Ortaklığın Giderilmesi Davası Soru Cevap

Ortaklığın giderilmesi davası, birden fazla kişinin paylı veya elbirliği mülkiyetiyle sahip olduğu taşınır ya da taşınmaz mal üzerindeki ortaklığın sona erdirilmesi için açılan davadır. Uygulamada bu dava izale-i şuyu davası olarak da bilinir.

İzale-i şuyu, ortaklığın giderilmesi anlamına gelen hukuki bir terimdir. Paydaşların ortak mülkiyeti sona erdirmek amacıyla açtıkları dava için kullanılır.

Miras kalan ev, arsa, tarla veya iş yerinin paylaşılması konusunda anlaşma sağlanamadığında ya da paylı mülkiyetin sona erdirilmesi istendiğinde açılabilir.

Paylı mülkiyette paydaşlardan her biri, elbirliği mülkiyetinde ise ortaklardan biri, kanuni koşullar çerçevesinde ortaklığın giderilmesini talep edebilir.

Kural olarak taşınır veya taşınmaz üzerindeki bütün diğer paydaşlara ya da ortaklara karşı açılır. Tüm ortakların davada yer alması, taraf teşkili bakımından önemlidir.

Taşınmazın paylaşılması veya satışına ilişkin ortaklığın giderilmesi davalarında kural olarak Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir.

Taşınmazın aynına ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Birden fazla taşınmaz söz konusuysa yetki kuralları somut olaya göre değerlendirilir.

Hayır. Ancak mirasçılık durumunun belirlenmesi, taraf teşkili, aynen taksim koşulları ve satış işlemlerinin takibi teknik konular içerebilir. Hukuki destek alınması sürecin doğru yürütülmesine yardımcı olabilir.

Hayır. Ortaklığın giderilmesi davasında mevcut ortak mülkiyetin sona erdirilmesi amaçlanır. Tapu iptal ve tescil davasında ise tapu kaydının hukuka aykırı olduğu iddiasıyla kaydın düzeltilmesi talep edilir.

Bu davanın yaygın kullanılan diğer adı izale-i şuyu davasıdır.

Evet. Mirasçılar taşınmazın paylaşılması konusunda anlaşamıyorsa ortaklığın giderilmesi davası açılabilir. Mahkeme, taşınmazın aynen bölünüp bölünemeyeceğini değerlendirir; koşullar uygun değilse satış yoluyla ortaklık sona erdirilebilir.

Arsa, hukuken ve teknik olarak bölünebiliyorsa aynen taksim yoluyla paylaşılabilir. Bölünmesi mümkün değilse veya önemli değer kaybı oluşacaksa satış yoluyla paylaşım gündeme gelebilir.

Evet. Ancak tarım arazilerinin bölünmesinde ilgili mevzuat ve asgari tarımsal arazi büyüklükleri gibi özel sınırlamalar dikkate alınır.

Evet. İş yeri taşınmazı da ortak mülkiyete konuysa ortaklığın giderilmesi istenebilir. Taşınmazın aynen bölünüp bölünemeyeceği ve ekonomik bütünlüğü değerlendirilir.

Evet. Bir paydaşın taşınmazı tek başına kullanması, diğer paydaşların ortaklığın giderilmesini istemesine kural olarak engel değildir.

Diğer paydaşlar, gerekli koşullar mevcutsa ortaklığın giderilmesi davası açabilir. Bir paydaşın satışa karşı çıkması, mahkemenin ortaklığı sona erdirme talebini incelemesini tek başına engellemez.

Diğer paydaşlar ortaklığın giderilmesini talep edebilir. Şartları oluşmuşsa taşınmazın kullanımından kaynaklanan ecrimisil veya diğer alacak talepleri ayrıca değerlendirilebilir.

Sadece satış istememek, ortaklığın giderilmesi talebini her durumda engellemez. Ancak aynen taksim hukuken ve fiilen mümkünse mahkeme bu seçeneği değerlendirebilir.

