Tahliye Taahhütnamesi: Geçerlilik, Boş İmza ve İtiraz

Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralanan taşınmazı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği belgedir.

Türk Borçlar Kanunu'nun 352. maddesine göre kiracının, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmesi gerekir.

Kiracı taahhüt ettiği tarihte taşınmazı boşaltmazsa ev sahibi, o tarihten itibaren bir ay içerisinde icra yoluyla veya dava açarak tahliye talebinde bulunabilir.

Burada en önemli şart, taahhütnamenin kiralananın tesliminden sonra verilmiş olmasıdır.

Kira sözleşmesiyle aynı anda alınan tahliye taahhütnameleri ise geçerlilik bakımından ciddi hukuki sorunlar doğurabilir.

İşte vatandaşlarımızın en çok dikkat etmesi gereken konulardan biri bu.

Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarında, bir kişinin boş olarak imzaladığı belgeyi belirli bir anlaşma çerçevesinde karşı tarafa teslim etmesi hâlinde, belgenin sonradan doldurulmuş olması tek başına geçersizlik nedeni sayılmamaktadır.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 2008/369 E., 2008/394 K. sayılı kararında da bu konu ayrıntılı biçimde değerlendirilmiştir.

Eğer kiracı boş belgeyi kendi iradesiyle imzalayıp karşı tarafa vermişse ve belgenin kararlaştırılan şekilde doldurulmadığını iddia ediyorsa, bu iddiasını kural olarak yazılı delille ispatlaması gerekir.

Ancak burada önemli bir ayrıntı var: Belgenin hileyle imzalatıldığı veya taraflar arasında hiçbir doldurma anlaşması bulunmadığı iddiası farklı değerlendirilir.

Dolayısıyla her boş imzalı belge otomatik olarak geçerli kabul edilmez. Somut olayın koşulları ve ispat durumu önemlidir.

Mahkeme bu iddiayı elbette değerlendirir. Ancak yalnızca kiracının sözlü olarak böyle bir savunmada bulunması yeterli olmayabilir.

Boş imzalı belgenin taraflar arasındaki anlaşmaya aykırı doldurulduğu ileri sürülüyorsa yazılı delil konusu önem kazanır.

Örneğin mesajlaşmalar, e-postalar veya belgenin hangi koşullarda imzalandığını gösteren yazılı kayıtlar uyuşmazlığın çözümünde etkili olabilir.

Özellikle kiracının belgenin kira sözleşmesiyle birlikte ve baskı altında imzalatıldığını ileri sürmesi hâlinde hile, irade sakatlığı ve ispat kuralları ayrıca incelenmelidir.

Kiracılarımızın en büyük hatası, boş tahliye taahhütnamesini imzalarken ileride hiçbir sorun yaşamayacaklarını düşünmeleridir.

Bu durum, belgenin boş olarak imzalanıp sonradan doldurulduğu iddiasından tamamen farklıdır.

Kiracı imzanın kendisine ait olmadığını açıkça ileri sürüyorsa imza inkârı söz konusudur.

Bu durumda belgenin gerçekliği ve imzanın kime ait olduğu araştırılmalıdır.

İcra takibine itiraz edilmişse, takip dayanağı belgenin niteliğine göre ev sahibinin başvurabileceği hukuki yollar değişir.

Özellikle adi yazılı bir tahliye taahhütnamesindeki imza inkâr edilmişse, İcra ve İflas Kanunu'nun 275. maddesi kapsamında icra mahkemesinden doğrudan itirazın kaldırılması yoluna başvurulabilmesi için gerekli şartlar bulunmayabilir.

Bu durumda genel hükümlere göre görevli mahkemede dava açılması gündeme gelebilir.

Mahkeme öncelikle imzanın gerçekliğini araştırır.

Bu kapsamda kiracının daha önce resmi kurumlarda, bankalarda veya farklı belgelerde attığı imzalar karşılaştırma amacıyla incelenebilir.

Gerekli görüldüğünde Adli Tıp Kurumundan veya uzman bilirkişilerden rapor alınabilir.

Grafolojik inceleme ve belge üzerindeki teknik değerlendirmeler sonucunda imzanın kime ait olduğu konusunda kanaat oluşturulabilir.

