Immobilien-, Grundbuch- und Baurecht in 10 Fragen – Rechtsanwältin Gizem Gonce

Die Angabe eines niedrigeren Preises anstelle des tatsächlichen Verkaufspreises im Grundbuch beim Immobilienverkauf kann sowohl steuerrechtlich als auch für die künftigen Rechtsbeziehungen der Parteien erhebliche Risiken bergen. Die Grundbuchgebühr muss auf Basis des tatsächlichen Verkaufspreises berechnet werden. Wird der tatsächliche Preis verschleiert, können Steuerverluststrafen und Verzugszinsen anfallen.

Wenn zudem künftig Streitigkeiten zwischen den Parteien entstehen – etwa über die Zahlung des Kaufpreises, die Vertragsauflösung oder Mängel der Immobilie –, kann die Abweichung zwischen dem im Grundbuch eingetragenen und dem tatsächlich gezahlten Preis zu Beweisproblemen führen. Mein Rat an die Bürger lautet, bei Grundbuchvorgängen den tatsächlichen Verkaufspreis anzugeben und die Zahlungsbelege aufzubewahren.

Eigentümer einer Immobilie zu sein, hebt die Rechte des Mieters auf Privatleben und Unverletzlichkeit der Wohnung in Bezug auf den Wohnraum nicht auf. Solange der Mietvertrag fortbesteht, hat der Mieter das Recht, den Wohnraum rechtmäßig zu nutzen.

Im Rahmen des Türkischen Obligationenrechts muss der Vermieter dem Mieter in dem für die Besichtigung der Immobilie oder die Durchführung von Instandhaltungs- und Reparaturarbeiten erforderlichen Maße eine angemessene Vorankündigung zukommen lassen. Das Betreten der Wohnung ohne Zustimmung des Mieters kann je nach den Besonderheiten des konkreten Falles auch den Straftatbestand der Verletzung der Unverletzlichkeit der Wohnung begründen. Vermieter sollten das Eigentumsrecht und Mieter die Unverletzlichkeit der Wohnung kennen.

Die Familienwohnung ist der Wohnsitz, in dem die Ehegatten ihr gemeinsames Leben führen und der den Mittelpunkt des Familienlebens bildet. Artikel 194 des Türkischen Zivilgesetzbuches hindert den Ehegatten, dem die Wohnung gehört, daran, die Familienwohnung zu veräußern oder die Rechte an der Wohnung zu beschränken, es sei denn, es liegt die ausdrückliche Zustimmung des anderen Ehegatten vor.

Der Vermerk der Familienwohnung sorgt dafür, dass dieser Rechtsschutz im Grundbuch sichtbar wird. Das Fehlen des Vermerks bedeutet nicht, dass der gesetzliche Schutz bezüglich der Familienwohnung automatisch entfällt. Bei Streitigkeiten, die mit Dritten entstehen können, können jedoch Beweis- und Gutgläubigkeitsprüfungen an Bedeutung gewinnen. Daher empfehlen wir, den Vermerk der Familienwohnung in das Grundbuch eintragen zu lassen.

Grundbuchberichtigungs- und Eintragungsklagen sind Klagen, die erhoben werden können, wenn behauptet wird, dass das Eigentum an der Immobilie rechtswidrig auf eine andere Person übergegangen ist. Kollusive Übertragungen des Erblassers zur Vermögensverschleierung, Missbrauch einer Vollmacht, Geschäftsunfähigkeit und rechtlich ungültige Geschäfte gehören zu den Situationen, in denen solche Klagen in Betracht kommen können.

Allerdings hat jede Immobilienstreitigkeit einen anderen rechtlichen Grund. Es ist erforderlich, die Klage auf den korrekten Rechtsgrund zu stützen, Beweise zu erheben und Verjährungs- oder Ausschlussfristen zu prüfen. Die Beantragung einer einstweiligen Verfügung ist bei einigen Streitigkeiten auch wichtig, um zu verhindern, dass die Immobilie während des laufenden Verfahrens den Besitzer wechselt.

Es kann nicht gesagt werden, dass jeder durch eine Vollmacht getätigte Verkauf ungültig ist. Es kann jedoch zu einem Rechtsstreit kommen, wenn der Bevollmächtigte die Grenzen der ihm erteilten Befugnisse überschreitet, die Vollmacht missbraucht oder die Immobilie unter Missbrauch des Vertretungsverhältnisses überträgt.

Tatsachen wie die Nichtweiterleitung des Verkaufspreises an den Eigentümer, der Verkauf an nahe stehende Personen unter ungewöhnlichen Bedingungen und die Erlangung eines Vorteils durch den Bevollmächtigten können von Bedeutung sein. In einem solchen Fall müssen Grundbucheinträge, Bankbewegungen, der Umfang der Vollmacht und Transaktionsdokumente gemeinsam bewertet werden. Je nach den Bedingungen des konkreten Falles kann eine Grundbuchberichtigungs- und Eintragungsklage oder eine Schadensersatzklage in Betracht kommen.

