Fachbereich: PRIVATRECHT

Fachbereich: PRIVATRECHT

Programm: Masterstudiengang Privatrecht ohne Abschlussarbeit

Projektbetreuer: Doz. Dr. Cem AKBIYIK

JUNI 2022

I N H A L T S V E R Z E I C H N I S

ABKÜRZUNGSVERZEICHNIS ....................................................................................................1 ZUSAMMENFASSUNG...........................................................................................................4ABSTRACT............................................................................................................................5 VORWORT......................................................................................................................................6EINLEITUNG.........................................................................................................................................7

ERSTES KAPITEL

DIE KLAGE AUF AUFHEBUNG DER GEMEINSCHAFT

1.1. Die Teilung des Gegenstands des Miteigentums.......................................................8

1.1.1. Einvernehmliche Teilung (Rızai Paylaşım)..............................................................................................................9

1.1.2. Gerichtliche Teilung (Kazai Paylaşım) ...........................................................................................................10

1.2. Teilung in Natur (Aynen Taksim)............................................................................11

1.3. Teilung durch Verkauf (Nakden Taksim) ...........................................................16

1.4. Teilung durch Umwandlung in Wohnungseigentum...........................................16

1.5. Fälle, in denen die Aufhebung der Gemeinschaft nicht verlangt werden kann ............................................. 19

1.5.1. Zweckbindung des gemeinschaftlichen Gutes.......................................................... 20

ZWEITES KAPITEL

DURCHFÜHRUNG DER KLAGE AUF AUFHEBUNG DER GEMEINSCHAFT

2.1. Prüfung der Klage unter verfahrensrechtlichen Aspekten ..............................................21

2.1.1. Zuständiges Gericht ....................................................................................................21

2.1.2. Örtlich zuständiges Gericht ........................................................................................................21

2.1.3. Aktivlegitimation (Klägerstatus) ..............................................................................................................22

2.1.4. Passivlegitimation (Beklagtenstatus)................................................................................................................25

2.1.5. Vorgreifliche Frage (Bekletici Mesele) ........................................................................................................26

2.1.6. Mediation ...........................................................................................................26

2.2. Mögliche Urteile nach Abschluss des Verfahrens..................................................................27

2.3. Rechtsbehelfe gegen die Entscheidung ........................................................28

2.3.1. Ordentliche Rechtsbehelfe.........................................................................................32

2.3.1.1. Berufung (İstinaf)..........................................................................................32

3.3.1.2. Revision (Temyiz).........................................................................................32

3.3.2. Außerordentliche Rechtsbehelfe.................................................................................32

3.3.2.1. Revision im Interesse des Gesetzes.................................................................33

3.3.2.2. Wiederaufnahme des Verfahrens................................................................34

3.4. Gerichtskosten, Prozesskosten und Anwaltsgebühren .......................................35

3.4.1. Gerichtskosten......................................................................................................36

3.4.2. Prozesskosten............................................................................................37

3.4.3. Anwaltsgebühren.....................................................................................................37

3.5. Allgemeines ..............................................................................................................37

3.6. Verkaufsstelle (Satış Memurluğu).........................................................................................38

3.7. Verkaufsvorgang........................................................................................................38

3.7.1. Verkauf beweglicher Sachen................................................................................38

3.7.1.1. Vorbereitung der Versteigerung.........................................................................38

3.7.1.1.1. Versteigerungsbekanntmachung ..............................................................................39

3.7.1.1.2. Versteigerungsbedingungen....................................................................................39

3.7.1.1.3. Durchführung der Versteigerung ................................................................40

3.7.1.1.4. Ergebnisse der Versteigerung ................................................................................640

3.7.2. Verkauf unbeweglicher Sachen (Immobilien) ..........................................................................40

3.7.2.1. Vorbereitung der Versteigerung.........................................................................40

3.7.2.1.1. Versteigerungsbekanntmachung ..............................................................................40

3.7.2.1.2. Versteigerungsbedingungen....................................................................................40

3.7.2.1.2.1. Verzeichnis der Lasten.......................................................................40

3.7.2.1.2.2. Wertermittlung....................................................................................40

3.7.2.1.3. Durchführung der Versteigerung ................................................................40

3.7.2.1.4. Ergebnisse der Versteigerung .................................................................................47

3.8. Aufhebung der Versteigerung (İhalenin Feshi).............................................................................................47

3.8.1. Gründe für die Aufhebung der Versteigerung.....................................................................47

3.8.2. Personen, die die Aufhebung beantragen können ................................................................47

3.8.3. Frist zur Beantragung der Aufhebung .............................................................69

3.8.4. Zuständiges Gericht für die Aufhebung der Versteigerung................................................47

3.8.5. Annahme und Ablehnung des Antrags auf Aufhebung der Versteigerung.........................................47

3.9. Verteilung des Erlöses ............................................................................................47

FAZIT ………………………………………………………………………………..48

LITERATURVERZEICHNIS..........................................................................................................50

LEBENSLAUF ...........................................................................................................................51

ZUSAMMENFASSUNG

Gegenstand dieser Arbeit ist die "Klage auf Aufhebung der Gemeinschaft" (Ortaklığın Giderilmesi Davası). Die "Klage auf Aufhebung der Gemeinschaft" wurde als eine der Formen der Beendigung des Miteigentums im Rahmen konkreter Fälle geregelt, wobei in diesem Zusammenhang die Arten der Teilung behandelt werden. Insbesondere die Teilung in Natur, die Teilung durch Verkauf und die Teilung durch Umwandlung in Wohnungseigentum wurden erörtert. Abschließend wurde die "Klage auf Aufhebung der Gemeinschaft" unter verfahrensrechtlichen Aspekten betrachtet; die Arbeit schließt mit einer Darstellung der Klageerhebung bis zum Abschluss des Verfahrens, den währenddessen durchgeführten gerichtlichen und verfahrensrechtlichen Schritten, der Abfassung des begründeten Urteils, den Prozesskosten sowie der Vollstreckung der Klage. Eines der Ziele dieser Arbeit ist es, aufzuzeigen, dass die Befugnis eines Gläubigers eines der Miteigentümer zur Klageerhebung auf Aufhebung der Gemeinschaft im Falle von Gesamthandseigentum zu nachteiligen Folgen für die übrigen Eigentümer führen kann, und darauf aufmerksam zu machen, dass dem Gläubiger vorrangig – sofern möglich – die Befugnis zur Klage auf Umwandlung von Gesamthandseigentum in Miteigentum eingeräumt werden sollte. Schlüsselwörter: Klage auf Aufhebung der Gemeinschaft, İzale-i Şüyuu Davası, Eigentum, Gesamthandseigentum, Miteigentum

SUMMARY ELIMINATING THE CASE OF THE PARTNERSHIP

The thesis subject is “The Case of Elimination of Joint Ownership. “The Case of Elimination of Joint Ownership” is considered in the light of the theoretical information and within the frame of concrete cases as one of the termination forms of the common ownership, in this context the types of partition are examined. At firstly the partition in kind, partition through money and partition through conversion to flat ownership are discussed in this section. In the last part, “The Case of Elimination of Joint Ownership” is discussed in accordance with the provisions of the procedure and trial and procedure proceedings, reasoned decision in writing, litigation costs in the process up to the conclusion of the case, finally the thesis is concluded by referring to the execution of the case. Main aims of the thesis is to show that the power of litigation for the case of elimination of joint ownership in the circumstance of joint ownership may have adverse consequences for other owners and to draw attention to the fact that, if possible, the power of litigation for conversion of the joint ownership into common ownership (the dissolution of the subsidiary) should be given to the creditor. Keywords: The Case of Elimination of Joint Ownership, Suit of Partition, Ownership, Joint Ownership, Common Ownership

VORWORT

Gegenstand unserer Arbeit ist die „Klage auf Aufhebung der Gemeinschaft“. Im Schlussteil wurde die Befugnis des Gläubigers zur Klageerhebung bei der Aufhebung der Gemeinschaft untersucht. In diesem Rahmen wurden, ausgehend von den Grundlagen des Eigentums- und Miteigentumsbegriffs, allgemeine Informationen vermittelt, die Klage auf Aufhebung der Gemeinschaft umfassend erläutert und im letzten Abschnitt verfahrensrechtliche sowie vollstreckungsrelevante Aspekte behandelt.

Gizem GONCE

Istanbul, 2022

EINLEITUNG

Ziel des Themas: Die Klage auf Aufhebung der Gemeinschaft ist eine Klageart, die eigene Besonderheiten aufweist, abweichenden Verfahrensvorschriften unterliegt und im Kern eines der schönsten Beispiele für gemeinschaftliches Eigentum darstellt. Ziel unserer Arbeit ist es, all diese Merkmale detailliert darzustellen, verständlich zu machen und die Bedeutung des Eigentumsrechts für die Eigentümer hinsichtlich der Ergebnisse hervorzuheben. Bedeutung des Themas: Die Klage auf Aufhebung der Gemeinschaft bezieht sich auf die Beendigung von gemeinschaftlichem Eigentum. Durch diese Klage beenden mehrere Eigentümer das ihnen gemeinsam zustehende Eigentumsrecht und gehen zum Sondereigentum über. Insofern zeigt sich die Bedeutung des Themas darin, dass das Eigentumsrecht als universelles und absolutes dingliches Recht der Miteigentümer bei Gesamthandseigentum bzw. der Teilhaber bei Miteigentum direkt berührt wird. Stellung des Themas im Recht: Die Klage auf Aufhebung der Gemeinschaft fällt in unserem türkischen Rechtssystem im Bereich des Privatrechts unter das Zivilrecht. Grundlegende Regelungen finden sich in Artikel 698 ff. des türkischen Zivilgesetzbuches (TMK) Nr. 4721. Verfahrensrechtliche Bestimmungen sind im Gesetz über das Zivilprozessrecht (HMK) Nr. 6100 und vollstreckungsrechtliche Regelungen im Gesetz über die Zwangsvollstreckung und den Konkurs (İİK) Nr. 2004 enthalten. Eingrenzung des Themas: Aufgrund der Bedeutung in unserem Rechtssystem ist das Thema sehr umfassend. Daher wurden in unserer Arbeit vorrangig die Themen Gesamthandseigentum und Miteigentum unter dem Oberbegriff „gemeinschaftliches Eigentum“ behandelt und detailliert erläutert. Im zweiten Kapitel wurde die „Klage auf Aufhebung der Gemeinschaft“, die den Titel unserer Arbeit bildet, im Rahmen der Artikel 698 ff. TMK in der Sache untersucht. Im dritten Kapitel wurde die Arbeit im Rahmen verfahrensrechtlicher und vollstreckungsrechtlicher Bestimmungen behandelt und durch diese Eingrenzung fertiggestellt.

DIE KLAGE AUF AUFHEBUNG DER GEMEINSCHAFT

Rechtliche Verfahren bei der Teilung von Gegenständen des Miteigentums

Wird die Beendigung eines Miteigentums zwischen den Teilhabern beschlossen und eine tatsächliche Teilung des Gegenstands zwischen den Teilhabern angeordnet, so sind im Rahmen des türkischen Zivilgesetzbuches bestimmte rechtliche Verfahren anzuwenden. Wenn alle Teilhaber einstimmig die Teilung des Gutes vereinbaren, spricht man von einer einvernehmlichen Teilung (rızai paylaşım). Wenn jedoch keine Einigung zwischen den Teilhabern erzielt werden kann, erfolgt die Teilung durch gerichtliche Anordnung, indem mindestens einer der Teilhaber Klage erhebt (kazai paylaşım).

Im Rahmen des türkischen Zivilgesetzbuches ist für die Teilung und Beendigung eines Miteigentums an einer Immobilie die Einreichung einer Klage auf Aufhebung der Gemeinschaft erforderlich. Nach einer Entscheidung des Richters zur Stattgabe der Klage in diesem Verfahren gibt es drei Arten von Teilungsmethoden. Die erste Methode ist die Teilung in Natur (Aynen Taksim), die zweite die Teilung durch Verkauf (Nakden Taksim) und die dritte die Teilung durch Umwandlung in Wohnungseigentum. Jede Methode hat ihre eigenen Verfahren und Regeln, und es muss eine Entscheidung getroffen werden, die die Bedürfnisse der Parteien am besten erfüllt und ihre Interessen weitestgehend schützt. Andernfalls besteht die Gefahr, dass die Teilhaber Rechtsverluste erleiden.

Einvernehmliche Teilung durch die Teilhaber

Die Teilhaber haben das Recht, die Teilung durch Abschluss eines Teilungsvertrags über das Erbgut gemeinsam zu beschließen. Eine Teilung des Nachlassgutes ist durch eine einstimmige Entscheidung aller Teilhaber möglich. Wenn auch nur ein Teilhaber nicht den Willen zur Teilung äußert oder die Bedingungen für eine Teilung des gemeinschaftlichen Gutes nicht gegeben sind, erfolgt die Teilung auf dem Klageweg. Die von den Teilhabern untereinander getroffene Vereinbarung nennt man einvernehmliche Teilung. In der Praxis kann die einvernehmliche Teilung sowohl als Teilung in Natur als auch durch den Verkauf des Gutes und die Verteilung des Verkaufserlöses zwischen den Teilhabern erfolgen. Gemäß Artikel 705 des türkischen Zivilgesetzbuches mit der Überschrift „Erwerb von Immobilieneigentum“ gilt: „Der Erwerb von Immobilieneigentum erfolgt durch Eintragung. Bei Erbschaft, gerichtlicher Entscheidung, Zwangsvollstreckung, Besetzung, Enteignung und anderen im Gesetz vorgesehenen Fällen wird das Eigentum vor der Eintragung erworben. Die Verfügungsgewalt des Eigentümers über das Grundstück hängt jedoch von der Eintragung in das Grundbuch ab.“ Damit ein Teilungsvertrag gültig ist, muss er in schriftlicher Form und amtlich beglaubigt geschlossen werden. Teilungsverträge, die nicht in der im türkischen Zivilgesetzbuch vorgesehenen amtlich beglaubigten schriftlichen Form erstellt wurden, sind ungültig. Die Eintragung der von den Teilhabern für sich beanspruchten Teile des Grundstücks kann mangels amtlich beglaubigter schriftlicher Form nicht vollzogen werden.

Gerichtliche Teilung durch die Teilhaber

Haben die Teilhaber eine Einigung über die Aufhebung des Miteigentums erzielt und einen Teilungsvertrag geschlossen, ist eine gerichtliche Teilung nicht erforderlich. Wenn sich die Teilhaber über die Aufhebung des Miteigentums nicht einigen können, wird das Miteigentum auf dem Klageweg beendet. Die Art der Klage ist jedoch in der Rechtsprechung des Kassationsgerichts und in der Lehre umstritten. Während einige Vertreter die Ansicht vertreten, dass es sich um eine Leistungsklage handelt, äußern andere, dass dies keine Leistungsklage, sondern eine rechtsgestaltende Klage sei.

Artikel 105 des Zivilprozessgesetzes regelt den Inhalt einer Leistungsklage detailliert wie folgt:

Leistungsklage

Artikel 105 - (1) Im Wege der Leistungsklage wird vom Gericht verlangt, den Beklagten zur Leistung, Handlung oder Unterlassung zu verurteilen.

Mit dieser Bestimmung wird die Art der Klage definiert. Der am häufigsten auftretende Aspekt bei der Klage auf Aufhebung der Gemeinschaft besteht darin, dass der Teilhaber, der die Teilung des Miteigentumsobjekts wünscht, durch Anrufung des Friedensgerichts von den anderen Teilhabern die Teilung des Eigentumsobjekts verlangen kann. Da die Beendigung des Miteigentums durch die Klage auf Aufhebung der Gemeinschaft zu einer Beendigung des gemeinsam begründeten Eigentumsrechts führt, hat sie, auch wenn sie im Rahmen der Regelungen des Zivilprozessgesetzes eine urteilende Wirkung hat, einen rechtsgestaltenden Charakter. Die Klage auf Aufhebung der Gemeinschaft nimmt unter allen Klagearten einen besonderen Platz ein und besitzt sowohl die Eigenschaft einer rechtsgestaltenden Klage als auch die einer Leistungsklage. Die Klage auf Aufhebung der Gemeinschaft, die als Fall der Beendigung des Miteigentums auftritt, kann, falls sich die Teilhaber nicht einigen können, durch Klageerhebung, also in gerichtlicher Weise, beendet werden.

In Artikel 698 des türkischen Zivilgesetzbuches mit der Überschrift „Beendigung des Miteigentums“ ist festgelegt: Sofern nicht aufgrund eines Rechtsgeschäfts oder einer Zweckbindung des gemeinschaftlichen Gutes eine Verpflichtung zur Fortführung des Miteigentums besteht, hat jeder Teilhaber das Recht, die Teilung des Gutes zu verlangen.

Beendigung des Miteigentums

Teilungsbegehren

Türkisches Zivilgesetzbuch Artikel 698 - Sofern nicht aufgrund eines Rechtsgeschäfts oder der Zweckbindung des gemeinschaftlichen Gutes eine Verpflichtung zur Fortführung des Miteigentums besteht, kann jeder Teilhaber die Teilung des Gutes verlangen. Das Recht, die Teilung zu verlangen, kann durch ein Rechtsgeschäft auf höchstens zehn Jahre beschränkt werden. Verträge über die Fortführung des Miteigentums bei Grundstücken bedürfen der amtlichen Form und können im Grundbuch vorgemerkt werden. Ein Teilungsbegehren kann nicht zur Unzeit gestellt werden.

Jeder Teilhaber hat gemäß der klaren Bestimmung des Gesetzes das Recht, die Beendigung des gemeinschaftlichen Eigentums zu verlangen. Es ist anerkannt, dass dieses Verlangen ein rechtsgestaltendes Recht mit zerstörerischer Wirkung ist. Der Grund für die zerstörerische Wirkung ist, dass die Gemeinschaft zwischen den Teilhabern auf das Verlangen eines einzelnen Teilhabers hin beendet wird. Die Eigentumsrechte der Teilhaber an ihren Anteilen am Miteigentum sind durch die Eigentumsrechte der anderen Teilhaber eingeschränkt. Sofern kein gesetzliches Hindernis für die Fortführung der Gemeinschaft besteht, kann die Klage auf Aufhebung der Gemeinschaft erhoben werden. Wenn einer der Teilhaber das Recht zur Klageerhebung auf Aufhebung der Gemeinschaft ausübt, besteht neben der Fortdauer der Verpflichtung der anderen Teilhaber hinsichtlich der Teilung auch die Notwendigkeit, die Klage gegen alle anderen Teilhaber zu richten.

Die Realteilung (Taksim) von Anteilseignern

Hierbei handelt es sich um den Fall, dass das zwischen den Anteilseignern zu teilende Gut durch Aufteilung in Teile zerlegt wird, wobei die abgetrennten Teile den Anteilseignern entsprechend ihrem Anteil übertragen werden und somit das Alleineigentum einer Person begründet wird. Bei der Realteilung erlangt die Person die Stellung eines Alleineigentümers. Im Rahmen des türkischen Zivilgesetzbuches sind eine Reihe von Voraussetzungen festgelegt, unter denen eine Realteilung von Nachlassgegenständen zwischen Anteilseignern erfolgen kann. Die wichtigste Regel für die Durchführung einer Realteilung ist, dass sie nur angewendet werden kann, wenn keine Minderung des finanziellen Wertes des betreffenden Gutes eintritt. Die zweite zu prüfende Regel ist, ob das betreffende Gut für eine Realteilung geeignet ist. Wenn ein oder mehrere Anteilseigner aufgrund der Teilung des Gutes beim Friedensgericht eine Klage auf Aufhebung der Gemeinschaft einreichen, ist der erste Punkt, den der Richter prüfen muss, die Eignung des Klagegegenstandes für eine Realteilung. Wenn es sich bei dem Klagegegenstand im Rahmen der Klage auf Aufhebung der Gemeinschaft um eine Immobilie handelt, wird durch die Zustellung eines Schreibens an das zuständige Grundbuchamt die Übermittlung der Grundbuchauszüge und Katasterpläne der Immobilie verlangt. Sollten nach der Übermittlung der Grundbuchdaten und -details durch das zuständige Grundbuchamt Ungenauigkeiten oder Mängel festgestellt werden, setzt der Richter am Friedensgericht den Parteien eine Frist zur Behebung dieser Mängel. Es wird vorausgesetzt, dass nicht alle Anteilseigner einen Vertrag geschlossen haben, in dem sie sich über die Realteilung, also die „Taksim“, einig sind, diese nicht ablehnen oder ihre Zustimmung verweigern. Bei Vorliegen eines solchen Vertrages kann der Richter am Friedensgericht nicht mehr die Realteilung des Streitgegenstandes anordnen. Die ausdrückliche Formulierung „wenn keine Einigung über die Art der Teilung erzielt werden kann“ im Text des Artikels des türkischen Zivilgesetzbuches weist auf das Erfordernis des gemeinsamen Willens der Anteilseigner hin. Sollten von einem oder mehreren Anteilseignern im Rahmen der Klage auf Aufhebung der Gemeinschaft Anträge sowohl auf Teilung durch Verkauf als auch auf Realteilung gestellt werden, und ist die Teilung der Immobilie anhand der vom Grundbuchamt übermittelten Informationen und Dokumente möglich, so kann – unabhängig davon, ob die Klage von einem Anteilseigner eingereicht wurde, der die Teilung durch Verkauf forderte – die Aufhebung der Gemeinschaft durch Realteilung erfolgen. Bei Klagen auf Aufhebung der Gemeinschaft hat die Realteilung stets Vorrang. Wenn die Klägerseite die Teilung durch Verkauf wünscht, die Beklagtenseite jedoch eine Realteilung fordert, entscheidet das Friedensgericht bei Vorliegen der Voraussetzungen auf die Aufhebung der Gemeinschaft durch Realteilung, da die Realteilung Vorrang hat.

