Anabilim Dalı: ÖZEL HUKUK

Anabilim Dalı: ÖZEL HUKUK

Program: Özel Hukuk Tezsiz Yüksek Lisans

Proje Danışmanı: Doç. Dr. Cem AKBIYIK

HAZİRAN 2022

İ Ç İ N D E K İ L E R

KISALTMALAR LİSTESİ ……………………………………………………………………………………….1 ÖZET………………………………………………………………………………………………………………………..4SUMMARY…………………………………………………………………………………………………………….5 ÖNSÖZ……………………………………………………………………………………………………………………..6GİRİŞ………………………………………………………………………………………………………………………..7

BİRİNCİ BÖLÜM

ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASI

1.1. Paylı Mülkiyetin Konusu Eşyanın Paylaşılması……………………………………………….8

1.1.1. Rızai Paylaşım………………………………………………………………………………………………..9

1.1.2. Kazai Paylaşım ……………………………………………………………………………………………..10

1.2. Aynen Paylaşma (Taksim)………………………………………………………………………………..11

1.3. Paraya Çevirme Yoluyla Paylaşma (Nakden Taksim) …………………………………….16

1.4.Kat Mülkiyetine Çevirme Yoluyla Paylaşma…………………………………………………..16

1.5. Ortaklığın Giderilmesinin İstenemeyeceği Haller ……………………………………… 19

1.5.1. Paylı Malın Sürekli Bir Amaca Özgülenmiş Olması…………………………………… 20

İKİNCİ BÖLÜM

ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASININ İCRASI

2.1. Davanın Usul Hükümleri Yönünden İncelenmesi ……………………………………….21

2.1.1. Görevli Mahkeme ……………………………………………………………………………………….21

2.1.2. Yetkili Mahkeme …………………………………………………………………………………………..21

2.1.3. Davacı Sıfatı ………………………………………………………………………………………………..22

2.1.4. Davalı Sıfatı…………………………………………………………………………………………………25

2.1.5. Bekletici Mesele …………………………………………………………………………………………..26

2.1.6. Arabuluculuk ……………………………………………………………………………………………..26

2.2. Davanın Sonucu Verilebilecek Kararlar…………………………………………………………27

2.3. Karara Karşı Başvurulabilecek Kanun Yolları ………………………………………………..28

2.3.1. Olağan Kanun Yolları……………………………………………………………………………..32

2.3.1.1. İstinaf Kanun Yolu……………………………………………………………………………..32

3.3.1.2. Temyiz Kanun Yolu…………………………………………………………………………….32

3.3.2. Olağanüstü Kanun Yolları………………………………………………………………………32

3.3.2.1. Kanun Yararına Temyiz………………………………………………………………………33

3.3.2.2. Yargılamanın İadesi (Yenilenmesi)……………………………………………………….34

3.4. Dava Harçları, Yargılama Giderleri ve Vekalet Ücreti …………………………………35

3.4.1. Dava Harçları…………………………………………………………………………………………36

3.4.2. Yargılama Giderleri………………………………………………………………………………..37

3.4.3. Vekalet Ücreti………………………………………………………………………………………..37

3.5. Genel Olarak ………………………………………………………………………………………………..37

3.6. Satış Memurluğu…………………………………………………………………………………………..38

3.7. Satış İşlemi…………………………………………………………………………………………………..38

3.7.1. Taşınırların Satışı……………………………………………………………………………………38

3.7.1.1. Arttırmaya Hazırlık……………………………………………………………………………..38

3.7.1.1.1.Arttırma İlanı ………………………………………………………………………………….39

3.7.1.1.2.Arttırma Şartnamesi…………………………………………………………………………39

3.7.1.1.3.Arttırmanın Yapılması ……………………………………………………………………..40

3.7.1.1.4.Arttırmanın Sonuçları ………………………………………………………………………640

3.7.2. Taşınmazların Satışı ………………………………………………………………………………40

3.7.2.1. Arttırmaya Hazırlık……………………………………………………………………………..40

3.7.2.1.1.Arttırma İlanı ………………………………………………………………………………….40

3.7.2.1.2.Arttırma Şartnamesi…………………………………………………………………………40

3.7.2.1.2.1. Mükellefiyetler Listesi……………………………………………………………..40

3.7.2.1.2.2. Kıymet Takdiri…………………………………………………………………………40

3.7.2.1.3.Arttırmanın Yapılması ……………………………………………………………………..40

3.7.2.1.4.Arttırmanın Sonuçları ………………………………………………………………………47

3.8. İhalenin Feshi……………………………………………………………………………………………….47

3.8.1. İhalenin Feshi Nedenleri………………………………………………………………………….47

3.8.2. İhalenin Feshini İsteyebilecek Kişiler ……………………………………………………….47

3.8.3. İhalenin Feshini Talep Süresi …………………………………………………………………..69

3.8.4. İhalenin Feshinde Görevli ve Yetkili Mahkeme…………………………………………47

3.8.5. İhalenin Feshi Talebinin Kabulü ve Reddi…………………………………………………47

3.9. Paraların Paylaştırılması ………………………………………………………………………………..47

SONUÇ ………………………………………………………………………………..48

KAYNAKÇA…………………………………………………………………………………………………………..50

ÖZGEÇMİŞ ……………………………………………………………………………………………………………51

ÖZET

İşbu çalışmamın konusu ‘’Ortaklığın Giderilmesi Davası’’dır. ‘’Ortaklığın Giderilmesi Davası’’ paylı mülkiyetin sona erme biçimlerinden biri olarak somut olaylar çerçevesinde düzenlenmiş ve bu bağlamda paylaşım türleri ele alınmıştır. Öncelikle aynen paylaşma olmak üzere, paraya çevirme yoluyla paylaşma ve kat mülkiyetine çevirme yoluyla paylaşma durumlarının üzerinde durulmuştur. Nihayeten; ‘’Ortaklığın Giderilmesi Davası’’ usul hükümleri yönüyle ele alınmış, davanın açılışından sonuçlanmasına, bu esnada yapılan yargılama ve usul işlemlerine, gerekçeli karar yazımı ile yargılama masraflarına ve davanın icrası kısımları yazılarak tez sonuçlandırılmıştır. Tezimiz amaçlarından biri de elbirliği mülkiyeti hallerinde maliklerden birinin alacaklısına verilen ortaklığın giderilmesi davası açma yetkisinin, diğer malikler için aleyhe sonuç doğurabildiğini göstermek ve öncelikle mümkünse elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesi davası açma yetkisinin alacaklıya verilmesi gerektiği hususuna dikkat çekmektir. Anahtar Kelimeler: Ortaklığın Giderilmesi Davası, İzale-i Şüyuu Davası, Mülkiyet, Elbirliği Mülkiyeti, Paylı Mülkiyet

SUMMARY ELIMINATING THE CASE OF THE PARTNERSHIP

The thesis subject is “The Case of Elimination of Joint Ownership. “The Case of Elimination of Joint Ownership” is considered in the light of the theoretical information and within the frame of concrete cases as one of the termination forms of the common ownership, in this context the types of partition are examined. At firstly the partition in kind, partition through money and partition through conversion to flat ownership are discussed in this section. In the last part, “The Case of Elimination of Joint Ownership” is discussed in accordance with the provisions of the procedure and trial and procedure proceedings, reasoned decision in writing, litigation costs in the process up to the conclusion of the case, finally the thesis is concluded by referring to the execution of the case. Main aims of the thesis is to show that the power of litigation for the case of elimination of joint ownership in the circumstance of joint ownership may have adverse consequences for other owners and to draw attention to the fact that, if possible, the power of litigation for conversion of the joint ownership into common ownership (the dissolution of the subsidiary) should be given to the creditor. Keywords: The Case of Elimination of Joint Ownership, Suit of Partition, Ownership, Joint Ownership, Common Ownership

ÖNSÖZ

Tezimizin konusu ‘’Ortaklığın Giderilmesi Davası’’dır. Sonuç kısmında ortaklığın giderilmesi davasında alacaklıya verilen dava açma yetkisi incelenmiştir. Bu kapsamda mülkiyet ve birlikte mülkiyet kavramı ilişkin olarak temel konudan başlanarak genel bilgiler verilmiş, ortaklığın giderilmesi davası kapsamlı olarak açıklanmış; usule ve icrasına ilişkin hususlar ise son bölümde işlenmiştir.

Gizem GONCE

İstanbul, 2022

GİRİŞ

Konunun Amacı Ortaklığın giderilmesi davası, kendine has özellikler içeren, birçok dava türünden farklı usul uygulamalarına tabi ve esası itibariyle, birlikte mülkiyetin en güzel örneklerinden birini oluşturan dava türüdür. Konumuzun amacı tüm bu özellikleri ayrıntılı bir şekilde anlatmak, anlaşılır kılmak ve sonuçları itibariyle mülkiyet hakkının sahipleri açısından önemini vurgulamaktır. Konunun Önemi Ortaklığın giderilmesi davası, birlikte mülkiyetin sona erdirilmesine ilişkindir. Bu dava neticesinde birden çok malik, birlikte sahip oldukları mülkiyet hakkını sona erdirerek ferdi mülkiyete geçerler. Bu yönüyle, elbirliği mülkiyetinde ortakların; paylı mülkiyette ise paydaşların, evrensel ve mutlak bir ayni hak olan mülkiyet haklarının doğrudan etkilenmesi konunun önemini göstermektedir. Konunun Hukuktaki Yeri Ortaklığın giderilmesi davası, Türk Hukuk sistemimizde özel hukuk alanında Medeni Hukuk kapsamında kalmaktadır. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 698. maddesi ve devamındaki maddelerde esasına ilişkin düzenlemeler yer almaktadır. Usul hükümleri yönünden 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu; icrası yönünden ise 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nda düzenlemelere yer verilmiştir. Konunun Sınırlandırılması Konumuz hukuk sistemimizdeki önemi itibariyle oldukça geniş kapsamlıdır. Bu nedenle çalışmamızda öncelikli olarak birlikte mülkiyet başlığı altında elbirliği mülkiyeti ve paylı mülkiyet konuları işlenmiş, ayrıntılarıyla izah edilmiştir. İkinci bölümde; çalışmamızın başlığını oluşturan ‘’Ortaklığın Giderilmesi Davası’’ TMK md. 698 vd. maddeler çerçevesinde esasa ilişkin olarak incelenmiştir. Üçüncü bölümde ise usuli ve icrai hükümler kapsamında çalışmamız işlenmiş ve bu şekilde sınırlandırılarak işbu çalışma oluşturulmuştur.

ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASI

Paylı Mülkiyetin Konusu Eşyanın Paylaşılmasında Uygulanacak Hukuki Prosedürler

Paydaşlar arasında bulunan paylı mülkiyetin sona erdirilmesi ile fiilen malın paydaşlar arasında paylaşılmasına karar verilmesi halinde Türk Medeni Kanunu kapsamında uygulanacak birtakım hukuki prosedürler bulunmaktadır. Şöyle ki; tüm paydaşların oybirliği ile anlaşmak suretiyle malı paylaşmaları haline rızai paylaşma denilmektedir. Fakat paydaşlar arasında bir anlaşmaya varılamaması halinde paydaşlardan en az birinin dava açmak suretiyle de paylaşmanın gerçekleşeceği duruma kazai paylaşma denilmektedir.

Türk Medeni Kanunu kapsamında paylı bir mülkiyette bulunan taşınmazın paylaşılması ve sona ermesi için ortaklığın giderilmesi davası açılması gerekmektedir. İşbu davada, hâkimin davanın kabulüne karar vermesi neticesinde üç çeşit paylaşma yöntemleri bulunmaktadır. Birinci yöntem olan aynen paylaşma bir diğer adı ile taksim, ikinci yöntem olan paraya çevirme yolu ile paylaşma bir diğer adı ile nakden taksim, üçüncü yöntem olan kat mülkiyetine çevirme yoluyla paylaşma kabul edilmektedir. Her bir yöntemin kendi içerisinde usul ve kuralları bulunmakta olup tarafların ihtiyaçlarını en doğru şekilde karşılayacak menfaatlerini yüksek ölçüde koruyacak kurallar çerçevesinde karar verilmesi gerekmektedir. Aksi halde, paydaşların hak kayıpları yaşama ihtimallerinin bulunduğu gerçeği ortaya çıkacaktır.

Paydaşların Rızai Paylaşma Durumu

Paydaşlar ortak bir karar almak suretiyle mirasa konu malı paylaşma sözleşmesi yaparak paylaşabilme hakkına sahiptirler. Tüm paydaşların oybirliği ile karar almak suretiyle mirasa konu malın paylaşılması söz konusu olabilmektedir. Paydaşlardan bir kişinin dahi paylaşma iradesi oluşmamız ise ya da ortaklığa konu malın paylaşımında paylaşma şartlarının uygun olmaması halinde dava yolu ile paylaşma yapılmaktadır. Paydaşlar tarafından kendi aralarında anlaşmaya varmak suretiyle yapılan paylaşmaya rızai paylaşma denilmektedir. Rızai paylama uygulamada aynen paylaşma şekline yapılmanın yanı sıra mirasa konu malın satılarak satış bedelinin paydaşlar arasında paylaşılması şeklinde de yapılabilmektedir. Türk Medeni Kanunu’nda düzenlenen Taşınmaz Mülkiyetinin Kazanılması başlıklı 705. Maddesinde; “ Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, tescille olur. Miras, mahkeme kararı, cebrî icra, işgal, kamulaştırma hâlleri ile kanunda öngörülen diğer hâllerde, mülkiyet tescilden önce kazanılır. Ancak, bu hâllerde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır.”paylaşma sözleşmesinin geçerli olabilmesi için resmi yazılı şekilde yapılması gerekmektedir. Paylaşma sözleşmelerinin Türk Medeni Kanunu çerçevesinde düzenlenen resmi yazılı şekilde yapılmaması halinde geçerliliği kabul edilmemektedir. Paydaşların kendi adlarına özgüledikleri taşınmazın parçasının tescili resmi yazılı şekilde yapılmamış olması sebebiyle gerçekleştirilememektedir.

Paydaşların Kazai Paylaşma Durumu

Paydaşlar tarafından paylı mülkiyetin giderilmesi konusunda anlaşmaya varılarak paylaşma sözleşmesi yapılması halinde artık kazai paylaşma yapılmasına gerek bulunmamaktadır. Paydaşlar paylı mülkiyetin giderilmesi hususunda anlaşmaya varamadıklarında paylı mülkiyet dava yolu ile sonra erdirilmektedir. Ancak davanın niteliği konusunda Yargıtay kararları ve öğretide ki görüşler farklılık göstermektedir. Birtakım görüş sahipleri işbu davanın eda davası olduğunu belirtmekte ise de diğer görüşte olanlar ise işbu davanın eda davası olmadığını aksine yenilik doğuran bir dava olduğunu ifade etmektedirler.

Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.105 eda davasının içeriğini ayrıntılı bir şekilde düzenlemiştir. Şöyle ki;

Eda davası

Madde 105- (1) Eda davası yoluyla mahkemeden, davalının, bir şeyi vermeye veya yapmaya yahut yapmamaya mahkûm edilmesi talep edilir.

Hükmü ile davanın niteliği belirtilmiştir. Ortaklığın giderilmesi davasında en çok karşımıza çıkan husus, paylı mülkiyete konu malın paylaşılmasını talep eden paydaşın Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurmak suretiyle, diğer paydaşlardan mülkiyete konu malın paylaşılmasının yapılmasını talep etme hakları doğmaktadır. Ortaklığın giderilmesi davası neticesinde paylaşmanın ortak bir şekilde kurulan mülkiyet hakkının sona ermesi söz konusu olacağından karşımıza Hukuk Muhakemeleri Kanunu kapsamında düzenlenen kurallar çerçevesinde hüküm bozucu nitelikte olsa dahi yenilik doğurucu özelliği bulunmaktadır. Ortaklığın giderilmesi davası diğer tüm dava çeşitlerinden özel bir yere sahip olmanın yanı sıra her iki vasfı taşımakla birlikte yenilik doğurucu eda davası hükmündedir. Paylı mülkiyetin sona ermesi hali olarak karşımıza çıkan ortaklığın giderilmesi davasında paylı mülkiyet paydaşların anlaşmaya varamaması halinde dava açmak suretiyle bir diğer deyişle kazai şekilde sonra erdirilebilmektedir.

Türk Medeni Kanunu kapsamında düzenlenen paylı mülkiyetin sonra ermesi başlıklı 698. Maddesinde; hukuki bir işlem gereğinde veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilme hakkına sahiptir.

Paylı mülkiyetin sona ermesi

Paylaşma istemi

Türk Medeni Kanunu Madde 698- Hukukî bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir. Paylaşmayı isteme hakkı, hukukî bir işlemle en çok on yıllık süre ile sınırlandırılabilir. Taşınmazlarda paylı mülkiyetin devamına ilişkin sözleşmeler, resmî şekle bağlıdır ve tapu kütüğüne şerh verilebilir. Uygun olmayan zamanda paylaşma isteminde bulunulamaz.

Her bir paydaşın, kanunun açık hükmü uyarınca ortak mülkiyetin sona erdirilmesini talep etme hakkı bulunmaktadır. Paydaşların bu talebi paylaşmanın istenilmesi hakkı bozucu nitelikte yenilik doğuran bir hak olduğu kabul edilmektedir. Bozucu nitelikte olmasının asıl sebebi, paydaşlar arasındaki ortaklığın bir paydaşın isteği neticesinde son bulma halidir. Paylı mülkiyetteki paydaşların kendi payları üzerinde bulunan mülkiyet hakları diğer paydaşların mülkiyet hakları ile kısıtlanmış olmaktadır. Ortaklığın devam edebilmesi noktasında kanuni bir engelin olmaması halinde ortaklığın giderilmesi davası ikame edilebilmektedir. Paydaşlardan birinin ortaklığın giderilmesi davası açma hakkını kullanması halinde diğer paydaşlarında paylaşma konusundaki sorumluluklarının devam etmesinin yanı sıra tüm paydaşlara işbu dava yöneltilmektedir.

Paydaşların Aynen Paylaşma (Taksim) Durumu

Paydaşlar arasında paylaşılmak istenen malın parçalara bölünmek suretiyle ayrılarak, ayrılan parçaların paydaşlara payları oranında verilerek tek kişinin mülkiyeti kazanması hali olarak karşımıza çıkmaktadır. Aynen paylaşma yolu ile yapılan paylaşımlarda kişi tek başına malik sıfatına haiz olmaktadır. Türk Medeni Kanunu kapsamında paydaşlar arasında mirasa konu malın aynen paylaşımının yapılabilmesinin birtakım şartları düzenlenmiştir. Aynen paylaşmanın yapılabilmesi için en önemli kural paylaşıma konu malın mali değerinde azalmanın olmaması halinde uygulanacağıdır. Akabinde bakılması gereken ikinci kural ise paylaşmaya konu malın aynen paylaşıma uygun olup olmadığı durumudur. Paydaş veya paydaşlar tarafından malın paylaşılması sebebiyle Sulh Hukuk Mahkemesine ortaklığın giderilmesi davası açılması halinde hâkimin incelemesi gereken ilk husus davaya konu malın aynen paylaşıma elverişli olup olmadığı hususudur. Ortaklığın giderilmesi davasında davaya konu mal taşınmaz hükmünde olması halinde ilgili Tapu Müdürlüğü’ne müzekkere yazılması suretiyle taşınmaza ait tapu kayıtları ve çap örneklerinin gönderilmesi istenilmektedir. İlgili Tapu Müdürlüğü tarafından davaya konu taşınmaza yönelik tapu bilgileri ve detaylarının gönderilmesi akabinde yanlışlık veya eksikliklerin varlığı tespit edilmesi halinde Sulh Hukuk Mahkemesi hâkimi tarafından eksikliklerin düzeltilmesi için taraflara süre verilmektedir. Tüm paydaşlar tarafından aynen paylaşma bir diğer deyişle taksim hususunda aynen paylaşmayı reddetmeme ya da kabul etmeyecekleri hususunda mutabakata vardıkları bir sözleşme yapmamış olmaları aranmaktadır. Böyle bir sözleşmenin varlığı noktasında artık Sulh Hukuk Mahkemesi hâkimi dava konusu malın aynen paylaşılması kararını verememektedir. Türk Medeni Kanunu’nda madde metninde açıkça “paylaşma biçiminde uyuşma sağlanamazsa” ifadesinin yer alması paydaşların ortak iradelerinin varlığına dikkat çekmektedir. Paydaş veya paydaşlar tarafından ortaklığın giderilmesi davasında satış suretiyle taksim ve aynen taksim suretiyle paylaşma hususunda taleplerin varlığı halinde, Tapu Müdürlüğü tarafından gönderilen bilgi ve belgeler ışığında davaya konu taşınmazın taksimi mümkün ise bu noktada artık davayı satış yapılması suretiyle taksim talep eden paydaşın açmış olması hali göz önüne alınmayarak aynen taksim suretiyle ortaklığın giderilmesi söz konusu olabilecektir. Ortaklığın giderilmesi davalarında öncelik her zaman aynen taksim olmaktadır. Davacı taraf ortaklığın giderilmesi davasında satış suretiyle taksim istemiş ve davalı tarafın aynen taksim talebi var ise öncelikli olan aynen taksim suretiyle paylaşma olduğundan Sulh Hukuk Mahkemesi tarafından şartların varlığı halinde aynen taksim suretiyle ortaklığın giderilmesi kararı verilmektedir.

