Kiracının Evi Gösterme Yükümlülüğü ve Arabuluculuk

Evet. Türk Borçlar Kanunu'nun 319. maddesi bu konuda açık bir düzenleme içeriyor.

Kanuna göre kiracı, kiralananın bakım, satış veya sonraki kiralama amacıyla gezilip görülmesine, bunun için zorunlu olduğu ölçüde izin vermekle yükümlüdür.

Dolayısıyla bir ev sahibi taşınmazını satmak istediğinde kiracının hiçbir koşulda evi göstermeyeceğini söylemesi hukuken doğru değildir.

Ancak burada ev sahibinin de yerine getirmesi gereken yükümlülükler var.

Ev sahibi, evi göstereceği zamanı kiracıya uygun bir süre önceden bildirmeli ve gösterim sırasında kiracının menfaatlerini gözetmelidir.

Yani kanun hem ev sahibinin mülkiyet hakkını hem de kiracının konut ve özel hayatının korunmasını dikkate alıyor.

Hayır. Ev sahibinin böyle sınırsız bir yetkisi bulunmuyor.

Kiralananın gösterilmesi için kiracıya uygun bir süre önceden haber verilmesi gerekiyor.

Ayrıca gösterimin yapılacağı gün ve saatler belirlenirken kiracının çalışma düzeni, günlük yaşamı, özel hayatı ve konutun kullanım koşulları dikkate alınmalı.

Örneğin ev sahibinin her gün farklı saatlerde haber vermeden eve alıcı getirmesi hukuken kabul edilebilir bir uygulama değildir.

Tarafların karşılıklı anlaşarak belirli gün ve saatlerde gösterim yapması en sağlıklı yöntemdir.

Burada zorunlu arabuluculuk devreye giriyor.

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nun 18/B maddesi uyarınca kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulması gerekiyor.

Kiralananın gösterilmesine izin verilmesi talebi de kira ilişkisinden kaynaklanan bir uyuşmazlık olduğu için bu kapsama giriyor.

Dolayısıyla ev sahibi, kiracıyla anlaşma sağlayamazsa doğrudan dava açmak yerine öncelikle arabuluculuk sürecine başvurmalı.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 15 Haziran 2026 tarihli kararı da bu konuyu açıkça ortaya koydu.

Hayır. Bu ayrıntı önemli.

Kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk, 7445 sayılı Kanun ile getirildi ve 1 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe girdi.

Ancak uygulamada kiralananın gösterilmesine izin verilmesi taleplerinde de arabuluculuğun zorunlu olup olmadığı konusunda uyuşmazlıklar yaşanabiliyordu.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2026 yılında verdiği kararla bu konudaki hukuki yaklaşım netleşti.

Dolayısıyla vatandaşlarımızın bunu tamamen yeni çıkarılmış bir kanun gibi değerlendirmemesi gerekiyor. Mevcut zorunlu arabuluculuk düzenlemesinin bu uyuşmazlığa uygulanması söz konusu.

Arabuluculuk sürecinde taraflar ortak bir çözüm bulamazsa anlaşamama son tutanağı düzenlenir.

Bu aşamadan sonra ev sahibi, gerekli şartları yerine getirerek görevli ve yetkili mahkemede dava açabilir.

Mahkeme, kiracının evi göstermesine ilişkin yükümlülüğü değerlendirirken tarafların menfaatlerini birlikte ele alır.

Örneğin haftanın belirli günlerinde, belirli saat aralıklarında ve makul bir süre boyunca evin potansiyel alıcılara gösterilmesine karar verilebilir.

Burada amaç ev sahibinin satış hakkını korurken kiracının yaşam düzenini de mümkün olduğunca bozmamaktır.

Kesinlikle.

Kiracının evi göstermeye katlanma yükümlülüğü bulunması, ev sahibinin konuta dilediği gibi girme hakkına sahip olduğu anlamına gelmez.

Kiracının konutu aynı zamanda özel yaşam alanıdır.

Anayasa'nın 21. maddesi konut dokunulmazlığını güvence altına alır.

Bu nedenle ev sahibi, kiracının rızası olmadan veya hukuka uygun bir karar ve şartlar bulunmadan konuta zorla giremez.

Evin gösterilmesi için önceden haber verilmesi, uygun zamanın belirlenmesi ve kiracının özel yaşamının korunması gerekir.

Öncelikle kiracıya yazılı ve ispatlanabilir bir yöntemle bildirim yapılmasını öneriyorum.

