Yargıtay’dan Tapu Uyuşmazlıklarına İlişkin Yeni İçtihat: Yükleniciden Daire Alanların Hakları Nasıl Korunur?

Avukat Aylin Esra Eren, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil davalarında sözleşmelerin, tapu kayıtlarının ve ödeme belgelerinin birlikte değerlendirilmesi gerektiğine dikkat çekiyor.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri kapsamında yükleniciden bağımsız bölüm satın alan kişilerin tapu hakkı, taşınmaz hukukunun en önemli uyuşmazlık konuları arasında yer alıyor. Özellikle satın alma bedelinin tamamen ödenmesine rağmen tapu devrinin gerçekleştirilememesi, inşaatın tamamlanmaması veya arsa sahibi ile yüklenici arasında sözleşmeden kaynaklanan ihtilafların ortaya çıkması, alıcıları ciddi hukuki risklerle karşı karşıya bırakabiliyor.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi karar kaydı da yükleniciden devralınan bağımsız bölüm nedeniyle açılan tapu iptali ve tescil davasını gündeme taşıdı. Kayıtta yer alan bilgilere göre uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında bulunan 9 numaralı bağımsız bölümün devrine ilişkin. Davacı, taşınmazın devir bedeli olarak 600 bin TL ödediğini ileri sürerek tapu iptali ve kendi adına tescil talebinde bulundu; ayrıca bu talebinin kabul edilmemesi ihtimaline karşı tazminat istedi.

Kararın hukuki önemini değerlendirirken, uyuşmazlığın taraflarının iddiaları ile mahkemenin kesin olarak kabul ettiği hususların birbirinden ayrılması gerekiyor. Kararın tam metni ve hüküm sonucu incelenmeden, davanın hangi gerekçeyle sonuçlandığı veya alıcı lehine kesin bir hukuki ilke getirildiği yönünde değerlendirme yapılmamalıdır.

Taşınmazın bedelini ödemek, mülkiyet hakkını kazandırmaya yeterli mi?

Konuya ilişkin değerlendirmelerde bulunan Avukat Aylin Esra Eren, taşınmaz satışında ödeme yapılması ile mülkiyetin hukuken kazanılmasının birbirinden farklı meseleler olduğuna dikkat çekiyor.

Taşınmaz mülkiyetinin devrinde tapu sicili ve tescil esas olmakla birlikte, taraflar arasındaki sözleşmenin hukuki niteliği, yüklenicinin arsa sahibiyle yaptığı sözleşmeden doğan hakları ve yükümlülükleri, bağımsız bölümün hukuki durumu ve üçüncü kişinin iyiniyeti birlikte değerlendirilmelidir. Bu nedenle bir dairenin bedelinin tamamen ödenmiş olması, her olayda tapunun alıcı adına tescil edileceği anlamına gelmez.

Ödeme dekontları, sözleşmeler, teslim belgeleri ve taraflar arasındaki yazışmalar, uyuşmazlığın çözümünde önemli deliller arasında yer alabilir. Bununla birlikte, bu belgelerin varlığı tek başına mülkiyetin kazanıldığını göstermeyebilir. Alıcının hangi hukuki işleme dayanarak tescil talep ettiği ve yüklenicinin söz konusu bağımsız bölüm üzerinde ne ölçüde tasarruf yetkisine sahip olduğu ayrıca incelenmelidir.

Arsa sahibi ile yüklenici arasındaki sözleşme neden önemli?

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi, belirlenen koşulların gerçekleşmesi karşılığında yükleniciye arsa payı veya bağımsız bölüm devretmeyi üstlenebilir. Yüklenici ise bunun karşılığında inşaatı sözleşmeye uygun şekilde tamamlamakla yükümlüdür.

Ancak inşaatın tamamlanmaması, yüklenicinin sözleşmedeki edimlerini yerine getirmemesi veya taraflar arasında sözleşmenin feshi konusunda uyuşmazlık çıkması, yükleniciden daire satın alan üçüncü kişilerin hukuki durumunu da etkileyebilir.

Bu tür uyuşmazlıklarda yalnızca alıcı ile yüklenici arasındaki satış ilişkisine bakılması yeterli değildir. Arsa sahibi ile yüklenici arasındaki sözleşmenin içeriği, yüklenicinin hak kazanma koşulları, bağımsız bölümün hangi aşamada devredildiği ve tapu sicilindeki mevcut kayıtlar birlikte ele alınmalıdır.

