Kira Artışı ve Uyarlama: 20 Soru ve Cevap

Kira artış davası, mevcut kira bedelinin yeni kira dönemi için belirlenmesi amacıyla açılan davayı ifade etmek için kullanılan genel bir terimdir. Hukuken çoğunlukla Türk Borçlar Kanunu'nun 344. ve 345. maddeleri kapsamında kira bedelinin tespiti davası gündeme gelir. Olağanüstü koşullar nedeniyle sözleşmenin değiştirilmesi talep ediliyorsa kira uyarlama davası da söz konusu olabilir.

Hayır. Ev sahibi, kira bedelini tek taraflı olarak dilediği tutara çıkaramaz. Kira artışı, sözleşme hükümleri ve Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesindeki yasal sınırlara tabidir. Taraflar anlaşamazsa koşulları varsa mahkemeden kira bedelinin tespiti istenebilir.

Beş yıllık süre dolmadan yenilenen kira dönemlerinde, kira sözleşmesinde artış hükmü varsa artışın üst sınırı kural olarak TÜFE'nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır. Sözleşmedeki artış hükmü bu sınırı aşamaz. Beş yıllık sürenin dolmasıyla birlikte kira bedelinin belirlenmesinde farklı ölçütler uygulanabilir.

Hayır. Konut kiraları için getirilen geçici yüzde 25 artış sınırı, 1 Temmuz 2024'e kadar yenilenen kira dönemleri bakımından uygulanıyordu. Bu geçici düzenlemenin sona ermesiyle genel yasal sisteme dönülmüştür. Güncel kira artışında ilgili dönemin TÜFE oranı ve sözleşme hükümleri dikkate alınır.

Kiracı, kanuna aykırı artışı kabul etmek zorunda değildir. Kira sözleşmesi, yenileme tarihi ve ilgili dönemde geçerli yasal sınır incelenmelidir. Kiracı, kira bedelini hukuken ödemesi gereken tutar üzerinden ödemeye devam ederken ödeme belgelerini saklamalıdır. Eksik ödeme iddiasıyla tahliye veya icra süreci başlatılması ihtimaline karşı somut durum için hukuki destek alınması faydalıdır.

Beş yılın dolması, ev sahibine otomatik olarak istediği oranda zam yapma hakkı vermez. Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesine göre beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde yeni kira bedeli belirlenirken TÜFE'nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri birlikte değerlendirilir. Anlaşma sağlanamazsa mahkemeye başvurulabilir.

Evet. Kira bedelinin tespiti davası açılması için her durumda beş yılın dolması gerekmez. Ancak beş yıl dolmadan yapılacak tespitte yasal artış sınırları önem taşır. Beş yıllık süre dolduğunda ise emsal kira bedellerinin dikkate alınabildiği farklı bir değerlendirme yapılır.

Ev sahibi emsal kira bedellerini gerekçe göstererek kira bedelinin artırılmasını talep edebilir. Ancak emsal kiralar, her durumda tek başına belirleyici değildir. Özellikle beş yıllık süre dolmadan kira bedelinin tespitinde kanuni artış sınırları gözetilir. Beş yılın dolmasından sonra ise emsal taşınmazların özellikleri ve kiralananın durumu daha kapsamlı biçimde değerlendirilir.

Taraflar öncelikle kira sözleşmesini ve uygulanacak artış hükümlerini incelemelidir. Uyuşmazlık çözülemezse kira bedelinin tespiti talebi gündeme gelebilir. Kira uyuşmazlıklarında, kanundaki istisnalar saklı kalmak üzere, dava açmadan önce zorunlu arabuluculuk sürecine başvurulması gerekir.

Evet. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, kanundaki istisnalar dışında, dava açmadan önce arabuluculuğa başvurulması dava şartıdır. Kira bedelinin tespiti talepleri de kural olarak bu kapsamdadır. Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa son tutanak düzenlenir ve diğer dava şartları da yerine getirilerek dava açılabilir.

Kira bedelinin yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olmasının istenmesi hâlinde Türk Borçlar Kanunu'nun 345. maddesindeki kurallar önemlidir. Genel olarak dava, yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce açılabilir. Bu süre içinde kiracıya yazılı bildirim yapılması durumunda, kanundaki şartlarla dava yeni kira döneminin sonuna kadar açıldığında da o dönemden itibaren geçerli bir tespit mümkün olabilir. Sözleşmede artış hükmünün bulunması da önemlidir.

