Kira, Taşınmaz ve Miras Uyuşmazlıkları: 10 Dilekçe Örneği
1. İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE DAVA DİLEKÇESİ
Hukuki açıklama
Kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri ihtiyacı bulunması hâlinde Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesi kapsamında tahliye davası açabilir.
İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir. Yalnızca kira bedelini artırmak veya kiracıyı taşınmazdan çıkarmak amacıyla ileri sürülen soyut bir ihtiyaç yeterli olmayabilir.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında dava açılmadan önce kural olarak zorunlu arabuluculuk süreci tamamlanmalıdır.
Örnek dilekçe
[İL] SULH HUKUK MAHKEMESİNE
DAVACI: [Ad soyad, T.C. kimlik numarası ve adres]
VEKİLİ: [Varsa avukatın adı ve adresi]
DAVALI: [Kiracının adı soyadı ve adresi]
KONU: Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesi uyarınca ihtiyaç nedeniyle kiralananın tahliyesi talebidir.
AÇIKLAMALAR
Davacıya ait [il, ilçe, mahalle, ada, parsel ve bağımsız bölüm bilgileri] adresindeki taşınmaz, [kira sözleşmesinin tarihi] tarihli kira sözleşmesiyle davalıya kiralanmıştır.
Davacı, söz konusu taşınmaza [kendisi/eşi/altsoyu/üstsoyu/kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişi] için ihtiyaç duymaktadır. İhtiyacın nedeni [mevcut konutun yetersizliği, başka yerde oturmanın sona ermesi, işyerine duyulan gereksinim veya somut olayın gerçek nedeni] şeklindedir.
İhtiyaç geçici veya varsayımsal olmayıp mevcut koşullar nedeniyle gerçek ve samimidir. Bu husus [ikamet kayıtları, mevcut kira sözleşmesi, işyeri belgeleri, sağlık veya ailevi durum belgeleri ve diğer somut deliller] ile ortaya konulacaktır.
Davalıya [varsa ihtarname tarihi] tarihinde bildirimde bulunulmuş; ancak taşınmaz tahliye edilmemiştir.
Uyuşmazlık nedeniyle [arabuluculuk bürosu] nezdinde [dosya numarası] ile arabuluculuğa başvurulmuş ve [tarih] tarihli son tutanakla anlaşma sağlanamamıştır.
Dava, Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesinde öngörülen süre ve koşullar içinde açılmaktadır.
HUKUKİ NEDENLER: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 350 ve ilgili hükümler, 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu ve ilgili mevzuat.
DELİLLER: Kira sözleşmesi, tapu kaydı, arabuluculuk son tutanağı, ihtarname ve tebliğ belgesi, ikamet belgeleri, ihtiyaç nedenini gösteren belgeler, tanıklar, keşif, gerektiğinde bilirkişi incelemesi ve hukuka uygun diğer deliller.
SONUÇ VE İSTEM: Yukarıda açıklanan nedenlerle;
Davanın kabulüyle [taşınmazın açık adresi ve bağımsız bölüm bilgileri] üzerindeki kiralananın ihtiyaç nedeniyle tahliyesine,
Yargılama giderleri ve vekâlet ücretinin davalıya yükletilmesine,
karar verilmesini saygıyla arz ve talep ederim.
[Tarih]
Davacı / Davacı Vekili
[Ad soyad – İmza]
Süreler ve dikkat edilmesi gerekenler
Belirli süreli kira sözleşmelerinde TBK m. 350 uyarınca sözleşme süresinin sonunda başlayan bir aylık dava açma süresi dikkate alınmalıdır.
Zorunlu arabuluculuk başvurusu, ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında dava açma hakkının doğduğu dönem içinde yapılmalıdır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2025/1495 E., 2025/3048 K. sayılı uyuşmazlık giderme kararı bu konuda önemlidir.
Yeni malik söz konusuysa TBK m. 351'deki özel süreler ayrıca değerlendirilmelidir.
Gerekli belgeler: Kira sözleşmesi, tapu kaydı, arabuluculuk son tutanağı, ihtarname varsa tebliğ belgesi ve ihtiyacı somutlaştıran belgeler.
Sık sorulan sorular
Ev sahibi istediği zaman ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir mi?
Hayır. Kanundaki süreler ve koşullar dikkate alınmalıdır.
Ev sahibinin başka bir evi varsa dava açamaz mı?
Başka bir taşınmazın bulunması tek başına kesin bir engel değildir. İhtiyacın gerçekliği somut olay üzerinden değerlendirilir.
Arabuluculuk zorunlu mudur?
Kira ilişkisinden kaynaklanan bu tür davalarda kural olarak evet.
2. KİRA BEDELİNİN TESPİTİ DAVA DİLEKÇESİ
Hukuki açıklama
Kira tespit davası, mevcut kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesini amaçlar. Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi özellikle beş yılı aşan veya beş yıldan sonra yenilenen kira ilişkilerinde önem taşır.
Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde kira bedeli; TÜFE'nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri dikkate alınarak hakkaniyete uygun biçimde belirlenebilir.
TBK m. 345 gereğince davanın hangi kira döneminden itibaren sonuç doğuracağı ayrıca değerlendirilmelidir.
Örnek dilekçe
[İL] SULH HUKUK MAHKEMESİNE
DAVACI: [Kiraya verenin adı ve adresi]
DAVALI: [Kiracının adı ve adresi]
KONU: [Başlangıç tarihi] tarihli kira sözleşmesi kapsamında kira bedelinin [hedef kira dönemi] için aylık [talep edilen tutar] TL olarak tespiti talebidir.
