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Welche rechtlichen Sanktionen gibt es gegen einen Nachbarn, der zu viel Lärm macht?

14. November 2025

Welche rechtlichen Sanktionen gibt es gegen einen Nachbarn, der viel Lärm macht?

Wenn ein Nachbar, mit dem Sie im selben Wohnhaus leben, ständig Lärm macht und dieser Lärm unerträglich geworden ist, gibt es einige rechtliche Schritte, die Sie einleiten können. Beispiele für solche Lärmbelästigungen sind: Klimaanlagengeräusche, häufiger Besuch und Kinderlärm sowie durch Staubsauger verursachter Lärm. Als Erstes sollte der Lärm verursachende Nachbar in angemessenem Ton mündlich ermahnt werden. Wenn der Nachbar jedoch trotz Ihrer Warnungen beharrlich mit seinem lärmenden Verhalten fortfährt, sollte dies dem Hausverwalter, der durch einen gemeinsamen Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft gewählt wurde, gemeldet werden, damit dieser intervenieren kann. Der Hausverwalter sollte den Nachbarn, der die anderen Bewohner des Hauses stört, mündlich ermahnen und ihn auffordern, dieses Verhalten zu beenden. Sollte der Nachbar trotz all dieser Einwände die sich aus dem Wohnungseigentumsgesetz ergebenden Regeln missachten und weiterhin Lärm verursachen, muss ihm eine schriftliche Abmahnung per Notar zugestellt werden. Wenn der Lärm verursachende Nachbar ein Mieter ist, sollte der Vermieter kontaktiert werden, um sicherzustellen, dass dieser Zustand unterbunden wird. Wie im Wohnungseigentumsgesetz ausdrücklich geregelt, dürfen sich Nachbarn, die im selben Wohnhaus oder in derselben Wohnanlage leben, nicht gegenseitig stören.

Art. 18 des Wohnungseigentumsgesetzes: Die Wohnungseigentümer sind verpflichtet, bei der Nutzung ihrer Sondereigentumseinheiten sowie der Nebenflächen und Gemeinschaftseinrichtungen die Gebote der Redlichkeit zu beachten, sich insbesondere nicht gegenseitig zu stören, die Rechte des anderen nicht zu verletzen und die Bestimmungen des Verwaltungsplans einzuhalten.

Gegen den lärmenden Nachbarn kann beim Friedensgericht ein Antrag auf einstweilige Verfügung gestellt werden, sofern die Belästigungsfaktoren nachgewiesen werden können. Es ist äußerst wichtig, diese Anträge mit einem Anwalt zu stellen. Bei einer Klage vor dem Friedensgericht müssen bestimmte Gerichtsgebühren und ein Kostenvorschuss gezahlt werden.

Ein weiteres rechtliches Verfahren ist die Erstattung einer Strafanzeige bei der örtlich zuständigen Staatsanwaltschaft gegen den Nachbarn, der ständig Lärm verursacht. Nach der Anzeige bei der Staatsanwaltschaft wird die Staatsanwaltschaft, sofern sie nach der Beweisaufnahme die Erhebung einer Klage beschließt, eine Anklageschrift vorbereiten.

Gemäß der im Art. 25 des Wohnungseigentumsgesetzes geregelten Verpflichtung zur Übertragung des Wohnungseigentums:

Wenn einer der Wohnungseigentümer durch die Nichterfüllung seiner gesetzlichen Pflichten die Rechte der anderen Eigentümer in einem Maße verletzt, das für diese unzumutbar ist, können diese vom Richter die Übertragung des Eigentumsrechts an der Sondereigentumseinheit dieses Eigentümers auf sie verlangen.

(Geänderter zweiter Absatz: 14.11.2007-5711/12. Art.) Bei einem solchen Wohnungseigentümer ist die Einreichung einer Klage auf Übertragung des Sondereigentums auf die anderen Wohnungseigentümer im Verhältnis ihrer Grundstücksanteile gegen Zahlung des Wertes der Einheit zum Zeitpunkt, der dem Urteil am nächsten liegt, von einem Mehrheitsbeschluss der anderen Wohnungseigentümer nach Kopfzahl und Grundstücksanteilen abhängig, sofern nichts anderes vereinbart wurde. Sollte trotz dieses Beschlusses ein Teil der Wohnungseigentümer diese Klage nicht erheben wollen, so erheben die anderen Wohnungseigentümer die Klage; der Richter gibt den Klägern eine von ihm von Amts wegen festzusetzende angemessene Frist zur Hinterlegung des Übertragungsbetrags bei einem Bankkonto mit dreimonatiger Kündigungsfrist zur späteren Auszahlung an den Berechtigten und zur Vorlage der Quittung, bevor er das Urteil fällt. Wenn die Quittung über die fristgerechte Hinterlegung des Übertragungsbetrags vorgelegt wird und die Klage erfolgreich ist, ordnet der Richter die Übertragung des Eigentums an der Sondereigentumseinheit des Beklagten auf die klagenden Wohnungseigentümer im Verhältnis ihrer Grundstücksanteile an und entscheidet, dass der Übertragungsbetrag zuzüglich der angefallenen Zinsen an den Beklagten auszuzahlen ist.

In den folgenden Fällen wird die im ersten Absatz genannte Unzumutbarkeit in jedem Fall als gegeben vorausgesetzt:

a) Wenn die Person aufgrund der Nichtzahlung ihrer Anteile an den Gemeinschaftskosten und Vorschüssen innerhalb von zwei Kalenderjahren dreimal eine Zwangsvollstreckung oder Klage verursacht hat;

b) Wenn trotz einer vom zuständigen Friedensrichter am Ort der Hauptimmobilie gemäß Artikel 33 erlassenen Anordnung die in diesem Gesetz festgelegten Pflichten nicht erfüllt werden und die Rechte der anderen Wohnungseigentümer weiterhin ein Jahr lang hartnäckig verletzt werden;

c) Wenn die eigene Sondereigentumseinheit als Bordell, Spielcasino oder ähnliche Einrichtung genutzt wird und damit gegen Sitte und Anstand verstoßen wird.

(Geänderter vierter Absatz: 14.11.2007-5711/12. Art.) Das Klagerecht nach diesem Artikel erlischt, wenn es nicht innerhalb von sechs Monaten ab Kenntnisnahme des von den Wohnungseigentümern gefassten Beschlusses zur Klageerhebung hinsichtlich der Übertragung, und in jedem Fall innerhalb von fünf Jahren ab Entstehen des Klagerechts ausgeübt wird oder der Klagegrund entfallen ist.

Vergessen Sie nicht, dass Sie das Recht haben, rechtliche Schritte einzuleiten, wenn Sie mit einem solchen Problem konfrontiert sind. Ich wünsche Ihnen einen gesunden Tag.

Rechtliche Folgen, wenn der Vermieter die vermietete Wohnung nicht dämmt

Wenn in der Wohnung, die Sie gemietet haben, keine Dämmung vorhanden ist, können Sie dies von Ihrem Vermieter verlangen. Sollte dieser Antrag vom Vermieter abgelehnt werden, haben Sie das Recht, die Reparaturkosten entsprechend der Wertminderung von der Miete abzuziehen und aufzurechnen. Dass die Erdgasrechnung aufgrund fehlender Wärmedämmung hoch ausfällt, führt zu einer Benachteiligung des Mieters. Wie in Artikel 4 des Wohnungseigentumsgesetzes ausdrücklich geregelt, gehören „Dächer, Schornsteine, allgemeine Dachterrassen, Regenrinnen, Brandschutztreppen“ zu den gemeinschaftlichen Bereichen der Wohnungseigentümer. Das Wohnungseigentumsgesetz regelt, dass die Kosten für gemeinschaftliche Bereiche von allen Wohnungseigentümern getragen werden müssen. Maßnahmen, die eine Beschädigung der Hauptstruktur des Eigentums zur Folge haben könnten, gelten als dringende Reparaturen.

Wie in Artikel 19 des Wohnungseigentumsgesetzes mit der Überschrift „Instandhaltung, Schutz und Haftung für Schäden an der Hauptimmobilie“ geregelt:

„Wenn gerichtlich festgestellt wurde, dass ein Mangel an gemeinschaftlichen Bereichen und Anlagen die Hauptstruktur oder eine oder mehrere Sondereigentumseinheiten beschädigt und dringend repariert werden muss oder eine Verstärkung der Hauptstruktur zwingend erforderlich ist, ist für die Durchführung dieser Reparatur und Verstärkung gemäß dem Projekt und der Technik keine Zustimmung der Wohnungseigentümer erforderlich.“

Mit der gerichtlichen Entscheidung und im Lichte der Feststellung der „dringenden Reparatur“ haben Sie das Recht, die Reparatur durchführen zu lassen und die entstandenen Schäden per Gerichtsbeschluss von den anderen Wohnungseigentümern zurückzufordern. Eine Nichtbeteiligung anderer Wohnungseigentümer an der vom Gericht oder den Wohnungseigentümern getroffenen Entscheidung ist nicht möglich. Das Wohnungseigentumsgesetz verpflichtet alle Wohnungseigentümer zwingend dazu, die Kosten für dringende Reparaturen zu tragen. Das Wohnungseigentumsgesetz legt jedoch fest, dass die Wohnungseigentümer nicht verpflichtet sind, Reparaturen zu bezahlen, die außerhalb der architektonischen Projekte liegen und als Luxus gelten.

Mieter sind verpflichtet, sich an den Wartungs- und Reparaturarbeiten an Gemeinschaftsbereichen des Gebäudes wie Dach und Terrasse zu beteiligen. Der Mieter hat das Recht, die von ihm gezahlten Kosten für die gemeinschaftliche Nutzung durch eine Überweisung an den Hausverwalter mit einer entsprechenden Erklärung von der fälligen Miete aufzurechnen. Wenn die Kosten, die der Mieter getragen hat, höher sind als die Miete, ist der Mieter nur verpflichtet, den Betrag in Höhe der Miete aufzurechnen. Der verbleibende Restbetrag muss vom Vermieter getragen werden.

Darüber hinaus hat der Mieter das Recht, nützliche und notwendige Reparaturen an der vermieteten Immobilie vorzunehmen, die nicht der Natur der Vermietung widersprechen. Was als nützliche und notwendige Reparatur gilt, wird wie folgt erläutert: Wenn Wasser- und Elektroinstallationen in der vermieteten Immobilie für den üblichen Gebrauch nicht ausreichen oder defekt sind, hat der Mieter das Recht, diese Mängel zu beheben und den Betrag mit der Miete aufzurechnen.

Wer zahlt die Kosten bei einem undichten Dach?

Wenn ein Mieter im Dachgeschoss wohnt, sind alle Wohnungseigentümer verpflichtet, die Reparaturkosten zu tragen, die durch kaputte Dachziegel und ein undichtes Dach entstehen. In Buchstabe c des Artikels 4 des Wohnungseigentumsgesetzes wird das Dach als gemeinschaftlicher Bereich anerkannt.

Wohnungseigentumsgesetz

IV - Gemeinschaftliche Bereiche:

Artikel 4 – Die Gegenstände der gemeinschaftlichen Bereiche können vertraglich festgelegt werden. Die unten aufgeführten Orte und Dinge gelten gemäß diesem Gesetz in jedem Fall als gemeinschaftliche Bereiche.

a) Fundamente und Hauptwände, Balken, Säulen und Trennwände, die das Trägersystem bilden, sowie andere Teile, die zum Trägersystem gehören, gemeinsame Wände, die Sondereigentumseinheiten voneinander trennen, Decken und Böden, Innenhöfe, allgemeine Eingangstüren, Foyers, Treppenhäuser, Aufzüge, Treppenabsätze, Flure sowie die allgemeinen Toiletten und Waschbecken in diesen Bereichen, Hausmeisterwohnungen oder -zimmer, allgemeine Waschräume und Wäschetrockenplätze, allgemeine Kohlenkeller und Gemeinschaftsgaragen, Gehäuse und geschlossene Bereiche, die außerhalb der Sondereigentumseinheiten liegen und zum Schutz der Strom-, Wasser- und Gaszähler dienen, Heizräume, Brunnen und Zisternen, allgemeine Wassertanks des Gebäudes, Schutzräume,

b) Andere als die eigenen Bereiche jedes Wohnungseigentümers: Abwasseranlagen und Müllschlucker sowie Heizungs-, Wasser-, Gas- und Elektroanlagen, gemeinsame Netze und Antennen für Telefon, Radio und Fernsehen, Heiß- und Kaltluftanlagen,

c) Dächer, Schornsteine, allgemeine Dachterrassen, Regenrinnen, Brandschutztreppen.