Türk Medeni Kanunu’nda paylaşma biçimi başlıklı 699. Maddesinde; Paylaşma, malın aynen bölüşülmesi veya pazarlık ya da artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi biçiminde gerçekleştirilir. Paylaşma biçiminde uyuşma sağlanamazsa, paydaşlardan birinin istemi üzerine hâkim, malın aynen bölünerek paylaştırılmasına, bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi hâlinde eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanmasına karar verir. Bölme istemi durum ve koşullara uygun görülmezse ve özellikle paylı malın önemli bir değer kaybına uğramadan bölünmesine olanak yoksa açık artırmayla satışa hükmolunur. Satışın paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilmesi, bütün paydaşların rızasına bağlıdır.

Aynen taksim suretiyle mirasa konu malın paylaşılmasında öncelikle paydaşlar arasında sözleşmenin varlığı aranmaktadır. Sulh Hukuk Mahkemesi hâkimi tarafından paydaşlar arasında yapılan sözleşme uygun görülmesi halinde, anlaşma çerçevesinde karar verilmektedir. Sulh Hukuk Mahkemesi hâkimi tarafından yukarıda da detaylı olarak belirttiğim gibi mirasa konu taşınmazın aynen taksim edilebilmesi için yeterli olan şartların varlığı incelendikten sonra paydaşlar arasında ki anlaşma çerçevesinde karar verilmektedir.

Sulh Hukuk Mahkemesi hâkimi tarafından mirasa konu malın paydaşlar arasında aynen taksim edilmek suretiyle ortaklığın giderilmesi kararı verildiğinde, bölünün parçalar ilgili paydaşların mülkiyetine özgülenmektedir. Uygulamada paydaşlara bölünen parçaların denk olmaması durumunda bir takım uyuşmazlıklar doğar. Bu konuda Sulh Hukuk Mahkemesi hâkimi tarafından bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk olmaması halinde, eksik değerdeki parçaya para ödemesi yapılması suretiyle denkleştirme sağlanmış olmaktadır. Ortaklığın giderilmesi davasında denkleştirme yapılacak olan parçanın hangi paydaşa verileceği hususunda anlaşmazlık çıkması halinde, kura çekilmek suretiyle anlaşmazlığın çözümü yapılmaktadır. Sulh Hukuk Mahkemesi hâkim, paydaşlar arasında sözleşme olmadığı takdirse davaya konu taşınmazın tamamını bir veya birkaç paydaşa vermek suretiyle karar verememektedir. Sulh Hukuk Mahkemesi hâkiminin davaya konu taşınmazın aynen taksim edilmek suretiyle ortaklığın giderilmesi yönünde vermiş olduğu karar tüm davacı ve davalı taraflarca herhangi bir itiraza konu olmaması halinde kesinleştiğinde artık taşınmazın bulunduğu ilgili Tapu Müdürlüğü’ne gerekçeli karar ve kesinleşme şerhi gönderilmektedir. Türk Medeni Kanunu’nda paylaşma, dava konusu malın aynen bölüşülmesi veya pazarlık ya da açık arttırma ile satılarak bedelinin bölüşülmesi şeklinde yapılmaktadır. Ortaklığın giderilmesi davasına konu malın paydaşlar arasında aynen paylaşılması mümkün ise bu yöntem ile paylı mülkiyet sona erdirilmektedir. Ancak, aynen paylaşmanın mümkün olmadığı hallerde ise artık açık arttırma yöntemiyle malın satılarak bedelinin bölüşülmesi kararı verilmektedir. Örneğin, bir arabanın aynen paylaşılması paydaşlar arasında fiziki olarak mümkün değildir. Fakat taşınmazın şartları uygun ise aynen bölüşülmek suretiyle parsellere ayrılarak aynen paylaşılması yapılabilinir. Taşınmazın aynen paylaşmasının mümkün olabileceğine ilişkin teknik bilirkişi incelemesi yapılarak davaya konu taşınmaz ile ilgili taksim projesi düzenlenmektedir. Düzenlenen işbu projeye göre davaya konu taşınmazın bulunduğu yerde bulunan Belediye veya İl İdare Kurulu’ndan İmar Kanunu ve ilgili yönetmeliklere göre paylaşımın mümkün olup olmadığı araştırılmaktadır. Bu araştırma neticesinde taşınmasın aynen paylaşılmasının mümkün olmaması halinde artık satış suretiyle ortaklığın giderilmesi kararı verilmektedir.

Davaya konu taşınmazın aynen bölünmesi suretiyle ortaklığın giderilmesinde, bölünen parçaların hangi paydaşa verileceği hususunda anlaşmazlıklar doğabilmektedir. Örneğin; davaya konu taşınmazın bölünmesinde dere yatağına yakın olan kısım ile yola yakın olan kısımların paylaşılması noktasında sorunlar uygulamada gündeme gelmektedir. Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarında bu sorunların çözümünde kura yöntemi uygulanmaktadır. Paydaşlar arasında bölünen parçaların özgülenmesi duruşmada hazır olanların huzurunda çekilecek kura yöntemi ile olmaktadır. Türk Medeni Kanunu çerçevesinde bu hususa ilişkin emredici bir hüküm bulunmamakla birlikte Sulh Hukuk Mahkemesi hâkimi doğrudan paydaşlar arasında davaya konu malın paylaşılması ile ilgili özgüleme işlemi yapabilmektedir. Ancak kura yöntemi uygulamada daha sık karşılaştığımız tarafların iradelerini kullanabildikleri bir yöntem olması sebebiyle uygun görülmektedir. Detaylı bir şekilde belirttiğim gibi Sulh Hukuk Mahkemesi hâkiminin davaya konu taşınmazın paylaşılmasının şekli konusunda takdir yetkisi bulunmaktadır. Türk Medeni Kanunu kapsamında Sulh Hukuk Mahkemesi hâkimine tanınan bu yetki kanun maddeleri ile sınırlandırılmış bir yetkidir. Ortaklığın giderilmesi davalarında asıl amaçlanan husus davaya konu malın paydaşlar tarafından anlaşmaya varılarak, olumlu bir anlaşma zemini çerçevesinde sonuca ulaşmasıdır. Ortaklığın giderilmesi davasında, diğer dava çeşitlerine nazaran en önemli nokta şüphesiz davacı ve davalı ayrımının işbu davada sonuç anlamında farlılık doğurmayacağı hususudur. Söyle ki; ortaklığın giderilmesi davasında davacı ve davalı tarafın davanın hüküm aşamasında aynı sonuçlara sahip olduğu halidir. Bu sebeple, ortaklığın giderilmesi davalarında davaya konu taşınmazın paylaşılması noktasında paydaşlar arasında bir sözleşme var ise; Sulh Hukuk Mahkemesi Hâkimi tarafından sözleşmeye uyulması söz konusu olmaktadır. Paydaşlar arasında ortaklığın giderilmesinde oybirliği usulüne göre alınmış bir karar var ise artık Sulh Hukuk Mahkemesi hâkimi aksi yönde bir hüküm kuramamaktadır. Örnek vermek gerekirse; paydaşlar arasında aynen paylaşıma yönelik bir anlaşma var ise fakat paydaşlara verilecek olan kısımlarda anlaşmazlık oluştu ise, Sulh Hukuk Mahkemesi hâkimi satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verememektedir. Bir diğer örnekte ise; açık arttırma yolu ile davaya konu taşınmazın paylaşılmasında anlaşmaya varılmış fakat paydaşlar arasında mı yoksa herkese açık şekilde mi açık arttırmanın yapılacağı konusunda anlaşmazlığa varılmış ise Sulh Hukuk Mahkemesi hâkimi yalnızca anlaşmazlığa varılmayan sorunu çözmek ile yetkilidir. Bu hususta usul kuralları uyarınca aynen paylaşmaya ya da pazarlık usulü ile satışa karar verememektedir. Sulh Hukuk Mahkemesi tarafından paydaşların ortak aldıkları kararlara uyulması gerekmektedir. Ortaklığın giderilmesi davalarında Sulh Hukuk Mahkemesi hâkimi tarafından verilen kararın usul kuralları çerçevesinde yenilik doğurucu bir özelliği bulunmamaktadır. Sulh Hukuk Mahkemesi hâkimi tarafından davaya konu taşınmazların bölünmesi suretiyle ayrı ayrı ilgili Tapu Müdürlüğüne müzekkere yazılarak kaydedilmemesi halinde bölünen parçaların hukuki olarak anlamları bulunmamaktadır. Ortaklığın giderilmesi davalarında en önemli konulardan biri de mülkiyetin paydaşlara geçiş halidir.

Türk Medeni Kanunu çerçevesinde genel kabul edilen kurala göre; taşınırların mülkiyeti zilyetliğin devri ile taşınmazların mülkiyeti ise tapu siciline tescil edilmesi suretiyle geçmektedir. Fakat taşınmazlar yönünden tescilsiz kazanılma hallerinin varlığı da mümkündür. Taşınırların aynen paylaşılması halinde zilyetliğin devri ile mülkiyet geçmektedir. Örneğin, tarımdan ürünlerin paylaşılmasın zeytinyağı, buğday. Türk Medeni Kanunu çerçevesinde mahkeme kararı ile mülkiyetin geçeceğine ilişkin açık bir hüküm bulunmamaktadır. Taşınmazlarda yer alan tescilden önce kazanım halinde olduğu gibi, taşınırlar yönünden zilyetliğin devrinden önce kazanım hali bulunmamaktadır. Fakat taşınmazların mülkiyetinin geçmesi noktasında bir takım farklılıklar bulunmaktadır.

Türk Medeni Kanunu’nda Tescili isteme hakkı başlıklı 716. Maddesinde; “ Mülkiyetin kazanılmasına esas olacak bir hukukî sebebe dayanarak malikten mülkiyetin kendi adına tescilini istemek hususunda kişisel hakka sahip olan kimse, malikin kaçınması hâlinde hâkimden, mülkiyetin hükmen geçirilmesini isteyebilir.

Bir taşınmazın mülkiyetini işgal, miras, kamulaştırma, cebrî icra veya mahkeme kararına dayanarak kazanan kişi tescili doğrudan doğruya yaptırabilir. Bir taşınmazın mülkiyetinde eşler arasındaki mal rejimi dolayısıyla meydana gelen değişiklikler, eşlerden birinin istemiyle tapu kütüğüne doğrudan tescil olunur.”

Bu konuya bir açıklık getirilmiştir. Bir taşınmazın mülkiyetini işgal, miras, kamulaştırma, cebri icra veya mahkeme kararına dayanarak kazanan kişi tescili doğruya yaptırma hakkına sahiptir.

Türk Medeni Kanunu’nda Tescil başlıklı 705. Maddesinde; “Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, tescille olur. Miras, mahkeme kararı, cebrî icra, işgal, kamulaştırma hâlleri ile kanunda öngörülen diğer hâllerde, mülkiyet tescilden önce kazanılır. Ancak, bu hâllerde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır.”

Hükmünde de açıkça bu konuda düzenleme getirmiştir. Miras, mahkeme kararı, cebri icra, işgal, kamulaştırma halleri ile kanunda öngörülen diğer hallerde, mülkiyet tescilden önce kazanılır, düzenlemesi uyarınca davaya konu taşınmazın aynen paylaşılması hususunda özgüleme yolu ile verilen kararda mülkiyet paydaşlara geçecektir.

İcra İflas Kanunu’nda İhalenin neticesi ve feshi başlıklı 134. Maddesinde; “İcra dairesi tarafından taşınmaz kendisine ihale edilen alıcı o taşınmazın mülkiyetini iktisap etmiş olur.”hükmü ile açık arttırma yoluyla yapılan satışta ortaklık giderilirken mülkiyet alıcıya ihale edildiği an gerçekleşmektedir. İşbu düzenleme taşınmazlar yönünden yapılmıştır. Elbirliği mülkiyetinde de paylı mülkiyete ilişkin usul ve esaslar uygulanmaktadır. Fakat öncelikle elbirliğine konu ortaklık ilişkisinin ortadan kaldırılması gerekmektedir. Dava açmak suretiyle elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesi ile ortaklığın giderilmesi talep edilmelidir. Bu husus yalnızca miras ortaklığında mümkündür. Miras ortaklığının dışında kalan elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesi söz konusu değildir. Mirasçılarında paylı mülkiyete geçilmesine yönelik talepleri ile ortaklığın giderilmesi davası açılabilmesi mümkündür. Türk Medeni Kanununda düzenlenen paylı mülkiyete ilişkin hükümler çerçevesinde yapılmaktadır.

Türk Medeni Kanunu’nda Paylaşmaya Kayyımın Katılması başlıklı 648. Maddesinde; “Açılmış mirasta bir mirasçının payını devralmış veya haczettirmiş olan ya da elinde mirasçıya karşı alınmış borç ödemeden aciz belgesi bulunan alacaklı, sulh hâkiminden bu mirasçının yerine paylaşmaya katılmak üzere bir kayyım atanmasını isteyebilir. ”düzenlemesi uyarınca alacaklıların hakkı korunmaktadır.

Paydaşların Paraya Çevirme Yoluyla Paylaşma (Nakden Taksim) Durumu

Türk Medeni Kanunu’nda Paylaşma Biçimi başlıklı 699. Maddesinde; “Paylaşma, malın aynen bölüşülmesi veya pazarlık ya da artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi biçiminde gerçekleştirilir. Paylaşma biçiminde uyuşma sağlanamazsa, paydaşlardan birinin istemi üzerine hâkim, malın aynen bölünerek paylaştırılmasına, bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi hâlinde eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanmasına karar verir. Bölme istemi durum ve koşullara uygun görülmezse ve özellikle paylı malın önemli bir değer kaybına uğramadan bölünmesine olanak yoksa açık artırmayla satışa hükmolunur. Satışın paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilmesi, bütün paydaşların rızasına bağlıdır.” düzenlemesi uyarınca bölme istemine yönelik yapılması gerekenler hüküm altına alınmıştır. Bölme istemi Türk Medeni Kanunu kapsamında durum ve koşullara uygun görüşmemesi halinde özellikle paylı malın önemli derecede değer kaybına uğramadan bölünmesine imkân yoksa artık açık arttırma yöntemi ile satış mümkündür. Davaya konu taşınmazın aynen bölünmesi mümkün değil ise, ortaklığın giderilmesi taşınmazın açık arttırılmak suretiyle satışı ile yapılmaktadır. Türk Medeni Kanunu çerçevesinde hükmolunacağı ifade edilmiş olup emredici hüküm kullanılmıştır. Fakat önemle belirtmek gerekir ise; Sulh Hukuk Mahkemesi hâkiminin durum ve koşulların uygunluğu noktasında takdir yetkisi hakkı bulunmaktadır. Yukarıda da detaylı olarak belirttiğim üzere, Sulh Hukuk Mahkemesi hâkimi davaya konu taşınmazın niteliklerine ve somut olayın özelliklerine göre değerlendirme yaparak karar vermektedir. Örnek vermek gerekir ise; paylaşmanın yapılması durumunda paylaşılan malın değeri, payların ayrı ayrı değerinin toplamından yüksek ise bu durum aynen paylaşmaya uygun değildir. Açık arttırma yolu ile taşınmazın satışı herkese açık olarak yapılabileceği gibi yalnızca paydaşlar arasında da yapılabilinir.

Türk Medeni Kanunu’nda Paylaşma Biçimi başlıklı 699. Maddesinin 3.bendinde; “Bölme istemi durum ve koşullara uygun görülmezse ve özellikle paylı malın önemli bir değer kaybına uğramadan bölünmesine olanak yoksa açık artırmayla satışa hükmolunur. Satışın paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilmesi, bütün paydaşların rızasına bağlıdır. ”tüm paydaşların açık rızası gerektiği hüküm altına alınmıştır. Sulh Hukuk Mahkemesi hâkimi talep edilmesi halinde, pazarlık usulü ile satışa da karar verme yetkisine sahiptir. Ancak bu konuda paydaşların aksi bir anlaşmanın yapılmamış ve karar alınmamış olması gerekmektedir.

Kat Mülkiyetine Çevirme Yoluyla Paylaşma Durumu

Davaya konu paylı bir mülkiyetin aynen ve nakden taksim edilmesi dışında kat mülkiyetine çevrilmesi suretiyle de taksim edilmesi mümkündür. Bu husus uygulamada çok sık karşımıza çıkmamakla beraber Kat Mülkiyeti Kanunu’nda ayrıntılı olarak düzenlenmiştir.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nda Kat Mülkiyetinin ve Kat İrtifakının Kurulması başlıklı 10. Maddesinde; “Kat mülkiyeti ve kat irtifakı resmi senetle ve tapu siciline tescil ile doğar. Ana gayrimenkulün tümünün mülkiyeti (Kat mülkiyeti) ne çevrilmeden o gayrimenkulün yalnız bir veya birkaç bölümü üzerinde kat mülkiyeti kurulamaz.

(Değişik üçüncü fıkra: 14/11/2007-5711/3 md.) Kat mülkiyeti kurulurken aynı katta birbirine bitişik bulunan aynı nevideki birden fazla bağımsız bölüm veya bir yapının otel, iş veya ticaret yeri gibi iktisadî açıdan veya kullanma bakımından bütünlük arz eden birden çok katı veya bölümü, kat mülkiyeti kütüğüne tek bağımsız bölüm olarak tescil edilebilir. Böyle bir tescilin yapılabilmesi için, buna uygun değişiklik projesinin ve yapı kullanma izin belgesinin Tapu Sicil Müdürlüğüne verilmiş olması gereklidir.

(Değişik dördüncü fıkra: 15/2/2018-7099/4 md.) Kat mülkiyetinin tescili, tapu memurunca düzenlenen resmî senet uyarınca veya aşağıdaki fıkralara göre yapılabilir.

(Ek fıkra: 15/2/2018-7099/4 md.) Hak sahiplerine isabet eden bağımsız bölümlerin belirlenmiş olması şartıyla arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesi, kat karşılığı temlik sözleşmesi veya bağımsız bölümlerin taksimine ilişkin noterlik sözleşmesine istinaden inşa edilecek olan binaya ilişkin kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisi işlemi, yüklenici tarafından talep edilmesi halinde ilgili idare tarafından yapılır. Tapuya tescil işlemlerinde elektronik ortamda düzenlenen ve ilgili idare tarafından onaylı mimari proje ile yönetim planı esas alınır. Mimari proje ile yönetim planında malik imzası aranmaz.(2)

(Ek fıkra: 15/2/2018-7099/4 md.) (Değişik altıncı fıkra:9/6/2021-7327/11 md.) Yapı kullanma izin belgesi düzenlenen tüm yapıların cins değişikliği işlemleri resen yapılır. Yapı kullanma izin belgesini düzenlemeye yetkili idare tarafından Mekânsal Adres Kayıt Sistemine yüklenerek elektronik ortamda kadastro müdürlüğüne gönderilen yapı kullanma izin belgesi ile yapı aplikasyon projesine göre kadastro müdürlüğünce tescil bildirimi düzenlenir. Tapu müdürlüğüne gönderilen tescil bildirimi üzerine başkaca bir belge aranmaksızın cins değişikliği resen tescil edilir. Cins değişikliği yapılmış taşınmaz kat irtifakı tesisli ise, kat irtifakının tesciline ait resmî senede ve 12 nci maddede yazılı belgelere dayalı olarak başkaca bir belge aranmaksızın resen kat mülkiyetine çevrilir. Bu işlemler, döner sermaye hizmet bedelinden muaftır.

Kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir gayrimenkul üzerindeki ortaklığın giderilmesi davalarında, mirasçılardan veya ortak maliklerden biri, paylaşmanın, kat mülkiyeti kurulması ve bağımsız bölümlerin tahsisi suretiyle yapılmasını isterse, hâkim, o gayrimenkulün mülkiyetinin, 12 nci maddede yazılı belgelere dayanılarak kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı tahsisine karar verebilir.

(Ek fıkra: 14/11/2007-5711/3 md.) Gelirinin ortak giderlere harcanması için veya başka bir amaçla ortak yararlanmaya tahsis edilen bağımsız bölümlerin malik hanesine, bunlardan yararlanan "bağımsız bölümlerin numaraları" yazılmak suretiyle kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilir. Bu husus bağımsız bölümlerin beyanlar hanesinde gösterilir.”

Açıklayıcı düzenlemeler getirilmiştir. Kat mülkiyetine konu olmayan elverişli bir taşınmazın üzerindeki ortaklığın giderilmesi davalarında, mirasçılardan veya ortak maliklerden birinin talebi üzerine, taksimin kat mülkiyeti kurulması ve bağımsız bölümlerin tahsisi suretiyle yapılmasını talep etmeleri halinde, Sulh Hukuk Mahkemesi hâkimi davaya konu taşınmazın mülkiyetinin Kat Mülkiyeti Kanunu’nda düzenlenen 12. maddesinde ki belgelere göre kat mülkiyetine çevrilmesine ve payların denkleştirilmesi suretiyle bağımsız bölümlerin her bir paydaşa ayrı ayrı tahsisine karar verebilmektedir.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nda Kat mülkiyetinin kurulması başlıklı 12. Maddesinde; “(Değişik: 14/11/2007-5711/5 md.) Kat mülkiyetinin kurulması için, ana gayrimenkulün kat mülkiyetine çevrilmesi hususunda o gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşlarının aşağıda yazılı belgeler ile birlikte tapu idaresinde istemde bulunması gerekir:

a) (Değişik: 15/2/2018-7099/5 md.) Ana gayrimenkulde, yapı veya yapıların dış cepheler ve iç taksimatı bağımsız bölüm, eklenti, ortak yerlerinin ölçüleri ve bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı arsa payları, kat, daire, iş bürosu gibi nevi ile bunların birden başlayıp sırayla giden numarası ve bağımsız bölümlerin yapı inşaat alanı da açıkça gösterilmek suretiyle, proje müellifi mimar tarafından yapılan, yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca ana gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşlarının imzaları alınarak onaylanan ve elektronik ortamda tapu müdürlüğüne gönderilen mimarî proje ile yapı kullanma izin belgesi.

b) Bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına, birden çok yapının varlığı halinde bu yapıların özelliğine göre 28 inci maddedeki esaslar çerçevesinde hazırlanmış, kat mülkiyetini kuran malik veya malikler tarafından imzalanmış bir yönetim plânı.

c) (Mülga: 23/6/2009-5912/2 md.)

İstem ve belgeler ayrıntılı olarak düzenlenmiştir.

Paydaşlar arasında davaya konu paylı mülkiyetin kat mülkiyetine çevrilmesi yoluyla taksim edilmesi için birtakım şartların varlığı aranmaktadır. Öncelikli olarak paylı mülkiyete konu taşınmazın kat mülkiyetine çevrilmeye elverişli olması gerekmektedir. Elverişli olmayan bir taşınmazın kat mülkiyetine çevrilmesine hükmedilmesi de mümkün olmamaktadır. Ayrıca, paydaşlardan bir ve bir kaçının kat mülkiyetine çevirme yoluyla taksim talebinde bulunmaları gerekmektedir. Sulh Hukuk Mahkemesi hâkimine talep edilmeyen ortaklığın kat mülkiyetine çevrilerek taksimi mümkün değildir. Kat mülkiyetine çevrilmek suretiyle taksim için davaya konu taşınmazın birden fazla bağımsız bölümlerinin olması gerekmektedir. Böylece her paydaşa en az bir bağımsız bölüm tahsis edilmelidir. Böyle bir durumun olmaması halinde kat mülkiyetine çevirmek suretiyle taksim gerçekleşmemektedir. Yargıtay’ın yerleşik içtihatları ve uygulamalarda bu yöndedir. Ayrıca paydaşların açık bir şekilde rızalarının olması durumunda bir bağımsız bölüm birden fazla paydaşa tahsis edilmektedir. Bağımsız bölümlerin mali değerleri arasında ciddi anlamda bir farklılık mevcut ise; bedelin iade edilmesi suretiyle denkleştirme yapılmaktadır.

Davaya konu taşınmazın kat mülkiyetine çevrilmeye elverişli olup olmadığının, bağımsız bölümlerinin ayrı ayrı değerlendirilmesi ve farklılıkların mevcut ise miktarları ile birlikte denkleştirilip denkleştirilmediği göz önüne alınmalıdır. Sulh Hukuk Mahkemesi hâkimi tarafından keşif ve bilirkişi incelemesi yapılarak davaya konu taşınmazın paydaşlarının pay durumlarına göre özgülenip özgülenemeyeceği hususlarına açıklık getirilmektedir. Bu sebeple alanında uzman heyet tarafından düzenlenecek bilirkişi raporları davanın seyrinde önemlidir. Davaya konu taşınmazın kat mülkiyetine çevrilmesi suretiyle taksiminde denkleştirme konusunun bilirkişi raporları ile detaylı olarak açıklanması gerekmektedir. Kat mülkiyetine çevirme suretiyle taksim talebinde bulunan pay ve paydaşların Kat Mülkiyeti Kanunu m.12’de düzenlenen yukarıda detaylı olarak bahsettiğim belgeleri ortaklığın giderilmesi davasında dosyaya sunmaları gerekmektedir. Ortaklığın giderilmesi davasını ikame eden ve kat mülkiyetine çevrilme suretiyle talepte bulunan paydaşın belgeleri sunma yükümlülüğü bulunmaktadır. Uygulamada Sulh Hukuk Mahkemesi tarafından bu eksiklikler dava aşamasında giderilmektedir. Paydaşlar arasında bağımsız bölümlerin hangi paydaşa verileceği konusunda bir anlaşmazlık doğması halinde paydaşların fiili kullanımlarına bakılmaktadır.

Paydaşların fiili durumlarına göre paylaşım yapılabilmesi noktasında da rızalarının varlığı aranmaktadır. Eğer, paydaşlar arasında rızanın varlığı söz konusu değilse artık kura çekilmek suretiyle tahsis işlemi yapılmaktadır. Sulh Hukuk Mahkemesi hâkiminin kararı doğrultusunda Kat Mülkiyeti Kanunu 12.maddesinde düzenlenen belgelerin ilgili Tapu Müdürlüğüne sunulması akabinde kat mülkiyetine geçiş işlemi gerçekleşmiş olmaktadır.

Ortaklığın Giderilmesinin İstenemeyeceği Haller

Paylı mülkiyete tabi mirasa konu malın paylaşılmasının talep edilmesi halinde paydaşın bu hakkın kullanılmasında birtakım sınırları bulunmaktadır. Paydaşın paylaşma hakkını kullanmak isterken diğer paydaşlarında mülkiyet hakkının korunması gerekmektedir. Paydaşlar arasındaki sınırların korunabilmesinde kanunlar ile birlikte sözleşmeler önemli yere sahiptir. Kanunlardan doğan sınırlamalara örnek olarak Kat Mülkiyeti Kanunu’nda 7. Madde, Gecekondu Kanunu’nda 34. Madde ve İmar Kanunu’nda 15. Madde karşımıza çıkmaktadır.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nda Ortaklığın Giderilmesi başlık 7. Maddesi; “Kat mülkiyetine veya kat irtifakına tabi olan gayrimenkulde ortaklığın giderilmesi istenemez. Bağımsız bölümler, bağımsız bir gayrimenkul gibi dava ve takip konusu olabilir bunlarda ortaklığın giderilmesi istenebilir.”

Gece Kondu Kanunu’nda Tahsis Amacına Aykırı Davranışların Önlenmesi başlıklı 34. Maddesinde; (Değişik birinci fıkra: 2/3/1988 – 3414/4 md.) Bu Kanun hükümlerine göre belediyelerce tahsis olunan arsalar, yapılar ve bu arsalar üzerinde yapılan bina ile meydana gelen taşınmaz mallar, tahsis tarihinden itibaren l0 yıl süre içinde:

a) Devir ve temlik olunamaz.

b) Rehin ve diğer ayni haklarla takyide dilemez.

c) Satış vaadi sözleşmesine konu teşkil edemez.

d) Taksim ve satış suretiyle şüyuun giderilmesi talebine konu olamaz.

e) Haczedilemez ve işgal olunamaz. Ancak, (e) fıkrası hükmü mahfuz kalmak şartı ile, ölüm, emeklilik, görev nakli ve Türkiye Emlak Kredi Bankasının veya konut kredisi veren diğer kuruluşların ipotekli alacaklarından dolayı yapılacak satış ve işlemler bu kayıtlara bağlı değildir. (Ek: 2/3/1988 – 3414/4. md.) 27 nci maddedeki inşaat yapımına ait süreler saklı kalmak şartıyla, 20 yıllık süre içinde borçlanma bedellerinin tamamının ödenmesi halinde, takyitlerin tamamı kalkar. Bu şekilde yapılacak devir, temlik ve satışlarda 33 üncü maddedeki muafiyetler uygulanmaz. Bu kanundan doğan ipotekli alacaklar dolayısı ile yapılacak satışlardan elde edilen bedelden, bu kanunla ilgili borçları kesildikten ve arsa bu kanuna aykırı olmamak şartıyla, belediyeden ve bankadan izin alarak, masrafını tamamen kendisi karşılamak suretiyle ek olarak yaptığı yapı ve tesisler için harcadığı para ilgilisine verildikten sonra, artan 14 üncü maddede sözü geçen fona yatırılır. Satış bedelinin bu fıkra gereğince ilgiliye verilen kısmı, diğer borçları sebebiyle de haczedilebilir.

Paylı Malın Sürekli Bir Amaca Özgülenmiş Olması Hali

Türk Medeni Kanunu’nun Paylı Mülkiyetin Sona Ermesi başlıklı 698. Maddesinde; “Hukukî bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir. Paylaşmayı isteme hakkı, hukukî bir işlemle en çok on yıllık süre ile sınırlandırılabilir. Taşınmazlarda paylı mülkiyetin devamına ilişkin sözleşmeler, resmî şekle bağlıdır ve tapu kütüğüne şerh verilebilir. Uygun olmayan zamanda paylaşma isteminde bulunulamaz.” Düzenlemesi getirilmiştir.

İşbu kanun maddesinden de anlaşılacağı üzere, üzerinde paylı mülkiyet bulunan şey sürekli bir amaca özgülenmiş ise artık paylaşma talep edilemez. Örnek vermek gerekirse; iki taşınmazı birbirinden ayıran çit, duvar, yol denilmektedir. Türk Medeni Kanunu süreklilik koşulunu getirmiş olmasının yanı sıra ayrıca zorunluluk koşulu da bulunmaktadır. Paylı mülkiyete konu taşınmazın paydaşlar arasında vazgeçilemez nitelikte olması da gerekmektedir. Paydaşların kendi aralarında anlaşmak suretiyle bir eşyayı sürekli bir amaca özgülediklerine ilişkin anlaşmaların geçerli olmayacağı açıktır. Gerçek anlamda ve paydaşların bağımsız olarak bir amaca sürekli özgülenmesi gerektiğine ilişkin öğretide görüşlerin aksini düşünen görüşlerde mevcuttur. Uygulamada mülkiyet hakkının malike tanıdığı haklar ve payların oybirliği ile alacakları kararlar olduktan sonra paydaşların sözleşme yapmak suretiyle sürekli amaca özgüleme olamayacağına ilişkin görüşe katılmak pek mümkün gözükmemektedir. Ancak her zaman somut olayın özelliklerine ve Türk Medeni kanunu 2. Maddesinde düzenlenen dürüstlük ilkesi ile hakkaniyet kurallarına göre düşünülmelidir.

ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVALARINDA USUL KURALLARI

Ortaklığın Giderilmesi Davalarında Görevli Mahkemenin Belirlenmesi

Ortaklığın giderilmesi davalarında davanın hangi mahkemede açılacağı önemlidir. Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nda Sulh hukuk mahkemelerinin görevi başlığının 4. Maddesinin b fıkrasında; “Taşınır ve taşınmaz mal veya hakkın paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin davaları,” düzenlemesi getirilmiştir. Ortaklığın giderilmesi davalarında görevli mahkeme genel hükümler çerçevesinde belirlenmektedir. Hukuk Muhakemeleri kanunu 4. Maddesinde sulh hukuk mahkemeleri, dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın, taşınır ve taşınmaz mal veya hakkında paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin davaların görüldüğü yerdir. Kanun maddesinde açıkça davaya bakmak ile görevli olan mahkeme sulh hukuk mahkemeleri olarak belirtilmiştir. Asliye hukuk mahkemeleri ya da bir başka mahkemeler ortaklığın giderilmesi davalarına bakma konusunda görevli değildirler.

Ortaklığın Giderilmesi Davalarında Yetkili Mahkemenin Belirlenmesi

Ortaklığın giderilmesi davalarında görevli mahkemenin belirtilmesinin yanı sıra yetkili mahkemeni bilinmesi de önemlidir. Ortaklığın giderilmesi davasında yetkili mahkeme genel hükümler çerçevesinde belirlenmektedir.

Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nda Yetki başlığını taşıyan 5. Maddesinde; “Mahkemelerin yetkisi, diğer kanunlarda yer alan yetkiye ilişkin hükümler saklı kalmak üzere, bu Kanundaki hükümlere tabidir.” şeklinde düzenlenmiştir.

Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nda Genel Yetkili Mahkeme başlığını taşıyan 6. Maddesinde; “Genel yetkili mahkeme, davalı gerçek veya tüzel kişinin davanın açıldığı tarihteki yerleşim yeri mahkemesidir. (2) Yerleşim yeri, 22/11/2001 tarihli ve 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu hükümlerine göre belirlenir.” Şeklinde düzenlenmiştir.

Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nda Davalının Birden Fazla Olması Hâlinde Yetki başlığını taşıyan 7. Maddesinde; “Davalı birden fazla ise dava, bunlardan birinin yerleşim yeri mahkemesinde açılabilir. Ancak, dava sebebine göre kanunda, davalıların tamamı hakkında ortak yetkiyi taşıyan bir mahkeme belirtilmişse, davaya o yer mahkemesinde bakılır. Birden fazla davalının bulunduğu hâllerde, davanın, davalılardan birini sırf kendi yerleşim yeri mahkemesinden başka bir mahkemeye getirmek amacıyla açıldığı, deliller veya belirtilerle anlaşılırsa, mahkeme, ilgili davalının itirazı üzerine, onun hakkındaki davayı ayırarak yetkisizlik kararı verir.” şeklinde düzenlenmiştir.

Davanın sebebine göre Hukuk Muhakemeleri Kanununda, davalıların tamamı hakkında ortak yetkiyi taşıyan bir mahkeme belirtilmesi halinde davaya o yer mahkemesi bakmakla yetkilidir. Taşınmazlara ilişkin davalarda uygulamada en çok Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun Taşınmazın Aynından Doğan Davalarda Yetki başlıklı 12. Maddesi uygulanmaktadır. Şöyle ki; “Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalar ile taşınmazın zilyetliğine yahut alıkoyma hakkına ilişkin davalarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. (2) İrtifak haklarına ilişkin davalar, üzerinde irtifak hakkı kurulan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır. (3) Bu davalar, birden fazla taşınmaza ilişkinse, taşınmazlardan birinin bulunduğu yerde, diğerleri hakkında da açılabilir.” düzenlenmiştir.

Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalar ile taşınmazın zilyetliğine yahut alıkoyma hakkına ilişkin davalarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin olarak yetkilidir. Bu davalar, birden fazla taşınmasa ilişkin ise, taşınmazlardan birinin bulunduğu yerde, diğerleri hakkında da açılabilir. Taşınmazlara ilişkin olarak açılacak ortaklığın giderilmesi davasında, taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi kesin olarak yetkili sayılmaktadır. Bu kuralın aksine yönelik bir yetki sözleşmesi yapılamamaktadır. Yetki sözleşmesinin taraflar arasında yapılması halinde geçerliliği bulunmadığı bilinmelidir. Dava konusu taşınmazların birden fazla olması halinde, taşınmazlardan birinin bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir.

Ortaklığın Giderilmesi Davalarında Davacı Sıfatı

Ortaklığın giderilmesi davasında davacının rolü ve yükümlülükleri oldukça önemlidir. Davacı, birlikte dava konusu mülkiyete ilişkin malın paylaşılmasını isteyen paydaş veya ortaktır. Davacı bir veya birden çok orta ya da paydaş olabilir. Paydaş 18 yaşın altında ise ortaklığın giderilmesi davasını veli açabilecektir. Paydaşın kısıtlı olması halinde ortaklığın giderilmesi davasını vesayet makamından izin alması suretiyle vasinin açabilmesi de mümkündür. Bazı durumlarda başka kişilerde uygulamada davacı sıfatına haiz olabilmektedirler.

Türk Medeni Kanunu’nda Paylaşmaya kayyımın katılması başlıklı 648. Maddesinde; “Açılmış mirasta bir mirasçının payını devralmış veya haczettirmiş olan ya da elinde mirasçıya karşı alınmış borç ödemeden aciz belgesi bulunan alacaklı, sulh hâkiminden bu mirasçının yerine paylaşmaya katılmak üzere bir kayyım atanmasını isteyebilir. ”düzenlenmiştir. Mirasçıların alacalılarının ortaklığın giderilmesi davasını açma hakkının bulunmasının yanı sıra başka durumlarda da alacaklıların talepte bulunma hakkı vardır.

Elbirliği bir diğer ifade ile iştirak halinde mülkiyetinde paylar bir bütün halinde olup ortaklardan birisinin alacaklısı, borçlusunun payına düşen kısmın haczini ve satışını yaptıramaz. Bu hususta karşımıza İcra İflas Kanunu’nda Paraya Çevirmenin Diğer Tarzı. İştirak Halinde Mülkiyet Hisseleri başlıklı 121. Maddesinde; “Bir intifa hakkı veya taksim edilmemiş bir miras veya bir şirket yahut iştirak halinde tasarruf olunan bir mal hissesi gibi yukarıda ki maddelerde gösterilmeyen başka nevi malların satılması lazım gelirse icra memuru satışın nasıl yapılacağını icra mahkemesinden sorar. İcra mahkemesi, yerleşim yerleri malum olan alakadarları davet ve gelenlerini dinledikten sonra açık artırma yaptırabileceği gibi satış için bir memur da tayin edebilir yahut iktiza eden diğer bir tedbiri alabilir. ”şeklinde ki düzenlemesi ile bir ortağın alacaklısı, icra hukuk mahkemesinden alacağı yetki ile ortaklığın giderilmesi davası açma hakkına sahiptir. Bu yetki ancak ve ancak icra hukuk mahkemesi hâkiminden alınmalıdır. İcra müdürlüğü tarafından bu yetki verilemez ve doğrudan ortaklığın giderilmesi davası açılamaz. Uygulamada, bu usule uyulmadan açılan davalarda aktif husumet yokluğu sebebiyle reddine karar verilmeyip, alacaklı tarafa İcra Mahkemesi Hâkiminden yetki alması noktasında süre verilmektedir.