Im türkischen Zivilgesetzbuch wird in Artikel 699 mit der Überschrift „Art der Teilung“ festgelegt: „Die Teilung erfolgt durch die Realteilung des Gutes oder durch Verkauf im Wege der Verhandlung oder Versteigerung und die anschließende Verteilung des Erlöses. Wenn keine Einigung über die Art der Teilung erzielt werden kann, entscheidet der Richter auf Antrag eines der Anteilseigner die Realteilung des Gutes; falls die Werte der geteilten Teile nicht gleichwertig sind, wird ein Ausgleich durch Hinzufügung von Geld zum wertmäßig geringeren Teil gewahrt. Wenn das Verlangen nach Teilung den Umständen und Bedingungen nicht als angemessen erachtet wird, insbesondere wenn eine Teilung des gemeinschaftlichen Gutes nicht ohne erheblichen Wertverlust möglich ist, wird der Verkauf durch öffentliche Versteigerung angeordnet. Die Entscheidung, dass der Verkauf durch Versteigerung unter den Anteilseignern erfolgt, hängt von der Zustimmung aller Anteilseigner ab.“

Für die Teilung eines Nachlassgegenstandes durch Realteilung wird in erster Linie das Bestehen einer vertraglichen Vereinbarung zwischen den Anteilseignern vorausgesetzt. Wenn der Richter am Friedensgericht den zwischen den Anteilseignern geschlossenen Vertrag für angemessen hält, trifft er eine Entscheidung im Rahmen dieser Vereinbarung. Wie ich oben bereits ausführlich dargelegt habe, trifft der Richter am Friedensgericht seine Entscheidung im Rahmen der Vereinbarung zwischen den Anteilseignern, nachdem er geprüft hat, ob die notwendigen Bedingungen für eine Realteilung der Nachlassimmobilie erfüllt sind.

Wenn der Richter am Friedensgericht die Aufhebung der Gemeinschaft durch Realteilung des Nachlassgegenstandes unter den Anteilseignern anordnet, werden die geteilten Teile dem Eigentum der jeweiligen Anteilseigner zugewiesen. In der Praxis entstehen bei der Teilung Streitigkeiten, wenn die zugeteilten Teile nicht gleichwertig sind. In diesem Fall sorgt der Richter am Friedensgericht für einen Ausgleich, indem für den wertmäßig geringeren Teil eine Geldzahlung geleistet wird. Sollte bei der Klage auf Aufhebung der Gemeinschaft Uneinigkeit darüber bestehen, welcher Anteilseigner welchen Teil erhalten soll, wird die Streitigkeit durch Losentscheid gelöst. Liegt kein Vertrag zwischen den Anteilseignern vor, kann der Richter am Friedensgericht nicht entscheiden, die gesamte Immobilie einem oder mehreren Anteilseignern zuzuweisen. Sobald die Entscheidung des Richters am Friedensgericht über die Aufhebung der Gemeinschaft durch Realteilung rechtskräftig wird, sofern kein Einspruch seitens der Kläger oder Beklagten erfolgt, werden das begründete Urteil und die Rechtskraftbescheinigung an das zuständige Grundbuchamt am Ort der Immobilie gesendet. Im türkischen Zivilgesetzbuch erfolgt die Teilung entweder durch die Realteilung des Klagegegenstandes oder durch Verkauf mittels Verhandlung oder öffentlicher Versteigerung und der anschließenden Verteilung des Erlöses. Wenn die Realteilung des Gegenstandes der Klage auf Aufhebung der Gemeinschaft unter den Anteilseignern möglich ist, wird das gemeinschaftliche Eigentum auf diese Weise beendet. Ist eine Realteilung jedoch nicht möglich, wird die Entscheidung getroffen, das Gut durch öffentliche Versteigerung zu verkaufen und den Erlös zu verteilen. Zum Beispiel ist die physische Realteilung eines Autos unter Anteilseignern nicht möglich. Wenn jedoch die Bedingungen der Immobilie geeignet sind, kann sie durch Parzellierung in Grundstücke aufgeteilt und real geteilt werden. Durch die Erstellung eines technischen Gutachtens wird untersucht, ob die Realteilung möglich ist, und ein Teilungsplan für die Immobilie erstellt. Gemäß diesem Plan wird bei der jeweiligen Gemeinde oder dem Provinzverwaltungsrat untersucht, ob die Teilung nach dem Baugesetz und den einschlägigen Vorschriften möglich ist. Ergibt diese Untersuchung, dass eine Realteilung der Immobilie nicht möglich ist, wird die Entscheidung zur Aufhebung der Gemeinschaft durch Verkauf getroffen.

Bei der Aufhebung der Gemeinschaft durch Realteilung der Immobilie können Streitigkeiten darüber entstehen, welcher Anteilseigner welchen Teil erhält. In der Praxis treten beispielsweise Probleme bei der Aufteilung auf, wenn es um Teile nahe eines Flussbettes oder nahe einer Straße geht. In der ständigen Rechtsprechung des Kassationshofes wird zur Lösung dieser Probleme das Losverfahren angewendet. Die Zuweisung der geteilten Teile unter den Anteilseignern erfolgt durch ein Losverfahren in Anwesenheit der bei der Verhandlung anwesenden Parteien. Obwohl im türkischen Zivilgesetzbuch keine zwingende Bestimmung dazu existiert, kann der Richter am Friedensgericht die Zuweisung des Gutes im Rahmen der Teilung direkt unter den Anteilseignern vornehmen. Das Losverfahren wird jedoch in der Praxis häufiger angewandt, da es eine Methode ist, bei der die Parteien ihren Willen ausüben können, weshalb es als angemessen erachtet wird. Wie ich ausführlich dargelegt habe, hat der Richter am Friedensgericht Ermessensspielraum bei der Form der Teilung der Immobilie. Diese dem Richter am Friedensgericht im Rahmen des türkischen Zivilgesetzbuches eingeräumte Befugnis ist durch die gesetzlichen Bestimmungen begrenzt. Das Hauptziel bei Klagen auf Aufhebung der Gemeinschaft ist, dass die Anteilseigner eine Einigung erzielen und zu einem Ergebnis auf Basis einer positiven Einigungsgrundlage gelangen. Der wohl wichtigste Punkt bei der Klage auf Aufhebung der Gemeinschaft im Vergleich zu anderen Klagearten ist, dass die Unterscheidung zwischen Kläger und Beklagtem im Ergebnis keinen Unterschied macht. Das bedeutet, dass Kläger und Beklagte in der Urteilsphase der Klage auf Aufhebung der Gemeinschaft die gleichen Ergebnisse haben. Wenn daher ein Vertrag zwischen den Anteilseignern bezüglich der Teilung der Immobilie vorliegt, ist der Richter am Friedensgericht an diesen Vertrag gebunden. Liegt ein einstimmiger Beschluss der Anteilseigner über die Aufhebung der Gemeinschaft vor, kann der Richter am Friedensgericht keine gegenteilige Anordnung treffen. Ein Beispiel: Wenn eine Vereinbarung über eine Realteilung besteht, aber Uneinigkeit über die den Anteilseignern zuzuweisenden Teile herrscht, kann der Richter am Friedensgericht nicht die Aufhebung der Gemeinschaft durch Verkauf anordnen. In einem anderen Beispiel: Wenn eine Einigung über die Aufteilung durch öffentliche Versteigerung erzielt wurde, aber Uneinigkeit darüber besteht, ob die Versteigerung unter den Anteilseignern oder öffentlich für jedermann erfolgen soll, ist der Richter am Friedensgericht nur befugt, diesen nicht geklärten Punkt zu lösen. Er kann in diesem Fall gemäß den Verfahrensvorschriften nicht eigenmächtig eine Realteilung oder einen Verkauf durch Verhandlung anordnen. Die getroffenen gemeinsamen Entscheidungen der Anteilseigner sind vom Friedensgericht zu befolgen. Die vom Richter am Friedensgericht im Rahmen von Klagen auf Aufhebung der Gemeinschaft getroffene Entscheidung hat im Rahmen der Verfahrensvorschriften keine rechtsgestaltende Wirkung. Wenn die Immobilie durch den Richter am Friedensgericht nicht durch Teilung einzeln an das zuständige Grundbuchamt gemeldet und eingetragen wird, haben die geteilten Teile rechtlich keine Bedeutung. Eines der wichtigsten Themen bei Klagen auf Aufhebung der Gemeinschaft ist der Übergang des Eigentums auf die Anteilseigner.

Nach der allgemein anerkannten Regel im Rahmen des türkischen Zivilgesetzbuches erfolgt das Eigentum an beweglichen Sachen durch die Übertragung des Besitzes, das Eigentum an Immobilien hingegen durch die Eintragung im Grundbuch. Es ist jedoch möglich, dass Immobilienbesitz auch ohne Eintragung erworben wird. Bei der Realteilung beweglicher Sachen erfolgt der Eigentumsübergang mit der Übertragung des Besitzes. Beispiel: Die Teilung landwirtschaftlicher Erzeugnisse wie Olivenöl oder Weizen. Im Rahmen des türkischen Zivilgesetzbuches gibt es keine explizite Bestimmung darüber, dass das Eigentum durch Gerichtsurteil übergeht. Wie beim Erwerb vor der Eintragung bei Immobilien gibt es bei beweglichen Sachen keinen Eigentumserwerb vor der Besitzübertragung. Beim Übergang des Eigentums an Immobilien gibt es jedoch einige Unterschiede.

In Artikel 716 des türkischen Zivilgesetzbuches mit der Überschrift „Recht auf Eintragung“ heißt es: „Wer einen persönlichen Anspruch darauf hat, vom Eigentümer die Eintragung des Eigentums auf seinen Namen aufgrund eines Rechtsgrundes zu verlangen, der den Erwerb des Eigentums begründet, kann bei Weigerung des Eigentümers vom Richter verlangen, dass das Eigentum gerichtlich übertragen wird.“

„Personen, die das Eigentum an einer Immobilie durch Besetzung, Erbschaft, Enteignung, Zwangsvollstreckung oder aufgrund eines Gerichtsurteils erwerben, können die Eintragung direkt vornehmen lassen. Änderungen im Eigentum einer Immobilie, die sich aus dem ehelichen Güterstand ergeben, werden auf Antrag eines der Ehegatten direkt im Grundbuch eingetragen.“

Dieser Punkt wurde geklärt. Wer das Eigentum an einer Immobilie durch Besetzung, Erbschaft, Enteignung, Zwangsvollstreckung oder aufgrund eines Gerichtsurteils erwirbt, hat das Recht, die Eintragung direkt vornehmen zu lassen.

In Artikel 705 des türkischen Zivilgesetzbuches mit der Überschrift „Eintragung“ heißt es: „Der Erwerb des Eigentums an Immobilien erfolgt durch Eintragung. In Fällen von Erbschaft, Gerichtsurteilen, Zwangsvollstreckung, Besetzung, Enteignung sowie in anderen gesetzlich vorgesehenen Fällen wird das Eigentum vor der Eintragung erworben. Die Verfügungshandlungen des Eigentümers in diesen Fällen hängen jedoch davon ab, dass das Eigentum im Grundbuch eingetragen ist.“

Diese Bestimmung regelt das Thema ausdrücklich. Gemäß der Regelung, dass in Fällen von Erbschaft, Gerichtsurteilen, Zwangsvollstreckung, Besetzung, Enteignung sowie in anderen gesetzlich vorgesehenen Fällen das Eigentum vor der Eintragung erworben wird, geht das Eigentum bei einer Entscheidung zur Realteilung der Immobilie durch Zuweisung auf die Anteilseigner über.

Im Gesetz über die Zwangsvollstreckung und den Konkurs heißt es in Artikel 134 mit der Überschrift „Ergebnis und Aufhebung der Versteigerung“: „Der Käufer, dem die Immobilie vom Vollstreckungsamt zugeschlagen wird, erwirbt das Eigentum an dieser Immobilie.“ Dies bedeutet, dass bei der Aufhebung der Gemeinschaft durch Verkauf im Wege der Versteigerung das Eigentum in dem Moment auf den Käufer übergeht, in dem der Zuschlag erfolgt. Diese Regelung wurde für Immobilien getroffen. Auch beim Gesamthandeigentum werden die Verfahrensregeln und Grundsätze für Miteigentum angewandt. Zunächst muss jedoch das mit der Gesamthandsgemeinschaft verbundene Gemeinschaftsverhältnis beseitigt werden. Durch Klageerhebung sollte die Umwandlung von Gesamthandeigentum in Miteigentum und die Aufhebung der Gemeinschaft verlangt werden. Dies ist nur bei der Erbengemeinschaft möglich. Außerhalb der Erbengemeinschaft ist eine Umwandlung von Gesamthandeigentum in Miteigentum nicht vorgesehen. Es ist möglich, eine Klage auf Aufhebung der Gemeinschaft mit dem Antrag der Erben auf Übergang zum Miteigentum einzureichen. Dies erfolgt im Rahmen der Bestimmungen über Miteigentum im türkischen Zivilgesetzbuch.

Gemäß Artikel 648 des türkischen Zivilgesetzbuches mit der Überschrift „Teilnahme eines Treuhänders an der Teilung“: „Ein Gläubiger, der den Anteil eines Erben an einer eröffneten Erbschaft erworben oder gepfändet hat oder der gegen einen Erben einen Insolvenzschein vorlegt, kann beim Friedensrichter die Ernennung eines Treuhänders beantragen, um anstelle dieses Erben an der Teilung teilzunehmen“, wodurch die Rechte der Gläubiger geschützt werden.

Die Teilung der Anteilseigner durch Liquidierung (Teilung in Geld)

Gemäß Artikel 699 des türkischen Zivilgesetzbuches mit der Überschrift „Art der Teilung“: „Die Teilung erfolgt durch Realteilung des Gutes oder durch Verkauf im Wege der Verhandlung oder Versteigerung und die anschließende Verteilung des Erlöses. Wenn keine Einigung über die Art der Teilung erzielt werden kann, entscheidet der Richter auf Antrag eines der Anteilseigner die Realteilung des Gutes; falls die Werte der geteilten Teile nicht gleichwertig sind, wird ein Ausgleich durch Hinzufügung von Geld zum wertmäßig geringeren Teil gewahrt. Wenn das Verlangen nach Teilung den Umständen und Bedingungen nicht als angemessen erachtet wird, insbesondere wenn eine Teilung des gemeinschaftlichen Gutes nicht ohne erheblichen Wertverlust möglich ist, wird der Verkauf durch öffentliche Versteigerung angeordnet. Die Entscheidung, dass der Verkauf durch Versteigerung unter den Anteilseignern erfolgt, hängt von der Zustimmung aller Anteilseigner ab.“ – diese Bestimmung regelt die notwendigen Schritte für das Teilungsverlangen. Wenn ein Teilungsverlangen im Rahmen des türkischen Zivilgesetzbuches als nicht angemessen erachtet wird, insbesondere wenn das Miteigentum nicht ohne erheblichen Wertverlust geteilt werden kann, ist ein Verkauf durch öffentliche Versteigerung möglich. Wenn eine Realteilung der betreffenden Immobilie nicht möglich ist, erfolgt die Aufhebung der Gemeinschaft durch den Verkauf der Immobilie im Wege der öffentlichen Versteigerung. Der Ausdruck „wird angeordnet“ im türkischen Zivilgesetzbuch impliziert eine zwingende Bestimmung. Es ist jedoch wichtig zu betonen, dass der Richter am Friedensgericht einen Ermessensspielraum hinsichtlich der Angemessenheit der Umstände hat. Wie oben bereits ausführlich dargelegt, trifft der Richter am Friedensgericht seine Entscheidung auf Basis der Bewertung der Qualitäten der Immobilie und der spezifischen Gegebenheiten des Einzelfalls. Beispiel: Wenn der Wert des geteilten Gutes höher ist als die Summe der einzelnen Teile, ist eine Realteilung nicht angemessen. Der Verkauf durch Versteigerung kann öffentlich für jedermann oder auch nur unter den Anteilseignern erfolgen.

In Absatz 3 von Artikel 699 des türkischen Zivilgesetzbuches mit der Überschrift „Art der Teilung“ ist festgelegt: „Wenn das Verlangen nach Teilung den Umständen und Bedingungen nicht als angemessen erachtet wird, insbesondere wenn eine Teilung des gemeinschaftlichen Gutes nicht ohne erheblichen Wertverlust möglich ist, wird der Verkauf durch öffentliche Versteigerung angeordnet. Die Entscheidung, dass der Verkauf durch Versteigerung unter den Anteilseignern erfolgt, hängt von der ausdrücklichen Zustimmung aller Anteilseigner ab.“ Der Richter am Friedensgericht ist auf Antrag auch dazu befugt, einen Verkauf im Wege der Verhandlung anzuordnen. Hierbei darf jedoch keine gegenteilige Vereinbarung oder Entscheidung der Anteilseigner vorliegen.

Teilung durch Umwandlung in Wohnungseigentum

Neben der Real- und Geldteilung ist es auch möglich, das Miteigentum durch Umwandlung in Wohnungseigentum zu teilen. Obwohl dies in der Praxis nicht sehr häufig vorkommt, ist es im Wohnungseigentumsgesetz ausführlich geregelt.

Gemäß Artikel 10 des Wohnungseigentumsgesetzes mit der Überschrift „Begründung von Wohnungseigentum und Stockwerkseigentum“: „Wohnungseigentum und Stockwerkseigentum entstehen durch eine öffentliche Urkunde und die Eintragung in das Grundbuch. Solange nicht das gesamte Hauptgrundstück in Wohnungseigentum umgewandelt wurde, kann für diesen Grundbesitz nicht nur für einen oder wenige Teile Wohnungseigentum begründet werden.

(Geänderter dritter Absatz: 14/11/2007-5711/3. Art.) Bei der Begründung von Wohnungseigentum können mehrere nebeneinander liegende, unabhängige Teile der gleichen Art auf derselben Etage oder mehrere Etagen oder Teile eines Gebäudes, die wirtschaftlich oder hinsichtlich der Nutzung eine Einheit bilden – wie Hotels, Geschäfts- oder Handelsräume –, als eine einzige unabhängige Einheit im Wohnungseigentumsregister eingetragen werden. Für eine solche Eintragung müssen ein entsprechender Änderungsplan und die Nutzungsgenehmigung beim Grundbuchamt eingereicht werden.

(Geänderter vierter Absatz: 15/2/2018-7099/4. Art.) Die Eintragung des Wohnungseigentums kann gemäß der vom Grundbuchbeamten erstellten öffentlichen Urkunde oder gemäß den folgenden Absätzen erfolgen.