Andere als die oben genannten Orte und Dinge, die für die gemeinschaftliche Nutzung, den Schutz oder den Nutzen unerlässlich sind, fallen ebenfalls unter den Begriff (Gemeinschaftliche Bereiche).

Wie im Wohnungseigentumsgesetz geregelt, sind alle Wohnungseigentümer für die Kosten der Gemeinschaftsbereiche verantwortlich.

Nach ständiger Rechtsprechung des Kassationshofs müssen alle Wohnungseigentümer die notwendigen Reparaturkosten für Dach und Terrasse tragen, die die Hauptstruktur beeinflussen. Anträge von Wohnungseigentümern, die notwendige Reparaturkosten nicht tragen wollen, werden als ungültig erachtet.

Mieter sind, wie bei allen anderen gemeinschaftlich genutzten Bereichen des Gebäudes, verpflichtet, sich an den für das Dach oder die Terrasse durchgeführten Wartungs-, Reparatur- und Instandsetzungsarbeiten zu beteiligen. Der Mieter hat jedoch das Recht, die Quittung, nachdem er den auf ihn entfallenden Anteil für das Dach per Banküberweisung an die Wohnanlagenverwaltung gezahlt hat, zur Aufrechnung mit der an den Vermieter zu zahlenden Miete einzureichen. Da die Reparaturkosten für das Dach aus den Mieteinnahmen des Vermieters gedeckt werden, liegt die Verantwortung für die Zahlung beim Mieter, die Zahlungspflicht jedoch beim Vermieter. Gemäß dem Wohnungseigentumsgesetz und der ständigen Rechtsprechung des Kassationshofs ist die finanzielle Verantwortung des Mieters in dieser Angelegenheit auf die Miete beschränkt.

Gemäß dem Wohnungseigentumsgesetz ist festgelegt, dass wichtige Verwaltungsaufgaben wie die Vermietung der Außenwände, des Daches oder des Decks des Hauptgebäudes zu Werbezwecken nur aufgrund eines einstimmigen Beschlusses aller Wohnungseigentümer durchgeführt werden dürfen.

Ein weiterer wichtiger Punkt ist, dass für die Eröffnung eines Schönheitssalons im Wohnhaus ein einstimmiger Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung erforderlich ist. Die Generalversammlung für Zivilrecht des Kassationshofs hat die Nutzung einer Wohnung im Wohnhaus als Arbeitsplatz von der Bedingung eines einstimmigen Beschlusses der Wohnungseigentümerversammlung abhängig gemacht.

Vergessen Sie nicht, dass Sie das Recht haben, rechtliche Schritte einzuleiten, wenn Sie mit einem solchen Problem konfrontiert sind. Ich wünsche Ihnen einen gesunden Tag.

Ist Lärm durch Haustiere im Wohnhaus ein Grund für eine Kündigung?

Es ist rechtlich nicht verboten, dass Nachbarn, die im selben Haus leben, Haustiere halten. Durch einen Beschluss der Hausverwaltung kann die Haltung von Haustieren jedoch verboten werden.

Wie in Buchstabe z des Artikels 4 mit der Überschrift „Wohnaktivitäten und durch Nachbarn verursachter Lärm“ der Verordnung über die Bewertung und Verwaltung von Umgebungslärm (Amtsblatt vom 04.06.2010 – Nr. 27601), die vom Ministerium für Umwelt und Forstwirtschaft erlassen wurde, geregelt:

Es ist geregelt, dass dies Aktivitäten innerhalb der Wohnung umfasst, die sich aus dem eigenen Verhalten und den Gewohnheiten der Personen ergeben; Schließen von Türen und Fenstern, Gehen, Sprechen, Reinigen, Verschieben von Möbeln, Fernsehen, Radiohören, Spielen jeglicher Musikinstrumente außerhalb der Unterhaltungszwecke, Nutzung von Geräten wie Waschmaschinen, Kühlschränken, Staubsaugern, Haustierhaltung sowie Renovierungen innerhalb des Gebäudes.

Mit der vom Ministerium für Umwelt und Forstwirtschaft erlassenen Verordnung über die Bewertung und Verwaltung von Umgebungslärm wurden die Definition, die Kriterien und die erforderlichen Dezibelwerte für den im Wohnhaus verursachten Lärm festgelegt.

In der Verordnung über die Bewertung und Verwaltung von Umgebungslärm, die vom Ministerium für Umwelt und Forstwirtschaft erlassen wurde, sind die Dezibelgrenzwerte für Lärm, den Haustiere und Nachbarn verursachen können, nach Tag-Nacht, offenem-geschlossenem Fenster, Innen- und Außenumgebung geregelt. Die Dezibelmessung wird von der Provinzialdirektion für Umwelt durchgeführt und der Beschwerdeakte beigelegt. Wenn ein Lärm festgestellt wurde, der über den in der Verordnung festgelegten Dezibelgrenzwerten liegt; wenn ein Hund über einem bestimmten Dezibelwert sehr laut bellt und Lärmbelästigung verursacht, werden in diesem Fall Räumungsverfahren eingeleitet.

Wie in Artikel 737 des türkischen Zivilgesetzbuches mit der Überschrift „Nachbarrecht“ ausdrücklich geregelt:

TMK Artikel 737: Jeder ist verpflichtet, bei der Ausübung der Befugnisse aus dem Immobilieneigentum und insbesondere bei der Fortführung des Geschäftsbetriebs Übergriffe zu vermeiden, die seine Nachbarn negativ beeinflussen. Insbesondere ist es verboten, Belästigungen durch Rauch, Dunst, Ruß, Staub, Geruch, Lärm oder Erschütterungen zu verursachen, die das unter den gegebenen Umständen und der örtlichen Sitte zulässige Maß überschreiten. Rechte auf Ausgleich aus unvermeidbaren, ortsüblichen Übergriffen bleiben vorbehalten.

Der Eigentümer oder Nutzer der Immobilie ist verpflichtet, Ereignisse und Verhaltensweisen zu vermeiden, die seinem Nachbarn schaden könnten. Wohnungseigentümer, die aufgrund der Nutzung gemeinsamer Bereiche zusammenleben, haben die Pflicht, ihrer Sorgfaltspflicht gegenüber den anderen nachzukommen. Zudem müssen Nachbarn, die Tiere in ihren Wohnungen halten, darauf achten, dass die anderen Nachbarn sich nicht durch die von den Tieren verursachten Geräusche gestört fühlen. In einigen Immobilien treffen die Wohnungseigentümer gemeinsam den Beschluss, die Haltung von Tieren im Wohnhaus zu verbieten. In Gebieten, in denen gemeinschaftliche Lebensräume überwiegen, werden die Regeln durch Mehrheitsbeschlüsse festgelegt, die mit den Stimmen der Wohnungseigentümer getroffen werden. Jeder Immobilienbesitzer oder Nutzer der Immobilie sollte sich gegenüber seinen Nachbarn im Rahmen von Toleranz und gutem Glauben verhalten, und es wird erwartet, dass diejenigen, die Nachbarn mit Tieren haben, Toleranz gegenüber den möglichen Geräuschen zeigen.

Kann gegen Mieterhöhungen aufgrund der Covid-19-Pandemie Einspruch erhoben werden?

Die Covid-19-Pandemie beeinflusst weiterhin viele Menschen tiefgreifend in materieller und moralischer Hinsicht. Arbeitnehmer erhalten ihre Gehälter nicht oder werden auf unbestimmte Zeit in den unbezahlten Urlaub geschickt, Arbeitgeber mussten ihre Betriebe aufgrund von Beschränkungen schließen. Diese Situation hat auch die Mietzahlungen von Mietern beeinflusst, die zur Miete wohnen. Mieter hatten Schwierigkeiten, ihre Mieten an die Vermieter zu zahlen, und begannen darüber nachzudenken, welche rechtlichen Wege gegen Vermieter eingeschlagen werden können, die die Miete erhöhen wollen. Es gibt viele Diskussionen darüber, ob der durch die Covid-19-Pandemie entstandene Pandemieprozess als höhere Gewalt angesehen werden kann oder nicht. In den Entscheidungen der Generalversammlung für Zivilrecht des Kassationshofs wurde das Konzept der „höheren Gewalt“ wie folgt erklärt: „Höhere Gewalt ist ein außergewöhnliches Ereignis, das außerhalb der Tätigkeit und des Betriebs des Verantwortlichen oder Schuldners auftritt, zwangsläufig und unvermeidbar zur Verletzung einer allgemeinen Verhaltensnorm oder der Verpflichtung führt und dessen Vorhersehbarkeit und Abwehr unmöglich ist. Naturkatastrophen wie Erdbeben, Überschwemmungen, Brände und Epidemien gelten als höhere Gewalt.

Wie in den allgemeinen Bestimmungen des türkischen Obligationenrechts geregelt, haben Mieter das Recht, eine Mietanpassungsklage einzureichen, da die Covid-19-Pandemie eine höhere Gewalt darstellt. Sollten Mieter in eine Lage kommen, in der sie die Miete nicht zahlen können, können sie den Mietvertrag entschädigungslos kündigen. Die Mietschulden werden aufgrund der Covid-19-Pandemie nicht gestrichen, und die Mieter sind zur Zahlung der Miete verpflichtet. Es gibt jedoch keine Bestimmung in unserer Gesetzgebung darüber, dass während der Covid-19-Pandemie keine Miete gezahlt werden muss oder dass die Miete am Ende des Jahres oder der Periode nicht erhöht werden darf. In den Entscheidungen der Generalversammlung für Zivilrecht des Kassationshofs ist klar, dass der Prozess der Covid-19-Pandemie als höhere Gewalt akzeptiert wird. In Artikel 138 des türkischen Obligationenrechts ist die übermäßige Erschwerung der Leistung geregelt. Demnach: Tritt ein außergewöhnliches Ereignis ein, das bei Vertragsschluss von den Parteien nicht vorhersehbar war und nicht vorhersehbar sein konnte, aus einem Grund, der nicht vom Schuldner zu vertreten ist, und ändert dies die bestehenden Tatsachen zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses in einem Maße, dass das Festhalten am Vertrag für den Schuldner unter Berücksichtigung des Gebots von Treu und Glauben unzumutbar wird, und hat der Schuldner seine Verpflichtung noch nicht erfüllt oder unter Vorbehalt seiner Rechte aus der Erschwerung der Leistung erfüllt, so hat der Schuldner das Recht, vom Richter eine Anpassung des Vertrags an die neuen Bedingungen zu verlangen; ist dies nicht möglich, hat er das Recht vom Vertrag zurückzutreten. Bei Dauerschuldverhältnissen übt der Schuldner in der Regel statt des Rücktrittsrechts das Kündigungsrecht aus.

Wie im Gesetzestext ausdrücklich geregelt, stehen dem Mieter bei Vorliegen höherer Gewalt aufgrund einer übermäßigen Erschwerung der Leistung Wahlrechte aus dem Gesetz zu. Demnach: Der Mieter hat das Recht, eine Mietminderung und eine entschädigungslose Kündigung des Mietvertrags zu verlangen. Wenn der Mieter in der Lage ist, die Miete überhaupt nicht mehr zu zahlen, muss er in diesem Fall die Wohnung räumen und den Mietvertrag kündigen.

Sie haben das Recht, die Forderung des Vermieters nach einer Mieterhöhung während der Pandemiezeit abzulehnen und gemäß den entsprechenden Artikeln des türkischen Obligationenrechts eine Mietanpassungsklage einzureichen. Während des Klageverfahrens ist die Miete weiterhin zum alten Betrag zu zahlen. Sie können die Mietanpassung beantragen, indem Sie dem Gericht Gründe wie Kündigung oder unbezahlten Urlaub aufgrund der Covid-19-Pandemie mitteilen. Die Mietanpassungsklage wird bei dem Friedensgericht am Ort Ihres Wohnsitzes eingereicht. Es wäre jedoch rechtlich sinnvoll, dem Vermieter vor Einreichung der Klage eine notarielle Abmahnung zuzustellen, in der die Situation mitgeteilt wird.

Was ist ein Mietvertrag und welche Arten von Mietverträgen gibt es?

Ein Mietvertrag ist ein Vertrag, bei dem sich der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch einer Sache oder den Gebrauch zusammen mit der Nutzung zu überlassen, und der Mieter sich im Gegenzug verpflichtet, den vereinbarten Mietpreis zu zahlen.