Mirasçılar anlaşarak taşınmazın bir mirasçıya devredilmesini ve diğerlerine bedel ödenmesini kararlaştırabilir. Anlaşma sağlanamazsa mahkemenin ortaklığın giderilmesi sürecinde uygulayacağı yöntem kanuni koşullara bağlıdır.

Miras ortaklığının türüne ve mirasçıların haklarına göre tasarruf kuralları değişir. Bütün taşınmazın devri için gerekli hak sahiplerinin katılımı veya yetkili bir hukuki işlem gerekir.

Evet. 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması, kural olarak dava şartıdır.

Uyuşmazlığın niteliğine göre yetkili adliyedeki arabuluculuk bürosuna başvurulabilir. Başvuru usulü ve yetki, taşınmazın bulunduğu yer ve ilgili mevzuat çerçevesinde kontrol edilmelidir.

Arabuluculuk sonunda anlaşma sağlanamazsa son tutanak düzenlenir. Dava şartı yerine getirildikten sonra ortaklığın giderilmesi davası açılabilir.

Anlaşma sağlanırsa anlaşmanın içeriğine ve hukuki şekil şartlarına göre uyuşmazlık çözülebilir. Taşınmaz mülkiyetinin devri gibi işlemlerde gerekli resmî şekil ve tescil şartları ayrıca yerine getirilmelidir.

Tapu kayıtları, mirasçılık belgesi, kimlik ve adres bilgileri, taşınmaza ilişkin belgeler ve arabuluculuk son tutanağı gibi belgeler gerekebilir. Dosyanın durumuna göre ek belgeler istenebilir.

Miras kaynaklı uyuşmazlıklarda mirasçıların ve paylarının belirlenmesi gerekir. Mirasçılık belgesi yoksa bunun temin edilmesi veya mirasçılık durumunun hukuken belirlenmesi gerekebilir.

Kural olarak bütün paydaşların veya ortakların davada yer alması gerekir. Bir ortağın eksik bırakılması taraf teşkili sorunu doğurabilir ve yargılamanın uzamasına neden olabilir.

Mahkeme, tarafın adresinin belirlenmesi için gerekli araştırmaların yapılmasını isteyebilir. Koşulları oluşmuşsa kanuni tebligat yöntemleri uygulanabilir.

Vefat eden paydaşın mirasçılarının belirlenmesi ve davaya dahil edilmesi gerekebilir. Bu durum yargılamanın süresini etkileyebilir.

Tarafların bilgileri, ortaklığa konu malın tanımı, talep edilen hukuki sonuç ve dayanaklar açıkça belirtilmelidir. Dava şartı arabuluculuk son tutanağının sunulması da önemlidir.

Aynen taksim, ortaklığa konu malın fiziksel olarak bölünerek paydaşlara ayrı parçalar hâlinde verilmesidir. Bölünmenin kanuna uygun ve uygulanabilir olması gerekir.

Hayır. Öncelikle aynen taksimin mümkün olup olmadığı değerlendirilir. Taşınmazın hukuken ve fiilen bölünmesi mümkün değilse satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilebilir.

Bir konutun aynen bölünmesi, yapının özelliklerine, imar ve kat mülkiyeti mevzuatına, bağımsız bölüm oluşturma koşullarına ve değer kaybına bağlıdır. Her evin fiziksel olarak bölünebilmesi hukuken ayrı mülkiyet kurulabileceği anlamına gelmez.

Arsanın imar durumu, yüzölçümü, cepheleri, bölünme koşulları ve ilgili mevzuat incelenir. Hukuken ve teknik olarak bölünmesi mümkünse aynen taksim değerlendirilebilir.

Tarım arazilerinde özel bölünme sınırlamaları bulunabilir. Asgari tarımsal arazi büyüklüğü, arazi niteliği ve ilgili mevzuat dikkate alınmalıdır.

Taşınmazın aynen bölünmesi mümkün değilse veya önemli değer kaybına neden olacaksa mahkeme satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verebilir.

