Fachbereich: PRIVATRECHT

Fachbereich: PRIVATRECHT

Programm: Masterstudiengang Privatrecht ohne Abschlussarbeit

Projektbetreuer: Doz. Dr. Cem AKBIYIK

JUNI 2022

I N H A L T S V E R Z E I C H N I S

ABKÜRZUNGSVERZEICHNIS ............................................................................................1 ZUSAMMENFASSUNG..........................................................................................................4SUMMARY............................................................................................................................5 VORWORT..............................................................................................................................6EINLEITUNG...........................................................................................................................7

ERSTES KAPITEL

KLAGE AUF AUFHEBUNG DER GEMEINSCHAFT

1.1. Teilung des Gegenstands des Miteigentums............................................................8

1.1.1. Einvernehmliche Teilung (Rızai Paylaşım)................................................................9

1.1.2. Gerichtliche Teilung (Kazai Paylaşım).......................................................................10

1.2. Teilung in Natur (Aynen Taksim)...............................................................................11

1.3. Teilung durch Verwertung (Verkauf) (Nakden Taksim).........................................16

1.4. Teilung durch Umwandlung in Stockwerkeigentum.............................................16

1.5. Fälle, in denen die Aufhebung der Gemeinschaft nicht verlangt werden kann.. 19

1.5.1. Zweckbindung des gemeinschaftlichen Gutes....................................................... 20

ZWEITES KAPITEL

DURCHFÜHRUNG DER KLAGE AUF AUFHEBUNG DER GEMEINSCHAFT

2.1. Prüfung der Klage hinsichtlich verfahrensrechtlicher Bestimmungen..................21

2.1.1. Zuständiges Gericht...................................................................................................21

2.1.2. Örtlich zuständiges Gericht........................................................................................21

2.1.3. Klägerpartei...............................................................................................................22

2.1.4. Beklagtenpartei.........................................................................................................25

2.1.5. Vorgreifliche Rechtsfrage (Bekletici Mesele)...........................................................26

2.1.6. Mediation.................................................................................................................26

2.2. Entscheidungen, die als Ergebnis der Klage ergehen können................................27

2.3. Rechtsmittel gegen die Entscheidung.......................................................................28

2.3.1. Ordentliche Rechtsmittel.....................................................................................32

2.3.1.1. Berufung.........................................................................................................32

3.3.1.2. Revision (Temyiz)...........................................................................................32

3.3.2. Außerordentliche Rechtsmittel............................................................................32

3.3.2.1. Revision zugunsten des Gesetzes...................................................................33

3.3.2.2. Wiederaufnahme des Verfahrens....................................................................34

3.4. Gerichtsgebühren, Prozesskosten und Anwaltsgebühren......................................35

3.4.1. Gerichtsgebühren.................................................................................................36

3.4.2. Prozesskosten......................................................................................................37

3.4.3. Anwaltsgebühren.................................................................................................37

3.5. Allgemeines.................................................................................................................37

3.6. Verkaufsstelle (Satış Memurluğu).............................................................................38

3.7. Verkaufsverfahren......................................................................................................38

3.7.1. Verkauf von beweglichen Sachen.........................................................................38

3.7.1.1. Vorbereitung auf die Versteigerung................................................................38

3.7.1.1.1. Versteigerungsbekanntmachung................................................................39

3.7.1.1.2. Versteigerungsbedingungen.......................................................................39

3.7.1.1.3. Durchführung der Versteigerung................................................................40

3.7.1.1.4. Ergebnisse der Versteigerung.....................................................................640

3.7.2. Verkauf von unbeweglichen Sachen (Immobilien)...............................................40

3.7.2.1. Vorbereitung auf die Versteigerung................................................................40

3.7.2.1.1. Versteigerungsbekanntmachung................................................................40

3.7.2.1.2. Versteigerungsbedingungen.......................................................................40

3.7.2.1.2.1. Verzeichnis der Belastungen.............................................................40

3.7.2.1.2.2. Wertschätzung....................................................................................40

3.7.2.1.3. Durchführung der Versteigerung................................................................40

3.7.2.1.4. Ergebnisse der Versteigerung.....................................................................47

3.8. Aufhebung des Zuschlags..........................................................................................47

3.8.1. Gründe für die Aufhebung des Zuschlags............................................................47

3.8.2. Personen, die die Aufhebung des Zuschlags verlangen können..........................47

3.8.3. Klagefrist für die Aufhebung des Zuschlags........................................................69

3.8.4. Zuständiges Gericht für die Aufhebung des Zuschlags........................................47

3.8.5. Zulassung und Abweisung des Antrags auf Aufhebung des Zuschlags.............47

3.9. Verteilung des Erlöses................................................................................................47

FAZIT ………………………………………………………………………………..48

LITERATURVERZEICHNIS..................................................................................................50

LEBENSLAUF .......................................................................................................................51

ZUSAMMENFASSUNG

Gegenstand dieser Arbeit ist die „Klage auf Aufhebung der Gemeinschaft“. Die „Klage auf Aufhebung der Gemeinschaft“ ist als eine der Formen der Beendigung des Miteigentums im Rahmen konkreter Sachverhalte geregelt, und in diesem Zusammenhang werden die Teilungsarten behandelt. Insbesondere wurde auf die Teilung in Natur, die Teilung durch Verwertung und die Teilung durch Umwandlung in Stockwerkeigentum eingegangen. Abschließend wurde die „Klage auf Aufhebung der Gemeinschaft“ unter verfahrensrechtlichen Aspekten betrachtet; die Arbeit schließt mit der Darstellung der Klageerhebung bis zum Abschluss des Verfahrens, den währenddessen durchgeführten gerichtlichen und verfahrensrechtlichen Schritten, der Abfassung des begründeten Urteils, den Prozesskosten sowie der Durchführung der Klage. Ein weiteres Ziel dieser Arbeit ist es aufzuzeigen, dass die Befugnis eines Gläubigers eines Eigentümers zur Erhebung einer Klage auf Aufhebung der Gemeinschaft bei Gesamthandeigentum zu nachteiligen Folgen für die übrigen Eigentümer führen kann, und darauf hinzuweisen, dass dem Gläubiger nach Möglichkeit zunächst die Befugnis zur Klage auf Umwandlung des Gesamthandeigentums in Miteigentum erteilt werden sollte. Schlagwörter: Klage auf Aufhebung der Gemeinschaft, İzale-i Şüyuu-Klage, Eigentum, Gesamthandeigentum, Miteigentum

SUMMARY ELIMINATING THE CASE OF THE PARTNERSHIP

The thesis subject is “The Case of Elimination of Joint Ownership. “The Case of Elimination of Joint Ownership” is considered in the light of the theoretical information and within the frame of concrete cases as one of the termination forms of the common ownership, in this context the types of partition are examined. At firstly the partition in kind, partition through money and partition through conversion to flat ownership are discussed in this section. In the last part, “The Case of Elimination of Joint Ownership” is discussed in accordance with the provisions of the procedure and trial and procedure proceedings, reasoned decision in writing, litigation costs in the process up to the conclusion of the case, finally the thesis is concluded by referring to the execution of the case. Main aims of the thesis is to show that the power of litigation for the case of elimination of joint ownership in the circumstance of joint ownership may have adverse consequences for other owners and to draw attention to the fact that, if possible, the power of litigation for conversion of the joint ownership into common ownership (the dissolution of the subsidiary) should be given to the creditor. Keywords: The Case of Elimination of Joint Ownership, Suit of Partition, Ownership, Joint Ownership, Common Ownership

VORWORT

Gegenstand unserer Arbeit ist die „Klage auf Aufhebung der Gemeinschaft“. Im Schlussteil wurde die dem Gläubiger im Rahmen der Klage auf Aufhebung der Gemeinschaft eingeräumte Klagebefugnis untersucht. In diesem Rahmen wurden grundlegende Informationen zu den Konzepten Eigentum und Miteigentum gegeben, die Klage auf Aufhebung der Gemeinschaft umfassend erläutert; verfahrensrechtliche Aspekte und die Durchführung wurden im letzten Teil behandelt.

Gizem GONCE

Istanbul, 2022

EINLEITUNG

Ziel des Themas: Die Klage auf Aufhebung der Gemeinschaft ist eine Klageart, die eigene Charakteristika aufweist, anderen Verfahrensregeln als viele andere Klagearten unterliegt und im Wesentlichen eines der schönsten Beispiele für gemeinschaftliches Eigentum darstellt. Ziel unserer Arbeit ist es, alle diese Merkmale detailliert zu erläutern, verständlich zu machen und die Bedeutung des Eigentumsrechts für die Eigentümer hervorzuheben. Bedeutung des Themas: Die Klage auf Aufhebung der Gemeinschaft bezieht sich auf die Beendigung von gemeinschaftlichem Eigentum. Infolge dieser Klage beenden mehrere Eigentümer ihr gemeinschaftliches Eigentumsrecht und gehen in das Einzeleigentum über. In dieser Hinsicht zeigt sich die Bedeutung des Themas darin, dass das Eigentumsrecht, ein universelles und absolutes dingliches Recht, der Eigentümer bei Gesamthandeigentum bzw. der Miteigentümer bei Miteigentum unmittelbar berührt wird. Stellung des Themas im Recht: Die Klage auf Aufhebung der Gemeinschaft fällt in unserem türkischen Rechtssystem im Bereich des Privatrechts unter das Zivilrecht. Grundlegende Bestimmungen finden sich in Artikel 698 ff. des türkischen Zivilgesetzbuches Nr. 4721. Verfahrensrechtliche Bestimmungen sind in der Zivilprozessordnung Nr. 6100 und die Durchführung betreffende Vorschriften im Vollstreckungs- und Konkursgesetz Nr. 2004 geregelt. Eingrenzung des Themas: Unser Thema ist aufgrund seiner Bedeutung im Rechtssystem sehr umfangreich. Daher wurden in unserer Arbeit zunächst Gesamthandeigentum und Miteigentum unter dem Titel gemeinschaftliches Eigentum behandelt und detailliert erläutert. Im zweiten Teil wurde die „Klage auf Aufhebung der Gemeinschaft“ als Titel unserer Arbeit im Rahmen von Art. 698 ff. des türkischen Zivilgesetzbuches materiell-rechtlich untersucht. Im dritten Teil wurde das Thema unter dem Aspekt der verfahrensrechtlichen und vollstreckungsrechtlichen Bestimmungen behandelt und auf diese Weise eingegrenzt.

KLAGE AUF AUFHEBUNG DER GEMEINSCHAFT

Rechtliche Verfahren bei der Teilung von Gegenständen des Miteigentums

Wenn entschieden wird, die Miteigentumsgemeinschaft zwischen den Miteigentümern zu beenden und die Sache physisch unter den Miteigentümern aufzuteilen, kommen im Rahmen des türkischen Zivilgesetzbuches bestimmte rechtliche Verfahren zur Anwendung. So wird die einvernehmliche Teilung der Sache durch einstimmige Einigung aller Miteigentümer als einvernehmliche Teilung bezeichnet. Kann jedoch keine Einigung zwischen den Miteigentümern erzielt werden, wird die Teilung durch die Klage mindestens eines Miteigentümers als gerichtliche Teilung bezeichnet.

Im Rahmen des türkischen Zivilgesetzbuches ist die Erhebung einer Klage auf Aufhebung der Gemeinschaft erforderlich, um die Teilung einer Immobilie in Miteigentum und deren Beendigung herbeizuführen. Wenn der Richter in dieser Klage der Klage stattgibt, gibt es drei Arten von Teilungsmethoden. Die erste Methode, die Teilung in Natur (auch Taksim genannt), die zweite Methode, die Teilung durch Verwertung (auch Nakden Taksim genannt), und die dritte Methode, die Teilung durch Umwandlung in Stockwerkeigentum, sind anerkannt. Jede Methode hat ihre eigenen Verfahren und Regeln, und die Entscheidung muss in einem Rahmen getroffen werden, der die Bedürfnisse der Parteien am besten erfüllt und ihre Interessen weitestgehend schützt. Andernfalls besteht die Gefahr, dass die Miteigentümer Rechtsverluste erleiden.

Einvernehmliche Teilung durch Miteigentümer

Die Miteigentümer haben das Recht, eine Vereinbarung zur Teilung des Nachlassgegenstands zu treffen, indem sie eine gemeinsame Entscheidung fällen. Eine Teilung des Nachlassgegenstands ist durch einen einstimmigen Beschluss aller Miteigentümer möglich. Wenn auch nur einer der Miteigentümer den Wunsch zur Teilung nicht hat oder die Teilungsbedingungen für den Gemeinschaftsgegenstand nicht geeignet sind, erfolgt die Teilung auf dem Klageweg. Die Teilung, die durch eine Vereinbarung zwischen den Miteigentümern getroffen wird, nennt man einvernehmliche Teilung. Die einvernehmliche Teilung kann in der Praxis neben der Teilung in Natur auch durch den Verkauf des Nachlassgegenstands und die Verteilung des Verkaufserlöses unter den Miteigentümern erfolgen. In Artikel 705 des türkischen Zivilgesetzbuches unter der Überschrift „Erwerb von Immobilieneigentum“ heißt es: „Der Erwerb von Immobilieneigentum erfolgt durch Eintragung. Bei Erbgang, gerichtlicher Entscheidung, Zwangsvollstreckung, Besetzung, Enteignung und anderen im Gesetz vorgesehenen Fällen wird das Eigentum bereits vor der Eintragung erworben. Über das Grundstück kann der Erwerber jedoch erst nach der Eintragung ins Grundbuch verfügen.“ Damit ein Teilungsvertrag gültig ist, muss er in schriftlicher Form und amtlich beglaubigt abgeschlossen werden. Teilungsverträge, die nicht in der im türkischen Zivilgesetzbuch vorgesehenen amtlich schriftlichen Form erstellt werden, sind nicht gültig. Die Eintragung des Grundstücksteils, den die Miteigentümer für sich bestimmt haben, kann nicht erfolgen, wenn die amtlich schriftliche Form nicht eingehalten wurde.

Gerichtliche Teilung durch Miteigentümer

Wenn die Miteigentümer eine Vereinbarung zur Aufhebung des Miteigentums treffen, ist eine gerichtliche Teilung nicht erforderlich. Wenn sich die Miteigentümer nicht über die Aufhebung des Miteigentums einigen können, wird das Miteigentum auf dem Klageweg beendet. Die Lehre und die Rechtsprechung des Kassationshofs beurteilen die Natur dieser Klage jedoch unterschiedlich. Während einige Vertreter die Ansicht vertreten, dass es sich um eine Leistungsklage handelt, vertreten andere die Auffassung, dass dies keine Leistungsklage, sondern eine rechtsgestaltende Klage sei.

Art. 105 der Zivilprozessordnung regelt den Inhalt der Leistungsklage detailliert wie folgt:

Leistungsklage

Artikel 105 - (1) Im Wege der Leistungsklage wird das Gericht aufgefordert, den Beklagten dazu zu verurteilen, etwas zu geben, zu tun oder zu unterlassen.

Durch diese Bestimmung ist die Natur der Klage festgelegt. Der Punkt, der bei der Klage auf Aufhebung der Gemeinschaft am häufigsten auftritt, ist, dass der Miteigentümer, der die Teilung der im Miteigentum stehenden Sache fordert, das Recht hat, beim Friedensgericht (Sulh Hukuk Mahkemesi) die Teilung des gemeinschaftlichen Gegenstands von den anderen Miteigentümern zu verlangen. Da es bei der Aufhebung der Gemeinschaft zur Beendigung des gemeinsam begründeten Eigentumsrechts kommt, hat die Klage, auch wenn sie im Rahmen der Regeln der Zivilprozessordnung eine rechtsgestaltende Wirkung hat, auch einen rechtsgestaltenden Charakter. Die Klage auf Aufhebung der Gemeinschaft nimmt unter allen Klagearten einen besonderen Platz ein und hat sowohl rechtsgestaltende als auch leistungsbezogene Eigenschaften. Bei der Klage auf Aufhebung der Gemeinschaft, die als Fall der Beendigung des Miteigentums auftritt, kann das Miteigentum, wenn die Miteigentümer keine Einigung erzielen, durch Klageerhebung, also auf gerichtlichem Wege, beendet werden.

In Artikel 698 des türkischen Zivilgesetzbuches unter der Überschrift „Beendigung des Miteigentums“ ist festgelegt, dass jeder Miteigentümer das Recht hat, die Teilung der Sache zu verlangen, sofern keine gesetzliche Verpflichtung zur Aufrechterhaltung des Miteigentums aufgrund eines Rechtsgeschäfts oder einer Zweckbindung der gemeinschaftlichen Sache besteht.

Beendigung des Miteigentums

Teilungsanspruch

Türkisches Zivilgesetzbuch Artikel 698 – Jeder Miteigentümer kann die Teilung der Sache verlangen, sofern keine Verpflichtung zur Fortsetzung des Miteigentums aufgrund eines Rechtsgeschäfts oder einer Zweckbindung der gemeinschaftlichen Sache besteht. Das Recht auf Verlangen der Teilung kann durch ein Rechtsgeschäft auf höchstens zehn Jahre beschränkt werden. Verträge über die Fortsetzung des Miteigentums an Immobilien bedürfen der amtlichen Form und können im Grundbuch vermerkt werden. Die Teilung kann nicht zur Unzeit verlangt werden.

Jeder Miteigentümer hat gemäß der ausdrücklichen Bestimmung des Gesetzes das Recht, die Beendigung des gemeinschaftlichen Eigentums zu verlangen. Es wird anerkannt, dass dieser Anspruch der Miteigentümer ein rechtsgestaltendes Recht ist. Der Hauptgrund für seinen rechtsgestaltenden Charakter ist die Tatsache, dass die Gemeinschaft zwischen den Miteigentümern aufgrund des Wunsches eines einzelnen Miteigentümers endet. Die Eigentumsrechte der Miteigentümer an ihren Anteilen am Miteigentum sind durch die Eigentumsrechte der anderen Miteigentümer beschränkt. Wenn kein gesetzliches Hindernis für den Fortbestand der Gemeinschaft vorliegt, kann die Klage auf Aufhebung der Gemeinschaft eingereicht werden. Wenn einer der Miteigentümer das Recht ausübt, eine Klage auf Aufhebung der Gemeinschaft zu erheben, besteht die Verantwortung der anderen Miteigentümer bezüglich der Teilung weiterhin, und diese Klage richtet sich gegen alle Miteigentümer.

Die Situation der Realteilung (Teilung) unter Teilhabern

Hierbei handelt es sich um den Fall, dass das zwischen den Teilhabern zu teilende Gut durch eine Aufteilung in Stücke zerlegt wird, wobei die abgetrennten Stücke den Teilhabern entsprechend ihrem Anteil zugeteilt werden, sodass eine einzelne Person das Eigentum erwirbt. Bei einer Realteilung erlangt die Person die Eigenschaft als Alleineigentümer. Im Rahmen des türkischen Zivilgesetzbuches sind eine Reihe von Voraussetzungen für die Durchführung einer Realteilung eines Nachlassgegenstandes unter Teilhabern festgelegt. Die wichtigste Regel für die Durchführung einer Realteilung besteht darin, dass sie nur angewendet werden darf, wenn dadurch keine Wertminderung des betroffenen Gutes eintritt. Die zweite zu prüfende Regel ist, ob das Gut für eine Realteilung überhaupt geeignet ist. Wenn ein Teilhaber oder mehrere Teilhaber aufgrund der Teilung des Gutes beim Friedensgericht eine Klage auf Aufhebung der Gemeinschaft einreichen, ist der erste Aspekt, den der Richter prüfen muss, ob das streitgegenständliche Gut für eine Realteilung tauglich ist. Handelt es sich bei dem Gegenstand der Klage auf Aufhebung der Gemeinschaft um ein Grundstück, wird das zuständige Grundbuchamt durch ein Ersuchen aufgefordert, die Grundbucheinträge und Flurkarten des Grundstücks zu übermitteln. Nach Übermittlung der Grundbuchdaten und -details durch das zuständige Grundbuchamt setzt der Richter des Friedensgerichts den Parteien eine Frist zur Behebung etwaiger Fehler oder Mängel, falls solche festgestellt werden sollten. Es wird vorausgesetzt, dass alle Teilhaber nicht bereits einen Vertrag geschlossen haben, in dem sie sich verpflichten, die Realteilung, also die Teilung, nicht zu verweigern oder zu akzeptieren. Bei Bestehen eines solchen Vertrages kann der Richter des Friedensgerichts die Entscheidung über die Realteilung des Streitgegenstandes nicht mehr treffen. Dass im Wortlaut des Artikels im türkischen Zivilgesetzbuch explizit der Ausdruck „falls keine Einigung über die Art der Teilung erzielt werden kann“ verwendet wird, weist auf die Notwendigkeit des Vorliegens eines gemeinsamen Willens der Teilhaber hin. Sollten Anträge auf Teilung durch Verkauf oder durch Realteilung vorliegen, kann – sofern die Teilung des Grundstücks anhand der vom Grundbuchamt übermittelten Informationen und Dokumente möglich ist – eine Aufhebung der Gemeinschaft durch Realteilung erfolgen, ohne dass dabei berücksichtigt wird, ob die Klage ursprünglich von einem Teilhaber eingereicht wurde, der eine Teilung durch Verkauf gefordert hatte. Bei Klagen auf Aufhebung der Gemeinschaft hat die Realteilung stets Vorrang. Wenn die Klägerseite eine Teilung durch Verkauf wünscht, die Beklagtenseite jedoch eine Realteilung fordert, wird das Friedensgericht bei Vorliegen der Voraussetzungen die Aufhebung der Gemeinschaft durch Realteilung anordnen, da diese vorrangig ist.