(Zusätzlicher Absatz: 15/2/2018-7099/4. Art.) Unter der Voraussetzung, dass die den Berechtigten zufallenden unabhängigen Einheiten festgelegt wurden, kann der Prozess der Begründung von Stockwerkseigentum und Wohnungseigentum für das zu errichtende Gebäude auf Grundlage des zwischen dem Grundstückseigentümer und dem Bauunternehmer geschlossenen Bauvertrages gegen Eigentumsübertragung, Abtretungsvertrages oder der notariellen Vereinbarung über die Teilung der unabhängigen Einheiten auf Antrag des Bauunternehmers durch die zuständige Behörde durchgeführt werden. Bei der Eintragung in das Grundbuch werden der elektronisch erstellte und von der zuständigen Behörde genehmigte Architekturplan sowie der Verwaltungsplan zugrunde gelegt. Auf dem Architekturplan und dem Verwaltungsplan ist keine Unterschrift der Eigentümer erforderlich.(2)

(Zusätzlicher Absatz: 15/2/2018-7099/4. Art.) (Geänderter sechster Absatz: 9/6/2021-7327/11. Art.) Die Artänderung aller Bauwerke, für die eine Nutzungsgenehmigung erteilt wurde, erfolgt von Amts wegen. Mit der vom für die Erteilung der Nutzungsgenehmigung zuständigen Amt in das räumliche Adressregistersystem geladenen und elektronisch an das Katasteramt gesandten Nutzungsgenehmigung sowie dem Gebäudeabsteckungsplan wird vom Katasteramt eine Eintragungsmitteilung erstellt. Auf die an das Grundbuchamt gesandte Eintragungsmitteilung hin erfolgt die Artänderung ohne Anforderung weiterer Dokumente von Amts wegen. Wenn bei der Immobilie, deren Art geändert wurde, bereits Stockwerkseigentum begründet ist, wird sie auf Grundlage der öffentlichen Urkunde über die Eintragung des Stockwerkseigentums und der in Artikel 12 genannten Dokumente ohne Anforderung weiterer Dokumente von Amts wegen in Wohnungseigentum umgewandelt. Diese Transaktionen sind von der Dienstleistungsgebühr der revolvierenden Mittel befreit.

Bei Klagen auf Aufhebung der Gemeinschaft an einem für Wohnungseigentum geeigneten Grundstück kann ein Erbe oder Miteigentümer verlangen, dass die Teilung durch Begründung von Wohnungseigentum und die Zuweisung der unabhängigen Einheiten erfolgt. In diesem Fall kann der Richter entscheiden, das Eigentum an dieser Immobilie auf Basis der in Artikel 12 genannten Dokumente in Wohnungseigentum umzuwandeln und die unabhängigen Einheiten durch Ausgleich der Anteile den Miteigentümern einzeln zuzuweisen.

(Zusätzlicher Absatz: 14.11.2007-5711/3 Art.) Unabhängige Einheiten, die der Verwendung ihrer Erträge für gemeinsame Ausgaben oder anderen Zwecken der gemeinschaftlichen Nutzung gewidmet sind, werden im Grundbuch eingetragen, indem die "Nummern der unabhängigen Einheiten", die diese nutzen, in die Eigentümerspalte eingetragen werden. Dieser Umstand wird in der Erklärungsspalte der unabhängigen Einheiten vermerkt.”

Es wurden erläuternde Regelungen getroffen. In Verfahren zur Aufhebung der Gemeinschaft an einer Immobilie, die nicht Gegenstand von Wohnungseigentum ist, aber hierfür geeignet wäre, kann der Richter am Friedensgericht auf Antrag eines der Miterben oder Miteigentümer entscheiden, dass die Teilung durch Begründung von Wohnungseigentum und Zuweisung der unabhängigen Einheiten erfolgt, sofern die Parteien dies beantragen. Der Richter kann entscheiden, dass das Eigentum an der streitgegenständlichen Immobilie gemäß den in Artikel 12 des Wohnungseigentumsgesetzes festgelegten Dokumenten in Wohnungseigentum umgewandelt wird und die unabhängigen Einheiten durch einen Wertausgleich jedem Miteigentümer einzeln zugewiesen werden.

In Artikel 12 des Wohnungseigentumsgesetzes mit der Überschrift „Begründung von Wohnungseigentum“ heißt es: „(Geändert: 14.11.2007-5711/5 Art.) Für die Begründung von Wohnungseigentum muss der Eigentümer der Hauptimmobilie oder müssen alle Miteigentümer in Bezug auf die Umwandlung der Hauptimmobilie in Wohnungseigentum bei der Grundbuchbehörde mit den unten aufgeführten Unterlagen einen Antrag stellen:

a) (Geändert: 15.2.2018-7099/5 Art.) Ein vom Projektverfasser (Architekten) erstelltes Architekturprojekt, das von den zuständigen öffentlichen Institutionen und Organisationen unter Einholung der Unterschriften des Eigentümers der Hauptimmobilie oder aller Miteigentümer genehmigt und elektronisch an das Grundbuchamt übermittelt wurde, sowie die Nutzungsgenehmigung. Darin müssen die Außenfassaden und die Innenaufteilung der baulichen Anlage(n), die unabhängigen Einheiten, Anbauten, Gemeinschaftsflächen, deren Maße, die proportionalen Grundstücksanteile gemäß der Lage und Größe der unabhängigen Einheiten, die Art der Nutzung (Etage, Wohnung, Büro etc.), deren fortlaufende Nummerierung beginnend bei eins sowie die Bruttogeschossfläche der unabhängigen Einheiten klar ausgewiesen sein.

b) Ein von dem oder den das Wohnungseigentum begründenden Eigentümern unterzeichneter Verwaltungsplan, der entsprechend der Nutzungsweise der unabhängigen Einheiten und bei Vorhandensein mehrerer Gebäude gemäß den Grundsätzen in Artikel 28 erstellt wurde.

c) (Aufgehoben: 23.6.2009-5912/2 Art.)

Antrag und Unterlagen wurden detailliert geregelt.

Für die Teilung des Miteigentums durch Umwandlung in Wohnungseigentum zwischen den Miteigentümern müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein. In erster Linie muss die Immobilie, die Gegenstand des Miteigentums ist, für die Umwandlung in Wohnungseigentum geeignet sein. Die Anordnung der Umwandlung einer ungeeigneten Immobilie ist nicht möglich. Zudem müssen einer oder mehrere Miteigentümer die Teilung durch Umwandlung in Wohnungseigentum beantragen. Eine Teilung durch Umwandlung in Wohnungseigentum ohne entsprechenden Antrag an den Richter am Friedensgericht ist nicht möglich. Für die Teilung durch Umwandlung in Wohnungseigentum muss die streitgegenständliche Immobilie über mehr als eine unabhängige Einheit verfügen. So muss jedem Miteigentümer mindestens eine unabhängige Einheit zugewiesen werden. Sollte dies nicht der Fall sein, erfolgt die Teilung durch Umwandlung in Wohnungseigentum nicht. Dies entspricht auch der gefestigten Rechtsprechung des Kassationshofes und der Praxis. Liegt eine ausdrückliche Zustimmung der Miteigentümer vor, kann eine unabhängige Einheit auch an mehrere Miteigentümer zugewiesen werden. Besteht ein erheblicher Unterschied zwischen den finanziellen Werten der unabhängigen Einheiten, erfolgt ein Wertausgleich durch Rückzahlung.

Es muss geprüft werden, ob die streitgegenständliche Immobilie für eine Umwandlung in Wohnungseigentum geeignet ist, wobei die unabhängigen Einheiten einzeln zu bewerten sind und bei bestehenden Unterschieden ein Ausgleich unter Berücksichtigung der Beträge zu erfolgen hat. Der Richter am Friedensgericht klärt durch Ortstermine und Sachverständigengutachten, ob die Immobilie entsprechend den Anteilsverhältnissen der Miteigentümer aufgeteilt werden kann. Daher sind die von einem fachkundigen Gremium erstellten Sachverständigengutachten für den Verlauf des Verfahrens von Bedeutung. Bei der Teilung durch Umwandlung in Wohnungseigentum muss das Thema des Wertausgleichs in den Sachverständigengutachten detailliert erläutert werden. Die Miteigentümer, die die Teilung durch Umwandlung in Wohnungseigentum beantragen, müssen die oben im Detail erwähnten und in Art. 12 des Wohnungseigentumsgesetzes geregelten Unterlagen im Verfahren zur Aufhebung der Gemeinschaft vorlegen. Die Verpflichtung zur Vorlage der Unterlagen obliegt dem Miteigentümer, der die Klage auf Aufhebung der Gemeinschaft eingereicht und den Antrag auf Umwandlung in Wohnungseigentum gestellt hat. In der Praxis werden diese Mängel durch das Friedensgericht während der Verfahrensphase behoben. Besteht unter den Miteigentümern ein Streit darüber, wem welche unabhängige Einheit zugewiesen wird, ist die tatsächliche Nutzung durch die Miteigentümer maßgeblich.

Für eine Verteilung nach der tatsächlichen Nutzung ist ebenfalls das Einverständnis der Miteigentümer erforderlich. Besteht kein Einverständnis unter den Miteigentümern, erfolgt die Zuweisung durch Losverfahren. Nach der Entscheidung des Richters am Friedensgericht und der Einreichung der in Artikel 12 des Wohnungseigentumsgesetzes geregelten Unterlagen bei der zuständigen Grundbuchbehörde ist der Übergang zum Wohnungseigentum vollzogen.

Fälle, in denen die Aufhebung der Gemeinschaft nicht verlangt werden kann

Wenn die Teilung einer im Miteigentum stehenden Erbschaftssache verlangt wird, unterliegt der Miteigentümer bei der Ausübung dieses Rechts gewissen Grenzen. Bei der Ausübung des Teilungsrechts müssen auch die Eigentumsrechte der anderen Miteigentümer geschützt werden. Neben Gesetzen spielen auch vertragliche Vereinbarungen eine wichtige Rolle beim Schutz der Grenzen zwischen den Miteigentümern. Beispiele für gesetzliche Beschränkungen finden sich in Artikel 7 des Wohnungseigentumsgesetzes, Artikel 34 des Gecekondu-Gesetzes (Siedlungsgesetz) und Artikel 15 des Baugesetzes.

Artikel 7 des Wohnungseigentumsgesetzes mit der Überschrift „Aufhebung der Gemeinschaft“ besagt: „Bei Immobilien, die dem Wohnungseigentum oder dem Stockwerkseigentum unterliegen, kann die Aufhebung der Gemeinschaft nicht verlangt werden. Unabhängige Einheiten können wie eine eigenständige Immobilie Gegenstand von Klagen und Vollstreckungen sein; bei diesen kann die Aufhebung der Gemeinschaft verlangt werden.“

Artikel 34 des Gecekondu-Gesetzes mit der Überschrift „Verhinderung zweckentfremdeter Handlungen“ besagt: (Geänderter erster Absatz: 2.3.1988 - 3414/4 Art.) Grundstücke, die gemäß den Bestimmungen dieses Gesetzes von den Gemeinden zugewiesen wurden, sowie darauf errichtete Gebäude und Immobilien, die aus diesen Grundstücken und Gebäuden bestehen, dürfen innerhalb von 10 Jahren ab dem Zuweisungsdatum:

a) Nicht übertragen oder abgetreten werden.

b) Nicht mit Pfandrechten oder anderen dinglichen Rechten belastet werden.

c) Nicht Gegenstand eines Vorvertrags über einen Verkauf sein.

d) Nicht Gegenstand eines Antrags auf Aufhebung der Gemeinschaft durch Teilung oder Verkauf sein.

e) Nicht gepfändet oder besetzt werden. Unter Vorbehalt der Bestimmung in Absatz (e) sind Verkäufe und Transaktionen aufgrund von Tod, Ruhestand, Dienstversetzung sowie aufgrund von hypothekarisch gesicherten Forderungen der Türkiye Emlak Kredi Bankası oder anderer Institutionen, die Wohnungsbaudarlehen vergeben, von diesen Eintragungen nicht betroffen. (Zusatz: 2.3.1988 - 3414/4 Art.) Sofern die in Artikel 27 genannten Fristen für den Bau eingehalten werden, entfallen bei Zahlung der gesamten Schuldensumme innerhalb von 20 Jahren alle Belastungen. Bei derartigen Übertragungen, Abtretungen und Verkäufen finden die Befreiungen gemäß Artikel 33 keine Anwendung. Von dem Erlös aus Verkäufen aufgrund von Forderungen aus diesem Gesetz werden nach Abzug der damit verbundenen Schulden und der Erstattung der Kosten für vom Eigentümer selbst finanziert errichtete zusätzliche Gebäude und Anlagen (sofern eine Genehmigung der Gemeinde oder Bank vorliegt und dies dem Gesetz nicht widerspricht) der verbleibende Betrag in den in Artikel 14 erwähnten Fonds eingezahlt. Der Teil des Verkaufserlöses, der dem Berechtigten gemäß diesem Absatz ausgezahlt wird, kann auch wegen anderer Schulden gepfändet werden.

Fall der Widmung eines Miteigentumsgegenstandes für einen dauerhaften Zweck

Artikel 698 des Türkischen Zivilgesetzbuches mit der Überschrift „Beendigung des Miteigentums“ besagt: „Jeder Miteigentümer kann die Teilung der Sache verlangen, es sei denn, eine rechtliche Verpflichtung aufgrund einer Rechtshandlung oder die Widmung der gemeinschaftlichen Sache für einen dauerhaften Zweck steht dem entgegen. Das Recht, die Teilung zu verlangen, kann durch eine Rechtshandlung für höchstens zehn Jahre beschränkt werden. Verträge über die Fortsetzung des Miteigentums an Immobilien bedürfen der amtlichen Form und können im Grundbuch vorgemerkt werden. Die Teilung kann nicht zur Unzeit verlangt werden.“

Wie aus diesem Gesetzestext hervorgeht, kann die Teilung nicht verlangt werden, wenn der Gegenstand im Miteigentum einem dauerhaften Zweck gewidmet ist. Beispiele hierfür sind Zäune, Mauern oder Wege, die zwei Immobilien voneinander trennen. Neben der Voraussetzung der Dauerhaftigkeit stellt das Türkische Zivilgesetzbuch auch die Voraussetzung der Notwendigkeit auf. Die Immobilie im Miteigentum muss für die Miteigentümer einen unverzichtbaren Charakter haben. Es ist offensichtlich, dass Vereinbarungen, bei denen Miteigentümer untereinander vereinbaren, einen Gegenstand einem dauerhaften Zweck zu widmen, nicht ohne Weiteres gültig sind. In der Lehre gibt es auch Ansichten, die das Gegenteil dazu vertreten, dass Miteigentümer unabhängig von einem dauerhaften Zweck eine Widmung vornehmen können. In der Praxis ist es kaum möglich, der Ansicht zuzustimmen, dass Miteigentümer durch Verträge eine dauerhafte Zweckwidmung vornehmen können, nachdem sie bereits die Rechte des Eigentümers und die einstimmigen Beschlüsse über ihre Anteile haben. Dennoch ist immer unter Berücksichtigung der Besonderheiten des Einzelfalls und des in Artikel 2 des Türkischen Zivilgesetzbuches geregelten Grundsatzes von Treu und Glauben sowie der Billigkeit zu entscheiden.

VERFAHRENSREGELN IN VERFAHREN ZUR AUFHEBUNG DER GEMEINSCHAFT

Bestimmung des zuständigen Gerichts in Verfahren zur Aufhebung der Gemeinschaft

In Verfahren zur Aufhebung der Gemeinschaft ist es wichtig, bei welchem Gericht die Klage eingereicht wird. Im Gesetz über das Zivilprozessrecht (HMK) findet sich in Artikel 4 Buchstabe b unter der Überschrift „Zuständigkeit der Friedensgerichte“ die Regelung: „Klagen bezüglich der Aufteilung von beweglichem und unbeweglichem Vermögen oder Rechten und der Aufhebung der Gemeinschaft.“ Das für Klagen zur Aufhebung der Gemeinschaft zuständige Gericht wird im Rahmen der allgemeinen Bestimmungen bestimmt. Gemäß Artikel 4 HMK sind Friedensgerichte unabhängig vom Wert oder Betrag des Streitgegenstands für Klagen zur Aufteilung von beweglichem und unbeweglichem Vermögen oder Rechten sowie zur Aufhebung der Gemeinschaft zuständig. Im Gesetz wird ausdrücklich angegeben, dass für die Verhandlung der Klage die Friedensgerichte zuständig sind. Zivilgerichte erster Instanz (Asliye Hukuk) oder andere Gerichte sind für Klagen zur Aufhebung der Gemeinschaft nicht zuständig.

Bestimmung des örtlich zuständigen Gerichts in Verfahren zur Aufhebung der Gemeinschaft

Neben der sachlichen Zuständigkeit ist auch die örtliche Zuständigkeit des Gerichts in Verfahren zur Aufhebung der Gemeinschaft von Bedeutung. Die örtlich zuständige Gerichtsbarkeit wird ebenfalls im Rahmen der allgemeinen Bestimmungen festgelegt.

Artikel 5 des HMK mit der Überschrift „Zuständigkeit“ besagt: „Die Zuständigkeit der Gerichte richtet sich nach den Bestimmungen dieses Gesetzes, sofern die in anderen Gesetzen enthaltenen Zuständigkeitsregelungen unberührt bleiben.“

Artikel 6 des HMK mit der Überschrift „Allgemeiner Gerichtsstand“ besagt: „(1) Der allgemeine Gerichtsstand ist das Gericht am Wohnsitz der natürlichen oder juristischen Person als Beklagter zum Zeitpunkt der Klageerhebung. (2) Der Wohnsitz wird gemäß den Bestimmungen des Türkischen Zivilgesetzbuches Nr. 4721 vom 22.11.2001 bestimmt.“

Artikel 7 des HMK mit der Überschrift „Zuständigkeit bei mehreren Beklagten“ besagt: „Wenn es mehrere Beklagte gibt, kann die Klage bei dem Gericht am Wohnsitz eines der Beklagten eingereicht werden. Sofern jedoch das Gesetz je nach Klagegrund ein gemeinsames zuständiges Gericht für alle Beklagten vorschreibt, ist dieses Gericht zuständig. Wenn sich aus den Beweisen oder Anhaltspunkten ergibt, dass die Klage nur deshalb gegen einen der Beklagten erhoben wurde, um das Verfahren aus dem Zuständigkeitsbereich seines eigenen Wohnsitzes zu verlagern, erklärt das Gericht auf Einwand des betreffenden Beklagten die Unzuständigkeit und trennt das Verfahren ab.“

Wenn das Gesetz je nach Klagegrund ein gemeinsames zuständiges Gericht für alle Beklagten vorschreibt, ist dieses Gericht für den Fall zuständig. In der Praxis wird bei Klagen bezüglich Immobilien am häufigsten Artikel 12 des HMK mit der Überschrift „Zuständigkeit bei Klagen aus dem dinglichen Recht an Immobilien“ angewendet. Dieser besagt: „(1) Bei Klagen, die sich auf dingliche Rechte an Immobilien beziehen oder die zu einer Änderung der Inhaberschaft an dinglichen Rechten führen können, sowie bei Klagen bezüglich des Besitzes oder des Zurückbehaltungsrechts an einer Immobilie ist das Gericht am Ort der Immobilie ausschließlicher Gerichtsstand. (2) Klagen bezüglich Dienstbarkeiten werden bei dem Gericht eingereicht, an dessen Ort sich die Immobilie befindet, an der das Dienstbarkeitsrecht begründet ist. (3) Wenn diese Klagen mehrere Immobilien betreffen, kann die Klage an dem Ort, an dem sich eine der Immobilien befindet, auch in Bezug auf die anderen erhoben werden.“

Bei Klagen bezüglich dinglicher Rechte an Immobilien oder solchen, die zu einer Änderung der Inhaberschaft an dinglichen Rechten führen können, sowie bei Klagen wegen Besitzes oder Zurückbehaltungsrechts an einer Immobilie ist das Gericht am Ort der Immobilie ausschließlicher Gerichtsstand. Wenn diese Klagen mehrere Immobilien betreffen, kann die Klage an dem Ort, an dem sich eine der Immobilien befindet, auch in Bezug auf die anderen erhoben werden. In einem Verfahren zur Aufhebung der Gemeinschaft an Immobilien gilt das Friedensgericht am Ort der Immobilie als ausschließlich zuständig. Es kann keine Gerichtsstandsvereinbarung getroffen werden, die dieser Regel widerspricht. Es ist zu beachten, dass eine Gerichtsstandsvereinbarung zwischen den Parteien in einem solchen Fall keine Gültigkeit hat. Bei mehreren streitgegenständlichen Immobilien ist das Friedensgericht an einem der Orte zuständig, an denen sich eine der Immobilien befindet.

Klägerstatus in Verfahren zur Aufhebung der Gemeinschaft

Die Rolle und die Pflichten des Klägers sind in einem Verfahren zur Aufhebung der Gemeinschaft sehr wichtig. Der Kläger ist der Miteigentümer oder Gesellschafter, der die Teilung des gemeinschaftlichen Eigentums an der streitgegenständlichen Sache wünscht. Der Kläger kann einer oder mehrere der Gesellschafter oder Miteigentümer sein. Ist der Miteigentümer minderjährig, kann der gesetzliche Vertreter die Klage zur Aufhebung der Gemeinschaft einreichen. Ist der Miteigentümer unter Betreuung (Vormundschaft) gestellt, kann der Betreuer die Klage nach Einholung der Genehmigung des Vormundschaftsgerichts erheben. In bestimmten Fällen können in der Praxis auch andere Personen die Klägerrolle innehaben.

