7 Soruda Konut Ayıpları, Kiracı Hakları ve Apartman Yönetimi — Av. Aylin Esra Eren

Rutubet ve küf, taşınmazın kullanımını etkileyen bir ayıp oluşturabilir. Kiracı, sorunu fotoğraf, uzman incelemesi ve yazılı bildirimle belgelemeli; kiraya verenden ayıbın giderilmesini istemelidir. TBK’nın 305 ve devamı maddeleri kapsamında koşulları varsa ayıbın giderilmesi, kira bedelinin indirilmesi, zararın giderilmesi veya önemli ayıp nedeniyle fesih gündeme gelebilir. Buna karşılık kirayı tek taraflı ve tamamen kesmek, kira borcu ve temerrüt tartışması doğurabilir. Talebin kapsamı ve izlenecek yol somut ayıbın ağırlığına göre belirlenmelidir.

Bu konuda kira sözleşmesi, apartman yönetim planı ve hayvanın çevreye verdiği etkiler birlikte değerlendirilmelidir. Evcil hayvan beslenmesi tek başına her durumda tahliye sebebi değildir. Ancak hayvanın ortak alanlara zarar vermesi, sürekli gürültü oluşturması veya komşuların yaşamını ciddi biçimde etkilemesi hâlinde hukuki uyuşmazlık doğabilir. Sözleşmede yer alan yasakların da emredici hukuk kuralları ve somut olay ışığında değerlendirilmesi gerekir.

Kiralananın esaslı ve yapısal onarımları kural olarak kiraya verenin sorumluluğundadır. Kiracı ise olağan kullanım nedeniyle yapılması gereken küçük bakım ve onarımlardan sorumlu olabilir. Kombinin kullanım ömrünü tamamlaması veya tesisatın yapısal arızası gibi durumlarda masrafın kime ait olduğu arızanın sebebine göre belirlenir. Kiracı, acil olmayan onarımlarda öncelikle ev sahibine yazılı bildirim yapmalıdır.

Kiracılardan birinin fiilen evden ayrılması, kira sözleşmesindeki taraf sıfatını kendiliğinden sona erdirmez. Sözleşmede birden fazla kiracı varsa, sorumluluk sözleşmenin içeriğine ve borcun bölünebilirliğine göre belirlenir. Müteselsil sorumluluk kararlaştırılmışsa kiraya veren kira borcunun tamamını sorumlulardan birinden talep edebilir. Ayrılan kiracının sözleşmeden çıkması için kiraya verenin kabulü veya hukuken geçerli bir devir işlemi gerekebilir.

Apartman yönetimi, kanunda veya yönetim planında dayanağı bulunmayan keyfî para cezaları uygulayamaz. Kat Mülkiyeti Kanunu ve yönetim planı çerçevesinde ortak giderler, aidatlar ve ortak alanların kullanımına ilişkin yükümlülükler belirlenebilir. Kiracının sorumluluğu da kanun ve kira ilişkisi kapsamında değerlendirilir. Yönetimin para cezası adı altında talep ettiği bedelin hukuki dayanağı ayrıca incelenmelidir.

Gürültü, kiracıya her olayda kendiliğinden derhâl fesih hakkı vermez. Sürekli ve ağır gürültünün konutun kullanılmasını ciddi biçimde engellemesi hâlinde, somut koşullara göre TBK’nın ayıba ilişkin hükümleri veya 331. maddesindeki önemli sebeple olağanüstü fesih koşulları değerlendirilebilir. Bildirim şekli ve kanuni fesih süreleri ayrıca gözetilmelidir. Gürültünün süresi ve şiddeti belgelenmeli, kiraya verene yazılı bildirim yapılmalıdır. Komşuluk hukuku ve Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 18. maddesine dayalı koruma yolları da ayrıca kullanılabilir.

Binanın riskli olması veya ciddi yapısal tehlike taşıması hâlinde kiracının sözleşmeyi sona erdirme ve zararlarının giderilmesini talep etme imkânı doğabilir. Ancak yalnızca binanın eski olması veya çevrede deprem yaşanması sözleşmeyi otomatik olarak sona erdirmez. Riskli yapı tespiti, teknik raporlar, idari kararlar ve taşınmazın güvenli biçimde kullanılabilir olup olmadığı değerlendirilmelidir. Can güvenliği riski varsa ilgili idari mercilere başvurulmalıdır.