In Artikel 699 des türkischen Zivilgesetzbuches mit der Überschrift „Art der Teilung“ heißt es: Die Teilung erfolgt durch die physische Aufteilung des Gutes oder durch dessen Verkauf per Verhandlung oder Versteigerung und die anschließende Aufteilung des Erlöses. Kann über die Art der Teilung keine Einigung erzielt werden, entscheidet der Richter auf Antrag eines Teilhabers über die physische Teilung des Gutes; sollte der Wert der geteilten Stücke nicht deckungsgleich sein, wird ein Ausgleich durch Hinzufügen von Geld zum wertärmeren Stück vorgenommen. Wenn das Teilungsbegehren den Umständen nicht angemessen erscheint und insbesondere keine Möglichkeit besteht, das Gemeinschaftsgut ohne wesentlichen Wertverlust zu teilen, wird der Verkauf per öffentlicher Versteigerung angeordnet. Die Entscheidung, den Verkauf als Versteigerung unter den Teilhabern durchzuführen, hängt von der Zustimmung aller Teilhaber ab.

Bei der Teilung eines Nachlassgegenstandes durch Realteilung wird in erster Linie das Bestehen einer Vereinbarung zwischen den Teilhabern vorausgesetzt. Hält der Richter des Friedensgerichts den zwischen den Teilhabern geschlossenen Vertrag für angemessen, so entscheidet er im Rahmen dieser Vereinbarung. Wie ich bereits oben im Detail ausgeführt habe, entscheidet der Richter des Friedensgerichts nach Prüfung der Voraussetzungen, die für eine Realteilung des zum Nachlass gehörenden Grundstücks erforderlich sind, im Rahmen der Einigung zwischen den Teilhabern.

Wenn der Richter des Friedensgerichts die Entscheidung zur Aufhebung der Gemeinschaft durch Realteilung des Nachlassgegenstandes zwischen den Teilhabern trifft, werden die geteilten Stücke dem Eigentum der jeweiligen Teilhaber zugeordnet. In der Praxis entstehen bei einer Ungleichheit der Stücke, die den Teilhabern zugewiesen wurden, einige Streitigkeiten. Sollten die Werte der geteilten Stücke nicht gleichwertig sein, sorgt der Richter des Friedensgerichts für einen Ausgleich, indem für das wertärmere Stück eine Geldzahlung geleistet wird. Kommt es im Rahmen der Klage auf Aufhebung der Gemeinschaft zu einem Streit darüber, welcher Teilhaber welches Stück mit Ausgleichszahlung erhalten soll, wird der Streit durch Losentscheid gelöst. Liegt keine vertragliche Vereinbarung zwischen den Teilhabern vor, darf der Richter des Friedensgerichts nicht entscheiden, das gesamte streitgegenständliche Grundstück lediglich einem oder einigen wenigen Teilhabern zuzuweisen. Sobald die Entscheidung des Friedensgerichts über die Aufhebung der Gemeinschaft durch Realteilung des Grundstücks rechtskräftig wird, sofern kein Einspruch durch die klagende oder beklagte Partei erfolgt, werden das begründete Urteil und die Rechtskraftbescheinigung an das zuständige Grundbuchamt am Ort des Grundstücks gesendet. Im türkischen Zivilgesetzbuch erfolgt die Teilung durch physische Aufteilung des Streitgegenstandes oder durch Verkauf per Verhandlung oder öffentlicher Versteigerung und anschließende Verteilung des Erlöses. Ist eine Realteilung des Gegenstandes der Klage auf Aufhebung der Gemeinschaft unter den Teilhabern möglich, wird das gemeinschaftliche Eigentum auf diese Weise beendet. Ist eine Realteilung jedoch nicht möglich, wird die Entscheidung getroffen, das Gut durch öffentliche Versteigerung zu verkaufen und den Erlös aufzuteilen. Beispielsweise ist die physische Teilung eines Autos unter den Teilhabern nicht möglich. Wenn jedoch die Bedingungen eines Grundstücks geeignet sind, kann eine Realteilung durch Aufteilung in Parzellen erfolgen. Durch ein technisches Gutachten wird geprüft, ob eine Realteilung des Grundstücks möglich ist, und ein Teilungsplan für das streitgegenständliche Grundstück erstellt. Gemäß diesem erstellten Plan wird bei der jeweiligen Gemeinde oder dem Provinzverwaltungsrat untersucht, ob eine solche Aufteilung nach dem Baugesetz und den einschlägigen Vorschriften möglich ist. Ergibt diese Untersuchung, dass eine Realteilung des Grundstücks nicht möglich ist, wird die Entscheidung zur Aufhebung der Gemeinschaft durch Verkauf getroffen.

Bei der Aufhebung der Gemeinschaft durch Realteilung des streitgegenständlichen Grundstücks können Streitigkeiten darüber entstehen, welcher Teilhaber welches Teil erhält. In der Praxis entstehen beispielsweise Probleme bei der Zuweisung von Teilen, die in der Nähe eines Flussbettes liegen, im Vergleich zu Teilen in Straßennähe. In der ständigen Rechtsprechung des Kassationshofes wird zur Lösung dieser Probleme das Losverfahren angewandt. Die Zuweisung der aufgeteilten Stücke an die Teilhaber erfolgt im Beisein der anwesenden Parteien während der Verhandlung durch Losentscheid. Obwohl es im Rahmen des türkischen Zivilgesetzbuches keine zwingende Bestimmung hierzu gibt, kann der Richter des Friedensgerichts die Zuweisung des streitgegenständlichen Gutes unter den Teilhabern direkt vornehmen. Das Losverfahren wird jedoch in der Praxis bevorzugt, da es eine Methode ist, bei der die Parteien ihren Willen ausüben können. Wie ich detailliert dargelegt habe, verfügt der Richter des Friedensgerichts über Ermessensspielraum bei der Art der Teilung des streitgegenständlichen Grundstücks. Diese Befugnis, die dem Richter des Friedensgerichts im Rahmen des türkischen Zivilgesetzbuches eingeräumt wird, ist durch gesetzliche Bestimmungen begrenzt. Das Hauptziel bei Klagen auf Aufhebung der Gemeinschaft ist, dass die Teilhaber eine Einigung erzielen und ein positives Ergebnis auf der Grundlage eines Konsenses erreichen. Der wichtigste Punkt, der sich bei einer Klage auf Aufhebung der Gemeinschaft im Vergleich zu anderen Klagearten unterscheidet, ist zweifellos, dass die Unterscheidung zwischen Kläger und Beklagtem im Hinblick auf das Ergebnis keinen Unterschied macht. Das bedeutet: In einer Klage auf Aufhebung der Gemeinschaft haben Kläger und Beklagter in der Urteilsphase dieselben Rechte. Daher gilt: Besteht zwischen den Teilhabern eine Vereinbarung über die Teilung des Grundstücks, muss sich der Richter des Friedensgerichts an diese Vereinbarung halten. Liegt ein einstimmiger Beschluss der Teilhaber zur Aufhebung der Gemeinschaft vor, kann der Richter des Friedensgerichts keine gegenteilige Anordnung treffen. Ein Beispiel: Besteht eine Einigung der Teilhaber über eine Realteilung, es gibt jedoch einen Streit über die Zuweisung der Teile, so kann der Richter des Friedensgerichts nicht auf eine Aufhebung der Gemeinschaft durch Verkauf entscheiden. Ein weiteres Beispiel: Es wurde eine Einigung über die Aufteilung des Grundstücks durch öffentliche Versteigerung erzielt, aber es besteht Uneinigkeit darüber, ob die Versteigerung nur unter den Teilhabern oder öffentlich stattfinden soll; der Richter des Friedensgerichts ist lediglich befugt, diesen einen strittigen Punkt zu lösen. Er ist nach den Verfahrensvorschriften nicht befugt, stattdessen eine Realteilung oder einen Verkauf durch Verhandlung anzuordnen. Das Friedensgericht muss sich an die gemeinsamen Beschlüsse der Teilhaber halten. Die Entscheidung des Friedensgerichts in Klagen auf Aufhebung der Gemeinschaft hat keine rechtsgestaltende Wirkung im Sinne der Verfahrensvorschriften. Wenn der Richter des Friedensgerichts das streitgegenständliche Grundstück nicht durch die Anweisung an das zuständige Grundbuchamt zur separaten Eintragung teilt, haben die aufgeteilten Teile rechtlich keine Bedeutung. Eines der wichtigsten Themen bei Klagen auf Aufhebung der Gemeinschaft ist der Übergang des Eigentums auf die Teilhaber.

Gemäß der allgemein anerkannten Regel im türkischen Zivilgesetzbuch geht das Eigentum an beweglichen Sachen durch die Übergabe des Besitzes und das Eigentum an unbeweglichen Sachen durch die Eintragung im Grundbuch über. Es gibt jedoch auch Fälle eines eigentumsübergangs ohne Eintragung bei Grundstücken. Bei der Realteilung beweglicher Sachen geht das Eigentum mit der Übergabe des Besitzes über. Zum Beispiel bei der Aufteilung landwirtschaftlicher Produkte wie Olivenöl oder Getreide. Im türkischen Zivilgesetzbuch gibt es keine explizite Bestimmung darüber, dass das Eigentum mit einem Gerichtsurteil übergeht. Wie bei einem Eigentumserwerb vor der Eintragung bei Immobilien gibt es bei beweglichen Sachen keinen Eigentumserwerb vor der Übergabe des Besitzes. Beim Eigentumsübergang von Immobilien gibt es jedoch einige Unterschiede.

Artikel 716 des türkischen Zivilgesetzbuches mit der Überschrift „Recht auf Verlangung der Eintragung“ besagt: „Wer einen persönlichen Anspruch darauf hat, dass der Eigentümer die Eintragung des Eigentums auf seinen Namen vornimmt, weil ein Rechtsgrund für den Eigentumserwerb vorliegt, kann bei Weigerung des Eigentümers vom Richter verlangen, dass das Eigentum gerichtlich übertragen wird.

Wer das Eigentum an einem Grundstück durch Besetzung, Erbschaft, Enteignung, Zwangsvollstreckung oder aufgrund eines Gerichtsurteils erwirbt, kann die Eintragung direkt veranlassen. Änderungen im Eigentum an einem Grundstück, die sich aus dem ehelichen Güterstand ergeben, werden auf Antrag eines der Ehegatten direkt im Grundbuch eingetragen.“

Damit wurde Klarheit geschaffen. Wer das Eigentum an einem Grundstück durch Besetzung, Erbschaft, Enteignung, Zwangsvollstreckung oder aufgrund eines Gerichtsurteils erwirbt, hat das Recht, die Eintragung direkt vorzunehmen.

Artikel 705 des türkischen Zivilgesetzbuches mit der Überschrift „Eintragung“ besagt: „Der Erwerb von Grundeigentum erfolgt durch Eintragung. In Fällen von Erbschaft, Gerichtsurteil, Zwangsvollstreckung, Besetzung, Enteignung sowie in anderen gesetzlich vorgesehenen Fällen wird das Eigentum bereits vor der Eintragung erworben. Die Verfügungshandlungen des Eigentümers sind jedoch davon abhängig, dass das Eigentum im Grundbuch eingetragen ist.“

Diese Bestimmung regelt das Thema explizit. Gemäß der Regelung, dass in Fällen von Erbschaft, Gerichtsurteil, Zwangsvollstreckung, Besetzung, Enteignung sowie in anderen gesetzlich vorgesehenen Fällen das Eigentum vor der Eintragung erworben wird, geht das Eigentum bei einer Entscheidung zur Realteilung des streitgegenständlichen Grundstücks durch Zuweisung auf die Teilhaber über.

Artikel 134 des Gesetzes über die Zwangsvollstreckung und das Konkursrecht mit der Überschrift „Ergebnis und Aufhebung der Auktion“ besagt: „Der Käufer, dem das Grundstück durch das Vollstreckungsamt zugeschlagen wird, erwirbt das Eigentum an diesem Grundstück.“ Mit dieser Bestimmung erfolgt der Eigentumsübergang beim Verkauf durch öffentliche Versteigerung im Moment des Zuschlags. Diese Regelung gilt für Grundstücke. Auch bei der Gesamthandseigentumsgemeinschaft werden die Verfahren und Grundsätze für Miteigentum angewandt. Zunächst muss jedoch die der Gesamthandseigentumsgemeinschaft zugrunde liegende gemeinschaftliche Beziehung aufgehoben werden. Durch Klageerhebung sollte die Umwandlung des Gesamthandseigentums in Miteigentum und die Aufhebung der Gemeinschaft gefordert werden. Dies ist nur bei einer Erbengemeinschaft möglich. Außerhalb einer Erbengemeinschaft ist eine Umwandlung von Gesamthandseigentum in Miteigentum nicht vorgesehen. Die Erben können eine Klage auf Aufhebung der Gemeinschaft mit dem Antrag auf Umwandlung in Miteigentum einreichen. Dies geschieht im Rahmen der Bestimmungen des türkischen Zivilgesetzbuches zum Miteigentum.

Gemäß Artikel 648 des türkischen Zivilgesetzbuches mit der Überschrift „Beteiligung eines Treuhänders an der Teilung“: „Ein Gläubiger, der den Anteil eines Erben an einer eröffneten Erbschaft erworben oder gepfändet hat oder der eine Bescheinigung über die Zahlungsunfähigkeit des Erben besitzt, kann beim Friedensrichter die Ernennung eines Treuhänders verlangen, der anstelle dieses Erben an der Teilung teilnimmt.“ Damit werden die Rechte der Gläubiger geschützt.

Die Situation der Teilung durch Umwandlung in Geld (Teilung durch Auszahlung)

Gemäß Artikel 699 des türkischen Zivilgesetzbuches mit der Überschrift „Art der Teilung“: „Die Teilung erfolgt durch die physische Aufteilung des Gutes oder durch dessen Verkauf per Verhandlung oder Versteigerung und die anschließende Aufteilung des Erlöses. Kann über die Art der Teilung keine Einigung erzielt werden, entscheidet der Richter auf Antrag eines Teilhabers über die physische Teilung des Gutes; sollte der Wert der geteilten Stücke nicht deckungsgleich sein, wird ein Ausgleich durch Hinzufügen von Geld zum wertärmeren Stück vorgenommen. Wenn das Teilungsbegehren den Umständen nicht angemessen erscheint und insbesondere keine Möglichkeit besteht, das Gemeinschaftsgut ohne wesentlichen Wertverlust zu teilen, wird der Verkauf per öffentlicher Versteigerung angeordnet. Die Entscheidung, den Verkauf als Versteigerung unter den Teilhabern durchzuführen, hängt von der Zustimmung aller Teilhaber ab.“ Hier sind die Schritte für das Teilungsbegehren geregelt. Wenn das Teilungsbegehren im Rahmen des türkischen Zivilgesetzbuches den Umständen nicht angemessen erscheint und insbesondere keine Möglichkeit besteht, das Gemeinschaftsgut ohne wesentlichen Wertverlust zu teilen, ist ein Verkauf per öffentlicher Versteigerung möglich. Wenn eine Realteilung des streitgegenständlichen Grundstücks nicht möglich ist, erfolgt die Aufhebung der Gemeinschaft durch Verkauf des Grundstücks per öffentlicher Versteigerung. Der Begriff „wird angeordnet“ deutet auf eine zwingende Vorschrift hin. Es ist jedoch wichtig zu betonen, dass der Richter des Friedensgerichts über Ermessensspielraum bei der Beurteilung der Angemessenheit der Umstände verfügt. Wie ich bereits detailliert ausgeführt habe, entscheidet der Richter des Friedensgerichts nach Bewertung der Eigenschaften des Grundstücks und der Besonderheiten des konkreten Falls. Ein Beispiel: Wenn der Wert des geteilten Gutes höher ist als die Summe der Werte der einzelnen Teile, ist eine Realteilung nicht angemessen. Der Verkauf des Grundstücks per öffentlicher Versteigerung kann sowohl öffentlich als auch ausschließlich unter den Teilhabern erfolgen.

Gemäß dem dritten Absatz von Artikel 699 des türkischen Zivilgesetzbuches mit der Überschrift „Art der Teilung“: „Wenn das Teilungsbegehren den Umständen nicht angemessen erscheint und insbesondere keine Möglichkeit besteht, das Gemeinschaftsgut ohne wesentlichen Wertverlust zu teilen, wird der Verkauf per öffentlicher Versteigerung angeordnet. Die Entscheidung, den Verkauf als Versteigerung unter den Teilhabern durchzuführen, hängt von der Zustimmung aller Teilhaber ab.“ Damit ist die Notwendigkeit der ausdrücklichen Zustimmung aller Teilhaber gesetzlich verankert. Der Richter des Friedensgerichts hat zudem die Befugnis, auf Antrag den Verkauf durch Verhandlung anzuordnen. Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass die Teilhaber keine gegenteilige Vereinbarung getroffen oder Entscheidung gefasst haben.

Die Situation der Teilung durch Umwandlung in Wohnungseigentum

Es ist möglich, eine streitgegenständliche Miteigentumsgemeinschaft nicht nur durch Realteilung oder Verkauf, sondern auch durch Umwandlung in Wohnungseigentum aufzuheben. Obwohl dieser Fall in der Praxis nicht sehr häufig vorkommt, ist er im Wohnungseigentumsgesetz detailliert geregelt.

Gemäß Artikel 10 des Wohnungseigentumsgesetzes mit der Überschrift „Begründung von Wohnungseigentum und Miteigentumsanteilen“: „Wohnungseigentum und Miteigentumsanteile entstehen durch eine notarielle Urkunde und die Eintragung in das Grundbuch. Bevor das gesamte Hauptgrundstück in Wohnungseigentum umgewandelt wird, kann nicht nur für einen oder wenige Teile des Grundstücks Wohnungseigentum begründet werden.

(Geänderter dritter Absatz: 14/11/2007-5711/3 Art.) Bei der Begründung von Wohnungseigentum können mehrere unabhängige Einheiten derselben Art, die auf derselben Etage nebeneinander liegen, oder mehrere Etagen oder Teile eines Gebäudes, die eine Einheit bilden (wie Hotels, Geschäfts- oder Handelsräume), als eine einzige unabhängige Einheit im Wohnungseigentumsregister eingetragen werden. Für eine solche Eintragung ist es erforderlich, dass der entsprechende Änderungsplan und die Nutzungsgenehmigung beim Grundbuchamt vorgelegt werden.

(Geänderter vierter Absatz: 15/2/2018-7099/4 Art.) Die Eintragung von Wohnungseigentum kann gemäß einer vom Grundbuchbeamten ausgestellten notariellen Urkunde oder gemäß den folgenden Absätzen erfolgen.

