IM RAHMEN DES TÜRKISCHEN OBLIGATIONENGESETZES
IM RAHMEN DES TÜRKISCHEN OBLIGATIONENGESETZBUCHES
DIE RÄUMUNGSVERPFLICHTUNGSERKLÄRUNG UND IHRE GÜLTIGKEITSVORAUSSETZUNGEN
Wie im türkischen Obligationengesetzbuch (TBK) Nr. 6089 ausdrücklich geregelt, ist es Vermietern möglich, Mietverträge über Wohn- und Geschäftsräume vor Ablauf der Vertragslaufzeit oder bei deren Ende unter den im TBK klar definierten Umständen zu kündigen. Aus diesem Grund beobachten wir insbesondere in letzter Zeit, dass Vermieter aufgrund der steigenden Mieten eine Mieterhöhung fordern und, da diese Forderungen von den Mietern nicht akzeptiert werden, Räumungsklagen einreichen. Vor Einreichung einer Räumungsklage ist jedoch die obligatorische Schlichtung bei Mietstreitigkeiten zwingend erforderlich. Da das türkische Obligationengesetzbuch den Vermietern bestimmte Rechte einräumt, um Räumungsklagen einreichen zu können, stellt die Einholung einer Räumungsverpflichtungserklärung eine häufig bevorzugte Methode dar. Heute werde ich unseren geschätzten Lesern die rechtliche Natur der Räumungsverpflichtung, ihre Gültigkeit und die Schritte zur Räumung auf Basis einer gültigen Verpflichtungserklärung erläutern.
DIE RÄUMUNGSVERPFLICHTUNGSERKLÄRUNG UND IHRE RECHTLICHE NATUR
Eine Räumungsverpflichtungserklärung ist die schriftliche Verpflichtung des Mieters gegenüber dem Vermieter, das Mietobjekt zu einem bestimmten Datum zu räumen. Dieser Punkt ist in Artikel 352, Absatz 1 des türkischen Obligationengesetzbuches wie folgt geregelt:
„Hat sich der Mieter nach Übergabe des Mietobjekts gegenüber dem Vermieter schriftlich verpflichtet, das Mietobjekt zu einem bestimmten Datum zu räumen, und kommt er dieser Verpflichtung nicht nach, so kann der Vermieter den Mietvertrag innerhalb eines Monats ab diesem Datum durch Einleitung eines Zwangsvollstreckungsverfahrens oder durch Klageerhebung beenden.“
In diesem Zusammenhang ist es wichtig zu beachten, dass eine Räumungsverpflichtung nur für Mietverträge über Wohn- und Geschäftsräume vereinbart werden kann; die rechtliche Gültigkeit dieser Erklärung hängt zudem von bestimmten Bedingungen ab. Bei Mietverträgen, die den allgemeinen Bestimmungen des türkischen Obligationengesetzbuches unterliegen, findet die Bestimmung in Artikel 352, Absatz 1 des TBK keine Anwendung, und eine Räumungsverpflichtungserklärung kann in diesem Rahmen nicht abgeschlossen werden.
Der Zweck der Räumungsverpflichtung besteht darin, dass sich der Mieter gegenüber dem Vermieter verpflichtet, das Mietobjekt zu einem bestimmten Datum zu räumen. In diesem Fall hat der Vermieter die Möglichkeit, das Mietverhältnis zu beenden, ohne das Vorliegen eines anderen Grundes nachweisen zu müssen und ohne eine Entschädigungspflicht einzugehen.
Obwohl die rechtliche Natur der schriftlichen Räumungsverpflichtung im Rahmen des türkischen Obligationengesetzbuches klar geregelt ist, gibt es in der Lehre dazu Diskussionen.
GÜLTIGKEITSVORAUSSETZUNGEN DER RÄUMUNGSVERPFLICHTUNG
Obwohl die rechtliche Natur der vom Mieter abgegebenen Räumungsverpflichtung in der Lehre umstritten ist, sind die im Rahmen des türkischen Obligationengesetzbuches geforderten Gültigkeitsvoraussetzungen wie folgt geregelt:
Die Räumungsverpflichtungserklärung muss schriftlich erfolgen.