İcra İflas Kanunu’nda İştirak Halinde Tasarruf Edilen Mallar başlıklı 94. Maddesinde; “Bir intıfa hakkı veya taksim edilmemiş bir miras veya bir şirket yahut iştirak halinde tasarruf edilen bir mal hissesi haczedilirse icra dairesi, yerleşim yerleri bilinen ilgili üçüncü şahıslara keyfiyeti ihbar eder. Bu suretle borçlunun muayyen bir taşınmazdaki tasfiye sonundaki hissesi haczedilmiş olursa icra memuru haciz şerhinin taşınmazın kaydına işlenmesi için tapu sicil muhafızlığına tebligat yapar. (Ek cümleler: 17/7/2003-4949/25 md.) Anonim şirketlerde paylar için pay senedi veya pay ilmühaberi çıkarılmamışsa, borçlunun şirketteki payı icra dairesi tarafından şirkete tebliğ olunarak haczedilir. Bu haczin şirket pay defterine işlenmesi zorunludur; ancak haciz, şirket pay defterine işlenmemiş olsa bile şirkete tebliğ tarihinde yapılmış sayılır. Haciz, icra dairesi tarafından tescil edilmek üzere Ticaret Siciline bildirilir. Bu durumda haczedilen payların devri, alacaklının haklarını ihlâl ettiği oranda batıldır. Haczedilen payların satışı, taşınır malların satışı usulüne tâbidir. Diğer taşınırlarda icra dairesi başkasına devre mâni tedbirleri alır. (Mülga üçüncü cümle: 17/7/2003-4949/25 md.) Borçlunun reddetmediği miras veya başka bir sebeple iktisap eyleyip henüz tapuya veya gemi siciline tescil ettirmediği mülkiyet veya diğer aynı hakların borçlu namına tescili alacaklı tarafından istenebilir. Bu talep üzerine icra dairesi alacaklının bu muameleyi takip edebileceğini tapu veya gemi sicili dairesine ve icabında mahkemeye bildirir. Borçlunun zilyet bulunduğu bir taşınmaz üzerindeki fevkalade zamanaşımı ile iktisabını istemek hakkının haczedilmesi halinde, icra dairesi zilyetliğin başkasına devrine mani olacak tedbirleri alır ve alacaklıya bir ay içinde taşınmazın borçlusu adına tescili için dava açması yetkisini verir. Mahkemenin tescil kararı ile taşınmaz bu alacaklı lehine mahcuz sayılır. İkinci fıkra hükmü, almaya hak kazandığı veya almakta bulunduğu emekli veya yetim maaşını istifa için icap eden yoklama muamelesini yaptırmayanlar hakkında yetkili makama bildirmek suretiyle tatbik olunur. Alacaklının bu sebeple yapacağı kanuni masraflar ayrıca takip ve hükme hacet kalmaksızın dairece borçludan tahsil olunur. ”ayrıntılı düzenleme getirilmiştir. Madde metni incelendiğinde görüleceği üzere taksim edilmemiş miras payının haczedilebileceği anlaşılmaktadır. Elbirliği mülkiyetinin bir çeşidi olan miras ortaklığına dâhil olan borçlu, bir mirasçının alacaklıları, onun payı üzerinden haciz talebinde bulunma hakkına sahiptir. Borçlunun miras payı haczedildiğinde icra müdürlüğü tarafından İcra İflas Kanunu’nda Paraya Çevirmenin Diğer Tarzı. İştirak Halinde Mülkiyet Hisseleri başlıklı 121. Maddesinde; “Bir intifa hakkı veya taksim edilmemiş bir miras veya bir şirket yahut iştirak halinde tasarruf olunan bir mal hissesi gibi yukarı ki maddelerde gösterilmeyen başka nevi malların satılması lazım gelirse icra memuru satışın nasıl yapılacağını icra mahkemesinden sorar.” hükmü düzenlenmiştir. İcra müdürlüğü tarafından icra mahkemesine sorulmaması halinde miras payının açık arttırma yolu ile satılması durumunda kanun maddelerine aykırılık oluştuğundan ihalenin feshi hükümleri ortaya çıkacaktır.

Miras ortaklığında paylaşma ve elbirliği mülkiyeti payı üzerinde tasarrufta bulunma durumu söz konusu olmadığından haczin konusunu, elbirliği mülkiyetinin sona ermesi halinde o paya düşecek olan kısım oluşturmaktadır. Elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesi ile paya düşecek olan kısım belirlenmektedir. Alacaklı taraf alacağının karşılanacağı miktarsa malı davaya konu etmelidir. Alacağının aşılan kısmı yönünden dava reddedilmesi gerekmektedir. Alacaklının bu yolu kullanabilmesi için öncelikle borcu aleyhine önceden bir icra takibi yapmış olması gerekmektedir. Borçlu tarafından takip yapılmamak suretiyle yetki talebinde bulunulması halinde mahkeme borçlu tarafa takip yapması için süre vermektedir. Önemle belirtmek gerekir ise; İcra İflas Kanunu 121. Maddesinde; mirasçıların alacaklıları yönünden uygulama alanının olmasıdır. Murisin alacaklı tarafı, alacağını terekeden tahsil etme hakkına sahiptir. İcra takibi sırasında borçlunun ölümü gerçekleştiyse ve alacaklı takibe kaldığı yerden, borçlunun terekesinde ki mallarda sınırlı olarak devam etme hakkına sahiptir. Bu halde borçlu murisin mirasçıları arasında mecburi takip arkadaşlığı ile mirasçıların borçlu murislerinin yerine geçerek mecburi takip arkadaşı oldukları durum ile karşılaşırız. Dava konusu taşınmazda intifa hakkına sahip bir kişinin ortaklığın giderilmesi davası açma hakkı bulunmamaktadır. Bunun en önemli sebebi intifa hakkının bir mülkiyet hakkı olmadığı gerçeğidir. Bunun yanı sıra uygulamada sık karşılaştığımız, haricen veya noter kanalı ile yapılmış satış vaadi sözleşmesi ile pay satın alan kimse de ortaklığın giderilmesi davasını açma hakkına sahip değildir. Yine aynı şekilde mülkiyetin kendisine geçmemiş olması sebebiyle ortaklığın giderilmesi davası açma hakkı oluşmamıştır. Ölünceye kadar bakma sözleşmesi ile bir taşınmazı edinen kimse, tapuda malik sıfatına haiz olduğunda ortaklığın giderilmesi davası açma hakkına sahiptir. Mirasçıların muristen kalan mirasın kendi üzerlerine intikalini yapmamış olmaları ortaklığın giderilmesi davasını açma haklarına halel getirmemektedir. Mülkiyet hakkı kural olarak zamanaşımına uğramamaktadır. Fakat mirasçılıktan çıkartılan, mirası reddeden veya mirastan feragat eden kişi ortaklığın giderilmesi davası açamaz. Ancak onun mirasçılarının ortaklığın giderilmesi davasını açma hakkı bulunmaktadır. Ancak önem ile belirtmek gerekir ise; mirastan feragat eden kişi ivazsız bir şekilde mirastan feragat etmiş ise, onun mirasçıları kök murisin terekesinden faydalanabileceği için ortaklığın giderilmesi davasını açma hakkına sahiptir. Aksi durumda mirasçı ivazlı bir şekilde mirastan feragat etmiş ise, onun mirasçıları da kök murisin terekesinden faydalanamayacakları için ortaklığın giderilmesi davası açma hakları da bulunmayacaktır.

Ortaklığın giderilmesi davası çift yönlü bir davadır. Bu durum davada, davalıların aynı zamanda davacı, davacılarında aynı zamanda davalı olmalarını ifade etmektedir. Ortaklığın giderilmesi davasının bu özelliği sebebiyle davacı davasından feragat etmesi halinde, davalılar davaya devam etmek isterlerse, ortaklığın giderilmesi davası feragat nedeniyle reddedilmeyerek devam olunmaktadır.

Ortaklığın Giderilmesi Davalarında Davalı Sıfatı

Ortaklığın giderilmesi davasında davalı veya davalıların rolü oldukça önemlidir. Davaya konu paylı mülkiyetin paylaşılmasına yanaşmayan veya paylaşma konusunda anlaşmaya varamayan paydaş veya ortak bu davda davalı sıfatına haizdir. Davalı birden fazla kişi olabilmektedir. Ortaklığın giderilmesi davasının tüm paydaşlara yönetilmesi gerekmektedir. Davalı paydaşların mecburi dava arkadaşlığı bulunmaktadır. Mecburi dava arkadaşlığı maddi hukuktan kaynaklı olup davanın sonucunda hepsi etkilenecektir. Ortaklığın giderilmesi davasında Sulh Hukuk Mahkemesi hâkimi tarafından davanın taraf teşkilinin sağlanması ve dava dilekçesinin tüm paydaşlara gönderilmesi gerekmektedir. Dava konusu taşınmazın tapu kaydının ilgili Tapu Müdürlüğünden gönderilmesinin istenmesi suretiyle taraf teşkili sağlanmaktadır. Davada ölmüş olan paydaşları mirasçılarının da mirasçılık belgesi sunulmak suretiyle davaya dâhil edilmeleri gerekmektedir. Ortaklığın giderilmesi davasında davalıların ortak hareket etme zorunlulukları bulunmamaktadır. Terekeye şayet bir temsilci atanmış olması halinde ortaklığın giderilmesi davasında taraf olarak temsilcinin de gösterilmesi gerekmektedir. Mirasçısı olmadan vefat eden kişiler için yasal mirasçı sıfatına haiz olan hazinedir. Böyle özel hallerde de kişi veya kurumlar davalı sıfatı taşımaktadırlar. Ortaklığın giderilmesi davasında davanın hazineye yöneltilmesi gerekmektedir. Ortaklığın giderilmesi davasında paydaşlardan birinin gaiplik durumu söz konusu ise Mal Memurlarının Kayyım Tayin Edilmesine Dair Kanun uygulanacaktır. Buna göre, gaip olan paydaşın hak ve menfaatlerinin korunabilmesi için o yerin en büyük mal memuru kayyım olarak tayin edilerek davalı sıfatına haiz olacaktır. Şayet ortaklığın giderilmesi davasına konu taşınmaz üzerinde vakıf şerhi varsa bu hususta Vakıflar Genel Müdürlüğü, taşınmaz üzerindeki paylardan birinde intifa hakkı tesisi var ise intifa hakkı sahibi de ortaklığın giderilmesi davasında taraf sıfatına haiz olacaklardır. Ortaklığım giderilmesi davası neticesinde verilen karardan davacı ve davalılar birlikte etkilenseler de kimi zaman davada ki üçüncü kişilerde etkilenebilmektedir. Ortaklığın giderilmesi davasına feri müdahil olarak katılmak mümkündür.

Ortaklığın Giderilmesi Davalarında Bekletici Mesele Sorunu

Ortaklığın giderilmesi davalarında kimi zaman davaya konu taşınırın veya taşınmazın mülkiyeti konusunda ihtilaf bulunmaktadır. Böyle durumlarda Sulh Hukuk Mahkemesi hakimi tarafından, ortaklığın giderilmesi davasında ki taraflara Asliye Hukuk Mahkemesi’nde ihtilafın konusuna göre mülkiyet hakkına ilişkin dava açılması hususunda süre verilmektedir. Sulh Hukuk Mahkemesinin verdiği süre içerisinde davanın açılmaması halinde ortaklığın giderilmesi davası usul kuralları sebebiyle reddedilmektedir. Bu durumda amaçlanan ve ortaklığın giderilmesi davasında asıl korunan nokta, mülkiyet hakkının kime ait olduğu soru ve ortaklığın giderilmesi davasını kimin açacağı ya da kime karşı açılacağı noktasının belirtilememesidir. Asliye Hukuk Mahkemesi’nde davanın açılması halinde ortaklığın giderilmesi davası bekletici melese yapılmaktadır.

Uygulamada en sık karşılaştığımız muhdesat aidiyetinin tespiti davası ile taşınmazın üzerinde bulunan ağaçlara ilişkin mülkiyet iddiasında bulunulmaktadır. Muhdesat sözlük anlamı itibariyle, gayrimenkul hukukunda bir arazi üzerinde bulunan bina, tesis vb. yapılar ile ağaç, bağ gibi dikili bitkileri ifade etmek üzere kullanılır. Muhdesatın aidiyetinin tespiti davası,  yargılaması ve kamulaştırma işlemi sırasında muhdesatın davacı tarafça meydana getirildiğini açıkça kabul edenler dışında kalan ve muhdesatın üzerinde bulunduğu taşınmazda paydaş olan tüm tapu maliklerine karşı açılan bir gayrimenkul davası türüdür. Muhdesatın aidiyetinin tespiti davası ile davacı, muhdesatın kendisi tarafından meydana getirildiğini veya muhdesatın kendisine ait olduğunu mahkeme kararı ile tespit eder. Önemle belirtmek gerekir ise; davaya konu gayrimenkul üzerinden bulunan muhdesat yönünden açılmış ortaklığın giderilmesi davası ya da kamulaştırma işlemi bulunmadığı durumda muhdesatın aidiyetinin tespiti davası açılamaz. Örneğin, orduda bulunan fındık ağaçlarına ilişkin olarak işbu dava açılmaktadır. Ticari ve ekonomik getirisi bulunan tüm ağaç ve bitkilere yönelik olarak mülkiyet hakkı doğmaktadır.

Muhdesatın paydaş veya paydaşlardan birine ya da üçüncü bir kişiye ait olması durumunda farklılıklar bulunmaktadır. Şayet paydaş veya paydaşlardan birine ait olmakla birlikte tapuda muhdesatın olduğuna ilişkin şerh konulmuş ise paydaş veya paydaşlar arasında da ihtilaf bulunmuyorsa, muhdesatın ortaklığın giderilmesi davasındaki değerleri ayrı ayrı hesaplanmak suretiyle toplam değer ile hesaplanan değer arasındaki yüzdelik oranlama neticesinde satış bedeli belirlenmektedir.

Ortaklığın Giderilmesi Davalarında Arabuluculuk Süreci

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu uyarınca ortaklığın giderilmesi davalarında da arabuluculuğa başvurulması gerektiği düzenlenmiştir.

Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nda Amaç ve Kapsam başlığını taşıyan 1. Maddesinde; “Bu Kanunun amacı, hukuk uyuşmazlıklarının arabuluculuk yoluyla çözümlenmesinde uygulanacak usul ve esasları düzenlemektir. (2) Bu Kanun, yabancılık unsuru taşıyanlar da dâhil olmak üzere, ancak tarafların üzerinde serbestçe tasarruf edebilecekleri iş veya işlemlerden doğan özel hukuk uyuşmazlıklarının çözümlenmesinde uygulanır. Şu kadar ki, aile içi şiddet iddiasını içeren uyuşmazlıklar arabuluculuğa elverişli değildir.” düzenlenmiştir.

Görüldüğü üzere amaç ve kapsam bölümünde yabancılık unsuru taşımaları halinde, sadece tarafların üzerinde serbestçe tasarruf edebilecekleri iş ya da işlemlerden doğan özel hukuk uyuşmazlıklarının çözümlenmesinde arabuluculuğun uygulanacağı düzenlenmiştir. Ortaklığın giderilmesi davalarında da bilindiği gibi amaç ortakların üzerinde serbestçe tasarruf edebilecekleri bir paylaşmanın gerçekleşmesidir. Bu sebeple ortaklığın giderilmesi davaları arabuluculuk sürecine uygun bir dava türüdür. Ancak ortaklığın giderilmesi davalarında arabuluculuk sürecine başvurmak zorunlu olmamakla birlikte ihtiyaridir.

Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nda Tanımlar başlığını taşıyan 2. Maddesinde; “Arabulucu: Arabuluculuk faaliyetini yürüten ve Bakanlıkça düzenlenen arabulucular siciline kaydedilmiş bulunan gerçek kişiyi,

Arabuluculuk: Sistematik teknikler uygulayarak, görüşmek ve müzakerelerde bulunmak amacıyla tarafları bir araya getiren, onların birbirlerini anlamalarını ve bu suretle çözümlerini kendilerinin üretmesini sağlamak için aralarında iletişim sürecinin kurulmasını gerçekleştiren, tarafların çözüm üretemediklerinin ortaya çıkması hâlinde çözüm önerisi de getirebilen, uzmanlık eğitimi almış olan tarafsız ve bağımsız bir üçüncü kişinin katılımıyla ve ihtiyarî olarak yürütülen uyuşmazlık çözüm yöntemini,” tanımlamaktadır.

Ortaklığın giderilmesi davası açısından arabuluculuğa başvurulmasını mümkündür. Arabulucu olarak atanan kişi ve ya kişiler, uyuşmazlığın taraflarından bağımsız olmak zorundadırlar. Arabulucular yanlı ve sabit fikirler ile davranışlar sergilememelidirler. Aynı zamanda arabulucular nesnel ve tarafsız olmanın yanı sıra çok yönlü olarak olayları algılama yeteneğine erişmiş olmaları aranmaktadır. Arabuluculuk sürecine başvurulması taraflar açısından da oldukça faydalı olacaktır. Ortaklığın giderilmesi davasında davaya konu malın fiyatının düşük olması ile yargılama harç ve masraflarının giderleri kıyas yapıldığından arabuluculuk faaliyeti bu noktada daha az maliyetlidir. Aynı zamanda arabuluculuk süreci mahkeme sürecinden çok daha kısa sürmektedir. Ortaklığın giderilmesi davalarında elbirliği ile mülkiyetin varlığı halinde tüm ortaların arabuluculuk sürecine katılarak oy birliği ile karar vermeleri gerekmektedir. Ancak paylı mülkiyet söz konusu ise durum farklılık gösterir. Bu noktada artık paydaşlar arasında ihtiyari arabuluculuk arkadaşlığı oluşmaktadır. Bu halde her bir paydaş kendisi de ya da diğer paydaşlarla arabuluculuk faaliyetine devam etme hakkına sahiptir. Dikkat edilmesi gereken en önemli nokta, her paydaş kendi payına ilişkin olarak arabuluculuk sürecine başvurmalıdır. Sonuç olarak, ortaklığın giderilmesi için tüm paydaşların arabuluculuk sürecinden haberdar olmalarının yanı sıra kendi payları doğrultusunda rıza göstermeleri aranmaktadır. Sulh Hukuk Mahkemesi hâkimi, ortaklığın giderilmesi davasının arabuluculuğa elverişli olması sebebiyle, arabuluculuğa ilişin bilgi ve belgelerin yazılı olduğu formun hazırlanarak, davanın taraflarına göndermektedir. Arabuluculuğa başvuru formunda özellikle yer alması gereken noktalar; arabuluculuk faaliyetinin faydaları, arabulucuya nasıl ulaşabilecekleri, arabuluculuk süreçlerine ilişkin bilgilerin neler olduğudur. Ortaklığın giderilmesi davası aşamasında, taraflar anlaşarak arabulucuya başvurma hakkına sahiptirler. Bu durumu arabuluculuk başvuru formunu doldurmak suretiyle arabuluculuğa başvurmaya karar verdiklerini Sulh Hukuk Mahkemesine bildirmeleri gerekmektedir. Sulh Hukuk Mahkemesi tarafından ortaklığın giderilmesi davasının en fazla üç ay süre ile ertelenerek anlaşma durumunun olması halinde anlaşma tutanağı düzenleneceği ve bu tutanağın icra edilebilirlik kabiliyetine haiz oldu bilgisi içermektedir. Arabuluculuk başvurusu neticesinde taraflar arasında anlaşma sağlanmış ise bu anlaşma bağlayıcı niteliktedir. Sulh Hukuk Mahkemesi tarafından anlaşma metni onaylanarak ilam niteliğinde belge statüsünde kabul edilir.

