Neue Rechtsprechung des Kassationsgerichtshofs zu Grundbuchstreitigkeiten: Wie werden die Rechte von Käufern geschützt, die Wohnungen von Bauunternehmern erwerben?
Dieser Artikel dient der allgemeinen Information. Rechtsvorschriften, Fristen und Beträge können sich im Laufe der Zeit ändern; lassen Sie Ihre konkrete Situation aktuell beurteilen.
Rechtsanwältin Aylin Esra Eren weist darauf hin, dass bei Klagen auf Löschung und Eintragung im Grundbuch, die sich aus Bauverträgen gegen Übertragung von Grundstücksanteilen ergeben, die Verträge, Grundbucheinträge und Zahlungsbelege gemeinsam bewertet werden müssen.
Die grundbuchlichen Rechte von Personen, die im Rahmen von Bauverträgen gegen Übertragung von Grundstücksanteilen selbstständige Einheiten von Bauunternehmern erwerben, gehören zu den wichtigsten Streitgegenständen des Immobilienrechts. Insbesondere wenn trotz vollständiger Zahlung des Kaufpreises die Eigentumsübertragung im Grundbuch nicht vollzogen werden kann, der Bau nicht fertiggestellt wird oder zwischen dem Grundstückseigentümer und dem Bauunternehmer vertragliche Streitigkeiten entstehen, können Käufer erheblichen rechtlichen Risiken ausgesetzt sein.
Auch ein Entscheidungseintrag des 6. Zivilsenats des Kassationsgerichtshofs rückte eine Klage auf Löschung und Eintragung im Grundbuch wegen einer von einem Bauunternehmer erworbenen selbstständigen Einheit in den Blickpunkt. Nach den im Eintrag enthaltenen Angaben betrifft der Streit die Übertragung der selbstständigen Einheit Nr. 9, die Gegenstand eines Bauvertrags gegen Übertragung von Grundstücksanteilen ist. Die klagende Partei machte geltend, als Übertragungspreis für die Immobilie 600.000 TL gezahlt zu haben, und beantragte die Löschung des bestehenden Grundbucheintrags sowie die Eintragung auf ihren eigenen Namen; außerdem verlangte sie hilfsweise Schadensersatz für den Fall, dass diesem Antrag nicht stattgegeben würde.
Bei der Bewertung der rechtlichen Bedeutung der Entscheidung müssen die Behauptungen der Streitparteien von den Umständen unterschieden werden, die das Gericht abschließend als feststehend angenommen hat. Ohne Prüfung des vollständigen Entscheidungstextes und des Urteilstenors sollte keine Einschätzung dazu abgegeben werden, mit welcher Begründung das Verfahren abgeschlossen wurde oder ob ein eindeutiger Rechtsgrundsatz zugunsten des Käufers aufgestellt wurde.
Reicht die Zahlung des Immobilienpreises aus, um Eigentum zu erwerben?
In ihrer Einschätzung zu diesem Thema weist Rechtsanwältin Aylin Esra Eren darauf hin, dass die Zahlung beim Immobilienkauf und der rechtliche Erwerb des Eigentums voneinander zu unterscheidende Fragen sind.
Obwohl das Grundbuch und die Eintragung für die Übertragung des Eigentums an Immobilien maßgeblich sind, müssen die Rechtsnatur des Vertrags zwischen den Parteien, die Rechte und Pflichten des Bauunternehmers aus seinem Vertrag mit dem Grundstückseigentümer, die rechtliche Situation der selbstständigen Einheit und die Gutgläubigkeit des Dritten gemeinsam bewertet werden. Die vollständige Zahlung des Preises einer Wohnung bedeutet daher nicht, dass das Eigentum in jedem Fall auf den Namen des Käufers im Grundbuch eingetragen wird.
Zahlungsbelege, Verträge, Übergabeunterlagen und der Schriftverkehr zwischen den Parteien können zu den wichtigen Beweismitteln für die Beilegung des Streits gehören. Das Vorliegen dieser Unterlagen allein muss jedoch nicht belegen, dass das Eigentum erworben wurde. Auf welches Rechtsgeschäft der Käufer seinen Eintragungsanspruch stützt und in welchem Umfang der Bauunternehmer zur Verfügung über die betreffende selbstständige Einheit befugt ist, muss gesondert geprüft werden.
Warum ist der Vertrag zwischen dem Grundstückseigentümer und dem Bauunternehmer wichtig?
Bei Bauverträgen gegen Übertragung von Grundstücksanteilen kann sich der Grundstückseigentümer verpflichten, dem Bauunternehmer bei Eintritt der festgelegten Bedingungen einen Grundstücksanteil oder eine selbstständige Einheit zu übertragen. Der Bauunternehmer ist im Gegenzug verpflichtet, den Bau vertragsgemäß fertigzustellen.
Wird der Bau jedoch nicht fertiggestellt, erfüllt der Bauunternehmer seine vertraglichen Leistungspflichten nicht oder entsteht zwischen den Parteien ein Streit über die Beendigung des Vertrags, kann dies auch die rechtliche Situation Dritter beeinflussen, die Wohnungen vom Bauunternehmer gekauft haben.
Bei solchen Streitigkeiten reicht es nicht aus, lediglich das Kaufverhältnis zwischen dem Käufer und dem Bauunternehmer zu betrachten. Der Inhalt des Vertrags zwischen dem Grundstückseigentümer und dem Bauunternehmer, die Voraussetzungen für den Rechtserwerb des Bauunternehmers, der Zeitpunkt beziehungsweise Baufortschritt bei der Übertragung der selbstständigen Einheit und die bestehenden Grundbucheinträge müssen gemeinsam betrachtet werden.