Mietverträge werden in befristete Mietverträge und unbefristete Mietverträge unterteilt. Befristete Mietverträge sind Mietverträge, die mit Ablauf der vereinbarten Zeit ohne vorherige Kündigung enden.

Ein Mietvertrag auf unbestimmte Zeit ist ein Vertrag, der nach Ablauf der vereinbarten Dauer nicht automatisch endet, sondern durch eine Kündigung, zum Beispiel durch die Zustellung einer förmlichen Mahnung, beendet wird. Das Bestehen von Mietverträgen kann ausschließlich durch schriftliche Beweismittel nachgewiesen werden. Mietverträge unterliegen keinen Formvorschriften und können sowohl schriftlich als auch mündlich geschlossen werden. Der Erwerb einer vermieteten Immobilie beendet den Mietvertrag nicht. Der Mieter setzt das Mietverhältnis mit dem neuen Eigentümer für die Dauer der Mietvertragslaufzeit fort. Allerdings muss der neue Eigentümer eine Räumungsklage erheben, um den Mieter aus der Wohnung zu entfernen. Sollten die Parteien mündlich einen Mietvertrag geschlossen haben, so hat die Partei, die das Bestehen des Mietvertrages behauptet, das Recht, dem Gegner einen Eid anzubieten. Das zuständige Gericht für sämtliche Räumungsklagen, Klagen auf Auflösung des Mietvertrages, Klagen auf Feststellung des Mietzinses sowie damit verbundene Klagen auf Mietforderungen und Schadensersatz ist das Friedensgericht (Sulh Hukuk Mahkemesi). Gegenstand eines Mietvertrages können bewegliche und unbewegliche Sachen sowie Tiere oder jede Art von Gegenständen sein, unabhängig davon, ob sie Erträge abwerfen oder nicht. Beispiele für die Miete beweglicher Sachen sind Autos, Bücher oder Haushaltsgegenstände. Ertragbringende Mietverhältnisse sind beispielsweise Pachtverträge für landwirtschaftliche Erzeugnisse oder Jagdrechte. Bei der Erstellung des Mietvertrages können die Parteien den Gerichtsstand frei vereinbaren. Die Parteien haben das Recht, eine Klausel über eine jährliche prozentuale Mietzinserhöhung in den Mietvertrag aufzunehmen. Mietverträge sind bindend, da sie die Erklärungen beider Parteien enthalten. Im Falle der Behauptung, der Mietvertrag sei nichtig oder rechtlich unwirksam, liegt keine Auflösung, sondern eine Anfechtung des Mietvertrages vor. Auch für Schadensersatzklagen im Zusammenhang mit Räumungsklagen ist das Friedensgericht zuständig. Der Mietvertrag endet, wenn die vermietete Immobilie durch einen Brand zerstört wird. Die Eintragung des Mietvertrages im Grundbuch bindet nachfolgende Eigentümer an den Mietvertrag zugunsten des Mieters. Bei der Vermietung einer Immobilie im Miteigentum ist für die Gültigkeit des Mietvertrages die Zustimmung der Mehrheit der Miteigentumsanteile erforderlich. Der Mietpreis einer vermieteten Immobilie kann in Fremdwährung vereinbart und vom Mieter in dieser Form gezahlt werden. Eine Klausel wie „es wird keine Räumungsklage erhoben“ zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses ist ungültig. Eine im Mietvertrag enthaltene Bestimmung, nach der der Vermieter im Voraus auf ein zukünftig gesetzlich entstehendes Räumungsrecht verzichtet, hindert den Vermieter nicht an seinem Klagerecht. Die Beweislast für das Bestehen des Mietvertrages obliegt demjenigen, der sich in seiner Klage auf diesen stützt. Bei mündlichen Mietverträgen gilt das Beweisverfahren durch Zeugen. Gegen einen schriftlichen Mietvertrag ist jedoch die Zeugenaussage ausgeschlossen. Möchte der Mieter einseitig die Eintragung des Mietvertrages im Grundbuch veranlassen, ergibt sich daraus die Notwendigkeit der Zustimmung des Vermieters. Wenn der Mieter den Mietvertrag nicht ausdrücklich bestritten hat, gilt dessen Bestehen als anerkannt. Die erforderlichen Bestandteile eines Mietvertrages sind: Adressdaten des Mietobjekts, Name, Vorname, Adresse und Identitätsnummer (TC) des Vermieters sowie des Mieters, die monatliche und jährliche Miete in Zahlen und Worten, Mietdauer und Mietbeginn, Zustand des Mietobjekts bei Übergabe, Verwendungszweck des Objekts, mitvermietetes Inventar, Bankverbindung für die Mietzahlungen sowie gegebenenfalls Name, Adresse und Identitätsnummer (TC) des Bürgen.

Was sind die Pflichten des Vermieters?

Der Vermieter hat gegenüber dem Mieter verschiedene Pflichten. Diese sind gesetzlich wie folgt geregelt:

Die Überlassungspflicht des Vermieters: Der Vermieter ist verpflichtet, das Mietobjekt dem Mieter zum vereinbarten Zeitpunkt zu übergeben. Die Art der Überlassungspflicht besteht darin, das Objekt in einem für den vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand bereitzustellen. Während der Mietdauer ist der Mieter verpflichtet, das Mietobjekt in dem Zustand zu halten, in dem er es übernommen hat. Die Pflicht zur Überlassung für den vertragsgemäßen Gebrauch kann nicht abbedungen werden. Bei Wohn- und Dachgeschossmietverhältnissen kann die Pflicht zur vertragsgemäßen Überlassung nicht zu Lasten des Mieters abgeändert werden. Ebenso können keine rechtswidrigen Bestimmungen durch Allgemeine Geschäftsbedingungen zu Lasten des Mieters getroffen werden. Auch bei anderen als Wohn- und Dachgeschossmietverhältnissen sind rechtswidrige Regelungen zu Lasten der Mieter unzulässig.

Eine weitere Pflicht des Vermieters ist die Tragung von Steuern und ähnlichen Abgaben. Der Vermieter ist verpflichtet, die mit dem Mietobjekt verbundenen Pflichtversicherungen, Steuern und ähnliche Lasten zu tragen. Werden die im Mietvertrag vereinbarten Beträge nicht fristgerecht gezahlt, hat der Vermieter das Recht, ein Vollstreckungsverfahren einzuleiten und Klage auf Einziehung der ausstehenden Mietzinsen zu erheben. Wird das vermietete Objekt an eine dritte Person verkauft, hat der Mieter das Recht, die Erfüllung des Mietvertrages oder Schadensersatz zu verlangen. Sollte der Mieter das Objekt aufgrund eines Dritten nicht nutzen können, hat er das Recht, Ersatz für den entstandenen materiellen Schaden vom Vermieter zu fordern. Bei verspäteter Übergabe der Immobilie durch den Vermieter ist dieser schadensersatzpflichtig. Sofern das Mietobjekt jedoch unter Vorbehalt entgegengenommen wurde, wird davon ausgegangen, dass auf Schadensersatzansprüche verzichtet wurde. Der Vermieter ist für die mit dem Objekt verbundenen Pflichtversicherungen und Steuern verantwortlich, es sei denn, im Mietvertrag wurde eine gegenteilige Regelung getroffen oder das Gesetz sieht etwas anderes vor.

Der Vermieter ist zudem verpflichtet, Nebenkosten zu tragen. Im türkischen Obligationenrecht ist die Tragung der Nebenkosten durch den Vermieter detailliert geregelt. Dies bezieht sich auf die Kosten für die Nutzung des Objekts, die entweder vom Vermieter selbst oder von Dritten erbracht werden. Nebenkosten umfassen notwendige Versicherungen, Grundsteuern und gemeinschaftliche Wartungskosten für das Inventar. Darüber hinaus haftet der Vermieter für Mängel am Mietobjekt. Wurde das Objekt mit Mängeln übergeben, ist der Vermieter zur Mängelbeseitigung verpflichtet. Bei Gesundheitsgefährdung kann der Mieter den Mietvertrag kündigen. Die Reparatur von Heizkörpern im Mietobjekt liegt im Verantwortungsbereich des Vermieters. Weigert sich der Vermieter, die Kosten für die Reparatur der Heizung zu tragen, kann der Mieter die Instandsetzung auf Kosten der Miete selbst veranlassen. Die Eintragung des Mietvertrages im Grundbuch begründet kein dingliches Recht, sondern ein persönliches Recht.

Eine der wichtigsten Pflichten des Vermieters ist die Haftung für Mängel am Mietobjekt. Der Vermieter haftet für Mängel, die zum Zeitpunkt der Übergabe bestehen. So hat der Mieter bei Übergabe mit erheblichen Mängeln oder bei späterem Auftreten von Mängeln einen Anspruch auf Mängelbeseitigung, eine angemessene Mietminderung oder Schadensersatz. Bei erheblichen Mängeln ist der Mieter zur Kündigung des Mietvertrages berechtigt. Die Forderung nach Schadensersatz schließt die Ausübung weiterer Wahlrechte nicht aus. Neben dem Schadensersatz kann die Beseitigung der Mängel oder eine Minderung des Mietzinses verlangt werden. Der Mieter kann dem Vermieter eine angemessene Frist zur Mängelbeseitigung setzen. Dies kann mittels notariell zugestellter Mahnung erfolgen. Wird der Mangel innerhalb der gesetzten Frist nicht behoben, hat der Mieter das Recht, die Mängelbeseitigung durch Anrechnung auf den Mietzins selbst vorzunehmen. Er hat zudem das Recht, den Austausch gegen ein mangelfreies Ersatzobjekt zu verlangen.

Was sind die Pflichten des Mieters?

Nach Abschluss des Mietvertrages hat der Mieter gemäß dem türkischen Obligationenrecht diverse Pflichten: die Zahlung des Mietzinses, den pfleglichen Umgang mit dem Mietobjekt und die Wahrung der Rücksichtnahme gegenüber Nachbarn, die Übernahme von Reinigungs- und Instandhaltungskosten, die Anzeige von Mängeln gegenüber dem Vermieter sowie die Duldung von Mängelbeseitigungsmaßnahmen und Besichtigungen.

Im Rahmen der Zahlungspflicht ist der Mieter verpflichtet, den Mietzins und gegebenenfalls Nebenkosten am Ende jedes Monats oder spätestens bei Ablauf der Mietdauer zu begleichen. Ist im Vertrag ein konkreter Zahlungstermin vereinbart, ist dieser maßgeblich. Bei Nichtzahlung hat der Vermieter das Recht, gemäß den Vorschriften des Vollstreckungs- und Konkursgesetzes ein Vollstreckungsverfahren einzuleiten. Gegen Vollstreckungsbescheide mit Räumungsandrohung kann der Mieter Einspruch beim Vollstreckungsamt erheben. Der vertragliche Verwendungszweck des Mietobjekts muss klar definiert sein. Eine spätere Nutzung als Büro für ein als Krankenhaus gemietetes Objekt stellt einen Vertragsverstoß dar. Der Mieter ist für das Objekt verantwortlich . Bei Schäden durch unsachgemäßen Gebrauch kann der Vermieter Ersatz fordern. Grobe Belästigungen der Nachbarn im Haus berechtigen zur Kündigung. Bei Zahlungsverzug muss der Vermieter im Vollstreckungsbescheid angeben, innerhalb welcher Frist die Zahlung zu erfolgen hat. Der Bescheid muss ordnungsgemäß ausgestellt sein; bei Fehlern muss ein neuer Bescheid zugestellt werden. Für die als Kaution gezahlte Miete kann kein Vollstreckungsverfahren eingeleitet werden. Schäden durch unsachgemäßes Verhalten (z.B. Holzhacken in der Wohnung oder Gefahrengut vor dem Laden) verstoßen gegen die Pflichten, wobei eine vorherige Mahnung durch den Vermieter nicht zwingend erforderlich ist. Schwere Beleidigungen des Vermieters gelten laut Kassationsgerichtshof als Räumungsgrund. Erfolgt bei einem Vollstreckungsverfahren wegen Mietrückständen kein Einspruch, kann die Zahlung vor Gericht nur durch Vorlage von Zahlungsbelegen nachgewiesen werden. Änderungen, die rückgängig gemacht werden können, gelten nicht als unsachgemäßer Gebrauch. Eine Nutzung entgegen dem vertraglich vereinbarten Zweck ist jedoch ein Grund für Vertragsverstöße. Wird eine Mahnung zur Nichtverlängerung des Vertrages erst nach Ablauf der zweimonatigen Frist vor Ende des Mietverhältnisses versandt, gilt der Vertrag als verlängert. Bleibt eine monatliche Miete aus, werden auch die Mieten für die Folgemonate fällig. Bei Nichtzahlung hat der Vermieter das Recht, die ausstehenden Forderungen einzuklagen. Bleibt eine Räumungsaufforderung unbeachtet, werden nach 30 Tagen Räumungsmaßnahmen eingeleitet. Legt der Mieter innerhalb von 7 Tagen nach Zustellung des Zahlungsbefehls keinen Einspruch ein, wird die Vollstreckung rechtskräftig. Wird das Objekt durch unsachgemäßen Umgang gefährdet, hat der Vermieter verschiedene Rechte, unter anderem die Kündigung nach vorheriger schriftlicher Mahnung. Bei Wohn- und Dachgeschossmieten muss der Vermieter eine Frist von mindestens 30 Tagen einräumen, außer bei vorsätzlicher Beschädigung. Bei unzumutbarem Verhalten gegenüber Nachbarn kann der Vermieter den Vertrag schriftlich kündigen. Der Mieter trägt die Kosten für Reinigung und Instandhaltung und muss Mängel anzeigen; unterlässt er dies, haftet er für Folgeschäden. Die Nichtzahlung von Hausmeistergebühren reicht für eine Kündigung nicht aus. Der Mieter muss Besichtigungen durch den Vermieter oder von diesem beauftragte Dritte für Instandhaltung, Verkauf oder Neuvermietung dulden, wobei der Vermieter den Termin ankündigen und die Interessen des Mieters wahren muss. Ist der Mietpreis überdurchschnittlich hoch, kann eine Minderung gerichtlich geltend gemacht werden. Das Recht zur Mahnung und Klage bei Vertragsverstößen steht nur dem Vertragspartner zu. Glücksspiel im Mietobjekt gilt als unsachgemäßer Gebrauch und berechtigt zur sofortigen Räumungsklage ohne vorherige Mahnung.