AÇIKLAMALAR
Taraflar arasında [tarih] tarihinde başlayan kira sözleşmesi uyarınca [taşınmaz adresi] davalıya kiralanmıştır.
Mevcut kira bedeli aylık [mevcut tutar] TL'dir. Kira ilişkisi [süre] boyunca devam etmiş olup kiralananın niteliği, bulunduğu bölgedeki kira koşulları ve emsal taşınmazların kira bedelleri dikkate alındığında mevcut bedelin yeniden belirlenmesi gerekmektedir.
Taşınmazın konumu, yüzölçümü, kullanım amacı, fiziksel özellikleri ve çevresindeki emsal kiralamalar dikkate alınmalıdır.
TBK m. 344 ve m. 345 uyarınca kira bedelinin [hedef dönem başlangıç tarihi] tarihinden itibaren aylık [talep edilen tutar] TL olarak tespitine karar verilmesi talep edilmektedir.
Uyuşmazlık için [arabuluculuk bürosu ve dosya numarası] üzerinden arabuluculuk süreci yürütülmüş, [tarih] tarihli son tutanakla anlaşma sağlanamamıştır.
HUKUKİ NEDENLER: TBK m. 344 ve 345, 6325 sayılı Kanun m. 18/B, HMK ve ilgili mevzuat.
DELİLLER: Kira sözleşmesi, kira ödeme kayıtları, emsal kira sözleşmeleri veya ilanları, tapu kaydı, taşınmazın özelliklerini gösteren belgeler, arabuluculuk son tutanağı, keşif ve bilirkişi incelemesi.
SONUÇ VE İSTEM: Açıklanan nedenlerle, aylık kira bedelinin [hedef dönem] başlangıcından itibaren [talep edilen tutar] TL olarak tespitine ve yargılama giderleri ile vekâlet ücretinin davalıya yükletilmesine karar verilmesini arz ve talep ederim.
[Tarih – İmza]
Süreler ve dikkat edilmesi gerekenler
Kira bedelinin tespiti davası kural olarak her zaman açılabilir; ancak kararın yeni kira döneminin başlangıcından itibaren uygulanması TBK m. 345'teki koşullara bağlıdır.
Yeni dönemden en geç otuz gün önce dava açılması veya bu süre içinde yazılı artış bildirimi yapılması, ilgili dönem bakımından önem taşıyabilir.
Beş yıllık eşik her kira tespit davasında aynı şekilde uygulanmaz. Sözleşmenin süresi ve talep edilen dönem ayrıca incelenmelidir.
Arabuluculuk kural olarak dava şartıdır.
Gerekli belgeler: Kira sözleşmesi, ödeme kayıtları, emsal kira bilgileri ve arabuluculuk son tutanağı.
Sık sorulan sorular
Kira tespit davasında mahkeme istenen tutarı aynen kabul eder mi?
Hayır. Mahkeme kanuni ölçütleri ve gerektiğinde bilirkişi incelemesini dikkate alır.
Beş yıl dolmadan kira tespit davası açılamaz mı?
Dava açılması ile mahkemenin hangi ölçütlerle bedel belirleyeceği farklı konulardır. Beş yıllık eşik özellikle TBK m. 344'teki emsal kira ve hakkaniyet değerlendirmesi bakımından önemlidir.
Kira tespit davası geçmişe dönük kira farklarını kendiliğinden doğurur mu?
Hayır. Kararın hangi dönemden itibaren etkili olacağı TBK m. 345 ve somut olay çerçevesinde belirlenir.
3. TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİNE DAYALI TAHLİYE DAVA DİLEKÇESİ
Hukuki açıklama
Türk Borçlar Kanunu'nun 352/1. maddesi uyarınca kiracı, kiralananı teslim aldıktan sonra belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmiş ve buna rağmen taşınmazı boşaltmamışsa kiraya veren kanunda belirtilen koşullarla tahliye isteyebilir.
Kiraya veren, taahhüt edilen tahliye tarihinden başlayarak bir ay içinde icra takibi başlatmalı veya dava açmalıdır. İcra yolunun seçilmesi hâlinde ayrı takip ve itiraz süreleri uygulanır.
Örnek dilekçe
[İL] SULH HUKUK MAHKEMESİNE
DAVACI: [Kiraya veren]
DAVALI: [Kiracı]
KONU: TBK m. 352/1 uyarınca tahliye taahhütnamesine dayalı tahliye talebidir.
AÇIKLAMALAR
Davacı ile davalı arasında [tarih] tarihli kira sözleşmesi bulunmaktadır. Kiralanan [açık adres] adresindedir.
Davalı, kiralananın tesliminden sonra [taahhütname tarihi] tarihinde imzaladığı yazılı belgeyle taşınmazı [taahhüt edilen tahliye tarihi] tarihinde boşaltmayı üstlenmiştir.
Taahhüt edilen tarih geçmesine rağmen taşınmaz boşaltılmamıştır.
Davacı, kanunda öngörülen bir aylık süre içinde tahliye talebinde bulunmaktadır. Uyuşmazlık bakımından gerekli arabuluculuk süreci [arabuluculuk dosya numarası] üzerinden yürütülmüş ve anlaşma sağlanamamıştır.