Mahkeme, taşınmazın niteliğini, paydaşların durumunu, aynen taksim koşullarını ve bilirkişi değerlendirmelerini dikkate alır. Aynen taksim mümkün değilse satış kararı verilebilir.

Paydaşların anlaşması hâlinde bir paydaşın taşınmazı devralması ve diğerlerine bedel ödemesi mümkün olabilir. Mahkemenin yargılama içinde uygulayabileceği yöntemler ise kanuni koşullara ve dosyanın durumuna bağlıdır.

Paydaşlar anlaşarak satın alma ve bedel ödeme konusunda uzlaşabilir. Satış mahkeme yoluyla yapılacaksa paydaşların ihaleye katılımı ve teklif verme koşulları ilgili satış kurallarına tabidir.

Aynen taksim hukuken veya fiilen mümkün değilse ya da önemli değer kaybına neden olacaksa satış yoluyla ortaklığın giderilmesi gündeme gelebilir.

Satış kararı verildiğinde taşınmaz, ilgili icra ve satış mevzuatı çerçevesinde açık artırma usulüyle satılabilir. Güncel elektronik satış uygulamaları ve ilan kuralları dikkate alınır.

İhale, satışa çıkarılan taşınmazın belirlenen usul ve koşullarla en yüksek geçerli teklifi veren alıcıya satılması sürecidir.

Satışın genel kurallara göre herkese açık yapılması hâlinde üçüncü kişiler de ihaleye katılabilir. Ancak satışın yalnızca paydaşlar arasında yapılmasına ilişkin hukuken geçerli bir anlaşma veya uygulanabilir özel koşullar varsa durum farklı olabilir.

Taşınmazın değeri genellikle bilirkişi incelemesiyle belirlenir. Konum, imar durumu, yüzölçümü, yapı özellikleri ve emsal satışlar gibi ölçütler dikkate alınabilir.

Evet. Raporun eksik, hatalı veya yeterince gerekçelendirilmemiş olduğu düşünülüyorsa kanuni usul ve süreler içinde itiraz edilebilir.

Satışın usulüne aykırı yapıldığı veya kanuni şartların ihlal edildiği düşünülüyorsa, ilgili mevzuattaki koşullar çerçevesinde şikâyet veya ihalenin feshi gibi hukuki yollar değerlendirilebilir. Sadece satış bedelinin beklentinin altında kalması her durumda yeterli değildir.

Genel kural, mahkeme kararıyla satışa çıkarılan taşınmazın ilgili satış hükümleri uyarınca açık artırmayla satılmasıdır. Satışın yalnızca paydaşlar arasında yapılması için kanuni koşulların oluşması gerekir.

İhalenin kesinleşmesi, satış bedelinin ödenmesi ve gerekli tescil işlemlerinin tamamlanması gibi aşamalar dikkate alınır. Kesin zamanlama satış dosyasına ve uygulanacak kurallara bağlıdır.

Evet. İlgili ihale kurallarına uymak, gerekli teminatı yatırmak ve geçerli teklif vermek koşuluyla paydaşlar da ihaleye katılabilir.

Satış bedeli, ilgili giderler ve varsa kanuni kesintiler dikkate alındıktan sonra paydaşların haklarına göre dağıtılır. Elbirliği mülkiyetinde miras paylarının ve hak sahiplerinin belirlenmesi gerekebilir.

Dava masrafları taşınmazın değerine, taraf sayısına, tebligat giderlerine, bilirkişi ve keşif ihtiyacına, satış aşamasına ve diğer giderlere göre değişir.

Harçlar, davanın niteliğine ve yürürlükteki harç mevzuatına göre belirlenir. Dava açılmadan önce güncel tarifeye göre hesaplama yapılmalıdır.

Bilirkişi ve diğer yargılama giderleri başlangıçta mahkemenin belirlediği şekilde yatırılır. Yargılama sonunda giderlerin paylaştırılması, mahkeme kararına ve ilgili kurallara göre yapılır.