Im türkischen Obligationengesetzbuch gibt es keine Beschränkung hinsichtlich der Form des Mietvertrages. Für die Räumungsverpflichtungserklärung ist jedoch eine Formvorschrift vorgesehen. Da keine gesonderten Kriterien festgelegt wurden, wird die einfache Schriftform als ausreichend erachtet. Um das Risiko zu vermeiden, dass der Mieter die Echtheit seiner Unterschrift bestreitet, ist es ratsam, dieses Verpflichtungsschreiben in Form einer notariellen Urkunde zu erstellen. Sollte es mehrere Mieter geben, muss die Erklärung unter Einhaltung der Formvorschriften von allen Mietern abgegeben werden. Andernfalls entfaltet die Räumungsverpflichtungserklärung keine Rechtswirkung.
Die Verpflichtung muss vom Mieter oder seinem bevollmächtigten Vertreter abgegeben worden sein.
Der Mieter kann die Räumungsverpflichtung persönlich abgeben oder durch einen Bevollmächtigten mit ausdrücklicher Vollmacht erteilen lassen. Auch bei der Erteilung durch eine Vollmacht ist eine spezielle Vollmachtsurkunde erforderlich.
Die Verpflichtung muss eine Erklärung des Mieters enthalten, dass er die Räumung des Mietobjekts zu einem bestimmten Datum zusichert.
Gemäß den Bestimmungen zur Räumungsverpflichtung im türkischen Obligationengesetzbuch ist es zwingend erforderlich, dass das Räumungsdatum in der vom Mieter oder seinem Bevollmächtigten abgegebenen Erklärung enthalten ist. Die Räumungsverpflichtungserklärung muss ein präzises und bestimmbares Datum enthalten.
Gemäß dem Urteil der Zivilkammer des Kassationshofs vom 28.09.2021 (Az. 2017/975 E., 2021/1108 K.) stellt sich die Frage der Unterschrift unter Vordrucken, bei denen sowohl das Datum der Unterzeichnung als auch das Räumungsdatum freigelassen wurden. Auch wenn das nachträgliche Ausfüllen dieser Lücken ungültig ist, obliegt der Beweis hierfür dem Mieter persönlich. Kann der Mieter diesen Umstand nicht beweisen, wird davon ausgegangen, dass die Verpflichtungserklärung gültig ist.
Die Verpflichtung muss nach Übergabe des Mietobjekts an den Mieter abgegeben worden sein.
Der wichtigste Punkt bei der Abgabe einer Räumungsverpflichtungserklärung ist, dass Räumungsverpflichtungen, die vor dem Mietvertrag oder selbst nach Abschluss des Mietvertrages, aber noch vor der Übergabe des Mietobjekts an den Mieter abgegeben werden, als ungültig gelten. Das türkische Obligationengesetzbuch knüpft die Gültigkeit der klar geregelten Räumungsverpflichtungen an die Bedingung, dass das Mietobjekt bereits übergeben wurde. In diesem Zusammenhang kommt es häufig vor, dass – wie auch beim Räumungsdatum – das Datum der Unterzeichnung der Verpflichtungserklärung freigelassen und später ausgefüllt wird. Die Rechtsprechung des Kassationshofs besagt hierbei, dass die Beweislast beim Mieter liegt und er die Konsequenzen tragen muss, falls er den aktuellen Zustand nicht beweisen kann. Andererseits hat der Mieter das Recht, gemäß Artikel 39 des türkischen Obligationengesetzbuches wegen Willensmängeln die Anfechtung der Verpflichtung zu fordern, sofern er unter Druck oder Zwang zur Unterzeichnung bewegt wurde. Bei solchen Anfechtungsklagen ist besonders zu beachten, dass der gesetzlich vorgeschriebene einjährige Ausschlussfrist gewahrt werden muss.