Ortaklığın Giderilmesi Davalarında Verilebilecek Kararlar

Ortaklığın giderilmesi davasında, Sulh Hukuk Mahkemesi tarafından verilebilecek kararlar çeşitlilik gösterebilmektedir. Yargılamanın her aşamasında tarafların davaya kattıkları bilgi, belge ve taleplere göre yargılama safhasındaki kararlar değişiklik gösterebilmektedir. Sulh Hukuk Mahkemesi tarafından yargılama aşamasında ortaklığın giderilmesi davasına konu taşınmazın mali değerinin tespiti için alanında uzman olan bilirkişilerce keşif yapılmaktadır. Yapılan işbu keşif neticesinde davaya konu taşınmazın değerinin yanı sıra bölünebilir bir yapıda olup olmadığı da araştırılmaktadır. Ortaklığın giderilmesi davalarında esas olan davaya konu taşınmazlar için mali değer olup, satış aşamasına geçildiğinde kıymet takdiri raporu düzenlenmesi suretiyle öğrenilmektedir. Ortaklığın giderilmesi davasında taşınırlar yönünden de benzer uygulamalar bulunmaktadır. Fakat taşınırların satışı aşamasında kıymet takdiri yapılması işlemleri bulunmamaktadır. Uygulama safhasında yargılama ve satış aşamasında bilirkişiler tarafından taşınırın değeri tespit edilmektedir. Şayet yapılan keşif neticesinde üzerinde birden fazla mülkiyet bulunan mal, bölünebilir bir niteliğe haiz ise bu noktadan Sulh Hukuk Mahkemesi hâkimi “davanın kabulü ile aynen taksimine” karar vermektedir. Şayet taşınmazın aynen bölünmesinin mümkün olmaması halinde ise “davanın kabulü ile satış suretiyle taksimine” karar vermektedir.

Ortaklığın Giderilmesi Davalarında Olağan ve Olağanüstü Kanun Yolları

Ortaklığın giderilmesi davalarında olağan kanun yolları istinaf kanun yolu ve temyiz kanun yolu olmak üzere iki şekilde yapılmaktadır. Öncelikli olarak sizlere istinaf kanun yolundan bahsetmek istiyorum.

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nda Başvuru Süresi başlıklı 345. Maddesinde; “İstinaf yoluna başvuru süresi iki haftadır. Bu süre, ilamın usulen taraflardan her birine tebliğiyle işlemeye başlar. İstinaf yoluna başvuru süresine ilişkin özel kanun hükümleri saklıdır.” hükmü düzenlenmiştir.

Bu maddeye göre ortaklığın giderilmesi davasına ilişki iki hafta içerisinde talep halinde istinaf kanun yoluna başvurulması gerekmektedir.

Ortaklığın giderilmesi davalarında bir diğer olan kanun yolu ise temyiz kanun yoludur. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nda Temyiz Edilemeyen Kararlar başlıklı 362. Maddesinde; “Bölge adliye mahkemelerinin aşağıdaki kararları hakkında temyiz yoluna başvurulamaz:

a) Miktar veya değeri kırk bin Türk Lirasını (bu tutar dâhil) geçmeyen davalara ilişkin kararlar. (1)

b) Kira ilişkisinden doğan ve miktar veya değeri itibarıyla temyiz edilebilen alacak davaları ile kira ilişkisinden doğan diğer davalardan üç aylık kira tutarı temyiz sınırının üzerinde olanlar hariç olmak üzere 4 üncü maddede gösterilen davalar ile (23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundan doğup taşınmazın aynına ilişkin olan davalar hariç) özel kanunlarda sulh hukuk mahkemesinin görevine girdiği belirtilen davalarla ilgili kararlar. (4)(6)

c) (Değişik:22/7/2020-7251/39 md.) Yargı çevresi içinde bulunan ilk derece mahkemelerinin görev ve yetkisi hakkında verilen kararlar ile yargı yeri belirlenmesine ilişkin kararlar. ç) Çekişmesiz yargı işlerinde verilen kararlar.

d) Soybağına ilişkin sonuçlar doğuran davalar hariç olmak üzere, nüfus kayıtlarının düzeltilmesine ilişkin davalarla ilgili kararlar.

e) Yargı çevresi içindeki ilk derece mahkemeleri hâkimlerinin davayı görmeye hukuki veya fiilî engellerinin çıkması hâlinde, davanın o yargı çevresi içindeki başka bir mahkemeye nakline ilişkin kararlar.

f) Geçici hukuki korumalar hakkında verilen kararlar.

g) (Ek:22/7/2020-7251/39 md.) 353 üncü maddenin birinci fıkrasının (a) bendi kapsamında verilen kararlar. (2) Birinci fıkranın (a) bendindeki kararlarda alacağın bir kısmının dava edilmiş olması durumunda, kırk bin Türk Liralık kesinlik sınırı alacağın tamamına göre belirlenir. Alacağın tamamının dava edilmiş olması hâlinde, kararda asıl talebinin kabul edilmeyen bölümü kırk bin Türk Lirasını geçmeyen tarafın temyiz hakkı yoktur. Ancak, karşı taraf temyiz yoluna başvurduğu takdirde, diğer taraf da düzenleyeceği cevap dilekçesiyle kararı temyiz edebilir. (3)”düzenlenmiştir.

Kanun maddesinde de açıkça görüldüğü üzere Sulh Hukuk Mahkemesinin görevine giren davalar ile ile ilgili kararlarda temyiz başvurusuna konu olamamaktadır. Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nda açıkça görevli olan mahkemenin Sulh Hukuk Mahkemeleri olduğu düzenlenmiştir. Bu sebeple ortaklığın giderilmesi davalarında Bölge Adliye Mahkemesi’nden başka başvurulacak bir yer bulunmamaktadır. Ortaklığın giderilmesi davalarında temyiz yolu kapatılmıştır.

Ortaklığın giderilmesi davalarında olağanüstü kanun yolları; kanun yararına temyiz ve yargılamanın iadesi (yenilenmesi) olmak üzere iki şekilde yapılmaktadır.

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nda Kanun Yararına Temyiz başlıklı 363. Maddesinde; “İlk derece mahkemelerinin kesin olarak verdikleri kararlar ile istinaf incelemesinden geçmeden kesinleşmiş bulunan kararlarına ve bölge adliye mahkemesi hukuk dairelerinin ilk derece mahkemesi sıfatıyla kesin olarak verdikleri kararlar ile yine bu sıfatla verdikleri ve temyiz incelemesinden geçmeden kesinleşmiş bulunan kararlarına karşı, yürürlükteki hukuka aykırı bulunduğu ileri sürülerek Adalet Bakanlığı veya Yargıtay Cumhuriyet Başsavcılığı tarafından kanun yararına temyiz yoluna başvurulur. (2) Temyiz talebi Yargıtay’ca yerinde görüldüğü takdirde, karar kanun yararına bozulur. Bu bozma, kararın hukuki sonuçlarını ortadan kaldırmaz. (3) Bozma kararının bir örneği Adalet Bakanlığına gönderilir ve Bakanlıkça Resmî Gazetede yayımlanır. ”düzenlenmiştir.

Kanun yararına temyiz olağanüstü bir kanun yolu olup özel bir alandır. İlk derece mahkemesinin ve bölge adliye mahkemesinin kesin olarak verdiği kararlarının ardından istinaf ve temyiz incelemesinden geçerek kesinleşen kararlara karşı yürürlükteki hukuk kurallarına aykırı olması sebebiyle Adalet Bakanlığı ya da Yargıtay Cumhuriyet Başsavcılığı tarafından kanun yararına temyiz başvurusu yapılmaktadır. Bu kanun yoluna başvurulmasında ki asıl amaçlanan; yürürlükte bulunan hukuk kurallarına ve akla mantığa aykırı olarak verilmiş ve kesinleşmiş kararın bozulması suretiyle Resmi Gazete ’de yayımlanmasının ve bu sayede gelecekte verilebilecek benzer muhtemel kararların önüne geçilmektir.

Ortaklığın giderilmesi davalarında bir diğer olan olağanüstü kanun yolu ise Yargılamanın İadesi(Yenilenmesi) yoludur. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nda Başvuru Süresi başlıklı 374. Maddesinde; “Yargılamanın iadesi, kesin olarak verilen veya kesinleşmiş olan hükümlere karşı istenebilir. “düzenlenmiştir. Bu kesinleşme olağan kanun yollarına başvurarak veya başvurmadan de gerçekleşmiş olabilmektedir. Yargılamanın iadesi istisnai bir yoldur. Bu sebeple belirli hata ve noksanlığa sebep olunması neticesinde verilen kararların kesinleşmesinden sonra kaldırılması için başvurulmaktadır. Maddi anlamda kesin olmayan kararların başvurulması söz konusu değildir. Ayrıca, çekişmesiz yargıya ilişkin kararların yanı sıra icra mahkemeleri tarafından verilen fakat kesin hüküm teşkil etmeyen kararlara karşı da yargılamanın iadesi yoluna başvurulamamaktadır. İstisnai olarak icra mahkemeleri tarafından verilen ihalenin feshi talebinin reddine ilişkin kararlara karşı yargılamanın iadesi yoluna başvurmak mümkündür.

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nda İnceleyecek Mahkeme ve Teminat başlıklı 378. Maddesinde; “Yargılamanın iadesi talebini içeren dilekçe, kararı veren mahkemece incelenir. (2) Mahkeme, dayanılan sebebin niteliğine göre yargılamanın iadesi talebinde bulunandan karşı tarafın zarar ve ziyanını karşılayacak uygun bir miktar teminat göstermesini isteyebilir. “düzenlenmiştir.

Ortaklığın giderilmesi davası neticesinde durum ve şartlara göre oluşabilecek ihalenin feshi davasında sulh hukuk mahkemesi hâkimi tarafından davanın reddine karar verilmesi halinde yargılamanın yenilenmesi yoluna başvurula bilinir. Yargılamanın iadesi talebini ise kararı veren mahkeme incelemektedir.

Ortaklığın Giderilmesi Davalarında Dava Harçları, Yargılama Giderleri ve Vekâlet Ücreti

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nda Harç ve Gider Avansının Ödenmesi başlıklı 120. Maddesinde; “Davacı, yargılama harçları ile her yıl Adalet Bakanlığınca çıkarılacak gider avansı tarifesinde belirlenecek olan tutarı, dava açarken mahkeme veznesine yatırmak zorundadır. (2) Avansın yeterli olmadığının dava sırasında anlaşılması hâlinde, mahkemece, bu eksikliğin tamamlanması için davacıya iki haftalık kesin süre verilir. (3) (Ek:22/7/2020-7251/9 md.) Taraflardan her birinin ikamesini talep ettiği delil için mahkemece belirlenen delil avansına ilişkin 324 üncü madde hükümleri saklıdır. “düzenlenmiştir.

Davacı taraf yargılama harçları ile her sene Adalet Bakanlığı tarafından belirlenen gider avansı tarifesinde belirlenecek olan bedeli, dava açarken mahkeme veznesine yatırmalıdır. Avansın yeterli olmadığı yargılama aşamasında anlaşılması halinde, bu eksikliğin giderilmesi için davacı tarafa iki haftalık kesin süre verilmektedir. Davayı açarken harçların yatırılması zorunludur. Bu husus dava şartıdır. Şayet eksikliğin giderilmemesi halinde davacı tarafından açılan işbu dava usulen reddedilmektedir. Ortaklığın giderilmesi davasında öncelikle başvuru harcı ve peşin harç yatırılmaktadır. Harçların miktarları her yıl Resmi Gazete ‘de yayınlanan tarifede belirtilmektedir.

Yargılama giderlerine ilişkin düzenleme Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nda karşımıza çıkmaktadır. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nda Yargılama Giderlerinin Kapsamı başlıklı 323. Maddesinde; “Yargılama giderleri şunlardır:

a) Başvurma, karar ve ilam harçları.(1)

b) Dava nedeniyle yapılan tebliğ ve posta giderleri.

c) Dosya ve sair evrak giderleri.

ç) Geçici hukuki koruma tedbirleri ve protesto, ihbar, ihtarname ve vekâletname düzenlenmesine ilişkin giderler.

d) Keşif giderleri.

e) Tanık ile bilirkişiye ödenen ücret ve giderler.

f) Resmî dairelerden alınan belgeler için ödenen harç, vergi, ücret ve sair giderler.

g) Vekil ile takip edilmeyen davalarda tarafların hazır bulundukları günlere ait gündelik, seyahat ve konaklama giderlerine karşılık hâkimin takdir edeceği miktar; vekili bulunduğu hâlde mahkemece bizzat dinlenmek, isticvap olunmak veya yemin etmek üzere çağrılan taraf için takdir edilecek gündelik, yol ve konaklama giderleri.

ğ) Vekille takip edilen davalarda kanun gereğince takdir olunacak vekâlet ücreti.

h) Yargılama sırasında yapılan diğer giderler. ”düzenlenmiştir.

Davacının davadan feragat etmesi durumunda davalılarda davaya devam etmek istemezlerse davacı yargılama giderlerini karşılamaya mahkûm edilmektedir.

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nda Yargılama Giderlerinden Sorumluluk başlıklı 326. Maddesinde; “Kanunda yazılı hâller dışında, yargılama giderlerinin, aleyhine hüküm verilen taraftan alınmasına karar verilir. (2) Davada iki taraftan her biri kısmen haklı çıkarsa, mahkeme, yargılama giderlerini tarafların haklılık oranına göre paylaştırır. (3) Aleyhine hüküm verilenler birden fazla ise mahkeme yargılama giderlerini, bunlar arasında paylaştırabileceği gibi, müteselsilen sorumlu tutulmalarına da karar verebilir. ”düzenlenmiştir.

Ortaklığın giderilmesi davasında yargılama giderleri satış bedeli üzerinden tahsil edilmektedir. Davanın özelliği itibariyle yargılama giderleri satış bedeli üzerinde, paydaşların payları oranında her birinin ayrı ayrı ve satış bedeli üzerinden alınarak tahsil edilmektedir. Satış akabinde elde edilen paranın her paydaşa payı oranında dağıtılmaktadır.

Ortaklığın giderilmesi davasında vekâlet ücreti konusunda da diğer davalara nazaran farklılıklar bulunmaktadır. Bu noktada genel kabul edilen kural “Avukatlık Ücret Tarifesidir.20 Kasım 2021 tarihinde Resmi Gazete ‘de Türkiye Barolar Birliği Başkanlığı’nca yayınlanan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesinin ikinci kısmının birinci bölümüne göre; ortaklığın giderilmesi ve taksim davaları için asgari vekâlet ücreti 4.255,00.-TL olarak kabul edilmiştir. Görüldüğü gibi vekâlet ücreti maktu miktar olarak hesaplanmakta satış bedeli üzerinden bir hesaplama yapılmamaktadır. Ortaklığın giderilmesi davalarında davacı ve davalı taraf vekil ile temsil edilmesi halinde dava kabul ile sonuçlanmış ise; her iki taraf lehine de vekâlet ücreti kazanılmaktadır. Bu durum ortaklığın giderilmesi davasını diğer davaların özellikleri noktasında ayırmaktadır. Ortaklığın giderilmesi davasında her ili taraf kazanmış gibi avukata vekâlet ücreti takdir edilmektedir. Davalı tarafın ortaklığın giderilmesi davasında taksim talebi yok ise fakat kendisini avukat ile temsil ettiriyorsa bu noktada avukatına Sulh Hukuk Mahkemesi tarafından vekâlet ücreti takdir edilmektedir. Bunun en önemli sebebi, davalının satış ve taksim neticesinde satış bedelinden hissesi oranında pay alacak olup yargılama süresince her ne kadar talep ettiği şekilde sonuçlanmamış olsa dahi avukat yardımı almasıdır. Ortaklığın giderilmesi davasının kabulü halinde davalı tarafta birden fazla davalı ve her bir davalının ayrı ayrı vekillerinin bulunması halinde, her bir davalı vekili lehine ayrı vekâlet ücretine hükmedilmektedir. Önemle belirtmek gerekir ki; birden fazla davalının tek bir vekili olması durumundan müvekkil sayısı kadar vekâlet ücretine hükmedilmemektedir.

Ortaklığın giderilmesi davasında davanın reddine karar verilmesi halinde vekâlet ücreti hususunda Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uygulanmaktadır.

Avukatlık Asgari Ücret Tarifesinin Avukatlık Ücretinin Aidiyeti, Sınırları Ve Ortak Veya Değişik Sebeple Davanın Reddinde Davalıların Avukatlık Ücreti başlıklı 3. Maddesinde; “Yargı yerlerince avukata ait olmak üzere karşı tarafa yükletilecek avukatlık ücreti, bu Tarifede yazılı miktardan az ve üç katından çok olamaz. Bu ücretin belirlenmesinde, avukatın emeği, çabası, işin önemi, niteliği ve davanın süresi göz önünde tutulur. (2) Müteselsil sorumluluk da dâhil olmak üzere, birden fazla davalı aleyhine açılan davanın reddinde, ret sebebi ortak olan davalılar vekili lehine tek, ret sebebi ayrı olan davalılar vekili lehine ise her ret sebebi için ayrı ayrı avukatlık ücretine hükmolunur. ”şeklinde düzenlenmiştir.

Ortaklığın giderilmesi davalarında diğer dava çeşitlerinden farklı olarak, davanın kabul edilmesi halinde davalı taraf lehine karşı vekâlet ücretine hükmolunmaktadır. Bu vekâlet ücreti davalılardan hisseleri oranında satış bedeli üzerinden tahsil edilmektedir. Diğer davalarda vekâlet ücretinin tamamı davanın kabul ve red edilmesi durumlarına göre karşı tarafa ödettirilmektedir. Ancak ortaklığın giderilmesi davasında bu durum farklıdır.

Ortaklığın Giderilmesi Davalarında Satış Aşamaları

Sulh Hukuk Mahkemesi Hâkimi tarafından ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmesi halinde, satış işlemleri İcra İflas Kanunu’nda ilgili hükümler çerçevesinde yapılmaktadır. İcra İflas Kanunu’nun 106-137. Maddeleri satış hususunda detaylı olarak düzenleme alanı bulmaktadır.

Öncelikli olarak Sulh Hukuk Mahkemesi hâkiminin ortaklığın giderilmesine ilişkin vermiş olduğu kararı Satış Memurluğu veya İcra Müdürlüğü tarafından yapılmaktadır. Ortaklığın giderilmesi davasında Sulh Hukuk Mahkemesi hâkimi tarafından verilen karar kesinleşmesi akabinde, davacı tarafın talebi halinde dosya tüm ek ve belgeler ile birlikte ilgili Satış Memurluğuna tevdi edilmektedir. Satış memurluğu tarafından dosyanın tebliğ alınması akabinde satış işlemlerine başlanmaktadır. Satış dosyasına satış memurluğu tarafından satış numarası verilerek kayıt yapılmaktadır. Satış memurluğu; satılmasına karar verilen taşınır veya taşınmaz malın arttırmaya hazırlık işlemlerini, yaparak kıymet takdirlerini düzenlemekte, keşfe gitmekte, arttırmanın yapılmasını sağlayarak satışı gerçekleştirmektedir. Son olarak satışın gerçekleşmesi akabinde ihaleyi tamamlayarak satış sonucu paraların payları oranında paydaşlara paylaştırılmasını gerçekleştirir.

Satış işlemlerinde taşınırların satışı ve taşınmazların satışı olmak üzere iki bölümde inceleme yapmak gerekmektedir.

Öncelikle taşınırların satışında; dosya satış memurluğuna tevdi edilmesi akabinde İcra İflas Kanunu’nun Taşınırların Satışı başlıklı 112. Maddesinde; “Taşınır mallar satış talebinden nihayet iki ay içinde satılır. (1) Yetişmemiş mahsuller, borçlunun muvafakati olmadıkça satılamaz. ”şeklinde düzenlenmiştir.