Ancak her dosyada mutlaka Adli Tıp Kurumundan rapor alınması gerektiğini söylemek doğru değildir. Mahkeme, uyuşmazlığın niteliğine göre gerekli delilleri toplar ve değerlendirmesini yapar.

İmza inkârı, tahliye talebinin otomatik olarak ve kesin biçimde ortadan kalktığı anlamına gelmez.

Ancak imzanın inkâr edilmesi, özellikle adi yazılı belgeye dayalı icra takibinde takip alacaklısının izlemesi gereken hukuki yolu değiştirir.

İcra mahkemesinde itirazın kaldırılması için belgenin kanunda belirtilen nitelikleri taşıması gerekir.

Bu koşullar yoksa ev sahibi genel mahkemelerde tahliye talebini ileri sürebilir.

Dolayısıyla kiracı imzayı inkâr etti diye ev sahibi hiçbir şekilde tahliye isteyemez demek de doğru değildir.

Burada çok önemli bir hukuki ayrım var.

Boş imzalı belgenin sonradan doldurulabilmesi, ev sahibine sınırsız ve keyfî bir yetki vermez.

Belgenin taraflar arasındaki anlaşmaya uygun doldurulması gerekir.

Kiracı, belgenin kararlaştırılan koşullara aykırı şekilde doldurulduğunu iddia ediyorsa bunu hukuki yollarla ileri sürebilir.

Ancak bu iddianın ispatında yazılı delil kuralları önemli bir engel oluşturabilir.

Yargıtay'ın yaklaşımını değerlendirirken vatandaşlarımızın bu ayrımı gözden kaçırmaması gerekiyor.

Türk Borçlar Kanunu'nun 352. maddesi bu konuda açık bir düzenleme içeriyor.

Tahliye taahhüdünün kiralananın teslim edilmesinden sonra verilmesi gerekiyor.

Bu nedenle kira sözleşmesiyle aynı anda alınan tahliye taahhütnamelerinin geçerliliği ciddi şekilde tartışmalıdır.

Burada yalnızca belgelerin üzerinde yazan tarihlere bakmak yeterli olmayabilir.

Gerçek imza tarihi, taşınmazın teslim tarihi ve tarafların iradeleri birlikte değerlendirilmelidir.

Kiracıların kira sözleşmesiyle birlikte önlerine konulan tahliye taahhütnamelerini imzalamadan önce hukuki destek almalarını öneriyorum.

Türk Borçlar Kanunu'nun 352. maddesine göre kiracı taahhüt ettiği tarihte taşınmazı boşaltmazsa ev sahibi, bu tarihten başlayarak bir ay içerisinde icra takibi başlatmalı veya tahliye davası açmalıdır.

Bu süre hak düşürücü niteliktedir.

Ancak kiraya verenin bu süre içerisinde kiracıya yazılı olarak dava açacağını veya icra takibi başlatacağını bildirmesi hâlinde kanunda öngörülen uzama imkânı da bulunmaktadır.

Dolayısıyla ev sahiplerinin de süreleri dikkatle takip etmesi gerekiyor.

Öncelikle hiçbir kiracı tarih ve tahliye günü boş bırakılmış bir tahliye taahhütnamesini imzalamamalıdır.

İmzalanacak belgede düzenleme tarihi ve tahliye tarihi açıkça yazılmalıdır.

Belgenin bir örneği mutlaka kiracıda kalmalıdır.

Kira sözleşmesiyle birlikte tahliye taahhütnamesi imzalamak zorunda bırakılan kişiler, bu duruma ilişkin yazışmaları ve diğer delilleri saklamalıdır.

Ayrıca ev sahibi tarafından gönderilen ihtarnameler ve icra takiplerine ilişkin tebligatlar kesinlikle görmezden gelinmemelidir.

Çünkü itiraz ve dava sürelerinin kaçırılması ciddi hak kayıplarına neden olabilir.

Ev sahipleri de hukuka uygun hareket etmelidir.

Tahliye taahhütnamesinin düzenleme ve teslim tarihleri doğru olmalı, kiracının iradesi sakatlanmamalıdır.

Belgenin sonradan doldurulması konusunda taraflar arasında uyuşmazlık çıkmaması için bütün bilgilerin imza sırasında eksiksiz yazılması en sağlıklı yöntemdir.