Taahhütnamenin geçerliliği, imza, düzenleme tarihi, kiralananın teslimi ve varsa irade sakatlığı iddiaları dâhil tüm koşulların birlikte değerlendirilmesiyle belirlenmelidir.
HUKUKİ NEDENLER: TBK m. 352/1, 6325 sayılı Kanun, HMK ve ilgili mevzuat.
DELİLLER: Kira sözleşmesi, tahliye taahhütnamesinin aslı, teslim belgeleri, ihtarname ve tebliğ belgeleri, arabuluculuk son tutanağı, gerektiğinde imza incelemesi ve diğer hukuka uygun deliller.
SONUÇ VE İSTEM: TBK m. 352/1 uyarınca kiralananın tahliyesine, yargılama giderleri ve vekâlet ücretinin davalıya yükletilmesine karar verilmesini arz ve talep ederim.
[Tarih – İmza]
Süreler ve dikkat edilmesi gerekenler
Bir aylık süre, taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren hesaplanır.
Dava yoluna başvuruluyorsa kural olarak zorunlu arabuluculuk gerekir. İcra yoluyla tahliye prosedürünün istisnası ayrıca dikkate alınmalıdır.
Yargıtayın 2025 tarihli kararlarında, tahliye taahhüdünün geçerliliği bakımından belgenin verildiği tarihteki hukuki durumun önem taşıdığı açıklanmıştır. Aile konutu olarak kullanılan bir taşınmazda kiracı olmayan eşin sonradan sözleşmeye taraf olması, daha önce geçerli biçimde verilen taahhüdü her durumda geriye etkili olarak geçersiz kılmaz.
Her taahhütname otomatik olarak geçerli kabul edilemez. İrade sakatlığı, imza inkârı ve belgenin teslimden önce düzenlenip düzenlenmediği somut olayda önem taşıyabilir.
Gerekli belgeler: Kira sözleşmesi, tahliye taahhütnamesi, teslim bilgileri ve arabuluculuk son tutanağı.
Sık sorulan sorular
Tahliye taahhüdü kira sözleşmesiyle aynı gün imzalanırsa geçersiz midir?
Tek başına tarih bilgisi her uyuşmazlığı çözmez. Taahhüdün kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması ve serbest iradeyi yansıtması önemlidir. İspat ve somut olay değerlendirmesi gerekir.
Bir aylık süre kaçırılırsa ne olur?
TBK m. 352/1'e dayalı özel tahliye imkânı bakımından ciddi hak kaybı doğabilir. Başka bir tahliye sebebinin bulunup bulunmadığı ayrıca incelenmelidir.
4. YENİ MALİKİN İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE DAVA DİLEKÇESİ
Hukuki açıklama
Kiralanan taşınmazı sonradan satın alan kişi, TBK m. 351'deki koşullarla kendisinin veya kanunda sayılan yakınlarının konut ya da işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye isteyebilir.
Kanun, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapılması ve edinme tarihinden altı ay sonra dava açılması seçeneğini düzenler. Alternatif olarak kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açma yolu da değerlendirilebilir.
Örnek dilekçe
[İL] SULH HUKUK MAHKEMESİNE
DAVACI: [Yeni malik]
DAVALI: [Kiracı]
KONU: TBK m. 351 uyarınca yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye talebidir.
AÇIKLAMALAR
Davacı, [taşınmaz adresi ve tapu bilgileri] adresindeki taşınmazı [iktisap tarihi] tarihinde satın alarak malik olmuştur.
Taşınmazda davalı kiracı olarak oturmaktadır. Davacının taşınmaza duyduğu ihtiyaç [ihtiyacın somut açıklaması] nedenine dayanmaktadır.
Davacı, kanunda öngörülen seçeneklerden [altı ay sonunda dava yolu / kira sözleşmesi sonundan itibaren dava yolu] kapsamında hareket etmektedir.
Altı ay sonunda dava yolu seçilmişse taşınmazın edinilmesinden itibaren bir ay içinde davalıya yazılı bildirim yapılmıştır. Bildirim ve tebliğ belgesi dilekçe ekinde sunulmaktadır.
Uyuşmazlık için [arabuluculuk dosya numarası] üzerinden arabuluculuğa başvurulmuş ve anlaşma sağlanamamıştır.
HUKUKİ NEDENLER: TBK m. 351, 6325 sayılı Kanun, HMK ve ilgili mevzuat.
DELİLLER: Tapu kaydı, edinme belgesi, kira sözleşmesi, yazılı bildirim ve tebliğ belgesi, ihtiyaç belgeleri, arabuluculuk son tutanağı ve diğer hukuka uygun deliller.
SONUÇ VE İSTEM: TBK m. 351 kapsamında kiralananın tahliyesine, yargılama giderleri ve vekâlet ücretinin davalıya yükletilmesine karar verilmesini arz ve talep ederim.
[Tarih – İmza]
Süreler ve dikkat edilmesi gerekenler
Altı aylık yol tercih ediliyorsa edinme tarihinden itibaren bir ay içinde yazılı bildirim koşulu önemlidir.
Kira sözleşmesinin sonuna dayalı alternatif yolun süresi ayrıca hesaplanmalıdır.
Yargıtay kararlarında, yeni malikin edinmeden itibaren bir aylık bildirim süresine uyması gerektiği; altı aylık sürenin dolduğu gün mutlaka dava açmasının zorunlu olmadığı, kanuni çerçevede sözleşme sonuna kadar dava açılabileceği açıklanmıştır.
Dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuk şartı kontrol edilmelidir.