İcra İflas Kanunu’nun Arttırma Hazırlık Tedbirleri başlıklı 114. Maddesinde; “Satış açık artırma ile yapılır. Birinci ve ikinci artırmanın yapılacağı gün ve saat aralığı, artırmaya başlangıç tarihinden en az on beş gün önce ilan edilir. Elektronik satış portalında yapılacak ilan, artırmanın bitimine kadar erişime açık tutulur. İkinci artırmanın başlangıç tarihi, birinci artırmanın bitimi tarihinden itibaren bir ayı geçmeyecek şekilde belirlenir. İlanın şekli ve gazete ile yapılıp yapılmayacağı icra dairesince alakadarların menfaatlerine en muvafık geleni nazarı dikkate alınarak tayin olunur. İlanın yurt düzeyinde yayımlanan bir gazete ile yapılmasına karar verilmesi hâlinde bu ilan satış talebi tarihinde tirajı ellibinin (50.000) üzerinde olan ve yurt düzeyinde dağıtımı yapılan gazetelerden biriyle yapılır.(1) Gazete ile yapılacak ilanlara satış şartnamesi eklentisiyle geçirilmeyip, satılacak şeyin cinsi, mahiyeti, önemli vasıfları, muhammen kıymeti ve bulunduğu yer, birinci ve ikinci artırmanın yapılacağı gün ve saat aralığı ile artırmaya ilişkin bilgilerin yer aldığı elektronik satış portalı yazılmakla iktifa olunur. İcra dairesince yapılması zaruri ilanlar dışında, taraflar elektronik satış portalında yer alan ilan metnini, masrafı kendilerine ait olmak üzere, diledikleri vasıtalarla ilan edebilir. Ancak hususi mahiyetteki bu ilan resmî muameleye tesir etmez. İlan edilen metinler arasında farklılık bulunması hâlinde elektronik satış portalında ilan edilen metin esas alınır. Şu kadar ki, gazetede veya elektronik satış portalında ilanı yapılan metindeki hatalar, ihale tarihi değiştirilmeksizin sadece elektronik satış portalında ilanen düzeltilir. Bu düzeltme ilanı ilgililere ayrıca tebliğ edilmez. Elektronik satış portalında yapılacak ilanda aşağıdaki hususlar yer alır:

1. Satılacak şeyin cinsi, mahiyeti, önemli vasıfları, muhammen kıymeti, bulunduğu yer ve varsa görselleri ile artırma şartnamesinde yer alan diğer bilgileri.

2. Artırmaya katılabilmek için mahcuzun kıymetinin yüzde onunu karşılayacak tutardaki teminatın satışı yapan icra dairesinin banka hesabına yatırılmasının zorunlu olduğu, teminatın nakit olması durumunda en geç artırma süresinin bitiminden önceki gün saat 23:30’a kadar yatırılması gerektiği.

3. Gösterilecek teminatın teminat mektubu olması hâlinde, artırmaya katılacakların, en geç artırma süresinin bitiminden önceki iş günü mesai bitimine kadar satışa konu mahcuzun kıymetinin yüzde onunu karşılayacak tutarda kesin ve süresiz banka teminat mektubunu, satışı yapan icra dairesine tevdi etmelerinin zorunlu olduğu.

4. Temsilci vasıtasıyla artırmaya katılacakların, en geç artırma süresinin bitiminden önceki iş günü mesai bitimine kadar satışı yapan icra dairesine müracaat etmelerinin zorunlu olduğu.

5. Hisseli satışın mümkün olduğu hâllerde açık artırma konusu malı belirli paylarla satın almak isteyen müşterek alıcıların, en geç artırma süresinin bitiminden önceki iş günü mesai bitimine kadar satışı yapan icra dairesine müracaat etmelerinin zorunlu olduğu.

6. Satış talep eden ve artırmaya katılmak isteyen alacaklı ile ortaklığın satış suretiyle giderilmesinde artırmaya katılmak isteyen pay sahibinin, en geç artırma süresinin bitiminden önceki iş günü mesai bitimine kadar satışı yapan icra dairesine müracaat etmeleri hâlinde alacağın veya ortaklık payının teminatı karşıladığı miktar kadar kendilerinden teminat alınmayacağı.

7. Şartlar yerine gelmişse malın en yüksek teklif verene ihale edileceği.

8. Elektronik satış portalında verilecek tekliflerin haczedilen malın muhammen kıymetinin yüzde ellisi ile o malla güvence altına alınan ve satış isteyenin alacağına rüçhanı olan alacakların toplamından hangisi fazla ise bu miktarı ve ayrıca bu miktara ilave olarak paraya çevirme ve paylaştırma masraflarını geçmesi gerektiği.

9. İhale alıcısının en yüksek teklifi verip de süresi içinde ihale bedelini yatırmaması hâlinde, alınan teminatın iade edilmeyip öncelikle satış masraflarından düşülmek üzere alacaklarına mahsuben hak sahiplerine ödeneceği.

10. Asgari ihale bedelinin teklif edilmemesi nedeniyle ihalenin yapılamadığı veya en yüksek teklif verenin ihale bedelini yatırmaması sebebiyle ihalenin iptal edildiği hâllerde ikinci artırmanın ilk açık artırmadaki şartlar çerçevesinde tekrar yapılacağı.

11. İhale alıcısının, satış bedelinin tamamını ihalenin gerçekleştiğine ilişkin tutanağın elektronik satış portalında ilan edildiği tarihten itibaren en geç yedi gün içinde icra dairesi hesabına ödemesi gerektiği.

12. Satışa katılanların bütün ekleriyle birlikte şartnameyi görmüş ve içeriğini kabul etmiş sayılacakları.

13. İhalenin kesinleşmesi üzerine malın tescil ve teslim işlemlerinin yapılacağı. İhalenin kesinleşmesi üzerine taşınırın ihale alıcısına teslimi veya sicile kayıtlı malın ihale alıcısı adına tescili, damga vergisi ve katma değer vergisinin yatırılmasından sonra gerçekleştirilir.” şeklinde düzenlenmiştir.

İlgili kanun maddesinde de detaylı olarak belirtildiği üzere kural olarak açık artırma yoluyla satış yapılmaktadır. Ancak bazı durumlarda pazarlık usulü ile satışın yapılması da mümkün kabul edilmektedir.

İcra İflas Kanunu’nun Pazarlık Suretiyle Satış başlıklı 119. Maddesinde; “Aşağıdaki hallerde satış pazarlık suretiyle yapılabilir:

1 – Bütün alakadarlar isterse,

2 – Borsa veya piyasada fiyatı bulunan kıymetli evrak veya diğer mallar için o günün piyasasında mukarrer fiyat teklif edilirse,

3 – Artırmada maden kıymetini bulmamış olan altın ve gümüş eşyaya bu kıymet verilirse,

4 – 113 üncü maddenin ikinci fıkrasında gösterilen haller bulunursa, 5 – (Değişik: 17/7/2003-4949/31 md.) Mahcuz malın tahmin edilen değeri bir milyar lirayı geçmezse. ”şeklinde düzenlenmiştir.

Kural olarak açık arttırma suretiyle satışın yapılması olsa da kapalı satış kararının da alındığı durumlar olabilmektedir. Bunun için tüm hissedarların onayı alınmalıdır. Paydaşlardan bir kişi dahi kapalı satış konusunda rıza göstermez ise satış açık arttırma usulü ile yapılmaktadır.

Ortaklığın giderilmesi davasında arttırmaya hazırlık işlemleri İcra İflas Kanununda ayrıntılı bir şekilde düzenlenmiştir.

İcra İflas Kanunu’nun Arttırmaya Hazırlık başlıklı 114. Maddesinde; “Satış açık artırma ile yapılır. Birinci ve ikinci artırmanın yapılacağı gün ve saat aralığı, artırmaya başlangıç tarihinden en az on beş gün önce ilan edilir. Elektronik satış portalında yapılacak ilan, artırmanın bitimine kadar erişime açık tutulur. İkinci artırmanın başlangıç tarihi, birinci artırmanın bitimi tarihinden itibaren bir ayı geçmeyecek şekilde belirlenir. İlanın şekli ve gazete ile yapılıp yapılmayacağı icra dairesince alakadarların menfaatlerine en muvafık geleni nazarı dikkate alınarak tayin olunur. İlanın yurt düzeyinde yayımlanan bir gazete ile yapılmasına karar verilmesi hâlinde bu ilan satış talebi tarihinde tirajı ellibinin (50.000) üzerinde olan ve yurt düzeyinde dağıtımı yapılan gazetelerden biriyle yapılır.(1) Gazete ile yapılacak ilanlara satış şartnamesi eklentisiyle geçirilmeyip, satılacak şeyin cinsi, mahiyeti, önemli vasıfları, muhammen kıymeti ve bulunduğu yer, birinci ve ikinci artırmanın yapılacağı gün ve saat aralığı ile artırmaya ilişkin bilgilerin yer aldığı elektronik satış portalı yazılmakla iktifa olunur. İcra dairesince yapılması zaruri ilanlar dışında, taraflar elektronik satış portalında yer alan ilan metnini, masrafı kendilerine ait olmak üzere, diledikleri vasıtalarla ilan edebilir. Ancak hususi mahiyetteki bu ilan resmî muameleye tesir etmez. İlan edilen metinler arasında farklılık bulunması hâlinde elektronik satış portalında ilan edilen metin esas alınır. Şu kadar ki, gazetede veya elektronik satış portalında ilanı yapılan metindeki hatalar, ihale tarihi değiştirilmeksizin sadece elektronik satış portalında ilanen düzeltilir. Bu düzeltme ilanı ilgililere ayrıca tebliğ edilmez. Elektronik satış portalında yapılacak ilanda aşağıdaki hususlar yer alır:

1. Satılacak şeyin cinsi, mahiyeti, önemli vasıfları, muhammen kıymeti, bulunduğu yer ve varsa görselleri ile artırma şartnamesinde yer alan diğer bilgileri.

2. Artırmaya katılabilmek için mahcuzun kıymetinin yüzde onunu karşılayacak tutardaki teminatın satışı yapan icra dairesinin banka hesabına yatırılmasının zorunlu olduğu, teminatın nakit olması durumunda en geç artırma süresinin bitiminden önceki gün saat 23:30’a kadar yatırılması gerektiği.

3. Gösterilecek teminatın teminat mektubu olması hâlinde, artırmaya katılacakların, en geç artırma süresinin bitiminden önceki iş günü mesai bitimine kadar satışa konu mahcuzun kıymetinin yüzde onunu karşılayacak tutarda kesin ve süresiz banka teminat mektubunu, satışı yapan icra dairesine tevdi etmelerinin zorunlu olduğu.

4. Temsilci vasıtasıyla artırmaya katılacakların, en geç artırma süresinin bitiminden önceki iş günü mesai bitimine kadar satışı yapan icra dairesine müracaat etmelerinin zorunlu olduğu.

5. Hisseli satışın mümkün olduğu hâllerde açık artırma konusu malı belirli paylarla satın almak isteyen müşterek alıcıların, en geç artırma süresinin bitiminden önceki iş günü mesai bitimine kadar satışı yapan icra dairesine müracaat etmelerinin zorunlu olduğu.

6. Satış talep eden ve artırmaya katılmak isteyen alacaklı ile ortaklığın satış suretiyle giderilmesinde artırmaya katılmak isteyen pay sahibinin, en geç artırma süresinin bitiminden önceki iş günü mesai bitimine kadar satışı yapan icra dairesine müracaat etmeleri hâlinde alacağın veya ortaklık payının teminatı karşıladığı miktar kadar kendilerinden teminat alınmayacağı.

7. Şartlar yerine gelmişse malın en yüksek teklif verene ihale edileceği.

8. Elektronik satış portalında verilecek tekliflerin haczedilen malın muhammen kıymetinin yüzde ellisi ile o malla güvence altına alınan ve satış isteyenin alacağına rüçhanı olan alacakların toplamından hangisi fazla ise bu miktarı ve ayrıca bu miktara ilave olarak paraya çevirme ve paylaştırma masraflarını geçmesi gerektiği.

9. İhale alıcısının en yüksek teklifi verip de süresi içinde ihale bedelini yatırmaması hâlinde, alınan teminatın iade edilmeyip öncelikle satış masraflarından düşülmek üzere alacaklarına mahsuben hak sahiplerine ödeneceği.

10. Asgari ihale bedelinin teklif edilmemesi nedeniyle ihalenin yapılamadığı veya en yüksek teklif verenin ihale bedelini yatırmaması sebebiyle ihalenin iptal edildiği hâllerde ikinci artırmanın ilk açık artırmadaki şartlar çerçevesinde tekrar yapılacağı.

11. İhale alıcısının, satış bedelinin tamamını ihalenin gerçekleştiğine ilişkin tutanağın elektronik satış portalında ilan edildiği tarihten itibaren en geç yedi gün içinde icra dairesi hesabına ödemesi gerektiği.

12. Satışa katılanların bütün ekleriyle birlikte şartnameyi görmüş ve içeriğini kabul etmiş sayılacakları.

13. İhalenin kesinleşmesi üzerine malın tescil ve teslim işlemlerinin yapılacağı. İhalenin kesinleşmesi üzerine taşınırın ihale alıcısına teslimi veya sicile kayıtlı malın ihale alıcısı adına tescili, damga vergisi ve katma değer vergisinin yatırılmasından sonra gerçekleştirilir. ”düzenlenmiştir.

Taşınır satışında hazırlık işlemleri arttırma ilanı ve arttırma şartnamesi hazırlanması oluşmaktadır.

Arttırma ilanı İcra İflas Kanunu uyarınca birinci ve ikinci arttırmanın yapılacağı yer, gün ve saat önceden ilan edilmektedir. Satış memurluğu tarafından; ilanın şekli, arttırmanın ne şekilde yapılacağı, yeri, günü ve saati ayrıntılı bir şekilde ilgililerinde menfaatleri dikkate alınacak ölçüde düzenlenmektedir. Satış memurluğu tarafından arttırma ilanının yurt düzeyinde yayımlanan bir gazetede yapılmasına karar verilmesi halinde, işbu ilanın satış talebi tarihinde tirajı elli binden fazla olan ve yurt düzeyinde dağıtımı yapılan gazetelerden birinle olması gerekmektedir. Taşınır malın satışı için satış ilanında paydaşlara tebligat yapılması zorunluluğu getirilmemiştir. Fakat satış memurluğu tarafından tebliğ çıkartılması kararı verildi ise bu noktada artık usulüne uygun bir halde tüm hissedarlara satış arttırmasının tebliğ çıkartılması gerekmektedir. Bu prosedürün yerine getirilmemesi halinde ihalenin feshi davası açılma ihtimali doğmaktadır.

Satış memurluğu tarafından arttırma ilanı hazırlıklarının yanı sıra bir diğer husus olan arttırma şartnamesi hazırlanması gerekmektedir. Arttırma şartnamesinde davaya konu satışına karar verilen taşınırın özellikleri belirtilmektedir. Gazeteye verilen arttırma ilanlarında satış şartnamesi ayrıntılı bir şekilde gösterilmemektedir. Satılacak olan taşınırın cinsi, niteliği, önemli vasıfları, muhammen kıymeti, bulunduğu yer, ikinci arttırmanın gün ve saati, satış şartnamesine ilişkin bilgilerin nereden ve ne şekilde öğrenilebileceği, talep halinde masraflarının karşılanması suretiyle şartnamenin bir örneğinin gönderileceği belirtilmektedir.

Satış memurluğu tarafından arttırma elektronik ortamda tarafların ve 3. Kişilerin teklif vermesi suretiyle birinci ihale tarihine on gün kala başlamak üzere, ihalenin tamamlanacağı günden önceki gün sonuna kadar devam etmektedir. İkinci ihale ise; elektronik ortamda teklif verme süresi birinci ihaleden sonraki beşinci gün başlayarak en az on gün sonrası için belirlenecek olup ikinci ihalenin tamamlanacağı günden önceki gün sonunda bitmektedir. Verilen elektronik ortamdaki tekliflerin haczedilen malın kıymet takdirindeki bedelinin yüzde ellisinden az olmamalıdır. Ayrıca önemle belirtmek gerekir ise; teklif verilmeden önce haczedilen malın tahmin edilen kıymetinin yüzde yirmisi oranında teminat yatırılması gerekmektedir.

İcra İflas Kanunu’nun İhalenin Yapılması başlıklı 115. Maddesinde; “Birinci ve ikinci ihale, icra müdürü tarafından, ilanda belirlenen gün ve saatte, haczedilen malın muhammen kıymetinin yüzde ellisi üzerinden başlatılır. Şartların yerine gelmesi hâlinde mal, en yüksek teklif verene ihale edilir. Şu kadar ki, artırma bedelinin haczedilen malın muhammen kıymetinin yüzde ellisi ile o malla güvence altına alınan ve satış isteyenin alacağına rüçhanı olan alacakların toplamından hangisi fazla ise bu miktarı ve ayrıca bu miktara ilave olarak paraya çevirme ve paylaştırma masraflarını da geçmesi şarttır. Artırmanın sona erdiği gün ve saatte şartların bulunması hâlinde, mal en yüksek teklif verene ihale edilmiş olur ve malın mülkiyeti ihale alıcısına geçer. İhale alıcısının en yüksek teklifi verip de süresi içinde ihale bedelini yatırmaması hâlinde alınan teminat iade edilmeyip öncelikle satış masraflarından düşülmek üzere hak sahiplerine alacaklarına mahsuben ödenir. İcra müdürü, elektronik satış portalında artırma bittikten sonraki ilk iş gününde artırmanın sonucuyla ilgili bir artırma sonuç tutanağı düzenler ve bu tutanaktaki bilgileri aynı gün satış portalında ilan eder. Tutanakta; ihalenin hangi gün ve saatte tamamlandığı, şartlar yerine gelmişse en yüksek teklifi verene malın ihale edildiği, tutanağın ilanından itibaren yedi gün içinde ihale bedelinin icra dairesi hesabına yatırılması gerektiği ve şartlar yerine gelmediği takdirde ihalenin hangi gerekçeyle yapılamadığı belirtilir. Satış talebi teklif verme başladıktan sonra geri alınamaz. Teklif verme süresinin bitimine kadar borcun tamamen ödenmesi hâlinde satış durdurulur. İcra müdürü, asgari ihale bedelinin teklif edilmediği, en yüksek teklif verenin ihale bedelini yatırmadığı veya teklif verme süresinin bitiminden önce borcun ödendiği hâllerde, ihalenin yapılamadığını veya iptal edildiğini tutanakla tespit eder. Asgari ihale bedelinin teklif edilmediği veya en yüksek teklif verenin ihale bedelini yatırmadığı hâllerde ikinci artırma, birinci artırmadaki şartlar çerçevesinde daha önce ilan edilen tarihte başlar. Artırmada, alıcı çıkmazsa veya bu maddede yazılı şartlar gerçekleşmezse alacaklı, önceki satış talebinden kalan satış isteme süresi içinde satış günü verilmesini talep edebilir. Satış isteme süresi satış talebiyle birlikte durur ve duran bu süre, ihalenin yapılamadığına veya iptal edildiğine ilişkin tutanak tarihinden itibaren kaldığı yerden işlemeye başlar. İcra müdürü, artırma bittikten sonraki ilk iş gününde elektronik satış portalından kaynaklanan teknik sebeplerle, artırmanın son on dakikası içinde teklif verilemediğini satış portalı kayıtlarından tespit ederse artırma süresinin bir gün uzatılmasına karar verir; kararda artırmanın başlayacağı ve biteceği tarih ve saatleri gösterir ve tüm bu hususları satış portalında derhâl duyurur. Bu durumda artırmanın başlangıç tarihi, artırma süresinin uzatılmasına karar verildiği tarihten itibaren üç günü geçemez. Bu süre içinde, daha önce en yüksek teklif veren teklifiyle bağlı olacağı gibi yeni istekliler de teminatı yatırmak suretiyle artırmaya katılabilir.” şeklinde düzenlenmiştir.

İcra İflas Kanunu uyarınca birinci ve ikinci ihale satış memurluğu tarafından, ilanda belirtilen yer gün ve saatte elektronik ortamda verile en yüksek teklif üzerine başlatılmaktadır. Sulh Hukuk Mahkemesi tarafından satışına karar verilen malın satış memurluğunda üç kez bağırılmak suretiyle elektronik ortamda en yüksek teklifi veren ihale alıcısına ihale edilmektedir. Birinci arttırmada alıcının olmaması halinde satış memurluğu tarafından ikinci arttırma hazırlığı yapılmaktadır. İkinci ihale de alıcıların olmaması durumunda artık satış talebi İcra İflas Kanunu m. 115 uyarınca düşmektedir.

İcra İflas Kanunu’nun Altın ve Gümüş Eşya başlıklı 117. Maddesinde; “Altın ve gümüş eşya maden halindeki kıymetlerinden daha aşağı bir bedel ile satılamaz. ”şeklinde düzenlenmiştir.

Satış memurluğu tarafından birinci ve ikinci arttırmanın yapılması neticesinde birtakım sonular ortaya çıkmaktadır. İcra İflas Kanunu’nun İhale Bedelinin Ödenmesi Ve Malın Teslimi başlıklı 118. Maddesinde; “İhale alıcısı, ihalenin feshi talep edilmiş olsa dahi artırma sonuç tutanağının ilanından itibaren yedi gün içinde satış bedelini nakden ödemek zorundadır. Satılan mal, ihale kesinleşmeden teslim olunmaz ve resmî sicilde alıcı adına tescil edilmez. ”şeklinde düzenlenmiştir.

