Kiraladığınız evden fare pislikleri çıktıysa ne yapabilirsiniz? Ev sahibi kira ve depozitoyu iade etmek zorunda mı?

Av. Gizem Gonce

Bir konut kiralayan kişiler, evin sağlıklı, temiz ve oturmaya elverişli olmasını bekler. Ancak bazı durumlarda kiracılar eve taşındıktan sonra ciddi hijyen ve sağlık sorunlarıyla karşılaşabiliyor. Bunlardan biri de evin içerisinde fare dışkılarının bulunması.

Kiralanan evde fare pisliklerinin ortaya çıkması, özellikle bu durumun evin tesliminden önce mevcut olduğunun anlaşılması hâlinde, kiralananın ayıplı teslim edilmesi ve kiraya verenin sorumluluğu bakımından önemli bir hukuki uyuşmazlık oluşturuyor.

Peki kiracı böyle bir durumda kira sözleşmesini sona erdirebilir mi? Ödediği kira bedelini ve depozitosunu geri alabilir mi?

Avukat Gizem Gonce, Türk Borçlar Kanunu ve Yargıtay kararları çerçevesinde kiracıların haklarını değerlendirdi.

Kiraladığımız evde fare pislikleri çıkarsa bu durum hukuken ayıp sayılır mı?

Evet, somut olayın özelliklerine göre kiralananın ayıplı olması söz konusu olabilir.

Türk Borçlar Kanunu'nun 301. maddesi uyarınca kiraya veren, kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli şekilde teslim etmek ve kira süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür.

Bir konutun içerisinde fare dışkılarının bulunması, kemirgen istilası veya ciddi hijyen problemlerinin ortaya çıkması, konutun sağlıklı ve güvenli kullanımını önemli ölçüde etkileyebilir.

Burada özellikle sorunun ne zaman ortaya çıktığı, evin hangi koşullarda teslim edildiği ve sorunun kiracının kullanımından kaynaklanıp kaynaklanmadığı araştırılmalıdır.

Kiracı böyle bir evde oturmak zorunda mı?

Hayır. Kiracı, konutun kullanımını önemli ölçüde engelleyen ayıplar karşısında hukuki haklarını kullanabilir.

Türk Borçlar Kanunu'nun 304, 305 ve 306. maddeleri kiracıya çeşitli seçimlik haklar tanımaktadır.

Ayıbın giderilmesini isteme, kira bedelinde indirim talep etme ve kanuni koşulları oluştuğunda sözleşmeyi feshetme bu haklar arasındadır.

Özellikle konutun sağlıklı şekilde kullanılmasını engelleyen ciddi hijyen sorunlarında sözleşmenin feshi gündeme gelebilir.

Yargıtay'ın bu konuda emsal kararları var mı?

Evet. Kiralananın ayıplı olması, kiraya verenin teslim ve koruma yükümlülüğü, kiracının haklı feshi ve depozito iadesi konusunda önemli Yargıtay kararları bulunuyor.

Özellikle üç karara dikkat çekmek istiyorum:

1. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 28.03.2001 tarihli, 2001/225 E., 2001/287 K. sayılı karar

Bu kararda kiralanan iş yerinde yapılan üretim nedeniyle ortaya çıkan zehirli gazların çalışanların sağlığını ve çalışma ortamını olumsuz etkilemesi değerlendirilmiştir.

Hukuk Genel Kurulu, kiraya verenin taşınmazı sözleşmenin amacına uygun kullanıma elverişli biçimde teslim etme ve kira süresince bu durumda bulundurma yükümlülüğüne dikkat çekmiştir.

Kararda ayrıca kiracının veya birlikte yaşadığı kişilerin sağlığı bakımından ciddi tehlike oluşturan ayıplarda fesih hakkının bulunduğu ve kiracının verdiği depozitoyu isteyebileceği belirtilmiştir.

Bu karar, fare dışkısı ve ciddi hijyen sorunları bulunan konut uyuşmazlıkları bakımından doğrudan aynı olay olmasa da sağlık ve kullanım elverişliliği yönünden önemli bir hukuki dayanak oluşturur.

2. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 09.10.2024 tarihli, 2023/4703 E., 2024/2907 K. sayılı karar

Bu kararda kiralanan konutta meydana gelen hırsızlık olayı sonrasında kapının kırılması ve kiraya verenin taşınmazı kullanıma uygun hâle getirmemesi nedeniyle kira sözleşmesinin erken sona erdirilmesi tartışılmıştır.

Kararda, kiracının feshi haklı bulunmadığı hâlde sorumluluğunun tahliyeden sonra makul süreyle sınırlı tutulması gerektiği değerlendirilmiştir. Makul süre sonrasına ait peşin kira ile güvence bedelinin iadesi incelenmiş; hüküm harç ve vekâlet ücreti yönünden düzeltilerek onanmıştır. Bu karar, hijyen sorunu bulunan her konutta feshin kendiliğinden haklı olduğu anlamına gelmez.