Zunächst müssen die rechtliche Natur des Vertrages, der Liefertermin und die Bestimmungen bezüglich des Verzugs geprüft werden. Bei Wohnungsverkäufen, die als Verbrauchergeschäfte gelten, können die Bestimmungen des Verbraucherschutzgesetzes Nr. 6502 zur Anwendung kommen.

Im Falle des Verzugs des Bauunternehmers kann der Käufer je nach den Merkmalen des Falles Erfüllung in Natura, Rücktritt vom Vertrag, Rückzahlung des Preises oder Ersatz des Verzugsschadens verlangen. Wichtig ist hierbei, das Liefertermin im Vertrag sowie etwaige Bestimmungen über höhere Gewalt sorgfältig zu prüfen. Bürger sollten Lieferverzögerungen durch schriftliche Benachrichtigungen festhalten.

Grundstücksübertragungsverträge gegen Bauleistungen sind Vereinbarungen, die für den Grundstückseigentümer erhebliche wirtschaftliche Folgen haben und sorgfältig ausgearbeitet werden müssen. Die Lage, Quadratmeterzahl, technischen Merkmale, der Liefertermin, bei Verzug anzuwendende Sanktionen und die Grundbuchübertragungsphasen der vom Grundstückseigentümer zu empfangenden unabhängigen Einheiten müssen klar festgelegt werden.

Das Baustadium, in dem die Übertragung von Grundstücksanteilen auf den Bauunternehmer erfolgt, muss im Vertrag abgesichert werden. Lässt der Bauunternehmer den Bau unvollendet oder handelt er vertragswidrig, so treten die Rechte des Grundstückseigentümers in den Vordergrund. Daher ist es von großer Bedeutung, den Vertrag vor der Unterzeichnung rechtlich und technisch zu prüfen.

Es ist bei Stadterneuerungsprozessen nicht zwingend erforderlich, dass alle Eigentümer derselben Meinung sind. Im Rahmen des Gesetzes Nr. 6306 können in Immobilien mit risikoreichen Bauten Entscheidungen auf Grundlage der im Gesetz vorgesehenen Anteils- und Mehrheitsprinzipien getroffen werden.

Die Rechte der Eigentümer, die sich der Entscheidung nicht anschließen, und das einzuhaltende Verfahren bestimmen sich nach dem rechtlichen Status der Immobilie und dem Stadium des Vorgangs. Wenn die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind, können auch Verfahren bezüglich des Verkaufs der Grundstücksanteile von Eigentümern, die sich der Entscheidung nicht anschließen, in Betracht kommen. Es ist wichtig, dass die Eigentümer Benachrichtigungen verfolgen und ihre Einspruchs- und Klagerechte innerhalb der ihnen eingeräumten Fristen ausüben.

Ja. Im Rahmen des Wohnungseigentumsgesetzes sind die Wohnungseigentümer verpflichtet, zu den gemeinschaftlichen Lasten und Vorschüssen beizutragen. Gegen den Wohnungseigentümer, der diese Verpflichtung nicht erfüllt, kann durch die Verwaltung oder eine bevollmächtigte Person ein Zwangsvollstreckungsverfahren eingeleitet werden.

Artikel 20 des Wohnungseigentumsgesetzes enthält zudem eine Bestimmung über den Verzugszuschlag. Die Verantwortung des Wohnungseigentümers für gemeinschaftliche Lasten muss unter Berücksichtigung dessen bewertet werden, für welchen gemeinschaftlichen Bereich oder Dienst die jeweilige Ausgabe getätigt wurde, sowie unter Berücksichtigung des Verwaltungsplans. Personen, die Einspruch gegen die Beitragsforderung erheben, müssen Zahlungsbelege und Verwaltungsbeschlüsse prüfen.

Nachbarschaftsbeziehungen werden nicht nur durch Regeln der gesellschaftlichen Höflichkeit geschützt, sondern auch durch rechtliche Bestimmungen, vor allem durch Artikel 737 des Türkischen Zivilgesetzbuches. Eigentümer sind verpflichtet, Beeinträchtigungen zu unterlassen, die ihre Nachbarn negativ beeinflussen.

Bei Lärm, Geruch, Rauch, Erschütterungen oder rechtswidriger Nutzung gemeinschaftlicher Bereiche können je nach Art des konkreten Falles Ansprüche auf Beseitigung der Störung, Wiederherstellung des früheren Zustands und Schadensersatz geltend gemacht werden. Es ist wichtig, Art und Kontinuität der Beeinträchtigung durch Beweise darzulegen.