İhalenin yapılması akabinde ödeme yapılmaması durumu söz konusu ise satış memuru ihaleyi doğrudan feshetme hakkına sahiptir. İcra İflas Kanunu maddesinde de açıkça ihaleye teklif yapılarak ihale bedelinin ödenmemesi halinde, ödeme yapmayan alıcı ve kefillerin teklif edilen bedel ile son bedel arasındaki farktan sorumlu olduklarını düzenlemiştir. Öncelikle bu fark yeterli olması halinde yatırılan teminat miktarından karşılanmaktadır.

Taşınmazların satışında ise; dosya satış memurluğuna tevdi edilmesi akabinde İcra İflas Kanunu’nun Satış Müddeti başlıklı 123. Maddesinde; “Taşınmazlar, satış talebinden nihayet üç ay içinde icra dairesi tarafından açık artırma ile satılır. ”şeklinde düzenlenmiştir.

Taşınmazların satışı açık arttırma suretiyle yapılmakta olup pazarlık usulü ile satış mümkün gözükmemektedir. Satış memurluğu tarafından kural olarak açık arttırma usulü satış yapılmakla birlikte kapalı satış yapılması kararına verilebilmektedir. Yukarıda a detaylıca belirttiğim üzere kapalı satış kararının verilebilmesi için tüm paydaşların rızasının alınması gerekmektedir.

Taşınmazın satışında arttırmaya hazırlık prosedüründe taşınırların satışından farklı olarak İcra İflas Kanunu’nda düzenlenen kıymet takdiri ve mükellefiyetler listesinin varlığıdır.

İcra İflas Kanunu’nun Arttırma Hazırlık Tedbirleri başlıklı 126. Maddesinde; “114 üncü madde hükmü, taşınmazın açık artırma hazırlık tedbirleri hakkında da uygulanır. Elektronik satış portalında yapılacak satış ilanında; 114 üncü maddede belirtilen hususlarla birlikte varsa ipotek sahibi alacaklılar ile diğer ilgililerin taşınmaz üzerindeki haklarını, hususiyle faiz ve masrafa dair olan iddialarını evrakı müsbiteleriyle on beş gün içinde icra dairesine bildirmeleri gerektiği, aksi hâlde hakları tapu siciliyle sabit olmadıkça, satış bedelinin paylaşmasından hariç kalacakları ve bu hususların irtifak hakkı sahipleri için de geçerli olacağı belirtilir.” şeklinde düzenlenmiştir.

İcra İflas Kanunu ilgili maddesinde de detaylı şekilde düzenlendiği üzere; birinci ve ikinci ihalenin yapılacağı yer, gün ve saat en az bir ay öncesinden ilan edilmektedir. Satış memurluğu tarafından hazırlanan ilanda satılacak olan şeyin cinsi, niteliği, önemli sayılabilecek vasıfları, kıymet takdiri, bulunduğu yer, birinci ve ikinci ihalenin yapılacağı yer, gün ve saat, arttırmaya katılacakların satışa çıkarılan taşınmaz malın tahmin edilen kıymetinin yüzde yirmisi oranında pey akçesi veya milli bir bankadan temin edilen teminat mektubunun sunulması gerekmektedir.

Taşınmazın satışına ilişkin satış memurluğu tarafından hazırlanan arttırma şartnamesinde taşınmazlarla ilgili hak ve yükümlülükler düzenlenmektedir.

İcra İflas Kanunu’nun Şartname başlıklı 124. Maddesinde; “İcra dairesi taşınmazların bulunduğu yerin adetlerine göre en elverişli tarzda artırma şartlarını tesbit eder. ”şeklinde düzenlenmiştir.

Satış memurluğu tarafından şartname düzenlenmek suretiyle taşınmaz üzerindeki tüm hususlar gösterilmektedir. Satış memurluğu işbu şartnameyi düzenleme aşamasında taşınmazın bilgilerini doğru bir şekilde alabilmek ilgili tapu müdürlüklerine müzekkere yazmak suretiyle belge talebinde bulunma hakkına sahiptir. Arttırma şartnamesinde detaylı olarak hangi masrafların müşteriye ait olacağı ile taşınmazın üzerindeki irtifak hakları, taşınmaz mükellefiyetleri, ipotekler ve ipotekli borç senetleri, irat senetleriyle birlikte satıldığı durumda borçlunun bu taşınmaz ile temin edilmiş şahsi borçlarının da alıcıya intikal edeceği belirtilmektedir. Satış memurluğu tarafından hazırlanan şartname ihaleden en az on gün önce herkesin görebileceği bir yerde asılmak suretiyle sergilenmektedir.

Satış memurluğunun taşınmaz satışının yapılmasında bir diğer önemle hazırlaması gereken liste mükellefiyetler listesidir. İcra İflas Kanunu’nun Mükellefiyetlerin Listesi başlıklı 128. Maddesinde; “ İcra memuru satışa başlamazdan evvel taşınmaz üzerindeki tapu sicilline mukayyet veya resmi senede müstenit olan mükellefiyetlerin hepsinin bir listesini yapar ve bu listeyi haczedenlerle borçluya tebliğ eder ve itirazlarını bildirmeleri için üç gün mühlet verir. 96 ve 97 nci maddeler hükümleri burada da caridir. (Değişik: 9/11/1988-3494/19 md.) İcra dairesi taşınmazın kıymetini takdir ettirir, taşınmazın kıymetinin takdirinde, taşınmaz üzerindeki mükellefiyetlerin kıymete olan etkisi de nazara alınır. (Ek cümle : 17/7/2003-4949/33 md.) Taşınmazın önceden takdir edilen kıymetini etkileyen mükellefiyetlerin ortaya çıkması hâlinde, icra dairesi satışa esas olmak üzere taşınmazın kıymetini yeniden takdir ettirir.Kıymet takdirine ilişkin rapor borçluya, haciz koydurmuş alacaklılara ve diğer ipotekli alacaklılara tebligatın yapıldığı icra dosyasındaki, ayrıca bildirilmiş bulunması hali müstesna olmak üzere, tapudaki mevcut adresleri esas alınmak sureti ile tebliğ edilir. (Mülga son cümle: 17/7/2003-4949/103 md.) (Ek fıkra: 21/2/2007-5582/2 md.) İcra dairesi, 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanununun 38/A maddesinin birinci fıkrasında tanımlanan konut finansmanından kaynaklanan alacaklar ile Toplu Konut İdaresi Başkanlığının rehinle temin edilmiş alacaklarının takibinde, satışı istenen taşınmaz için kıymet takdirini, aynı Kanunun 22 nci maddesinin birinci fıkrasının ® bendi uyarınca yetki verilmiş kişi veya kurumlara yaptırır. (Ek fıkra: 17/7/2003-4949/33 md.) Satışa çıkarılan taşınmazda eklenti niteliğinde teşvikli mal varsa icra müdürlüğü bu malların kıymetini ayrıca takdir ettirir. Satıştan önce ilgili kurumlardan bu mallar üzerindeki vergi, resim, harç gibi yükümlülükler sorulur. Satış isteyen alacaklının talebi üzerine bu mallar satış dışında tutulabileceği gibi, üzerlerindeki vergi, resim, harç gibi malın aynından kaynaklanan kamu alacakları dikkate alınarak 129 uncu madde hükümlerine göre taşınmazla birlikte ihale de edilebilir. (Ek fıkra: 28/2/2018-7101/1 md.) Ticari ve ekonomik bütünlük arz eden ya da bir bütün hâlinde satıldığı takdirde daha yüksek gelir elde edileceği anlaşılan mal ve haklar bir bütün olarak paraya çevrilir. ”şeklinde düzenlenmiştir.

İcra İflas Kanunu kapsamında detaylı olarak düzenlendiği gibi, satış memuru satışa başlamadan önce taşınmaz üzerindeki tapu sicilinde görünen mükellefiyetlerin listesini yapmaktadır.

Satış memurluğu tarafından taşınmazın kıymet takdiri işlemleri gerçekleştirilmektedir. Sulh Hukuk Mahkemesi hakimi tarafından ortaklığın giderilmesi davası aşamasında yapılan keşif işlemleri taşınmazın değerinin tespit edilmesinin yanı sıra aynen taksim edilmesinin olanaklı olup olmadığına ilişkindir. Bu sebeple satış memuru tarafından kıymet takdiri işlemleri yapılmak üzere keşif yapılır. Taşınmazın keşfi esnasında alanında uzman olan fen bilirkişisinin yanında ziraat, makine veya inşaat mühendisinden oluşan heyetin olması mümkündür. Bilirkişiler tarafından kıymet takdiri işlemleri gerçekleştikten sonra taraflara tebliğ edilir.

Kıymet takdirini raporunun taraflara tebliğ edilmesinden itibaren 7 gün içerisinde paydaşların Sulh Hukuk Mahkemesine kıymet takdirini şikayet başvuruları yapma hakları doğmaktadır. Uygulamada işbu davaya “Kıymet Takdirine İtiraz Davası” denilmektedir. Kıymet Takdirine İtiraz Davasında basit yargılama usulü esas alınmak suretiyle yeniden keşif incelemesi yapılmaktadır. Sulh Hukuk Mahkemesi tarafından yeniden keşif ve bilirkişi raporlarının düzenlenmesi akabinde verilecek olan karar kesin niteliktedir. Kıymet takdirinin itiraz olmaması akabinde kesinleşmesi halinde iki yıl geçmekle yeniden kıymet takdiri talebinde bulunulmamaktadır. Bu durum usul ekonomisi gereği önemlidir. Ancak doğal afetlerin veya imar durumunda meydana gelen olağanüstü değişikliklerin oluşturduğu yeni düzenden dolayı yeniden yıl sınırlandırılmasına bakılmadan kıymet takdiri talebinde bulunulmasının İcra İflas Kanunu maddesi ile önü açılmıştır.

Taşınırların arttırılmasında olduğu gibi taşınmazların arttırılmasında da aynı prosedürler geçerlidir. İcra İflas Kanunu 126. Maddesinde ayrıntılı olarak düzenlendiği üzere; açık arttırmaya elektronik ortamda teklif verilmesi suretiyle başlanmaktadır. Elektronik ortamda teklif verme birinci ihale tarihinden itibaren yirmi gün önce başlayarak, ihalenin tamamlanacağı günden önceki gün sona ermektedir. İkinci ihalede ise; elektronik ortamda teklif verme hali birinci ihaleden sonraki beşinci gün başlamak suretiyle en az yirmi gün sonrası için belirlenecek ikinci ihalenin tamamlanacağı günden önceki gün sonuna kadar sürmektedir. Elektronik ortamda verilecek olan tekliflerin satılacak taşınmaz malın tahmin edilen kıymetinin yüze ellisinden az olmaması ve teklif vermeden evvel satılacak malın tahmin edilen kıymetinin yüzde yirmisi nispetinde teminat gösterilmesi ile mümkündür.

İcra İflas Kanunu’nun İhale başlıklı 129. Maddesinde; “115 inci madde hükmü, taşınmazın ihale edilmesi hakkında da uygulanır. ”şeklinde düzenlenmiştir. Birinci ve ikinci ihale satış memuru tarafından, ilanda belirlenen yer, gün ve saatte, elektronik ortamda üzerinden verilen en yüksek teklif ile başlatılmaktadır. Satış Memurluğu tarafında taşınmazın satışı üç defa bağırılmak suretiyle elektronik ortamda verilen en yüksek teklife ihale edilir. Artırma bedelinin taşınmazın tahmin edilen bedelinin yüzde ellisini, paraya çevirme ve paraların paylaştırılması masraflarını da aşması gerekmektedir. Taşınır satışında olduğu gibi, birinci ihalede, alıcı çıkmaz veya istenilen yazılı miktara ulaşılmaz ise satış memuru tarafından satış geri bırakılmaktadır. Taşınır satışında da olduğu gibi taşınmaz satışında da, ikinci ihalede, alıcı çıkmaması halinde veya şartların gerçekleşmemesi durumunda satış talebi satış memurluğu tarafından düşmektedir. Bundan sonraki süreçte yeniden Satış Memurluğundan satış talebinde bulunulması gerekmektedir.

Taşınmaz satışında arttırmanın birtakım sonuçları mevcuttur. Şöyle ki; İcra İflas Kanunu’nun İhale Bedelinin Ödenmesi başlıklı 130. Maddesinde; “İhale alıcısı, ihalenin feshi talep edilmiş olsa dahi artırma sonuç tutanağının ilanından itibaren yedi gün içinde satış bedelini nakden ödemek zorundadır.” Şeklinde düzenlenmiştir.

Satış memurluğu tarafından alıcıya on günü geçmemek üzere satı bedelinin ödenmesi için süre verilmektedir. Bu süre içerisinde hasar ve masrafı alıcıya ait olmak üzere taşınmaz, satış memurluğu tarafından muhafaza edilmektedir.

İcra İflas Kanunu’nun Ödeme Müddeti İçerisine Taşınmazın İdaresi başlıklı 131. Maddesinde; “ Satış bedelinin ödenmesi için mühlet verilmiş ise para verilinceye kadar hasar ve masrafı müşteriye ait olmak üzere taşınmaz, icra dairesi tarafından idare olunur. Bu müddet içinde icra dairesinin müsaadesi olmaksızın tapuca hiç bir tescil yapılamaz. İcra dairesi satış bedelini temin için ayrıca teminat gösterilmesini isteyebilir.” şeklinde düzenlenmiştir.

Bu süre zarfınca satış memurluğunun izni olmadıkça ilgili tapu müdürlüğüne tescil işlemleri yapılmamaktadır. Satış memurluğu gerekli görmesi halinde satış bedelinin temini için ayrıca teminat gösterilmesini talep etme hakkına sahiptir.

İcra İflas Kanunu’nun Tescil İçin Tapuya Tebliğ ve Zorla Çıkarma başlıklı 135. Maddesinde; “Taşınmaz alıcıya ihale edilip bedeli alındıktan sonra alıcı namına tescil edilmesi için (134) üncü maddede yazılı müddete riayet edilerek tapuya müzekkere yazılır. (Değişik 6/6/1985-3222/17 md.) Taşınmaz borçlu tarafından veya hacizden evvelki bir tarihte yapıldığı resmi bir belge ile belgelenmiş bir akte dayanmayarak başkaları tarafından işgal edilmekte ise onbeş gün içinde tahliyesi için borçluya veya işgal edene bir tahliye emri tebliğ edilir. Bu müddet içinde tahliye edilmezse zorla çıkarılıp taşınmaz alıcıya teslim olunur. (Ek cümle:24/11/2021-7343/28 md.) Taşınmazın ihale alıcısı adına tescilinden sonra henüz tahliye yapılmadan taşınmazı ihale alıcısından satın alan da bu fıkra gereğince tahliye isteme hakkına sahiptir.” şeklinde düzenlenmiştir.

İcra İflas Kanunu uyarınca ihale alacaklısı tarafından bedel ödendiğinde ve ihale kesinleştiğinde ilgili tapu müdürlüğüne müzekkere yazılmak suretiyle taşınmazın tescil işlemleri yapılmaktadır. İhalenin kesinleşmesi için ihaleden itibaren 7 gün içerisinde ihalenin feshi davası açılmamalı veya açılan davanın reddedilmelidir. Sulh Hukuk Mahkemesinde ihalenin feshi davasının açılıp açılmadığının kontrolü tapuya tescil işlemleri esnasında kontrol edilmelidir.

İcra İflas Kanunu’nun İhalenin Neticesi ve Feshi başlıklı 134. Maddesinde; “İcra dairesi tarafından taşınmaz kendisine ihale edilen alıcı o taşınmazın mülkiyetini iktisap etmiş olur. (Ek cümle: 17/7/2003-4949/38 md.) İhale kesinleşinceye kadar taşınmazın ne şekilde muhafaza ve idare edileceği icra dairesi tarafından kararlaştırılır. (Ek cümleler:24/11/2021-7343/27 md.) İhale alıcısının talebi üzerine icra dairesi, satışı yapılan taşınmazda kira sözleşmesine bağlı olarak oturan kişiye kira bedelini, diğer hâllerde ise taşınmazı kullanan kişiye bilirkişi marifetiyle tespit edilen aylık kullanım bedelini icra dairesine yatırmasını emreder. İlgili, ihtara rağmen kirayı veya belirlenen bedeli icra dairesine yatırmazsa hakkında 356 ncı madde hükmü kıyasen uygulanır. Bu şekilde depo edilen bedel, ihalenin sonucuna göre hak sahibine ödenir.” şeklinde düzenlenmektedir.

Satış memurluğu tarafından yapılan tapudaki tescil durumu açıklayıcı bir niteliğe sahiptir. Alıcı tarafın ihale bedelini ödemesi halinde İcra İflas Kanunu 133. Maddesi uygulama alanı bulmaktadır. Taşınmazın kendisine ihale olunması akabinde alıcı derhal veya kendisine verilen süre içerisinde ihale bedelini ödememesi halinde, ihale kararı satış memuru tarafından kaldırılmak suretiyle teminat alıcının ödemek zorunda olduğu bedele mahsup edilmek üzere el konulmaktadır. İhale alacaklısından önce en yüksek teklifte bulunan alıcının teklif ettiği bedel, şartların uygun olması ve alıcının da adresinin belli olması halinde tebliğ işlem yapılarak ihalede bildirdiği bedelle üç gün içerisinde alması huşunda bilgilendirilir. Şayet almaya razı olur ise bu noktada ihale alıcısı sıfatı kazanmaktadır. Şayet tebliğe karşı cevapsız bırakılması ve kabul etmemesi halinde taşınmaz satış memurluğu tarafından vakit kaybettirilmeden arttırmaya çıkartılmaktadır. Arttırma artık ilgililere tebliğ edilmeyerek yalnızca satıştan en az yedi gün önce ilan yapılmak suretiyle bilgilendirilir. Arttırmada İcra İflas Kanunu ilgili maddelerine uygun olması akabinde taşınmaza en çok bedel ödeyen kişi ihale alacaklısı sıfatına haiz olmaktadır. İhaleye katılmak suretiyle daha sonra ihale bedelini yatırmayan ihalenin feshine sebep olan tüm alıcılar ve kefilleri teklif ettikleri bedel ile son ihale bedeli arasındaki farktan ve diğer zararlardan ayrıca temerrüt faizinden müteselsilen sorumlu tutulmaktadırlar. Yatırılan teminat bedeli üzerinden farklar alınmaktadır.

Ortaklığın Giderilmesi Davaları Akabinde İhalenin Feshi Prosedürü

İhalenin feshi konusu satış aşamasının en önemli bölümündür. İcra İflas Kanunu’nun İhalenin Neticesi ve Feshi başlıklı 134. Maddesinde detaylı olarak düzenlenmiştir. İhalenin feshine neden olabilecek durumların gerçekleşmesi halinde ihalenin feshi davası uygulamada en sık karşılaşılan davalardandır. İhalenin feshine sebep olabilecek durumlar ihaleye hazırlık aşamasında veya ihalenin yapılması aşamasında gerçekleşebilmektedir. Taraflarca yada 3. Kişilerce ihaleye fesat karıştırma yolu ile alıcı hataya düşürülmüş olabilmektedir. İhalenin hazırlık aşamasında yapılan ilan prosedürlerinin uygun olmaması, yasal sürelere riayet edilmemesi veya şartnamenin satış ilanında yer almaması ihalenin feshini oluşturabilecek sebeplerden kabul edilmektedir. İhalenin yapılması noktasında İcra İflas Kanunu 126 ve 129. Maddelere uygun davranılması gerekmektedir. Zira ihalenin feshine sebep olabilecek davranışların oluşabilmesine zemin hazırlanmaktadır. Örneğin, ihaleyi yapan satış memurunun üç defa bağırmaması ihalenin feshine ilişkin bir kural işgali olarak karşımıza çıkar. İhaleye fesat karıştırılması durumu da ihalenin feshini oluşturan nedenlerdendir. İhalenin sağlıklı bir şekilde yapılmasını engelleyici hal ve davranışlar sergilenmesi ihalenin feshini oluşturan etkenlerden kabul edilir.

