Aile Konutu Eşin Rızası Olmadan Satılabilir mi?

Aile konutu diğer eşin rızası olmadan satılabilir mi? Tapuda aile konutu şerhi bulunması zorunlu mu? Avukat Aylin Esra Eren, eşlerin ortak yaşamını koruyan aile konutu düzenlemesinin kapsamını ve hukuki hakları anlattı.

Evlilik süresince eşlerin birlikte yaşadığı evin tapusu yalnızca eşlerden birinin adına kayıtlı olabilir. Ancak tapunun tek bir eşe ait olması, o konutun aile konutu niteliğini taşıması hâlinde diğer eşin haklarını ortadan kaldırmıyor.

Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesi, aile konutunun devredilmesini ve konut üzerindeki bazı hakların sınırlandırılmasını diğer eşin açık rızasına bağlıyor. Bu düzenleme, eşlerden birinin diğerinin bilgisi ve onayı dışında aile yaşamını doğrudan etkileyen işlemler yapmasını önlemeyi amaçlıyor.

Peki, tapu yalnızca kocanın veya kadının üzerindeyse ev satılabilir mi? Aile konutu şerhi yoksa ne olur? Eşinin rızası alınmadan yapılan satış iptal edilebilir mi?

Aile hukuku alanındaki hukuki değerlendirmeleriyle Avukat Aylin Esra Eren, aile konutuna ilişkin merak edilen soruları yanıtladı.

Tapu eşlerden yalnızca birinin üzerindeyse diğer eşin rızası olmadan ev satılabilir mi?

Avukat Aylin Esra Eren: Öncelikle taşınmazın aile konutu niteliği taşıyıp taşımadığına bakılması gerekir. Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesi uyarınca, aile konutu olarak kullanılan taşınmazın maliki olan eş, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça aile konutunu devredemez ve aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz.

Dolayısıyla tapunun yalnızca bir eşin adına kayıtlı olması, aile konutuna ilişkin bu korumayı ortadan kaldırmaz. Buradaki amaç, aile yaşamının sürdürüldüğü konutun diğer eşin açık rızası olmadan elden çıkarılmasını veya kullanımını tehlikeye düşürecek biçimde sınırlandırılmasını önlemektir.

Ancak her taşınmazın aile konutu olarak kabul edilemeyeceğini de belirtmek gerekir. Konutun fiilen hangi amaçla kullanıldığı ve eşlerin ortak yaşamındaki yeri somut olayın koşullarına göre değerlendirilir.

Soru: Tapuda aile konutu şerhi yoksa eşin hakları korunmaz mı?

Avukat Aylin Esra Eren: Aile konutu şerhi, konutun bu niteliğinin tapu sicilinde görünür hâle gelmesini sağlayan önemli bir hukuki araçtır. Ancak şerhin bulunmaması, taşınmazın aile konutu niteliğini kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

Taşınmaz fiilen aile konutu olarak kullanılıyorsa, gerekli koşulların varlığı hâlinde Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesindeki koruma şerh bulunmasa da gündeme gelebilir. Bununla birlikte şerh, tapu işlemlerinde üçüncü kişilerin taşınmazın aile konutu niteliğinden haberdar olmasını sağlamak ve uyuşmazlık riskini azaltmak bakımından önem taşır.

Bu nedenle eşlerin, aile konutu niteliği taşıyan taşınmazları için tapu siciline şerh verilmesi imkânını değerlendirmelerini öneriyorum.

Soru: Eşinin rızası alınmadan aile konutu satılırsa satış iptal edilebilir mi?

Avukat Aylin Esra Eren: Somut olayın koşullarına göre tapu iptali ve tescil davası gündeme gelebilir. Ancak bunun için taşınmazın aile konutu niteliği, işlemin koşulları, diğer eşin açık rızasının bulunup bulunmadığı ve varsa üçüncü kişinin hukuki durumu değerlendirilmelidir.

Özellikle taşınmazı satın alan üçüncü kişinin durumu, aile konutu niteliğini bilip bilmediği veya bilmesinin beklenip beklenemeyeceği gibi hususlar uyuşmazlığın sonucunda önem taşıyabilir. Bu nedenle rıza alınmadan yapılan her işlemin bütün koşullardan bağımsız biçimde otomatik olarak iptal edileceğini söylemek doğru olmaz.

Eşinin rızası dışında bir satış yapıldığını öğrenen kişinin, tapu kayıtlarını ve işlem belgelerini gecikmeden inceletmesi, somut olaya uygun hukuki yollara başvurması önemlidir.