(Zusatzabsatz: 15/2/2018-7099/4 Art.) Sofern die auf die Berechtigten entfallenden unabhängigen Einheiten festgelegt sind, kann die Begründung von Miteigentumsanteilen und Wohnungseigentum für das zu errichtende Gebäude auf Grundlage eines zwischen Grundstückseigentümer und Bauunternehmer geschlossenen Bauträgervertrages, einer Übertragungsvereinbarung gegen Baugewährleistung oder eines notariellen Vertrages über die Aufteilung unabhängiger Einheiten auf Wunsch des Bauunternehmers von der zuständigen Behörde durchgeführt werden. Für die Eintragung im Grundbuch wird der elektronisch erstellte und von der zuständigen Behörde genehmigte Architekturplan sowie der Verwaltungsplan zugrunde gelegt. Die Unterschrift des Eigentümers ist auf dem Architekturplan und dem Verwaltungsplan nicht erforderlich.(2)

(Zusatzabsatz: 15/2/2018-7099/4 Art.) (Geänderter sechster Absatz: 9/6/2021-7327/11 Art.) Die Artänderung aller Gebäude, für die eine Nutzungsgenehmigung ausgestellt wurde, erfolgt von Amts wegen. Ein vom Kadasteramt ausgestellter Eintragungsbescheid wird auf der Grundlage der von der zuständigen Behörde in das räumliche Adressregister hochgeladenen und elektronisch an das Kadasteramt übermittelten Nutzungsgenehmigung und des Gebäudeabsteckungsplans erstellt. Auf den an das Grundbuchamt übermittelten Eintragungsbescheid hin erfolgt die Artänderung ohne Vorlage weiterer Dokumente von Amts wegen. Ist ein Grundstück mit Artänderung bereits mit Miteigentumsanteilen belastet, wird es auf Basis der offiziellen Urkunde zur Eintragung der Miteigentumsanteile und der in Artikel 12 genannten Dokumente ohne weitere Dokumente von Amts wegen in Wohnungseigentum umgewandelt. Diese Vorgänge sind von der Gebühr für Umlaufkapital-Dienstleistungen befreit.

In Klagen auf Aufhebung der Gemeinschaft an einem für Wohnungseigentum geeigneten Grundstück kann einer der Erben oder Miteigentümer verlangen, dass die Teilung durch Begründung von Wohnungseigentum und Zuweisung unabhängiger Einheiten erfolgt. Der Richter kann entscheiden, das Eigentum an dem Grundstück auf Basis der in Artikel 12 genannten Dokumente in Wohnungseigentum umzuwandeln und die unabhängigen Einheiten durch Ausgleich der Anteile den Miteigentümern einzeln zuzuweisen.

(Zusatzabsatz: 14.11.2007-5711/3 Art.) Werden selbstständige Einheiten für die Verwendung der Einnahmen für gemeinsame Ausgaben oder für andere Zwecke der gemeinsamen Nutzung gewidmet, so werden sie im Grundbuch unter Angabe der „Nummern der selbstständigen Einheiten“, die diese nutzen, in das Eigentümerverzeichnis eingetragen. Dieser Umstand wird in der Rubrik für Erklärungen der selbstständigen Einheiten vermerkt.”

Es wurden erläuternde Regelungen getroffen. In Verfahren zur Aufhebung der Gemeinschaft an einer geeigneten Immobilie, die nicht Gegenstand von Wohnungseigentum ist, können die Erben oder Miteigentümer auf Antrag eines der Beteiligten verlangen, dass die Teilung durch Begründung von Wohnungseigentum und die Zuweisung selbstständiger Einheiten erfolgt. In diesem Fall kann der Richter des Friedensgerichts entscheiden, dass das Eigentum an der streitgegenständlichen Immobilie gemäß den in Artikel 12 des Wohnungseigentumsgesetzes aufgeführten Dokumenten in Wohnungseigentum umgewandelt wird und die selbstständigen Einheiten durch einen Wertausgleich den einzelnen Miteigentümern zugewiesen werden.

In Artikel 12 des Wohnungseigentumsgesetzes mit der Überschrift „Begründung von Wohnungseigentum“ ist festgelegt: „(Geändert: 14.11.2007-5711/5 Art.) Zur Begründung von Wohnungseigentum muss der Eigentümer oder müssen alle Miteigentümer der Hauptimmobilie unter Vorlage der unten genannten Dokumente bei der Grundbuchbehörde die Umwandlung der Hauptimmobilie in Wohnungseigentum beantragen:

a) (Geändert: 15.2.2018-7099/5 Art.) Ein architektonischer Entwurf, der vom Verfasser des Projekts (Architekten) erstellt, von den zuständigen öffentlichen Institutionen und Organisationen nach Einholung der Unterschriften des Eigentümers oder aller Miteigentümer der Hauptimmobilie genehmigt und elektronisch an das Grundbuchamt übermittelt wurde, sowie die Nutzungsgenehmigung. Dieser Entwurf muss an der Hauptimmobilie die Außenfassaden und die Innenaufteilung in selbstständige Einheiten, Zubehör, Gemeinschaftsflächen, die Maße sowie die im Verhältnis zu den Werten berechneten Grundstücksanteile basierend auf Lage und Größe der selbstständigen Einheiten, die Art wie Etage, Wohnung, Büro sowie deren fortlaufende Nummerierung ab eins und die bauliche Nutzfläche der selbstständigen Einheiten klar aufzeigen.

b) Ein von dem oder den das Wohnungseigentum begründenden Eigentümern unterzeichneter Verwaltungsplan, der entsprechend den Grundsätzen in Artikel 28 je nach Nutzungsart der selbstständigen Einheiten und bei Vorhandensein mehrerer Gebäude je nach Besonderheit dieser Gebäude erstellt wurde.

c) (Aufgehoben: 23.6.2009-5912/2 Art.)

Der Antrag und die Dokumente wurden detailliert geregelt.

Damit die Miteigentümer die Teilung des im Miteigentum stehenden Streitgegenstands durch Umwandlung in Wohnungseigentum vornehmen können, müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein. Zunächst muss die Immobilie, die Gegenstand des Miteigentums ist, für die Umwandlung in Wohnungseigentum geeignet sein. Es ist nicht möglich, die Umwandlung einer nicht geeigneten Immobilie in Wohnungseigentum anzuordnen. Außerdem müssen einer oder mehrere Miteigentümer die Teilung durch Umwandlung in Wohnungseigentum beantragen. Eine Teilung durch Umwandlung in Wohnungseigentum ohne entsprechenden Antrag an den Richter des Friedensgerichts ist nicht möglich. Für eine Teilung durch Umwandlung in Wohnungseigentum muss die streitgegenständliche Immobilie über mehr als eine selbstständige Einheit verfügen. Auf diese Weise sollte jedem Miteigentümer mindestens eine selbstständige Einheit zugewiesen werden. Liegt ein solcher Fall nicht vor, erfolgt keine Teilung durch Umwandlung in Wohnungseigentum. Dies entspricht auch der gefestigten Rechtsprechung und Praxis des Kassationshofs. Wenn die Miteigentümer ausdrücklich zustimmen, kann eine selbstständige Einheit auch mehreren Miteigentümern gemeinsam zugewiesen werden. Besteht ein gravierender Unterschied zwischen den finanziellen Werten der selbstständigen Einheiten, erfolgt ein Wertausgleich durch Rückzahlung des Differenzbetrags.

Es muss geprüft werden, ob die streitgegenständliche Immobilie für eine Umwandlung in Wohnungseigentum geeignet ist, wobei die selbstständigen Einheiten einzeln zu bewerten sind und gegebenenfalls ein Wertausgleich für vorhandene Differenzen zu erfolgen hat. Der Richter des Friedensgerichts klärt durch Ortsbesichtigung und Sachverständigengutachten, ob die Immobilie gemäß den Anteilsverhältnissen der Miteigentümer zugewiesen werden kann. Daher sind die von einem Expertenteam erstellten Sachverständigengutachten für den Verlauf des Verfahrens von Bedeutung. Bei der Teilung durch Umwandlung in Wohnungseigentum muss das Thema des Wertausgleichs in den Sachverständigengutachten detailliert erläutert werden. Die Miteigentümer, die eine Teilung durch Umwandlung in Wohnungseigentum beantragen, müssen die oben im Detail erwähnten und in Artikel 12 des Wohnungseigentumsgesetzes geregelten Dokumente im Verfahren zur Aufhebung der Gemeinschaft bei Gericht einreichen. Der Miteigentümer, der das Verfahren zur Aufhebung der Gemeinschaft einleitet und die Umwandlung in Wohnungseigentum beantragt, ist zur Vorlage der Unterlagen verpflichtet. In der Praxis werden diese Mängel vom Friedensgericht während des Verfahrens behoben. Sollte unter den Miteigentümern ein Streit darüber entstehen, welcher Miteigentümer welche selbstständige Einheit erhalten soll, wird die tatsächliche Nutzung durch die Miteigentümer berücksichtigt.

Für eine Verteilung nach den tatsächlichen Verhältnissen der Miteigentümer ist deren Zustimmung erforderlich. Besteht keine Einigung unter den Miteigentümern, erfolgt die Zuweisung durch Losverfahren. Nach der Entscheidung des Friedensrichtergerichts erfolgt nach Vorlage der in Artikel 12 des Wohnungseigentumsgesetzes genannten Dokumente bei der zuständigen Grundbuchbehörde der Übergang zum Wohnungseigentum.

Fälle, in denen die Aufhebung der Gemeinschaft nicht verlangt werden kann

Bei der Beantragung der Teilung eines Erbnachlasses, der dem Miteigentum unterliegt, gibt es bestimmte Grenzen für die Ausübung dieses Rechts durch den Miteigentümer. Bei der Ausübung des Teilungsrechts muss auch das Eigentumsrecht der anderen Miteigentümer geschützt werden. Neben Gesetzen spielen auch Verträge eine wichtige Rolle bei der Wahrung der Grenzen zwischen den Miteigentümern. Beispiele für gesetzliche Beschränkungen sind Artikel 7 des Wohnungseigentumsgesetzes, Artikel 34 des Gecekondu-Gesetzes (Gesetz über illegale Bauten) und Artikel 15 des Baugesetzes.

Artikel 7 des Wohnungseigentumsgesetzes mit der Überschrift „Aufhebung der Gemeinschaft“ besagt: „Bei Immobilien, die dem Wohnungseigentum oder dem Stockwerkseigentum unterliegen, kann die Aufhebung der Gemeinschaft nicht verlangt werden. Selbstständige Einheiten können wie eine eigenständige Immobilie Gegenstand von Klagen und Vollstreckungen sein, für diese kann die Aufhebung der Gemeinschaft verlangt werden.“

Artikel 34 des Gecekondu-Gesetzes mit der Überschrift „Verhinderung von Handlungen, die dem Zweck der Zuweisung widersprechen“ besagt: (Geänderter erster Absatz: 2.3.1988 - 3414/4 Art.) Grundstücke, die gemäß den Bestimmungen dieses Gesetzes von Gemeinden zugewiesen wurden, sowie die darauf errichteten Bauwerke und die durch diese Gebäude entstandenen unbeweglichen Güter dürfen innerhalb von 10 Jahren ab dem Datum der Zuweisung:

a) Nicht übertragen oder abgetreten werden.

b) Nicht mit Pfandrechten oder anderen dinglichen Rechten belastet werden.

c) Nicht Gegenstand eines Vorvertrags über einen Verkauf sein.

d) Nicht Gegenstand eines Antrags auf Aufhebung der Gemeinschaft durch Teilung oder Verkauf sein.

e) Nicht gepfändet oder besetzt werden. Unter Vorbehalt der Bestimmung in Absatz (e) sind Verkäufe und Transaktionen aufgrund von Tod, Ruhestand, Versetzung oder aufgrund von hypothekarischen Forderungen der Türkiye Emlak Kredi Bankası oder anderer Wohnungsbaudarlehen gewährender Institutionen jedoch nicht an diese Eintragungen gebunden. (Zusatz: 2.3.1988 - 3414/4 Art.) Unter der Bedingung, dass die in Artikel 27 genannten Fristen für den Bau eingehalten werden, erlöschen bei vollständiger Zahlung der Schuldbeiträge innerhalb der 20-Jahres-Frist alle Belastungen. Bei solchen Übertragungen, Abtretungen und Verkäufen finden die Befreiungen in Artikel 33 keine Anwendung. Aus dem Verkaufserlös, der aufgrund von Forderungen aus diesem Gesetz erzielt wird, werden nach Abzug der damit verbundenen Schulden und nach Auszahlung der Kosten für zusätzliche Bauwerke und Anlagen, die der Eigentümer auf eigene Kosten mit Genehmigung von Gemeinde und Bank errichtet hat (sofern diese dem Gesetz nicht widersprechen), der Restbetrag an den in Artikel 14 erwähnten Fonds abgeführt. Der Teil des Verkaufserlöses, der gemäß diesem Absatz an den Betreffenden ausgezahlt wird, kann auch für andere Schulden gepfändet werden.

Fall der Widmung eines Miteigentumsgegenstands für einen dauerhaften Zweck

Artikel 698 des türkischen Zivilgesetzbuches mit der Überschrift „Beendigung des Miteigentums“ besagt: „Sofern keine Verpflichtung zur Aufrechterhaltung des Miteigentums aufgrund eines Rechtsgeschäfts oder aufgrund der Widmung des gemeinschaftlichen Gutes für einen dauerhaften Zweck besteht, kann jeder Miteigentümer die Teilung des Gutes verlangen. Das Recht auf Teilung kann durch Rechtsgeschäft auf höchstens zehn Jahre beschränkt werden. Verträge über die Fortführung des Miteigentums an Immobilien bedürfen der amtlichen Form und können im Grundbuch vorgemerkt werden. Die Teilung kann nicht zur Unzeit verlangt werden.“

Wie aus diesem Gesetzestext ersichtlich ist, kann die Teilung nicht verlangt werden, wenn der Gegenstand, an dem Miteigentum besteht, einem dauerhaften Zweck gewidmet ist. Beispiele hierfür sind Zäune, Mauern oder Wege, die zwei Grundstücke voneinander trennen. Neben dem Kriterium der Dauerhaftigkeit stellt das türkische Zivilgesetzbuch auch ein Kriterium der Notwendigkeit auf. Es ist zudem erforderlich, dass die Immobilie, die Gegenstand des Miteigentums ist, für die Miteigentümer eine unentbehrliche Eigenschaft aufweist. Es ist offensichtlich, dass Vereinbarungen der Miteigentümer untereinander, einen Gegenstand einem dauerhaften Zweck zu widmen, nicht gültig sind, wenn dies nur aus eigenem Willen geschieht. In der Lehre gibt es auch Auffassungen, die dem entgegenstehen, dass eine Widmung nur bei wahrhaftigem Bedarf und unabhängig von den Miteigentümern erfolgen müsse. In der Praxis erscheint es jedoch kaum möglich, der Ansicht zuzustimmen, dass Miteigentümer durch Verträge keine dauerhafte Zweckwidmung vornehmen können, nachdem sie die dem Eigentümer zustehenden Rechte ausgeübt und einstimmige Beschlüsse gefasst haben. Dennoch sollte immer unter Berücksichtigung der Besonderheiten des Einzelfalls sowie des in Artikel 2 des türkischen Zivilgesetzbuches verankerten Grundsatzes von Treu und Glauben und der Gerechtigkeit entschieden werden.

VERFAHRENSREGELN IN KLAGEN AUF AUFHEBUNG DER GEMEINSCHAFT

Bestimmung des zuständigen Gerichts in Klagen auf Aufhebung der Gemeinschaft

Es ist wichtig, bei welchem Gericht eine Klage auf Aufhebung der Gemeinschaft eingereicht wird. In Artikel 4 Absatz (b) der Zivilprozessordnung, der die Zuständigkeit der Friedensgerichte regelt, ist festgelegt: „Klagen bezüglich der Aufteilung von beweglichen und unbeweglichen Sachen oder Rechten sowie der Aufhebung der Gemeinschaft.“ Die Zuständigkeit in Verfahren zur Aufhebung der Gemeinschaft wird im Rahmen der allgemeinen Bestimmungen festgelegt. Gemäß Artikel 4 der Zivilprozessordnung sind die Friedensgerichte unabhängig vom Wert oder Betrag des Streitgegenstands für die Klagen auf Aufteilung von beweglichen und unbeweglichen Sachen oder Rechten sowie zur Aufhebung der Gemeinschaft zuständig. Im Gesetzestext sind ausdrücklich die Friedensgerichte als zuständige Gerichte genannt. Die erstinstanzlichen Zivilgerichte (Asliye Hukuk Mahkemeleri) oder andere Gerichte sind für Klagen auf Aufhebung der Gemeinschaft nicht zuständig.

Bestimmung des örtlich zuständigen Gerichts in Klagen auf Aufhebung der Gemeinschaft

Neben der sachlichen Zuständigkeit ist auch die Kenntnis des örtlich zuständigen Gerichts in Klagen auf Aufhebung der Gemeinschaft wichtig. Das örtlich zuständige Gericht wird im Rahmen der allgemeinen Bestimmungen bestimmt.

In Artikel 5 der Zivilprozessordnung mit der Überschrift „Zuständigkeit“ heißt es: „Die Zuständigkeit der Gerichte richtet sich nach den Bestimmungen dieses Gesetzes, sofern in anderen Gesetzen keine anderslautenden Zuständigkeitsregelungen enthalten sind.“

In Artikel 6 der Zivilprozessordnung mit der Überschrift „Allgemein zuständiges Gericht“ heißt es: „(1) Allgemein zuständiges Gericht ist das Gericht am Wohnsitz der natürlichen oder juristischen Person als Beklagter zum Zeitpunkt der Klageerhebung. (2) Der Wohnsitz wird gemäß den Bestimmungen des türkischen Zivilgesetzbuches Nr. 4721 vom 22.11.2001 bestimmt.“

In Artikel 7 der Zivilprozessordnung mit der Überschrift „Zuständigkeit bei mehreren Beklagten“ heißt es: „Wenn es mehrere Beklagte gibt, kann die Klage bei dem Gericht am Wohnsitz eines von ihnen eingereicht werden. Sofern jedoch das Gesetz je nach Klagegrund ein Gericht mit gemeinsamer Zuständigkeit für alle Beklagten vorschreibt, ist dieses Gericht zuständig. Wenn bei mehreren Beklagten aus Beweisen oder Indizien hervorgeht, dass die Klage nur eingereicht wurde, um einen der Beklagten vor ein anderes Gericht als sein Wohnsitzgericht zu bringen, trennt das Gericht auf Einwand des betreffenden Beklagten die Klage gegen ihn ab und erlässt ein Unzuständigkeitsurteil.“

Wenn das Gesetz je nach Klagegrund ein gemeinsames zuständiges Gericht für alle Beklagten vorschreibt, ist dieses Gericht für die Klage zuständig. In der Praxis wird bei Klagen bezüglich Immobilien am häufigsten Artikel 12 der Zivilprozessordnung mit der Überschrift „Zuständigkeit bei Klagen aus dem dinglichen Recht an Immobilien“ angewandt. Dieser besagt: „(1) Bei Klagen bezüglich dinglicher Rechte an Immobilien oder solchen, die zu einer Änderung der Inhaberschaft von dinglichen Rechten führen können, sowie bei Klagen bezüglich des Besitzes oder des Zurückbehaltungsrechts an einer Immobilie ist das Gericht am Ort der Immobilie ausschließlich zuständig. (2) Klagen bezüglich Dienstbarkeitsrechten werden bei dem Gericht am Ort der Immobilie eingereicht, an der das Dienstbarkeitsrecht begründet ist. (3) Wenn diese Klagen mehr als eine Immobilie betreffen, können sie am Ort einer der Immobilien auch für die anderen eingereicht werden.“

Bei Klagen bezüglich dinglicher Rechte an Immobilien oder solchen, die zu einer Änderung der Inhaberschaft führen können, sowie bei Klagen bezüglich des Besitzes oder des Zurückbehaltungsrechts ist das Gericht am Ort der Immobilie ausschließlich zuständig. Wenn diese Klagen mehr als eine Immobilie betreffen, können sie am Ort einer der Immobilien auch für die anderen eingereicht werden. Bei einer Klage auf Aufhebung der Gemeinschaft an Immobilien gilt das Friedensgericht am Ort der Immobilie als ausschließlich zuständig. Es kann keine entgegenstehende Zuständigkeitsvereinbarung getroffen werden. Es ist zu beachten, dass eine solche Vereinbarung zwischen den Parteien keine Gültigkeit hätte. Sollten mehrere Grundstücke Gegenstand der Klage sein, ist das Friedensgericht am Ort einer der Immobilien zuständig.

Parteistellung des Klägers in Klagen auf Aufhebung der Gemeinschaft

Die Rolle und die Pflichten des Klägers in einem Verfahren zur Aufhebung der Gemeinschaft sind sehr wichtig. Der Kläger ist der Miteigentümer oder Teilhaber, der die Aufteilung des gemeinschaftlichen Eigentums verlangt. Der Kläger kann ein oder mehrere Teilhaber oder Miteigentümer sein. Ist ein Miteigentümer unter 18 Jahre alt, kann der gesetzliche Vertreter (Vormund) die Klage auf Aufhebung der Gemeinschaft einreichen. Ist ein Miteigentümer entmündigt, kann der Vormund nach Einholung einer Genehmigung durch die Vormundschaftsbehörde die Klage einreichen. In einigen Fällen können auch andere Personen in der Praxis die Parteistellung als Kläger innehaben.