Türk Ceza Kanunu’nun İhaleye Fesat Karıştırma başlıklı 235. Maddesinde; “Kamu kurumu veya kuruluşları adına yapılan mal veya hizmet alım veya satımlarına ya da kiralamalara ilişkin ihaleler ile yapım ihalelerine fesat karıştıran kişi, üç yıldan yedi yıla kadar hapis cezası ile cezalandırılır.

(2) Aşağıdaki hallerde ihaleye fesat karıştırılmış sayılır:

a) Hileli davranışlarla;

1. İhaleye katılma yeterliğine veya koşullarına sahip olan kişilerin ihaleye veya ihale sürecindeki işlemlere katılmalarını engellemek,

2. İhaleye katılma yeterliğine veya koşullarına sahip olmayan kişilerin ihaleye katılmasını sağlamak,

3. Teklif edilen malları, şartnamesinde belirtilen niteliklere sahip olduğu halde, sahip olmadığından bahisle değerlendirme dışı bırakmak,

4. Teklif edilen malları, şartnamesinde belirtilen niteliklere sahip olmadığı halde, sahip olduğundan bahisle değerlendirmeye almak.

b) Tekliflerle ilgili olup da ihale mevzuatına veya şartnamelere göre gizli tutulması gereken bilgilere başkalarının ulaşmasını sağlamak.

c) Cebir veya tehdit kullanmak suretiyle ya da hukuka aykırı diğer davranışlarla, ihaleye katılma yeterliğine veya koşullarına sahip olan kişilerin ihaleye, ihale sürecindeki işlemlere katılmalarını engellemek.

d) İhaleye katılmak isteyen veya katılan kişilerin ihale şartlarını ve özellikle fiyatı etkilemek için aralarında açık veya gizli anlaşma yapmaları.

(3) (Değişik: 11/4/2013-6459/12 md.) İhaleye fesat karıştırma suçunun;

a) Cebir veya tehdit kullanmak suretiyle işlenmesi hâlinde temel cezanın alt sınırı beş yıldan az olamaz. Ancak, kasten yaralama veya tehdit suçunun daha ağır cezayı gerektiren nitelikli hâllerinin gerçekleşmesi durumunda, ayrıca bu suçlar dolayısıyla cezaya hükmolunur.

b) İşlenmesi sonucunda ilgili kamu kurumu veya kuruluşu açısından bir zarar meydana gelmemiş ise, bu fıkranın (a) bendinde belirtilen hâller hariç olmak üzere, fail hakkında bir yıldan üç yıla kadar hapis cezasına hükmolunur.

(4) İhaleye fesat karıştırma dolayısıyla menfaat temin eden görevli kişiler, ayrıca bu nedenle ilgili suç hükmüne göre cezalandırılırlar.

(5) Yukarıdaki fıkralar hükümleri, kamu kurum veya kuruluşları aracılığı ile yapılan artırma veya eksiltmeler ile kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşları, kamu kurum veya kuruluşlarının ya da kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşlarının iştirakiyle kurulmuş şirketler, bunların bünyesinde faaliyet icra eden vakıflar, kamu yararına çalışan dernekler veya kooperatifler adına yapılan mal veya hizmet alım veya satımlarına ya da kiralamalara fesat karıştırılması halinde de uygulanır.” şeklinde düzenlenmiştir.

Türk Ceza Kanunu kapsamında ciddi bir suç olarak olarak düzenlenen ihaleye fesat karıştırma, ihaleye katılma yeterliliğine veya koşullarına sahip olan kişilerin ihaleye veya ihale sürecindeki işlemlere katılmasını engellemek, ihaleye katılma yeteneğine veya koşullarına sahip olmayan kişilerin ihaleye katılmasını sağlamak, teklif edilen malları, şartnamesinde belirtilen niteliklere sahip olduğu halde, sahip olmadığından bahisle değerlendirme dışı bırakmak ve teklif edilen malları, şartnamesinde belirtilen niteliklere sahip olmadığı halde, sahip olduğundan bahisle değerlendirmeye almak şeklindeki hileli davranışlarla ihaleye fesat karıştırılmış halleri olarak sayılmaktadır. Alacaklının satışı yapılan şeyin esaslı unsurlarında hataya düşmüş veya düşürülmüş olması da bir ihalenin fesih nedenidir. Örneğin, şartnamede belirtilen taşınmazın yüzölçümü ile gerçek durum arasında bilgi yanlışlığı bulunması hali ihalenin feshi sebebidir.

İhalenin feshini talep edebilme hakkına sahip olan kişiler İcra İflas Kanunu’nda ayrıntılı olarak düzenlenmiştir.

Türk Ceza Kanunu’nun İhaleye Fesat Karıştırma başlıklı 134. Maddesinde; “İhalenin feshini, 11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 281 inci maddesinde yazılı sebepler de dâhil olmak üzere yalnız satış isteyen alacaklı, borçlu, mahcuzun resmî sicilinde kayıtlı olan ilgililer ve sınırlı ayni hak sahipleri ile pey sürmek suretiyle ihaleye iştirak edenler yurt içinde bir adres göstermek koşuluyla icra mahkemesinden şikâyet yolu ile ihale tarihinden itibaren yedi gün içinde isteyebilirler. İlgililerin ihale yapıldığı ana kadar cereyan eden muamelelerdeki yolsuzluklara en geç ihale günü ıttıla peyda ettiği kabul edilir.” şeklinde düzenlenmiştir.

Ortaklığın giderilmesi davasında ihalenin feshini açma yetkisine sahip olan kişiler; paydaşlar, mirasçılar, dava paydaşlardan birinin alacaklısı tarafından açılmış ise alacaklı, tapu sicilindeki ilgililer ve pey sürmek suretiyle ihaleye iştirak edenlerdir. İhalenin usulsüz yapılmasından etkilenecek olan kişiler olarak ihalenin feshi davası açma hakları bulunmaktadır.

İhalenin feshi davasında en geç ihalenin yapıldığı günden itibaren 7 gün içerisinde Sulh Hukuk Mahkemesine başvurmak suretiyle başvuru yapılmalıdır. Kural olarak ilgililer tarafından ihalenin feshi sebebinin en geç ihale günü öğrenildiği kabul edilmektedir. İstisnai hallerde bulunmaktadır.

Türk Ceza Kanunu’nun İhaleye Fesat Karıştırma başlıklı 134. Maddesinde istisnai durumlar düzenlenmiştir. Satış ilanı taraflara tebliğ edilmemiş ise, satılan malın esaslı unsurlarında hataya düşülmüş veya ihaleye fesat karıştırıldığı daha sonradan öğrenilmiş ise şikâyet süresi ihalenin üzerinden en geç bir sene geçmekle öğrenme tarihinden başlayarak yedi gün olarak kabul ediktedir.

İhalenin feshi davalarında görevli ve yetkili mahkeme ortaklığın giderilmesi davasında olduğu gibi Sulh Hukuk Mahkemesidir. Sulh Hukuk Mahkemesi hâkimi tarafından ihalenin feshi talebinin kabulüne ya da reddine ilişkin karar verilecektir. Sulh Hukuk Mahkemesi hâkimi öncelikle ihalenin feshi talebi akabinde yirmi gün içerisinde duruşma günü belirlemek suretiyle tarafları davet etmektedir. İhalenin feshi davasında davacı olan taraf ihalede yolsuzluk yapıldığından bahisle haklarının ihlal edildiğini ve menfaatlerinin zarar gördüğünü ispat ederek yurt içinde yerleşim yeri adresi bildirmek zorundadır. Sulh Hukuk Mahkemesi tarafından ihalenin feshi davasında yapılan yargılama neticesinde talebin reddine karar verilmesi durumunda davacıya ihale bedelinin yüzde onu oranında para cezası ödenmesine karar verilmektedir. Davanın esasına girilmedne yapılan incelemede verilen red kararında para cezasına hükmolunmamaktadır. Sulh Hukuk Mahkemesi ihalenin feshi davasında davacı tarafın iddia ve taleplerini yerinde görmedi halinde ihalenin feshine karar vermektedir. Sulh Hukuk Mahkemesi tarafından verilen ihalenin feshine ilişkin karar itiraz olmaması akabinde kesinleşir ise; alıcının ihale ile birlikte kazandığı mülkiyet hakkı da sona ermektedir. Taşınmaz tapu siciline tescil edilmiş ise, tescil iptal ettirilmek suretiyle mülkiyet önceki ortaklara verilir. Bu noktada alıcının ödediği para iade edilir. Karar kesinleşirse talep halinde yeniden Satış Memurluğundan satış işlemleri gerçekleştirilir. İhaleni feshinden önce taşınmaz üzerinde hak iktisap etmiş olan iyiniyetli üçüncü kişilerin hakları korunmaktadır.

Dikkat edilmesi gereken en önemli husus, ihalenin feshinin talep edilmiş olması halinde dahi alacaklının ihale bedelini kendisine verilen yasal süre içerisinde nakden ödeme zorunluluğudur. Sulh Hukuk Mahkemesi tarafından ihalenin feshine karar verilmesi halinde ödenen para alıcıya iade edilecektir. Satış memurluğu tarafından, ihalenin feshi davası kesinleşinceye kadar ihale bedeli bankada nemalandırılmak suretiyle saklanmaktadır. İhalenin feshi davasının kesinleşmesi akabinde ihale bedeli nemalandırılmış bedeller ile birlikte hak sahiplerine ödenmektedir.

SONUÇ

Ortaklığın giderilmesi davası diğer dava çeşitlerinden çok farklı ve kendi has kuralları olan özel bir dava türüdür. Paylı mülkiyete bulunan taşınır veya taşınmazın tüm paydaşlar tarafından paylaşılmasının mümkün olmaması halinde çeşitli yöntemler kullanılarak ortaklığın giderilmesi sağlanmaktadır. Ortaklığın giderilmesi davasının en önemli sonucu davanın neticesinde yukarıda da detaylı olarak bahsettiğim gibi kaybeden tarafın olmamasıdır. Paylı mülkiyette bulunan bir ortaklığın giderilmesi davasında kazai sonra erme söz konusu olduğunda malvarlığı değerinde eksilme olmamakla beraber paydaşların payları aynen veya nakden belirlenmektedir. Ortaklığın giderilmesi davasında Sulh Hukuk Mahkemesi Hakimi tarafından kabul edilmesi halinde eşya nakden, aynen veya kat mülkiyetine çevrilmek suretiyle paylaşmaya tabi olunur. Davanın reddedilmesi halinde ise mevcut durumda değişiklik yapılmamaktadır. Ortaklığın giderilmesi davasından feragat edilmesi davalı tarafların davaya devam etmelerine engel olmamaktadır. Ortaklığın giderilmesi davasında Sulh Hukuk Mahkemesi hâkimi kurallar çerçevesinde gerekli olan yerlerde tarafların yüksek menfaatlerini göz önüne alarak takdir hakkını kullanmak durumunda kalabilirler. Esas amaçlanan her bir paydaşın, ortaklığın giderilmesi davasına konu malın paylaşılmasında kanundan doğan hakkına yıllar sonra olsa dahi halel gelmeyecek şekilde ulaşmasıdır. Miras hukukunda muristen kalan mirasın mirasçılar tarafından paylaşılmasında yaşanan sorunların çözümü için en sık karşılaştığımız dava yolu ortaklığın giderilmesi davasıdır. Dilerim, hakkın Sulh Hukuk Mahkemesi hâkimi tarafından yapılan yargılamanın neticesinde satış kararı verilmesi suretiyle Satış memurluğunun taşınırı veya taşınmazı kurallar çerçevesinde satışının yaparak ihale etmesi ve bedeli pay sahiplerine paylaştırmasında korunmasının sağlanmasıdır.

KAYNAKÇA

Adalet Bakanlığı, (2017). ‘’Mahkeme Temelli Arabuluculuk Hizmetleri El Kitabı’’,Hukuk İşleri Genel Müdürlüğü Arabuluculuk Daire Başkanlığı, Council of Europe/Avrupa Konseyi.

Akıntürk, T. (2009). Eşya Hukuku, Beta Yayınevi, İstanbul.

Akyol, F. (2012). Yabancı Gerçek ve Tüzel Kişilerin Taşınmaz Ediniminde Karşılaşılan Sorunlar ve Çözüm Önerileri. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Tapu ve Kadastro Uzmanlık Tezi, Ankara.

Arslan, İ. ve Kırmızı, M. (2012). Paydaşlığın ve Ortaklığın (Birlikte Mülkiyetin) Giderilmesi. Bilge Yayınevi, Ankara.

Ayan, M. (2013). Eşya Hukuku-II-Mülkiyet. Konya. Ayan, M. (2013). Eşya Hukuku-III-Sınırlı Ayni Haklar. Konya.

Aybay, A. (1966). Müşterek Mülkiyette Taksim. İstanbul.

Aybay/Hatemi (2012). Eşya Hukuku. Vedat Kitapçılık, İstanbul. Ayiter, N. (1983). Eşya Hukuku (Kısa Ders Kitabı). Savaş Yayınevi, Ankara.

Balcı, Ş. (2004). Paylaşma (Ortaklığın Giderilmesi) Davaları.

Bilgili, F. ve Demirkapı, E. (2012). Şirketler Hukuku. Dora Yayınları, Adana.

Demir, Ş., Ortaklığın Giderilmesinde Arabuluculuk. Ankara Barosu Dergisi, 2016/1.

Dişel, B. (2014). İcra Hukukunda Takip Arkadaşlığı. On İki Levha Yayıncılık, İstanbul.

Doğan, V. (2010). Türk Vatandaşlık Hukuku. Seçkin Yayıncılık, Ankara.

Ekşi, N. (2012). Yabancıların Türkiye’de Taşınmaz İktisabı. Beta Yayınevi, İstanbul.

Ercan, İ. (2012). Medeni Usul Hukuku. On İki Levha Yayıncılık, İstanbul.

Ercan, İ. (2013). İcra ve İflas Hukuku. On İki Levha Yayıncılık, İstanbul.

Erdoğan, C. (1999). Ortaklığın Giderilmesi (İzaleyi Şuyuu) Davaları. Seçkin Yayınevi, Ankara.

Erdoğan, H. (2008). Ortaklığın Giderilmesi (İzalei Şüyu) Davaları. Adalet Yayınevi, Ankara.

Eren, F. (2016). Mülkiyet Hukuku. Yetkin Yayınları, Ankara.

Ertaş, Ş., Serdar, İ. Ve Gürpınar, D. (2008). Eşya Hukuku. Seçkin Yayınevi, Ankara.

Ertaş, Ş. (2012). Eşya Hukuku, İzmir. Esener, T. ve Güven, K. (2012). Eşya Hukuku, Yetkin Yayınları, Ankara.

Gümüş, M. A. (2007). Türk Medeni Kanununun Getirdiği Yeni Şerhler. Vedat Kitapçılık, İstanbul.

Gözler, K. (2010). İdare Hukuku Dersleri. Ekin Kitabevi, Bursa. 74

İmamoğlu, M. A. (2006). Mülkiyet ve Toprak Sistemleri. Yazıt Yayın-Dağıtım, Ankara.

Karahacıoğlu, A. H. (1985). Ortaklığın Giderilmesi (Şuyuun İzalesi) Davaları. Olgaç Matbaası, Ankara.

Karahacıoğlu, A. H. (1994). Ortaklığın Giderilmesi (Şuyuun İzalesi).

Karahasan, M. R. (2002). Yeni Türk Medeni Kanunu Eşya Hukuku.

Kuru, B., Arslan, R. ve Yılmaz, E. (2012). İcra ve İflas Hukuku. Yetkin Yayınları, Ankara.

Kurşat, Z. (2008). Paylı Mülkiyetin Sona Ermesi. Arıkan Yayıncılık.

Küley, M. M. (1959). Toplu Mülkiyet. Şermet Matbaası, İstanbul.

Levi, S. (2006). Yabancıların Taşınmaz Mal Edinmeleri. Legal Kitabevi, İstanbul.

Moore, C. W. (tarih yok). Arabuluculuk Süreci (The Mediation Process-Practical Strategies For Resolving) Anlaşmazlık Çözümünde Prarik Stratejiler, Nobel Akademik Yayıncılık.

Nohutçu, A. ve Ündal, M. (2013). Anayasa Hukuku. Savaş Yayınevi, Ankara.

Oğuzman, M. K., Seliçi, Ö. ve Oktay-Özdemir, S. (2016). Eşya Hukuku. Filiz Kitabevi, İstanbul.

Orman, P. (2012). Seçilmiş AB Ülkelerinde Yabancıların ve Türk Vatandaşlarının Taşınmaz Edinimi. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Tapu ve Kadastro Uzmanlık Tezi, Ankara.

Öğüz, T. (1995). Müşterek Mülkiyette Taksim Engelleri. İstanbul.

Özaykut, S. (2014). Mülkiyet Hakkına Dayalı Davalar, Adalet Yayınevi, Ankara.

Özbudun, E. (2009). Türk Anayasa Hukuku. Yetkin Yayınları, Ankara.

Özcan, Z. (2013). Paylı Mülkiyette Paydaşların Yetkileri ve Yükümlülükleri, Yetkin Yayınları, Ankara.

Özgür, Y. (1995). Müşterek Mülkiyetin Soma Ermesi. Kazancı Hukuk Kaynakları No: 14, İstanbul.

Özmen, E. S. (1992). Türk Hukukunda Paydaşlıktan Çıkarma Davası. Kazancı Hukuk Yayınları: 108, Ankara.

Öztaş, İ. (2011). Paylı Mülkiyette Paydaşın Kullanma ve Yararlanma Hakkı. 12 Levha Yayıncılık, İstanbul.

Pekcanıtez, H., Atalay, O. ve Özekes, M. (2011). Medeni Usul Hukuku. Yetkin Yayınları, Ankara.

Pekcanıtez, H., Atalay, O. ve Özekes, M. (2013). İcra ve İflas Hukuku Temel Bilgiler. Yetkin Yayınları, Ankara.

Reisoğlu, S. (Beşinci Bası). Türk Eşya Hukuku, Ankara Üniversitesi Siyasal Bilgiler Fakültesi Yayınları.

Ruhi, A. C. (2016). Paylaşma Davaları. Seçkin Yayıncılık, Ankara.

Ruhi, C. ve Ruhi, A. C. (2017). İzalei Şüyu, Ortaklığın Giderilmesi, Paylaşma Davaları. Seçkin Yayıncılık, Ankara.

Sarıca, A. (2013). Ticaret Hukuku. Savaş Yayınevi, Ankara.

Sarıhan, B. (2000). Müşterek Mülkiyetin Sona Ermesi, Selçuk Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 8(1-2).

Sirmen, L. (2016). Eşya Hukuku, Yetkin Yayınları, Ankara.

Şengöz, Ç. (2018). Paylı Mülkiyet Kavramı ve Paylı Mülkiyetin Sona Ermesi. Yetkin Yayınları, Ankara.

Şimşek, S. (2010). Ortaklığın Giderilmesi Davaları. Terazi Hukuk Dergisi, (52).

Topuz, G. (2009). Paylı Mülkiyet Hissesinin Haczi ve Satışı, Selçuk Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 17(1).

Topuz, G. ve Topuz, S. (2008). Miras Ortaklığında Mirasçıların Dava Arkadaşlığı, Ankara Barosu Dergisi, (3).

Tuğrul, S. (2004). Kamu Hukuku Açısından Mülkiyet Hakkı ve Sınırlandırılması, Kazancı Hukuk Yayınları, İstanbul.

Ünal, M. ve Başpınar, V. (2017). Şekli Eşya Hukuku. Yetkin Yayınları, Ankara.

Yabancı, T. (1997). Ortaklığın Giderilmesi Davası. Yüksek Lisans Tezi.Ankara Üniversitesi, Sosyal Bilimler Enstitüsü, Ankara.

ÖZGEÇMİŞ

Adı ve SOYADI: Gizem GONCE

EĞİTİM DURUMU

Mezun Olduğu Lise: Mustafa Elmas Arıcı Anadolu Lisesi, 2008

Lisans Diploması: Kadir Has Üniversitesi, Hukuk Fakültesi, 2015

Yabancı Dil: İngilizce

E-Posta: gizemgonce@hotmail.com