Gerekli belgeler: Tapu kaydı, kira sözleşmesi, yazılı bildirim, tebliğ belgesi, ihtiyaç belgeleri ve arabuluculuk son tutanağı.
Sık sorulan sorular
Evi satın alan kişi kiracıyı hemen çıkarabilir mi?
Hayır. Mevcut kira ilişkisi ve TBK m. 351'deki koşullar dikkate alınmalıdır.
Yeni malik bildirim yapmazsa ne olur?
Altı aylık özel yol bakımından kanundaki bildirim koşulu önemlidir. Sözleşme sonuna dayalı alternatif yol ayrıca değerlendirilmelidir.
5. YENİDEN İNŞA VE ESASLI ONARIM NEDENİYLE TAHLİYE DAVA DİLEKÇESİ
Hukuki açıklama
TBK m. 350 kapsamında kiraya veren, taşınmazın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarım, genişletme ya da değişiklik yapılması gerekli olduğunda ve bu çalışmalar sırasında taşınmazın kullanımı imkânsız hâle gelecekse tahliye isteyebilir.
Basit bakım ve onarım işleri her durumda tahliye sebebi oluşturmaz. Yapılacak işin niteliği ve kullanımın imkânsızlaşması somut belgelerle ortaya konulmalıdır.
Örnek dilekçe
[İL] SULH HUKUK MAHKEMESİNE
DAVACI: [Kiraya veren]
DAVALI: [Kiracı]
KONU: TBK m. 350 uyarınca yeniden inşa veya esaslı imar ve onarım nedeniyle tahliye talebidir.
AÇIKLAMALAR
Davacıya ait [açık adres ve tapu bilgileri] adresindeki taşınmaz davalıya [kira sözleşmesi tarihi] tarihli sözleşmeyle kiralanmıştır.
Taşınmazda [yeniden inşa, esaslı onarım, genişletme veya değiştirme işinin somut açıklaması] yapılması gerekmektedir.
Planlanan çalışmalar, [ruhsat, proje, teknik rapor, yapı güvenliği raporu veya ilgili belge] ile ortaya konulmaktadır. İşlerin yürütülmesi sırasında taşınmazın kullanılması mümkün olmayacaktır.
Davacı, kanuni süre içinde tahliye talebinde bulunmaktadır. Zorunlu arabuluculuk süreci [dosya numarası] üzerinden yürütülmüş ve anlaşma sağlanamamıştır.
HUKUKİ NEDENLER: TBK m. 350, 6325 sayılı Kanun, HMK ve ilgili mevzuat.
DELİLLER: Kira sözleşmesi, tapu kaydı, onaylı proje ve ruhsatlar, teknik raporlar, fotoğraflar, arabuluculuk son tutanağı, keşif, bilirkişi incelemesi ve diğer hukuka uygun deliller.
SONUÇ VE İSTEM: Açıklanan nedenlerle kiralananın yeniden inşa veya esaslı imar ve onarım ihtiyacı nedeniyle tahliyesine, yargılama giderleri ile vekâlet ücretinin davalıya yükletilmesine karar verilmesini arz ve talep ederim.
[Tarih – İmza]
Süreler ve dikkat edilmesi gerekenler
Belirli süreli sözleşmelerde süre sonunda başlayan bir aylık dava açma süresi dikkate alınır.
Zorunlu arabuluculuk dava şartıdır; başvuru zamanı ayrıca kontrol edilmelidir.
Projenin yalnızca kâğıt üzerinde bulunması yeterli olmayabilir. İşin gerçekten esaslı nitelikte olduğu ve taşınmazın kullanımını imkânsızlaştıracağı kanıtlanmalıdır.
Yeniden inşa veya esaslı imar nedeniyle tahliye sonrasında kiraya verenin davranışları bakımından TBK m. 355'teki yeniden kiralama yasağı ve sonuçları da değerlendirilmelidir.
Gerekli belgeler: Kira sözleşmesi, tapu kaydı, proje, ruhsat ve teknik belgeler, arabuluculuk son tutanağı.
Sık sorulan sorular
Her tadilat tahliye sebebi midir?
Hayır. Kanunun aradığı esaslı iş ve kullanımın imkânsızlaşması koşulları incelenir.
Tahliye sonrası taşınmaz hemen başka birine kiralanabilir mi?
TBK m. 355'teki sınırlamalar dikkate alınmalıdır. Somut olayda istisnalar ve sonuçlar ayrıca değerlendirilmelidir.
6. KİRA BEDELİNİN UYARLANMASI DAVA DİLEKÇESİ
Hukuki açıklama
Kira uyarlaması, kira tespit davasıyla aynı şey değildir. TBK m. 138 kapsamında, sözleşme kurulurken öngörülmeyen ve borçludan kaynaklanmayan olağanüstü koşullar nedeniyle sözleşmenin ifasının dürüstlük kuralına aykırı derecede güçleşmesi hâlinde uyarlama talebi gündeme gelebilir.
Her ekonomik değişim veya kira bedelinin piyasanın altında kalması, tek başına uyarlama için yeterli değildir. Sözleşmenin niteliği, risk dağılımı ve kanuni şartlar birlikte incelenmelidir.
Örnek dilekçe
[İL] SULH HUKUK MAHKEMESİNE
DAVACI: [Kiraya veren veya kiracı]
DAVALI: [Diğer sözleşme tarafı]
KONU: TBK m. 138 kapsamında kira sözleşmesinin değişen olağanüstü koşullar nedeniyle uyarlanması talebidir.