Artikel 648 des türkischen Zivilgesetzbuches mit der Überschrift „Teilnahme eines Treuhänders an der Teilung“ besagt: „Ein Gläubiger, der den Anteil eines Erben am Nachlass erworben oder gepfändet hat oder der einen Nachweis über die Zahlungsunfähigkeit des Erben besitzt, kann beim Friedensrichter die Bestellung eines Treuhänders beantragen, der anstelle dieses Erben an der Teilung teilnimmt.“ Neben dem Recht der Gläubiger von Erben, eine Klage auf Aufhebung der Gemeinschaft einzureichen, haben Gläubiger auch in anderen Fällen das Recht, Anträge zu stellen.

Bei der Gesamthandsgemeinschaft sind die Anteile ein Ganzes, und ein Gläubiger eines der Partner kann nicht die Pfändung und den Verkauf des auf seinen Schuldner entfallenden Teils verlangen. Diesbezüglich regelt Artikel 121 des Vollstreckungs- und Insolvenzgesetzes mit der Überschrift „Andere Art der Verwertung. Anteile an Gesamthandsgemeinschaft“: „Wenn andere Arten von Gütern, die nicht in den vorherigen Artikeln aufgeführt sind, wie etwa ein Nießbrauchrecht, ein ungeteilter Nachlass oder Anteile an einer Gesellschaft oder an gemeinschaftlich verwaltetem Eigentum verkauft werden müssen, fragt der Vollstreckungsbeamte beim Vollstreckungsgericht an, wie der Verkauf zu erfolgen hat. Das Vollstreckungsgericht kann nach Anhörung der Beteiligten, deren Wohnsitz bekannt ist, eine öffentliche Versteigerung anordnen, einen Beamten für den Verkauf ernennen oder andere notwendige Maßnahmen treffen.“ Durch diese Regelung hat ein Gläubiger eines Partners das Recht, mit einer vom Vollstreckungsgericht erteilten Befugnis eine Klage auf Aufhebung der Gemeinschaft einzureichen. Diese Befugnis muss zwingend vom Richter des Vollstreckungsgerichts eingeholt werden. Das Vollstreckungsamt selbst kann diese Befugnis nicht erteilen, und eine direkte Klage auf Aufhebung der Gemeinschaft kann nicht erhoben werden. In der Praxis werden Klagen, die ohne Einhaltung dieses Verfahrens eingereicht werden, nicht mangels Aktivlegitimation abgewiesen, sondern der Gläubigerseite wird eine Frist eingeräumt, um die Befugnis vom Vollstreckungsrichter einzuholen.

Artikel 94 des Vollstreckungs- und Insolvenzgesetzes mit der Überschrift „Gemeinschaftlich verwaltete Güter“ enthält detaillierte Bestimmungen: „Wird ein Nießbrauchrecht, ein ungeteilter Nachlass oder ein Anteil an einer Gesellschaft oder an gemeinschaftlich verwaltetem Eigentum gepfändet, so benachrichtigt das Vollstreckungsamt die bekannten betroffenen Dritten. Wenn auf diese Weise der Anteil des Schuldners an einer bestimmten Immobilie nach der Liquidation gepfändet wird, veranlasst der Vollstreckungsbeamte die Eintragung des Pfändungsvermerks im Grundbuch. (Zusatzsätze: 17.7.2003-4949/25 Art.) Wenn bei Aktiengesellschaften keine Aktienurkunden oder Anteilsbescheinigungen ausgegeben wurden, wird der Anteil des Schuldners an der Gesellschaft durch Zustellung an die Gesellschaft gepfändet. Diese Pfändung muss im Anteilregister der Gesellschaft eingetragen werden; sie gilt jedoch ab dem Datum der Zustellung an die Gesellschaft als erfolgt, auch wenn sie nicht im Anteilregister eingetragen wurde. Die Pfändung wird dem Handelsregister zur Eintragung gemeldet. In diesem Fall ist die Übertragung gepfändeter Anteile in dem Maße nichtig, wie sie die Rechte des Gläubigers verletzt. Der Verkauf gepfändeter Anteile unterliegt den Vorschriften für den Verkauf beweglicher Sachen. Bei anderen beweglichen Sachen trifft das Vollstreckungsamt Maßnahmen, um die Übertragung an Dritte zu verhindern. (Aufgehobener dritter Satz: 17.7.2003-4949/25 Art.) Die Eintragung von Eigentumsrechten oder anderen dinglichen Rechten, die der Schuldner durch Erbschaft oder auf andere Weise erworben, aber noch nicht im Grundbuch oder Schiffsregister eingetragen hat, kann vom Gläubiger im Namen des Schuldners verlangt werden. Nach diesem Antrag teilt das Vollstreckungsamt dem Grundbuch- oder Schiffsregisteramt und gegebenenfalls dem Gericht mit, dass der Gläubiger diese Transaktion verfolgen kann. Wird das Recht eines Schuldners auf Ersitzung einer Immobilie, die er im Besitz hat, gepfändet, trifft das Vollstreckungsamt Maßnahmen gegen die Übertragung des Besitzes an Dritte und erteilt dem Gläubiger die Befugnis, innerhalb eines Monats eine Klage auf Eintragung der Immobilie im Namen des Schuldners zu erheben. Durch das Eintragungsurteil des Gerichts gilt die Immobilie als zu Gunsten dieses Gläubigers gepfändet. Die Bestimmung des zweiten Absatzes wird bei Personen angewandt, die bei den zuständigen Behörden die zur Auszahlung von Renten notwendigen Kontrollverfahren nicht durchführen lassen, indem die Meldung an die zuständige Behörde erfolgt. Die gesetzlichen Kosten, die der Gläubiger aus diesem Grund aufwendet, werden vom Vollstreckungsamt ohne weitere Klage direkt vom Schuldner eingezogen.“ Bei der Untersuchung des Artikels wird deutlich, dass ungeteilte Erbschaftsanteile gepfändet werden können. Gläubiger eines Erben, der zu einer Erbgemeinschaft gehört (eine Art der Gesamthandsgemeinschaft), haben das Recht, die Pfändung seines Anteils zu verlangen. Wenn der Erbschaftsanteil des Schuldners gepfändet wird, bestimmt Artikel 121 des Vollstreckungs- und Insolvenzgesetzes („Andere Art der Verwertung...“): „... fragt der Vollstreckungsbeamte beim Vollstreckungsgericht an, wie der Verkauf zu erfolgen hat.“ Erfolgt diese Anfrage beim Vollstreckungsgericht nicht und wird der Erbschaftsanteil dennoch per öffentlicher Versteigerung verkauft, so liegt ein Verstoß gegen die gesetzlichen Bestimmungen vor, was zur Anfechtung der Versteigerung (Auktion) führen kann.

Da bei einer Erbengemeinschaft weder eine Teilung noch eine Verfügung über den Anteil am Gesamthandeigentum vorliegt, bildet derjenige Teil den Gegenstand der Pfändung, der bei Auflösung der Gesamthandsgemeinschaft auf den jeweiligen Anteil entfallen würde. Durch die Umwandlung des Gesamthandeigentums in Miteigentum wird der auf den Anteil entfallende Teil bestimmt. Die gläubigende Partei sollte den Vermögensgegenstand nur in der Höhe zum Gegenstand des Verfahrens machen, in der die Forderung gedeckt werden kann. Hinsichtlich des übersteigenden Teils der Forderung ist die Klage abzuweisen. Damit der Gläubiger diesen Weg beschreiten kann, muss er zuvor eine Zwangsvollstreckung gegen den Schuldner eingeleitet haben. Sollte der Schuldner durch das Unterlassen der Vollstreckung einen Antrag auf Zuständigkeitsprüfung stellen, setzt das Gericht dem Schuldner eine Frist für die Einleitung der Vollstreckung. Wichtig zu erwähnen ist, dass Artikel 121 des türkischen Vollstreckungs- und Konkursgesetzes (İİK) seinen Anwendungsbereich für die Gläubiger der Erben hat. Der Gläubiger des Erblassers hat das Recht, seine Forderung aus dem Nachlass zu befriedigen. Wenn der Schuldner während des laufenden Vollstreckungsverfahrens verstirbt, ist der Gläubiger berechtigt, das Verfahren dort fortzusetzen, wo es unterbrochen wurde, beschränkt auf die Vermögenswerte im Nachlass des Schuldners. In diesem Fall sehen wir uns einer notwendigen Streitgenossenschaft gegenüber, bei der die Erben des verstorbenen Schuldners in dessen Rechtsstellung eintreten. Eine Person, die an dem streitgegenständlichen Grundstück ein Nießbrauchsrecht besitzt, ist nicht berechtigt, eine Teilungsklage einzureichen. Der wichtigste Grund hierfür ist, dass das Nießbrauchsrecht kein Eigentumsrecht darstellt. Des Weiteren ist eine Person, die einen Anteil durch einen externen oder notariell beurkundeten Vorvertrag über den Kauf erworben hat, wovon wir in der Praxis häufig hören, ebenfalls nicht zur Einreichung einer Teilungsklage berechtigt. Da das Eigentum noch nicht auf sie übergegangen ist, ist das Recht zur Einreichung einer Teilungsklage nicht entstanden. Eine Person, die ein Grundstück durch einen Pflege-bis-zum-Tod-Vertrag erworben hat, ist zur Einreichung der Teilungsklage berechtigt, sobald sie als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Dass die Erben den auf sie entfallenden Erbteil noch nicht auf sich umgeschrieben haben, beeinträchtigt ihr Recht zur Einreichung der Teilungsklage nicht. Das Eigentumsrecht unterliegt in der Regel keiner Verjährung. Personen, die jedoch von der Erbfolge ausgeschlossen wurden, die Erbschaft ausgeschlagen haben oder auf ihr Erbe verzichtet haben, können keine Teilungsklage einreichen. Ihre Erben haben jedoch das Recht, eine Teilungsklage einzureichen. Es muss jedoch betont werden: Wenn die Person, die auf das Erbe verzichtet hat, dies unentgeltlich getan hat, sind ihre Erben berechtigt, eine Teilungsklage einzureichen, da sie vom Nachlass des ursprünglichen Erblassers profitieren können. Andernfalls, wenn der Erbe entgeltlich auf das Erbe verzichtet hat, haben seine Erben kein Recht auf Einreichung einer Teilungsklage, da sie vom Nachlass des ursprünglichen Erblassers nicht profitieren können.

Die Teilungsklage ist eine zweiseitige Klage. Dies bedeutet, dass die Beklagten in diesem Verfahren gleichzeitig als Kläger und die Kläger gleichzeitig als Beklagte auftreten. Aufgrund dieser Eigenschaft der Teilungsklage wird bei einem Verzicht des Klägers auf die Klage das Verfahren nicht abgewiesen, wenn die Beklagten das Verfahren fortsetzen möchten.

Die Beklagtenstellung in Teilungsklagen

Die Rolle des Beklagten oder der Beklagten ist in einem Teilungsverfahren äußerst wichtig. Jeder Miteigentümer oder Teilhaber, der sich der Teilung des streitgegenständlichen Miteigentums widersetzt oder keine Einigung über die Teilung erzielen kann, hat die Stellung des Beklagten in diesem Verfahren. Es kann mehrere Beklagte geben. Die Teilungsklage muss gegen alle Miteigentümer gerichtet werden. Zwischen den beklagten Miteigentümern besteht eine notwendige Streitgenossenschaft. Diese notwendige Streitgenossenschaft ergibt sich aus dem materiellen Recht, und alle werden vom Ausgang des Verfahrens betroffen sein. Im Teilungsverfahren muss der Richter des Friedensgerichts sicherstellen, dass die Parteien ordnungsgemäß geladen werden und die Klageschrift allen Miteigentümern zugestellt wird. Die ordnungsgemäße Ladung wird dadurch sichergestellt, dass der Grundbuchauszug des streitgegenständlichen Grundstücks beim zuständigen Grundbuchamt angefordert wird. Im Verfahren müssen auch die Erben verstorbener Miteigentümer unter Vorlage eines Erbscheins einbezogen werden. Es besteht keine Verpflichtung für die Beklagten, gemeinsam zu handeln. Sollte für den Nachlass ein Nachlassverwalter bestellt worden sein, muss dieser als Partei im Teilungsverfahren benannt werden. Für Personen, die ohne Erben versterben, ist der Staat (Schatzamt) als gesetzlicher Erbe anzusehen. In solchen besonderen Fällen haben diese Personen oder Institutionen die Beklagtenstellung inne. In einem Teilungsverfahren muss die Klage gegen das Schatzamt gerichtet werden. Wenn eine Vermisstensituation bei einem der Miteigentümer vorliegt, findet das Gesetz über die Bestellung von Kuratoren für Vermögensverwalter Anwendung. Demnach wird die ranghöchste Finanzbehörde des Ortes als Kurator bestellt, um die Rechte und Interessen des vermissten Miteigentümers zu wahren, und nimmt die Stellung des Beklagten ein. Wenn auf dem Grundstück, das Gegenstand der Teilungsklage ist, eine Stiftungsanmerkung besteht, ist die Generaldirektion für Stiftungen, und wenn an einem der Anteile ein Nießbrauchsrecht besteht, ist der Nießbraucher als Partei im Teilungsverfahren beteiligt. Auch wenn Kläger und Beklagte vom Ergebnis der Teilungsklage gemeinsam betroffen sind, können manchmal auch Dritte betroffen sein. Es ist möglich, als Nebenintervenient am Teilungsverfahren teilzunehmen.

Das Problem der Vorfrage in Teilungsklagen

In Teilungsklagen gibt es manchmal einen Streit über das Eigentum an der beweglichen oder unbeweglichen Sache, die Gegenstand des Verfahrens ist. In solchen Fällen gewährt der Richter des Friedensgerichts den Parteien der Teilungsklage eine Frist, um je nach Streitgegenstand eine Klage auf Eigentumsfeststellung beim Zivilgericht erster Instanz einzureichen. Wird die Klage nicht innerhalb der vom Friedensgericht gesetzten Frist eingereicht, wird die Teilungsklage aufgrund von Verfahrensvorschriften abgewiesen. Das Ziel hierbei und der entscheidende Punkt, der in einem Teilungsverfahren geschützt werden soll, ist, dass nicht geklärt ist, wem das Eigentumsrecht zusteht und wer die Teilungsklage gegen wen erheben sollte. Wird die Klage beim Zivilgericht erster Instanz erhoben, wird die Teilungsklage bis zur Entscheidung dieses Verfahrens ausgesetzt (als Vorfrage behandelt).

In der Praxis stoßen wir am häufigsten auf die Klage auf Feststellung des Eigentums an „Muhdesat“ (auf dem Grundstück befindliche Aufbauten/Pflanzungen), bei der Eigentumsansprüche an Bäumen auf dem Grundstück geltend gemacht werden. Muhdesat wird in der Immobilienrechtssprache für auf einem Grundstück befindliche Gebäude, Anlagen etc. sowie für gepflanzte Pflanzen wie Bäume oder Weinberge verwendet. Die Klage auf Feststellung des Eigentums an Muhdesat ist eine Immobilienklage, die gegen alle Miteigentümer des Grundstücks gerichtet wird, auf dem sich die Muhdesat befinden, mit Ausnahme derer, die während des Verfahrens oder des Enteignungsverfahrens ausdrücklich anerkannt haben, dass die Muhdesat von der Klägerseite geschaffen wurden. Mit der Klage auf Feststellung des Eigentums an Muhdesat lässt der Kläger gerichtlich feststellen, dass er die Muhdesat geschaffen hat oder dass sie ihm gehören. Wichtig anzumerken ist, dass keine Klage auf Feststellung des Eigentums an Muhdesat erhoben werden kann, wenn kein Teilungsverfahren oder kein Enteignungsverfahren in Bezug auf die auf der Immobilie befindlichen Muhdesat läuft. Beispielsweise wird diese Klage in Bezug auf Haselnussbäume in einer Plantage eingereicht. Ein Eigentumsrecht entsteht an allen Bäumen und Pflanzen, die einen kommerziellen oder wirtschaftlichen Ertrag liefern.

Es bestehen Unterschiede, ob die Muhdesat einem oder mehreren Miteigentümern oder einer dritten Person gehören. Wenn sie einem oder mehreren Miteigentümern gehören und eine entsprechende Anmerkung im Grundbuch eingetragen ist und zwischen den Miteigentümern kein Streit besteht, wird der Verkaufserlös durch die Berechnung der Werte der Muhdesat im Teilungsverfahren und der prozentualen Aufteilung zwischen dem Gesamtwert und dem berechneten Wert ermittelt.

Mediationsverfahren bei Teilungsklagen

Gemäß dem Gesetz über die Mediation in Zivilrechtsstreitigkeiten Nr. 6325 ist geregelt, dass auch bei Teilungsklagen eine Mediation in Anspruch genommen werden kann.

In Artikel 1 des Gesetzes über die Mediation in Zivilrechtsstreitigkeiten, der unter der Überschrift Zweck und Anwendungsbereich steht, ist geregelt: „Zweck dieses Gesetzes ist die Regelung der Verfahren und Grundsätze für die Beilegung von zivilrechtlichen Streitigkeiten durch Mediation. (2) Dieses Gesetz findet Anwendung auf die Beilegung von zivilrechtlichen Streitigkeiten, die sich aus Geschäften oder Handlungen ergeben, über die die Parteien frei verfügen können, einschließlich solcher mit Auslandsberührung. Streitigkeiten, die Vorwürfe häuslicher Gewalt enthalten, sind jedoch nicht für eine Mediation geeignet.“

Wie ersichtlich, ist im Abschnitt Zweck und Anwendungsbereich festgelegt, dass die Mediation bei Streitigkeiten mit Auslandsberührung nur bei privaten Rechtsstreitigkeiten Anwendung findet, die sich aus Handlungen oder Geschäften ergeben, über die die Parteien frei verfügen können. Wie bekannt, ist das Ziel bei Teilungsklagen die Durchführung einer Teilung, über die die Beteiligten frei verfügen können. Daher sind Teilungsklagen eine Klageart, die für ein Mediationsverfahren geeignet ist. Die Inanspruchnahme der Mediation bei Teilungsklagen ist jedoch nicht obligatorisch, sondern freiwillig.

In Artikel 2 des Gesetzes über die Mediation in Zivilrechtsstreitigkeiten, der unter der Überschrift Begriffsbestimmungen steht, wird der Mediator definiert als: „Mediator: Eine natürliche Person, die die Mediationstätigkeit ausübt und im vom Ministerium geführten Mediatorregister eingetragen ist.“

Mediation: Eine Methode zur Streitbeilegung, die von einer unparteiischen und unabhängigen dritten Person mit fachlicher Ausbildung freiwillig durchgeführt wird, indem sie durch systematische Techniken die Parteien zusammenbringt, um Gespräche und Verhandlungen zu führen, und sie dabei unterstützt, einander zu verstehen und Lösungen selbst zu entwickeln, wobei der Mediator bei ausbleibender Einigung auch Lösungsvorschläge unterbreiten kann.