Ayrıca tahliye talebinde bulunmadan önce kanuni şartların ve sürelerin kontrol edilmesi gerekir.

Bir imzanın çok ciddi hukuki sonuçlar doğurabileceğini unutmamak gerekiyor.

Özellikle kiracılarımız boş kâğıda veya tarihleri sonradan doldurulacağı söylenen belgelere imza atmamalıdır.

Bir tahliye taahhütnamesi imzalanırken yalnızca o günün koşulları değil, ileride doğabilecek hukuki sonuçlar da düşünülmelidir.

Ev sahipleri de kiracının imzasını taşıyan her belgenin hiçbir itiraz olmaksızın geçerli olacağını düşünmemelidir.

Hukukta önemli olan belgenin şekli kadar, hangi koşullarda düzenlendiği ve kanuni şartları taşıyıp taşımadığıdır.

Vatandaşlarımızın kira ilişkilerinde belgeleri dikkatle incelemelerini ve hak kaybı yaşamamak için hukuki destek almalarını öneriyorum.

Boş imzalı tahliye taahhütnamesinin sonradan doldurulması tek başına geçersizlik nedeni değildir. Belgenin anlaşmaya aykırı doldurulduğu iddiasında yazılı delille ispat önemlidir. Hileyle imzalatılma iddiası ayrıca değerlendirilmelidir. İmza inkârı ile belgenin sonradan doldurulduğu iddiası farklı hukuki savunmalardır. İmza inkârında bilirkişi veya Adli Tıp incelemesi gündeme gelebilir. Her adi yazılı tahliye taahhütnamesi icra mahkemesinde itirazın kaldırılmasına dayanak oluşturmaz. TBK 352 uyarınca tahliye taahhüdü kiralananın tesliminden sonra verilmelidir. Tahliye taahhüdüne dayanılarak bir ay içerisinde icra takibi veya dava yoluna başvurulmalıdır. Avukat Gizem Gonce, kiracıları uyararak, “Boş kâğıda atılan imza yıllar sonra ciddi bir tahliye sürecine dönüşebilir. Vatandaşlarımız tarih ve tahliye günü yazılmamış hiçbir belgeyi imzalamamalı. Birkaç saniyelik dikkatsizlik, yıllarca süren hukuki uyuşmazlıklara neden olabilir” dedi.

Kiracı ile ev sahibi arasındaki uyuşmazlıklarda tahliye taahhütnamesi önemli bir hukuki araç olarak karşımıza çıkıyor. Ancak her imzalanan tahliye taahhütnamesi geçerli kabul edilmiyor.

“Türk Borçlar Kanunu'nun 352. maddesine göre kiracı, kiralananın kendisine teslim edilmesinden sonra kiraya verene karşı taşınmazı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmişse, taahhüt edilen tarihte taşınmazı boşaltmadığı takdirde ev sahibi tahliye yoluna başvurabilir.

Ancak burada kanunun aradığı önemli şartlar vardır.

Öncelikle tahliye taahhüdünün yazılı olması gerekir. İkinci olarak taşınmazın kiracıya teslim edilmesinden sonra düzenlenmiş olması gerekir. Üçüncü olarak belirli bir tahliye tarihinin bulunması gerekir.

Kira sözleşmesiyle aynı gün, taşınmaz teslim edilmeden önce alınan tahliye taahhütleri kural olarak geçerli kabul edilmez. Çünkü kanun, kiracının taşınmazı teslim aldıktan sonra özgür iradesiyle taahhütte bulunmasını aramaktadır.

Ev sahibi, taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren bir ay içerisinde icra takibi başlatmalı veya dava açmalıdır.

Kiracı açısından da önemli bir konu var: İmzanın kendisine ait olmaması, taahhüdün teslimden önce alınması veya iradenin sakatlanması gibi hukuki itirazlar somut olayın özelliklerine göre ileri sürülebilir.

Özellikle boş kâğıda imza atılması, sonradan tarih eklenmesi ve birden fazla tahliye belgesi düzenlenmesi gibi durumlarda belgenin nasıl oluşturulduğu incelenmelidir.

Vatandaşlarımız hiçbir belgeyi içeriğini okumadan imzalamamalıdır.