İstanbul Bakırköy’de bir ev sahibi evini kiraya verdi, 3 yıl sonra kiracısını çıkarmak istedi. Bir ay içerisinde iki farklı ihtarname çeken ev sahibi, kiracının evi boşaltmaması sonrasında tahliye davası açtı.
Ev sahibiyle kiracı arasında 03.02.2020 tarihli 1.650 TL bedelle bir kira sözleşmesi yapıldı ve aradan geçen 3 yıllık süre sonrasında sözleşmenin yenilenmeyeceğine dair ev sahibi 07.07.2023 tarihinde ihtarname gönderdi. İkinci bir ihtarnameyi de 21.07.2023 tarihinde gönderdi. Temmuz ayında iki ayrı ihtarname gönderilmiş oldu.
Kiracı gönderilen ihtarnamelere cevap vermedi, bu süreçte evi de tahliye etmedi. Ev sahibi sözleşmenin süresinin bittiğini ve kiracının evi tahliye etmesini istedi. Bu sebepten dolayı da ev sahibi 17.08.2023 tarihinde tahliye davası açtı.
Ev sahibine tahliye sebebinin ne olduğunun açıklanması için hakim tarafından süre verildi. İhtarnamede belirtilen hususların hakim tarafından yeterli olmadığına kanaat getirildi.
Hakim kararda; Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili maddeleri uyarınca konutla, çatılı iş yeri sözleşmelerinde süre bitimi nedeniyle tahliye davasının açılamayacağını, tahliye davasının açılabilmesi için Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin de çok önemli emsal kararlarının olduğunu, bu kararlardan birinin de tarafların 10 yılı aşkın süre kira ilişkisinin olması sebebiyle tahliye edilebileceğini, ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açılabileceğini ya da yazılı tahliye taahhüdüne dayalı olarak bir tahliye davası açılabileceğini, bunun yanı sıra 2 haklı ihtarın olması gerektiğini belirtti.
Hakimin 2 haklı ihtar diyerek açıklamaya çalıştığı husus kiracıya 2 kez icra takibi yapılarak, 2 kez borcun ödenmemesinden dolayı tahliye davası açılabileceğidir. Bunun yanı sıra kiracının ve eşinin aynı yerde oturmaya elverişli bir konutun olmamasına dayanarak da tahliye açılabileceği belirtildi.
2 haklı ihtar gönderilmesinin içerisinde yatan taleplerin hiçbirinin Türk Borçlar Kanunu’nun 352. ve 351. 350. maddelerinde yazan tahliye sebeplerini karşılamadığını, bu nedenle de ev sahibinin açmış olduğu tahliye davasının reddine karar verildi. Bu karar 04.06.2025 tarihinde çıktı. Ev sahibi, kiracının avukatına 18.000 TL ve vekalet ücreti ve yargılama masraflarını da ödemek zorunda kaldı.
Kural: Kira Sözleşmesi Bitince Ne Olur?
📌 Konut ve çatılı işyeri kiralarında
(daire, ev, dükkân vb.)
➡️ Süre bitse bile sözleşme kendiliğinden 1 yıl uzar.
➡️ Kiracı çıkmak istemezse ev sahibi “çık” diyemez.
Dayanak: Türk Borçlar Kanunu m.347
Ev Sahibi Ne ZAMAN “Çık” Diyebilir?
Ev sahibinin kiracıyı çıkarabilmesi için yasal sebep + usul gerekir.
1. Tahliye Taahhüdü varsa
Kiracı sonradan, yazılı olarak,
2. Belirli bir tarih vererek imzalamışsa
➡️ Ev sahibi dava veya icra yoluyla çıkarabilir.
3. Ev sahibi veya yakını konutta oturacaksa
Gerçek ve samimi ihtiyaç olmalı
Dava açılması şart
➡️ Mahkeme kararı olmadan çıkış olmaz.
4. Yeniden inşa / esaslı tadilat
Binanın boş olması zorunluysa
Dava açılır
5. Kiracı 2 haklı ihtar almışsa
Aynı kira yılında
Kira ödemeleri gecikmişse
Sadece Şunlar Varsa → ÇIKARAMAZ
❌ “Sözleşme bitti”
❌ “Oğlum gelecek” (ispat yoksa)
❌ “Evi satacağım”
❌ “Yeni kiracı buldum”
❌ “Kira az kaldı”
⚠️ Ev Sahibi Zorla Çıkarırsa Ne Olur?
Elektrik / su / doğalgaz keserse
Kilidi değiştirirse
Tehdit ederse
➡️ Suçtur
Konut dokunulmazlığının ihlali
Tehdit / cebir
Tazminat sorumluluğu
Özet
🔴 “Kira sözleşmen bitti, evden çık” demek hukuken geçersizdir
🟢 Kiracı, mahkeme kararı olmadan çıkarılamaz
⚖️ Ev sahibinin mutlaka yasal sebep + dava gerekir
Detaylı Bilgi için Lütfen İletişim’e Geçin!