AÇIKLAMALAR
Taraflar arasında [tarih] tarihinde başlayan ve [taşınmaz adresi] adresindeki taşınmaza ilişkin kira sözleşmesi bulunmaktadır.
Sözleşmenin kurulmasından sonra [olağanüstü olay veya koşul] meydana gelmiştir. Bu gelişme sözleşmenin kurulduğu sırada öngörülememiş ve ilgili tarafın kontrolü dışında gerçekleşmiştir.
Söz konusu koşullar, sözleşme dengesini olağan sınırların ötesinde etkilemiş ve sözleşmenin mevcut şartlarla sürdürülmesini [somut açıklama] nedeniyle dürüstlük kuralına aykırı derecede güçleştirmiştir.
Davacı, öncelikle sözleşmenin değişen koşullara uyarlanmasını; bu mümkün değilse kanuni koşulları mevcutsa sözleşmeden dönme veya diğer uygun hukuki sonuçların değerlendirilmesini talep etmektedir.
Uyuşmazlık için zorunlu arabuluculuk süreci [dosya numarası] üzerinden yürütülmüş ve anlaşma sağlanamamıştır.
HUKUKİ NEDENLER: TBK m. 138 ve ilgili kira hükümleri, 6325 sayılı Kanun, HMK ve ilgili mevzuat.
DELİLLER: Kira sözleşmesi, ödeme kayıtları, ekonomik ve mali belgeler, uzman raporları, yazışmalar, arabuluculuk son tutanağı, gerektiğinde bilirkişi incelemesi ve diğer hukuka uygun deliller.
SONUÇ VE İSTEM: Somut olayın özelliklerine göre sözleşmenin [talep edilen uyarlamanın açık biçimde yazılması] şeklinde uyarlanmasına; bunun hukuken mümkün olmadığı değerlendirilirse kanuni koşullara uygun diğer sonuçların değerlendirilmesine ve yargılama giderleri ile vekâlet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini arz ve talep ederim.
[Tarih – İmza]
Süreler ve dikkat edilmesi gerekenler
TBK m. 138 kapsamında her olaya uygulanabilecek sabit bir “beş yıllık süre” yoktur; talebin hukuki niteliği ve somut olay değerlendirilmelidir.
Kira uyarlaması, kira tespit davasının yerine otomatik olarak kullanılamaz.
TBK m. 344 ve 345'in uygulanacağı bir uyuşmazlıkta, yalnızca piyasa kirasının değiştiği ileri sürülerek uyarlama koşullarının oluştuğu kabul edilmemelidir.
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava şartı arabuluculuk kural olarak uygulanır.
Gerekli belgeler: Kira sözleşmesi, ödeme belgeleri, olağanüstü koşulları ve etkilerini gösteren belgeler, mali kayıtlar ve arabuluculuk son tutanağı.
Sık sorulan sorular
Kira artışı yüksek olduğu için uyarlama davası açılabilir mi?
Tek başına kira artışının yüksek olması yeterli değildir. TBK m. 138'in olağanüstü koşullara ilişkin şartları aranır.
Kira uyarlaması ile kira tespiti aynı mıdır?
Hayır. Hukuki dayanakları ve koşulları farklıdır.
7. ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVA DİLEKÇESİ
Hukuki açıklama
Bir taşınmaz birden fazla kişiye paylı veya elbirliği mülkiyetiyle ait olabilir. Paydaşlar arasında paylaşma konusunda anlaşma sağlanamazsa ortaklığın giderilmesi davası açılması gündeme gelir.
Taşınmazın aynen bölünmesi mümkünse aynen taksim, mümkün değilse kanuni koşullar çerçevesinde satış suretiyle ortaklığın giderilmesi değerlendirilebilir.
Ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarında 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren dava açmadan önce zorunlu arabuluculuk uygulanır.
Örnek dilekçe
[İL] SULH HUKUK MAHKEMESİNE
DAVACI: [Paydaşın adı ve adresi]
DAVALILAR: [Diğer tüm paydaşların adları ve adresleri]
KONU: [Taşınmaz bilgileri] üzerindeki ortaklığın giderilmesi talebidir.
AÇIKLAMALAR
[İl, ilçe, mahalle, ada, parsel ve varsa bağımsız bölüm bilgileri] ile kayıtlı taşınmaz, davacı ve davalılara [pay oranları veya mülkiyet durumu] çerçevesinde aittir.
Taraflar arasında taşınmazın paylaşılması konusunda anlaşma sağlanamamıştır.
Uyuşmazlığın çözümü için [arabuluculuk bürosu ve dosya numarası] üzerinden arabuluculuğa başvurulmuş, [tarih] tarihli son tutanakla anlaşma sağlanamamıştır.
Taşınmazın niteliği, yüzölçümü, imar durumu, pay oranları ve fiilî kullanım özellikleri incelenerek aynen taksimin mümkün olup olmadığının belirlenmesi gerekir.
Aynen taksimin mümkün olmaması hâlinde, kanuni koşulları çerçevesinde satış suretiyle ortaklığın giderilmesi talep edilmektedir.
HUKUKİ NEDENLER: Türk Medeni Kanunu m. 698 ve devamı, HMK, 6325 sayılı Kanun m. 18/B ve ilgili mevzuat.
DELİLLER: Tapu kayıtları, veraset ilamı gerekiyorsa mirasçılık belgesi, imar durumu, kadastro kayıtları, arabuluculuk son tutanağı, keşif, bilirkişi incelemesi ve diğer hukuka uygun deliller.