RÄUMUNGSVERFAHREN AUF BASIS EINER GÜLTIGEN RÄUMUNGSVERPFLICHTUNG
Bei Vorliegen einer wirksam abgeschlossenen schriftlichen Räumungsverpflichtung ist der Mieter verpflichtet, das Mietobjekt zu dem in der Erklärung genannten Datum zu räumen und dem Vermieter zu übergeben. Falls der Mieter das Mietobjekt entgegen der gültigen Räumungsverpflichtung nicht räumt, hat der Vermieter das Recht, den Räumungsweg über die Zwangsvollstreckung oder eine Klage zu beschreiten. Der Mietvertrag endet nicht automatisch durch die Räumungsverpflichtung. Innerhalb eines Monats ab dem in der Räumungsverpflichtung genannten Datum muss eine Zwangsvollstreckung auf Räumung oder eine Räumungsklage eingereicht werden. Diese Frist ist eine materiell-rechtliche Ausschlussfrist und wird vom Richter von Amts wegen berücksichtigt.
Räumung durch Einleitung eines Zwangsvollstreckungsverfahrens
Räumt der Mieter das Mietobjekt nicht zum festgelegten Datum, muss innerhalb eines Monats nach dem vereinbarten Datum gemäß Artikel 272 des Zwangsvollstreckungs- und Konkursgesetzes (İİK) Nr. 2004 ein Vollstreckungsbescheid ohne Klage gegen den Mieter beantragt werden. In diesem Rahmen beginnt nach Zustellung des Räumungsbefehls durch das zuständige Vollstreckungsamt eine siebentägige Einspruchsfrist; bei einem Einspruch innerhalb dieser Frist wird die Vollstreckung gestoppt. Der Vermieter hat das Recht, innerhalb von 6 Monaten beim Vollstreckungsgericht die Aufhebung des Einspruchs zur Räumung des Objekts oder innerhalb eines Jahres beim Friedensgericht eine Klage auf Aufhebung des Einspruchs zu erheben. Wurde die Räumungsverpflichtungserklärung notariell beglaubigt, kann der Vermieter zur schnelleren und praktischeren Abwicklung eine Klage auf Aufhebung des Einspruchs einreichen. Wurde die Erklärung hingegen nicht notariell beglaubigt, hat der Mieter das Recht, die Unterschrift zu bestreiten; erfolgt ein solcher Einspruch gegen die Unterschrift, ist das zuständige Gericht das Friedensgericht.
Räumung durch Klageerhebung
Wenn der Mieter sich schriftlich und gültig dazu verpflichtet hat, das Mietobjekt zu einem mit dem Vermieter vereinbarten Datum zu räumen, hat der Vermieter das Recht, innerhalb eines Monats ab dem in der Erklärung genannten Datum eine Räumungsklage beim zuständigen Friedensgericht am Ort der Immobilie zu erheben. Es ist wichtig zu betonen, dass die im türkischen Obligationengesetzbuch genannte einmonatige Frist eine Ausschlussfrist darstellt; wird diese nicht genutzt, kann der Vermieter die Räumung der Immobilie auf Basis der Räumungsverpflichtungserklärung nicht mehr fordern. Ein weiterer wichtiger Punkt ist, dass gemäß Artikel 353 des türkischen Obligationengesetzbuches die Frist für die Klageerhebung um ein Mietjahr verlängert wird, wenn der Vermieter den Mieter innerhalb der für die Klageerhebung vorgesehenen Frist darüber informiert hat, dass er die Räumung des Mietobjekts fordert. Darüber hinaus wird anerkannt, dass im Falle eines Eigentümerwechsels während des Mietverhältnisses der neue Eigentümer die gültige Räumungsverpflichtungserklärung gegenüber dem Mieter zur Klageerhebung nutzen kann.
Bedingte Räumungsverpflichtungserklärung
Die Frage, ob eine Räumungsverpflichtungserklärung unter einer Bedingung abgeschlossen werden kann, ist umstritten. Da Artikel 170 des türkischen Obligationengesetzbuches besagt, dass Verträge unter Bedingungen geschlossen werden können, kann auch das Ende von Mietverträgen an Bedingungen geknüpft werden. Beispiele hierfür sind Verpflichtungen für den Fall, dass der Mieter seine Mietzahlungen nicht bis zu einem bestimmten Datum leistet oder die Immobilie an Dritte verkauft wird. Eine andere Auffassung vertritt, dass eine solche Verpflichtung ungültig ist, da das Räumungsdatum unsicher sei und gesetzlich keine Zweifel hinsichtlich des Datums bestehen dürften. Bedingte Räumungsverpflichtungserklärungen ermöglichen die Räumung des Objekts bei Eintritt der Bedingung und werden unter denselben Bedingungen vollstreckt wie bedingungslose Erklärungen. Nach der Praxis des Kassationshofs ist es möglich, eine schriftliche Räumungsverpflichtung an eine Bedingung zu knüpfen.