Taşınmazın niteliğinin, bölünebilirliğinin veya değerinin belirlenmesi için keşif yapılırsa keşif ve bilirkişi giderleri doğabilir.

Evet. Mahkeme, ilgili usul kuralları ve yürürlükteki Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi çerçevesinde vekâlet ücretine hükmedebilir.

Avukatlık ücreti; uyuşmazlığın kapsamına, yapılacak işlemlere, yürürlükteki tarife hükümlerine ve avukat ile müvekkil arasındaki ücret sözleşmesine göre değişebilir.

Başlangıçta gerekli giderler davacı tarafından yatırılabilir. Yargılama sonunda giderlerin paydaşlara nasıl yükletileceği ve satış giderlerinin nasıl karşılanacağı mahkeme kararı ve ilgili mevzuat çerçevesinde belirlenir.

Satışa ilişkin kanuni giderler, ilgili satış usulüne göre tahsil edilir ve satış bedelinin dağıtımında dikkate alınabilir. Kesintilerin kapsamı somut satış dosyasına göre belirlenir.

Davadan feragat, davanın geri alınması veya sulh gibi işlemlerin masraf ve vekâlet ücreti sonuçları farklıdır. Hangi işlemin yapıldığı ve karşı tarafın tutumu dikkate alınmalıdır.

Giderlerin paylaştırılması, davanın niteliğine, hükme ve ilgili yargılama kurallarına bağlıdır. Her giderin otomatik olarak aynı oranda dağıtılacağı varsayılmamalıdır.

Davanın süresi; paydaş sayısına, tebligat işlemlerine, mirasçılık durumuna, bilirkişi ve keşif ihtiyacına, arabuluculuk sürecine ve mahkemenin iş yüküne göre değişir.

Her dava için geçerli sabit bir ay sayısı yoktur. Taraf teşkili, taşınmazın teknik özellikleri ve kanun yolu aşamaları süreci uzatabilir.

Bazı dosyalarda adres araştırmaları, mirasçıların belirlenmesi, teknik incelemeler veya kanun yolu başvuruları nedeniyle süreç uzayabilir. Dosyanın durumu süre üzerinde belirleyicidir.

Kararın kesinleşmesi, kararın türüne, tebliğ tarihine ve kanun yollarına başvurulup başvurulmadığına bağlıdır.

Kanuni koşullar mevcutsa karara karşı istinaf yoluna başvurulabilir. Süre ve başvuru koşulları kararın tebliği ve ilgili usul hükümlerine göre değerlendirilmelidir.

Her karar temyize açık değildir. Bölge Adliye Mahkemesi kararının türü ve ilgili kanuni sınırlar dikkate alınarak temyiz imkânı belirlenir.

Raporun hangi yönlerden eksik veya hatalı olduğu açıklanmalı ve mümkünse somut gerekçeler sunulmalıdır. İtiraz süresi ve usulü mahkemenin tebligatı ile ilgili usul kurallarına göre takip edilmelidir.

Kararın niteliğine ve kanuni koşullara göre kanun yolları değerlendirilebilir. Satış aşamasındaki işlemlere yönelik şikâyet ve başvurular ise ilgili satış mevzuatına tabi olabilir.

Ölen paydaşın mirasçılarının tespit edilmesi ve gerekli taraf teşkili işlemlerinin yapılması gerekebilir. Bu durum yargılamayı etkileyebilir.

Evet. Dava şartlarının eksikliği, taraf teşkili sorunları, hukuki yararın bulunmaması veya diğer hukuki nedenlerle dava usulden ya da esastan reddedilebilir.

Karşı çıkabilir; ancak yalnızca istemediğini belirtmesi ortaklığın giderilmesini her durumda engellemez. İtirazın hukuki dayanağı ve taşınmazın paylaşılabilirliği değerlendirilir.