SONUÇ VE İSTEM: Taşınmaz üzerindeki ortaklığın öncelikle aynen taksim yoluyla, bunun mümkün olmaması hâlinde kanuni koşullara uygun biçimde satış suretiyle giderilmesine; yargılama giderleri ve vekâlet ücreti konusunda kanun ve somut olay çerçevesinde karar verilmesine karar verilmesini arz ve talep ederim.
[Tarih – İmza]
Süreler ve dikkat edilmesi gerekenler
Ortaklığın giderilmesi talebi bakımından genel bir yıllık dava açma süresi yoktur; ancak özel kanun hükümleri ve paylaşma hakkını sınırlayan durumlar ayrıca incelenmelidir.
Zorunlu arabuluculuk dava şartıdır.
Tüm paydaşların doğru belirlenmesi gerekir. Miras kaynaklı uyuşmazlıklarda güncel mirasçılık belgesi ve tapu kaydı önem taşır.
Taşınmazın aynen taksime elverişli olup olmadığı teknik inceleme gerektirebilir.
Gerekli belgeler: Tapu kaydı, kimlik ve adres bilgileri, mirasçılık belgesi gerekiyorsa veraset ilamı, arabuluculuk son tutanağı ve taşınmaza ilişkin mevcut teknik belgeler.
Sık sorulan sorular
Bir paydaş taşınmazın satılmasını istemiyorsa ne olur?
Diğer paydaşların paylaşma talebi ve taşınmazın hukuki durumu değerlendirilir. Tek bir paydaşın istememesi her durumda davayı engellemez.
Taşınmaz mutlaka satılır mı?
Hayır. Aynen taksim hukuken ve teknik olarak mümkünse bu seçenek değerlendirilir.
8. MURİS MUVAZAASI NEDENİYLE TAPU İPTALİ VE TESCİL DAVA DİLEKÇESİ
Hukuki açıklama
Muris muvazaası, miras bırakanın gerçekte bağışlamak istediği bir taşınmazı tapuda satış gibi göstermesi ve bu işlemle mirasçılardan mal kaçırmayı amaçlaması iddiasını konu alabilir.
Her satış işlemi veya mirasçılar arasında eşitsiz paylaşım tek başına muris muvazaası oluşturmaz. İşlemin gerçek niteliği, tarafların amacı ve deliller birlikte değerlendirilmelidir.
Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 1 Nisan 1974 tarihli, E. 1974/1, K. 1974/2 sayılı kararı bu alanda temel içtihatlardan biridir. Muris muvazaasına dayalı taleplerde genel olarak zamanaşımı veya hak düşürücü süre öngörülmediği kabul edilir; ancak davanın gerçek hukuki sebebi ve talep sonucu doğru belirlenmelidir.
Örnek dilekçe
[TAŞINMAZIN BULUNDUĞU YER] ASLİYE HUKUK MAHKEMESİNE
DAVACI: [Mirasçının adı ve adresi]
DAVALILAR: [Taşınmazın devredildiği kişi ve ilgili diğer kişiler]
KONU: Muris muvazaası hukuki sebebiyle tapu iptali ve tescil talebidir.
AÇIKLAMALAR
Miras bırakan [adı soyadı], [ölüm tarihi] tarihinde vefat etmiştir. Davacı, miras bırakanın [mirasçılık sıfatı] sıfatını taşımaktadır.
Uyuşmazlık konusu [il, ilçe, mahalle, ada, parsel ve bağımsız bölüm bilgileri] ile kayıtlı taşınmaz, miras bırakan tarafından [devir tarihi] tarihinde davalıya devredilmiştir.
İşlem tapuda [satış veya diğer işlem türü] olarak gösterilmiş olmakla birlikte davacıya göre tarafların gerçek iradesi [gerçek işlem ve iddia edilen amaç] yönündedir.
İşlemin gerçek niteliğinin belirlenmesi bakımından [bedelin ödenip ödenmediği, tarafların ekonomik durumu, aile ilişkileri, devir zamanı, taşınmazın kullanım biçimi ve diğer somut olgular] önem taşımaktadır.
Bu nedenle uyuşmazlık konusu devir işleminin muris muvazaası yönünden incelenmesi ve kanuni koşullar oluşmuşsa tapu kaydının iptali ile davacının miras payı oranında tescile karar verilmesi talep edilmektedir.
HUKUKİ NEDENLER: Türk Medeni Kanunu, Türk Borçlar Kanunu'nun ilgili hükümleri, 1.4.1974 tarihli ve 1974/1 E., 1974/2 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı, HMK ve ilgili mevzuat.
DELİLLER: Tapu kayıtları, resmi senet, mirasçılık belgesi, banka kayıtları, tarafların ekonomik durumuna ilişkin hukuka uygun deliller, tanıklar, keşif, bilirkişi incelemesi ve diğer hukuka uygun deliller.
SONUÇ VE İSTEM: Açıklanan nedenlerle, uyuşmazlık konusu taşınmazın tapu kaydının muris muvazaası nedeniyle iptaline ve davacının miras payı oranında adına tesciline; yargılama giderleri ve vekâlet ücretinin davalılara yükletilmesine karar verilmesini arz ve talep ederim.
[Tarih – İmza]
Süreler ve dikkat edilmesi gerekenler
Muris muvazaasına dayalı tapu iptali ve tescil davalarında genel olarak zamanaşımı veya hak düşürücü süre öngörülmediği kabul edilir.