Es ist möglich, bei einer Teilungsklage die Mediation in Anspruch zu nehmen. Die als Mediatoren bestellten Personen müssen von den Parteien der Streitigkeit unabhängig sein. Mediatoren sollten keine voreingenommenen oder festgefahrenen Verhaltensweisen zeigen. Gleichzeitig wird von Mediatoren neben Objektivität und Unparteilichkeit auch die Fähigkeit erwartet, Ereignisse vielschichtig wahrzunehmen. Die Nutzung des Mediationsverfahrens ist für die Parteien sehr vorteilhaft. Im Vergleich zum Teilungsverfahren, bei dem die Prozesskosten und Gebühren im Verhältnis zum geringen Wert der Sache hoch sein können, ist das Mediationsverfahren kostengünstiger. Zudem dauert das Mediationsverfahren viel kürzer als das Gerichtsverfahren. Wenn bei einer Teilungsklage ein Gesamthandeigentum vorliegt, müssen alle Beteiligten am Mediationsverfahren teilnehmen und einstimmig entscheiden. Bei Miteigentum sieht die Situation jedoch anders aus. An dieser Stelle entsteht unter den Miteigentümern eine freiwillige Mediationsgenossenschaft. In diesem Fall hat jeder Miteigentümer das Recht, die Mediation alleine oder gemeinsam mit anderen Miteigentümern fortzusetzen. Der wichtigste Punkt, auf den geachtet werden muss, ist, dass jeder Miteigentümer die Mediation in Bezug auf seinen eigenen Anteil beantragen sollte. Zusammenfassend lässt sich sagen, dass für die Teilung nicht nur erforderlich ist, dass alle Miteigentümer über das Mediationsverfahren informiert sind, sondern auch, dass sie ihrem Anteil entsprechend zustimmen. Da Teilungsklagen für die Mediation geeignet sind, erstellt der Richter des Friedensgerichts ein Informationsblatt über die Mediation und stellt es den Parteien zu. Das Mediationsantragsformular sollte insbesondere Informationen über die Vorteile der Mediation, die Erreichbarkeit eines Mediators und Details zum Ablauf enthalten. Im Stadium der Teilungsklage haben die Parteien das Recht, sich zu einigen und die Mediation zu beantragen. Sie müssen dem Friedensgericht mitteilen, dass sie sich für die Mediation entschieden haben, indem sie das Mediationsantragsformular ausfüllen. Das Friedensgericht kann die Teilungsklage um maximal drei Monate vertagen; kommt es zu einer Einigung, wird ein Einigungsprotokoll erstellt, das vollstreckbar ist. Wenn im Ergebnis des Mediationsantrags eine Einigung erzielt wurde, ist diese bindend. Das Friedensgericht erkennt das Einigungsprotokoll durch Billigung als einen Titel mit Urteilscharakter an.

Entscheidungen, die in Teilungsklagen getroffen werden können

In einem Teilungsverfahren können die Entscheidungen des Friedensgerichts variieren. Je nach den Informationen, Dokumenten und Anträgen, die die Parteien in den verschiedenen Stadien des Verfahrens einbringen, können sich die Entscheidungen ändern. Während des Verfahrens führt das Friedensgericht durch sachverständige Gutachter eine Ortsbesichtigung durch, um den finanziellen Wert des streitgegenständlichen Grundstücks festzustellen. Im Zuge dieser Besichtigung wird neben dem Wert auch untersucht, ob das Grundstück teilbar ist. In Teilungsklagen ist der finanzielle Wert der streitgegenständlichen Immobilie maßgeblich; dieser wird bei Eintritt in die Verkaufsphase durch die Erstellung eines Wertgutachtens ermittelt. Bei beweglichen Sachen gibt es ähnliche Verfahren in Teilungsklagen. Allerdings findet in der Verkaufsphase beweglicher Sachen keine Wertschätzung nach den gleichen Regeln statt. In der Praxis wird der Wert der beweglichen Sache von Gutachtern während des Verfahrens und der Verkaufsphase bestimmt. Wenn das streitgegenständliche Objekt mit Miteigentum teilbar ist, entscheidet der Richter des Friedensgerichts auf „Annahme der Klage und Teilung durch Realteilung“. Wenn eine Realteilung des Grundstücks nicht möglich ist, entscheidet er auf „Annahme der Klage und Teilung durch Verkauf“.

Ordentliche und außerordentliche Rechtsbehelfe bei Teilungsklagen

Bei Teilungsklagen gibt es zwei Arten von ordentlichen Rechtsbehelfen: die Berufung (istinaf) und die Revision (temyiz). Zunächst möchte ich auf die Berufung eingehen.

In Artikel 345 der Zivilprozessordnung Nr. 6100 mit der Überschrift Frist zur Einlegung des Rechtsbehelfs heißt es: „Die Berufungsfrist beträgt zwei Wochen. Diese Frist beginnt mit der ordnungsgemäßen Zustellung des Urteils an jede der Parteien. Besondere gesetzliche Vorschriften über die Berufungsfrist bleiben vorbehalten.“

Diesem Artikel zufolge ist bei Teilungsklagen auf Antrag innerhalb von zwei Wochen Berufung einzulegen.

Ein weiterer Rechtsbehelf in Teilungsklagen ist die Revision. In Artikel 362 der Zivilprozessordnung Nr. 6100 mit der Überschrift Nicht revisionsfähige Entscheidungen heißt es: „Gegen folgende Entscheidungen der regionalen Appellationsgerichte ist eine Revision nicht zulässig:

a) Entscheidungen in Rechtsstreitigkeiten, deren Streitwert 40.000 Türkische Lira nicht übersteigt. (1)

b) Klagen, die sich aus Mietverhältnissen ergeben, sowie andere in Artikel 4 aufgeführte Klagen (mit Ausnahme der Klagen, die sich aus dem Wohnungseigentumsgesetz Nr. 634 vom 23.06.1965 ergeben und das Eigentum an Immobilien betreffen), und Klagen, für die in Sondergesetzen die Zuständigkeit des Friedensgerichts vorgesehen ist, sofern sie nach ihrem Wert revisionsfähig sind. (4)(6)

c) (Geändert: 22.07.2020 – 7251/39 Art.) Entscheidungen über die Zuständigkeit der erstinstanzlichen Gerichte innerhalb des Gerichtsbezirks sowie Entscheidungen über die Bestimmung des Gerichtsstandes. ç) Entscheidungen in Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit.

d) Entscheidungen über die Berichtigung von Personenstandsregistern, mit Ausnahme von Klagen, die Auswirkungen auf die Abstammung haben.

e) Entscheidungen über die Verweisung der Klage an ein anderes Gericht innerhalb desselben Gerichtsbezirks, falls bei den Richtern der erstinstanzlichen Gerichte rechtliche oder tatsächliche Hindernisse für die Verhandlung der Klage bestehen.

f) Entscheidungen über vorläufigen Rechtsschutz.

g) (Ergänzt: 22.07.2020 – 7251/39 Art.) Entscheidungen gemäß Absatz 1 Buchstabe (a) von Artikel 353. (2) Wenn in den Entscheidungen gemäß Absatz 1 Buchstabe (a) nur ein Teil der Forderung eingeklagt wurde, bestimmt sich die Grenze von 40.000 Türkischen Lira nach der Gesamtforderung. Wenn die gesamte Forderung eingeklagt wurde, hat die Partei, deren nicht anerkannter Teil des Hauptanspruchs 40.000 Türkische Lira nicht übersteigt, kein Recht auf Revision. Wenn die Gegenseite jedoch Revision einlegt, kann die andere Partei die Entscheidung ebenfalls mit einer Revisionsbeantwortung anfechten. (3)“

Wie im Gesetzestext deutlich zu sehen ist, sind Entscheidungen in Angelegenheiten, die in die Zuständigkeit des Friedensgerichts fallen, nicht Gegenstand einer Revision. In der Zivilprozessordnung ist ausdrücklich festgelegt, dass das Friedensgericht das zuständige Gericht ist. Daher gibt es bei Teilungsklagen keine weitere Instanz neben dem regionalen Appellationsgericht. Der Revisionsweg ist bei Teilungsklagen ausgeschlossen.

Die außerordentlichen Rechtsbehelfe bei Teilungsklagen sind die Revision im Interesse des Gesetzes und die Wiederaufnahme des Verfahrens (Erneuerung).

In Artikel 363 der Zivilprozessordnung Nr. 6100 mit der Überschrift Revision im Interesse des Gesetzes heißt es: „Gegen rechtskräftige Urteile der erstinstanzlichen Gerichte und Entscheidungen, die ohne ein Berufungsverfahren rechtskräftig geworden sind, sowie gegen Entscheidungen der Zivilsenate der regionalen Appellationsgerichte, die diese in erster Instanz rechtskräftig getroffen haben oder die ohne ein Revisionsverfahren rechtskräftig geworden sind, kann das Justizministerium oder die Generalstaatsanwaltschaft beim Kassationsgerichtshof Revision im Interesse des Gesetzes einlegen, mit der Begründung, dass sie dem geltenden Recht widersprechen. (2) Wenn der Revisionsantrag vom Kassationsgerichtshof für begründet erachtet wird, wird die Entscheidung im Interesse des Gesetzes aufgehoben. Diese Aufhebung beseitigt nicht die rechtlichen Wirkungen der Entscheidung. (3) Eine Abschrift des Aufhebungsbeschlusses wird dem Justizministerium übermittelt und vom Ministerium im Amtsblatt veröffentlicht.“

Die Revision im Interesse des Gesetzes ist ein außerordentlicher Rechtsbehelf und ein spezieller Bereich. Nach rechtskräftigen Entscheidungen, die sowohl in erster Instanz als auch vor dem regionalen Appellationsgericht getroffen wurden und die – nachdem sie das Berufungs- und Revisionsverfahren durchlaufen haben – rechtskräftig geworden sind, kann das Justizministerium oder die Generalstaatsanwaltschaft beim Kassationsgerichtshof wegen Verstoßes gegen geltende Rechtsnormen Revision im Interesse des Gesetzes einlegen. Das eigentliche Ziel dieses Rechtsbehelfs ist es, eine rechtskräftige Entscheidung, die gegen geltende Rechtsnormen oder den gesunden Menschenverstand verstößt, aufzuheben, sie im Amtsblatt zu veröffentlichen und auf diese Weise ähnliche potenzielle Entscheidungen in der Zukunft zu verhindern.

Ein weiterer außerordentlicher Rechtsbehelf in Verfahren zur Aufhebung der Gemeinschaft ist die Wiederaufnahme des Verfahrens. In Artikel 374 des Gesetzes Nr. 6100 über die Zivilprozessordnung, überschrieben mit „Antragsfrist“, ist geregelt: „Die Wiederaufnahme des Verfahrens kann gegen rechtskräftig gewordene oder in Rechtskraft erwachsene Urteile beantragt werden.“ Diese Rechtskraft kann sowohl durch die Einlegung ordentlicher Rechtsmittel als auch ohne eine solche eingetreten sein. Die Wiederaufnahme des Verfahrens ist ein außerordentlicher Rechtsbehelf. Aus diesem Grund wird sie beantragt, um Entscheidungen nach deren Rechtskraft aufzuheben, wenn diese aufgrund bestimmter Fehler oder Versäumnisse ergangen sind. Eine Antragstellung gegen Entscheidungen, die nicht materiell rechtskräftig sind, ist nicht möglich. Darüber hinaus kann die Wiederaufnahme des Verfahrens weder gegen Entscheidungen der freiwilligen Gerichtsbarkeit noch gegen Entscheidungen von Vollstreckungsgerichten, die keine Rechtskraft entfalten, beantragt werden. Ausnahmsweise ist es jedoch möglich, die Wiederaufnahme des Verfahrens gegen Entscheidungen von Vollstreckungsgerichten zu beantragen, die die Zurückweisung eines Antrags auf Aufhebung der Versteigerung betreffen.

In Artikel 378 des Gesetzes Nr. 6100 über die Zivilprozessordnung, überschrieben mit „Zuständiges Gericht und Sicherheitsleistung“, ist geregelt: „Der Antrag auf Wiederaufnahme des Verfahrens wird von dem Gericht geprüft, das die Entscheidung erlassen hat. (2) Das Gericht kann je nach Art des geltend gemachten Grundes vom Antragsteller eine angemessene Sicherheitsleistung zur Deckung etwaiger Schäden der Gegenpartei verlangen.“

Falls der Richter des Friedensgerichts im Rahmen einer nach dem Ausgang des Verfahrens zur Aufhebung der Gemeinschaft möglichen Klage auf Aufhebung der Versteigerung die Klage abweist, kann die Wiederaufnahme des Verfahrens beantragt werden. Der Antrag auf Wiederaufnahme des Verfahrens wird von dem Gericht geprüft, das die Entscheidung erlassen hat.

Gerichtsgebühren, Prozesskosten und Anwaltsgebühren in Verfahren zur Aufhebung der Gemeinschaft

In Artikel 120 des Gesetzes Nr. 6100 über die Zivilprozessordnung, überschrieben mit „Zahlung von Gebühren und Kostenvorschüssen“, ist geregelt: „Der Kläger muss bei Klageerhebung die Prozessgebühren sowie den Betrag, der jährlich im Kostenvorschusstarif des Justizministeriums festgelegt wird, bei der Gerichtskasse einzahlen. (2) Stellt sich während des Verfahrens heraus, dass der Vorschuss nicht ausreicht, setzt das Gericht dem Kläger eine zweiwöchige Ausschlussfrist zur Ergänzung dieses Fehlbetrags. (3) (Ergänzt: 22.07.2020-7251/Art. 9) Die Bestimmungen von Artikel 324 über den vom Gericht festgesetzten Beweisvorschuss für die von den Parteien jeweils beantragten Beweismittel bleiben unberührt.“

Die Klägerseite muss bei Klageerhebung die Prozessgebühren sowie den Betrag, der jährlich im Kostenvorschusstarif des Justizministeriums festgelegt wird, bei der Gerichtskasse einzahlen. Sollte sich im Laufe des Verfahrens herausstellen, dass der Vorschuss nicht ausreicht, wird der Klägerseite eine zweiwöchige Ausschlussfrist zur Beseitigung dieses Mangels eingeräumt. Die Zahlung der Gebühren bei Klageerhebung ist zwingend. Dies stellt eine Prozessvoraussetzung dar. Sollte der Mangel nicht behoben werden, wird die Klage des Klägers als unzulässig abgewiesen. Bei einem Verfahren zur Aufhebung der Gemeinschaft werden zunächst die Antragsgebühr und die Vorschussgebühr eingezahlt. Die Höhe der Gebühren wird in dem jährlich im Amtsblatt veröffentlichten Tarif angegeben.

Die Regelung zu den Prozesskosten findet sich in der Zivilprozessordnung. In Artikel 323 des Gesetzes Nr. 6100 über die Zivilprozessordnung, überschrieben mit „Umfang der Prozesskosten“, ist geregelt: „Die Prozesskosten umfassen:

a) Antrags-, Entscheidungs- und Vollstreckungsgebühren.(1)

b) Zustellungs- und Portokosten, die aufgrund des Rechtsstreits entstanden sind.

c) Kosten für Akten und sonstige Unterlagen.

ç) Kosten im Zusammenhang mit vorläufigem Rechtsschutz sowie für Proteste, Anzeigen, Mahnungen und die Erteilung von Vollmachten.

d) Kosten für Augenscheinsaufnahmen (Beweisaufnahmen).

e) Gebühren und Auslagen für Zeugen und Sachverständige.

f) Gebühren, Steuern, Entgelte und sonstige Auslagen, die für bei Behörden eingeholte Dokumente gezahlt wurden.

g) Den vom Richter festzusetzenden Betrag als Ersatz für Tagegelder, Reise- und Unterbringungskosten der Parteien an den Tagen, an denen sie in Verfahren ohne anwaltliche Vertretung persönlich anwesend waren; ebenso die vom Gericht für eine Partei festzusetzenden Tagegelder, Reise- und Unterbringungskosten, wenn diese trotz anwaltlicher Vertretung persönlich zur Anhörung, Befragung oder Vereidigung geladen wurde.

ğ) Die gesetzlich festzusetzenden Anwaltsgebühren in Verfahren mit anwaltlicher Vertretung.

h) Sonstige während des Verfahrens entstandene Kosten.“

Falls der Kläger auf die Klage verzichtet und die Beklagten das Verfahren nicht fortsetzen möchten, wird der Kläger zur Tragung der Prozesskosten verurteilt.

In Artikel 326 des Gesetzes Nr. 6100 über die Zivilprozessordnung, überschrieben mit „Haftung für Prozesskosten“, ist geregelt: „Außer in den gesetzlich vorgesehenen Fällen wird entschieden, dass die Prozesskosten von der unterliegenden Partei zu tragen sind. (2) Wenn beide Parteien des Rechtsstreits teilweise obsiegen, verteilt das Gericht die Prozesskosten entsprechend dem Anteil des Obsiegens der Parteien. (3) Sind mehrere Parteien unterlegen, kann das Gericht die Prozesskosten unter ihnen aufteilen oder sie als Gesamtschuldner zur Haftung verurteilen.“

In einem Verfahren zur Aufhebung der Gemeinschaft werden die Prozesskosten aus dem Verkaufserlös einbehalten. Aufgrund der besonderen Natur des Verfahrens werden die Prozesskosten vom Verkaufserlös in Höhe der Anteile der Miteigentümer jeweils gesondert einbehalten und eingezogen. Das nach dem Verkauf erzielte Geld wird an jeden Miteigentümer entsprechend seinem Anteil ausgezahlt.

Bei den Anwaltsgebühren in Verfahren zur Aufhebung der Gemeinschaft gibt es im Vergleich zu anderen Klagearten Unterschiede. Der hierbei allgemein anerkannte Grundsatz ist der „Rechtsanwaltsgebührentarif“. Gemäß dem ersten Teil des zweiten Abschnitts des Mindestgebührentarifs für Rechtsanwälte, der am 20. November 2021 von der Präsidentschaft der Union der türkischen Anwaltskammern im Amtsblatt veröffentlicht wurde, wurde die Mindestanwaltsgebühr für Klagen auf Aufhebung der Gemeinschaft und Teilungsklagen auf 4.255,00 TL festgelegt. Wie ersichtlich, wird die Anwaltsgebühr als Festbetrag berechnet; es erfolgt keine Berechnung auf Basis des Verkaufserlöses. Werden sowohl die Kläger- als auch die Beklagtenseite in Verfahren zur Aufhebung der Gemeinschaft anwaltlich vertreten und endet das Verfahren mit der Stattgabe der Klage, wird für beide Seiten ein Anspruch auf Anwaltsgebühren zugesprochen. Dieser Umstand unterscheidet das Verfahren zur Aufhebung der Gemeinschaft von den Besonderheiten anderer Klagen. In einem Verfahren zur Aufhebung der Gemeinschaft werden dem Anwalt Anwaltsgebühren zugesprochen, als ob beide Seiten gewonnen hätten. Verfügt die Beklagtenseite in einem Verfahren zur Aufhebung der Gemeinschaft zwar über keinen Teilungsantrag, lässt sich jedoch anwaltlich vertreten, so werden an ihren Anwalt durch das Friedensgericht Anwaltsgebühren zugesprochen. Der wichtigste Grund hierfür ist, dass der Beklagte infolge des Verkaufs und der Teilung einen Anteil am Verkaufserlös erhält und während des gesamten Verfahrens anwaltliche Hilfe in Anspruch genommen hat, auch wenn das Ergebnis nicht seiner ursprünglichen Forderung entsprach. Wird bei Stattgabe der Klage zur Aufhebung der Gemeinschaft die Beklagtenseite von mehreren Beklagten gebildet, die jeweils über eigene Anwälte verfügen, werden für jeden Anwalt der Beklagten gesonderte Anwaltsgebühren zugesprochen. Es ist wichtig zu betonen, dass bei mehreren Beklagten mit nur einem gemeinsamen Anwalt nicht für jeden Mandanten eine eigene Anwaltsgebühr zugesprochen wird.

Im Falle einer Klageabweisung in einem Verfahren zur Aufhebung der Gemeinschaft findet der Mindestgebührentarif für Rechtsanwälte Anwendung.

In Artikel 3 des Mindestgebührentarifs für Rechtsanwälte, überschrieben mit „Zugehörigkeit der Anwaltsgebühr, Grenzen sowie Anwaltsgebühr der Beklagten bei Klageabweisung aus gemeinsamen oder unterschiedlichen Gründen“, ist geregelt: „Die von den Justizbehörden der Gegenpartei aufzuerlegende, dem Anwalt zustehende Anwaltsgebühr darf nicht niedriger sein als der in diesem Tarif festgelegte Betrag und nicht höher als das Dreifache. Bei der Festlegung dieser Gebühr sind die Mühe des Anwalts, der Aufwand, die Bedeutung der Sache, die Art der Arbeit und die Dauer des Verfahrens zu berücksichtigen. (2) Bei der Abweisung einer Klage gegen mehrere Beklagte, einschließlich einer gesamtschuldnerischen Haftung, wird für den Anwalt der Beklagten, deren Abweisungsgründe gemeinsam sind, eine einzige Anwaltsgebühr festgesetzt, während für den Anwalt der Beklagten mit unterschiedlichen Abweisungsgründen für jeden Abweisungsgrund gesondert Anwaltsgebühren zugesprochen werden.“

Im Unterschied zu anderen Klagearten wird in Verfahren zur Aufhebung der Gemeinschaft bei Stattgabe der Klage auch zugunsten der Beklagtenseite eine Anwaltsgebühr zugesprochen. Diese Anwaltsgebühr wird von den Beklagten anteilig aus dem Verkaufserlös einbehalten. Bei anderen Klagen wird die gesamte Anwaltsgebühr je nach Ausgang des Verfahrens (Stattgabe oder Abweisung) der unterlegenen Gegenpartei auferlegt. Im Verfahren zur Aufhebung der Gemeinschaft ist dies jedoch anders.

