Wohnungsmängel, Mieterrechte und Hausverwaltung in 7 Fragen — Rechtsanwältin Aylin Esra Eren

Feuchtigkeit und Schimmel können einen Mangel darstellen, der die Nutzung der Immobilie beeinträchtigt. Der Mieter muss das Problem durch Fotos, ein Sachverständigengutachten und eine schriftliche Benachrichtigung dokumentieren sowie den Vermieter auffordern, den Mangel zu beheben. Im Rahmen der Artikel 305 ff. des türkischen Schuldgesetzbuchs können bei Vorliegen der Voraussetzungen die Mängelbeseitigung, Minderung des Mietzinses, Schadensersatz oder die Kündigung wegen eines erheblichen Mangels in Betracht kommen. Andererseits kann die einseitige und vollständige Einstellung der Mietzahlung zu Streitigkeiten über Mietschulden und Verzug führen. Der Umfang des Anspruchs und das einzuschlagende Vorgehen sind anhand der Schwere des konkreten Mangels zu bestimmen.

Mietvertrag, Verwaltungsplan des Gebäudes und die tatsächlichen Auswirkungen der Tierhaltung müssen gemeinsam geprüft werden. Die Haltung eines Haustiers berechtigt nicht in jedem Fall automatisch zur Kündigung. Beschädigt das Tier Gemeinschaftsflächen, verursacht es dauernden Lärm oder beeinträchtigt es Nachbarn erheblich, kann ein Rechtsstreit entstehen. Auch vertragliche Verbote sind anhand zwingender gesetzlicher Vorgaben und der konkreten Umstände zu beurteilen.

Grundlegende und strukturelle Reparaturen des Mietgegenstands fallen grundsätzlich in den Verantwortungsbereich des Vermieters. Der Mieter kann hingegen für kleinere Instandhaltungs- und Reparaturarbeiten verantwortlich sein, die aufgrund des gewöhnlichen Gebrauchs erforderlich werden. In Fällen wie dem Ablauf der Lebensdauer der Kombitherme oder einem strukturellen Defekt der Installation bestimmt sich die Kostentragungspflicht nach der Ursache des Defekts. Bei nicht dringenden Reparaturen muss der Mieter den Vermieter zunächst schriftlich benachrichtigen.

Das tatsächliche Ausziehen eines der Mieter beendet dessen Parteistellung im Mietvertrag nicht automatisch. Gibt es mehrere Mieter im Vertrag, bestimmt sich die Haftung nach dem Vertragsinhalt und der Teilbarkeit der Schuld. Wurde eine gesamtschuldnerische Haftung vereinbart, kann der Vermieter die gesamte Mietschuld von jedem der Verantwortlichen fordern. Das Ausscheiden des ausziehenden Mieters aus dem Vertrag kann die Zustimmung des Vermieters oder eine rechtlich gültige Übertragung erfordern.

Die Hausverwaltung kann keine willkürlichen Geldstrafen verhängen, die keine Grundlage im Gesetz oder im Verwaltungsplan haben. Im Rahmen des Wohnungseigentumsgesetzes und des Verwaltungsplans können gemeinschaftliche Lasten, Beiträge und Pflichten bezüglich der Nutzung von Gemeinschaftsflächen festgelegt werden. Die Verantwortung des Mieters wird ebenfalls im Rahmen des Gesetzes und des Mietverhältnisses bewertet. Die rechtliche Grundlage des von der Verwaltung unter der Bezeichnung Geldstrafe geforderten Betrags muss gesondert geprüft werden.

Lärm berechtigt den Mieter nicht in jedem Fall automatisch zur sofortigen Kündigung. Beeinträchtigt anhaltender und schwerwiegender Lärm die Wohnnutzung erheblich, können je nach Einzelfall die Mängelvorschriften des türkischen Schuldgesetzbuchs oder die Voraussetzungen einer außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund nach Artikel 331 einschlägig sein. Mitteilungsanforderungen und gesetzliche Kündigungsfristen sind zusätzlich zu beachten. Dauer und Intensität des Lärms sollten dokumentiert und der Vermieter schriftlich benachrichtigt werden. Daneben kommen Schutzmöglichkeiten nach dem Nachbarrecht und Artikel 18 des türkischen Wohnungseigentumsgesetzes in Betracht.

Weist das Gebäude Mängel auf oder birgt es eine ernsthafte strukturelle Gefahr, kann für den Mieter die Möglichkeit entstehen, den Vertrag zu kündigen und den Ersatz seiner Schäden zu verlangen. Lediglich das Alter des Gebäudes oder Erdbeben in der Umgebung beenden den Vertrag jedoch nicht automatisch. Es müssen die Feststellung als Risikobauwerk, technische Berichte, behördliche Entscheidungen und die Frage, ob die Immobilie sicher nutzbar ist, bewertet werden. Besteht eine Gefahr für die Lebenssicherheit, sind die zuständigen Behörden zu kontaktieren.