Bununla birlikte talep başka bir hukuki sebebe dayanıyorsa süre değerlendirmesi farklı olabilir.
Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin kesin yetkisi ve dava konusu hakkın niteliği incelenmelidir.
Davacının mirasçılık sıfatı, talep edebileceği pay ve davalıların doğru belirlenmesi önemlidir.
Gerekli belgeler: Tapu kayıtları, resmi senet, mirasçılık belgesi, devir ve ödeme bilgileri, olayın niteliğine göre tanık ve diğer deliller.
Sık sorulan sorular
Muris muvazaası davası için süre var mıdır?
Muris muvazaasına dayalı taleplerde genel olarak zamanaşımı veya hak düşürücü süre olmadığı kabul edilir. Ancak talebin gerçek hukuki niteliği incelenmelidir.
Tapuda satış yapılmış olması davayı engeller mi?
Hayır. Tapudaki işlem ile tarafların gerçek iradesinin aynı olup olmadığı delillerle incelenebilir.
9. ELATMANIN ÖNLENMESİ VE ECRİMİSİL DAVA DİLEKÇESİ
Hukuki açıklama
Taşınmaz maliki, mülkiyet hakkına haksız müdahalenin önlenmesini talep edebilir. Taşınmazın haksız kullanımı nedeniyle koşulları varsa ecrimisil de istenebilir.
Elatmanın önlenmesi ile ecrimisil farklı taleplerdir. Ecrimisil, haksız kullanım nedeniyle talep edilen tazminat niteliğinde bir alacak olup zamanaşımı değerlendirmesi ayrıca yapılır.
Yargıtay uygulamasında ecrimisil taleplerinin beş yıllık zamanaşımına tabi olduğu kabul edilmektedir. Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 2013/224 E., 2013/4677 K. sayılı kararı bu konudaki örnek kararlardandır.
Örnek dilekçe
[İL] ASLİYE HUKUK MAHKEMESİNE
DAVACI: [Malik veya hak sahibi]
DAVALI: [Taşınmaza haksız müdahalede bulunduğu ileri sürülen kişi]
KONU: Elatmanın önlenmesi ve ecrimisil talebidir.
AÇIKLAMALAR
Davacı, [taşınmazın açık adresi, ada ve parsel bilgileri] ile kayıtlı taşınmazın [malik/paydaş/hak sahibi] sıfatını taşımaktadır.
Davalı, taşınmazın [hangi bölümüne, ne şekilde ve hangi tarihten itibaren] müdahalede bulunmaktadır. Davacının iddiasına göre bu kullanım için geçerli bir hukuki dayanak bulunmamaktadır.
Davalıya [varsa ihtarname tarihi] tarihinde bildirim yapılmış olmasına rağmen müdahale sona ermemiştir.
Davacının taşınmazdan yararlanmasının engellenmesi nedeniyle elatmanın önlenmesi talep edilmektedir.
Ayrıca, haksız kullanımın niteliği ve süresi ile taşınmazın özellikleri dikkate alınarak [talep edilen dönem] için şimdilik [tutar] TL ecrimisilin, hukuken uygulanabilir faiz başlangıcı da gözetilerek davalıdan tahsili istenmektedir.
Ecrimisil hesabı için taşınmazın konumu, niteliği, kullanım biçimi ve emsal kira veya kullanım bedelleri incelenmelidir.
HUKUKİ NEDENLER: Türk Medeni Kanunu m. 683 ve ilgili hükümler, Türk Borçlar Kanunu, HMK ve ilgili mevzuat.
DELİLLER: Tapu kaydı, fotoğraflar, ihtarname ve tebliğ belgesi, tanıklar, keşif, bilirkişi incelemesi, kullanım süresini gösteren kayıtlar ve diğer hukuka uygun deliller.
SONUÇ VE İSTEM: Açıklanan nedenlerle;
Davalının taşınmaza yönelik haksız müdahalesinin önlenmesine,
Kanuni koşulları oluşmuşsa talep edilen dönem için ecrimisilin hesaplanarak davalıdan tahsiline,
Yargılama giderleri ve vekâlet ücretinin davalıya yükletilmesine,
karar verilmesini arz ve talep ederim.
[Tarih – İmza]
Süreler ve dikkat edilmesi gerekenler
Elatmanın önlenmesi talebi ile ecrimisil alacağı aynı zamanaşımı rejimine tabi olmayabilir.
Ecrimisil bakımından genel olarak beş yıllık zamanaşımı uygulanır; zamanaşımı defisinin ileri sürülmesi ve talep döneminin belirlenmesi önemlidir.
Taşınmazın paylı mülkiyete tabi olması veya taraflar arasında başka bir hukuki ilişki bulunması davanın değerlendirilmesini etkileyebilir.
Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin yetkisi ve talebin niteliğine göre görevli mahkeme ayrıca kontrol edilmelidir.
Gerekli belgeler: Tapu kaydı, müdahaleyi gösteren fotoğraf ve belgeler, ihtarname varsa tebliğ belgesi, kullanım dönemi ve zarar miktarına ilişkin bilgiler.
Sık sorulan sorular
Ecrimisil için mutlaka önceden ihtar çekmek gerekir mi?
Her olayda aynı cevap verilemez. Talebin dayanağı, kullanımın niteliği ve faiz başlangıcı ayrıca değerlendirilmelidir.