Verkaufsphasen in Verfahren zur Aufhebung der Gemeinschaft

Ergeht durch den Richter des Friedensgerichts ein Beschluss zur Aufhebung der Gemeinschaft durch Verkauf, so erfolgen die Verkaufsmaßnahmen im Rahmen der einschlägigen Bestimmungen des Vollstreckungs- und Konkursgesetzes. Die Artikel 106-137 des Vollstreckungs- und Konkursgesetzes enthalten detaillierte Regelungen zum Verkauf.

Zunächst wird der Beschluss des Friedensgerichtrichters zur Aufhebung der Gemeinschaft von der Verkaufsstelle (Satış Memurluğu) oder dem Vollstreckungsamt (İcra Müdürlüğü) umgesetzt. Nach Rechtskraft des vom Friedensgerichtrichter im Verfahren zur Aufhebung der Gemeinschaft erlassenen Beschlusses wird die Akte auf Antrag der Klägerseite mitsamt allen Anlagen und Dokumenten an die zuständige Verkaufsstelle übermittelt. Sobald die Akte bei der Verkaufsstelle eingegangen ist, wird mit den Verkaufsmaßnahmen begonnen. Die Verkaufsstelle vergibt eine Verkaufsnummer und nimmt die Registrierung vor. Die Verkaufsstelle führt die Vorbereitungsmaßnahmen für die Versteigerung des zu verkaufenden beweglichen oder unbeweglichen Vermögens durch, erstellt die Wertschätzung, führt den Augenschein durch, ermöglicht die Durchführung der Versteigerung und realisiert den Verkauf. Abschließend schließt sie die Versteigerung ab und sorgt dafür, dass die erzielten Erlöse anteilig an die Miteigentümer verteilt werden.

Bei den Verkaufsmaßnahmen ist eine Unterscheidung zwischen dem Verkauf von beweglichen Sachen und dem Verkauf von unbeweglichen Sachen erforderlich.

Zunächst zum Verkauf beweglicher Sachen: Nach Übermittlung der Akte an die Verkaufsstelle gilt Artikel 112 des Vollstreckungs- und Konkursgesetzes mit der Überschrift „Verkauf beweglicher Sachen“: „Bewegliche Sachen werden spätestens innerhalb von zwei Monaten nach Verkaufsantrag verkauft. (1) Ungereifte Früchte können ohne Zustimmung des Schuldners nicht verkauft werden.“

In Artikel 114 des Vollstreckungs- und Konkursgesetzes, überschrieben mit „Vorbereitungsmaßnahmen für die Versteigerung“, ist geregelt: „Der Verkauf erfolgt durch öffentliche Versteigerung. Der Zeitrahmen für die erste und zweite Versteigerung wird mindestens fünfzehn Tage vor Beginn der Versteigerung bekannt gegeben. Die auf dem elektronischen Verkaufsportal zu veröffentlichende Bekanntmachung bleibt bis zum Ende der Versteigerung zugänglich. Das Datum für den Beginn der zweiten Versteigerung wird so festgelegt, dass es einen Monat ab dem Ende der ersten Versteigerung nicht überschreitet. Die Form der Bekanntmachung und die Frage, ob diese über eine Zeitung erfolgen soll, werden vom Vollstreckungsamt unter Berücksichtigung der Interessen der Beteiligten bestimmt. Wird die Veröffentlichung in einer überregionalen Zeitung beschlossen, so erfolgt diese über eine der Zeitungen, deren Auflage zum Zeitpunkt des Verkaufsantrags über fünfzigtausend (50.000) Exemplaren liegt und die überregional vertrieben werden.(1) In den Zeitungsanzeigen wird das Verkaufsverzeichnis nicht als Anhang beigefügt; es genügt der Hinweis auf das elektronische Verkaufsportal, in dem Art, Beschaffenheit, wichtige Merkmale, Schätzwert und Lage des Verkaufsobjekts sowie der Zeitrahmen für die erste und zweite Versteigerung und Informationen zur Versteigerung enthalten sind. Außer den vom Vollstreckungsamt zwingend durchzuführenden Bekanntmachungen können die Parteien den Text der Bekanntmachung auf dem elektronischen Verkaufsportal auf eigene Kosten über beliebige Medien veröffentlichen. Solche privaten Anzeigen haben jedoch keinen Einfluss auf das amtliche Verfahren. Bei Abweichungen zwischen den veröffentlichten Texten ist der Text des elektronischen Verkaufsportals maßgeblich. Fehler in den Texten, die in der Zeitung oder auf dem elektronischen Verkaufsportal veröffentlicht wurden, werden jedoch unter Beibehaltung des Versteigerungstermins ausschließlich auf dem elektronischen Verkaufsportal durch eine Bekanntmachung korrigiert. Diese Korrekturbekanntmachung wird den Beteiligten nicht gesondert zugestellt. Die Bekanntmachung auf dem elektronischen Verkaufsportal enthält folgende Punkte:

1. Art, Beschaffenheit, wichtige Merkmale, Schätzwert, Lage des Verkaufsobjekts sowie ggf. Abbildungen und weitere Informationen aus den Versteigerungsbedingungen.

2. Die Verpflichtung, zur Teilnahme an der Versteigerung eine Sicherheitsleistung in Höhe von zehn Prozent des Wertes des gepfändeten Gegenstandes auf das Bankkonto des verkaufenden Vollstreckungsamtes einzuzahlen; bei Barzahlung muss die Einzahlung spätestens am Tag vor Ablauf der Versteigerungsfrist bis 23:30 Uhr erfolgen.

3. Bei Sicherheitsleistung in Form einer Bürgschaftsurkunde müssen Teilnehmer spätestens bis zum Ende der Bürozeit des Arbeitstages vor Ablauf der Versteigerungsfrist dem Vollstreckungsamt eine unbefristete und unwiderrufliche Bankbürgschaft in Höhe von zehn Prozent des Wertes des gepfändeten Gegenstandes vorlegen.

4. Personen, die durch einen Vertreter an der Versteigerung teilnehmen, müssen spätestens bis zum Ende der Bürozeit des Arbeitstages vor Ablauf der Versteigerungsfrist beim Vollstreckungsamt vorstellig werden.

5. Bei der Möglichkeit eines anteiligen Verkaufs müssen gemeinsame Käufer, die das Objekt der öffentlichen Versteigerung mit bestimmten Anteilen erwerben wollen, spätestens bis zum Ende der Bürozeit des Arbeitstages vor Ablauf der Versteigerungsfrist beim Vollstreckungsamt vorstellig werden.

6. Gläubiger, die den Verkauf beantragt haben und an der Versteigerung teilnehmen möchten, sowie Miteigentümer, die im Rahmen der Aufhebung der Gemeinschaft an der Versteigerung teilnehmen möchten, müssen bei Anmeldung bis spätestens zum Ende der Bürozeit des Arbeitstages vor Ablauf der Versteigerungsfrist in Höhe der Deckung ihrer Forderung oder ihres Anteils durch die Sicherheit keine Sicherheitsleistung hinterlegen.

7. Bei Erfüllung der Bedingungen wird der Zuschlag dem Meistbietenden erteilt.

8. Die auf dem elektronischen Verkaufsportal abgegebenen Gebote müssen entweder fünfzig Prozent des Schätzwertes des gepfändeten Gegenstandes oder die Summe der durch diesen Gegenstand besicherten und gegenüber dem Verkaufsantragsteller vorrangigen Forderungen überschreiten, je nachdem, welcher Betrag höher ist; zudem müssen die Kosten der Verwertung und Verteilung gedeckt sein.

9. Wenn der Bieter den Zuschlag erhält, aber den Versteigerungspreis nicht fristgerecht einzahlt, wird die hinterlegte Sicherheit nicht erstattet, sondern vorrangig zur Deckung der Verkaufskosten und anschließend zur Befriedigung der Gläubiger verwendet.

10. Wenn die Versteigerung mangels Abgabe eines Mindestgebots nicht stattfinden kann oder wegen Nichtzahlung des Versteigerungspreises durch den Meistbietenden storniert wird, wird die zweite Versteigerung unter den gleichen Bedingungen wie die erste durchgeführt.

11. Der Ersteigerer muss den gesamten Verkaufspreis innerhalb von spätestens sieben Tagen ab dem Datum der Veröffentlichung des Zuschlagsprotokolls auf dem elektronischen Verkaufsportal auf das Konto des Vollstreckungsamtes zahlen.

12. Teilnehmer an der Versteigerung gelten als mit dem Verzeichnis und dessen Inhalt vertraut und akzeptieren diese als zugestimmt.

13. Nach Rechtskraft des Zuschlags erfolgen die Eintragungs- und Übergabemaßnahmen für den Gegenstand. Die Übergabe der beweglichen Sache an den Ersteigerer oder die Eintragung des in einem Register eingetragenen Gutes auf den Namen des Ersteigerers erfolgt nach Zahlung der Stempelsteuer und der Mehrwertsteuer.“

Wie im einschlägigen Gesetzartikel detailliert aufgeführt, erfolgt der Verkauf als Regel durch öffentliche Versteigerung. In manchen Fällen ist jedoch auch der freihändige Verkauf möglich.

In Artikel 119 des Vollstreckungs- und Konkursgesetzes, überschrieben mit „Freihändiger Verkauf“, ist geregelt: „In folgenden Fällen kann der Verkauf freihändig erfolgen:

1 – Wenn alle Beteiligten dies wünschen,

2 – Wenn für Wertpapiere oder andere Waren mit Börsen- oder Marktpreis der für diesen Tag marktübliche Preis geboten wird,

3 – Wenn für Gold- und Silberwaren, die bei der Versteigerung nicht ihren Metallwert erreicht haben, dieser Wert geboten wird,

4 – Wenn die in Artikel 113 Absatz 2 genannten Fälle vorliegen, 5 – (Geändert: 17.07.2003-4949/Art. 31) Wenn der geschätzte Wert der gepfändeten Sache eine Milliarde Lira nicht übersteigt.“

Obwohl die öffentliche Versteigerung die Regel ist, kann es Situationen geben, in denen ein freihändiger Verkauf beschlossen wird. Hierfür ist die Zustimmung aller Miteigentümer einzuholen. Sollte auch nur ein einziger Miteigentümer dem freihändigen Verkauf nicht zustimmen, erfolgt der Verkauf im Wege der öffentlichen Versteigerung.

In Verfahren zur Aufhebung der Gemeinschaft sind die Vorbereitungsmaßnahmen für die Versteigerung im Vollstreckungs- und Konkursgesetz ausführlich geregelt.

In Artikel 114 des Vollstreckungs- und Konkursgesetzes, überschrieben mit „Vorbereitungsmaßnahmen für die Versteigerung“, ist geregelt: „Der Verkauf erfolgt durch öffentliche Versteigerung. Der Zeitrahmen für die erste und zweite Versteigerung wird mindestens fünfzehn Tage vor Beginn der Versteigerung bekannt gegeben. Die auf dem elektronischen Verkaufsportal zu veröffentlichende Bekanntmachung bleibt bis zum Ende der Versteigerung zugänglich. Das Datum für den Beginn der zweiten Versteigerung wird so festgelegt, dass es einen Monat ab dem Ende der ersten Versteigerung nicht überschreitet. Die Form der Bekanntmachung und die Frage, ob diese über eine Zeitung erfolgen soll, werden vom Vollstreckungsamt unter Berücksichtigung der Interessen der Beteiligten bestimmt. Wird die Veröffentlichung in einer überregionalen Zeitung beschlossen, so erfolgt diese über eine der Zeitungen, deren Auflage zum Zeitpunkt des Verkaufsantrags über fünfzigtausend (50.000) Exemplaren liegt und die überregional vertrieben werden.(1) In den Zeitungsanzeigen wird das Verkaufsverzeichnis nicht als Anhang beigefügt; es genügt der Hinweis auf das elektronische Verkaufsportal, in dem Art, Beschaffenheit, wichtige Merkmale, Schätzwert und Lage des Verkaufsobjekts sowie der Zeitrahmen für die erste und zweite Versteigerung und Informationen zur Versteigerung enthalten sind. Außer den vom Vollstreckungsamt zwingend durchzuführenden Bekanntmachungen können die Parteien den Text der Bekanntmachung auf dem elektronischen Verkaufsportal auf eigene Kosten über beliebige Medien veröffentlichen. Solche privaten Anzeigen haben jedoch keinen Einfluss auf das amtliche Verfahren. Bei Abweichungen zwischen den veröffentlichten Texten ist der Text des elektronischen Verkaufsportals maßgeblich. Fehler in den Texten, die in der Zeitung oder auf dem elektronischen Verkaufsportal veröffentlicht wurden, werden jedoch unter Beibehaltung des Versteigerungstermins ausschließlich auf dem elektronischen Verkaufsportal durch eine Bekanntmachung korrigiert. Diese Korrekturbekanntmachung wird den Beteiligten nicht gesondert zugestellt. Die Bekanntmachung auf dem elektronischen Verkaufsportal enthält folgende Punkte:

1. Art, Beschaffenheit, wichtige Merkmale, Schätzwert, Lage des Verkaufsobjekts sowie ggf. Abbildungen und weitere Informationen aus den Versteigerungsbedingungen.

2. Die Verpflichtung, zur Teilnahme an der Versteigerung eine Sicherheitsleistung in Höhe von zehn Prozent des Wertes des gepfändeten Gegenstandes auf das Bankkonto des verkaufenden Vollstreckungsamtes einzuzahlen; bei Barzahlung muss die Einzahlung spätestens am Tag vor Ablauf der Versteigerungsfrist bis 23:30 Uhr erfolgen.

3. Bei Sicherheitsleistung in Form einer Bürgschaftsurkunde müssen Teilnehmer spätestens bis zum Ende der Bürozeit des Arbeitstages vor Ablauf der Versteigerungsfrist dem Vollstreckungsamt eine unbefristete und unwiderrufliche Bankbürgschaft in Höhe von zehn Prozent des Wertes des gepfändeten Gegenstandes vorlegen.

4. Personen, die durch einen Vertreter an der Versteigerung teilnehmen, müssen spätestens bis zum Ende der Bürozeit des Arbeitstages vor Ablauf der Versteigerungsfrist beim Vollstreckungsamt vorstellig werden.

5. Bei der Möglichkeit eines anteiligen Verkaufs müssen gemeinsame Käufer, die das Objekt der öffentlichen Versteigerung mit bestimmten Anteilen erwerben wollen, spätestens bis zum Ende der Bürozeit des Arbeitstages vor Ablauf der Versteigerungsfrist beim Vollstreckungsamt vorstellig werden.

6. Falls der Gläubiger, der den Verkauf beantragt und an der Versteigerung teilnehmen möchte, sowie der Teilhaber, der im Rahmen der Aufhebung der Gemeinschaft durch Verkauf an der Versteigerung teilnehmen möchte, sich spätestens bis zum Ende der Bürozeiten am letzten Arbeitstag vor Ablauf der Versteigerungsfrist bei der den Verkauf durchführenden Vollstreckungsbehörde melden, von ihnen in Höhe des Betrags, der durch die Forderung oder den Gesellschaftsanteil gedeckt ist, keine Sicherheitsleistung verlangt wird.

7. Dass bei Erfüllung der Bedingungen der Gegenstand an den Meistbietenden zugeschlagen wird.

8. Dass die im elektronischen Verkaufsportal abgegebenen Gebote den höheren Betrag aus der Hälfte des geschätzten Wertes des gepfändeten Gegenstands einerseits und der Summe der Forderungen, die durch diesen Gegenstand besichert sind und dem Forderungsanspruch desjenigen, der den Verkauf beantragt hat, im Rang vorgehen, andererseits sowie zusätzlich zu diesem Betrag die Kosten der Verwertung und Verteilung übersteigen müssen.

9. Dass für den Fall, dass der Ersteher zwar das höchste Gebot abgibt, aber den Zuschlagspreis nicht fristgerecht einzahlt, die geleistete Sicherheitsleistung nicht zurückerstattet, sondern vorrangig zur Deckung der Verkaufskosten verwendet und der verbleibende Betrag auf die Forderungen der Anspruchsberechtigten angerechnet wird.

10. Dass für den Fall, dass die Versteigerung mangels Abgabe des Mindestgebotspreises nicht durchgeführt werden kann oder der Zuschlag aufgrund der Nichtzahlung des Zuschlagspreises durch den Meistbietenden aufgehoben wird, eine zweite Versteigerung unter den gleichen Bedingungen wie die erste Versteigerung erneut durchgeführt wird.

11. Dass der Ersteher den gesamten Verkaufspreis innerhalb von spätestens sieben Tagen ab dem Datum der Veröffentlichung des Protokolls über den Zuschlag im elektronischen Verkaufsportal auf das Konto der Vollstreckungsbehörde einzahlen muss.

12. Dass die Teilnehmer an der Versteigerung als Personen gelten, die die Verdingungsunterlagen samt allen Anhängen eingesehen und deren Inhalt akzeptiert haben.

13. Dass nach Rechtskraft des Zuschlags die Eintragungs- und Übergabeverfahren für den Gegenstand durchgeführt werden. Nach Rechtskraft des Zuschlags erfolgt die Übergabe des beweglichen Gegenstands an den Ersteher oder, bei im Register eingetragenen Gegenständen, die Eintragung zugunsten des Erstehers erst nach Einzahlung der Stempelsteuer und der Mehrwertsteuer.” geregelt.

Die Vorbereitungshandlungen beim Verkauf beweglicher Sachen bestehen aus der Erstellung der Versteigerungsbekanntmachung und der Versteigerungsbedingungen.

Gemäß dem Vollstreckungs- und Konkursgesetz werden Ort, Tag und Uhrzeit der ersten und zweiten Versteigerung im Voraus durch eine Versteigerungsbekanntmachung öffentlich gemacht. Die Verkaufsstelle regelt die Form der Bekanntmachung sowie die Art, den Ort, den Tag und die Uhrzeit der Versteigerung in einer Weise, die die Interessen der Beteiligten angemessen berücksichtigt. Falls die Verkaufsstelle entscheidet, die Versteigerungsbekanntmachung in einer landesweit erscheinenden Zeitung zu veröffentlichen, muss es sich um eine Zeitung handeln, die am Tag der Verkaufsbeantragung eine Auflage von über fünfzigtausend Exemplaren hatte und landesweit vertrieben wird. Für den Verkauf beweglicher Sachen wurde keine Verpflichtung zur Zustellung der Verkaufsbekanntmachung an die Teilhaber eingeführt. Wenn jedoch die Verkaufsstelle beschließt, eine Zustellung vorzunehmen, muss die Versteigerungsbekanntmachung allen Teilhabern ordnungsgemäß zugestellt werden. Wird dieses Verfahren nicht eingehalten, entsteht die Möglichkeit einer Klage auf Aufhebung des Zuschlags.

Neben der Vorbereitung der Versteigerungsbekanntmachung muss die Verkaufsstelle als weiteren Punkt die Versteigerungsbedingungen erstellen. In den Versteigerungsbedingungen werden die Eigenschaften des beweglichen Gegenstands, dessen Verkauf beschlossen wurde, angegeben. Die in Zeitungen veröffentlichten Versteigerungsbekanntmachungen enthalten die Verkaufsbedingungen nicht im Detail. Es wird angegeben, welcher Art und Beschaffenheit der zu verkaufende bewegliche Gegenstand ist, welche wichtigen Merkmale er aufweist, wie hoch der geschätzte Wert ist, wo er sich befindet, an welchem Tag und zu welcher Uhrzeit die zweite Versteigerung stattfindet, wo und wie Informationen zu den Verkaufsbedingungen eingeholt werden können und dass auf Wunsch gegen Erstattung der Kosten eine Kopie der Bedingungen zugesandt wird.

Die Versteigerung durch die Verkaufsstelle erfolgt auf elektronischem Wege durch die Abgabe von Geboten durch die Parteien und Dritte, beginnend zehn Tage vor dem Termin der ersten Versteigerung bis zum Ende des Tages vor dem Tag, an dem die Versteigerung abgeschlossen wird. Die zweite Versteigerung wird für einen Termin festgelegt, der mindestens zehn Tage nach der ersten Versteigerung liegt, wobei die Frist zur Abgabe von Geboten auf elektronischem Wege am fünften Tag nach der ersten Versteigerung beginnt und am Ende des Tages vor dem Tag endet, an dem die zweite Versteigerung abgeschlossen wird. Die auf elektronischem Wege abgegebenen Gebote dürfen nicht weniger als fünfzig Prozent des im Wertgutachten festgestellten Wertes des gepfändeten Gegenstands betragen. Zudem ist hervorzuheben, dass vor Abgabe eines Gebots eine Sicherheitsleistung in Höhe von zwanzig Prozent des geschätzten Wertes des gepfändeten Gegenstands hinterlegt werden muss.