Bu kararın önemi şudur: Kira ilişkisi haklı veya hukuken sonuç doğuran bir nedenle sona erdiğinde, kullanılmayan döneme ait peşin kira bedelinin ve depozitonun iadesi gündeme gelebilir. Ancak her olayda fesih nedeni ve kiracının sorumluluk süresi ayrıca değerlendirilmelidir.

3. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 09.11.2021 tarihli, 2017/985 E., 2021/1368 K. sayılı karar

Bu kararda kiralananın sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli şekilde teslim edilmesi yükümlülüğü ayrıntılı olarak ele alınmıştır.

Hukuk Genel Kurulu, kiralananın sözleşmeyle amaçlanan kullanımını engelleyen eksikliklerin ayıp oluşturabileceğini ve kiraya verenin taşınmazı kira süresince kullanıma elverişli tutması gerektiğini açıklamıştır.

Ancak bu kararın somut olayında inşaat hâlindeki iş yerini bu durumunu bilerek kiralayan tacirin, iskân eksikliğini sonradan haklı fesih sebebi yapması kabul edilmemiştir. Bu nedenle kararı kiracının her durumda haklı feshedilebileceği yönünde yorumlamamak gerekir.

Evde fare pislikleri bulunması hâlinde ödenen kira bedelinin tamamı geri alınabilir mi?

Bu noktada kira bedelinin hangi döneme ilişkin ödendiği önemlidir.

Kiracı, konutu hiç kullanamamışsa ve sözleşmenin haklı feshi koşulları oluşmuşsa, kullanılmayan döneme ilişkin peşin ödenen kira bedellerinin iadesini talep edebilir.

Ancak kiracının evde kaldığı süreye ilişkin kira bedelinin tamamının otomatik olarak iade edileceğini söylemek doğru olmaz.

Türk Borçlar Kanunu'nun 307. maddesi kapsamında, ayıbın kullanım üzerindeki etkisine göre kira bedelinde indirim de talep edilebilir.

Depozito da geri alınabilir mi?

Evet. Sözleşmenin haklı nedenle sona ermesi ve kiracının depozitodan mahsup edilmesi gereken bir borcunun bulunmaması hâlinde güvence bedelinin iadesi gerekir.

Kiraya veren, taşınmazın ayıplı tesliminden kaynaklanan haklı fesih nedeniyle depozitoyu kendiliğinden alıkoyamaz.

Türk Borçlar Kanunu'nun 342. maddesi de konut ve çatılı iş yeri kiralarında güvence bedelinin nasıl tutulacağını düzenlemektedir.

Kiracı evde fare pisliklerini gördüğünde hangi delilleri toplamalı?

Öncelikle evin mevcut durumunu belgelemelidir.

• Fare dışkılarının fotoğraf ve videoları çekilmeli.
• Evdeki kemirgen izleri ve zarar gören alanlar kayıt altına alınmalı.
• Kiraya verene yazılı bildirim yapılmalı.
• İlaçlama ve temizlik şirketlerinden rapor alınmalı.
• Gerekirse delil tespiti talep edilmeli.
• Ödenen kira ve depozito banka dekontları saklanmalı.

Özellikle sorunun kiracı eve taşınmadan önce mevcut olduğunu ortaya koyabilecek deliller çok önemlidir.

Ev sahibi sorunu gidermeyi kabul etmezse ne yapılabilir?

Kiracı öncelikle ayıbı yazılı olarak bildirmeli ve koşulların gerektirdiği uygun süreyi vermelidir.

Ayıp giderilmezse Türk Borçlar Kanunu'nun 306. maddesindeki şartlar çerçevesinde sözleşmenin feshi gündeme gelebilir.

Ayıbın niteliği itibarıyla konutun sağlıklı kullanımını ortadan kaldıran önemli bir ayıp söz konusuysa TBK 304 kapsamında da hukuki yollara başvurulabilir.

Uyuşmazlığın niteliğine göre kira ve depozito alacakları için dava veya arabuluculuk süreci de gündeme gelebilir.

Avukat Gizem Gonce'nin olay hakkındaki değerlendirmesi

Bir konut kiralayan kişinin en temel beklentisi, sağlıklı ve güvenli bir yaşam alanında oturabilmektir.

Kiracıya teslim edilen evde fare pisliklerinin bulunması, özellikle bu durumun önceden mevcut olduğunun ve konutun hijyen koşullarını ciddi biçimde etkilediğinin belirlenmesi hâlinde basit bir temizlik sorunu olarak değerlendirilemez.

Kiraya verenin temel yükümlülüğü, taşınmazı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli biçimde teslim etmek ve bu koşulları sürdürmektir.

Kiracılar, yalnızca kira sözleşmesi imzaladıkları için sağlıksız koşullarda yaşamak zorunda değildir. Evin ayıplı teslim edilmesi hâlinde kira bedelinin iadesi, depozitonun geri alınması ve sözleşmenin feshi gibi hukuki haklarını kullanabilirler.