Miras Kalan Evde Satış Krizi: Diğer Mirasçılar İstemese de Ortaklığın Giderilmesi Mümkün mü?
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Mevzuat, süreler ve tutarlar zaman içinde değişebilir; somut durumunuz için güncel değerlendirme alın.
Miras kalan evini veya arsasını satmak isteyen ancak diğer mirasçıların itirazıyla karşılaşan kişiler için hukuki çözüm yolları bulunuyor. Mirasçılardan birinin satışa karşı çıkması, taşınmazın sonsuza kadar ortak kalacağı anlamına gelmiyor. Peki anlaşma sağlanamazsa ne yapılabilir?
Anne veya babadan miras kalan bir ev, arsa ya da başka bir taşınmazın satılması konusunda mirasçılar arasında anlaşmazlık yaşanabiliyor. Mirasçılardan biri taşınmazın satılarak parasının paylaşılmasını isterken bir diğeri aile evinin korunmasını, başka bir mirasçı ise taşınmazın kendisine bırakılmasını talep edebiliyor.
Bu durumda en çok merak edilen soru, diğer mirasçıların onayı olmadan satışın mümkün olup olmadığı.
Avukat Aylin Esra Eren, miras paylaşımında anlaşmazlık yaşanması hâlinde ortaklığın giderilmesi yolunun değerlendirilebileceğine dikkat çekiyor. Türk Medeni Kanunu’nun 642’nci maddesi, kanundan veya sözleşmeden kaynaklanan bir engel bulunmadıkça her mirasçıya mirasın paylaşılmasını isteme hakkı tanıyor. Dolayısıyla diğer mirasçıların gönüllü olarak satışa razı olmaması, hukuki sürecin başlatılmasına tek başına engel oluşturmuyor.
İlk adım: Arabuluculuk
Mirasçılar taşınmazın satışı, bir mirasçıya devredilmesi veya paylaşılması konusunda anlaşamıyorsa öncelikle uyuşmazlığın çözümü için görüşme ve uzlaşma yolları değerlendirilebilir.
Ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda, 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesi uyarınca dava açmadan önce arabulucuya başvurulması kural olarak zorunludur.
Arabuluculuk aşamasında taraflar, örneğin taşınmazın mirasçılardan birine bırakılması ve diğer mirasçıların paylarının ödenmesi, birden fazla taşınmazın mirasçılar arasında dağıtılması veya taşınmazın satılarak bedelinin paylaşılması konusunda anlaşabilir. Anlaşma sağlanamazsa dava yoluna başvurulabilir.
Anlaşma olmazsa ortaklığın giderilmesi davası açılabilir
Arabuluculuk sürecinde sonuç alınamaması hâlinde, koşulları varsa taşınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesi için dava açılması gündeme gelir. Bu davanın eski adıyla “izale-i şuyu davası” olarak da bilindiğini belirten Avukat Aylin Esra Eren, başvurunun taşınmazın hukuki durumu, mirasçılık ilişkisi ve paylaşım imkânları dikkate alınarak hazırlanmasının önemini vurguluyor.
Ortaklığın giderilmesi davası, taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde görülür. Davada ilgili bütün paydaşların taraf olması ve tapu kayıtlarıyla mirasçılık durumunun doğru belirlenmesi önemlidir.
Mahkeme taşınmazın mutlaka satılmasına mı karar verir?
Hayır. Mahkeme öncelikle taşınmazın aynen bölünerek paylaştırılmasının mümkün olup olmadığını değerlendirir. Bölünmenin imar mevzuatına, taşınmazın niteliğine ve diğer hukuki koşullara uygun olup olmadığı önem taşır.
Taşınmazın aynen taksimi mümkünse bu yöntem uygulanabilir. Aynen paylaşım mümkün değilse veya önemli değer kaybı ortaya çıkacaksa satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilebilir. Satış sonucunda elde edilen bedel, ilgili paylar ve hukuken dikkate alınması gereken diğer unsurlar gözetilerek dağıtılır.
Yargıtay’dan dikkat çeken değerlendirme
Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 14 Mayıs 2026 tarihli, 2026/2038 Esas ve 2026/2733 Karar sayılı kararında, birden fazla taşınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesi davasında bazı mirasçıların satış istemediği ve aynen taksim talep ettiği bir uyuşmazlık ele alındı. Mahkemenin satış yoluyla ortaklığın giderilmesi yönündeki kararı, parsel numaralarına ilişkin maddi hata düzeltilerek onandı.
Bu kararın önemi, satışa karşı çıkmanın tek başına ortaklığın giderilmesini engellemediğini göstermesidir. Bununla birlikte her dosyada satış kararı verileceği söylenemez; taşınmazın bölünebilirliği, hukuki durumu ve dosyadaki deliller ayrıca değerlendirilir.