Paydaşların kullanım hakkı, diğer paydaşların haklarını ihlal etmeyecek şekilde kullanılmalıdır. Bir paydaşın taşınmazın tamamını kullanması ve diğerlerini dışlaması, somut koşullara göre alacak taleplerine yol açabilir.

Koşulları oluşmuşsa ecrimisil veya diğer kullanım kaynaklı alacak talepleri gündeme gelebilir. Talebin hukuki dayanağı, kullanım biçimi ve gerekli bildirimler somut olayda incelenmelidir.

Ecrimisil talebi, ortaklığın giderilmesi davasından farklı hukuki koşullara tabi olabilir. Bazı durumlarda ayrı bir dava açılması gerekebilir; taleplerin birlikte ileri sürülüp sürülemeyeceği usul bakımından değerlendirilmelidir.

Zorunlu ve yararlı giderler bakımından diğer paydaşlardan katkı istenmesi mümkün olabilir. Harcamaların niteliği, belgeleri ve diğer paydaşların yararlanma durumu önemlidir.

Kiraya verme yetkisi mülkiyet türüne, paydaşların haklarına ve yapılan işlemin kapsamına bağlıdır. Diğer paydaşların hakları ihlal edilmişse kira geliri veya kullanım kaynaklı talepler gündeme gelebilir.

Paylı mülkiyette kişi kural olarak kendi payını devredebilir. Ancak taşınmazın tamamının satılması ile kişinin kendi payını devretmesi farklıdır; ayrıca önalım hakkı gibi hükümler uygulanabilir.

Paylı mülkiyette payın üçüncü kişiye satılması durumunda diğer paydaşlar için kanuni önalım hakkı doğabilir. Bu hakkın kapsamı ve kullanılma süresi somut olaya göre incelenmelidir.

Evet. Mirasçılar, gerekli şekil şartlarına ve ilgili mevzuata uyarak paylaşım konusunda anlaşabilir. Taşınmaz mülkiyetinin devri ve tescil işlemlerinin resmî koşulları ayrıca yerine getirilmelidir.

Evet. Taraflar yargılama sırasında anlaşabilir. Anlaşmanın dava üzerindeki etkisi, yapılan işlemin niteliğine ve gerekli resmî şekil şartlarına göre belirlenir.

Satış işlemleri kanuna aykırı yürütülmüşse ve ilgili kanuni koşullar oluşmuşsa ihalenin feshi veya başka bir hukuki başvuru yolu gündeme gelebilir. Her usulsüzlük iddiası otomatik olarak ihalenin iptalini sağlamaz.

İhalenin usulüne aykırı yapılması, ilan ve tebligat işlemlerindeki önemli hatalar veya kanunda belirtilen diğer sebepler bu tür başvurulara konu olabilir. Başvuru süresi ve usulü dikkatle kontrol edilmelidir.

Satış mevzuatında öngörülen ödeme yükümlülüklerinin yerine getirilmemesi, ihalenin sonucu ve sonraki işlemler üzerinde etkili olabilir. Uygulanacak sonuç, satış dosyasındaki aşamaya ve ilgili hükümlere bağlıdır.

Satış bedelinin ödenmesi ve ilgili yasal aşamaların tamamlanmasının ardından tescil işlemleri yürütülür. Ayrıntılar satışın yapıldığı usule ve dosyanın durumuna göre değişebilir.

Tahliye, taşınmazı kullanan kişinin hukuki durumuna ve satış sonrası koşullara bağlıdır. Tahliye için uygulanacak usul ve hukuki yol ayrıca belirlenmelidir.

Yeni malik ile taşınmazı kullanan kişinin hukuki ilişkisi incelenmelidir. Mülkiyetin devri, kullanım hakkı ve tahliye koşulları somut olaya göre değerlendirilir.

Satış bedeli, ilgili gider ve kesintiler yapıldıktan sonra hak sahiplerine payları veya hukuki hakları doğrultusunda dağıtılır. Hak sahipliği ve pay oranları konusunda uyuşmazlık varsa ayrıca değerlendirme gerekebilir.

