Rechtliche Schritte bei Nichtbenutzbarkeit der Mietsache

Rechtliche Möglichkeiten bei Unbenutzbarkeit des Mietobjekts

Der Mieter ist verpflichtet, das Mietobjekt in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu halten und den im Mietvertrag vereinbarten monatlichen Mietzins zu entrichten. Bei einer eingeschränkten Nutzung des gemieteten Objekts hat der Mieter das Recht, eine Mietminderung zu verlangen. Aufwendungen, die der Vermieter zu tätigen unterlässt, werden vom Mietzins in Abzug gebracht. Wird eine als Geschäftsraum vermietete Immobilie vom Mieter geschlossen gehalten, stellt dies eine Verletzung des Mietvertrags dar, da dies den Wert des Mietobjekts mindert. Es ist erforderlich, dass sich der Vertragsverstoß eindeutig auf die Nutzung des Mietobjekts bezieht. Zudem kann das Mietobjekt vor Ablauf des Mietvertrags an den Vermieter zurückgegeben werden. Gibt der Mieter das Mietobjekt zurück, ohne die Vertragslaufzeit oder die Kündigungsfrist einzuhalten, ist er verpflichtet, seine aus dem Mietvertrag resultierenden Verbindlichkeiten für einen Zeitraum zu erfüllen, der als angemessen gilt, um das Mietobjekt unter ähnlichen Bedingungen neu zu vermieten, beispielsweise für einen Zeitraum von etwa 3 Monaten. Findet der Mieter vor Ablauf dieser Frist einen neuen Mieter, der über die vom Vermieter zu erwartende Zahlungsfähigkeit verfügt und bereit ist, das Mietverhältnis zu übernehmen, erlöschen die aus dem Mietvertrag resultierenden Verbindlichkeiten des Mieters. Es gibt Beträge, die der Vermieter vom Mietzins abziehen muss. Der Vermieter muss Aufwendungen, die er zu tätigen unterlässt, sowie Vorteile, die er aus einer anderweitigen Nutzung des Mietobjekts erzielt hat oder die er böswillig zu erzielen unterlassen hat, vom Mietzins in Abzug bringen. Diese Bestimmung findet jedoch für die Dauer von 8 Jahren ab dem 01.07.2002 keine Anwendung auf Kaufleute sowie juristische Personen des privaten und öffentlichen Rechts. Ein Verzicht auf die Aufrechnung ist nicht möglich. Mieter und Vermieter können nicht im Voraus auf das Recht verzichten, Forderungen aus dem Mietvertrag aufzurechnen. Im Falle der Unbenutzbarkeit des Mietobjekts kann zur Auflösung des Mietvertrags Klage beim Friedensgericht erhoben werden. In diesem Verfahren ist der Mieter der Kläger und der Vermieter der Beklagte. Der klagende Mieter beantragt die Auflösung des Mietvertrags mit der Begründung, dass er das Mietobjekt aufgrund der Nichterfüllung der Pflichten des Vermieters nicht nutzen könne und eine Fortführung des Mietverhältnisses unmöglich sei. Die wichtigsten Beweismittel in diesem Verfahren sind: Mietvertrag, Mahnschreiben, Beweissicherungsakte, gerichtliche Ortsbesichtigung und Sachverständigengutachten. Zudem hat der Mieter das Recht, über einen Notar die Auflösung des Mietvertrags und die Rückerstattung der gezahlten Beträge zu verlangen. Wenn das Mietobjekt beispielsweise unbenutzbar wird, hat der Mieter das Recht, die Auflösung des Mietvertrags und die Rückzahlung der gezahlten Beträge innerhalb einer angemessenen Frist zu verlangen; andernfalls ist er berechtigt, durch Anrufung des Gerichts die Auflösung des Mietvertrags und die Rückerstattung der gezahlten Beträge zu fordern. Darüber hinaus hat der Mieter das Recht, den Vermieter notariell abzumahnen, wenn das Mietobjekt dem Mieter nicht in einem nutzbaren Zustand übergeben wurde. Der Mieter muss hierbei angeben, dass ihm die gemietete Immobilie nicht in einem nutzbaren Zustand übergeben wurde, das Objekt unbenutzbar sei und zudem aus gesundheitlicher Sicht nicht für eine Nutzung geeignet sei. Der Vermieter ist verpflichtet, die im Mahnschreiben genannten Mängel innerhalb einer angemessenen Frist zu beheben; andernfalls wird der Mietvertrag aufgrund des schuldhaften Verhaltens des Vermieters aufgelöst. Sollte eine Auflösung des Mietvertrags nicht gewünscht sein und lediglich Schadensersatz gefordert werden, so muss dies in der Abmahnung ausdrücklich vermerkt werden.

Rechtsanwältin Gizem GONCE