Ein Streit zwischen dem Grundstückseigentümer und dem Bauunternehmer bedeutet jedoch nicht, dass das Recht des Dritten, der eine Immobilie vom Bauunternehmer erworben hat, automatisch erlischt. Ob die Eigentumsübertragung auf den Dritten im Grundbuch vollzogen wurde, ob er ein dingliches Recht erworben hat und ob die Voraussetzungen der gesetzlich geschützten Gutgläubigkeit vorliegen, wird anhand der Umstände des konkreten Falls beurteilt.
Wie werden die Rechte Dritter geschützt, die auf das Grundbuch vertrauen?
Artikel 1023 des türkischen Zivilgesetzbuchs gehört zu den grundlegenden Vorschriften zum Schutz des Rechtserwerbs eines Dritten, der im guten Glauben auf einen Grundbucheintrag vertraut und dadurch Eigentum oder ein anderes dingliches Recht erwirbt. Dieser Schutz findet jedoch nicht bei jedem Immobilienkauf automatisch Anwendung.
Von Bedeutung sind insbesondere die Fragen, ob die Person, die eine Immobilie vom Bauunternehmer kauft, im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist, wie sich der bestehende Grundbuchstand darstellt, unter welchen Bedingungen die Übertragung erfolgt und ob die Person als gutgläubig angesehen werden kann. Ist die Grundbucheintragung noch nicht erfolgt, kann nicht allein aufgrund des Kaufvertrags unmittelbar darauf geschlossen werden, dass der Schutz nach Artikel 1023 des türkischen Zivilgesetzbuchs in Anspruch genommen werden kann.
Deshalb muss bei Immobilienrechtsstreitigkeiten jeder Fall anhand seines jeweiligen Vertragsverhältnisses, seiner Grundbuchhistorie und seiner Beweismittel bewertet werden.
Welche rechtlichen Möglichkeiten haben Käufer, auf die das Eigentum im Grundbuch nicht übertragen wurde?
Welche rechtlichen Möglichkeiten Personen offenstehen, die eine selbstständige Einheit von einem Bauunternehmer gekauft haben, aber keine Eigentumsübertragung im Grundbuch erlangen konnten, kann je nach den Umständen des Falls unterschiedlich sein. Liegen die entsprechenden Voraussetzungen vor, können eine Klage auf Löschung und Eintragung im Grundbuch oder die Geltendmachung vertraglicher Zahlungs- und Schadensersatzansprüche in Betracht kommen.
Ob einem Antrag auf Löschung und Eintragung im Grundbuch stattgegeben wird, hängt jedoch von der Rechtsnatur des Vertrags, der Frage, ob der Bauunternehmer die entsprechenden Rechte erworben hat, dem bestehenden Grundbuchstand der Immobilie und den Rechten anderer Beteiligter ab. Ist eine Eintragung nicht möglich, führt auch die Prüfung eines Schadensersatzanspruchs nicht automatisch und bedingungslos zu einem Ergebnis. Die Rechtsgrundlage des Anspruchs, die Anforderungen an die Beweisführung und die möglicherweise anwendbaren Fristen müssen gesondert geprüft werden.
Um Rechtsverluste zu vermeiden, ist es wichtig, bei Entstehung eines Streits den Kaufvertrag, die Zahlungsbelege, die Grundbucheinträge und die einschlägigen Bestimmungen des Vertrags zwischen dem Grundstückseigentümer und dem Bauunternehmer gemeinsam zu bewerten.
Vor dem Immobilienkauf sollte eine rechtliche Prüfung erfolgen
Nach der Einschätzung von Rechtsanwältin Aylin Esra Eren sollten sich insbesondere Personen, die Wohnungen in noch im Bau befindlichen Projekten kaufen, nicht ausschließlich auf den Preis und den Übergabetermin konzentrieren. Von großer Bedeutung sind die Prüfung des Grundbucheintrags sowie der Belastungen und Beschränkungen, die Untersuchung der Verfügungsbefugnis des Bauunternehmers über die selbstständige Einheit, die Bewertung der einschlägigen Bestimmungen des Vertrags mit dem Grundstückseigentümer und die Durchführung von Zahlungen in nachweisbarer Form.
Eine rechtliche Prüfung vor dem Immobilienkauf kann dazu beitragen, späteren Streitigkeiten über die Löschung und Eintragung im Grundbuch, Zahlungsforderungen oder Schadensersatz vorzubeugen. Denn bei Immobiliengeschäften muss neben der Zahlung des Preises auch im Voraus geklärt werden, unter welchen rechtlichen Voraussetzungen das Eigentum erworben wird.
Zusammenfassend gilt: Die Rechte von Personen, die Wohnungen von Bauunternehmern kaufen, können nicht allein danach bestimmt werden, ob eine Zahlung erfolgt ist oder nicht. Der Inhalt der Verträge, der Grundbuchstand, die Rechte des Bauunternehmers und die rechtliche Stellung des Käufers müssen gemeinsam bewertet werden. Auch der in den Blickpunkt gerückte Entscheidungseintrag des Kassationsgerichtshofs sollte als eine Entwicklung verfolgt werden, die verdeutlicht, wie wichtig es ist, Streitigkeiten in diesem Bereich anhand der Umstände des konkreten Falls und der anwendbaren Rechtsvorschriften zu prüfen.