısa sürede inşaat ruhsatı alınması,
3- Teslim süresi vaat edilen süreyi geçerse müteahhidin kat maliklerine cezai şart ödemesi,
4- İnşaat bittiğinde kısa sürede iskan alınması,
5- Müteahhidin ara ödeme talep etmemesi,
6- Müteahhidin yükümlülüklerini yerine getirirken karşılaşabilecek mücbir sebeplerin makul ölçüde anlaşılması
konularına kat maliklerinin dikkat etmesi gerekiyor.
Kentsel dönüşüm sözleşmeleri oldukça detaylı ve hukuki açıdan dikkat edilmesi gereken birçok madde içeren sözleşmelerdir. İşte bu tür sözleşmelerde dikkat edilmesi gereken başlıca hukuki konular:
Sözleşmenin Tarafları ve Yetki:
• Sözleşmenin tüm hak sahipleri ile mi, yoksa bir temsilci veya vekil aracılığıyla mı yapıldığına dikkat edilmeli. Temsilcinin yetki belgesinin geçerliliği kontrol edilmeli.
• Yüklenici firma (müteahhit) ve arsa sahiplerinin kimlik ve unvan bilgileri eksiksiz ve doğru olmalı. Ticaret sicil kayıtları incelenmeli.
• Hisseli tapulu taşınmazlarda, tüm hissedarların onayı veya hisselerin en az üçte iki çoğunluğunun onayı alınmış olmalı.
Sözleşmenin Niteliği ve Kapsamı:
• Sözleşmenin “Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi” veya “Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi” niteliğinde olup olmadığı açıkça belirtilmeli.
• Sözleşmenin sadece yıkım ve yeniden yapımı mı, yoksa tahliye, kira yardımı, geçici iskan gibi diğer hususları da kapsayıp kapsamadığı netleştirilmeli.
Parsel veya Bağımsız Bölüm Bilgileri:
• Dönüşüme konu taşınmazın ada, parsel, bağımsız bölüm numarası gibi tapu kayıt bilgileri doğru ve eksiksiz yazılmalı.
• Varsa mevcut üzerindeki ipotek, haciz gibi şerhler ve bunların akıbeti sözleşmede açıkça belirtilmeli.
Paylaşım Oranları (Arsa Sahipleri ve Yüklenici Arasındaki):
• Eski bağımsız bölümlerin değeri ile yeni yapılacak bağımsız bölümlerin değeri arasındaki oran adil bir şekilde belirlenmeli.
• Arsa sahiplerine düşecek bağımsız bölümlerin sayısı, niteliği (oda sayısı, brüt/net m2’si), konumu (kat, cephe) ve eklentileri (depo, otopark) açıkça belirtilmeli.
Proje ve Teknik Şartname:
• Hazırlanacak avan ve uygulama projelerinin genel özellikleri, mimari detaylar, kullanılacak malzeme kalitesi (marka, model belirtilerek), teknik özellikler (ısı yalıtımı, ses yalıtımı, asansör, doğalgaz vb.) teknik şartnamede detaylıca yer almalı.
• Bu şartnamenin sözleşmenin ayrılmaz bir parçası olduğu belirtilmeli ve ekinde sunulmalı.
Süreler:
• Binanın tahliyesi, yıkım, ruhsatlandırma, inşaat başlangıcı, inşaatın tamamlanması ve iskan ruhsatının alınması gibi tüm aşamalar için başlangıç ve bitiş tarihleri net olarak belirtilmeli.
• Gecikme halinde uygulanacak cezai şartlar (kira kaybı, gecikme tazminatı vb.) açıkça düzenlenmeli.
Finansal Konular:
• Arsa sahiplerine kira yardımı yapılıp yapılmayacağı, yapılacaksa miktarı, süresi ve ödeme koşulları belirtilmeli.
• Yıkım, proje, ruhsat, iskan gibi masrafların kim tarafından karşılanacağı netleştirilmeli.
• Müteahhidin finansal durumu ve projeyi tamamlama kabiliyetine ilişkin güvenceler (banka teminat mektubu, tamamlama sigortası vb.) talep edilebilir.
Cezai Şartlar ve Teminatlar:
• Sözleşmeye uyulmaması veya yükümlülüklerin yerine getirilmemesi halinde uygulanacak cezai şartlar (maddi ve manevi tazminatlar) açıkça belirlenmeli.
• Müteahhidin taahhütlerini yerine getirmemesi durumunda arsa sahiplerini mağdur etmeyecek teminatlar (ipka edilen bağımsız bölüm, banka teminat mektubu gibi) düşünülmeli.
Fesih ve Sonuçları:
• Sözleşmenin hangi durumlarda tek taraflı veya karşılıklı olarak feshedilebileceği açıkça belirtilmeli.
• Fesih halinde tarafların birbirine karşı hak ve yükümlülükleri (yapılan harcamaların iadesi, taşınmazın eski hale getirilmesi vb.) düzenlenmeli.
Uyuşmazlık Çözüm Yolları:
• Sözleşmeden doğacak uyuşmazlıkların hangi mahkemelerde çözüleceği veya tahkim yoluna gidilip gidilmeyeceği belirtilmeli.
Arsa Sahiplerinin Hakları ve Yükümlülükleri:
• Arsa sahiplerinin tapu devri, vekalet verme gibi yükümlülükleri ve bu yükümlülüklerin hangi aşamada yerine getirileceği netleştirilmeli.
• Arsa sahiplerinin projeye müdahale etme, malzeme seçimine katılma gibi hakları varsa belirtilmeli.
Kentsel dönüşüm sözleşmeleri, uzun süreli ve yüksek değerli taahhütleri içerdiğinden, herhangi bir hak kaybı yaşamamak adına bir gayrimenkul hukuku uzmanı avukattan profesyonel destek alınması şiddetle tavsiye edilir. Sözleşme imzalanmadan önce her detayın titizlikle incelenmesi ve anlaşılması gerekmektedir.
Detaylı Bilgi için Lütfen İletişim’e Geçin!
