10 Soruda Taşınmaz, Tapu ve İnşaat Hukuku — Av. Gizem Gonce

Gayrimenkul satışında tapuda gerçek satış bedelinin yerine daha düşük bir bedel gösterilmesi, hem vergi hukuku hem de tarafların gelecekteki hukuki ilişkileri bakımından önemli riskler doğurabilir. Tapu harcının gerçek satış bedeli üzerinden hesaplanması gerekir. Gerçek bedelin gizlenmesi halinde vergi ziyaı cezası ve gecikme faizi gündeme gelebilir.

Ayrıca taraflar arasında ileride satış bedelinin ödenmesi, sözleşmenin feshi veya taşınmazın ayıplı çıkması gibi uyuşmazlıklar yaşandığında tapudaki bedel ile fiilen ödenen bedelin farklı olması ispat sorunlarına neden olabilir. Vatandaşlara tavsiyem, tapu işlemlerinde gerçek satış bedelini beyan etmeleri ve ödeme belgelerini saklamalarıdır.

Bir taşınmazın maliki olmak, kiracının konut üzerindeki özel hayat ve konut dokunulmazlığı haklarını ortadan kaldırmaz. Kira sözleşmesi devam ettiği sürece kiracı, konutu hukuka uygun şekilde kullanma hakkına sahiptir.

Türk Borçlar Kanunu kapsamında kiraya verenin, taşınmazı görmek veya bakım ve onarım çalışmaları yapmak için gerekli olduğu ölçüde kiracıya önceden uygun bildirimde bulunması gerekir. Kiracının rızası olmadan konuta girilmesi, somut olayın özelliklerine göre konut dokunulmazlığının ihlali suçunu da gündeme getirebilir. Ev sahipleri mülkiyet hakkını, kiracılar ise konut dokunulmazlığını bilmelidir.

Aile konutu, eşlerin yaşam faaliyetlerini gerçekleştirdikleri ve aile hayatının merkezi olan konuttur. Türk Medeni Kanunu'nun 194. maddesi, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça malik eşin aile konutunu devretmesini veya konut üzerindeki hakları sınırlamasını engellemektedir.

Aile konutu şerhi, bu hukuki korumanın tapu sicilinde görünür hale gelmesini sağlar. Şerh bulunmaması, aile konutuna ilişkin yasal korumanın kendiliğinden ortadan kalktığı anlamına gelmez. Ancak üçüncü kişilerle yaşanabilecek uyuşmazlıklarda ispat ve iyi niyet değerlendirmeleri önem kazanabilir. Bu nedenle aile konutu şerhinin tapuya işlenmesini tavsiye ediyoruz.

Tapu iptal ve tescil davaları, taşınmazın mülkiyetinin hukuka aykırı şekilde başkasına geçtiği iddiasıyla açılabilen davalardır. Miras bırakanın mal kaçırması amacıyla yaptığı muvazaalı devirler, vekâletnamenin kötüye kullanılması, ehliyetsizlik ve hukuken geçersiz işlemler bu davaların gündeme gelebileceği durumlardan bazılarıdır.

Ancak her tapu uyuşmazlığının hukuki sebebi birbirinden farklıdır. Davanın doğru hukuki sebebe dayandırılması, delillerin toplanması ve zamanaşımı ya da hak düşürücü sürelerin değerlendirilmesi gerekir. Bazı uyuşmazlıklarda ihtiyati tedbir talep edilmesi de taşınmazın dava devam ederken el değiştirmesini önlemek bakımından önemlidir.

Vekâletnameyle yapılan her satışın geçersiz olduğunu söylemek mümkün değildir. Ancak vekilin kendisine verilen yetkinin sınırlarını aşması, vekâlet görevini kötüye kullanması veya vekâlet ilişkisinin kötüye kullanılması suretiyle taşınmazın devredilmesi halinde hukuki uyuşmazlık doğabilir.

