Aile Üyesine Verilen Vekâletle Satılan Ev İçin Tapu İptali İstenebilir mi?

Av. Gizem Gonce

Aile bireyleri arasında güven ilişkisi nedeniyle taşınmaz alım satım işlemleri çoğu zaman vekâletname aracılığıyla gerçekleştiriliyor. Özellikle yaşlı anne ve babaların çocuklarına, kardeşlerin birbirlerine veya eşlerin birbirlerine verdikleri vekâletnameler, bazı durumlarda ciddi hukuki uyuşmazlıklara neden olabiliyor.

Bir kişi, taşınmazını satması için yakınına vekâlet verdiğinde, vekil bu taşınmazı kendi üzerine geçirebilir mi? Taşınmaz piyasa değerinin çok altında satılırsa ne olur? Vekâlet verilen kişi taşınmazı başka bir aile üyesine devrederse tapu geri alınabilir mi?

Avukat Gizem Gonce, vekâlet görevinin kötüye kullanılması nedeniyle açılabilecek davaları değerlendirdi.

Vekâlet verilen kişi taşınmazı istediği kişiye satabilir mi?

Vekâletname, vekile belirli hukuki işlemleri gerçekleştirme yetkisi verir. Ancak bu yetki sınırsız değildir.

Türk Borçlar Kanunu'nun 506. maddesi uyarınca vekil, vekâlet verenin haklı menfaatlerini gözeterek sadakat ve özenle hareket etmek zorundadır.

Dolayısıyla vekilin kendisine verilen yetkiyi, vekâlet verenin zararına ve kendi çıkarına kullanması hukuki sorumluluk doğurabilir.

Vekil evi piyasa değerinin çok altında satarsa ne olur?

Örneğin bir kişi, evini satması için kardeşine vekâlet veriyor. Kardeşi ise taşınmazı gerçek değerinin çok altında bir bedelle kendi eşine veya yakınına devrediyor.

Bu durumda vekâlet görevinin kötüye kullanılması gündeme gelebilir.

Ancak yalnızca satış bedelinin düşük olması otomatik olarak tapunun iptal edilmesini sağlamaz. Vekilin sadakat ve özen yükümlülüğüne aykırı davranıp davranmadığı, vekâlet verenin talimatları ve alıcının durumu birlikte değerlendirilmelidir.

Vekâlet kötüye kullanılmışsa tapu iptal edilebilir mi?

Evet. Gerekli koşulların bulunması hâlinde tapu iptali ve tescil davası açılabilir.

Özellikle vekilin vekâlet görevini kötüye kullandığı ve taşınmazı devralan kişinin de bu durumu bildiği veya bilmesi gerektiği ortaya konulursa tapu kaydının iptali gündeme gelebilir.

Buna karşılık vekille işlem yapan üçüncü kişinin iyi niyetli olması ve vekilin kötüye kullanımını bilmemesi ya da bilmesinin beklenememesi durumunda hukuki değerlendirme farklılaşır.

Taşınmaz aileden birine devredilmişse sonuç değişir mi?

Evet, aile ilişkileri somut olayın değerlendirilmesinde önemli olabilir.

Örneğin taşınmazın vekilin eşine, çocuğuna veya yakın akrabasına devredilmesi; satış bedelinin ödenmemesi, taşınmazın gerçek değerinin çok altında devredilmesi ve taraflar arasındaki yakın ilişki gibi olgularla birlikte değerlendirilebilir.

Ancak yalnızca akrabalık ilişkisi de kötü niyetin kesin kanıtı değildir.

Vekâlet veren kişi hangi davaları açabilir?

Olayın özelliklerine göre:

• Tapu iptali ve tescil davası.
• Uygun koşullarda tazminat davası.
• Vekilin hesap verme ve sorumluluğuna ilişkin talepler.
• Gerekli şartlarda ihtiyati tedbir talebi.

gündeme gelebilir.

Taşınmazın üçüncü kişilere yeniden devredilme ihtimali varsa dava sürecinde ihtiyati tedbir değerlendirmesi ayrıca önem taşır.

Vekâlet veren kişi vefat etmişse mirasçıları dava açabilir mi?

Vekâlet görevinin kötüye kullanılması nedeniyle doğmuş hak ve taleplerin mirasçılara geçip geçmediği, olayın ve talebin niteliğine göre değerlendirilir.

Mirasçılar, miras bırakanın malvarlığına yönelik hukuka aykırı işlemler nedeniyle gerekli koşullar mevcutsa hukuki yollara başvurabilir.

Yargıtay bu konuda ne diyor?

Yargıtay uygulamasında vekilin geniş satış yetkisine sahip olması, vekâlet verenin haklı menfaatlerini gözetme borcunu ortadan kaldırmaz. Satış bedelinin rayiçten önemli ölçüde düşük olması, bedelin ödendiğine ilişkin kanıt ve alıcının vekille iş birliği içinde olup olmadığı birlikte değerlendirilir.

Vatandaşlara öneriniz nedir?

Vekâletname verirken hangi işlemler için yetki verildiği dikkatle belirlenmelidir. Özellikle taşınmaz satışına ilişkin vekâletnamelerde kapsam, yetkiler ve talimatlar açık olmalıdır.

Vekâletin kötüye kullanıldığından şüpheleniliyorsa tapu kayıtları, satış belgeleri, banka hareketleri ve taraflar arasındaki yazışmalar gecikmeden incelenmelidir.

Aile içindeki güven ilişkisi, hukuki sorumlulukları ortadan kaldırmaz. Kişinin malvarlığı üzerindeki hakları, vekâlet ilişkisi içerisinde de korunmaktadır.