Erneuerungen und Änderungen am Mietobjekt

Der Vermieter hat das Recht, Erneuerungen und Änderungen am Mietobjekt vorzunehmen, sofern diese keine Vertragsauflösung erfordern und für den Mieter zumutbar sind, wobei die Interessen des Mieters zu wahren sind. Der Vermieter muss etwaige Schäden ersetzen; der Mieter hat zudem Anspruch auf eine Mietminderung bei Wertminderung. Ohne schriftliche Zustimmung des Vermieters ist der Mieter nicht berechtigt, Änderungen vorzunehmen. Eine schriftliche Beweissicherung ist hierbei zwingend erforderlich. Ein Vermieter, der solche Änderungen genehmigt hat, kann die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands nicht verlangen, es sei denn, dies wurde explizit schriftlich vereinbart. Die unbefugte Entfernung einer Wand stellt einen Vertragsverstoß dar. Kosten für nützliche, aber nicht genehmigte Änderungen können nicht mit der Miete verrechnet werden. Der Mieter kann nur für notwendige und nützliche Aufwendungen Ersatz verlangen. Eine Untervermietung oder Übertragung des Mietverhältnisses ohne schriftliche Zustimmung ist unzulässig. Bei akzeptierter Untervermietung haftet der Mieter weiterhin gegenüber dem Vermieter. Im Falle einer Übertragung des Mietverhältnisses mit Zustimmung des Vermieters tritt der Nachfolger an die Stelle des Mieters. Der ursprüngliche Mieter wird von zukünftigen Verbindlichkeiten befreit, bleibt jedoch bei Gewerbemieten in der Regel für bis zu 2 Jahre solidarisch haftbar, wobei diese Bestimmung unter bestimmten Voraussetzungen für Handelsgesellschaften zeitweise ausgesetzt ist.

Rechtliche Schritte bei Nichtnutzung des Mietobjekts

Der Mieter ist verpflichtet, das Mietobjekt zur Nutzung bereitzuhalten und die Miete zu zahlen. Bei eingeschränkter Nutzbarkeit kann der Mieter eine Mietminderung verlangen. Kosten, die der Vermieter zu tragen hätte, aber nicht trägt, werden von der Miete abgezogen. Wenn ein gewerblich genutztes Objekt vom Mieter dauerhaft geschlossen gehalten wird, kann dies aufgrund des Wertverlusts als Vertragsverstoß gewertet werden. Das Objekt kann vor Ablauf des Mietvertrages an den Vermieter zurückgegeben werden. Hält der Mieter die Kündigungsfristen nicht ein, muss er die Miete für einen angemessenen Zeitraum (z.B. 3 Monate) weiterzahlen, bis das Objekt vergleichbar vermietet werden kann. Findet der Mieter einen solventen Nachmieter, enden seine Zahlungsverpflichtungen. Der Vermieter ist verpflichtet, vom Vermieter gesparte Aufwendungen oder erzielte Erträge aus einer anderweitigen Nutzung von der Mietforderung in Abzug zu bringen. Ein Verzicht auf Aufrechnung von Forderungen ist unzulässig. Bei Unbenutzbarkeit der Mietsache kann eine Klage auf Vertragsauflösung beim Friedensgericht eingereicht werden. Wesentliche Beweismittel sind hierbei der Mietvertrag, Mahnschreiben, Beweissicherungsprotokolle sowie Gutachten durch Sachverständige.

Darüber hinaus hat der Mieter das Recht, per Notar die Kündigung des Mietvertrags sowie die Rückerstattung der bereits geleisteten Zahlungen zu verlangen. Wenn beispielsweise das gemietete Objekt unbrauchbar wird, hat der Mieter das Recht, die Auflösung des Mietvertrags und die Rückzahlung der geleisteten Beträge innerhalb einer angemessenen Frist zu fordern; andernfalls kann er gerichtlich gegen den Mietvertrag vorgehen, um die Kündigung und die Rückerstattung der gezahlten Beträge zu erwirken. Zudem hat der Mieter das Recht, den Vermieter notariell abzumahnen, falls das Mietobjekt nicht in einem vertragsgemäßen Zustand übergeben wurde.

Der Mieter muss explizit angeben, dass das gemietete Objekt nicht in einem nutzbaren Zustand übergeben wurde, dass es nicht verwendbar ist und zudem aus gesundheitlicher Sicht nicht den Anforderungen an eine Nutzung entspricht. Der Vermieter ist verpflichtet, die in der Abmahnung genannten Mängel innerhalb einer angemessenen Frist zu beheben; andernfalls wird der Mietvertrag aufgrund schuldhaften Verhaltens des Vermieters gekündigt. Sollte der Mietvertrag nicht aufgelöst werden, sondern lediglich Schadensersatz gefordert werden, muss dies ebenfalls ausdrücklich in der Abmahnung vermerkt werden.

Was sind die rechtlichen Folgen der Beendigung eines Mietvertrags?

Wenn für Mietverträge schriftlich oder mündlich eine Befristung vereinbart wurde, enden diese mit Ablauf der Zeit automatisch. Setzen die Parteien das Mietverhältnis nach Ablauf der Frist ohne ausdrückliche neue Vereinbarung fort, wandelt sich der Mietvertrag in ein unbefristetes Mietverhältnis um. Nach Ablauf von 10 Jahren hat der Vermieter das Recht, den Mietvertrag unter Einhaltung der allgemeinen Bestimmungen des Obligationenrechts durch eine Kündigungserklärung zu beenden.

Im Allgemeinen können unbefristete Mietverträge unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen und -termine gekündigt werden. Für die Berechnung der Kündigungsfristen ist das Datum des Mietvertragsbeginns maßgeblich. Sollte die Kündigung ohne Einhaltung der im Vertrag oder im Gesetz vorgesehenen Fristen oder Termine erfolgen, wird die Kündigung zum nächstmöglichen Kündigungstermin wirksam. Sowohl der Mieter als auch der Vermieter haben das Recht, den Mietvertrag gemäß den allgemeinen Regeln für unbewegliche Sachen zum Ende der Mietperiode oder, falls keine solche Regelung besteht, unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist zum Ende einer sechsmonatigen Mietperiode zu kündigen.

Bei der Miete beweglicher Sachen können Mieter und Vermieter den Vertrag mit einer Frist von drei Tagen kündigen. Wenn es sich um bewegliche Sachen handelt, die der Vermieter im Rahmen seiner beruflichen Tätigkeit vermietet und die der Mieter zu seinem persönlichen Gebrauch nutzt, kann der Mietvertrag mit einer einmonatigen Kündigungsfrist zum Ende einer dreimonatigen Mietperiode beendet werden. In Fällen, in denen ein Kündigungsrecht besteht, können Vermieter oder Mieter den Vertrag nach den allgemeinen Bestimmungen beenden. Bei Wohnraum- und Geschäftsraummieten muss die Kündigung jedoch zwingend schriftlich erfolgen.

Eine notarielle Beurkundung der Kündigung ist nicht erforderlich, es genügt die Schriftform. Wenn der Vermieter das Objekt nicht vertragsgemäß übergibt, hat der Mieter das Recht, die Kündigung des Mietvertrags durch Klage beim Friedensgericht zu verlangen. In einem solchen Prozess kann der Mieter als Beweismittel den Mietvertrag, Fotos und Unterlagen, die den nicht ordnungsgemäßen Zustand belegen, Zeugen, Augenschein und Sachverständigengutachten sowie die Abmahnung vorlegen.

Sollte dem Mieter seit Abschluss des Mietvertrags ein materieller Schaden entstanden sein, hat er im Rahmen der Klage zudem Anspruch auf Schadenersatz.

Was ist eine außerordentliche Kündigung des Mietvertrags?

Die Kündigung eines Mietvertrags hängt von bestimmten Voraussetzungen ab. In Fällen schwerwiegender Gründe ist eine Kündigung jedoch möglich. Sowohl der Vermieter als auch der Mieter haben bei Vorliegen schwerwiegender Gründe, die eine Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar machen, das Recht, den Mietvertrag jederzeit unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist zu kündigen. Diese Bestimmung ist jedoch aufgrund der Regelung vom 01.07.2021 für einen Zeitraum von 8 Jahren nicht auf juristische Personen des Privat- und öffentlichen Rechts sowie Kaufleute anwendbar.

Im Todesfall des Mieters haben die Erben das Recht, den Mietvertrag unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen zu kündigen. Zudem besteht die Möglichkeit zur Kündigung, wenn das Mietobjekt nicht zweckgemäß genutzt wird. Wird beispielsweise eine Immobilie angemietet, die sich für den beabsichtigten Zweck (z. B. eine Tankstelle) nicht eignet, kann der Mieter den Vertrag ab dem Zeitpunkt der Kenntnisnahme kündigen. Nach Insolvenz des Mieters hat der Vermieter das Recht, für die ausstehenden Mietzahlungen eine Sicherheit zu verlangen. Im Falle der Insolvenz des Mieters müssen alle Gläubiger ihre Forderungen zur Insolvenztabelle anmelden. Sollte der Mieter dem Vermieter keine Sicherheit leisten, hat dieser das Recht, den Mietvertrag fristlos zu kündigen. In diesem Fall müssen keine Kündigungsfristen eingehalten werden.

Der Vermieter kann den Mieter zunächst per Notar auffordern, den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen und das Objekt zu übergeben. Bei Insolvenz des Mieters und fehlender Sicherheitsleistung kann der Vermieter beim Friedensgericht eine Räumungsklage aufgrund der Insolvenz erheben. Eine weitere Klageart besteht darin, dass der Vermieter bei vertragswidrigem Gebrauch des Mietobjekts durch den Mieter eine Räumungsklage wegen Vertragsverletzung beim Friedensgericht einreichen kann.

Was ist das Vermieterpfandrecht?

Bei der Miete von unbeweglichen Sachen ist das Vermieterpfandrecht von großer Bedeutung. Das Pfandrecht des Vermieters bezieht sich auf die beweglichen Sachen, die sich im Mietobjekt befinden und zur Einrichtung oder Nutzung dienen, als Sicherheit für die Mietzinsforderungen des vergangenen Jahres und des laufenden halben Jahres.