Satış bedelinin malike aktarılmaması, satışın yakın kişilere olağan dışı koşullarla yapılması ve vekilin menfaat sağlaması gibi olgular önem taşıyabilir. Böyle bir durumda tapu kayıtları, banka hareketleri, vekâletnamenin kapsamı ve işlem belgeleri birlikte değerlendirilmelidir. Somut olayın koşullarına göre tapu iptal ve tescil veya tazminat davası gündeme gelebilir.

Öncelikle sözleşmenin hukuki niteliği, teslim tarihi ve gecikmeye ilişkin hükümler incelenmelidir. Tüketici işlemi niteliğindeki konut satışlarında 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'un hükümleri gündeme gelebilir.

Müteahhidin temerrüde düşmesi halinde alıcı, olayın özelliklerine göre aynen ifa, sözleşmeden dönme, bedel iadesi veya gecikmeden kaynaklanan zararlarının tazminini talep edebilir. Burada önemli olan, sözleşmedeki teslim tarihinin ve varsa mücbir sebep hükümlerinin dikkatle incelenmesidir. Vatandaşlar teslim gecikmesini yazılı bildirimlerle kayıt altına almalıdır.

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, arsa sahibi açısından önemli ekonomik sonuçlar doğuran ve dikkatle hazırlanması gereken sözleşmelerdir. Arsa sahibinin alacağı bağımsız bölümlerin konumu, metrekaresi, teknik özellikleri, teslim tarihi, gecikme halinde uygulanacak yaptırımlar ve tapu devir aşamaları açıkça belirlenmelidir.

Müteahhide yapılacak arsa payı devirlerinin hangi inşaat seviyesinde gerçekleşeceği sözleşmede güvence altına alınmalıdır. Müteahhidin inşaatı yarım bırakması veya sözleşmeye aykırı hareket etmesi halinde arsa sahibinin hakları gündeme gelir. Bu nedenle sözleşmenin imzalanmadan önce hukuki ve teknik açıdan incelenmesi büyük önem taşımaktadır.

Kentsel dönüşüm süreçlerinde bütün maliklerin aynı fikirde olması her durumda zorunlu değildir. 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapıların bulunduğu taşınmazlarda, kanunda öngörülen pay ve çoğunluk esaslarına göre karar alınabilir.

Karara katılmayan maliklerin hakları ve izlenecek prosedür, taşınmazın hukuki durumuna ve işlemin hangi aşamada olduğuna göre belirlenir. Kanuni şartlar gerçekleştiğinde karara katılmayan maliklerin arsa paylarının satışına ilişkin süreçler de gündeme gelebilir. Maliklerin tebligatları takip etmeleri ve kendilerine tanınan itiraz ve dava haklarını sürelerinde kullanmaları önemlidir.

Evet. Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında kat malikleri, ortak giderlere ve avanslara katılmakla yükümlüdür. Bu yükümlülüğünü yerine getirmeyen kat malikine karşı yönetim veya yetkili kişi tarafından icra takibi başlatılabilir.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesinde gecikme tazminatına ilişkin düzenleme de bulunmaktadır. Kat malikinin ortak giderlerden sorumluluğu, ilgili giderin hangi ortak alan veya hizmet için yapıldığı ve yönetim planı dikkate alınarak değerlendirilmelidir. Aidat borcuna itiraz eden kişilerin ödeme belgelerini ve yönetim kararlarını incelemesi gerekir.

Komşuluk ilişkileri yalnızca toplumsal nezaket kurallarıyla değil, Türk Medeni Kanunu'nun 737. maddesi başta olmak üzere hukuki düzenlemelerle de korunmaktadır. Taşınmaz malikleri, komşularını olumsuz etkileyen taşkınlıklardan kaçınmak zorundadır.

Gürültü, koku, duman, titreşim veya ortak alanların hukuka aykırı kullanılması gibi durumlarda somut olayın niteliğine göre müdahalenin önlenmesi, eski hale getirme ve tazminat talepleri gündeme gelebilir. Rahatsızlığın niteliğinin ve sürekliliğinin delillerle ortaya konulması önemlidir.