In Artikel 115 des Vollstreckungs- und Konkursgesetzes mit der Überschrift „Durchführung der Versteigerung“ ist geregelt: „Die erste und zweite Versteigerung wird durch den Vollstreckungsleiter an dem in der Bekanntmachung festgelegten Tag und zur festgelegten Uhrzeit auf der Grundlage von fünfzig Prozent des geschätzten Wertes des gepfändeten Gegenstands eingeleitet. Bei Erfüllung der Bedingungen wird der Gegenstand an den Meistbietenden zugeschlagen. Voraussetzung ist jedoch, dass der Versteigerungsbetrag den höheren Betrag aus der Hälfte des geschätzten Wertes des gepfändeten Gegenstands einerseits und der Summe der Forderungen, die durch diesen Gegenstand besichert sind und dem Forderungsanspruch des den Verkauf Beantragenden im Rang vorgehen, andererseits sowie zusätzlich zu diesem Betrag die Kosten der Verwertung und Verteilung übersteigt. Sind am Tag und zur Uhrzeit des Endes der Versteigerung die Bedingungen erfüllt, wird der Gegenstand dem Meistbietenden zugeschlagen und das Eigentum am Gegenstand geht auf den Ersteher über. Wenn der Ersteher zwar das höchste Gebot abgibt, aber den Zuschlagspreis nicht fristgerecht einzahlt, wird die geleistete Sicherheitsleistung nicht zurückerstattet, sondern vorrangig zur Deckung der Verkaufskosten verwendet und auf die Forderungen der Anspruchsberechtigten angerechnet. Der Vollstreckungsleiter erstellt am ersten Arbeitstag nach Abschluss der Versteigerung im elektronischen Verkaufsportal ein Versteigerungsergebnisprotokoll und veröffentlicht die Informationen in diesem Protokoll am selben Tag im Verkaufsportal. In dem Protokoll werden der Tag und die Uhrzeit des Abschlusses der Versteigerung, der Umstand, dass bei Erfüllung der Bedingungen der Gegenstand an den Meistbietenden zugeschlagen wurde, der Hinweis, dass der Zuschlagspreis innerhalb von sieben Tagen nach Veröffentlichung des Protokolls auf das Konto der Vollstreckungsbehörde einzuzahlen ist, sowie der Grund, warum bei Nichterfüllung der Bedingungen die Versteigerung nicht durchgeführt werden konnte, angegeben. Der Verkaufsantrag kann nach Beginn der Gebotsabgabe nicht mehr zurückgezogen werden. Sollte die Schuld bis zum Ende der Gebotsfrist vollständig beglichen werden, wird der Verkauf eingestellt. Der Vollstreckungsleiter stellt durch Protokoll fest, wenn der Mindestgebotspreis nicht geboten wurde, der Meistbietende den Zuschlagspreis nicht eingezahlt hat oder die Schuld vor Ablauf der Gebotsfrist beglichen wurde, und erklärt, dass die Versteigerung nicht durchgeführt werden konnte oder aufgehoben wurde. Wenn der Mindestgebotspreis nicht geboten wurde oder der Meistbietende den Zuschlagspreis nicht eingezahlt hat, beginnt die zweite Versteigerung unter den gleichen Bedingungen wie die erste Versteigerung an dem zuvor angekündigten Termin. Findet sich bei der Versteigerung kein Käufer oder werden die in diesem Artikel genannten Bedingungen nicht erfüllt, kann der Gläubiger innerhalb der verbleibenden Verkaufsantragsfrist aus dem ursprünglichen Verkaufsantrag die Festlegung eines neuen Versteigerungstages beantragen. Die Frist zur Beantragung des Verkaufs wird mit dem Verkaufsantrag unterbrochen; diese unterbrochene Frist beginnt ab dem Datum des Protokolls über die Nichtdurchführung oder Aufhebung der Versteigerung wieder zu laufen. Stellt der Vollstreckungsleiter am ersten Arbeitstag nach Abschluss der Versteigerung anhand der Aufzeichnungen des Verkaufsportals fest, dass aufgrund technischer Gründe des elektronischen Verkaufsportals in den letzten zehn Minuten der Versteigerung keine Gebote abgegeben werden konnten, entscheidet er über eine Verlängerung der Versteigerungsfrist um einen Tag; in der Entscheidung werden das Datum und die Uhrzeit des Beginns und des Endes der Versteigerung angegeben und all diese Umstände werden sofort im Verkaufsportal bekannt gegeben. In diesem Fall darf das Anfangsdatum der Versteigerung nicht mehr als drei Tage ab dem Datum der Entscheidung über die Verlängerung der Versteigerungsfrist liegen. Während dieser Frist bleibt derjenige, der zuvor das höchste Gebot abgegeben hat, an sein Gebot gebunden, und neue Interessenten können ebenfalls durch Hinterlegung der Sicherheitsleistung an der Versteigerung teilnehmen.“

Gemäß dem Vollstreckungs- und Konkursgesetz wird die erste und zweite Versteigerung durch die Verkaufsstelle an dem in der Bekanntmachung angegebenen Ort, Tag und Uhrzeit auf Grundlage des höchsten elektronisch abgegebenen Gebots eingeleitet. Der vom Friedensgericht für den Verkauf vorgesehene Gegenstand wird bei der Verkaufsstelle durch dreimaliges Ausrufen an den Meistbietenden, der das höchste Gebot auf elektronischem Wege abgegeben hat, zugeschlagen. Falls bei der ersten Versteigerung kein Käufer vorhanden ist, bereitet die Verkaufsstelle die zweite Versteigerung vor. Falls auch bei der zweiten Versteigerung keine Käufer vorhanden sind, erlischt der Verkaufsantrag gemäß Art. 115 des Vollstreckungs- und Konkursgesetzes.

In Artikel 117 des Vollstreckungs- und Konkursgesetzes mit der Überschrift „Gold- und Silberwaren“ ist geregelt: „Gold- und Silberwaren dürfen nicht unter ihrem Metallwert verkauft werden.“

Die Durchführung der ersten und zweiten Versteigerung durch die Verkaufsstelle hat bestimmte Ergebnisse zur Folge. In Artikel 118 des Vollstreckungs- und Konkursgesetzes mit der Überschrift „Zahlung des Zuschlagspreises und Übergabe des Gegenstands“ ist geregelt: „Der Ersteher ist verpflichtet, den Verkaufspreis innerhalb von sieben Tagen ab Veröffentlichung des Protokolls über das Versteigerungsergebnis bar zu bezahlen, auch wenn die Aufhebung des Zuschlags beantragt wurde. Der verkaufte Gegenstand wird erst nach Rechtskraft des Zuschlags übergeben und nicht vorab im amtlichen Register auf den Namen des Käufers eingetragen.“

Wenn nach der Versteigerung keine Zahlung erfolgt, hat der Verkaufsbeamte das Recht, den Zuschlag direkt aufzuheben. Die Artikel des Vollstreckungs- und Konkursgesetzes regeln zudem ausdrücklich, dass bei Gebotsabgabe und anschließender Nichtzahlung des Zuschlagspreises der zahlungsunfähige Käufer und dessen Bürgen für die Differenz zwischen dem gebotenen Preis und dem letzten Preis haften. Zunächst wird diese Differenz, sofern ausreichend, aus dem hinterlegten Sicherheitsbetrag gedeckt.

Beim Verkauf von Immobilien gilt: Nach der Übermittlung der Akten an die Verkaufsstelle ist in Artikel 123 des Vollstreckungs- und Konkursgesetzes mit der Überschrift „Verkaufsfrist“ geregelt: „Immobilien werden von der Vollstreckungsbehörde spätestens innerhalb von drei Monaten nach Verkaufsantrag durch eine öffentliche Versteigerung verkauft.“

Der Verkauf von Immobilien erfolgt durch öffentliche Versteigerung; ein Verkauf im freihändigen Verfahren scheint nicht möglich. Die Verkaufsstelle führt den Verkauf grundsätzlich im Wege der öffentlichen Versteigerung durch, kann jedoch auch eine geschlossene Versteigerung beschließen. Wie oben bereits ausführlich dargelegt, ist für eine Entscheidung zur geschlossenen Versteigerung das Einverständnis aller Teilhaber erforderlich.

Im Vorbereitungsverfahren für die Versteigerung von Immobilien unterscheidet sich die Prozedur von derjenigen bei beweglichen Sachen durch die Existenz einer Wertermittlung und einer Lastenliste, die im Vollstreckungs- und Konkursgesetz geregelt sind.

In Artikel 126 des Vollstreckungs- und Konkursgesetzes mit der Überschrift „Maßnahmen zur Vorbereitung der Versteigerung“ ist geregelt: „Die Bestimmung des Artikels 114 findet auch auf die Vorbereitungsmaßnahmen für die öffentliche Versteigerung von Immobilien Anwendung. In der Verkaufsbekanntmachung im elektronischen Verkaufsportal ist neben den in Artikel 114 genannten Punkten anzugeben, dass die Inhaber von Hypotheken sowie andere Berechtigte ihre Rechte an der Immobilie, insbesondere ihre Ansprüche auf Zinsen und Kosten, innerhalb von fünfzehn Tagen unter Vorlage der Beweisunterlagen bei der Vollstreckungsbehörde anmelden müssen, widrigenfalls sie bei der Verteilung des Verkaufserlöses unberücksichtigt bleiben, sofern ihre Rechte nicht im Grundbuch eingetragen sind; dies gilt auch für Inhaber von Dienstbarkeiten.“

Wie im entsprechenden Artikel des Vollstreckungs- und Konkursgesetzes detailliert geregelt, werden Ort, Tag und Uhrzeit der ersten und zweiten Versteigerung mindestens einen Monat im Voraus bekannt gegeben. In der von der Verkaufsstelle erstellten Bekanntmachung sind die Art, Beschaffenheit und wichtige Merkmale des zu verkaufenden Objekts, die Wertermittlung, der Standort, Ort, Tag und Uhrzeit der ersten und zweiten Versteigerung anzugeben; zudem müssen die Teilnehmer eine Sicherheitsleistung (Anzahlung) in Höhe von zwanzig Prozent des geschätzten Wertes der Immobilie oder eine von einer nationalen Bank ausgestellte Bürgschaftsurkunde vorlegen.

In den von der Verkaufsstelle erstellten Versteigerungsbedingungen für den Immobilienverkauf werden die Rechte und Pflichten bezüglich der Immobilien geregelt.

In Artikel 124 des Vollstreckungs- und Konkursgesetzes mit der Überschrift „Verdingungsunterlagen“ ist geregelt: „Die Vollstreckungsbehörde legt die Versteigerungsbedingungen gemäß den örtlichen Gepflogenheiten für Immobilien auf die vorteilhafteste Weise fest.“

Durch die Erstellung der Verdingungsunterlagen legt die Verkaufsstelle alle Einzelheiten zur Immobilie dar. Bei der Erstellung dieser Bedingungen hat die Verkaufsstelle das Recht, bei den zuständigen Grundbuchämtern die Vorlage von Dokumenten zu verlangen, um korrekte Informationen zur Immobilie zu erhalten. In den Versteigerungsbedingungen wird detailliert aufgeführt, welche Kosten der Käufer zu tragen hat, welche Dienstbarkeiten und Belastungen auf der Immobilie lasten, und es wird klargestellt, dass bei einem Verkauf mitsamt Hypotheken, hypothekarisch gesicherten Schuldscheinen oder Rentenschulden auch die persönlichen, durch diese Immobilie gesicherten Schulden des Schuldners auf den Käufer übergehen. Die von der Verkaufsstelle erstellten Bedingungen werden mindestens zehn Tage vor der Versteigerung an einem für jedermann einsehbaren Ort ausgehängt.

Eine weitere wichtige Liste, die die Verkaufsstelle für den Immobilienverkauf erstellen muss, ist die Lastenliste. In Artikel 128 des Vollstreckungs- und Konkursgesetzes mit der Überschrift „Lastenliste“ ist geregelt: „Vor Beginn des Verkaufs erstellt der Vollstreckungsbeamte eine Liste aller im Grundbuch eingetragenen oder auf einer amtlichen Urkunde beruhenden Belastungen der Immobilie und stellt diese Liste den Gläubigern, die eine Pfändung erwirkt haben, sowie dem Schuldner zu, wobei eine Frist von drei Tagen zur Einlegung von Einsprüchen gewährt wird. Die Bestimmungen der Artikel 96 und 97 finden auch hier Anwendung. Die Vollstreckungsbehörde lässt den Wert der Immobilie ermitteln; bei der Wertermittlung wird auch der Einfluss der Lasten auf der Immobilie berücksichtigt. Werden Belastungen bekannt, die den zuvor ermittelten Wert der Immobilie beeinflussen, lässt die Vollstreckungsbehörde den Wert neu ermitteln. Das Wertermittlungsgutachten wird dem Schuldner, den pfändenden Gläubigern und den übrigen Hypothekengläubigern an die im Grundbuch vorhandene Adresse zugestellt, sofern nicht eine andere Anschrift in der Vollstreckungsakte vermerkt ist. Bei der Verfolgung von Forderungen aus Wohnungsbaufinanzierungen gemäß Artikel 38/A des Kapitalmarktgesetzes Nr. 2499 sowie von durch Pfand gesicherten Forderungen der Verwaltung für sozialen Wohnungsbau (TOKİ) beauftragt die Vollstreckungsbehörde zur Wertermittlung der zu verkaufenden Immobilie Personen oder Institutionen, die gemäß Artikel 22 Absatz 1 Buchstabe r desselben Gesetzes befugt sind. Wenn sich bei der zum Verkauf angebotenen Immobilie Zubehör mit Förderungsansprüchen befindet, lässt die Vollstreckungsbehörde auch dessen Wert gesondert ermitteln. Vor dem Verkauf werden die zuständigen Institutionen nach den auf diesen Gütern lastenden Steuern, Abgaben und Gebühren befragt. Auf Antrag des die Versteigerung beantragenden Gläubigers können diese Güter vom Verkauf ausgenommen oder unter Berücksichtigung der auf den Gegenstand bezogenen öffentlichen Abgaben (wie Steuern und Gebühren) gemäß den Bestimmungen von Artikel 129 gemeinsam mit der Immobilie versteigert werden. Güter und Rechte, die eine wirtschaftliche oder kommerzielle Einheit bilden oder bei deren Verkauf als Ganzes ein höherer Erlös zu erwarten ist, werden als Einheit verwertet.“

Wie im Rahmen des Vollstreckungs- und Konkursgesetzes detailliert geregelt, erstellt der Verkaufsbeamte vor Beginn des Verkaufs eine Liste der im Grundbuch ersichtlichen Lasten der Immobilie.

Die Wertermittlung der Immobilie erfolgt durch die Verkaufsstelle. Die im Stadium des Prozesses zur Aufhebung der Gemeinschaft vom Richter des Friedensgerichts durchgeführten Ortsbesichtigungen dienen neben der Wertbestimmung auch der Klärung, ob eine Teilung in Natur möglich ist. Daher führt der Verkaufsbeamte für die Wertermittlung eine Ortsbesichtigung durch. Bei der Besichtigung der Immobilie kann neben einem Fachgutachter auch ein Sachverständigengremium, bestehend aus Landwirtschafts-, Maschinen- oder Bauingenieuren, anwesend sein. Nach Erstellung des Wertgutachtens durch die Sachverständigen wird dieses den Parteien zugestellt.

Ab der Zustellung des Wertgutachtens an die Parteien haben die Teilhaber das Recht, innerhalb von 7 Tagen beim Friedensgericht Beschwerde gegen die Wertermittlung einzulegen. In der Praxis wird dieses Verfahren als „Klage gegen die Wertermittlung“ bezeichnet. In diesem Verfahren wird im Wege eines einfachen Gerichtsverfahrens eine erneute Ortsbesichtigung durchgeführt. Die Entscheidung des Friedensgerichts nach der erneuten Besichtigung und den Sachverständigengutachten ist endgültig. Nach Rechtskraft der Wertermittlung ohne Einspruch kann für zwei Jahre kein neuer Antrag auf Wertermittlung gestellt werden. Dies ist aus Gründen der Verfahrensökonomie wichtig. Im Falle von Naturkatastrophen oder außerordentlichen Änderungen des Bebauungszustands ist es jedoch gemäß einer Bestimmung des Vollstreckungs- und Konkursgesetzes möglich, unabhängig von dieser zweijährigen Frist eine neue Wertermittlung zu beantragen.

Wie bei der Versteigerung von beweglichen Sachen gelten auch für die Immobilienversteigerung ähnliche Prozeduren. Wie in Artikel 126 des Vollstreckungs- und Konkursgesetzes detailliert geregelt, beginnt die öffentliche Versteigerung mit der Abgabe von Geboten auf elektronischem Wege. Die elektronische Gebotsabgabe beginnt zwanzig Tage vor dem Termin der ersten Versteigerung und endet am Tag vor dem Tag, an dem die Versteigerung abgeschlossen wird. Bei der zweiten Versteigerung beginnt die elektronische Gebotsabgabe am fünften Tag nach der ersten Versteigerung und dauert bis zum Ende des Tages vor dem Tag, an dem die zweite Versteigerung endet, wobei der Termin auf mindestens zwanzig Tage nach dem Beginn festgelegt wird. Die auf elektronischem Wege abgegebenen Gebote dürfen nicht weniger als fünfzig Prozent des geschätzten Wertes der Immobilie betragen, und vor Abgabe des Gebots ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von zwanzig Prozent des geschätzten Wertes zu hinterlegen.

In Artikel 129 des Vollstreckungs- und Konkursgesetzes mit der Überschrift „Zuschlag“ ist geregelt: „Die Bestimmung von Artikel 115 findet auch auf den Zuschlag bei Immobilien Anwendung.“ Die erste und zweite Versteigerung werden vom Verkaufsbeamten an dem in der Bekanntmachung festgelegten Ort, Tag und Uhrzeit auf Grundlage des höchsten elektronisch abgegebenen Gebots eingeleitet. Die Verkaufsstelle schlägt die Immobilie nach dreimaligem Ausrufen an denjenigen zu, der das höchste Gebot auf elektronischem Wege abgegeben hat. Der Versteigerungsbetrag muss die Hälfte des geschätzten Wertes der Immobilie sowie die Kosten der Verwertung und Verteilung übersteigen. Wie beim Verkauf beweglicher Sachen wird bei der ersten Versteigerung der Verkauf zurückgestellt, wenn kein Käufer vorhanden ist oder der erforderliche Mindestbetrag nicht erreicht wird. Ebenso wie beim Verkauf beweglicher Sachen erlischt auch beim Immobilienverkauf der Verkaufsantrag, wenn bei der zweiten Versteigerung kein Käufer vorhanden ist oder die Bedingungen nicht erfüllt werden. In diesem Fall muss bei der Verkaufsstelle erneut ein Verkaufsantrag gestellt werden.

Der Verkauf von Immobilien hat bestimmte Folgen. So ist in Artikel 130 des Vollstreckungs- und Konkursgesetzes mit der Überschrift „Zahlung des Zuschlagspreises“ geregelt: „Der Ersteher ist verpflichtet, den Verkaufspreis innerhalb von sieben Tagen nach Veröffentlichung des Protokolls über das Versteigerungsergebnis bar zu bezahlen, auch wenn die Aufhebung des Zuschlags beantragt wurde.“

Die Verkaufsstelle gewährt dem Käufer eine Frist von höchstens zehn Tagen zur Zahlung des Kaufpreises. Innerhalb dieser Frist wird die Immobilie von der Verkaufsstelle verwahrt, wobei Schaden und Kosten zu Lasten des Käufers gehen.

In Artikel 131 des Vollstreckungs- und Konkursgesetzes mit der Überschrift „Verwaltung der Immobilie während der Zahlungsfrist“ ist geregelt: „Wurde eine Frist zur Zahlung des Kaufpreises gewährt, wird die Immobilie bis zur Zahlung von der Vollstreckungsbehörde verwaltet, wobei Schaden und Kosten zu Lasten des Käufers gehen. Während dieser Frist darf ohne Erlaubnis der Vollstreckungsbehörde keine grundbuchliche Eintragung vorgenommen werden. Die Vollstreckungsbehörde kann zur Sicherung des Kaufpreises die Stellung einer zusätzlichen Sicherheitsleistung verlangen.“

Während dieses Zeitraums werden keine Eintragungen beim zuständigen Grundbuchamt vorgenommen, sofern keine Genehmigung der Verkaufsstelle vorliegt. Die Verkaufsstelle ist berechtigt, die Stellung einer zusätzlichen Sicherheit zur Sicherung des Kaufpreises zu verlangen, sofern sie dies für erforderlich hält.