Ödeme ve dağıtım işlemleri ilgili yasal prosedürlere göre yürütülür. Hak sahibinin bulunamaması veya ödeme almaması durumunda uygulanacak usul, dosyanın ve satışın niteliğine bağlıdır.

Değerleme raporuna zamanında itiraz edilmesi ve satış işlemlerinin kanuna uygun yürütülmesi önemlidir. İhalenin feshi için kanunda öngörülen nedenlerin ve koşulların bulunması gerekir.

Satışın tamamlanması ve tescilin gerçekleşmesinden sonra taşınmazın geri alınması kolay değildir. İşlemin iptali ancak ilgili kanuni koşulların bulunması hâlinde ve uygun hukuki yolla mümkün olabilir.

Pay oranı, paydaşın ortaklık ilişkisini ve satış bedelinden alacağı miktarı etkileyebilir. Ancak kural olarak ortaklığın giderilmesini istemek için çoğunluk paya sahip olmak şart değildir.

Evet. Paylı mülkiyette küçük paya sahip olmak tek başına dava açmaya engel değildir. Dava hakkı ve ilgili koşullar somut olayda değerlendirilir.

Hayır. Ortaklığın giderilmesi davası, gerekli koşullar mevcutsa bir paydaş tarafından da açılabilir. Diğer paydaşların rıza göstermemesi tek başına davayı engellemez.

Kanunda öngörülen özel durumlar, geçerli bir devam zorunluluğu anlaşması veya ortaklığın niteliğine ilişkin istisnalar talebi etkileyebilir. Bu nedenle her taşınmaz için koşullar ayrıca incelenmelidir.

Tam olarak aynı değildir. Ortaklığın giderilmesi davası belirli bir mal üzerindeki ortak mülkiyeti sona erdirmeyi amaçlar. Miras paylaşımı uyuşmazlığı ise terekenin tamamını veya farklı miras haklarını kapsayabilir.

Evet, uygun koşullarda elbirliği mülkiyetinin sona erdirilmesi istenebilir. Mirasçılık durumunun ve hak sahiplerinin belirlenmesi gerekebilir.

Paylı mülkiyette her malikin belirli bir payı vardır. Elbirliği mülkiyetinde ise ortakların belirlenmiş payları üzerinde tek başlarına tasarruf etmeleri kural olarak mümkün değildir; haklar ortaklık ilişkisi çerçevesinde kullanılır.

Taşınmaz üzerindeki ipotek, haciz ve diğer ayni veya kişisel hakların durumu satış ve tescil sürecini etkileyebilir. Bu kayıtların satış bedeline ve alıcıya etkisi ilgili mevzuat çerçevesinde değerlendirilir.

Farklı hukuki taleplerin birlikte ileri sürülüp sürülemeyeceği, taleplerin niteliğine, aralarındaki bağlantıya ve usul kurallarına bağlıdır. Bir davada ortaklığın giderilmesi, diğerinde mülkiyetin kime ait olduğu tartışılıyorsa hukuki strateji dikkatle belirlenmelidir.

Öncelikle tapu kaydı, pay oranları, mirasçılık durumu ve taşınmazın aynen bölünüp bölünemeyeceği incelenmelidir. Dava şartı arabuluculuk tamamlanmalı; tüm paydaşların doğru belirlenmesine, tebligat adreslerine, bilirkişi ve satış masraflarına dikkat edilmelidir.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Hakkında Hukuki Destek

Ortaklığın giderilmesi davaları, özellikle miras kalan ev, arsa, tarla ve iş yerlerinin paylaşımında sıkça gündeme gelir. Paydaşların anlaşamaması hâlinde taşınmazın aynen taksim edilmesi veya satış yoluyla ortaklığın sona erdirilmesi söz konusu olabilir.

Dava açılmadan önce taşınmazın tapu kayıtlarının, pay oranlarının, mirasçılık durumunun, aynen taksim koşullarının ve arabuluculuk sürecinin değerlendirilmesi önemlidir.