Artikel 648 des Türkischen Zivilgesetzbuches mit der Überschrift „Teilnahme eines Treuhänders an der Teilung“ besagt: „Ein Gläubiger, der den Anteil eines Erben an einer eröffneten Erbschaft erworben oder gepfändet hat oder der im Besitz eines Nachweises über die Zahlungsunfähigkeit des Erben ist, kann beim Friedensrichter die Ernennung eines Treuhänders beantragen, um anstelle dieses Erben an der Teilung teilzunehmen.“ Neben dem Recht der Gläubiger der Erben, eine Klage auf Aufhebung der Gemeinschaft einzureichen, haben Gläubiger auch in anderen Fällen das Recht, einen Antrag zu stellen.

Beim Gesamthandseigentum (iştirak halinde mülkiyet) bilden die Anteile eine Einheit, und ein Gläubiger eines der Miteigentümer kann keine Pfändung oder keinen Verkauf des auf den Schuldner entfallenden Anteils veranlassen. Hierzu gibt es im Gesetz über die Zwangsvollstreckung und den Konkurs (İİK) in Artikel 121 mit der Überschrift „Andere Art der Verwertung: Gesamthandsanteile“ die Regelung: „Wenn eine andere Art von Vermögenswerten, wie ein Nießbrauchsrecht, eine nicht geteilte Erbschaft, ein Unternehmen oder ein Anteil an einem im Gesamthandseigentum stehenden Gut, verkauft werden muss, die nicht in den vorherigen Artikeln genannt sind, fragt der Vollstreckungsbeamte das Vollstreckungsgericht, wie der Verkauf durchzuführen ist. Das Vollstreckungsgericht kann nach Anhörung der bekannten Beteiligten eine öffentliche Versteigerung anordnen, einen Beamten für den Verkauf ernennen oder andere erforderliche Maßnahmen ergreifen.“ Somit hat der Gläubiger eines Miteigentümers das Recht, mit einer vom Vollstreckungsgericht erhaltenen Ermächtigung eine Klage auf Aufhebung der Gemeinschaft einzureichen. Diese Befugnis muss zwingend vom Richter des Vollstreckungsgerichts eingeholt werden. Das Vollstreckungsamt kann diese Befugnis nicht erteilen, und es kann nicht direkt eine Klage auf Aufhebung der Gemeinschaft eingereicht werden. In der Praxis werden Klagen, die ohne Einhaltung dieses Verfahrens eingereicht werden, nicht wegen mangelnder aktiver Parteibefugnis abgewiesen, sondern dem Gläubiger wird eine Frist eingeräumt, um die Befugnis vom Vollstreckungsrichter einzuholen.

Im Vollstreckungs- und Konkursgesetz (İİK) findet sich in Artikel 94 mit der Überschrift „Im Gesamthandseigentum stehende Güter“ die Regelung: „Wird ein Nießbrauchsrecht, eine nicht geteilte Erbschaft, ein Unternehmen oder ein Anteil an einem im Gesamthandseigentum stehenden Gut gepfändet, so benachrichtigt das Vollstreckungsamt die bekannten betroffenen Dritten. Wenn auf diese Weise der Anteil des Schuldners an einer bestimmten Immobilie am Ende der Liquidation gepfändet wurde, stellt das Vollstreckungsamt eine Benachrichtigung an das Grundbuchamt zur Eintragung des Pfändungsvermerks aus. [...] Wenn der Anteil eines Schuldners an einer Aktiengesellschaft gepfändet wurde, für die kein Anteilsschein ausgestellt wurde, erfolgt die Pfändung durch Zustellung an die Gesellschaft durch das Vollstreckungsamt. Diese Pfändung muss im Aktienregister der Gesellschaft eingetragen werden. [...] Die Pfändung von Anteilen ist in der Weise zulässig, dass sie die Rechte des Gläubigers nicht verletzt. Der Verkauf gepfändeter Anteile unterliegt den Regeln für bewegliche Sachen. [...] Der Gläubiger kann die Eintragung der Eigentums- oder anderer dinglicher Rechte verlangen, die der Schuldner durch Erbschaft oder aus anderen Gründen erworben hat, aber noch nicht im Grundbuch oder Schiffsregister hat eintragen lassen. [...] Der Gläubiger erhält das Recht, innerhalb eines Monats eine Klage auf Eintragung der Immobilie auf den Namen des Schuldners zu erheben. [...]“ Wie aus der Prüfung des Gesetzestextes hervorgeht, kann der nicht geteilte Erbanteil gepfändet werden. Gläubiger eines Erben, der Teil einer Erbengemeinschaft (einer Form des Gesamthandseigentums) ist, haben das Recht, die Pfändung des Anteils des Erben zu beantragen. Wenn der Erbanteil gepfändet wurde, gilt gemäß Artikel 121 İİK: „Wenn eine nicht geteilte Erbschaft [...] verkauft werden muss, fragt der Vollstreckungsbeamte das Vollstreckungsgericht, wie der Verkauf durchzuführen ist.“ Falls das Vollstreckungsamt nicht beim Vollstreckungsgericht nachfragt und der Erbanteil im Wege einer öffentlichen Versteigerung verkauft wird, führt dies zu einem Verstoß gegen die gesetzlichen Bestimmungen, was zur Anfechtung der Versteigerung (Auktionsaufhebung) führen kann.

Da bei einer Erbengemeinschaft weder eine Teilung noch eine Verfügung über den Anteil am Gesamthandeigentum vorliegt, bildet derjenige Teil, der bei Beendigung des Gesamthandeigentums auf den Anteil entfallen würde, den Gegenstand der Pfändung. Mit der Umwandlung des Gesamthandeigentums in Miteigentum wird der auf den Anteil entfallende Teil bestimmt. Der Gläubiger muss den Gegenstand in die Klage einbeziehen, sofern der Wert zur Deckung seiner Forderung ausreicht. Im Hinblick auf den Teil der Forderung, der darüber hinausgeht, ist die Klage abzuweisen. Damit der Gläubiger diesen Weg beschreiten kann, muss er zuvor eine Zwangsvollstreckung gegen den Schuldner eingeleitet haben. Sollte der Schuldner durch das Unterlassen der Vollstreckung einen Antrag auf Zuständigkeitsprüfung stellen, setzt das Gericht dem Schuldner eine Frist für die Durchführung der Vollstreckung. Wichtig ist hervorzuheben, dass Artikel 121 des türkischen Gesetzes über die Zwangsvollstreckung und das Konkursrecht (İcra İflas Kanunu) in Bezug auf die Gläubiger der Erben Anwendung findet. Der Gläubiger des Erblassers hat das Recht, seine Forderung aus dem Nachlass zu befriedigen. Sollte der Schuldner während des Vollstreckungsverfahrens versterben, hat der Gläubiger das Recht, das Verfahren an der Stelle fortzusetzen, an der es stehen geblieben ist, wobei sich sein Anspruch auf die zum Nachlass des Schuldners gehörenden Vermögenswerte beschränkt. In diesem Fall entsteht eine notwendige Streitgenossenschaft zwischen den Erben des verstorbenen Schuldners, da diese an die Stelle ihres Erblassers treten. Eine Person, die an dem streitgegenständlichen Grundstück lediglich ein Nießbrauchrecht besitzt, ist nicht berechtigt, eine Teilungsklage (Auflösung der Gemeinschaft) zu erheben. Der wichtigste Grund hierfür ist, dass das Nießbrauchrecht kein Eigentumsrecht darstellt. Darüber hinaus ist eine Person, die einen Anteil durch einen in der Praxis häufig vorkommenden, außerhalb des Grundbuchamtes oder notariell geschlossenen Kaufversprechensvertrag erworben hat, ebenfalls nicht zur Erhebung einer Teilungsklage berechtigt. Auch hier ist aufgrund der fehlenden Übertragung des Eigentums auf die Person selbst das Recht zur Erhebung der Teilungsklage nicht entstanden. Wer hingegen durch einen Altenteilsvertrag (Ölünceye kadar bakma sözleşmesi) ein Grundstück erwirbt und als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist, ist berechtigt, eine Teilungsklage zu erheben. Dass die Erben den auf sie übergegangenen Nachlass nicht auf ihren Namen im Grundbuch umschreiben ließen, beeinträchtigt ihr Recht zur Erhebung der Teilungsklage nicht. Das Eigentumsrecht unterliegt grundsätzlich keiner Verjährung. Jedoch kann eine Person, die enterbt wurde, das Erbe ausgeschlagen hat oder auf das Erbe verzichtet hat, keine Teilungsklage erheben. Ihre Erben haben jedoch das Recht, eine Teilungsklage zu erheben. Hierbei ist jedoch wichtig zu beachten: Wenn die Person, die auf das Erbe verzichtet hat, dies unentgeltlich getan hat, haben ihre Erben das Recht, eine Teilungsklage zu erheben, da sie vom Nachlass des ursprünglichen Erblassers profitieren können. Wenn der Erbe hingegen entgeltlich auf das Erbe verzichtet hat, haben seine Erben kein Recht auf Erhebung einer Teilungsklage, da sie nicht vom Nachlass des ursprünglichen Erblassers profitieren können.

Die Teilungsklage ist eine zweiseitige Klage. Dies bedeutet, dass die Beklagten in diesem Verfahren gleichzeitig als Kläger und die Kläger gleichzeitig als Beklagte fungieren. Aufgrund dieser Eigenschaft der Teilungsklage wird das Verfahren bei einem Klageverzicht des Klägers nicht aufgrund dieses Verzichts abgewiesen, sofern die Beklagten das Verfahren fortsetzen möchten.

Die Beklagtenrolle bei Teilungsklagen

Die Rolle des Beklagten oder der Beklagten bei einer Teilungsklage ist von großer Bedeutung. Der Teilhaber oder Miteigentümer, der nicht bereit ist, das Miteigentum am Streitgegenstand zu teilen, oder der keine Einigung über die Teilung erzielen kann, hat in diesem Verfahren die Eigenschaft eines Beklagten. Es kann mehrere Beklagte geben. Die Teilungsklage muss gegen alle Teilhaber gerichtet werden. Zwischen den beklagten Teilhabern besteht eine notwendige Streitgenossenschaft. Diese notwendige Streitgenossenschaft ergibt sich aus dem materiellen Recht, und alle Beteiligten werden vom Ausgang des Verfahrens betroffen sein. Im Rahmen der Teilungsklage muss der Richter des Friedensgerichts (Sulh Hukuk Mahkemesi) sicherstellen, dass die Parteien ordnungsgemäß geladen werden und die Klageschrift allen Teilhabern zugestellt wird. Die ordnungsgemäße Parteienstellung wird dadurch erreicht, dass der Grundbuchauszug des streitgegenständlichen Grundstücks beim zuständigen Grundbuchamt angefordert wird. Sind Teilhaber bereits verstorben, müssen deren Erben unter Vorlage eines Erbscheins in das Verfahren einbezogen werden. Es besteht für die Beklagten in einer Teilungsklage keine Verpflichtung zum gemeinschaftlichen Handeln. Falls ein Nachlassverwalter bestellt wurde, muss dieser als Partei in der Teilungsklage aufgeführt werden. Bei Personen, die ohne Erben versterben, nimmt der Fiskus die Stellung der gesetzlichen Erben ein. In solchen Sonderfällen fungieren diese Personen oder Institutionen als Beklagte. Bei einer Teilungsklage muss die Klage gegen den Fiskus gerichtet werden. Sollte ein Teilhaber im Rahmen der Teilungsklage als verschollen gelten, findet das Gesetz über die Bestellung von Treuhändern durch die Finanzbehörden Anwendung. Demnach wird die Finanzbehörde des jeweiligen Ortes als Treuhänder bestellt, um die Rechte und Interessen des verschollenen Teilhabers zu wahren und nimmt die Stellung des Beklagten ein. Wenn auf dem streitgegenständlichen Grundstück eine Stiftungsbelastung (vakıf şerhi) eingetragen ist, ist die Generaldirektion für Stiftungen (Vakıflar Genel Müdürlüğü) als Partei hinzuzuziehen; besteht an einem der Anteile ein Nießbrauchrecht, so ist auch der Nießbrauchberechtigte als Partei in der Teilungsklage zu führen. Obwohl Kläger und Beklagte gleichermaßen von der Entscheidung in der Teilungsklage betroffen sind, können manchmal auch Dritte betroffen sein. Eine Nebenintervention in der Teilungsklage ist möglich.

Das Problem der präjudiziellen Frage bei Teilungsklagen

Bei Teilungsklagen besteht bisweilen Uneinigkeit über das Eigentum an der beweglichen oder unbeweglichen Sache, die den Streitgegenstand bildet. In solchen Fällen räumt der Richter des Friedensgerichts den Parteien der Teilungsklage eine Frist ein, um je nach Streitgegenstand eine Klage auf Feststellung des Eigentumsrechts beim Landgericht (Asliye Hukuk Mahkemesi) zu erheben. Erfolgt die Klageerhebung nicht innerhalb der vom Friedensgericht gesetzten Frist, wird die Teilungsklage aufgrund prozessualer Vorschriften abgewiesen. Das Ziel und der eigentliche Schutzbereich in der Teilungsklage liegt darin, dass die Frage, wem das Eigentumsrecht zusteht und wer die Teilungsklage gegen wen zu erheben hat, nicht ungeklärt bleibt. Wird die Klage beim Landgericht erhoben, so wird die Teilungsklage bis zur Entscheidung über diese präjudizielle Frage ausgesetzt.

In der Praxis tritt am häufigsten die Klage auf Feststellung der Eigentumsverhältnisse an Aufbauten (Muhdesat) auf, bei der Eigentumsansprüche bezüglich der auf dem Grundstück befindlichen Bäume geltend gemacht werden. Der Begriff "Muhdesat" bezeichnet im Immobilienrecht Gebäude, Anlagen oder ähnliche Strukturen sowie bepflanzte Kulturen wie Bäume oder Weinberge, die sich auf einem Grundstück befinden. Die Klage auf Feststellung der Eigentumsverhältnisse an Aufbauten ist eine Immobilienklageart, die sich gegen alle im Grundbuch eingetragenen Eigentümer richtet, die Miteigentümer des Grundstücks sind, auf dem sich die Aufbauten befinden, mit Ausnahme derjenigen, die ausdrücklich anerkennen, dass die Aufbauten vom Kläger errichtet wurden. Mit der Klage auf Feststellung der Aufbauten lässt der Kläger gerichtlich feststellen, dass er die Aufbauten errichtet hat oder dass diese ihm gehören. Wichtig ist zu betonen: Sofern keine Teilungsklage oder ein Enteignungsverfahren bezüglich des streitgegenständlichen Immobilienobjekts anhängig ist, kann keine Klage auf Feststellung der Aufbauten erhoben werden. Diese Klage wird beispielsweise für Haselnussbäume in der Region Ordo erhoben. Das Eigentumsrecht entsteht für alle Bäume und Pflanzen, die einen kommerziellen und wirtschaftlichen Ertrag abwerfen.

Es gibt Unterschiede, je nachdem, ob die Aufbauten einem oder mehreren Miteigentümern oder einem Dritten gehören. Wenn die Aufbauten einem oder mehreren Miteigentümern gehören und dies im Grundbuch vermerkt ist und kein Streit zwischen den Miteigentümern besteht, wird der Verkaufspreis durch eine prozentuale Berechnung auf Basis des Gesamtwertes unter Berücksichtigung der getrennt berechneten Werte der Aufbauten im Rahmen der Teilungsklage ermittelt.

Mediationsverfahren bei Teilungsklagen

Gemäß dem Gesetz über die Mediation bei zivilrechtlichen Streitigkeiten Nr. 6325 ist vorgesehen, dass auch bei Teilungsklagen eine Mediation in Anspruch genommen werden kann.

In Artikel 1 des Gesetzes über die Mediation bei zivilrechtlichen Streitigkeiten mit der Überschrift „Zweck und Geltungsbereich“ ist geregelt: „Zweck dieses Gesetzes ist es, die Verfahren und Grundsätze zu regeln, die bei der Beilegung von zivilrechtlichen Streitigkeiten durch Mediation anzuwenden sind. (2) Dieses Gesetz findet Anwendung bei der Beilegung von zivilrechtlichen Streitigkeiten, die sich aus Geschäften oder Handlungen ergeben, über die die Parteien frei verfügen können, einschließlich solcher mit Auslandsbezug. Streitigkeiten, die Vorwürfe häuslicher Gewalt beinhalten, sind jedoch nicht für eine Mediation geeignet.“

Wie ersichtlich, ist im Abschnitt über Zweck und Geltungsbereich geregelt, dass die Mediation bei Streitigkeiten mit Auslandsbezug nur dann Anwendung findet, wenn es sich um privatrechtliche Streitigkeiten aus Handlungen handelt, über die die Parteien frei verfügen können. Da das Ziel einer Teilungsklage, wie bekannt, die Verwirklichung einer Teilung ist, über die die Beteiligten frei verfügen können, sind Teilungsklagen für ein Mediationsverfahren geeignet. Die Inanspruchnahme der Mediation bei Teilungsklagen ist jedoch nicht zwingend, sondern freiwillig.

In Artikel 2 des Gesetzes über die Mediation bei zivilrechtlichen Streitigkeiten mit der Überschrift „Definitionen“ wird der Mediator wie folgt definiert: „Mediator: Eine natürliche Person, die als Mediator tätig ist und im vom Ministerium geführten Register der Mediatoren eingetragen ist.

Mediation: Eine Methode zur Streitbeilegung, die freiwillig unter Teilnahme einer neutralen und unabhängigen dritten Person durchgeführt wird, die eine fachliche Ausbildung genossen hat, bei der systematische Techniken angewandt werden, um die Parteien zu Gesprächen und Verhandlungen zusammenzubringen, ein Kommunikationsprozess zwischen ihnen etabliert wird, damit sie sich gegenseitig verstehen und Lösungen eigenständig entwickeln können, und bei der die dritte Person Lösungsvorschläge unterbreiten kann, falls die Parteien selbst keine Lösungen finden können.“

Es ist möglich, bei einer Teilungsklage eine Mediation zu beantragen. Die Person oder Personen, die als Mediatoren bestellt werden, müssen von den Streitparteien unabhängig sein. Mediatoren dürfen keine parteiischen oder festgefahrenen Einstellungen und Verhaltensweisen an den Tag legen. Gleichzeitig wird von Mediatoren neben Objektivität und Neutralität erwartet, dass sie die Fähigkeit erworben haben, Sachverhalte multiperspektivisch wahrzunehmen. Die Inanspruchnahme eines Mediationsverfahrens ist auch für die Parteien sehr vorteilhaft. Im Vergleich zwischen den Gerichtskosten und -ausgaben einer Teilungsklage und den Kosten eines Mediationsverfahrens ist die Mediation in diesem Punkt kostengünstiger. Zudem dauert ein Mediationsverfahren deutlich kürzer als ein Gerichtsverfahren. Bei Vorliegen eines Gesamthandeigentums im Rahmen einer Teilungsklage müssen alle Beteiligten am Mediationsverfahren teilnehmen und eine einstimmige Entscheidung treffen. Besteht jedoch Miteigentum, stellt sich die Situation anders dar. An diesem Punkt entsteht eine freiwillige Mediationsgenossenschaft zwischen den Miteigentümern. In diesem Fall hat jeder Miteigentümer das Recht, das Mediationsverfahren alleine oder gemeinsam mit anderen Miteigentümern fortzusetzen. Der wichtigste zu beachtende Punkt ist, dass jeder Miteigentümer das Mediationsverfahren in Bezug auf seinen eigenen Anteil beantragen muss. Zusammenfassend ist für eine Teilung die Kenntnisnahme aller Miteigentümer vom Mediationsverfahren sowie ihre Zustimmung im Hinblick auf ihre Anteile erforderlich. Der Richter des Friedensgerichts händigt den Parteien ein Informationsblatt aus, das Daten und Dokumente zur Mediation enthält, da die Teilungsklage für eine Mediation geeignet ist. Die im Antrag auf Mediation aufzuführenden Punkte sind insbesondere: die Vorteile der Mediation, wie der Mediator erreichbar ist und Informationen über die Mediationsprozesse. In der Phase der Teilungsklage haben die Parteien das Recht, sich durch Einigung an einen Mediator zu wenden. Dies müssen sie dem Friedensgericht mitteilen, indem sie das Antragsformular zur Mediation ausfüllen und erklären, dass sie sich für eine Mediation entschieden haben. Das Friedensgericht kann die Teilungsklage für einen Zeitraum von maximal drei Monaten aussetzen. Im Falle einer Einigung wird ein Einigungsprotokoll erstellt, das die Eigenschaft eines vollstreckbaren Titels besitzt. Wenn im Rahmen des Mediationsantrags eine Einigung zwischen den Parteien erzielt wurde, ist diese bindend. Das Einigungsprotokoll wird vom Friedensgericht genehmigt und erhält den Status eines rechtskräftigen Titels.