In Artikel 135 des türkischen Exekutions- und Konkursgesetzes (İcra İflas Kanunu) mit dem Titel „Mitteilung an das Grundbuchamt zur Eintragung und Zwangsräumung“ ist Folgendes geregelt: „Nachdem die Immobilie dem Käufer zugeschlagen und der Preis entgegengenommen wurde, wird zur Eintragung auf den Namen des Käufers unter Einhaltung der in Artikel (134) genannten Frist ein schriftlicher Auftrag an das Grundbuchamt gesendet. (Geändert durch Art. 17 des Gesetzes Nr. 3222 vom 06.06.1985) Wenn die Immobilie vom Schuldner oder von Dritten besetzt wird, ohne dass dies auf einem Rechtsakt beruht, der durch ein offizielles Dokument mit einem Datum vor der Pfändung belegt ist, wird dem Schuldner oder dem Besetzer ein Räumungsbefehl mit einer Frist von fünfzehn Tagen zugestellt. Erfolgt innerhalb dieser Frist keine Räumung, so wird die Person zwangsgeräumt und die Immobilie dem Käufer übergeben. (Zusatzsatz: 24.11.2021-7343/28. Art.) Auch derjenige, der die Immobilie nach der Eintragung auf den Namen des Zuschlagsempfängers, aber noch vor der tatsächlichen Räumung vom Zuschlagsempfänger erwirbt, hat das Recht, gemäß diesem Absatz die Räumung zu verlangen.“

Gemäß dem Exekutions- und Konkursgesetz erfolgt die Eintragung der Immobilie im Grundbuchamt durch einen schriftlichen Auftrag, sobald der Zuschlagsempfänger den Kaufpreis entrichtet hat und der Zuschlag rechtskräftig geworden ist. Damit der Zuschlag rechtskräftig wird, darf innerhalb von 7 Tagen ab dem Zuschlag keine Klage auf Aufhebung des Zuschlags erhoben werden, oder eine etwaig erhobene Klage muss rechtskräftig abgewiesen worden sein. Die Überprüfung, ob beim Friedensgericht eine Klage auf Aufhebung des Zuschlags anhängig ist, muss während der Eintragung im Grundbuchamt erfolgen.

In Artikel 134 des Exekutions- und Konkursgesetzes mit dem Titel „Ergebnis und Aufhebung des Zuschlags“ ist Folgendes geregelt: „Der Käufer, dem die Immobilie von der Vollstreckungsbehörde zugeschlagen wurde, erwirbt das Eigentum an dieser Immobilie. (Zusatzsatz: 17.07.2003-4949/38. Art.) Bis zur Rechtskraft des Zuschlags entscheidet die Vollstreckungsbehörde darüber, wie die Immobilie verwahrt und verwaltet wird. (Zusatzsätze: 24.11.2021-7343/27. Art.) Auf Antrag des Zuschlagsempfängers weist die Vollstreckungsbehörde die Person, die aufgrund eines Mietvertrags in der versteigerten Immobilie wohnt, dazu an, die Miete, andernfalls die Person, die die Immobilie nutzt, die durch einen Sachverständigen festgestellte monatliche Nutzungsentschädigung an die Vollstreckungsbehörde zu zahlen. Zahlt der Betreffende trotz Mahnung die Miete oder den festgesetzten Betrag nicht an die Vollstreckungsbehörde, finden die Bestimmungen des Artikels 356 analog Anwendung. Der auf diese Weise hinterlegte Betrag wird je nach Ausgang des Zuschlags an den Berechtigten ausgezahlt.“

Die von der Verkaufsstelle im Grundbuch vorgenommene Eintragungssituation hat einen deklaratorischen Charakter. Zahlt die Käuferseite den Zuschlagspreis, findet Artikel 133 des Exekutions- und Konkursgesetzes Anwendung. Sollte der Käufer den Zuschlagspreis nach der Ersteigerung nicht sofort oder innerhalb der ihm gesetzten Frist zahlen, wird die Zuschlagsentscheidung durch den Verkaufsbeamten aufgehoben und die Sicherheitsleistung zur Anrechnung auf den vom Käufer zu zahlenden Betrag einbehalten. Wenn die Umstände es zulassen und die Adresse des Käufers bekannt ist, wird derjenige, der vor dem Zuschlagsempfänger das höchste Gebot abgegeben hatte, mittels Zustellung darüber informiert, dass er den Zuschlag zum von ihm gebotenen Preis innerhalb von drei Tagen erhalten kann. Erklärt er sich damit einverstanden, erlangt er die Stellung des Zuschlagsempfängers. Bleibt die Mitteilung unbeantwortet oder wird sie nicht angenommen, wird die Immobilie von der Verkaufsstelle unverzüglich erneut zur Versteigerung gebracht. Die erneute Versteigerung wird den Betroffenen nicht mehr persönlich zugestellt, sondern lediglich mindestens sieben Tage vor dem Verkauf durch eine öffentliche Bekanntmachung angekündigt. Nach der Versteigerung und der Einhaltung der entsprechenden Artikel des Exekutions- und Konkursgesetzes erhält die Person, die den höchsten Preis für die Immobilie gezahlt hat, die Stellung des Zuschlagsempfängers. Alle Käufer und ihre Bürgen, die durch die Teilnahme an der Versteigerung und die anschließende Nichtzahlung des Preises die Aufhebung des Zuschlags verursacht haben, haften gesamtschuldnerisch für die Differenz zwischen ihrem gebotenen Preis und dem endgültigen Zuschlagspreis sowie für weitere Schäden und Verzugszinsen. Die Differenzbeträge werden aus der hinterlegten Sicherheitsleistung einbehalten.

Verfahren zur Aufhebung des Zuschlags nach Klagen auf Aufhebung der Gemeinschaft

Das Thema der Aufhebung des Zuschlags ist der wichtigste Teil des Verkaufsstadiums. Es ist detailliert in Artikel 134 des Exekutions- und Konkursgesetzes mit dem Titel „Ergebnis und Aufhebung des Zuschlags“ geregelt. Wenn die Umstände eintreten, die eine Aufhebung des Zuschlags bewirken können, gehört die Klage auf Aufhebung des Zuschlags zu den in der Praxis am häufigsten vorkommenden Klagen. Die Gründe, die zur Aufhebung des Zuschlags führen können, können sowohl in der Vorbereitungsphase der Versteigerung als auch während der Durchführung selbst auftreten. Der Käufer kann durch Manipulationen an der Versteigerung seitens der Parteien oder Dritter in die Irre geführt worden sein. Unangemessene Bekanntmachungsverfahren in der Vorbereitungsphase, die Nichteinhaltung gesetzlicher Fristen oder das Fehlen des Lastenverzeichnisses in der Verkaufsanzeige gelten als Gründe, die eine Aufhebung des Zuschlags rechtfertigen können. Bei der Durchführung der Versteigerung ist die Einhaltung der Artikel 126 und 129 des Exekutions- und Konkursgesetzes erforderlich, da andernfalls eine Grundlage für Verhaltensweisen geschaffen wird, die zur Aufhebung führen können. Zum Beispiel ist das Unterlassen des dreimaligen Rufens durch den Verkaufsbeamten ein Verstoß gegen die Regeln der Versteigerung. Auch Manipulationen an der Versteigerung zählen zu den Gründen für die Aufhebung. Verhaltensweisen, die eine ordnungsgemäße Durchführung der Versteigerung verhindern, gelten als Faktoren, die die Aufhebung des Zuschlags begründen.

In Artikel 235 des türkischen Strafgesetzbuches mit dem Titel „Manipulation an Versteigerungen“ ist Folgendes geregelt: „Wer an Versteigerungen, die im Namen von öffentlichen Institutionen oder Organisationen für den Kauf oder Verkauf von Waren oder Dienstleistungen oder für Mietverträge sowie an Bauausschreibungen durchgeführt werden, manipuliert, wird mit einer Freiheitsstrafe von drei bis sieben Jahren bestraft.

(2) In den folgenden Fällen gilt eine Versteigerung als manipuliert:

a) Durch betrügerisches Verhalten;

1. Personen, die über die Eignung oder Voraussetzungen zur Teilnahme verfügen, an der Teilnahme oder an den Verfahrensschritten des Ausschreibungsprozesses zu hindern,

2. Personen, die nicht über die Eignung oder Voraussetzungen verfügen, die Teilnahme an der Versteigerung zu ermöglichen,

3. Angebotene Waren, obwohl sie die in der Leistungsbeschreibung angegebenen Merkmale aufweisen, unter dem Vorwand, sie besäßen diese nicht, von der Bewertung auszuschließen,

4. Angebotene Waren, obwohl sie die in der Leistungsbeschreibung angegebenen Merkmale nicht aufweisen, unter dem Vorwand, sie besäßen diese, in die Bewertung aufzunehmen.

b) Anderen den Zugang zu Informationen zu ermöglichen, die sich auf Angebote beziehen und die gemäß der Ausschreibungsgesetzgebung oder den Leistungsbeschreibungen vertraulich zu behandeln sind.

c) Durch Anwendung von Gewalt oder Drohungen oder auf andere rechtswidrige Weise Personen, die die Eignung oder Voraussetzungen zur Teilnahme besitzen, an der Teilnahme oder an den Verfahrensschritten des Ausschreibungsprozesses zu hindern.

d) Dass Personen, die an der Versteigerung teilnehmen wollen oder teilnehmen, untereinander offene oder geheime Absprachen treffen, um die Ausschreibungsbedingungen und insbesondere den Preis zu beeinflussen.

(3) (Geändert: 11.04.2013-6459/12. Art.) Falls die Straftat der Manipulation an Versteigerungen;

a) unter Anwendung von Gewalt oder Drohungen begangen wird, darf die Untergrenze der Grundstrafe nicht weniger als fünf Jahre betragen. Sollten jedoch qualifizierte Tatbestände vorliegen, die eine höhere Strafe erfordern, wie bei vorsätzlicher Körperverletzung oder Bedrohung, werden die Strafen für diese Delikte zusätzlich verhängt.

b) Wenn durch die Tat für die betroffene öffentliche Institution oder Organisation kein Schaden entstanden ist, wird der Täter – mit Ausnahme der in Absatz (a) genannten Fälle – mit einer Freiheitsstrafe von einem bis zu drei Jahren bestraft.

(4) Beamte, die sich durch die Manipulation an der Versteigerung Vorteile verschaffen, werden zudem gemäß den entsprechenden Strafbestimmungen für diese Taten bestraft.

(5) Die Bestimmungen der vorstehenden Absätze finden auch bei Manipulationen an Versteigerungen Anwendung, die über öffentliche Institutionen oder Organisationen durchgeführt werden, oder bei Versteigerungen von Waren oder Dienstleistungen oder Mietverträgen, die im Namen von Berufsverbänden mit öffentlich-rechtlichem Status, Unternehmen, die unter Beteiligung von öffentlichen Institutionen oder Organisationen oder solchen Berufsverbänden gegründet wurden, sowie deren Stiftungen, gemeinnützigen Vereinen oder Genossenschaften durchgeführt werden.“

Die Manipulation an einer Versteigerung, die im türkischen Strafrecht als schweres Delikt eingestuft wird, umfasst betrügerische Handlungen wie die Behinderung berechtigter Personen, die Ermöglichung der Teilnahme Unberechtigter sowie das bewusste Ausschließen oder Einbeziehen von Angeboten unter falschen Vorwänden. Auch wenn der Gläubiger sich über wesentliche Merkmale des versteigerten Objekts geirrt hat oder in die Irre geführt wurde, stellt dies einen Grund zur Aufhebung des Zuschlags dar. Zum Beispiel ist eine Abweichung zwischen der in der Leistungsbeschreibung angegebenen Grundstücksgröße und der tatsächlichen Gegebenheit ein Grund für die Aufhebung des Zuschlags.

Die Personen, die das Recht haben, die Aufhebung des Zuschlags zu verlangen, sind im Exekutions- und Konkursgesetz detailliert geregelt.

In Artikel 134 des Exekutions- und Konkursgesetzes (der Bezug auf das TStGB ist hier ein redaktioneller Fehler im Original) heißt es: „Die Aufhebung des Zuschlags kann – unter Einschluss der in Artikel 281 des türkischen Obligationenrechts Nr. 6098 vom 11.01.2011 genannten Gründe – nur von dem Gläubiger, der den Verkauf verlangt hat, dem Schuldner, den im offiziellen Register der gepfändeten Sache eingetragenen Beteiligten und Inhabern begrenzter dinglicher Rechte sowie denjenigen, die durch Gebot an der Versteigerung teilgenommen haben, unter der Bedingung, dass sie im Inland eine Adresse angeben, durch eine Klage beim Vollstreckungsgericht innerhalb von sieben Tagen ab dem Datum der Versteigerung verlangt werden. Es wird davon ausgegangen, dass die Beteiligten spätestens am Tag der Versteigerung von den Unregelmäßigkeiten in den Verfahren erfahren haben, die bis zum Zeitpunkt der Versteigerung stattgefunden haben.“

Die Personen, die bei einer Klage auf Aufhebung der Gemeinschaft befugt sind, die Aufhebung des Zuschlags zu fordern, sind: Miteigentümer, Erben, der Gläubiger, falls die Klage von einem Gläubiger eines der Miteigentümer erhoben wurde, im Grundbuch eingetragene Personen sowie diejenigen, die durch Gebote an der Versteigerung teilgenommen haben. Da sie von einer unsachgemäßen Durchführung des Zuschlags betroffen sind, steht ihnen das Recht zu, eine Klage auf Aufhebung des Zuschlags zu erheben.

Die Klage auf Aufhebung des Zuschlags muss innerhalb von spätestens 7 Tagen ab dem Tag der Versteigerung durch Anrufung des Friedensgerichts eingereicht werden. Grundsätzlich wird davon ausgegangen, dass die Beteiligten von den Gründen für die Aufhebung des Zuschlags spätestens am Tag der Versteigerung Kenntnis erlangt haben. Es gibt jedoch auch Ausnahmefälle.

In Artikel 134 des Exekutions- und Konkursgesetzes sind Ausnahmesituationen geregelt. Wenn die Verkaufsanzeige den Parteien nicht zugestellt wurde, oder wenn sich herausstellt, dass man sich über wesentliche Merkmale der verkauften Sache geirrt hat oder von einer Manipulation an der Versteigerung erst später erfahren wurde, beginnt die Klagefrist mit dem Datum der Kenntniserlangung, jedoch spätestens ein Jahr nach der Versteigerung, und beträgt sieben Tage.

Das sachlich und örtlich zuständige Gericht für Klagen auf Aufhebung des Zuschlags ist, wie auch bei der Klage auf Aufhebung der Gemeinschaft, das Friedensgericht. Der Richter am Friedensgericht entscheidet über die Annahme oder Ablehnung des Antrags auf Aufhebung des Zuschlags. Der Richter setzt nach Eingang des Antrags innerhalb von zwanzig Tagen einen Verhandlungstermin fest und lädt die Parteien ein. Der Kläger in der Klage auf Aufhebung des Zuschlags muss beweisen, dass seine Rechte durch Unregelmäßigkeiten bei der Versteigerung verletzt wurden und seine Interessen Schaden genommen haben, und ist verpflichtet, eine inländische Zustellungsadresse anzugeben. Wenn das Friedensgericht im Ergebnis des Verfahrens die Abweisung der Klage beschließt, wird der Kläger zu einer Geldstrafe in Höhe von zehn Prozent des Zuschlagspreises verurteilt. Bei einer Abweisung, die ohne Prüfung in der Sache erfolgt, wird keine Geldstrafe verhängt. Wenn das Friedensgericht die Behauptungen und Anträge der klagenden Partei für begründet hält, beschließt es die Aufhebung des Zuschlags. Wenn die vom Friedensgericht getroffene Entscheidung über die Aufhebung des Zuschlags nach Ablauf der Rechtsmittelfrist rechtskräftig wird, endet auch das mit dem Zuschlag erworbene Eigentumsrecht des Käufers. Wenn die Immobilie im Grundbuch eingetragen wurde, wird die Eintragung gelöscht und das Eigentum auf die vorherigen Miteigentümer zurückübertragen. In diesem Fall wird dem Käufer das gezahlte Geld erstattet. Wenn die Entscheidung rechtskräftig ist, werden die Verkaufsverfahren auf Antrag erneut durch die Verkaufsstelle durchgeführt. Die Rechte gutgläubiger Dritter, die vor der Aufhebung des Zuschlags Rechte an der Immobilie erworben haben, bleiben geschützt.

Der wichtigste Punkt, der beachtet werden muss, ist, dass der Käufer verpflichtet ist, den Zuschlagspreis auch dann innerhalb der ihm gesetzten gesetzlichen Frist in bar zu zahlen, wenn die Aufhebung des Zuschlags beantragt wurde. Falls das Friedensgericht die Aufhebung des Zuschlags beschließt, wird das gezahlte Geld an den Käufer zurückerstattet. Die Verkaufsstelle verwahrt den Zuschlagspreis bis zur Rechtskraft der Klage auf Aufhebung des Zuschlags, wobei das Geld auf einem Bankkonto verzinst wird. Nach Rechtskraft der Entscheidung über die Aufhebung des Zuschlags wird der Zuschlagspreis mitsamt den erwirtschafteten Zinsen an die Berechtigten ausgezahlt.

FAZIT

Die Klage auf Aufhebung der Gemeinschaft ist eine spezielle Klageart, die sich stark von anderen Klagearten unterscheidet und ihre eigenen Regeln hat. Wenn die Aufteilung einer beweglichen oder unbeweglichen Sache im Miteigentum durch alle Miteigentümer nicht möglich ist, erfolgt die Aufhebung der Gemeinschaft durch verschiedene Methoden. Das wichtigste Ergebnis einer Klage auf Aufhebung der Gemeinschaft ist, wie bereits oben im Detail erwähnt, dass es am Ende des Verfahrens keine unterlegene Partei gibt. Kommt es bei einer solchen Klage zu einer gerichtlichen Beendigung der Gemeinschaft, kommt es zu keiner Minderung des Vermögenswerts, sondern die Anteile der Miteigentümer werden entweder in natura oder in Geld festgelegt. Bei einer Klage auf Aufhebung der Gemeinschaft unterliegt die Sache, sofern der Richter am Friedensgericht dies akzeptiert, einer Aufteilung in Geld, in natura oder durch Umwandlung in Stockwerkeigentum. Bei einer Abweisung der Klage bleibt der bestehende Zustand unverändert. Der Verzicht auf eine Klage auf Aufhebung der Gemeinschaft hindert die beklagten Parteien nicht daran, die Klage fortzusetzen. In einem solchen Verfahren kann der Richter am Friedensgericht gezwungen sein, sein Ermessen unter Berücksichtigung der hohen Interessen der Parteien an den dafür vorgesehenen Stellen im Rahmen der Regeln auszuüben. Das Hauptziel ist, dass jeder Miteigentümer bei der Aufteilung der Sache, die Gegenstand der Klage auf Aufhebung der Gemeinschaft ist, sein gesetzliches Recht erreicht, ohne dass es beeinträchtigt wird, auch wenn dies Jahre dauern mag. Die Klage auf Aufhebung der Gemeinschaft ist das am häufigsten auftretende Rechtsmittel zur Lösung von Problemen bei der Aufteilung des Erbes unter den Erben. Ich hoffe, dass das Recht durch die gerichtliche Entscheidung über den Verkauf durch den Richter am Friedensgericht gewahrt bleibt, sodass die Verkaufsstelle die bewegliche oder unbewegliche Sache ordnungsgemäß versteigert und der Erlös an die Anteilseigner ausgezahlt wird.

LITERATURVERZEICHNIS

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LEBENSLAUF

Vorname und NACHNAME: Gizem GONCE

BILDUNGSHINTERGRUND

Absolviertes Gymnasium: Mustafa Elmas Arıcı Anadolu Lisesi, 2008

Hochschulabschluss (Bachelor): Kadir Has Universität, Juristische Fakultät, 2015

Fremdsprache: Englisch

E-Mail: gizemgonce@hotmail.com