Belirli şartlarda uygulanabilir. Dava açma zamanı, yazılı bildirim ve kira sözleşmesindeki artış hükmü, yeni bedelin hangi tarihten itibaren geçerli olacağını etkiler. Bu koşulların sağlanması hâlinde mahkemece belirlenen kira bedeli ilgili yeni kira döneminin başlangıcından itibaren uygulanabilir. Ancak her davada geçmiş dönemlere ilişkin fark alacağı doğacağı varsayılmamalıdır.

Uyuşmazlığın niteliğine göre bilirkişi incelemesi yapılabilir. Özellikle beş yıllık süre dolduktan sonra kira bedelinin belirlenmesinde taşınmazın konumu, metrekaresi, kullanım amacı, fiziksel özellikleri ve emsal kiralar incelenebilir. Bilirkişi raporu mahkemeyi tek başına bağlamaz; taraflar rapordaki eksikliklere ve hatalı değerlendirmelere itiraz edebilir.

Sırf ev sahibinin talep ettiği kira artışını kabul etmemek, tek başına tahliye sebebi değildir. Bununla birlikte kiracının kanunen ödemesi gereken kira bedelini ödememesi farklı hukuki sonuçlar doğurabilir. Tahliye için kanunda öngörülen sebeplerin ve ilgili usul şartlarının bulunması gerekir.

Ev sahibi, yalnızca daha yüksek kira elde etmek istemesini gerekçe göstererek kiracıyı dilediği gibi tahliye edemez. Tahliye, Türk Borçlar Kanunu'nda düzenlenen sebeplere ve usule dayanmalıdır. İhtiyaç, yeniden inşa ve esaslı onarım gibi sebeplerin koşulları birbirinden farklıdır. Kira bedeli uyuşmazlığı, tek başına bütün tahliye yollarını haklı kılmaz.

Kira tespit davası, kira bedelinin Türk Borçlar Kanunu'nun 344. ve 345. maddelerine göre belirlenmesini amaçlar. Kira uyarlama davası ise sözleşmenin kurulmasından sonra ortaya çıkan olağanüstü koşullar nedeniyle sözleşmenin mevcut şartlarla sürdürülmesinin dürüstlük kuralına aykırı hâle geldiği durumlarda, Türk Borçlar Kanunu'nun 138. maddesi kapsamında gündeme gelebilir. Uyarlama için kanunda aranan özel şartların ayrıca kanıtlanması gerekir.

Hukuki yararı bulunan kiracı, kira bedelinin mahkemece belirlenmesini talep edebilir. Ancak yalnızca çevredeki bazı evlerin daha ucuz olması, kira bedelinin mutlaka düşürüleceği anlamına gelmez. Sözleşme hükümleri, ilgili kira dönemi, uygulanacak yasal ölçütler ve talebin hukuki dayanağı incelenmelidir.

Dava süresi mahkemenin iş yüküne, delillerin toplanmasına, bilirkişi incelemesine ve tarafların itirazlarına göre değişir. Bu nedenle her dava için kesin bir sonuçlanma süresi vermek mümkün değildir. Arabuluculuk süresi ve olası kanun yolu başvuruları da toplam süreci etkileyebilir.

Evet. Hukuk Muhakemeleri Kanunu ve ilgili kanun yolu hükümlerindeki koşullar çerçevesinde istinaf ve şartları oluştuğunda temyiz başvurusu yapılabilir. Başvuru süresi kararın türüne, tebliğ tarihine ve uygulanabilir usul kurallarına göre belirlenir. Sürelerin kaçırılmaması için kararın tebliğinden sonra hukuki inceleme yapılmalıdır.

Hayır. Taraflar, kanunun emredici hükümlerine aykırı olmamak koşuluyla kira bedeli konusunda anlaşabilir. Ancak anlaşmanın hangi kira dönemi için geçerli olduğu, yeni kira bedeli, artış tarihi ve varsa diğer koşullar açıkça yazılı hâle getirilmelidir. Beş yıllık süre dolduktan sonraki kira bedelinin belirlenmesinde de tarafların anlaşması mümkündür.

Yüzde 25 sınırı sona ermiştir: Güncel kira artışları genel mevzuat çerçevesinde değerlendirilmelidir.

Beş yılın dolması otomatik zam hakkı vermez: Emsal kiralar ve kanuni ölçütler esas alınır.

Dava açma zamanı önemlidir: Yeni kira döneminden itibaren geçerli bir bedel isteniyorsa TBK m. 345'teki koşullar kontrol edilmelidir.

Arabuluculuk kural olarak zorunludur: Dava öncesinde ilgili dava şartı yerine getirilmelidir.

Kira artışı ile tahliye farklıdır: Kira bedelinin artırılmasının kabul edilmemesi tek başına tahliye sebebi oluşturmaz.