Mögliche Entscheidungen bei Teilungsklagen

Bei einer Teilungsklage können die Entscheidungen des Friedensgerichts variieren. Je nach den Informationen, Dokumenten und Anträgen, die die Parteien in die verschiedenen Stadien des Verfahrens einbringen, können sich die Entscheidungen während der Verhandlung ändern. Während der Verhandlung führt das Friedensgericht eine Beweisaufnahme durch Sachverständige durch, um den finanziellen Wert des streitgegenständlichen Grundstücks zu ermitteln. Als Ergebnis dieser Beweisaufnahme wird neben dem Wert des Grundstücks auch geprüft, ob es teilbar ist. Das Wesentliche bei Teilungsklagen ist der finanzielle Wert der streitgegenständlichen Objekte; bei Übergang in die Verkaufsphase wird dieser durch ein Wertgutachten (Kıymet takdiri) ermittelt. Bei beweglichen Sachen gibt es ähnliche Verfahren bei Teilungsklagen. Allerdings gibt es bei beweglichen Sachen in der Phase des Verkaufs kein formelles Wertgutachten. In der Praxis wird der Wert der beweglichen Sache während der Verhandlung und der Verkaufsphase von Sachverständigen bestimmt. Wenn das Objekt, an dem mehrere Eigentumsrechte bestehen, aufgrund der Beweisaufnahme teilbar ist, entscheidet der Richter des Friedensgerichts auf „Annahme der Klage und reale Teilung“. Sollte eine reale Teilung des Grundstücks nicht möglich sein, entscheidet er auf „Annahme der Klage und Teilung durch Verkauf“.

Ordentliche und außerordentliche Rechtsmittel bei Teilungsklagen

Bei Teilungsklagen gibt es zwei ordentliche Rechtsmittel: die Berufung (istinaf) und die Revision (temyiz). Zunächst möchte ich auf das Berufungsverfahren eingehen.

In Artikel 345 des Gesetzes über die Zivilprozessordnung Nr. 6100 mit der Überschrift „Antragsfrist“ ist geregelt: „Die Frist für die Einlegung der Berufung beträgt zwei Wochen. Diese Frist beginnt mit der ordnungsgemäßen Zustellung des Urteils an jede der Parteien. Besondere gesetzliche Bestimmungen zur Berufungsfrist bleiben unberührt.“

Gemäß diesem Artikel ist bei einer Teilungsklage innerhalb von zwei Wochen auf Antrag Berufung einzulegen.

Ein weiteres ordentliches Rechtsmittel bei Teilungsklagen ist das Revisionsverfahren. In Artikel 362 des Gesetzes über die Zivilprozessordnung Nr. 6100 mit der Überschrift „Nicht revisionsfähige Entscheidungen“ ist geregelt: „Gegen folgende Entscheidungen der Oberlandesgerichte (Bölge Adliye Mahkemeleri) kann kein Revisionsantrag gestellt werden:

a) Entscheidungen über Klagen, deren Streitwert vierzigtausend Türkische Lira (einschließlich) nicht übersteigt. (1)

b) Entscheidungen über Klagen, die in den Zuständigkeitsbereich des Friedensgerichts fallen (mit Ausnahme von Klagen, die aus dem Wohnungseigentumsgesetz Nr. 634 vom 23.6.1965 resultieren und die Substanz der Immobilie betreffen), sowie Klagen, die aus einem Mietverhältnis resultieren und deren Streitwert die Revisionsschwelle übersteigt, sofern der Mietwert von drei Monaten über der Revisionsgrenze liegt. (4)(6)

c) (Geändert: 22.7.2020-7251/39 Art.) Entscheidungen über die Zuständigkeit der erstinstanzlichen Gerichte innerhalb des Gerichtsbezirks sowie Entscheidungen über die Bestimmung des Gerichtsstandes.

ç) Entscheidungen in Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit.

d) Entscheidungen über die Berichtigung von Personenstandsregistern, außer bei Klagen, die Auswirkungen auf die Abstammung haben.

e) Entscheidungen über die Verweisung einer Klage an ein anderes Gericht innerhalb desselben Gerichtsbezirks, falls rechtliche oder tatsächliche Hinderungsgründe für die Richter des erstinstanzlichen Gerichts bestehen.

f) Entscheidungen über einstweiligen Rechtsschutz.

g) (Hinzugefügt: 22.7.2020-7251/39 Art.) Entscheidungen im Rahmen von Buchstabe (a) des ersten Absatzes von Artikel 353. (2) Bei den Entscheidungen nach Buchstabe (a) des ersten Absatzes wird, falls nur ein Teil der Forderung eingeklagt wurde, die endgültige Grenze von vierzigtausend Türkischen Lira anhand der Gesamtforderung bestimmt. Wenn die gesamte Forderung eingeklagt wurde, hat die Partei, deren nicht anerkannter Teil der Forderung 40.000 Türkische Lira nicht übersteigt, kein Recht auf Revision. Sollte die Gegenpartei jedoch Revision einlegen, kann die andere Partei durch eine Antwortschrift ebenfalls Revision gegen die Entscheidung einlegen. (3)“ ist geregelt.

Wie aus dem Gesetzestext klar hervorgeht, sind Entscheidungen, die in die Zuständigkeit des Friedensgerichts fallen, nicht revisionsfähig. In der Zivilprozessordnung ist festgelegt, dass das zuständige Gericht die Friedensgerichte sind. Aus diesem Grund gibt es bei Teilungsklagen keine andere Instanz außer dem Oberlandesgericht. Der Rechtsweg zur Revision ist bei Teilungsklagen ausgeschlossen.

Die außerordentlichen Rechtsmittel bei Teilungsklagen bestehen aus der Revision im öffentlichen Interesse (kanun yararına temyiz) und der Wiederaufnahme des Verfahrens (yargılamanın iadesi).

In Artikel 363 des Gesetzes über die Zivilprozessordnung Nr. 6100 mit der Überschrift „Revision im öffentlichen Interesse“ ist geregelt: „Gegen rechtskräftige Urteile der erstinstanzlichen Gerichte, gegen Entscheidungen, die ohne Überprüfung durch das Berufungsgericht rechtskräftig geworden sind, sowie gegen Urteile der Zivilsenate der Oberlandesgerichte, die diese als erstinstanzliche Gerichte endgültig gefällt haben oder die ohne Revisionsprüfung rechtskräftig geworden sind, kann vom Justizministerium oder der Generalstaatsanwaltschaft beim Kassationsgerichtshof Revision im öffentlichen Interesse wegen Verstoßes gegen das geltende Recht eingelegt werden. (2) Wenn das Revisionsbegehren vom Kassationsgerichtshof als begründet erachtet wird, wird die Entscheidung zugunsten des Gesetzes aufgehoben. Diese Aufhebung berührt nicht die Rechtswirkungen der Entscheidung. (3) Eine Kopie des Aufhebungsbeschlusses wird an das Justizministerium gesendet und vom Ministerium im Amtsblatt veröffentlicht.“

Die Revision im öffentlichen Interesse ist ein außerordentliches Rechtsmittel in einem speziellen Bereich. Nach rechtskräftigen Entscheidungen erstinstanzlicher Gerichte und Oberlandesgerichte, die bereits das Berufungs- und Revisionsverfahren durchlaufen haben, kann das Justizministerium oder die Generalstaatsanwaltschaft beim Kassationsgerichtshof Revision einlegen, wenn die Entscheidung gegen geltende Rechtsnormen verstößt. Das Hauptziel dieses Rechtsmittels ist es, eine rechtskräftige Entscheidung, die gegen geltendes Recht sowie gegen Logik und Vernunft verstößt, aufzuheben, sie im Amtsblatt zu veröffentlichen und auf diese Weise ähnliche zukünftige Fehlentscheidungen zu verhindern.

Ein weiterer außerordentlicher Rechtsbehelf in Verfahren zur Aufhebung der Gemeinschaft ist die Wiederaufnahme des Verfahrens. In Artikel 374 des Gesetzes Nr. 6100 über das Zivilprozessrecht unter der Überschrift „Antragsfrist“ ist geregelt: „Die Wiederaufnahme des Verfahrens kann gegen Urteile beantragt werden, die rechtskräftig geworden sind oder gegen die kein ordentliches Rechtsmittel mehr eingelegt werden kann.“ Diese Rechtskraft kann sowohl durch die Inanspruchnahme ordentlicher Rechtsmittel als auch ohne eine solche eingetreten sein. Die Wiederaufnahme des Verfahrens ist ein außergewöhnlicher Rechtsbehelf. Aus diesem Grund wird sie beantragt, um Entscheidungen, die infolge bestimmter Fehler oder Mängel rechtskräftig geworden sind, aufzuheben. Anträge gegen Entscheidungen, die nicht im materiellen Sinne rechtskräftig sind, sind nicht zulässig. Zudem kann die Wiederaufnahme des Verfahrens weder gegen Entscheidungen der freiwilligen Gerichtsbarkeit noch gegen Entscheidungen von Vollstreckungsgerichten, die keine Rechtskraft entfalten, beantragt werden. Ausnahmsweise ist die Wiederaufnahme des Verfahrens gegen Entscheidungen der Vollstreckungsgerichte möglich, die eine Zurückweisung eines Antrags auf Aufhebung der Versteigerung betreffen.

In Artikel 378 des Gesetzes Nr. 6100 über das Zivilprozessrecht unter der Überschrift „Zuständiges Gericht und Sicherheitsleistung“ ist geregelt: „(1) Der Antrag auf Wiederaufnahme des Verfahrens wird von dem Gericht geprüft, das die Entscheidung erlassen hat. (2) Das Gericht kann vom Antragsteller je nach Art des geltend gemachten Grundes die Leistung einer angemessenen Sicherheit zur Deckung des Schadens der Gegenpartei verlangen.“

Falls das Friedensgericht im Rahmen einer Klage auf Aufhebung der Versteigerung, die sich infolge einer Klage auf Aufhebung der Gemeinschaft je nach den Gegebenheiten und Bedingungen ergeben kann, die Abweisung der Klage beschließt, kann das Rechtsmittel der Wiederaufnahme des Verfahrens eingelegt werden. Der Antrag auf Wiederaufnahme des Verfahrens wird von dem Gericht geprüft, das die Entscheidung erlassen hat.

Gerichtsgebühren, Prozesskosten und Anwaltsgebühren in Verfahren zur Aufhebung der Gemeinschaft

In Artikel 120 des Gesetzes Nr. 6100 über das Zivilprozessrecht unter der Überschrift „Zahlung von Gebühren und Kostenvorschüssen“ ist geregelt: „(1) Der Kläger muss bei Klageerhebung die Prozessgebühren sowie den Betrag, der in dem vom Justizministerium jährlich herausgegebenen Gebührenverzeichnis für Kostenvorschüsse festgelegt ist, bei der Gerichtskasse einzahlen. (2) Stellt sich während des Verfahrens heraus, dass der Vorschuss nicht ausreicht, wird dem Kläger vom Gericht eine peremptorische Frist von zwei Wochen zur Ergänzung dieses Betrags gesetzt. (3) (Ergänzt: 22.07.2020-7251/Art. 9) Die Bestimmungen des Artikels 324 über den vom Gericht für jedes von den Parteien beantragte Beweismittel festgesetzten Beweisvorschuss bleiben hiervon unberührt.“

Die Klägerseite muss die Prozessgebühren sowie den Betrag, der in dem jährlich vom Justizministerium festgelegten Kostenvorschussverzeichnis bestimmt wird, bei Klageerhebung bei der Gerichtskasse einzahlen. Sollte während des Verfahrens festgestellt werden, dass der Vorschuss nicht ausreicht, wird der Klägerseite eine peremptorische Frist von zwei Wochen zur Behebung dieses Mangels eingeräumt. Die Zahlung der Gebühren bei Klageerhebung ist zwingend erforderlich. Dies stellt eine Prozessvoraussetzung dar. Falls der Mangel nicht behoben wird, wird die Klage des Klägers aus formellen Gründen abgewiesen. In Verfahren zur Aufhebung der Gemeinschaft sind zunächst die Antragsgebühr und die Vorschussgebühr zu entrichten. Die Höhe der Gebühren wird in dem jährlich im Amtsblatt veröffentlichten Verzeichnis angegeben.

Die Regelungen zu den Prozesskosten finden sich im Zivilprozessgesetzbuch. In Artikel 323 des Gesetzes Nr. 6100 über das Zivilprozessrecht unter der Überschrift „Umfang der Prozesskosten“ ist geregelt: „Die Prozesskosten sind:

a) Antrags-, Entscheidungs- und Vollstreckungsgebühren.(1)

b) Zustellungs- und Portokosten für das Verfahren.

c) Kosten für Akten und sonstige Unterlagen.

ç) Kosten im Zusammenhang mit einstweiligen Rechtsschutzmaßnahmen sowie Proteste, Benachrichtigungen, Mahnungen und Vollmachtserstellungen.

d) Kosten für Beweisaufnahmen (Augenschein).

e) Gebühren und Auslagen für Zeugen und Sachverständige.

f) Gebühren, Steuern, Entgelte und sonstige Auslagen, die für Dokumente von öffentlichen Stellen gezahlt werden.

g) Die vom Richter festgesetzten Beträge als Entschädigung für Tagegelder, Reise- und Unterkunftskosten der Parteien an den Tagen ihrer persönlichen Anwesenheit bei Prozessen, in denen sie nicht durch einen Anwalt vertreten werden; die vom Gericht festgesetzten Tagegelder, Reise- und Unterkunftskosten für eine Partei, die trotz Anwaltsvertretung persönlich zur Anhörung, Befragung oder Vereidigung geladen wurde.

ğ) Die gesetzlich festzusetzende Anwaltsgebühr bei Prozessen mit Anwaltsvertretung.

h) Sonstige Kosten, die während des Verfahrens anfallen.“

Falls der Kläger die Klage zurücknimmt und die Beklagten das Verfahren nicht fortsetzen wollen, wird der Kläger zur Übernahme der Prozesskosten verurteilt.

In Artikel 326 des Gesetzes Nr. 6100 über das Zivilprozessrecht unter der Überschrift „Haftung für Prozesskosten“ ist geregelt: „Sofern gesetzlich nichts anderes bestimmt ist, wird entschieden, dass die Prozesskosten von der unterliegenden Partei zu tragen sind. (2) Wenn beide Parteien teilweise obsiegen, verteilt das Gericht die Prozesskosten nach dem Obsiegensanteil der Parteien. (3) Wenn es mehrere unterliegende Parteien gibt, kann das Gericht die Prozesskosten zwischen diesen aufteilen oder sie zur gesamtschuldnerischen Haftung verurteilen.“

In Verfahren zur Aufhebung der Gemeinschaft werden die Prozesskosten aus dem Verkaufserlös einbehalten. Aufgrund der besonderen Art der Klage werden die Prozesskosten anteilig entsprechend der Anteile der Miteigentümer vom Verkaufserlös einbehalten und eingezogen. Der nach dem Verkauf verbleibende Betrag wird an jeden Miteigentümer entsprechend seinem Anteil ausgezahlt.

Hinsichtlich der Anwaltsgebühren gibt es in Verfahren zur Aufhebung der Gemeinschaft Unterschiede im Vergleich zu anderen Klagearten. Die allgemein anerkannte Regel hierbei ist der „Rechtsanwaltsgebührentarif“. Gemäß dem ersten Teil des zweiten Abschnitts des Mindestgebührentarifs für Rechtsanwälte, der am 20. November 2021 von der Präsidentschaft der Türkischen Anwaltskammer im Amtsblatt veröffentlicht wurde, wurde die Mindestanwaltsgebühr für Klagen zur Aufhebung der Gemeinschaft und Teilungsklagen auf 4.255,00 TL festgelegt. Wie ersichtlich, wird die Anwaltsgebühr als Pauschalbetrag berechnet, nicht auf Grundlage des Verkaufserlöses. Werden sowohl die Kläger- als auch die Beklagtenseite in Verfahren zur Aufhebung der Gemeinschaft durch Anwälte vertreten und endet die Klage mit einer stattgebenden Entscheidung, so wird für beide Seiten eine Anwaltsgebühr zugesprochen. Dies unterscheidet das Verfahren zur Aufhebung der Gemeinschaft von den Merkmalen anderer Klagen. In diesen Verfahren wird für beide Parteien eine Anwaltsgebühr festgesetzt, als hätten beide Parteien gewonnen. Wenn die Beklagtenseite im Verfahren zur Aufhebung der Gemeinschaft zwar keinen Teilungsantrag stellt, sich aber durch einen Anwalt vertreten lässt, wird die Anwaltsgebühr für diesen vom Friedensgericht festgesetzt. Der wichtigste Grund hierfür ist, dass der Beklagte infolge des Verkaufs und der Teilung einen Anteil entsprechend seinem Anteil am Verkaufserlös erhält und während des gesamten Verfahrens anwaltliche Unterstützung in Anspruch genommen hat. Wird der Klage auf Aufhebung der Gemeinschaft stattgegeben und sind auf der Beklagtenseite mehrere Beklagte mit jeweils eigenen Anwälten vorhanden, so wird für jeden Beklagtenanwalt eine separate Anwaltsgebühr festgesetzt. Es ist jedoch wichtig zu betonen, dass bei mehreren Beklagten, die denselben Anwalt haben, die Anwaltsgebühr nicht pro Mandant vervielfacht wird.

Wird in einem Verfahren zur Aufhebung der Gemeinschaft die Klage abgewiesen, so findet der Mindestgebührentarif für Rechtsanwälte Anwendung.

In Artikel 3 des Mindestgebührentarifs für Rechtsanwälte unter der Überschrift „Zugehörigkeit der Anwaltsgebühr, Grenzen und Anwaltsgebühr der Beklagten bei Klageabweisung aus gemeinsamem oder unterschiedlichem Grund“ ist geregelt: „Die den Rechtsanwälten zustehende und der Gegenpartei auferlegte Anwaltsgebühr darf nicht niedriger als der in diesem Tarif festgelegte Betrag und nicht höher als das Dreifache sein. Bei der Festlegung dieser Gebühr werden der Aufwand des Anwalts, sein Bemühen, die Bedeutung der Sache, ihre Art und die Dauer des Verfahrens berücksichtigt. (2) Bei der Abweisung einer Klage, die gegen mehrere Beklagte gerichtet ist, auch bei gesamtschuldnerischer Haftung, wird eine einzige Anwaltsgebühr zugunsten des Anwalts der Beklagten mit gemeinsamem Abweisungsgrund und eine separate Anwaltsgebühr für jeden Abweisungsgrund zugunsten der Anwälte der Beklagten mit unterschiedlichen Abweisungsgründen festgesetzt.“

Im Gegensatz zu anderen Klagearten wird in Verfahren zur Aufhebung der Gemeinschaft bei stattgebender Klageentscheidung eine Anwaltsgebühr zugunsten der Beklagtenseite zugesprochen. Diese Anwaltsgebühr wird von den Beklagten entsprechend ihren Anteilen aus dem Verkaufserlös eingezogen. In anderen Klagearten wird die Anwaltsgebühr je nach Obsiegen oder Unterliegen vollständig der Gegenpartei auferlegt. Im Verfahren zur Aufhebung der Gemeinschaft ist dies jedoch anders.

Verkaufsphasen in Verfahren zur Aufhebung der Gemeinschaft

Wird vom Richter des Friedensgerichts entschieden, die Gemeinschaft durch Verkauf aufzuheben, so werden die Verkaufsabläufe im Rahmen der entsprechenden Bestimmungen des Vollstreckungs- und Konkursgesetzes durchgeführt. Die Artikel 106 bis 137 des Vollstreckungs- und Konkursgesetzes enthalten detaillierte Regelungen zum Verkauf.