Das Pfandrecht des Vermieters erstreckt sich auch auf Untermieter. Mit anderen Worten: Die beweglichen Sachen, die der Untermieter – also der Mieter des Mieters – in das Objekt eingebracht hat, unterliegen bis zur Höhe der offenen Mietforderung des Hauptmieters ebenfalls dem Pfandrecht des Vermieters. Unpfändbare Gegenstände des Mieters unterliegen nicht dem Vermieterpfandrecht. Rechte Dritter an Gegenständen, von denen der Vermieter wusste oder hätte wissen müssen, dass sie nicht dem Mieter gehören, sowie Rechte an gestohlenen, verlorenen oder dem Besitzer gegen seinen Willen abhandengekommenen Sachen gehen dem Vermieterpfandrecht vor. Gegenstände, die nicht vom Mieter in das Mietobjekt eingebracht wurden, unterliegen nicht dem Pfandrecht des Vermieters. Möchte der Mieter das Mietobjekt oder die darin befindlichen beweglichen Sachen an einen anderen Ort verbringen, hat der Vermieter das Recht, beim Friedensgericht einen Beschluss zu erwirken, um die Gegenstände in einem zur Sicherung seiner Forderung erforderlichen Umfang zurückzuhalten.

Darüber hinaus hat der Vermieter das Recht, im Wege der Zwangsvollstreckung eine Pfändung der im Mietobjekt befindlichen beweglichen Sachen zu verlangen, sofern innerhalb der gesetzlichen Frist kein Widerspruch beim Gerichtsvollzieher eingeht. Sollten Gegenstände trotz eines Rückhaltebeschlusses heimlich oder gewaltsam entfernt werden, muss innerhalb von zehn Tagen ab dem Tag der Entfernung die Zwangsvollstreckung eingeleitet werden. Zudem kann die Rückgabe der Gegenstände unter Einschaltung der Sicherheitsbehörden verlangt werden.

Gemäß dem Urteil der 13. Zivilkammer des Kassationshofs vom 23.06.2008 (Az. 8105 E. 8757 K.) wurden die Grenzen des Pfandrechts wie folgt festgelegt: „Der Beklagte hat in seiner Klagebeantwortung und in seinen Erklärungen während des Verfahrens geltend gemacht, dass sich die streitgegenständlichen beweglichen Sachen als Sicherheit für die Mietzinsforderung des Klägers in seinem Besitz befinden und ein Vermieterpfandrecht bestehe. Es ist festzuhalten, dass gemäß Art. 267 des Türkischen Obligationenrechts ein Pfandrecht des Vermieters an beweglichen Sachen wegen Mietzinsforderungen besteht. Da durch das oben genannte Gerichtsurteil feststeht, dass der Beklagte eine offene Mietzinsforderung gegen den Kläger hat, ist anzuerkennen, dass der Beklagte sein gesetzliches Pfandrecht ausüben kann.“

Wohnraum- und Geschäftsraummieten

Die Bestimmungen zu Wohnraum- und Geschäftsraummieten gelten auch für Gegenstände, deren Nutzung dem Mieter mit der Mietsache überlassen wurde. Diese Bestimmungen finden jedoch keine Anwendung bei Immobilien, die für einen Zeitraum von sechs Monaten oder kürzer zur vorübergehenden Nutzung vermietet werden. Für alle Mietverträge, die öffentliche Institutionen und Organisationen unter Anwendung bestimmter Verfahren und Grundsätze schließen, gelten die Regeln für Wohnraum- und Geschäftsraummieten ebenfalls unmittelbar. Wenn der Abschluss oder die Fortführung eines Wohnraum- oder Geschäftsraummietvertrags daran geknüpft ist, dass der Mieter eine Verpflichtung eingeht, die in keinem direkten Zusammenhang mit der Nutzung der Mietsache steht und für ihn keinen Nutzen hat, ist die damit verbundene Vereinbarung unwirksam.

Diese Regelung gilt jedoch aufgrund der Bestimmung vom 01.07.2012 für 8 Jahre nicht für Kaufleute sowie juristische Personen des Privat- und öffentlichen Rechts. Sofern im Mietvertrag nichts anderes vereinbart oder keine lokale Gepflogenheit vorhanden ist, trägt der Mieter die Lasten für Nebenkosten wie Heizung, Beleuchtung und Wasser. Die Partei, die diese Kosten trägt, muss der anderen Partei auf Verlangen Kopien der Belege aushändigen. Wenn im Mietvertrag die Verpflichtung zur Sicherheitsleistung festgelegt ist, darf diese den Mietzins für drei Monate nicht übersteigen. Diese Bestimmung gilt jedoch ab dem 01.07.2012 für 8 Jahre nicht für Kaufleute sowie juristische Personen des Privat- und öffentlichen Rechts. Es kann vereinbart werden, dass die Sicherheit in Form von Geld oder Wertpapieren geleistet wird.

Wurde vereinbart, dass die Sicherheit in Geld oder Wertpapieren erfolgt, muss der Mieter das Geld auf einem verzinslichen Sparkonto bei einer Bank anlegen, das ohne Zustimmung des Vermieters nicht aufgelöst werden kann. Werden Wertpapiere als Sicherheit akzeptiert, muss der Mieter diese bei einer Bank deponieren. Diese Regelung gilt jedoch ab dem 01.07.2012 für 8 Jahre nicht für Kaufleute sowie juristische Personen des Privat- und öffentlichen Rechts. Die Bank kann die hinterlegten Sicherheiten nur mit Zustimmung beider Parteien, also Mieter und Vermieter, freigeben. Auch dies gilt ab dem 01.07.2012 für 8 Jahre nicht für Kaufleute und juristische Personen. Wenn ein Zwangsvollstreckungsverfahren eingeleitet wurde und dieses rechtskräftig ist oder ein vollstreckbarer gerichtlicher Beschluss vorgelegt wird, kann die Bank die Sicherheit freigeben. Nach Beendigung des Mietvertrags gibt es bestimmte Verfahrensschritte, falls der Vermieter die Freigabe der Sicherheit an den Mieter ablehnt.

Der Vermieter ist verpflichtet, der Bank, bei der die Sicherheit hinterlegt ist, innerhalb von 3 Monaten nach Beendigung des Mietvertrags schriftlich mitzuteilen, dass er gegen den Mieter Klage erhoben oder ein Zwangsvollstreckungs- oder Insolvenzverfahren eingeleitet hat. Unterlässt der Vermieter die Mitteilung an die Bank, ist diese verpflichtet, die Sicherheit an den Mieter zurückzugeben. Die schriftliche Mitteilung muss innerhalb von 3 Monaten ab Beendigung des Mietvertrags erfolgen. Mit der Mitteilung des Vermieters an die Bank entstehen deren Pflichten. Ab dem Tag der Beendigung des Mietvertrags kann die Sicherheit, sofern die Mitteilung durch den Vermieter erfolgt ist, bis zum Abschluss des Zwangsvollstreckungs- oder Klageverfahrens nicht an den Mieter ausgezahlt werden.

Mietzins und die Eintragung des Mietvertrags im Grundbuch

Die Eintragung (Vormerkung) des zwischen Mieter und Vermieter abgeschlossenen Mietvertrags im Grundbuch ist von großer Bedeutung. Bei Mietverträgen, die im Grundbuch vorgemerkt sind, sind nachfolgende Eigentümer verpflichtet, die Nutzung des Mietobjekts gemäß dem Mietvertrag zu dulden. Dass eine Vormerkung im Grundbuch erfolgt, sollte durch eine ausdrückliche Klausel im Mietvertrag geregelt werden. In seinem Urteil vom 10.07.2021 betont der 14. Zivilsenat des Kassationshofs die Bedeutung der Grundbucheintragung: „Die Parteien können die Vormerkung des Mietvertrags im Grundbuch vertraglich vereinbaren. Zweck dieses Vorgangs ist es, den rechtlichen Status gegenüber Dritten geltend machen zu können und für Publizität zu sorgen. Die Vormerkung des Mietvertrags im Grundbuch verleiht dem Mieter das Recht, seinen Anspruch auch gegenüber künftigen Eigentümern geltend zu machen.“

Der Mietzins ist das Entgelt, das der Mieter dem Vermieter für die Überlassung der Mietsache schuldet. Der Mietzins muss im Mietvertrag klar beziffert sein. Außer der Festlegung im Vertrag können nachträglich keine Änderungen zulasten des Mieters vorgenommen werden. Es kann vereinbart werden, dass der Mietzins alle 6 Monate oder jährlich gezahlt wird. Die Zahlung in einer Fremdwährung muss ausdrücklich im Vertrag niedergelegt sein. Wenn im Vertrag vereinbart wurde, dass die monatliche Miete im Voraus zu zahlen ist, muss dem Mieter eine dreitägige Frist gewährt werden. Wird der Mietzins nicht fristgerecht gezahlt, kann eine Verzugsstrafe erhoben werden. Eine Klausel, die für jeden Monat der Verspätung eine Verzugsstrafe von 10 % vorsieht, ist für den Mieter bindend.

Der Mieter kann den Mietvertrag für eine als Familienwohnsitz genutzte Immobilie nicht ohne ausdrückliche Zustimmung seines Ehepartners kündigen. Wenn der Ehepartner der Kündigung nicht zustimmt, hat der Mieter das Recht, die Entscheidung des Gerichts einzuholen. Ein Ehepartner, der nichts von dem Mietvertrag wusste, kann durch schriftliche Mitteilung an den Vermieter das Recht erwerben, ebenfalls Vertragspartei zu werden. Der Vermieter ist verpflichtet, die Kündigung sowohl dem Mieter als auch dem Ehepartner gesondert zuzustellen.

Der Vermieter hat das Recht, den Mietvertrag zu beenden, wenn das Mietobjekt aufgrund von Wiederaufbau, grundlegenden Sanierungen oder einer Umgestaltung des Gebäudes unbenutzbar wird. Dafür muss der Mieter das Objekt räumen. Die Beendigung ist möglich, wenn eine Nutzung während der Sanierung oder des Umbaus nicht möglich ist. Bei befristeten Verträgen muss eine Räumungsklage wegen Eigenbedarfs oder grundlegender Sanierung innerhalb eines Monats nach Ablauf der Mietdauer erhoben werden. Räumungsklagen wegen Wiederaufbau oder Sanierung sind fristgebunden. Klagen, die nicht innerhalb eines Monats nach Ende der Mietperiode erhoben werden, sind unzulässig.

Es ist von großer Bedeutung, ob ein neuer Eigentümer, der die Immobilie erworben hat, den Mietvertrag wegen Eigenbedarfs kündigen kann. Wenn der neue Eigentümer die Immobilie für sich selbst, seine Abkömmlinge, Vorfahren oder andere Personen, für die er gesetzlich unterhaltspflichtig ist, als Wohn- oder Geschäftsraum benötigt, hat er das Recht, den Mietvertrag mit einer Frist von 6 Monaten durch Klage zu beenden, sofern er dies dem Mieter innerhalb eines Monats nach Erwerb der Immobilie schriftlich mitteilt.

Beendigung des Mietvertrags durch eine Räumungsverpflichtungserklärung

Wenn der Mieter nach Abschluss des Mietvertrags eine Räumungsverpflichtungserklärung (tahliye taahhüdü) abgegeben hat, muss er diese zwingend einhalten. Hat der Mieter sich schriftlich verpflichtet, das Objekt zu einem bestimmten Datum zu räumen, und kommt dieser Verpflichtung nicht nach, kann der Vermieter den Mietvertrag innerhalb eines Monats ab dem in der Erklärung genannten Datum durch Zwangsvollstreckung oder Räumungsklage beenden. Eine Räumungsverpflichtungserklärung muss schriftlich erfolgen; mündliche Erklärungen sind unwirksam. Eine unter Nötigung erwirkte Räumungsverpflichtungserklärung ist ebenfalls nichtig.

Wenn der Mieter im Rahmen eines Einspruchs geltend macht, dass die Erklärung unter Druck oder Angst abgegeben wurde und nicht seinem tatsächlichen Willen entspricht, ist sie ungültig. Für die auf dieser Basis erhobene Räumungsklage gelten bestimmte Regeln. Die wichtigste Voraussetzung ist, dass die Erklärung abgegeben wurde, während der Mieter bereits im Objekt wohnte und seine freie Willensbildung gegeben war. Die Klage kann nur vom Vermieter selbst erhoben werden; der bloße Eigentümer, der nicht gleichzeitig Vermieter ist, hat kein Klagerecht. Gegen eine notariell beurkundete Erklärung ist ein Einspruch kaum möglich, gegen eine private schriftliche Erklärung hingegen schon. Die Verpflichtungserklärung des Erblassers bindet auch die Erben. Eine im Mietvertrag vorab enthaltene Räumungsklausel wird gemäß der Rechtsprechung des Kassationshofs als unwirksam angesehen; die Verpflichtung muss separat und erst nach Einzug abgegeben werden.