„Urteil der 6. Zivilkammer des Kassationshofs vom 07.04.2009, Az. 2009/1388 E., 2009/2938 K.: ‚Die Räumungsverpflichtung, auf die sich der klagende Vermieter im Vollstreckungsverfahren beruft, wurde an die Bedingung der Zahlung von Mieten und Nebenkosten geknüpft. Wenn Verträge gemäß Artikel 149 des alten Obligationengesetzbuches unter Bedingungen geschlossen werden können, ist eine natürliche Folge, dass auch Räumungsverpflichtungserklärungen bedingt formuliert werden können. In diesem Fall gewinnt die Verpflichtung mit Eintritt der Bedingung an Aktualität, und die Zwangsvollstreckung muss innerhalb eines Monats nach Eintritt der Bedingung eingeleitet werden.‘“
„Urteil der 6. Zivilkammer des Kassationshofs, Az. 2015/11188 E., 2016/839 K.: ‚Die bedingte Räumungsverpflichtung ist gemäß Artikel 149 des alten Obligationengesetzbuches bzw. Artikel 170 des neuen türkischen Obligationengesetzbuches gültig und bindet die Parteien. In diesem Fall gewinnt die Verpflichtung mit Eintritt der Bedingung an Aktualität. Obwohl der Beklagte im Einspruch gegen die Vollstreckung behauptet hat, die Mieten seien gezahlt worden, konnte er dies nicht durch einen Zahlungsbeleg nachweisen, weshalb die Verpflichtung wirksam geworden ist. Da in diesem Fall der Einspruch gegen das innerhalb der gesetzlichen einmonatigen Frist ab dem Räumungsdatum am 30.03.2015 eingeleitete Vollstreckungsverfahren aufgrund der eingetretenen Bedingung ungerechtfertigt ist, hätte das Gericht die Aufhebung des Einspruchs beschließen müssen; die Abweisung der Klage mit der Begründung, die bedingt formulierte Verpflichtung sei ungültig, ist nicht korrekt.‘“
Die Räumungsverpflichtungserklärung ist in Artikel 352 ff. des türkischen Obligationengesetzbuches geregelt und bietet die Möglichkeit, den Mietvertrag ohne Entschädigungspflicht zu beenden und das Objekt zu räumen. Sie enthält die Verpflichtung, das Mietobjekt zum Ende der Laufzeit zu räumen und dem Vermieter zurückzugeben. Wenn die Räumung jedoch nicht gemäß dem Verpflichtungsdatum erfolgt, entstehen dem Vermieter gesetzliche Rechte, um seine Interessen zu wahren. Der Vermieter hat das Recht, im Falle der Nichteinhaltung durch den Mieter die Zwangsvollstreckung oder eine Klage zu erheben.
Der wichtigste Punkt bei der Räumungsverpflichtungserklärung ist die Einleitung der Vollstreckung oder der Klage innerhalb eines Monats ab dem Verpflichtungsdatum. Diese Frist ist für den Schutz der Rechte der Parteien von großer Bedeutung. Versäumt der Vermieter diesen Zeitraum, droht ihm der Verlust des Prozesses.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die schriftliche Räumungsverpflichtung in Mietverträgen die Verpflichtung des Mieters beinhaltet, das Mietobjekt zu einem bestimmten Datum zu räumen. Vermieter haben das Recht, ihre Interessen durch Vollstreckung oder Klage gegen säumige Mieter zu wahren. Die dabei zu beachtende Frist für die Klageerhebung oder Vollstreckungseinleitung ist jedoch von entscheidender Bedeutung für den Schutz der rechtlichen Ansprüche aller Beteiligten.