Zunächst wird die vom Friedensrichter erlassene Entscheidung zur Aufhebung der Gemeinschaft von der Verkaufsabteilung oder dem Vollstreckungsamt ausgeführt. Nach Rechtskraft der Entscheidung des Friedensrichters in einem Verfahren zur Aufhebung der Gemeinschaft wird die Akte auf Antrag der Klägerseite zusammen mit allen Anlagen und Dokumenten an die zuständige Verkaufsabteilung übergeben. Nach Entgegennahme der Akte durch die Verkaufsabteilung beginnt das Verkaufsverfahren. Die Verkaufsabteilung weist der Verkaufsakte eine Verkaufsnummer zu und registriert sie. Die Verkaufsabteilung führt die Vorbereitungen für die Versteigerung der zu verkaufenden beweglichen oder unbeweglichen Sachen durch, erstellt Wertgutachten, führt einen Augenschein durch und vollzieht den Verkauf durch Einleitung der Versteigerung. Nach erfolgtem Verkauf schließt sie die Auktion ab und sorgt für die anteilige Verteilung der erzielten Erlöse an die Miteigentümer.

Beim Verkauf ist eine Unterscheidung zwischen beweglichen und unbeweglichen Sachen erforderlich.

Für den Verkauf beweglicher Sachen gilt: Nach Übergabe der Akte an die Verkaufsabteilung bestimmt Artikel 112 des Vollstreckungs- und Konkursgesetzes unter der Überschrift „Verkauf beweglicher Sachen“: „Bewegliche Sachen werden spätestens innerhalb von zwei Monaten nach dem Verkaufsantrag verkauft. (1) Ungereifte Früchte können ohne Zustimmung des Schuldners nicht verkauft werden.“

Artikel 114 des Vollstreckungs- und Konkursgesetzes unter der Überschrift „Vorbereitungsmaßnahmen für die Versteigerung“ regelt: „Der Verkauf erfolgt durch öffentliche Versteigerung. Das Zeitfenster für den Tag und die Uhrzeit der ersten und zweiten Versteigerung wird mindestens fünfzehn Tage vor Beginn der Versteigerung bekannt gegeben. Die im elektronischen Verkaufsportal veröffentlichte Bekanntmachung bleibt bis zum Ende der Versteigerung zugänglich. Das Beginn-Datum der zweiten Versteigerung wird so festgelegt, dass es einen Monat ab dem Ende der ersten Versteigerung nicht überschreitet. Die Form der Bekanntmachung und ob sie durch eine Zeitung erfolgen soll, wird vom Vollstreckungsamt unter Berücksichtigung der Interessen der Beteiligten festgelegt. Falls entschieden wird, die Bekanntmachung durch eine landesweit verbreitete Zeitung vorzunehmen, erfolgt dies in einer Zeitung, die am Tag des Verkaufsantrags eine Auflage von über fünfzigtausend (50.000) aufweist und landesweit vertrieben wird. (1) Den Zeitungsanzeigen wird kein Verkaufsbedingungen-Anhang beigefügt; es genügt, die Art, die Beschaffenheit, wichtige Eigenschaften, den Schätzwert, den Ort des zu verkaufenden Gegenstandes sowie die Informationen zum elektronischen Verkaufsportal, in dem das Zeitfenster für die erste und zweite Versteigerung und Informationen zur Versteigerung enthalten sind, anzugeben. Außer den vom Vollstreckungsamt zwingend vorgeschriebenen Bekanntmachungen können die Parteien den Text aus dem elektronischen Verkaufsportal auf eigene Kosten über beliebige Medien veröffentlichen. Diese privaten Bekanntmachungen haben jedoch keinen Einfluss auf das offizielle Verfahren. Bei Abweichungen zwischen den veröffentlichten Texten ist der im elektronischen Verkaufsportal veröffentlichte Text maßgebend. Fehler im Text der Zeitungs- oder Portal-Bekanntmachung werden, ohne das Datum der Versteigerung zu ändern, ausschließlich im elektronischen Verkaufsportal durch eine Berichtigungsanzeige korrigiert. Diese Berichtigungsanzeige wird den Beteiligten nicht gesondert zugestellt. Die Bekanntmachung im elektronischen Verkaufsportal enthält folgende Punkte:

1. Art, Beschaffenheit, wichtige Eigenschaften, Schätzwert, Ort des zu verkaufenden Gegenstandes, ggf. Bilder sowie weitere Informationen aus den Versteigerungsbedingungen.

2. Die Verpflichtung zur Einzahlung einer Sicherheit in Höhe von zehn Prozent des Wertes des gepfändeten Gegenstandes auf das Bankkonto des veräußernden Vollstreckungsamtes zur Teilnahme an der Versteigerung; bei Barzahlung muss dies spätestens am Tag vor Ablauf der Versteigerungsfrist bis 23:30 Uhr erfolgen.

3. Falls die Sicherheit in Form einer Bürgschaftsurkunde (Garantie) erbracht wird, müssen die Bieter spätestens bis zum Ende der Dienstzeit des Arbeitstages vor Ablauf der Versteigerungsfrist eine unbefristete und unwiderrufliche Bankgarantie über zehn Prozent des Wertes des gepfändeten Gegenstandes beim Vollstreckungsamt hinterlegen.

4. Personen, die durch einen Vertreter an der Versteigerung teilnehmen wollen, müssen sich spätestens bis zum Ende der Dienstzeit des Arbeitstages vor Ablauf der Versteigerungsfrist beim Vollstreckungsamt melden.

5. Falls ein Verkauf mit Teilrechten möglich ist, müssen sich gemeinsame Käufer, die den Versteigerungsgegenstand zu bestimmten Anteilen erwerben wollen, spätestens bis zum Ende der Dienstzeit des Arbeitstages vor Ablauf der Versteigerungsfrist beim Vollstreckungsamt melden.

6. Gläubiger, die den Verkauf beantragen oder an der Versteigerung teilnehmen wollen, sowie Miteigentümer, die bei einer Aufhebung der Gemeinschaft durch Verkauf an der Versteigerung teilnehmen wollen, müssen, sofern sie sich spätestens bis zum Ende der Dienstzeit des Arbeitstages vor Ablauf der Versteigerungsfrist beim Vollstreckungsamt melden, in Höhe ihres Anspruchs oder ihres Gemeinschaftsanteils keine Sicherheitsleistung erbringen.

7. Bei Erfüllung der Bedingungen wird der Gegenstand an den Meistbietenden versteigert.

8. Gebote im elektronischen Verkaufsportal müssen den höheren Wert aus entweder fünfzig Prozent des Schätzwertes des gepfändeten Gegenstandes oder der Summe der durch diesen Gegenstand besicherten Forderungen und den Forderungen mit Vorrang vor dem Verkauf beantragenden Gläubiger, zuzüglich der Verwertungs- und Verteilungskosten, übersteigen.

9. Wenn der Meistbietende den Zuschlag erhält, aber den Versteigerungsbetrag nicht fristgerecht einzahlt, wird die geleistete Sicherheit nicht zurückerstattet, sondern vorrangig zur Deckung der Verkaufsspesen und danach zur Anrechnung auf die Forderungen der Anspruchsberechtigten verwendet.

10. Kann die Versteigerung wegen Ausbleibens des Mindestgebotspreises nicht durchgeführt werden oder wird sie wegen Nichtzahlung des Zuschlagspreises durch den Meistbietenden storniert, erfolgt eine zweite Versteigerung unter den Bedingungen der ersten Versteigerung.

11. Der Ersteigerer muss den vollen Verkaufspreis spätestens innerhalb von sieben Tagen ab dem Datum der Veröffentlichung des Protokolls über den Zuschlag im elektronischen Verkaufsportal auf das Konto des Vollstreckungsamtes einzahlen.

12. Teilnehmer am Verkauf gelten als mit den Verkaufsbedingungen und allen Anlagen vertraut und haben deren Inhalt akzeptiert.

13. Nach Rechtskraft des Zuschlags erfolgen die Eintragungs- und Übergabevorgänge. Die Übergabe der beweglichen Sache oder die Eintragung einer registrierten Sache im Namen des Ersteigerers erfolgt nach Zahlung der Stempelsteuer und der Mehrwertsteuer.“

Wie im entsprechenden Gesetzestext detailliert dargelegt, ist der Verkauf per öffentlicher Versteigerung die Regel. In manchen Fällen ist jedoch auch ein freihändiger Verkauf möglich.

Artikel 119 des Vollstreckungs- und Konkursgesetzes unter der Überschrift „Freihändiger Verkauf“ regelt: „In folgenden Fällen kann der Verkauf freihändig erfolgen:

1 – Wenn alle Beteiligten dies wünschen,

2 – Wenn für Wertpapiere oder andere Waren mit Börsen- oder Marktpreis der tagesaktuelle Marktpreis geboten wird,

3 – Wenn für Gold- und Silberwaren, die bei der Versteigerung nicht ihren Materialwert erzielt haben, dieser Wert geboten wird,

4 – Wenn die in Absatz 2 des Artikels 113 genannten Umstände vorliegen, 5 – (Geändert: 17.07.2003-4949/Art. 31) Wenn der geschätzte Wert der gepfändeten Sache eine Milliarde Lira nicht übersteigt.“

Obwohl die öffentliche Versteigerung die Regel ist, gibt es Situationen, in denen eine Entscheidung zum freihändigen Verkauf getroffen werden kann. Hierfür ist die Zustimmung aller Miteigentümer erforderlich. Widerspricht auch nur ein Miteigentümer dem freihändigen Verkauf, muss der Verkauf durch öffentliche Versteigerung erfolgen.

Die Vorbereitungsmaßnahmen für die Versteigerung sind im Vollstreckungs- und Konkursgesetz detailliert geregelt.

Artikel 114 des Vollstreckungs- und Konkursgesetzes unter der Überschrift „Vorbereitungsmaßnahmen für die Versteigerung“ regelt: „Der Verkauf erfolgt durch öffentliche Versteigerung. Das Zeitfenster für den Tag und die Uhrzeit der ersten und zweiten Versteigerung wird mindestens fünfzehn Tage vor Beginn der Versteigerung bekannt gegeben. Die im elektronischen Verkaufsportal veröffentlichte Bekanntmachung bleibt bis zum Ende der Versteigerung zugänglich. Das Beginn-Datum der zweiten Versteigerung wird so festgelegt, dass es einen Monat ab dem Ende der ersten Versteigerung nicht überschreitet. Die Form der Bekanntmachung und ob sie durch eine Zeitung erfolgen soll, wird vom Vollstreckungsamt unter Berücksichtigung der Interessen der Beteiligten festgelegt. Falls entschieden wird, die Bekanntmachung durch eine landesweit verbreitete Zeitung vorzunehmen, erfolgt dies in einer Zeitung, die am Tag des Verkaufsantrags eine Auflage von über fünfzigtausend (50.000) aufweist und landesweit vertrieben wird. (1) Den Zeitungsanzeigen wird kein Verkaufsbedingungen-Anhang beigefügt; es genügt, die Art, die Beschaffenheit, wichtige Eigenschaften, den Schätzwert, den Ort des zu verkaufenden Gegenstandes sowie die Informationen zum elektronischen Verkaufsportal, in dem das Zeitfenster für die erste und zweite Versteigerung und Informationen zur Versteigerung enthalten sind, anzugeben. Außer den vom Vollstreckungsamt zwingend vorgeschriebenen Bekanntmachungen können die Parteien den Text aus dem elektronischen Verkaufsportal auf eigene Kosten über beliebige Medien veröffentlichen. Diese privaten Bekanntmachungen haben jedoch keinen Einfluss auf das offizielle Verfahren. Bei Abweichungen zwischen den veröffentlichten Texten ist der im elektronischen Verkaufsportal veröffentlichte Text maßgebend. Fehler im Text der Zeitungs- oder Portal-Bekanntmachung werden, ohne das Datum der Versteigerung zu ändern, ausschließlich im elektronischen Verkaufsportal durch eine Berichtigungsanzeige korrigiert. Diese Berichtigungsanzeige wird den Beteiligten nicht gesondert zugestellt. Die Bekanntmachung im elektronischen Verkaufsportal enthält folgende Punkte:

1. Art, Beschaffenheit, wichtige Eigenschaften, Schätzwert, Ort des zu verkaufenden Gegenstandes, ggf. Bilder sowie weitere Informationen aus den Versteigerungsbedingungen.

2. Die Verpflichtung zur Einzahlung einer Sicherheit in Höhe von zehn Prozent des Wertes des gepfändeten Gegenstandes auf das Bankkonto des veräußernden Vollstreckungsamtes zur Teilnahme an der Versteigerung; bei Barzahlung muss dies spätestens am Tag vor Ablauf der Versteigerungsfrist bis 23:30 Uhr erfolgen.

3. Falls die Sicherheit in Form einer Bürgschaftsurkunde (Garantie) erbracht wird, müssen die Bieter spätestens bis zum Ende der Dienstzeit des Arbeitstages vor Ablauf der Versteigerungsfrist eine unbefristete und unwiderrufliche Bankgarantie über zehn Prozent des Wertes des gepfändeten Gegenstandes beim Vollstreckungsamt hinterlegen.

4. Personen, die durch einen Vertreter an der Versteigerung teilnehmen wollen, müssen sich spätestens bis zum Ende der Dienstzeit des Arbeitstages vor Ablauf der Versteigerungsfrist beim Vollstreckungsamt melden.

5. Falls ein Verkauf mit Teilrechten möglich ist, müssen sich gemeinsame Käufer, die den Versteigerungsgegenstand zu bestimmten Anteilen erwerben wollen, spätestens bis zum Ende der Dienstzeit des Arbeitstages vor Ablauf der Versteigerungsfrist beim Vollstreckungsamt melden.

6. Falls der Gläubiger, der den Verkauf beantragt und an der Versteigerung teilnehmen möchte, sowie der Teilhaber, der im Zuge der Aufhebung der Gemeinschaft durch Verkauf an der Versteigerung teilnehmen möchte, spätestens bis zum Ende der Bürozeiten am Werktag vor Ablauf der Versteigerungsfrist bei der den Verkauf durchführenden Vollstreckungsbehörde vorstellig werden, von ihnen für die Forderung oder den Gesellschaftsanteil in Höhe der Sicherheitsleistung keine Sicherheitsleistung verlangt wird.

7. Dass die Ware bei Erfüllung der Bedingungen an den Meistbietenden versteigert wird.

8. Dass die im elektronischen Verkaufsportal abzugebenden Gebote den höheren Wert aus fünfzig Prozent des geschätzten Wertes der gepfändeten Sache und der Summe der Forderungen, die durch diese Sache besichert sind und bei denen der Verkaufswillige vorrangig ist, sowie zusätzlich zu diesem Betrag die Kosten für die Verwertung und Verteilung übersteigen müssen.

9. Falls der Zuschlagsempfänger zwar das höchste Gebot abgegeben hat, den Zuschlagspreis jedoch nicht fristgerecht einzahlt, die geleistete Sicherheitsleistung nicht zurückerstattet wird, sondern vorrangig zur Deckung der Verkaufskosten und anschließend zur Anrechnung auf die Forderungen an die Anspruchsberechtigten ausgezahlt wird.

10. Dass für den Fall, dass die Versteigerung mangels Abgabe des Mindestgebotspreises nicht durchgeführt werden kann oder die Versteigerung aufgehoben wird, weil der Meistbietende den Zuschlagspreis nicht eingezahlt hat, die zweite Versteigerung unter den gleichen Bedingungen wie die erste Versteigerung erneut durchgeführt wird.

11. Dass der Zuschlagsempfänger den gesamten Verkaufspreis innerhalb von spätestens sieben Tagen ab dem Datum, an dem das Protokoll über die Versteigerung im elektronischen Verkaufsportal veröffentlicht wurde, auf das Konto der Vollstreckungsbehörde einzuzahlen hat.

12. Dass Personen, die am Verkauf teilnehmen, als mit dem Lastenverzeichnis nebst allen Anlagen vertraut und mit deren Inhalt einverstanden gelten.

13. Dass nach Rechtskraft der Versteigerung die Eintragungs- und Übergabevorgänge der Sache durchgeführt werden. Die Übergabe des beweglichen Gegenstands an den Zuschlagsempfänger oder die Eintragung der im Register eingetragenen Sache auf den Namen des Zuschlagsempfängers erfolgt nach der Rechtskraft der Versteigerung und nach Zahlung der Stempelsteuer und der Mehrwertsteuer.“, wurde geregelt.

Die Vorbereitungshandlungen beim Verkauf beweglicher Sachen bestehen aus der Versteigerungsbekanntmachung und der Erstellung der Versteigerungsbedingungen.

Gemäß dem Exekutions- und Konkursgesetz werden Ort, Tag und Uhrzeit der ersten und zweiten Versteigerung durch eine Versteigerungsbekanntmachung vorab öffentlich bekannt gegeben. Durch das Verkaufsamt werden die Form der Bekanntmachung, die Art und Weise der Durchführung der Versteigerung, der Ort, der Tag und die Uhrzeit in einer Weise detailliert geregelt, die die Interessen der Beteiligten angemessen berücksichtigt. Falls das Verkaufsamt beschließt, die Versteigerungsbekanntmachung in einer landesweit erscheinenden Zeitung zu veröffentlichen, muss es sich um eine Zeitung handeln, die zum Zeitpunkt des Verkaufsantrags eine Auflage von mehr als fünfzigtausend Exemplaren hat und landesweit verbreitet wird. Für den Verkauf einer beweglichen Sache wurde keine Pflicht zur Zustellung der Verkaufsbekanntmachung an die Teilhaber eingeführt. Wenn das Verkaufsamt jedoch einen Zustellungsbeschluss gefasst hat, muss an dieser Stelle eine ordnungsgemäße Zustellung der Verkaufsversteigerung an alle Anteilseigner erfolgen. Bei Nichtbeachtung dieses Verfahrens entsteht die Möglichkeit einer Klage auf Aufhebung der Versteigerung.

Neben den Vorbereitungen für die Versteigerungsbekanntmachung ist durch das Verkaufsamt als ein weiterer Punkt die Erstellung der Versteigerungsbedingungen erforderlich. In den Versteigerungsbedingungen werden die Eigenschaften des beweglichen Gegenstands angegeben, dessen Verkauf Gegenstand des Verfahrens ist. In den in Zeitungen veröffentlichten Versteigerungsbekanntmachungen werden die Verkaufsbedingungen nicht detailliert dargestellt. Es wird angegeben, welcher Art und Beschaffenheit die zu verkaufende bewegliche Sache ist, welche wesentlichen Merkmale sie besitzt, wie hoch der Schätzwert ist, wo sie sich befindet, an welchem Tag und zu welcher Uhrzeit die zweite Versteigerung stattfindet, wo und wie Informationen zu den Verkaufsbedingungen eingeholt werden können und dass auf Anfrage und unter Übernahme der Kosten eine Abschrift der Bedingungen zugesandt wird.

Die Versteigerung durch das Verkaufsamt erfolgt durch Abgabe von Geboten durch die Parteien und Dritte in elektronischer Form, beginnend zehn Tage vor dem ersten Versteigerungstermin und bis zum Ende des Tages vor dem Tag, an dem die Versteigerung endet. Die zweite Versteigerung hingegen wird derart festgelegt, dass die Frist für die elektronische Gebotsabgabe mindestens zehn Tage nach der ersten Versteigerung beginnt und am Ende des Tages vor dem Tag endet, an dem die zweite Versteigerung abgeschlossen wird. Die elektronisch abgegebenen Gebote dürfen nicht weniger als fünfzig Prozent des im Wertgutachten festgestellten Wertes der gepfändeten Sache betragen. Zudem ist wichtig zu betonen, dass vor der Gebotsabgabe eine Sicherheitsleistung in Höhe von zwanzig Prozent des geschätzten Wertes der gepfändeten Sache hinterlegt werden muss.