Bei Nichtbeachtung der Verpflichtung muss der Vermieter beim Friedensgericht Klage erheben. In dieser Klage kann der Vermieter darlegen, dass der Mieter die Erklärung abgegeben hat, diese zum vereinbarten Termin nicht einhielt und trotz notarieller Abmahnung keine Räumung erfolgte, weshalb nun die Auflösung des Mietvertrags und die Räumung verlangt werden.

Beendigung des Mietvertrags durch zwei berechtigte Abmahnungen

Bei Mietverträgen mit einer Laufzeit von weniger als einem Jahr hat der Vermieter bei Nichtzahlung des Mietzinses das Recht, den Mieter zweimal schriftlich zur Zahlung abzumahnen. Bei Verträgen mit einer Laufzeit von einem Jahr oder länger gelten andere Regeln. Der Vermieter kann den Mieter bei einem Vertrag von einem Jahr oder länger, der innerhalb eines Mietjahres oder darüber hinaus Anlass zu zwei berechtigten Abmahnungen wegen Mietrückständen gegeben hat, innerhalb eines Monats nach Ablauf des Mietjahres durch Klage zur Beendigung des Mietvertrags zwingen.

Enthält der Mietvertrag eine Fälligkeitsklausel, so führt die Anforderung bereits fälliger Mieten durch mehrfache Abmahnungen für denselben Rückstand nicht dazu, dass dies als zwei separate „berechtigte Abmahnungen“ anerkannt wird. Wenn Zahlungen nach einer notariellen Abmahnung erfolgen, verhindert dies nicht die Entstehung der zwei berechtigten Abmahnungen. Bei Verträgen von weniger als einem Jahr sowie bei unbefristeten Verträgen oder bei jährlicher Vorauszahlung der Miete können keine „zwei berechtigten Abmahnungen“ im Sinne dieses Kündigungsgrundes entstehen. Bei Nichtzahlung der Miete hat der Vermieter das Recht, beim Friedensgericht Klage einzureichen.

Der Vermieter kann den Richter am Friedensgericht auffordern, trotz der zwei berechtigten Abmahnungen ein Räumungsurteil zu erlassen. Der Vermieter kann der Klageschrift die Abmahnungen, den Mietvertrag und den Grundbuchauszug beifügen. Zudem haben Vermieter und Mieter das Recht, eine Klausel in den Mietvertrag aufzunehmen, nach der bei Nichtzahlung der Miete die Mieten für die verbleibenden Monate sofort fällig werden.

Beendigung des Mietvertrags wegen eines Wohneigentums des Mieters oder seines Ehepartners

Verfügt der Mieter oder sein mit ihm zusammenlebender Ehepartner über eine bewohnbare Wohnung innerhalb der Grenzen desselben Landkreises oder derselben Gemeinde, ist der Vermieter berechtigt, eine Klage auf Beendigung des Mietvertrags einzureichen. Der Vermieter muss diese Klage innerhalb eines Monats nach Ablauf des Mietvertrags beim Friedensgericht (Sulh Hukuk Mahkemesi) erheben.

Es ist erforderlich, dass der Vermieter zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags keine Kenntnis davon hatte, dass der Mieter oder der mit ihm zusammenlebende Ehepartner über eine bewohnbare Wohnung innerhalb der Grenzen desselben Landkreises oder derselben Gemeinde verfügt. Das Nichtwissen über diesen Umstand gilt als wesentliches Element für die Zulässigkeit der Klage. Wenn der Vermieter den Mieter vorab über die beabsichtigte Klageerhebung informiert, verlängert sich die Klagefrist. Sollte der Vermieter den Mieter schriftlich innerhalb der für die Klageerhebung vorgesehenen einmonatigen Frist darüber in Kenntnis setzen, dass er Klage einreichen wird, gilt die Klagefrist als um ein Mietjahr verlängert.

Darüber hinaus hat der Vermieter das Recht, die Klage bis zum Ende des Mietjahres zu erheben. Die Bestimmungen zur Beendigung des Mietvertrags auf dem Klageweg können nicht zum Nachteil des Mieters geändert werden. Der Vermieter muss dem Mieter vorab eine notarielle Abmahnung mit der Aufforderung zur Räumung der Mietsache aufgrund des Eigentums an einer Immobilie durch ihn oder seinen Ehepartner in derselben Region zustellen.

Sollte der Mieter die Mietsache trotz dieser Abmahnung nicht räumen, ist der Vermieter berechtigt, eine Räumungsklage einzureichen. In der Räumungsklage, die der Vermieter nach Kenntniserlangung des Immobilieneigentums des Mieters in derselben Region einreicht, können Grundbuchauszüge, der Mietvertrag, die Abmahnung, Zeugenaussagen und Sachverständigengutachten als Beweismittel vorgebracht werden.

Fall der Neuvermietung der Mietsache

Wenn der Vermieter den Mieter zur Räumung der Mietsache aufgrund von Eigenbedarf auffordert, darf er die Mietsache ohne triftigen Grund innerhalb von drei Jahren nicht an eine andere Person als den ehemaligen Mieter vermieten.

Wird die Mietsache zwecks Umbaus oder Sanierung geräumt, ist es dem Vermieter untersagt, die Mietsache ohne triftigen Grund für die Dauer von drei Jahren an eine andere Person als den ehemaligen Mieter zu vermieten. Der ehemalige Mieter hat ein Vorrecht auf die Anmietung der Immobilie nach Abschluss der Umbau- oder Sanierungsarbeiten zu den neuen Bedingungen und zum neuen Mietpreis. Für die Ausübung dieses Vorrechts durch den Mieter gelten bestimmte Bedingungen. Der Mieter hat ab dem Datum der schriftlichen Benachrichtigung durch den Vermieter einen Monat Zeit, um sein Vorrecht auszuüben.

Solange das Vorrecht des Mieters besteht und die Dreijahresfrist nicht abgelaufen ist, darf die Immobilie nicht an einen anderen Mieter vermietet werden. Verhindert der Vermieter die Ausübung des Vorrechts durch den Mieter, entsteht ein Anspruch des Mieters auf Schadenersatz. Handelt der Vermieter entgegen den Bestimmungen zum Vorrecht des Mieters, ist er verpflichtet, an den ehemaligen Mieter eine Entschädigung in Höhe von mindestens einer Jahresmiete, wie sie im letzten Mietjahr gezahlt wurde, zu leisten.

Verzichtet der Mieter darauf, sein Vorrecht innerhalb eines Monats nach Zustellung der schriftlichen Benachrichtigung durch den Vermieter auszuüben, kann der Vermieter die Mietsache an einen anderen Mieter vermieten.

Was bedeutet der Verzug des Mieters?

Ein weiteres sehr häufiges Thema im Mietrecht ist der Mieterverzug. Wenn die im Mietvertrag festgelegte Miete nicht gezahlt wird und trotz einer dreißigtägigen Mahnung des Vermieters keine Zahlung erfolgt oder die Zahlung erst nach Ablauf der dreißig Tage geleistet wird, spricht man vom Verzug des Mieters. Bei einer Verzugsmahnung durch den Vermieter müssen bestimmte Regeln zwingend beachtet werden. Es ist zwingend erforderlich, in der Verzugsmahnung eine dreißigtägige Zahlungsfrist anzugeben. Fehlt dieser Hinweis, werden nach Ansicht des Kassationsgerichtshofs (Yargıtay) derartige Mahnungen als ungültig angesehen. Mietverträge bilden die Grundlage bei der Beilegung von Streitigkeiten über die Miete. Damit eine Klage wegen Verzugs erhoben werden kann, müssen zunächst die Voraussetzungen für eine Verzugsmahnung erfüllt sein und diese Mahnung darf zu keinem Ergebnis geführt haben. Der Vermieter muss die dreißigtägige Zahlungsfrist abwarten, bevor er das Vollstreckungsgericht anrufen kann. Die Regeln für eine Räumung der Immobilie zu Lasten des Mieters wegen Verzugs durch das Gericht sind wie folgt:

Damit eine Räumungsentscheidung wegen Verzugs ergehen kann, muss der geforderte Mietzins fällig sein, dieser innerhalb der dreißig Tage nicht gezahlt worden sein und in der Mahnung ausdrücklich darauf hingewiesen worden sein, dass der Mietvertrag bei Nichtzahlung innerhalb der gesetzlichen Frist gekündigt wird. Das Erfüllen all dieser Voraussetzungen führt dazu, dass die wegen Verzugs erhobene Klage zum Erfolg führt. Bis zur Übergabe der Schlüssel der Immobilie an den Vermieter haftet der Mieter für die ausstehenden Mietzahlungen. Der Abschluss eines Ratenzahlungsplans zwischen Mieter und Vermieter nach Klageerhebung befreit den Mieter nicht vom Verzug. In diesem Fall entscheidet das Gericht auf Annahme der Räumungsklage. Der Vermieter muss in der Mahnung an den Mieter ausdrücklich darauf hinweisen, dass die Miete innerhalb von dreißig Tagen an ihn persönlich oder auf das im Detail aufgeführte Bankkonto zu zahlen ist und dass bei Nichtzahlung innerhalb dieser Frist der Mietvertrag gekündigt und Räumungsklage erhoben wird. Wird die dreißigtägige Zahlungsfrist in der Mahnung nicht angegeben, kann von deren Gültigkeit nicht die Rede sein. Der Tag der Zustellung der Mahnung an den Mieter zählt bei der Fristberechnung nicht mit. Im Falle des Todes des Mieters muss die Verzugsmahnung allen Erben des Mieters zugestellt werden. Bei Nichtzahlung der Miete gerät der Mieter in Verzug. Zudem muss in der Verzugsmahnung explizit darauf hingewiesen werden, dass bei Nichtzahlung innerhalb der angegebenen Frist der Mietvertrag gekündigt wird. Ist im Mietvertrag nicht ausdrücklich vereinbart, dass die Miete per Banküberweisung zu zahlen ist, gilt dies nicht als gesetzlich zulässige Zahlungsweise. Die Nichtzahlung des Hausmeistergeldes stellt keinen Grund für einen Verzug dar. Das Hausmeistergeld hat die Eigenschaft einer einfachen Forderung; eine Nichtzahlung führt nicht zum Verzug.

Beendigung von Mietverträgen auf dem Klageweg

Die Artikel 350 bis 356 des türkischen Obligationenrechts (Türk Borçlar Kanunu - TBK) regeln die Voraussetzungen für die Beendigung von Mietverträgen auf dem Klageweg. Wie bei der Prüfung der Gesetzesartikel deutlich wird, sind die Gründe für eine Beendigung des Mietvertrags durch Klage begrenzt. Dementsprechend können gemäß Artikel 354 des türkischen Obligationenrechts die Bestimmungen zur Beendigung des Mietvertrags auf dem Klageweg nicht zum Nachteil des Mieters geändert und keine neuen Klagegründe geschaffen werden. Dennoch können Mietverträge für Wohnraum und überdachte Geschäftsräume auch bei Eintritt außerordentlicher Kündigungsgründe, die im Teil der allgemeinen Bestimmungen aufgeführt sind, beendet werden. Zudem sind die Bestimmungen zu Klagen auf Beendigung von Mietverträgen für Wohnraum und überdachte Geschäftsräume Bestimmungen, die die öffentliche Ordnung betreffen; die Parteien können hierbei keine Schiedsgerichtsbarkeit in Anspruch nehmen. In diesen Verfahren sind ausschließlich die staatlichen Gerichte zuständig. Zuständig für Räumungsklagen sind, wie bekannt, die Friedensgerichte. Eine Räumung ist, wie im Gesetz ausdrücklich erwähnt, nur durch Klageerhebung möglich.

Gemäß Artikel 347 des türkischen Obligationenrechts;

Beendigung des Vertrags bei Wohnraum und überdachten Geschäftsräumen

I. Durch Benachrichtigung

1. Im Allgemeinen

Artikel 347 - Bei Mietverträgen über Wohnraum und überdachte Geschäftsräume gilt der Vertrag bei befristeten Verträgen als um ein Jahr verlängert, sofern der Mieter nicht mindestens fünfzehn Tage vor Ablauf der Vertragsdauer eine Kündigungserklärung abgibt. Der Vermieter kann den Vertrag nicht allein mit der Begründung des Ablaufs der Vertragsdauer beenden. Jedoch kann der Vermieter nach Ablauf der zehnjährigen Verlängerungsdauer den Vertrag ohne Angabe von Gründen beenden, sofern er mindestens drei Monate vor Ablauf des jeweiligen Verlängerungsjahres eine Kündigungserklärung abgibt.