Soru: Aile konutu şerhi nasıl konulur?

Avukat Aylin Esra Eren: Aile konutu şerhi için taşınmazın aile konutu niteliğini ortaya koyan bilgi ve belgelerle tapu müdürlüğüne başvurulması gündeme gelir. Başvuruda taşınmazın kayıt bilgileri ve aile konutu niteliğini destekleyen belgeler değerlendirilir.

İstenen belgeler ve izlenecek işlem yolu somut duruma göre değişebileceğinden, başvuru öncesinde ilgili tapu müdürlüğünden güncel belge koşullarının öğrenilmesi yararlı olur.

Burada önemli nokta, şerhin yalnızca tapu malikinin mülkiyet hakkıyla ilgili olmadığı; diğer eşin aile konutunun korunmasına ilişkin menfaatini de ilgilendirdiğidir.

Soru: Yazlık evler de aile konutu sayılabilir mi?

Avukat Aylin Esra Eren: Bir taşınmazın yazlık olarak adlandırılması tek başına yeterli değildir. Aile konutu değerlendirmesinde taşınmazın eşlerin ortak yaşamını sürdürdüğü yer olup olmadığı, fiilî kullanım biçimi ve somut olayın özellikleri dikkate alınır.

Örneğin yalnızca tatil dönemlerinde kullanılan bir yazlık ile eşlerin yıl boyunca ortak yaşamlarını sürdürdükleri konut aynı şekilde değerlendirilmez. Bununla birlikte bir taşınmazın yazlık olarak tanımlanması da her koşulda aile konutu niteliğini dışlamaz. Belirleyici olan, taşınmazın fiilen nasıl kullanıldığı ve aile yaşamındaki işlevidir.

Soru: Eşlerden biri aile konutunu ipotek ettirebilir veya başka bir hakla sınırlandırabilir mi?

Avukat Aylin Esra Eren: Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesi yalnızca satış işlemlerini değil, aile konutu üzerindeki hakların sınırlandırılmasını da düzenler. Bu nedenle aile konutunun ipotek edilmesi gibi işlemlerde de diğer eşin açık rızası konusu önem kazanabilir.

Ancak işlemin niteliği, konut üzerindeki mevcut haklar ve uygulanabilir diğer hukuki düzenlemeler ayrıca incelenmelidir. Taşınmazın aile konutu niteliği taşıdığı durumlarda, malik eşin her işlemi diğer eşin haklarından bağımsız biçimde gerçekleştirebileceği düşünülmemelidir.

Soru: Aile konutu üzerindeki haklarını korumak isteyen eş ne yapmalı?

Avukat Aylin Esra Eren: Öncelikle birlikte yaşanan konutun tapu kaydı kontrol edilmeli ve taşınmazın aile konutu niteliği taşıması hâlinde şerh imkânı değerlendirilmelidir.

Eşinin rızası dışında satış, devir veya hak sınırlaması yapıldığını öğrenen kişinin ise tapu kayıtlarını, işlem belgelerini ve konutun aile konutu olarak kullanıldığını gösteren delilleri muhafaza etmesi gerekir. Somut olayın koşullarına göre tapu iptali ve tescil davası veya uygun diğer hukuki yollar değerlendirilebilir.

Her uyuşmazlıkta aynı sonucun ortaya çıkmayabileceği unutulmamalıdır. Bu nedenle hak kaybı yaşanmaması için işlemin niteliğinin ve hukuki sonuçlarının zamanında incelenmesi önem taşır.

AİLE KONUTU DÜZENLEMESİ EŞLERİN ORTAK YAŞAMINI KORUYOR

Aile konutuna ilişkin düzenleme, tapunun kimin adına kayıtlı olduğundan bağımsız olarak eşlerin ortak yaşamını korumayı amaçlıyor. Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesi, gerekli koşulların bulunması hâlinde malik eşin diğer eşin açık rızası olmadan aile konutunu devretmesini veya konut üzerindeki hakları sınırlandırmasını engelliyor.

Avukat Aylin Esra Eren, aile konutu şerhinin tapu sicilinde görünürlük sağlayan önemli bir güvence olduğunu, ancak şerhin bulunmamasının tek başına aile konutu korumasını ortadan kaldırmadığını vurguluyor.

Bu metin genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Somut olayın özellikleri ve uygulanacak hukuki kurallar ayrıca değerlendirilmelidir.