Mirasçılar taşınmazı satmadan çözüm bulabilir mi?
Evet. Satış tek seçenek değildir. Taraflar anlaşabilirse taşınmaz mirasçılardan birine bırakılabilir, diğer mirasçıların hakları bedel ödenerek karşılanabilir veya birden fazla taşınmaz farklı mirasçılara tahsis edilebilir. Ancak bu çözümlerin uygulanabilmesi için gerekli hukuki ve tapusal işlemlerin tamamlanması gerekir.
Avukat Aylin Esra Eren’in değerlendirmesi için temel mesaj: Miras kalan taşınmazın paylaşılmasında diğer mirasçıların satışa yanaşmaması, tek başına çıkış yolu olmadığı anlamına gelmez. Öncelikle uzlaşma ve arabuluculuk seçenekleri değerlendirilmeli; sonuç alınamazsa somut olayın koşullarına göre ortaklığın giderilmesi davası gündeme alınmalıdır.
Sık sorulan sorular
Miras kalan evin satılmasını bir mirasçı istiyor, diğerleri istemiyorsa ne olur?
Mirasçılar kendi aralarında anlaşarak satış veya paylaşım gerçekleştirebilir. Ancak anlaşma sağlanamaması hâlinde, yasal koşullar çerçevesinde ortaklığın giderilmesi yoluna başvurulabilir. Bir mirasçının itirazı, tek başına bu hukuki yolu ortadan kaldırmaz.
Tek bir mirasçı ortaklığın giderilmesi davası açabilir mi?
Kural olarak her mirasçı, kanundan veya sözleşmeden kaynaklanan bir engel bulunmadıkça paylaşmayı talep edebilir. Ancak dava açılmadan önce ilgili uyuşmazlık bakımından zorunlu arabuluculuk şartının yerine getirilmesi gerekir.
Diğer mirasçıların imzası olmadan taşınmaz doğrudan satılabilir mi?
Miras ortaklığında taşınmazın rızaya dayalı satışı ile mahkeme yoluyla ortaklığın giderilmesi farklı süreçlerdir. Olağan satış işlemi için gerekli malik iradeleri sağlanamıyorsa ortaklığın giderilmesi seçeneği değerlendirilmelidir.
Ortaklığın giderilmesi davası açmadan önce arabulucuya gitmek zorunlu mu?
Ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava şartı arabuluculuk uygulanır. Bu nedenle dava açılmadan önce arabuluculuk sürecinin usulüne uygun şekilde yürütülmesi gerekir.
Mahkeme taşınmazı her durumda açık artırmayla mı satar?
Hayır. Öncelikle aynen taksimin, yani taşınmazın hukuken ve fiilen bölünerek paylaştırılmasının mümkün olup olmadığı değerlendirilir. Koşulları varsa aynen taksim yapılabilir; mümkün değilse satış yoluyla ortaklığın giderilmesi gündeme gelir.
Mirasçılardan biri evde oturuyorsa satış engellenebilir mi?
Bir mirasçının taşınmazda oturması, tek başına diğer mirasçıların paylaşım isteme hakkını ortadan kaldırmaz. Ancak kullanımın hukuki dayanağı, taşınmazın niteliği ve somut olayın özellikleri ayrıca değerlendirilmelidir.
Taşınmazı bir mirasçı satın alarak diğer mirasçıların paylarını alabilir mi?
Mirasçılar anlaşırsa taşınmazın bir mirasçıya devredilmesi ve diğerlerinin haklarının bedel ödenerek karşılanması mümkün olabilir. Tapu devri, bedel ve diğer hukuki koşulların doğru düzenlenmesi önemlidir.
Miras kalan evin satılması hâlinde para nasıl paylaşılır?
Satış bedelinin dağıtımı, tapu ve mirasçılık durumuna, ilgili paylara ve varsa hukuken dikkate alınması gereken diğer unsurlara göre belirlenir. Her olayda mirasçıların pay oranları ve taşınmaz üzerindeki haklar incelenmelidir.
Mirasçılardan biri taşınmazı kendi parasıyla yaptığını söylüyorsa ne olur?
Yapının kim tarafından ve hangi koşullarda meydana getirildiği önemli olabilir. İnşaat masraflarına ilişkin belgeler, tapu kayıtları ve varsa muhdesatın aidiyetine ilişkin hukuki durum değerlendirilmelidir. Bu iddia, tek başına taşınmazın mülkiyetini otomatik olarak değiştirmez.
Mirasçılara en önemli tavsiyeniz nedir?
Öncelikle tapu kaydı, mirasçılık belgesi ve taşınmazın hukuki durumu netleştirilmelidir. Uzlaşma mümkünse hakları koruyan bir paylaşım planı oluşturulmalı; anlaşma sağlanamıyorsa arabuluculuk ve dava seçenekleri somut dosyaya göre değerlendirilmelidir.