In Artikel 115 des Exekutions- und Konkursgesetzes mit der Überschrift „Durchführung der Versteigerung“ ist Folgendes geregelt: „Die erste und zweite Versteigerung wird durch den Vollstreckungsleiter zu dem in der Bekanntmachung festgelegten Tag und zur festgelegten Uhrzeit auf der Grundlage von fünfzig Prozent des Schätzwertes der gepfändeten Sache gestartet. Bei Erfüllung der Bedingungen wird die Sache an den Meistbietenden versteigert. Es ist jedoch Voraussetzung, dass der Versteigerungsbetrag den höheren Wert aus fünfzig Prozent des Schätzwertes der gepfändeten Sache und der Summe der durch diese Sache besicherten Forderungen, bei denen der Antragsteller vorrangig ist, sowie zusätzlich zu diesem Betrag die Kosten für die Verwertung und Verteilung übersteigt. Sind die Bedingungen zu dem Tag und der Uhrzeit, an dem die Versteigerung endet, erfüllt, so ist die Sache an den Meistbietenden versteigert worden und das Eigentum an der Sache geht auf den Zuschlagsempfänger über. Falls der Zuschlagsempfänger zwar das höchste Gebot abgegeben hat, den Zuschlagspreis jedoch nicht fristgerecht einzahlt, wird die geleistete Sicherheitsleistung nicht zurückerstattet, sondern vorrangig zur Deckung der Verkaufskosten und anschließend zur Anrechnung auf die Forderungen an die Anspruchsberechtigten ausgezahlt. Der Vollstreckungsleiter erstellt am ersten Werktag nach Ende der Versteigerung im elektronischen Verkaufsportal ein Versteigerungsergebnisprotokoll über das Ergebnis der Versteigerung und veröffentlicht die Informationen in diesem Protokoll noch am selben Tag im Verkaufsportal. Im Protokoll wird angegeben, an welchem Tag und zu welcher Uhrzeit die Versteigerung abgeschlossen wurde, dass die Sache bei Erfüllung der Bedingungen an den Meistbietenden versteigert wurde, dass der Zuschlagspreis innerhalb von sieben Tagen ab Veröffentlichung des Protokolls auf das Konto der Vollstreckungsbehörde einzuzahlen ist und aus welchem Grund die Versteigerung im Falle der Nichterfüllung der Bedingungen nicht durchgeführt werden konnte. Der Verkaufsantrag kann nach Beginn der Gebotsabgabe nicht zurückgezogen werden. Falls die Schuld bis zum Ende der Gebotsfrist vollständig beglichen wird, wird der Verkauf gestoppt. Der Vollstreckungsleiter stellt in den Fällen, in denen das Mindestgebot nicht abgegeben wurde, der Meistbietende den Zuschlagspreis nicht eingezahlt hat oder die Schuld vor Ablauf der Gebotsfrist beglichen wurde, durch ein Protokoll fest, dass die Versteigerung nicht durchgeführt werden konnte oder aufgehoben wurde. In Fällen, in denen das Mindestgebot nicht abgegeben wurde oder der Meistbietende den Zuschlagspreis nicht eingezahlt hat, beginnt die zweite Versteigerung unter den Rahmenbedingungen der ersten Versteigerung an dem zuvor angekündigten Datum. Findet sich bei der Versteigerung kein Käufer oder werden die in diesem Artikel aufgeführten Bedingungen nicht erfüllt, so kann der Gläubiger innerhalb der verbleibenden Verkaufsantragsfrist aus dem ursprünglichen Verkaufsantrag die Festlegung eines Verkaufsdatums verlangen. Die Verkaufsantragsfrist ruht mit dem Verkaufsantrag, und diese ruhende Frist beginnt ab dem Datum des Protokolls über die Nichtdurchführung oder Aufhebung der Versteigerung an der Stelle weiterzulaufen, an der sie unterbrochen wurde. Stellt der Vollstreckungsleiter am ersten Werktag nach Ende der Versteigerung anhand der Aufzeichnungen des Verkaufsportals fest, dass aufgrund technischer Gründe, die ihren Ursprung im elektronischen Verkaufsportal haben, in den letzten zehn Minuten der Versteigerung keine Gebote abgegeben werden konnten, so beschließt er eine Verlängerung der Versteigerungsfrist um einen Tag; er gibt in dem Beschluss das Datum und die Uhrzeit des Beginns und des Endes der Versteigerung an und gibt all diese Punkte umgehend im Verkaufsportal bekannt. In diesem Fall darf das Anfangsdatum der Versteigerung den Zeitraum von drei Tagen ab dem Datum, an dem die Verlängerung der Versteigerungsfrist beschlossen wurde, nicht überschreiten. Während dieser Frist bleibt derjenige, der zuvor das höchste Gebot abgegeben hatte, an sein Gebot gebunden, während neue Interessenten ebenfalls durch Hinterlegung der Sicherheitsleistung an der Versteigerung teilnehmen können.“

Gemäß dem Exekutions- und Konkursgesetz wird die erste und zweite Versteigerung durch das Verkaufsamt an dem im Inserat angegebenen Ort, Tag und Uhrzeit auf Grundlage des elektronisch abgegebenen Höchstgebots gestartet. Die vom Amtsgericht zum Verkauf beschlossene Sache wird beim Verkaufsamt durch dreimaliges Ausrufen an den Zuschlagsempfänger versteigert, der elektronisch das höchste Gebot abgegeben hat. Sollte sich bei der ersten Versteigerung kein Käufer finden, werden durch das Verkaufsamt Vorbereitungen für die zweite Versteigerung getroffen. Sollten sich auch bei der zweiten Versteigerung keine Käufer finden, entfällt der Verkaufsantrag gemäß Art. 115 des Exekutions- und Konkursgesetzes.

In Artikel 117 des Exekutions- und Konkursgesetzes mit der Überschrift „Gold- und Silberwaren“ ist geregelt: „Gold- und Silberwaren dürfen nicht unter ihrem Metallwert verkauft werden.“

Infolge der Durchführung der ersten und zweiten Versteigerung durch das Verkaufsamt ergeben sich eine Reihe von Konsequenzen. In Artikel 118 des Exekutions- und Konkursgesetzes mit der Überschrift „Zahlung des Zuschlagspreises und Übergabe der Sache“ ist geregelt: „Der Zuschlagsempfänger ist verpflichtet, den Verkaufspreis auch dann innerhalb von sieben Tagen nach Veröffentlichung des Versteigerungsergebnisprotokolls bar zu zahlen, wenn die Aufhebung der Versteigerung beantragt wurde. Die verkaufte Sache wird nicht übergeben und nicht im offiziellen Register auf den Namen des Käufers eingetragen, bevor die Versteigerung rechtskräftig ist.“

Sollte nach Durchführung der Versteigerung keine Zahlung erfolgen, hat der Verkaufsbeamte das Recht, die Versteigerung direkt aufzuheben. Im Artikel des Exekutions- und Konkursgesetzes wird zudem ausdrücklich geregelt, dass bei Abgabe eines Gebots im Rahmen einer Versteigerung und Nichtzahlung des Zuschlagspreises der zahlungsunfähige Käufer und die Bürgen für die Differenz zwischen dem gebotenen Preis und dem letzten Preis haften. Diese Differenz wird vorrangig, sofern ausreichend, aus dem hinterlegten Sicherheitsbetrag gedeckt.

Beim Verkauf von unbeweglichen Sachen gilt, dass nach Einreichung der Akte beim Verkaufsamt gemäß Artikel 123 des Exekutions- und Konkursgesetzes mit der Überschrift „Verkaufsfrist“ gilt: „Unbewegliche Sachen werden von der Vollstreckungsbehörde spätestens innerhalb von drei Monaten nach dem Verkaufsantrag im Wege der öffentlichen Versteigerung verkauft.“

Der Verkauf von unbeweglichen Sachen erfolgt durch öffentliche Versteigerung; ein Verkauf im Verhandlungswege scheint nicht möglich zu sein. Obwohl die Versteigerung durch das Verkaufsamt grundsätzlich im Wege der öffentlichen Versteigerung erfolgt, kann ein Beschluss zum freihändigen Verkauf gefasst werden. Wie oben detailliert dargelegt, ist für den Erlass eines Beschlusses zum freihändigen Verkauf die Zustimmung aller Teilhaber erforderlich.

Im Vorbereitungsverfahren für die Versteigerung beim Verkauf von unbeweglichen Sachen besteht, anders als beim Verkauf beweglicher Sachen, das Bestehen einer Wertermittlung und eines Lastenverzeichnisses gemäß den Regelungen im Exekutions- und Konkursgesetz.

In Artikel 126 des Exekutions- und Konkursgesetzes mit der Überschrift „Vorbereitungsmaßnahmen für die Versteigerung“ ist geregelt: „Die Bestimmung von Artikel 114 findet auch auf die Vorbereitungsmaßnahmen für die öffentliche Versteigerung von unbeweglichen Sachen Anwendung. In der im elektronischen Verkaufsportal zu veröffentlichenden Verkaufsbekanntmachung ist neben den in Artikel 114 genannten Punkten anzugeben, dass hypothekarisch gesicherte Gläubiger und andere Interessierte ihre Rechte an der unbeweglichen Sache, insbesondere ihre Ansprüche auf Zinsen und Kosten, unter Vorlage von Beweisdokumenten innerhalb von fünfzehn Tagen bei der Vollstreckungsbehörde anzumelden haben, da ihre Rechte andernfalls von der Verteilung des Verkaufserlöses ausgeschlossen bleiben, sofern sie nicht aus dem Grundbuch ersichtlich sind, und dass diese Punkte auch für Inhaber von Dienstbarkeiten gelten.“

Wie im entsprechenden Artikel des Exekutions- und Konkursgesetzes ausführlich geregelt, werden Ort, Tag und Uhrzeit der ersten und zweiten Versteigerung mindestens einen Monat im Voraus bekannt gegeben. In der vom Verkaufsamt erstellten Bekanntmachung sind die Art, die Beschaffenheit, die als wesentlich anzusehenden Merkmale der zu verkaufenden Sache, die Wertermittlung, der Ort, Ort, Tag und Uhrzeit der ersten und zweiten Versteigerung anzugeben sowie, dass die Teilnehmer an der Versteigerung eine Anzahlung in Höhe von zwanzig Prozent des geschätzten Wertes der zur Versteigerung gebrachten unbeweglichen Sache oder eine von einer nationalen Bank ausgestellte Bürgschaftserklärung vorzulegen haben.

In den vom Verkaufsamt erstellten Versteigerungsbedingungen für den Verkauf der unbeweglichen Sache werden die Rechte und Pflichten bezüglich der unbeweglichen Sachen geregelt.

In Artikel 124 des Exekutions- und Konkursgesetzes mit der Überschrift „Bedingungen“ ist geregelt: „Die Vollstreckungsbehörde legt die Versteigerungsbedingungen gemäß der Art der Standorte der unbeweglichen Sachen in der vorteilhaftesten Weise fest.“

Durch die Erstellung der Bedingungen durch das Verkaufsamt werden alle Punkte bezüglich der unbeweglichen Sache dargelegt. Das Verkaufsamt hat das Recht, bei der Erstellung dieser Bedingungen Unterlagen durch Schreiben an die zuständigen Grundbuchämter anzufordern, um die Informationen über die unbewegliche Sache korrekt zu erhalten. In den Versteigerungsbedingungen wird detailliert angegeben, welche Kosten der Käufer zu tragen hat und dass beim Verkauf zusammen mit der unbeweglichen Sache auch Dienstbarkeiten, Lasten, Hypotheken sowie Hypothekenbriefe, Rentenbriefe und persönliche Schulden des Schuldners, die mit dieser unbeweglichen Sache besichert sind, auf den Käufer übergehen. Die vom Verkaufsamt erstellten Bedingungen werden mindestens zehn Tage vor der Versteigerung an einem für jedermann sichtbaren Ort durch Aushang zur Schau gestellt.

Ein weiteres Verzeichnis, das vom Verkaufsamt beim Verkauf von unbeweglichen Sachen wichtig ist, ist das Lastenverzeichnis. In Artikel 128 des Exekutions- und Konkursgesetzes mit der Überschrift „Verzeichnis der Lasten“ ist geregelt: „Der Vollstreckungsbeamte erstellt vor Beginn des Verkaufs ein Verzeichnis aller im Grundbuch eingetragenen oder auf einer amtlichen Urkunde beruhenden Lasten auf der unbeweglichen Sache und stellt dieses Verzeichnis den Pfändungsgläubigern und dem Schuldner zu und räumt ihnen eine Frist von drei Tagen zur Anmeldung von Einwänden ein. Die Bestimmungen der Artikel 96 und 97 gelten auch hier. (Geändert: 19/11/1988-3494/19 Art.) Die Vollstreckungsbehörde lässt den Wert der unbeweglichen Sache ermitteln; bei der Wertermittlung der unbeweglichen Sache werden auch die Auswirkungen der Lasten auf der unbeweglichen Sache auf den Wert berücksichtigt. (Zusatzsatz: 17/7/2003-4949/33 Art.) Falls Lasten auftreten, die den zuvor ermittelten Wert der unbeweglichen Sache beeinflussen, lässt die Vollstreckungsbehörde den Wert der unbeweglichen Sache erneut ermitteln. Der Bericht über die Wertermittlung wird dem Schuldner, den pfändenden Gläubigern und anderen hypothekarischen Gläubigern unter Zugrundelegung der im Grundbuch vorhandenen Adressen zugestellt, es sei denn, eine Zustellung an die in der Vollstreckungsakte angegebene Anschrift wurde bereits anderweitig mitgeteilt. (Aufgehobener letzter Satz: 17/7/2003-4949/103 Art.) (Zusatzabsatz: 21/2/2007-5582/2 Art.) Die Vollstreckungsbehörde lässt bei der Verfolgung von Forderungen, die aus der in Artikel 38/A Abs. 1 des Kapitalmarktgesetzes Nr. 2499 definierten Wohnungsfinanzierung resultieren, sowie von durch Verpfändung gesicherten Forderungen der Verwaltung für Massenwohnungsbau (TOKI) die Wertermittlung für die zu verkaufende unbewegliche Sache durch Personen oder Institutionen durchführen, die gemäß Art. 22 Abs. 1 Buchstabe (r) desselben Gesetzes hierzu befugt sind. (Zusatzabsatz: 17/7/2003-4949/33 Art.) Wenn sich auf der zum Verkauf gebrachten unbeweglichen Sache als Zubehör zu betrachtende geförderte Güter befinden, lässt das Vollstreckungsamt den Wert dieser Sachen gesondert ermitteln. Vor dem Verkauf werden die zuständigen Stellen nach Belastungen wie Steuern, Abgaben und Gebühren auf diese Sachen gefragt. Auf Antrag des die Versteigerung beantragenden Gläubigers können diese Sachen vom Verkauf ausgenommen oder unter Berücksichtigung der öffentlichen Forderungen, die aus der Sache selbst resultieren, wie Steuern, Abgaben und Gebühren, gemäß den Bestimmungen von Artikel 129 zusammen mit der unbeweglichen Sache versteigert werden. (Zusatzabsatz: 28/2/2018-7101/1 Art.) Waren und Rechte, die eine wirtschaftliche Einheit bilden oder bei denen sich ergibt, dass bei einem Verkauf als Ganzes ein höherer Ertrag erzielt wird, werden als Ganzes verwertet.“

Wie im Rahmen des Exekutions- und Konkursgesetzes detailliert geregelt, erstellt der Verkaufsbeamte vor Beginn des Verkaufs ein Verzeichnis der im Grundbuch ersichtlichen Lasten auf der unbeweglichen Sache.

Die Wertermittlung der unbeweglichen Sache wird vom Verkaufsamt durchgeführt. Die im Stadium des Prozesses zur Aufhebung der Gemeinschaft vom Amtsrichter durchgeführten Besichtigungen dienen neben der Wertfeststellung der unbeweglichen Sache auch der Prüfung, ob eine Realteilung möglich ist. Aus diesem Grund führt der Verkaufsbeamte eine Besichtigung durch, um die Wertermittlung vorzunehmen. Während der Besichtigung der unbeweglichen Sache ist es möglich, neben einem fachkundigen Sachverständigen für Technik auch einen Sachverständigenausschuss bestehend aus einem Agrar-, Maschinenbau- oder Bauingenieur hinzuzuziehen. Nach Durchführung der Wertermittlung durch die Sachverständigen wird diese den Parteien zugestellt.

Ab Zustellung des Wertermittlungsberichts an die Parteien haben die Teilhaber das Recht, innerhalb von 7 Tagen Einspruch gegen die Wertermittlung beim Amtsgericht einzulegen. In der Praxis wird diese Klage als „Klage auf Anfechtung der Wertermittlung“ bezeichnet. In der Klage auf Anfechtung der Wertermittlung wird unter Anwendung des einfachen Verfahrens eine erneute Besichtigung durchgeführt. Die Entscheidung, die das Amtsgericht nach der erneuten Besichtigung und Erstellung der Sachverständigengutachten trifft, ist endgültig. Wenn nach Nichtvorliegen eines Einspruchs die Wertermittlung rechtskräftig geworden ist, kann nach Ablauf von zwei Jahren kein erneuter Antrag auf Wertermittlung gestellt werden. Dies ist im Sinne der Verfahrensökonomie wichtig. Jedoch wurde durch einen Artikel des Exekutions- und Konkursgesetzes die Möglichkeit eröffnet, ungeachtet der zweijährigen Frist eine erneute Wertermittlung zu beantragen, sofern durch Naturkatastrophen oder außergewöhnliche Änderungen in der Bebauungssituation eine neue Lage entstanden ist.

Wie bei der Versteigerung beweglicher Sachen gelten auch bei der Versteigerung unbeweglicher Sachen dieselben Verfahren. Wie in Artikel 126 des Exekutions- und Konkursgesetzes ausführlich geregelt, wird die öffentliche Versteigerung durch Abgabe von Geboten auf elektronischem Weg gestartet. Die elektronische Gebotsabgabe beginnt zwanzig Tage vor dem ersten Versteigerungstermin und endet am Tag vor dem Tag, an dem die Versteigerung abgeschlossen wird. Bei der zweiten Versteigerung hingegen dauert die elektronische Gebotsabgabe ab dem fünften Tag nach der ersten Versteigerung bis zum Ende des Tages vor dem Tag, an dem die zweite Versteigerung endet, wobei der Termin für die zweite Versteigerung mindestens zwanzig Tage später festgelegt wird. Die elektronisch abzugebenden Gebote dürfen nicht weniger als fünfzig Prozent des geschätzten Wertes der zu verkaufenden unbeweglichen Sache betragen, und vor der Gebotsabgabe ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von zwanzig Prozent des geschätzten Wertes der zu verkaufenden Sache zu leisten.

In Artikel 129 des Exekutions- und Konkursgesetzes mit der Überschrift „Versteigerung“ ist geregelt: „Die Bestimmung von Artikel 115 findet auch auf die Versteigerung von unbeweglichen Sachen Anwendung.“ Die erste und zweite Versteigerung wird durch den Verkaufsbeamten an dem im Inserat festgelegten Ort, Tag und Uhrzeit durch das elektronisch abgegebene Höchstgebot gestartet. Der Verkauf der unbeweglichen Sache wird durch das Verkaufsamt durch dreimaliges Ausrufen an denjenigen versteigert, der elektronisch das höchste Gebot abgegeben hat. Der Versteigerungsbetrag muss fünfzig Prozent des geschätzten Wertes der unbeweglichen Sache sowie die Kosten für die Verwertung und Verteilung übersteigen. Wie beim Verkauf beweglicher Sachen wird der Verkauf vom Verkaufsbeamten ausgesetzt, wenn sich bei der ersten Versteigerung kein Käufer findet oder der erforderliche schriftliche Betrag nicht erreicht wird. Wie beim Verkauf beweglicher Sachen entfällt auch beim Verkauf unbeweglicher Sachen der Verkaufsantrag durch das Verkaufsamt, falls sich auch bei der zweiten Versteigerung kein Käufer findet oder die Bedingungen nicht erfüllt sind. Im weiteren Verlauf ist bei Bedarf erneut ein Verkaufsantrag beim Verkaufsamt zu stellen.

Beim Verkauf unbeweglicher Sachen ergeben sich einige Konsequenzen der Versteigerung. Und zwar: In Artikel 130 des Exekutions- und Konkursgesetzes mit der Überschrift „Zahlung des Zuschlagspreises“ ist geregelt: „Der Zuschlagsempfänger ist verpflichtet, den Verkaufspreis auch dann innerhalb von sieben Tagen ab Veröffentlichung des Versteigerungsergebnisprotokolls bar zu zahlen, wenn die Aufhebung der Versteigerung beantragt wurde.“

Dem Käufer wird vom Verkaufsamt eine Frist zur Zahlung des Kaufpreises von maximal zehn Tagen gewährt. Während dieser Frist wird die unbewegliche Sache vom Verkaufsamt auf Kosten und Gefahr des Käufers verwahrt.

In Artikel 131 des Exekutions- und Konkursgesetzes mit der Überschrift „Verwaltung der unbeweglichen Sache während der Zahlungsfrist“ ist geregelt: „Wurde eine Frist für die Zahlung des Verkaufspreises gewährt, so wird die unbewegliche Sache bis zur Zahlung von der Vollstreckungsbehörde auf Kosten und Gefahr des Käufers verwaltet. Innerhalb dieser Frist darf ohne Erlaubnis der Vollstreckungsbehörde grundbuchamtlich keinerlei Eintragung vorgenommen werden. Die Vollstreckungsbehörde kann zur Sicherung des Verkaufspreises zusätzlich die Leistung einer Sicherheitsleistung verlangen.“

Während dieses Zeitraums werden ohne die Zustimmung des Verkaufsbeauftragten keine Eintragungen beim zuständigen Grundbuchamt vorgenommen. Der Verkaufsbeauftragte hat das Recht, bei Bedarf die Stellung einer weiteren Sicherheit zur Sicherung des Verkaufspreises zu verlangen.

