Evet, çoğu durumda tahliye sebebidir.
Ancak işyerinin türüne ve sözleşmedeki hükümlere göre istisnalar vardır.
Mülk sahipleri ile kiracılar arasında yaşanan en büyük uyuşmazlıkların başında tahliye konusu geliyor. İstanbul Fatih’te mülk sahibi dükkanının devredildiğini gerekçe göstererek kiracının tahliyesini istedi. Taraflar arabulucuya başvursa da bir uzlaşı çıkmadı. Dükkan sahibi bunun üzerine tahliye davası açtı. Mahkemeden 1 yılda karar çıkarken, ‘30 günlük süre’ detayı dikkat çekti.
Mülk sahipleri ile kiracılar arasında yaşanan tahliye konusundaki uyuşmazlıklar arabulucu veya dava yoluyla çözüme kavuşmaya devam ediyor.
Bir kişi İstanbul Fatih’te 01.09.2023 tarihinde dükkan kiraladı. Kiralama yapılırken de sözleşmede ‘devredilemez, başkasına kiralanamaz’ maddesi yer aldı. Aradan geçen zamanda dükkan sahibi kiracının, dükkanı devrettiğini iddia ederek 05.06.2024 tarihinde taşınmazın tahliye edilmesi için ihtarname gönderdi. Dava öncesi arabulucuya gidildi, kiracı taşınmazı tahliye etmedi. Bunun üzerine dükkan sahibi tahliye davası açtı. Mahkeme tarafından 1 yılda karar çıktı. Mahkeme kararında ise ‘30 günlük süre’ detayı dikkat çekti.
İstanbul Fatih İlçesi Beyazıt Mahallesi’nde 01.09.2023 tarihinde dükkan sahibi ile kiracı arasında kira sözleşmesi yapıldı. Sözleşmeye ‘açıkça devir ve ciro edilemez, başkasına kiraya verilemez, kiracının dışında kimse tarafından devir yapılamaz’ şeklinde hüküm konuldu. Bunun akabinde dükkan sahibi, kiracının bu dükkanı başka bir şirkete devrettiğini iddia ederek bununla ilgili 05.06.2024 tarihinde ihtarname gönderdi. İhtarname neticesinde kira sözleşmesine aykırı davrandığını iddia ederek taşınmazı tahliye etmesini istedi.
Kiracı dükkanı tahliye etmeyince dava öncesi arabulucuya başvuran dükkan sahibi, kiracı ile tahliye konusunda uzlaşıya varamadı. Dükkan sahibi bunun üzerine kira sözleşmesine aykırı davranış sebebiyle dava açtı.
Mahkemede kiracı taraf dükkanda oturduğunu, tüm kira bedellerini düzenli ödediğini, kiralanan taşınmazı temiz kullanmaya devam ettiğini, kira sözleşmesine uygun faaliyet düzenlediğini, ticaret siciline kayıtlı bir faaliyet alanı olduğunu belirtti. Hiçbir şekilde dükkan sahibinin bahsettiği gibi devir işleminin olmadığını belirtti.
Dava görüldüğü tarihte dükkanın aylık kira bedeli 35 bin TL’ydi. Kiracı, kira ödemelerinin gecikmeye mahal vermeden her ay düzenli yaptığın belirterek, ödeme dekontlarını mahkemeye sundu.
İstanbul Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava 28.08.2024 tarihinde görüldü. Dava 14.07.2025 tarihinde karara çıktı. Dava süreci yaklaşık 1 yıl sürdü.
Türk Borçlar Kanunu’nun 316. Maddesi’nde kira sözleşmesine uygun davranış sergilemeyen bir taraf varsa bu uygun davranışın ne olduğunun açıkça kiracıya ihtar edilmek suretiyle 30 gün içerisinde bildirilmesi gerektiği, eğer bu durumda bir ihtar çekilmemesi halinde bu bildirimin yapılmadığını artık bu olumsuz durumun bildirilmemesinden dolayı tahliyeye konu olmayacağı hüküm altına alınmaktadır.
Dükkan sahibi ile kiracı arasında yapılan sözleşmenin birinci maddesinde ‘kiracının taşınmazı tamamen veya kısmen devir, ciro edemeyeceği, kullandıramayacağı, kiraya veremeyeceği, ortak alamayacağı’ kararlaştırıldığından dolayı vergi dairesi kayıtlarından şirketin tüm bilgileri, ortaklarının kim olduğu detaylı bir şekilde tespit edildi. Kiracının adresinde tek bir şirket olduğu, dükkan sahibinin iddia ettiği gibi başka bir şirketin olmadığı tespit edildi. Burada mahkeme dükkan sahibinin açtığı tahliye davasının reddine karar verdi.
Burada davanın reddine karar verilmesindeki en önemli husus dükkan sahibinin akde aykırılık iddiasına dayandığı, ancak kiracıya göndermiş olduğu ihtarnamede akde aykırılığın giderilmesi için yasanın aradığı usulde kanunda yazılı şart olan 30 günlük sürenin verilmediği anlaşıldığından, dükkan sahibinin kiracıya gönderdiği ihtarnamede kanunun öngördüğü ölçüde süre verilmediği, tahliye için yasal koşul oluşmadığından dolayı davanın reddine karar verdi.
Aslında dükkan sahibi, dükkanın tahliye edilmesi için ihtarname gönderdiğinde 30 günlük sürenin geçmesi gerekiyor. Burada 30 günlük süre beklenmeden direkt arabuluculuk sürecine başvuruldu ve dava açıldı. Bu aslında dükkan sahibinin açtığı tahliye davasının reddedilmesindeki en önemli husus oldu.
🏪 KİRALIK DÜKKÂNIN BAŞKASINA DEVREDİLMESİ
📌 Genel kural (TBK m. 323):
Kiracı, kiraya verenin yazılı izni olmadan
Kira sözleşmesini devredemez
Dükkânı başkasına kullandıramaz
➡️ Bu durum sözleşmeye aykırılık sayılır
➡️ Tahliye sebebidir
❗ Ev sahibinin izni YOKSA
Devir yapılan kişi hukuka aykırı kullanıcı sayılır
Ev sahibi:
İhtar çekebilir
Tahliye davası açabilir
Ayrıca tazminat da isteyebilir
⚠️ ÖNEMLİ İSTİSNA – TİCARİ İŞLETME DEVRİ
Eğer:
Dükkân içinde ticari işletme devri varsa (marka, müşteri çevresi, demirbaşlar)
Devir bir bütün olarak yapılmışsa
➡️ Ev sahibinin izni gerekmez
➡️ Ancak ev sahibine yazılı bildirim şarttır
📌 Bu durumda:
Eski kiracı 2 yıl boyunca kira borçlarından müteselsilen sorumludur
Ev sahibi sırf devir yapıldı diye tahliye edemez.
🚫 Tahliye sebebi olmayan hâller
Ev sahibinin sonradan rıza göstermesi
Yazılı izni olmasa bile uzun süre ses çıkarmaması
Sözleşmede açıkça “devredilebilir” hükmü olması
📊 Özet tablo
| Durum | Tahliye |
| İzin almadan devir | ✅ |
| Alt kiraya verme | ✅ |
| Ticari işletme devri | ❌ |
| Yazılı izin varsa | ❌ |
Detaylı Bilgi için Lütfen İletişim’e Geçin!
