Türkiye’de kira sözleşmesinin süresinin bitmesi, tek başına tahliye sebebi değildir.
Ev sahipleri ile kiracılar arasında yaşanan en büyük uyuşmazlıkların başında tahliye konusu geliyor. Mülk sahibi, İstanbul Bakırköy’de bulunan konutundaki kiracıyı 3 yıl sonra çıkarmak istedi. Buna ilişkin iki kez noter kanalıyla ihtarname gönderildi. Kiracı yine evi boşaltmayınca dava açıldı. Ancak mahkemeden ev sahibini şoke eden bir karar çıktı.
Mülk sahipleri ile kiracılar arasında yaşanan uyuşmazlıklar kamuoyunun gündemine gelmeye devam ediyor. İstanbul Bakırköy’de bir kişi 03.02.2020 tarihinde 1.650 TL bedelle evini kiraya verdi. Aradan 3 yıllık süre geçtikten sonra kiracısını çıkarmak istedi.
Kiracıya bu süreçte iki ayrı ihtarname gönderilmesine rağmen kiracı evi terk etmedi. Ev sahibi kira sözleşmesinin yenilenmeyeceğini gerekçe göstererek tahliye davası açtı. Ancak mahkemeden dikkat çeken bir karar çıktı.
Bir kiracı İstanbul Bakırköy’de 03.02.2020 tarihinde aylık 1.650 TL bedelle bir dairede oturmaya başladı. Aradan geçen süreç içerisinde ev sahibi kira sözleşmesinin yenilenmeyeceğine dair 07.07.2023 tarihinde kiracıya noter kanalıyla bir ihtarname gönderdi. Kiracı gönderilen ihtarnameye herhangi bir cevap vermedi. Bunun üzerine ev sahibi 21.07.2023 tarihinde ikinci bir ihtarname daha gönderdi. Bu süreçte evin kirası 2.250 TL’ydi.
Ev sahibi sözleşme süresinin bitmesi nedeniyle tahliye iradesi göstermesine rağmen kiracının taşınmazı tahliye etmemesi nedeniyle 17.08.2023 tarihinde bir tahliye davası açtı. Kiracı taraf mahkemede daireyi hiçbir şekilde tahliye etmeyeceğini, kira bedellerini düzenli ödediğini belirtti.
İstanbul Sulh Hukuk Mahkemesi tarafından görülen davada konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinde süre bitimi nedeniyle tahliye davasının açılamayacağı belirtildi. Ev sahibinin açmış olduğu davada tahliye sebeplerinden herhangi birine dayandırılmadığı, mahkeme tarafından verilen süre içerisinde herhangi bir açıklama yapılmadığından dolayı 04.06.2025 tarihinde davanın reddine karar verildi.
Peki hangi gerekçelere göre tahliye davası açılabilir? Kira sözleşmesinin 10 yıllık uzama süresinin dolması nedeniyle tahliye davası açılabilir. İhtiyaç sebebiyle tahliye davası açılabilir. İnşa veya esaslı onarım sebebiyle tahliye davası açılabilir. Yeni malikin ihtiyacı sebebiyle tahliye davası açılabilir. Yazılı tahliye taahhüdüne dayalı olarak dava açılabilir. İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açılabilir.
Ev sahipleri ‘sözleşme yenilenmeyecek, o sebeple ben dava açıyorum’ diyerek tahliye davası açabiliyor. Burada kira sözleşmesinde 10’uncu yıl dolduktan sonra sözleşmenin yenilenmeyeceğine dair tahliye davası açılabilir. Ancak ‘kesinlikle kira sözleşmesi yenilenmeyecektir’ diye bir dava açmak yasaya aykırı olduğu için davanın reddine karar verildi.
🏠 Konut ve çatılı işyeri kiraları için (en yaygın durum)
📌 Genel kural (TBK m. 347):
Belirli süreli kira sözleşmesi bittiğinde,
Kiracı çıkmak istemezse,
Sözleşme aynı şartlarla 1 yıl uzamış sayılır.
❗ Ev sahibi:
“Sözleşme bitti, çık” diyemez
Elektrik–su kesemez
Kilit değiştiremez
(Bunlar hukuka aykırıdır.)
Ev sahibi ne zaman tahliye edebilir?
Süre bitimi ancak şu durumlarla birlikteyse tahliye sebebi olabilir:
1️⃣ Tahliye taahhüdü varsa
Kiracı tarafından sonradan verilmiş
Yazılı
Tarihi açık
→ Bu tarihte tahliye istenebilir
2️⃣ İhtiyaç nedeniyle tahliye
Ev sahibi / eşi / çocuğu / bakmakla yükümlü olduğu kişi için
Gerçek ve samimi ihtiyaç
Dava açılması gerekir
3️⃣ İki haklı ihtar
Aynı kira yılında
İki kez geç ödeme
Yazılı ihtar
4️⃣ 10 yıllık uzama süresi dolmuşsa
Ev sahibi sebep göstermeden
Süre sonunda tahliye davası açabilir
5️⃣ Kiracının sözleşmeye aykırı davranışı
İzinsiz tadilat
Başkasına devretme
Komşulara ciddi rahatsızlık
🚫 Tahliye sebebi olmayan haller
“Kira az”
“Sözleşme bitti”
“Satacağım”
“Başkasına vereceğim”
📌 Özet
| Durum | Tahliye |
| Sözleşme süresi bitti | ❌ Hayır |
| Tahliye taahhüdü | ✅ Evet |
| Ev sahibinin ihtiyacı | ✅ Dava ile |
| 10 yıl doldu | ✅ |
| Kira ödeniyor | Çıkarmak zor |
Detaylı Bilgi için Lütfen İletişim’e Geçin!