Bei unbefristeten Mietverträgen können der Mieter jederzeit und der Vermieter nach Ablauf von zehn Jahren ab Mietbeginn den Vertrag gemäß den allgemeinen Bestimmungen durch eine Kündigungserklärung beenden.

In Fällen, in denen das Kündigungsrecht gemäß den allgemeinen Bestimmungen ausgeübt werden kann, können Vermieter oder Mieter den Vertrag beenden.

Es wurde festgelegt, dass Mietverträge für Wohnraum und überdachte Geschäftsräume nur durch Benachrichtigung oder auf dem Klageweg beendet werden können. Wird die Mitteilungspflicht weder vom Mieter noch vom Vermieter erfüllt, kann von einer Beendigung des Mietvertrags nicht die Rede sein. In den Artikeln 350 ff. des türkischen Obligationenrechts Nr. 6098 ist die Beendigung von Mietverträgen aus Gründen geregelt, die vom Vermieter oder vom Mieter ausgehen. Die vom Mieter ausgehenden Gründe sind in drei Absätzen geregelt. Wie im Gesetz ausdrücklich geregelt, wurden die Rechtsfolgen der Beendigung von Mietverträgen für Wohnraum und überdachte Geschäftsräume auf dem Klageweg aus Gründen, die beim Mieter liegen, erläutert.

Gemäß Artikel 352 des türkischen Obligationenrechts;

Gibt der Mieter eine schriftliche Räumungsverpflichtung ab und räumt trotz der gegebenen Verpflichtung die Mietsache nicht, kündigt der Vermieter bei zwei berechtigten Mahnungen innerhalb desselben Mietzeitraums wegen Nichtzahlung der Miete den Vertrag, oder wenn der Vermieter bei Vertragsabschluss nicht wusste, dass der Mieter oder der mit ihm zusammenlebende Ehepartner über eine bewohnbare Wohnung innerhalb der Gemeindegrenzen desselben Landkreises oder derselben Gemeinde verfügt, kann er den Mietvertrag innerhalb eines Monats nach Vertragsende kündigen.

Artikel 352 - Hat der Mieter gegenüber dem Vermieter nach Übergabe der Mietsache schriftlich zugesichert, die Mietsache zu einem bestimmten Datum zu räumen, räumt diese jedoch nicht, so kann der Vermieter den Mietvertrag innerhalb eines Monats nach diesem Datum durch Einleitung eines Vollstreckungsverfahrens oder durch Klageerhebung beenden.

Hat der Mieter bei Mietverträgen mit einer Laufzeit von weniger als einem Jahr während der Mietdauer; bei Mietverträgen mit einer Laufzeit von einem Jahr oder länger innerhalb eines Mietjahres oder eines Zeitraums von über einem Mietjahr durch Nichtzahlung der Miete Anlass zu zwei schriftlichen berechtigten Mahnungen gegeben, so kann der Vermieter den Mietvertrag innerhalb eines Monats nach Ablauf der Mietdauer und bei Verträgen mit einer Laufzeit von über einem Jahr nach Ablauf des Mietjahres, in dem die Mahnungen erfolgten, auf dem Klageweg beenden.

Verfügt der Mieter oder sein mit ihm zusammenlebender Ehepartner über eine bewohnbare Wohnung innerhalb der Gemeindegrenzen desselben Landkreises oder derselben Gemeinde und wusste der Vermieter dies bei Abschluss des Mietvertrags nicht, so kann er den Vertrag innerhalb eines Monats nach Ablauf der Vertragsdauer auf dem Klageweg beenden.

Voraussetzungen für die Beendigung des Mietvertrags durch Räumungsverpflichtung

Schriftliche Abgabe der Räumungsverpflichtung durch den Mieter

Im türkischen Obligationenrecht (TBK) Art. 352 wurde unter der Überschrift "Gründe, die vom Mieter ausgehen" die Beendigung des Mietvertrags in drei Absätzen geregelt. Gemäß dieser Bestimmung; TBK Art. 352/I; "Hat der Mieter gegenüber dem Vermieter nach Übergabe der Mietsache schriftlich zugesichert, die Mietsache zu einem bestimmten Datum zu räumen, räumt diese jedoch nicht, so kann der Vermieter den Mietvertrag innerhalb eines Monats nach diesem Datum durch Einleitung eines Vollstreckungsverfahrens oder durch Klageerhebung beenden." Wie im gesamten Gesetz finden sich auch in dieser Regelung bewährte Praktiken im Gesetzestext wieder.

Bei der in TBK Art. 352/1 genannten "Räumungsverpflichtung", die in der Praxis häufig auch als "schriftliche Räumungsverpflichtung" bezeichnet wird und im Artikel als "schriftliche Zusicherung zur Räumung" ausgedrückt wird, handelt es sich um einen Beendigungsgrund. Damit der Mietvertrag auf der Grundlage dieser Bestimmung beendet werden kann, müssen vier Voraussetzungen erfüllt sein.

Voraussetzung der schriftlichen Form für die Gültigkeit der Räumungsverpflichtung

Bei der Beendigung von Mietverträgen für Wohnraum und überdachte Geschäftsräume auf dem Klageweg aus Gründen, die vom Mieter ausgehen, ist gemäß der Regelung in TBK Art. 351/1 für die Gültigkeit der Räumungszusage des Mieters die Schriftform erforderlich. Die Einhaltung der Schriftform ist eine Gültigkeitsvoraussetzung. Die Parteien können jedoch nach ihrem Ermessen anstelle der einfachen Schriftform die notarielle Form wählen, da diese strengeren Anforderungen unterliegt. Wird eine notarielle Form beschlossen, muss dies über einen Notar erfolgen. Die Beurkundung der Verpflichtungserklärung über einen Notar verhindert spätere Einwände, die auf eine Bestreitung der Unterschrift oder eine Willensbeeinträchtigung gestützt werden. Die Räumungsverpflichtung muss jedoch vom Mieter persönlich abgegeben werden. Räumungszusagen des Ehepartners, der Angehörigen oder der Kinder des Mieters in schriftlicher Form sind nicht gültig. Der Bevollmächtigte des Mieters kann jedoch in der Eigenschaft als Bevollmächtigter eine Räumungsverpflichtung abgeben, sofern dies ausdrücklich in der Vollmacht vermerkt ist. Bei mehreren Mietern muss die Räumungsverpflichtung von allen abgegeben werden. Die Mitteilung des Mieters gemäß TBK Art. 347/1, dass er keine Verlängerung des Mietvertrags wünscht, stellt ebenfalls eine Zusicherung der Räumung dar und hat die gleichen Konsequenzen wie die Bestimmung in TBK Art. 352/1. Auch im neuen Mietvertrag, den die Parteien nach Ablauf des ersten Mietvertrags schließen, kann eine solche Verpflichtung vereinbart werden.

Voraussetzung der Festlegung eines Datums in der Räumungsverpflichtung

Die Räumungsverpflichtung muss ein Räumungsdatum enthalten. Insbesondere muss dieses Datum nach der Übergabe der Mietsache liegen. Daher ist eine Räumungsverpflichtung, die bereits bei Vertragsabschluss oder davor abgegeben wurde, nicht gültig. Der Grund dafür ist, dass sich ein Mieter, der sich in einer Notlage hinsichtlich Wohnraum oder Geschäftsräumen befindet, aufgrund des Drucks des Vermieters zu einer Räumungsverpflichtung gedrängt sehen könnte, die nicht auf seinem freien Willen beruht. Das wesentliche Element hierbei ist das Vorliegen einer Zwangslage.

Voraussetzung der Abgabe der Räumungsverpflichtung durch den Mieter

Die Verpflichtung zur Räumung der Mietsache muss vom Mieter abgegeben werden. Da es sich nicht um ein höchstpersönliches Recht handelt, kann mittels einer Spezialvollmacht in Eigenschaft als Bevollmächtigter eine Räumungsverpflichtung abgegeben werden. Wurde der Mietvertrag für die als Familienwohnsitz genutzte Wohnung mit beiden Ehepartnern abgeschlossen oder hat der nicht als Mieter auftretende Ehepartner gemäß der Schlussbestimmung von Art. 194 des türkischen Zivilgesetzbuches (TMK) eine Mitteilung an den Vermieter gerichtet, müssen beide gemeinsam als Mieter die Räumungsverpflichtung gemeinsam abgeben. Bei mehreren Mietern ist, da eine notwendige Streitgenossenschaft zwischen den Mietern besteht, die Abgabe der Verpflichtung durch alle Mieter erforderlich.

Selbst wenn nur einer der Ehepartner die Familienwohnung gemietet hat und der andere Ehepartner den Vermieter nicht benachrichtigt hat, ist die vom mietenden Ehepartner abgegebene Räumungsverpflichtung gemäß TBK Art. 194/I unwirksam. Damit die vom mietenden Ehepartner abgegebene Räumungsverpflichtung gültig ist, ist die Zustimmung des anderen Ehepartners erforderlich. Verweigert der andere Ehepartner ohne triftigen Grund diese Zustimmung, muss der mietende Ehepartner hierzu eine richterliche Entscheidung einholen.

Eine vom Untermieter gegenüber dem Vermieter abgegebene Räumungsverpflichtung erfordert nicht die Räumung durch den Hauptmieter. Auf Basis der vom Hauptmieter abgegebenen Räumungsverpflichtung kann nur die Beendigung des Mietvertrags des Hauptmieters verlangt werden. Gegen den Untermieter kann in dieser Hinsicht weder eine Vollstreckung eingeleitet noch eine Klage erhoben werden. Da jedoch die Beendigung des Hauptmietvertrags automatisch auch den Vertrag zwischen dem Mieter und dem Untermieter beendet, wirkt sich die vom Hauptmieter abgegebene Räumungsverpflichtung direkt auch auf den Untermieter aus.

Eine gültige Räumungsverpflichtung bindet auch die Erben des Mieters. Bei einer Übertragung des Mietverhältnisses wird anerkannt, dass die vertraglich vereinbarte Räumungsverpflichtung auch den Übernehmer bindet. Wird dieser Umstand dem neuen Mieter bei der Übertragung des Mietvertrags verschwiegen, haftet der übertragende Mieter für Schadenersatz.

Voraussetzung, dass die Räumungsverpflichtung nach der Übergabe der Mietsache abgegeben wurde

Die schriftliche Verpflichtung zur Räumung der Mietsache muss vom Mieter nach der Übergabe der Mietsache abgegeben worden sein. Der Mieter muss die Mietsache zum zugesicherten Datum räumen. Geschieht dies nicht, muss der Vermieter innerhalb eines Monats nach dem zugesicherten Räumungsdatum den Räumungsanspruch geltend machen.