In Artikel 135 des Vollstreckungs- und Insolvenzgesetzes mit dem Titel „Anzeige an das Grundbuchamt zur Eintragung und Zwangsräumung“ ist Folgendes geregelt: „Nachdem die Immobilie dem Käufer zugeschlagen und der Preis entgegengenommen wurde, wird zur Eintragung auf den Namen des Käufers unter Einhaltung der in Artikel (134) genannten Frist ein Ersuchen an das Grundbuchamt gerichtet. (Geändert durch Art. 17 des Gesetzes Nr. 3222 vom 6.6.1985) Wenn die Immobilie vom Schuldner oder von Dritten ohne eine auf einem offiziellen Dokument basierende Rechtsgrundlage, die vor der Pfändung datiert ist, besetzt wird, wird dem Schuldner oder dem Besitzer innerhalb von fünfzehn Tagen ein Räumungsbefehl zugestellt. Erfolgt die Räumung nicht innerhalb dieser Frist, wird die Immobilie geräumt und dem Käufer übergeben. (Zusatzsatz: Art. 28 des Gesetzes Nr. 7343 vom 24.11.2021) Wer die Immobilie nach der Eintragung auf den Namen des Ersteigerers, aber noch vor der Räumung, vom Ersteigerer erwirbt, hat ebenfalls das Recht, gemäß diesem Absatz die Räumung zu verlangen.“

Gemäß dem Vollstreckungs- und Insolvenzgesetz erfolgen die Eintragungen der Immobilie im zuständigen Grundbuchamt durch die Zustellung eines Ersuchens, sobald der Ersteigerer den Preis gezahlt hat und der Zuschlag rechtskräftig geworden ist. Damit der Zuschlag rechtskräftig wird, darf innerhalb von 7 Tagen ab dem Zuschlag keine Klage auf Aufhebung des Zuschlags erhoben werden, oder eine etwaige Klage muss abgewiesen worden sein. Die Prüfung, ob eine Klage auf Aufhebung des Zuschlags beim Friedensgericht eingereicht wurde, muss während der Eintragung im Grundbuchamt erfolgen.

In Artikel 134 des Vollstreckungs- und Insolvenzgesetzes mit dem Titel „Ergebnis und Aufhebung des Zuschlags“ ist Folgendes geregelt: „Der Käufer, dem die Immobilie vom Vollstreckungsamt zugeschlagen wurde, erwirbt das Eigentum an dieser Immobilie. (Zusatzsatz: Art. 38 des Gesetzes Nr. 4949 vom 17.7.2003) Bis zur Rechtskraft des Zuschlags entscheidet das Vollstreckungsamt darüber, wie die Immobilie verwahrt und verwaltet wird. (Zusatzsätze: Art. 27 des Gesetzes Nr. 7343 vom 24.11.2021) Auf Antrag des Ersteigerers ordnet das Vollstreckungsamt an, dass die Person, die aufgrund eines Mietvertrags in der versteigerten Immobilie wohnt, die Miete, und in anderen Fällen die Person, die die Immobilie nutzt, das durch einen Sachverständigen ermittelte monatliche Nutzungsentgelt an das Vollstreckungsamt zahlt. Zahlt der Betreffende trotz Mahnung die Miete oder das festgelegte Entgelt nicht an das Vollstreckungsamt, findet die Bestimmung des Artikels 356 entsprechende Anwendung. Der auf diese Weise hinterlegte Betrag wird je nach Ergebnis des Zuschlags an den Berechtigten ausgezahlt.“

Der vom Verkaufsbeauftragten im Grundbuch vorgenommene Eintragungsstatus hat einen deklaratorischen Charakter. Zahlt die Käuferseite den Zuschlagspreis, findet Artikel 133 des Vollstreckungs- und Insolvenzgesetzes Anwendung. Wenn der Käufer nach dem Zuschlag der Immobilie den Zuschlagspreis nicht sofort oder innerhalb der ihm gesetzten Frist zahlt, wird die Zuschlagsentscheidung vom Verkaufsbeauftragten aufgehoben und die Sicherheitsleistung beschlagnahmt, um sie auf den vom Käufer zu zahlenden Betrag anzurechnen. Wenn der Bieter, der vor dem Ersteigerer das höchste Gebot abgegeben hat, bei Vorliegen geeigneter Bedingungen und bekannter Anschrift dies wünscht, wird er durch Zustellung informiert, dass er den Betrag innerhalb von drei Tagen zum von ihm im Zuschlag angegebenen Preis erwerben kann. Wenn er dem Erwerb zustimmt, erhält er den Status des Ersteigerers. Bleibt das Schreiben unbeantwortet oder lehnt er ab, wird die Immobilie vom Verkaufsbeauftragten unverzüglich erneut zur Versteigerung gebracht. Die Versteigerung wird den Betroffenen nicht mehr zugestellt, sondern lediglich durch eine Anzeige mindestens sieben Tage vor dem Verkauf bekannt gegeben. Wenn die Versteigerung den entsprechenden Artikeln des Vollstreckungs- und Insolvenzgesetzes entspricht, erlangt die Person, die den höchsten Preis für die Immobilie zahlt, den Status des Ersteigerers. Alle Käufer, die durch ihre Teilnahme an der Versteigerung den Zuschlagspreis nicht gezahlt und somit die Aufhebung des Zuschlags verursacht haben, sowie deren Bürgen haften gesamtschuldnerisch für die Differenz zwischen ihrem gebotenen Preis und dem letzten Zuschlagspreis sowie für sonstige Schäden und Verzugszinsen. Die Differenzbeträge werden von der hinterlegten Sicherheitsleistung einbehalten.

Verfahren zur Aufhebung des Zuschlags nach Klagen auf Aufhebung der Gemeinschaft

Das Thema der Aufhebung des Zuschlags ist der wichtigste Teil der Verkaufsphase. Es ist detailliert in Artikel 134 des Vollstreckungs- und Insolvenzgesetzes mit dem Titel „Ergebnis und Aufhebung des Zuschlags“ geregelt. Wenn Situationen eintreten, die zur Aufhebung des Zuschlags führen können, gehört die Klage auf Aufhebung des Zuschlags zu den in der Praxis am häufigsten vorkommenden Klagen. Die Situationen, die zur Aufhebung des Zuschlags führen können, können in der Vorbereitungsphase der Versteigerung oder während der Durchführung der Versteigerung eintreten. Der Käufer kann durch Manipulationen seitens der Parteien oder Dritter in die Irre geführt worden sein. Wenn die in der Vorbereitungsphase der Versteigerung durchgeführten Ankündigungsverfahren nicht ordnungsgemäß sind, gesetzliche Fristen nicht eingehalten wurden oder das Lastenverzeichnis in der Verkaufsanzeige fehlt, werden diese als Gründe angesehen, die eine Aufhebung des Zuschlags rechtfertigen können. Bei der Durchführung der Versteigerung müssen die Artikel 126 und 129 des Vollstreckungs- und Insolvenzgesetzes eingehalten werden. Andernfalls wird der Boden für Verhaltensweisen bereitet, die zur Aufhebung des Zuschlags führen können. Zum Beispiel stellt es einen Verstoß gegen die Regeln der Zuschlagserteilung dar, wenn der Verkaufsbeauftragte, der die Versteigerung durchführt, nicht dreimal ruft. Auch eine Manipulation der Versteigerung gehört zu den Gründen, die zur Aufhebung führen. Verhaltensweisen, die eine ordnungsgemäße Durchführung der Versteigerung verhindern, werden ebenfalls als Faktoren für eine Aufhebung angesehen.

In Artikel 235 des türkischen Strafgesetzbuches mit dem Titel „Manipulation bei Versteigerungen“ ist Folgendes geregelt: „Wer bei Versteigerungen im Namen von öffentlichen Einrichtungen oder Organisationen bezüglich des An- oder Verkaufs von Waren oder Dienstleistungen oder bei Pacht- sowie Bauversteigerungen manipuliert, wird mit einer Freiheitsstrafe von drei bis sieben Jahren bestraft.

(2) In den folgenden Fällen gilt eine Versteigerung als manipuliert:

a) Durch betrügerische Verhaltensweisen;

1. Personen, die die Eignung oder Voraussetzungen zur Teilnahme an der Versteigerung haben, an der Teilnahme an der Versteigerung oder den Vorgängen im Versteigerungsprozess zu hindern,

2. Personen, die nicht über die Eignung oder Voraussetzungen zur Teilnahme an der Versteigerung verfügen, die Teilnahme an der Versteigerung zu ermöglichen,

3. Angebotene Waren, obwohl sie die im Lastenverzeichnis angegebenen Eigenschaften besitzen, mit der Begründung, sie besäßen diese nicht, von der Bewertung auszuschließen,

4. Angebotene Waren, obwohl sie die im Lastenverzeichnis angegebenen Eigenschaften nicht besitzen, mit der Begründung, sie besäßen diese, in die Bewertung aufzunehmen.

b) Anderen Personen Zugang zu Informationen zu verschaffen, die sich auf die Angebote beziehen und gemäß der Versteigerungsgesetzgebung oder den Lastenverzeichnissen geheim zu halten sind.

c) Durch Anwendung von Gewalt oder Drohungen oder durch sonstige rechtswidrige Verhaltensweisen Personen, die die Eignung oder Voraussetzungen zur Teilnahme an der Versteigerung haben, an der Teilnahme an der Versteigerung oder den Vorgängen im Versteigerungsprozess zu hindern.

d) Dass Personen, die an der Versteigerung teilnehmen wollen oder teilnehmen, untereinander offene oder geheime Absprachen treffen, um die Versteigerungsbedingungen und insbesondere den Preis zu beeinflussen.

(3) (Geändert: Art. 12 des Gesetzes Nr. 6459 vom 11.4.2013) Falls das Verbrechen der Manipulation bei Versteigerungen;

a) Durch Anwendung von Gewalt oder Drohungen begangen wird, darf die Untergrenze der Grundstrafe nicht weniger als fünf Jahre betragen. Falls jedoch qualifizierte Fälle der vorsätzlichen Körperverletzung oder Bedrohung vorliegen, die eine schwerere Strafe erfordern, wird zusätzlich für diese Verbrechen eine Strafe verhängt.

b) Falls durch die Begehung kein Schaden für die betreffende öffentliche Einrichtung oder Organisation entstanden ist, wird gegen den Täter, ausgenommen die in Absatz (a) genannten Fälle, eine Freiheitsstrafe von einem bis drei Jahren verhängt.

(4) Beamte, die sich durch Manipulation bei Versteigerungen Vorteile verschaffen, werden zusätzlich aus diesem Grund gemäß der entsprechenden Strafbestimmung bestraft.

(5) Die Bestimmungen der obigen Absätze finden auch Anwendung, wenn bei An- oder Verkäufen oder Pachtgeschäften, die durch Vermittlung öffentlicher Einrichtungen oder Organisationen durchgeführt werden, oder bei Steigerungen oder Senkungen im Namen von Berufsverbänden mit öffentlichem Status, Unternehmen, die unter Beteiligung öffentlicher Einrichtungen oder Organisationen oder Berufsverbänden mit öffentlichem Status gegründet wurden, Stiftungen, die in deren Struktur tätig sind, gemeinnützigen Vereinen oder Genossenschaften manipuliert wird.“

Manipulation bei Versteigerungen, die im Rahmen des türkischen Strafgesetzbuches als schweres Verbrechen eingestuft ist, umfasst betrügerische Verhaltensweisen wie das Hindern von Personen mit Eignung zur Teilnahme, das Ermöglichen der Teilnahme von Personen ohne Eignung, sowie das willkürliche Ausschließen oder Aufnehmen von Angeboten aufgrund falscher Angaben zu Eigenschaften der Waren. Ein weiterer Grund für die Aufhebung eines Zuschlags ist es, wenn der Gläubiger bei wesentlichen Elementen des versteigerten Objekts einem Irrtum unterlegen ist oder dazu verleitet wurde. Zum Beispiel ist ein Informationsfehler bezüglich der tatsächlichen Fläche der Immobilie im Vergleich zum Lastenverzeichnis ein Grund für die Aufhebung des Zuschlags.

Die Personen, die das Recht haben, die Aufhebung des Zuschlags zu verlangen, sind im Vollstreckungs- und Insolvenzgesetz detailliert geregelt.

In Artikel 134 des Vollstreckungs- und Insolvenzgesetzes ist Folgendes geregelt: „Die Aufhebung des Zuschlags können unter Einschluss der in Artikel 281 des türkischen Obligationenrechts vom 11.1.2011 mit der Nummer 6098 genannten Gründe nur der Gläubiger, der den Verkauf beantragt hat, der Schuldner, die im offiziellen Register des gepfändeten Gutes eingetragenen Beteiligten und Inhaber beschränkter dinglicher Rechte sowie diejenigen, die durch Gebotsabgabe an der Versteigerung teilgenommen haben, unter der Bedingung der Angabe einer inländischen Adresse durch Beschwerde beim Vollstreckungsgericht innerhalb von sieben Tagen ab dem Tag der Versteigerung beantragen. Es wird davon ausgegangen, dass die Beteiligten von den Unregelmäßigkeiten in den Vorgängen, die bis zum Zeitpunkt der Versteigerung stattgefunden haben, spätestens am Tag der Versteigerung Kenntnis erlangt haben.“

Personen, die bei einer Klage auf Aufhebung der Gemeinschaft befugt sind, die Aufhebung des Zuschlags zu beantragen, sind: Teilhaber, Erben, der Gläubiger (falls die Klage von einem Gläubiger eines der Teilhaber eingereicht wurde), im Grundbuch eingetragene Beteiligte und diejenigen, die durch Gebotsabgabe an der Versteigerung teilgenommen haben. Sie haben das Recht, eine Klage auf Aufhebung des Zuschlags einzureichen, da sie von der unsachgemäßen Durchführung der Versteigerung betroffen sind.

Bei einer Klage auf Aufhebung des Zuschlags muss der Antrag spätestens innerhalb von 7 Tagen ab dem Tag der Versteigerung beim Friedensgericht gestellt werden. Grundsätzlich wird davon ausgegangen, dass die Beteiligten von dem Grund der Aufhebung des Zuschlags spätestens am Tag der Versteigerung Kenntnis erlangt haben. Es gibt jedoch Ausnahmefälle.

In Artikel 134 des Vollstreckungs- und Insolvenzgesetzes sind Ausnahmesituationen geregelt. Wenn die Verkaufsanzeige den Parteien nicht zugestellt wurde, ein Irrtum bei wesentlichen Elementen der verkauften Ware vorlag oder die Manipulation der Versteigerung erst später bekannt wurde, gilt die Beschwerdefrist als sieben Tage ab dem Datum der Kenntniserlangung, wobei maximal ein Jahr nach der Versteigerung vergehen darf.

Das zuständige und bevollmächtigte Gericht für Klagen auf Aufhebung des Zuschlags ist, wie bei der Klage auf Aufhebung der Gemeinschaft, das Friedensgericht. Der Richter am Friedensgericht entscheidet über die Annahme oder Ablehnung des Antrags auf Aufhebung des Zuschlags. Der Richter am Friedensgericht lädt die Parteien zunächst dazu ein, indem er innerhalb von zwanzig Tagen nach dem Antrag auf Aufhebung des Zuschlags einen Verhandlungstermin festlegt. Die klagende Partei in der Klage auf Aufhebung des Zuschlags muss nachweisen, dass ihre Rechte durch Korruption bei der Versteigerung verletzt wurden und ihre Interessen geschädigt wurden, und sie muss eine inländische Wohnanschrift angeben. Wenn das Friedensgericht im Ergebnis des Verfahrens auf Aufhebung des Zuschlags die Klage abweist, wird der Kläger zu einer Geldstrafe in Höhe von zehn Prozent des Zuschlagspreises verurteilt. Bei einer Abweisung ohne Prüfung der Sache wird keine Geldstrafe verhängt. Wenn das Friedensgericht die Behauptungen und Anträge der klagenden Partei im Verfahren auf Aufhebung des Zuschlags als begründet ansieht, entscheidet es auf Aufhebung des Zuschlags. Wenn die Entscheidung des Friedensgerichts über die Aufhebung des Zuschlags nach Ablauf der Einspruchsfrist rechtskräftig wird, endet auch das Eigentumsrecht, das der Käufer durch den Zuschlag erworben hat. Wenn die Immobilie im Grundbuch eingetragen wurde, wird das Eigentum durch Löschung der Eintragung an die früheren Teilhaber zurückgegeben. An diesem Punkt wird das vom Käufer gezahlte Geld erstattet. Wenn die Entscheidung rechtskräftig wird, werden die Verkaufsvorgänge auf Antrag erneut vom Verkaufsbeauftragten durchgeführt. Die Rechte gutgläubiger Dritter, die vor der Aufhebung des Zuschlags Rechte an der Immobilie erworben haben, bleiben geschützt.

Der wichtigste zu beachtende Punkt ist, dass auch bei einem beantragten Aufhebungsverfahren der Ersteigerer den Zuschlagspreis innerhalb der ihm gesetzten gesetzlichen Frist bar zahlen muss. Wenn das Friedensgericht die Aufhebung des Zuschlags beschließt, wird das gezahlte Geld an den Käufer erstattet. Das Verkaufsbüro bewahrt den Zuschlagspreis bis zur Rechtskraft der Entscheidung über die Aufhebung des Zuschlags verzinslich auf einer Bank auf. Nach Rechtskraft des Aufhebungsverfahrens wird der Zuschlagspreis zusammen mit den erwirtschafteten Zinsen an die Berechtigten ausgezahlt.

ERGEBNIS

Die Klage auf Aufhebung der Gemeinschaft ist eine besondere Klageart, die sich sehr von anderen Klagearten unterscheidet und ihre eigenen spezifischen Regeln hat. Wenn es für alle Teilhaber nicht möglich ist, das im Miteigentum befindliche bewegliche oder unbewegliche Vermögen aufzuteilen, wird die Aufhebung der Gemeinschaft durch verschiedene Methoden sichergestellt. Das wichtigste Ergebnis der Klage auf Aufhebung der Gemeinschaft ist, wie ich oben bereits ausführlich dargelegt habe, dass es bei Klagebeendigung keine verlierende Partei gibt. Wenn bei einer Klage auf Aufhebung einer Gemeinschaft im Miteigentum eine gerichtliche Beendigung eintritt, kommt es zu keiner Verminderung des Vermögenswerts, sondern die Anteile der Teilhaber werden entweder in natura oder in bar festgelegt. Im Falle einer Klage auf Aufhebung der Gemeinschaft wird die Sache bei Annahme durch den Richter am Friedensgericht durch Barzahlung, in natura oder durch Umwandlung in Stockwerkeigentum aufgeteilt. Im Falle einer Abweisung der Klage wird am bestehenden Zustand nichts geändert. Der Verzicht auf eine Klage auf Aufhebung der Gemeinschaft hindert die beklagten Parteien nicht daran, den Prozess fortzusetzen. In einem Verfahren auf Aufhebung der Gemeinschaft muss der Richter am Friedensgericht sein Ermessen ausüben, wobei er im Rahmen der Regeln die hohen Interessen der Parteien berücksichtigen kann. Das Hauptziel ist es, dass jeder Teilhaber seinen aus dem Gesetz entstehenden Anspruch bei der Aufteilung des Gegenstands der Aufhebung der Gemeinschaft auch Jahre später ungehindert erhält. Die am häufigsten vorkommende Klageart zur Lösung der Probleme, die bei der Aufteilung des vom Erblasser hinterlassenen Erbes unter den Erben auftreten, ist die Klage auf Aufhebung der Gemeinschaft. Ich hoffe, dass das Recht durch die Entscheidung des Verkaufsbüros, das bewegliche oder unbewegliche Vermögen im Rahmen der Regeln zu versteigern und den Preis an die Teilhaber zu verteilen, infolge des vom Richter am Friedensgericht durchgeführten Verfahrens geschützt wird.

LITERATURVERZEICHNIS

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LEBENSLAUF

Vorname und NACHNAME: Gizem GONCE

AUSBILDUNG

Abschluss der Oberschule: Mustafa Elmas Arıcı Anadolu Lisesi, 2008

Bachelorabschluss: Kadir Has Üniversitesi, Rechtswissenschaftliche Fakultät, 2015

Fremdsprache: Englisch

E-Mail: gizemgonce@hotmail.com