Bununla birlikte, arsa sahibi ile yüklenici arasında bir uyuşmazlık yaşanması, yükleniciden taşınmaz satın alan üçüncü kişinin hakkının kendiliğinden ortadan kalktığı anlamına gelmez. Üçüncü kişinin tapuyu devralıp almadığı, ayni hak kazanıp kazanmadığı ve kanunun koruduğu iyiniyet koşullarının bulunup bulunmadığı somut olayın özelliklerine göre değerlendirilir.

Tapu siciline güvenen üçüncü kişilerin hakları nasıl korunur?

Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesi, tapu sicilindeki kayda iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin kazanımının korunmasına ilişkin temel düzenlemelerden biridir. Ancak bu koruma her taşınmaz alımında otomatik olarak uygulanmaz.

Özellikle yükleniciden taşınmaz satın alan kişinin tapuda malik olup olmadığı, tapu kaydındaki mevcut durum, devrin koşulları ve kişinin iyiniyetli sayılıp sayılamayacağı önem taşır. Tapu tescili henüz gerçekleşmemişse, yalnızca satış sözleşmesine dayanılarak Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesindeki korumadan yararlanıldığı sonucuna doğrudan ulaşılamaz.

Bu nedenle taşınmaz uyuşmazlıklarında her dosyanın kendi sözleşme ilişkisi, tapu geçmişi ve delilleri üzerinden değerlendirilmesi gerekir.

Tapu devri yapılmayan alıcılar hangi hukuki yollara başvurabilir?

Yükleniciden bağımsız bölüm satın aldığı hâlde tapu devrini alamayan kişiler bakımından başvurulabilecek hukuki yollar, olayın özelliklerine göre değişebilir. Uygun koşulların bulunması hâlinde tapu iptali ve tescil davası açılması veya sözleşmeden doğan alacak ve tazminat taleplerinin ileri sürülmesi gündeme gelebilir.

Ancak tapu iptali ve tescil talebinin kabul edilip edilmeyeceği; sözleşmenin hukuki niteliğine, yüklenicinin hak kazanma durumuna, taşınmazın tapudaki mevcut durumuna ve diğer ilgililerin haklarına bağlıdır. Tescilin mümkün olmadığı durumlarda tazminat talebinin değerlendirilmesi de kendiliğinden ve koşulsuz bir sonuç doğurmaz. Talebin hukuki dayanağı, ispat koşulları ve uygulanabilecek süreler ayrıca incelenmelidir.

Hak kaybı yaşanmaması için uyuşmazlık ortaya çıktığında satış sözleşmesinin, ödeme belgelerinin, tapu kayıtlarının ve arsa sahibi ile yüklenici arasındaki sözleşmenin ilgili hükümlerinin birlikte değerlendirilmesi önem taşır.

Taşınmaz satın almadan önce hukuki inceleme yapılmalı

Avukat Aylin Esra Eren’in değerlendirmesi çerçevesinde, özellikle henüz inşaat aşamasındaki projelerden daire satın alan kişilerin yalnızca fiyat ve teslim tarihine odaklanmaması gerekiyor. Tapu kaydının ve takyidatların incelenmesi, yüklenicinin bağımsız bölüm üzerindeki tasarruf yetkisinin araştırılması, arsa sahibiyle yapılan sözleşmenin ilgili hükümlerinin değerlendirilmesi ve ödemelerin belgelenebilir şekilde gerçekleştirilmesi büyük önem taşıyor.

Taşınmaz alımından önce yapılacak hukuki inceleme, ileride ortaya çıkabilecek tapu iptali ve tescil, alacak veya tazminat uyuşmazlıklarının önlenmesine katkı sağlayabilir. Çünkü gayrimenkul işlemlerinde bedelin ödenmesi kadar, mülkiyetin hangi hukuki koşullarda kazanılacağının da önceden belirlenmesi gerekiyor.

Sonuç olarak: Yükleniciden daire satın alan kişilerin hakları, yalnızca ödeme yapılıp yapılmadığına göre belirlenemez. Sözleşmelerin içeriği, tapu sicilindeki durum, yüklenicinin hakları ve alıcının hukuki konumu birlikte değerlendirilmelidir. Yargıtay’ın gündeme gelen karar kaydı da bu alandaki uyuşmazlıkların somut olayın özellikleri ve uygulanabilir hukuk kuralları çerçevesinde incelenmesinin önemini ortaya koyan bir gelişme olarak takip edilmelidir.