Klage auf Mietzinsfestsetzung

Der Mieter hat bei rechtlichem Interesse das Recht, eine Klage auf Mietzinsfestsetzung zu erheben. Die Parteien passen die jährlichen Erhöhungen im Mietvertrag gemäß den TEFE-TÜFE-Raten (Erzeugerpreisindex/Verbraucherpreisindex) an. In Fällen jedoch, in denen die in der Umgebung üblichen Mietpreise nicht im gleichen Maße wie die allgemeinen Preissteigerungen gestiegen sind oder eine Senkung der Mietpreise festgestellt wurde, können Gerichte entscheiden, dass keine Erhöhung gemäß TEFE-TÜFE-Raten vorgenommen wird. Bei der Festsetzung von Mietpreisen gibt es bestimmte Kriterien zu beachten. Die Festsetzung erfolgt durch die Erstellung eines Berichts aufgrund der durch vom Gericht bestellte Sachverständige durchgeführten Untersuchungen. Durch die Vorlage dieser Sachverständigengutachten bei Gericht wird angestrebt, unter Berücksichtigung der Mietpreise angemessene Mietpreise zu bestimmen, die den Erwartungen der Parteien aus dem Mietvertrag entsprechen. Gemäß dem Grundsatz von Treu und Glauben sind bei der Prüfung zunächst alle von den Parteien vorgelegten Beweise sowie vergleichbare Mietverträge zu berücksichtigen, die vermietete Immobilie und die vergleichbaren Objekte durch Sachverständige einzeln zu besichtigen und zu prüfen, alle den Mietpreis beeinflussenden Merkmale zu vergleichen und die bei einer Neuvermietung erzielbare Miete zu bestimmen; auf Basis dieses Mietpreises hat das Gericht ein Urteil zu fällen. Aufgrund eines Vertrages zwischen den Parteien kann der Mietpreis auch in Fremdwährung gezahlt werden. In Fällen, in denen kein Mietvertrag vorliegt, ist das Zivilgericht erster Instanz (Asliye Hukuk Mahkemesi) zuständig. Die Parteien haben das Recht, das zuständige Gericht im Mietvertrag zu bestimmen. Der Mieter hat das Recht, eine Feststellungsklage mit dem Ziel der Mietzinssenkung zu erheben. Bei einer im Miteigentum stehenden Mietsache hat einer der Miteigentümer das Recht, die Mietzinsfestsetzung zu verlangen. Falls Mieter und Vermieter keine Vereinbarung über den Mietpreis treffen, wird dieser vom Gericht bestimmt. Bei der Festlegung des Mietpreises entscheidet das Gericht unter Berücksichtigung des Zustands der Mietsache nach Billigkeitskriterien, wobei der Erhöhungssatz des Erzeugerpreisindex des vorherigen Mietjahres nicht überschritten werden darf. Ist im Mietvertrag der Mietpreis als Fremdwährung festgelegt, können für fünf Jahre keine Änderungen vorgenommen werden. Nach Ablauf dieses Zeitraums kann unter Berücksichtigung der Wertveränderung der Fremdwährung und des Zustands der Mietsache der Mietpreis neu festgesetzt werden. Im Falle der in Art. 138 des türkischen Obligationenrechts geregelten übermäßigen Leistungserschwerung entsteht ein Rücktrittsrecht vom Vertrag.

III. Übermäßige Leistungserschwerung

ARTIKEL 138 - Tritt ein außergewöhnlicher Umstand ein, der bei Vertragsabschluss von den Parteien nicht vorhergesehen wurde und auch nicht vorhersehbar war, und ändert dieser Umstand aus einem Grund, der nicht in der Person des Schuldners liegt, die zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bestehenden Verhältnisse derart, dass ein Festhalten am Vertrag für den Schuldner unter Berücksichtigung von Treu und Glauben unzumutbar ist, und hat der Schuldner seine Leistung noch nicht oder unter Vorbehalt seiner Rechte aus der übermäßigen Erschwerung erbracht, so hat der Schuldner das Recht, vom Richter die Anpassung des Vertrags an die neuen Bedingungen oder, falls dies nicht möglich ist, den Rücktritt vom Vertrag zu verlangen. Bei Dauerschuldverhältnissen übt der Schuldner in der Regel anstelle des Rücktrittsrechts das Kündigungsrecht aus.

Für die Klage auf Festsetzung der Miete ist keine bestimmte Verjährungsfrist vorgesehen. Die Klage kann jederzeit erhoben werden. Sie muss spätestens dreißig Tage vor Beginn der neuen Mietperiode eingereicht werden. Vor Klageerhebung ist dem Mieter spätestens dreißig Tage vor Beginn der neuen Mietperiode eine Mahnung über die Mieterhöhung zuzustellen. Bei einer Mietfeststellungsklage wirkt die vom Gericht am Ende des Verfahrens festgelegte Miete ab Beginn der neuen Mietperiode. Die Mietfeststellungsklage ist beim Friedensgericht (Sulh Hukuk Mahkemesi) zu erheben. Zuständig ist das Friedensgericht am Ort der belegenen Immobilie. Es können keine Regelungen zu Lasten des Mieters im Mietvertrag getroffen werden, und es können ihm keine weiteren Zahlungspflichten neben der Miete und den Nebenkosten auferlegt werden.

Beendigung des Mietvertrags bei Wohnraum- und Geschäftsraummieten

Türkisches Obligationenrecht Nr. 6098

F. Beendigung des Vertrags bei Wohnraum- und Geschäftsraummieten

I. Durch Kündigung

1. Allgemein

Artikel 347 – Bei Wohnraum- und Geschäftsraummieten gilt der Vertrag bei befristeten Mietverhältnissen als um ein Jahr verlängert, sofern der Mieter nicht mindestens fünfzehn Tage vor Ablauf der Vertragsdauer eine gegenteilige Mitteilung macht. Der Vermieter kann den Vertrag nicht allein mit der Begründung des Ablaufs der Vertragsdauer beenden. Nach Ablauf einer zehnjährigen Verlängerungsfrist kann der Vermieter den Vertrag jedoch ohne Angabe von Gründen kündigen, sofern er dies mindestens drei Monate vor Ende jedes auf diesen Zeitraum folgenden Verlängerungsjahres mitteilt. Bei unbefristeten Mietverträgen können der Mieter jederzeit und der Vermieter nach Ablauf von zehn Jahren ab Mietbeginn den Vertrag gemäß den allgemeinen Bestimmungen durch Kündigung beenden. In Fällen, in denen das Kündigungsrecht nach den allgemeinen Bestimmungen ausgeübt werden kann, können Vermieter oder Mieter den Vertrag beenden.

Bei Wohnraum- und Geschäftsraummieten gilt der Vertrag bei befristeten Mietverhältnissen als um ein Jahr verlängert, wenn der Mieter nicht mindestens fünfzehn Tage vor Ablauf der Dauer eine Mitteilung macht. Der Vermieter kann das Mietverhältnis nicht allein aufgrund des Ablaufs der Vertragsdauer beenden. Nach Ablauf einer zehnjährigen Dauer kann der Vermieter den Vertrag jedoch ohne Angabe von Gründen beenden, sofern er dies mindestens drei Monate vor Ende jedes auf diesen Zeitraum folgenden Verlängerungsjahres mitteilt. Der Vermieter kann den Mietvertrag aufgrund der zehnjährigen Verlängerung ohne Angabe von Gründen beenden, sofern er dies mindestens drei Monate vor Ende jedes auf diesen Zeitraum folgenden Jahres mitteilt. Bei unbefristeten Mietverhältnissen ist die Kündigung durch den Mieter an keine Fristen gebunden. Der Mieter hat das Recht, den Mietvertrag jederzeit im Rahmen der allgemeinen Bestimmungen zu beenden. Für die Kündigung durch den Vermieter bei unbefristeten Mietverhältnissen gibt es bestimmte Regeln. Der Vertrag wird durch eine dreimonatige Kündigungsfrist für einen sechsmonatigen Zeitraum und durch Klageerhebung zum Ende der Periode beendet. Juristische Personen können wie natürliche Personen Vertragsparteien sein und bei Bedarf eine Räumungsklage einreichen. Eine Person, die als Vertreter den Mietvertrag erstellt und unterzeichnet hat, ist nicht befugt, eine Räumungsklage einzureichen. Die Klage auf Mietzinsforderung mit Räumungsantrag wird vor dem Friedensgericht verhandelt.

Pacht (Produktmiete) und deren rechtliche Folgen

Gemäß Artikel 357 des Türkischen Obligationenrechts Nr. 6098;

Artikel 357 – Die Pacht (Produktmiete) ist ein Vertrag, bei dem sich der Verpächter verpflichtet, dem Pächter gegen Entgelt den Gebrauch einer produktiven Sache oder eines Rechts sowie den Ertrag daraus zu überlassen.

Die Teilpacht ist eine Pachtform, bei der die Pacht als ein bestimmter Prozentsatz des zu erwirtschaftenden Ertrags vereinbart wird. Ist dieser Prozentsatz vertraglich nicht festgelegt, so bestimmt er sich nach Ortsüblichkeit.

Die Definition der Pacht ist klar geregelt. Bei der Pacht hat der Pächter bestimmte Pflichten. So ist der Pächter zur Zahlung der Pacht und der Nebenkosten verpflichtet. Die vertraglich vereinbarte Nutzungsgebühr und die Nebenkosten gelten als Schuld des Pächters. Sofern keine abweichende Bestimmung oder Ortsüblichkeit besteht, sind die Pacht und die Nebenkosten am Ende jedes Pachtjahres, spätestens jedoch am Ende der Pachtdauer zu zahlen. Zahlt der Pächter nach Übergabe der Pachtsache die fällige Pacht oder die Nebenkosten nicht, hat der Verpächter das Recht, bestimmte rechtliche Verfahren einzuleiten. In diesem Fall kann der Verpächter dem Pächter schriftlich eine Frist von mindestens sechzig Tagen setzen und die Zahlung der Pacht oder Nebenschulden fordern. In der schriftlichen Mitteilung muss zwingend darauf hingewiesen werden, dass bei Nichtzahlung innerhalb der gesetzten Frist der Pachtvertrag gekündigt wird.

Der Verpächter hat das Recht, die Räumung des Pächters bei Ablauf der Pachtdauer zu verlangen. Wenn die Pachtsache jedoch gemäß dem Gesetz über das öffentliche Vergabewesen Nr. 2886 im Ausschreibungsverfahren verpachtet wurde, erfolgt die Räumung gemäß Artikel 75, da der Pächter nach Ablauf des Pachtvertrags als unbefugter Besitzer gilt. Bei einer Zwangsvollstreckung wegen Pachtzinsforderungen mit Räumungsantrag kann keine Räumungsklage erhoben werden, ohne zuvor die Beseitigung des Einspruchs gegen die Zwangsvollstreckung verlangt zu haben. Ohne Klärung des Einspruchs kann der Räumungsantrag vom Gericht nicht angenommen werden.

Das für die Kündigung eines Pachtvertrags zuständige Gericht ist das Friedensgericht. Die schriftliche Mitteilung an den Pächter muss nicht zwingend über einen Notar erfolgen. Wichtig ist, dass diese Mitteilung schriftlich erfolgt. In der Praxis erweisen sich notariell zugestellte Mitteilungen als beweistechnisch vorteilhaft. In außerordentlichen Situationen kann der Pächter eine Anpassung der Pacht verlangen. Verringert sich der übliche Ertrag einer landwirtschaftlichen Immobilie durch außerordentliche Katastrophen oder Naturereignisse erheblich, kann der Pächter vom Verpächter eine angemessene Pachtminderung verlangen. Ein vorzeitiger Verzicht auf das Recht zur Pachtminderung ist nicht möglich. Wurde jedoch die Möglichkeit solcher Ereignisse bei Festlegung der Pacht bereits berücksichtigt oder der entstandene Schaden durch eine Versicherung gedeckt, ist ein anfänglicher Verzicht des Pächters auf dieses Recht möglich. Der Pächter hat das Recht, die Pachtsache zweckentsprechend zu nutzen und zu betreiben. Er ist verpflichtet, die Sache zweckentsprechend und ordnungsgemäß zu bewirtschaften und insbesondere in einem produktiven Zustand zu halten.

Der Pächter ist nicht berechtigt, die Bewirtschaftungsmethode der Pachtsache zu ändern. Ohne die Zustimmung des Verpächters darf er die Bewirtschaftung nicht derart ändern, dass sich dies nach Ablauf der Pachtdauer auswirkt. Der Pächter hat zudem eine Instandhaltungspflicht. Diese umfasst kleinere Reparaturen sowie den Ersatz von minderwertigen Geräten, die defekt sind oder durch Gebrauch verloren gegangen sind. Ohne Zustimmung des Verpächters darf der Pächter die Pachtsache nicht unterverpachten. Die Kündigungsfrist für unbefristete Pachtverträge kann sowohl vom Pächter als auch vom Verpächter unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von mindestens sechs Monaten eingehalten werden. Bei Pachtverträgen über landwirtschaftliche Immobilien kann die Kündigung für die ortsübliche Frühjahrs- oder Herbstsaison erfolgen. Bei anderen Pachtverträgen außerhalb der Landwirtschaft kann die Kündigung zu jedem beliebigen Zeitpunkt erfolgen.

Außerordentliche Kündigungsgründe bei der Pacht sind wie folgt geregelt: Vorliegen schwerwiegender Gründe, die das Festhalten am Pachtverhältnis unzumutbar machen, Konkurs des Pächters sowie der Tod des Pächters. Für die materiellen Folgen einer außerordentlichen Kündigung kann unter Anrufung des Friedensgerichts eine Entscheidung des Richters über die rechtlichen und finanziellen Auswirkungen unter Berücksichtigung der Umstände und Bedingungen beantragt werden.

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