Ev sahibi, evin satılmak istendiğini, gösterimin hangi günlerde ve saatlerde yapılmasının planlandığını kiracıya bildirebilir.

Kiracıyla makul bir program üzerinde anlaşmaya çalışılmalıdır.

Buna rağmen sürekli ve haklı bir gerekçe olmaksızın gösterime izin verilmiyorsa zorunlu arabuluculuk yoluna başvurulabilir.

Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa mahkemeden kiralananın gösterilmesine izin verilmesi talep edilebilir.

Bu konuda mahkeme, hakkaniyete uygun gün ve saatleri belirleyebilir.

Hayır. Evin satılması, kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez.

Türk Borçlar Kanunu'nun 310. maddesine göre kiralananın el değiştirmesi hâlinde yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur.

Yeni malik, kanunda belirtilen şartları ve süreleri yerine getirerek ihtiyaç nedeniyle tahliye talebinde bulunabilir.

Ancak yalnızca evin satışa çıkarılması veya yeni bir alıcının bulunması kiracının hemen tahliye edilmesini gerektirmez.

Kiracının kira sözleşmesinden doğan hakları devam eder.

Bu konuda da dikkatli olunması gerekiyor.

Kiralananın alıcıya gösterilmesi ile kiracının kişisel eşyalarının, özel yaşam alanlarının ve kişisel bilgilerinin görüntülenmesi aynı şey değildir.

Ev sahibinin satış amacıyla fotoğraf veya video çekmesi söz konusu olduğunda kiracının özel hayatı ve kişisel verileri gözetilmelidir.

Özellikle kişisel belgelerin, aile fotoğraflarının, özel eşyaların veya kişiyi tanımlayabilecek bilgilerin izinsiz biçimde görüntülenmesi ve internette paylaşılması hukuki sorunlara neden olabilir.

Gösterim amacıyla gerekli olan ölçüde hareket edilmeli, kiracının özel yaşam alanı korunmalıdır.

Bu konuda otomatik bir fesih hakkından söz edemeyiz.

Öncelikle kiracının yükümlülüğünü ihlal edip etmediği, ev sahibinin uygun bildirim yapıp yapmadığı ve gösterim talebinin makul olup olmadığı değerlendirilmelidir.

Kiracının haklı bir gerekçe olmaksızın kanundan doğan yükümlülüğünü sürekli olarak yerine getirmemesi hâlinde hukuki sonuçlar gündeme gelebilir.

Ancak tek bir gösterim talebinin reddedilmesiyle kira sözleşmesinin kendiliğinden sona erdiğini söylemek doğru değildir.

Her olay kendi koşullarına göre değerlendirilmelidir.

Ev sahiplerine öncelikle kiracılarıyla iletişim kurmalarını ve gösterim günlerini birlikte belirlemelerini öneriyorum.

Kiracılara da kanundan doğan yükümlülüklerini tamamen reddetmek yerine makul bir gösterim programı üzerinde anlaşmaya çalışmalarını tavsiye ediyorum.

Unutulmamalıdır ki ev sahibi mülkiyet hakkına, kiracı ise konutun huzurlu ve güvenli kullanım hakkına sahiptir.

Bu iki hakkın karşı karşıya gelmesi hâlinde çözüm, taraflardan birinin diğerinin hakkını tamamen ortadan kaldırması değildir.

Hukukun amacı her iki tarafın menfaatlerini koruyan adil bir denge kurmaktır.

Arabuluculuk da bu tür uyuşmazlıkların mahkemeye taşınmadan çözülebilmesi için önemli bir fırsattır.

Kiracı, satış veya yeniden kiralama amacıyla evin gösterilmesine kanundaki şartlar çerçevesinde izin vermek zorunda. Ev sahibi gösterimden uygun süre önce haber vermeli. Ev sahibi istediği gün ve saatte konuta girme hakkına sahip değil. Kiracının özel hayatı ve konut dokunulmazlığı korunuyor. Evin gösterilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulması zorunlu. Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa mahkemeye başvurulabilir. Evin satılması kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. Avukat Gizem Gonce, ev sahibi ve kiracı arasındaki uyuşmazlıklarda her iki tarafın da haklarının bulunduğunu belirterek, “Ev sahibi mülkiyet hakkını kullanırken kiracının özel yaşamını ihlal edemez. Kiracı da kanunun öngördüğü makul gösterim yükümlülüğünü tamamen reddedemez” değerlendirmesinde bulundu.