Ecrimisil kaç yıllık dönem için istenebilir?
Genel olarak beş yıllık zamanaşımı gündeme gelir; talep dönemi ve zamanaşımı savunması somut olayda incelenmelidir.
10. APARTMAN ORTAK GİDERLERİ VE AİDAT ALACAĞI İÇİN DAVA DİLEKÇESİ
Hukuki açıklama
Kat malikleri, Kat Mülkiyeti Kanunu ve yönetim planı çerçevesinde ortak giderlere katılmakla yükümlüdür. Ortak gider borcunun kapsamı, giderin niteliği, yönetim planı, kat malikleri kurulu kararları ve ilgili belgeler incelenerek belirlenmelidir.
Aidat borcu için icra takibi veya uygun dava yolu gündeme gelebilir. İcra takibine itiraz edilmesi hâlinde izlenecek yol, takibin türü ve itirazın içeriğine göre değişir.
Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda zorunlu arabuluculuk hükümlerinin uygulanıp uygulanmadığı somut uyuşmazlığın niteliğine göre kontrol edilmelidir.
Örnek dilekçe
[İL] SULH HUKUK MAHKEMESİNE
DAVACI: [Kat malikleri kurulu adına yetkili yönetici veya ilgili hak sahibi]
DAVALI: [Borçlu kat maliki veya hukuken sorumlu kişi]
KONU: Ödenmeyen ortak gider ve aidat alacağının tahsili talebidir.
AÇIKLAMALAR
Davalı, [apartman veya site adı ve adresi] adresindeki taşınmazın [bağımsız bölüm numarası] numaralı bağımsız bölümünün [kat maliki/ilgili sıfatı] sahibidir.
[Dönem başlangıcı] ile [dönem sonu] arasında tahakkuk eden ortak gider ve aidat borçları [kat malikleri kurulu kararı, işletme projesi, yönetim planı ve hesap dökümü] uyarınca belirlenmiştir.
Davalıya düşen [ana para] TL tutarındaki borç, yapılan bildirimlere rağmen ödenmemiştir.
Borcun hangi dönemlere ve hangi gider kalemlerine ilişkin olduğu ekli hesap dökümünde gösterilmiştir.
[İcra takibi yapılmışsa takip dairesi ve dosya numarası] kapsamında takip başlatılmış; davalı tarafından [itiraz tarihi] tarihinde itiraz edilmiştir. Bu durumda talep, takibin aşamasına ve uyuşmazlığın niteliğine uygun hukuki yol çerçevesinde ileri sürülmektedir.
[Gerekliyse arabuluculuk bürosu, dosya numarası ve son tutanak bilgileri] sunulmaktadır.
HUKUKİ NEDENLER: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, HMK, İcra ve İflas Kanunu ve ilgili mevzuat.
DELİLLER: Tapu kaydı, yönetim planı, kat malikleri kurulu kararları, işletme projesi, aidat ve gider dökümü, banka kayıtları, ihtarnameler, icra dosyası, arabuluculuk belgeleri ve diğer hukuka uygun deliller.
SONUÇ VE İSTEM: Hukuki yol ve görevli mahkeme bakımından gerekli koşulların oluşması hâlinde, [talep edilen tutar] TL ortak gider ve aidat alacağının, uygulanabilir faiz başlangıcı da dikkate alınarak davalıdan tahsiline; yargılama giderleri ve vekâlet ücretinin davalıya yükletilmesine karar verilmesini arz ve talep ederim.
[Tarih – İmza]
Süreler ve dikkat edilmesi gerekenler
Aidat borcunun hangi döneme ait olduğu ve nasıl hesaplandığı açıkça gösterilmelidir.
Yönetici veya davacı sıfatının dava açmaya elverişli olması gerekir.
İcra takibine itiraz hâlinde itirazın iptali veya başka bir yolun seçilmesi, takip türü ve süreler değerlendirilerek belirlenmelidir.
Ortak gider borcunun kapsamı ve sorumluluğun kime ait olduğu her dosyada aynı değildir.
Arabuluculuk şartı uyuşmazlığın hukuki niteliğine göre ayrıca kontrol edilmelidir.
Gerekli belgeler: Yönetim planı, kat malikleri kurulu kararları, işletme projesi, aidat dökümü, banka kayıtları ve varsa icra dosyası belgeleri.
Sık sorulan sorular
Evde oturmayan kat maliki aidat öder mi?
Kullanılmama durumu tek başına ortak gider yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz. Giderin niteliği ve kanuni düzenlemeler incelenmelidir.
Aidat borcuna itiraz edilirse ne olur?
İzlenecek hukuki yol, başlatılan takibin türüne, itirazın içeriğine ve sürelerin korunmasına bağlıdır.
Genel yayın ve uygulama notu
Bu on dilekçe örneği, vatandaşlara genel hukuki bilgi vermek amacıyla hazırlanmıştır. Her dosyada aynı metnin kullanılması doğru değildir. Özellikle tahliye davalarında sürelerin yanlış hesaplanması, arabuluculuğa usulüne uygun başvurulmaması, yanlış mahkemede dava açılması veya delillerin eksik sunulması hak kaybına yol açabilir.
Yayımdan önce güncel mevzuatın resmî metni, ilgili kararların tam metinleri ve varsa sonradan oluşan içtihat değişiklikleri yeniden kontrol edilmelidir. Örnek dilekçelerde olaylara uygun olmayan vakıa veya delil bilgileri kullanılmamalıdır.