Gayrimenkul Hukuku: 32 Soru ve Cevap

Taşınmaz satışında resmî şekil ve tapuya tescil gerekir. İşlem tapu müdürlüğünde veya kanunun yetki verdiği usulle noterlikte yapılabilir; noterlikte taşınmaz satışı ile yalnızca satış vaadi düzenlenmesi farklı işlemlerdir. Adi yazılı bir sözleşme veya bedelin ödenmesi tek başına mülkiyeti devretmez. Başvuru öncesinde malik, temsil yetkisi ve tapu takyidatları kontrol edilmelidir.

Satışlarda tapu harcı alıcı ve satıcı için ayrı ayrı binde 20, toplamda yüzde 4'tür. Taraflar aksini kararlaştırmadıkça her iki taraf kendi payını öder. 19 Aralık 2025'te yürürlüğe giren 7566 sayılı Kanun ile harç, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilen gerçek satış bedeli üzerinden hesaplanır. Bedelin düşük gösterilmesi halinde farka isabet eden harç için uygulanan vergi ziyaı cezası yüzde 25'ten bir kata çıkarılmıştır.

Satış öncesinde şu kontrollerin yapılması önerilir: Tapu kaydında ipotek, haciz, şerh ve beyanların bulunup bulunmadığı Satıcının malik veya özel yetkili vekil olduğu İmar durumu, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni (iskân) Projeye aykırı değişiklik, kaçak kat veya ilave yapı olup olmadığı Yönetim planı, birikmiş aidat ve ortak gider borçları Bina riskli yapı olarak tespit edilmişse kentsel dönüşüm süreci Satış bedelinin banka üzerinden, tapu devriyle eş zamanlı ödenmesi ispat ve güvenlik bakımından önemlidir.

Satış vaadi sözleşmesi, taşınmazın ileride devredileceğine ilişkin bir taahhüttür ve geçerli olması için noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekir. Adi yazılı satış vaadi sözleşmeleri geçersizdir. Sözleşme tapu siciline şerh edilebilir; şerh, şerhten sonra taşınmaz üzerinde hak kazananlara karşı da ileri sürülebilir. Taahhüdünü yerine getirmeyen satıcıya karşı tapu iptali ve tescil davası açılabilir.

İlan platformlarında konut ve işyeri ilanları için Elektronik İlan Doğrulama Sistemi (EİDS) uygulanmaktadır. Bu sistemle ilanı verenin malik ya da malik tarafından yetkilendirilmiş kişi olduğu elektronik ortamda doğrulanır. Malikler bu yetkilendirmeyi e-Devlet üzerinden yapabilir. Taşınmaz ticaretini meslek olarak yapanların ayrıca yetki belgesi alması gerekir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen kira dönemindeki artış, bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamasındaki değişimi geçemez. Bu sınırı aşan artış anlaşmaları, aşan kısım bakımından geçersizdir. Oran, TÜİK'in her ay açıkladığı enflasyon verisine göre belirlenir; kira sözleşmesinin yenilendiği aydan önceki ayın verisi esas alınır. Konut kiralarında 2022%2024 arasında uygulanan yüzde 25'lik geçici sınır sona ermiştir.

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde yeni kira bedeli; hâkim tarafından TÜFE oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri dikkate alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Bu belirleme için kira tespit davası açılır. Davanın yeni kira döneminin başlangıcından en az otuz gün önce açılması veya kiracıya bu süre içinde yazılı bildirim yapılması halinde, karar o dönemden itibaren uygulanır.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı kanunun güçlü korumasından yararlanır ve tahliye yalnızca kanunda sayılan sebeplerle mümkündür: Kiraya verenin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ya da işyeri ihtiyacı Esaslı onarım, genişletme veya yeniden inşa zorunluluğu Yeni malikin ihtiyacı Kiracının yazılı tahliye taahhüdü Bir kira yılı içinde iki haklı ihtara neden olunması Kira bedelinin ödenmemesi ve verilen sürede de ödenmemesi (temerrüt) Ayrıca on yıllık uzama süresinin sonunda kiraya veren, her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi gerekçe göstermeden sona erdirebilir. Her sebebin kendine özgü dava ve bildirim süreleri vardır; sürelerin kaçırılması hakkın kaybına yol açar.

Hayır. Taşınmazı satın alan yeni malik kira sözleşmesiyle bağlıdır. Kendisinin veya yakınlarının ihtiyacı nedeniyle tahliye isteyebilmesi için edinme tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmesi gerekir. Bu bildirim yapılmışsa yeni malik, edinmeden itibaren altı ay sonra tahliye davası açabilir. Ayrıca yeni malik, sözleşme süresinin sonunda da genel kurallara göre dava açabilir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence bedeli üç aylık kira bedelini aşamaz. Para olarak verilen güvence, kiracı ve kiraya verenin onayı olmadan çekilemeyecek şekilde vadeli bir tasarruf hesabına yatırılır. Kiraya veren, sözleşmenin sona ermesinden itibaren üç ay içinde kiracıya karşı dava veya icra takibi başlatmazsa banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi kiracıya geri verir.

Türkiye'de yerleşik kişiler arasında yapılan konut kira sözleşmelerinde kira bedeli yabancı para cinsinden veya dövize endeksli olarak belirlenemez; bedelin Türk lirası olarak kararlaştırılması gerekir. İşyeri kiralarında ve taraflardan birinin yurt dışında yerleşik olduğu bazı hallerde istisnalar bulunduğundan sözleşme hazırlanırken güncel istisnalar ayrıca değerlendirilmelidir.

Hayır. Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa dava açılabilir. Bu kural kira tespiti, kira alacağı ve tahliye davaları gibi uyuşmazlıkları kapsar. Ancak kira alacağı ve tahliye için doğrudan icra takibi yapılması mümkündür; ilamsız tahliye takibi arabuluculuk şartına tabi değildir.

Ortak giderlere ve avanslara katılma borcunu zamanında ödemeyen kat maliki, geciktiği günler için aylık yüzde 5 gecikme tazminatı öder. Yönetici, borç için ilamsız icra takibi başlatabilir veya dava açabilir. Diğer kat malikleri adına yönetim, borçlu kat malikinin bağımsız bölümü üzerinde kanuni ipotek hakkının tescilini de isteyebilir.

Ana yapının ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesis gibi işler kural olarak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karara bağlıdır. Bazı faydalı yenilik ve eklemeler ise sayı ve arsa payı bakımından beşte dört çoğunlukla yapılabilir. Bağımsız bölümün dışını boyamak, balkon kapatmak veya ortak alanı kişisel kullanıma almak gibi değişiklikler de bu kurallara tabidir. İzinsiz değişikliğin eski hale getirilmesi dava yoluyla istenebilir.

Kat irtifakı, henüz tamamlanmamış veya yapı kullanma izni alınmamış bir binada arsa payına bağlı olarak kurulan haktır. Kat mülkiyeti ise yapı kullanma izni alınmış, tamamlanmış binada bağımsız bölümler üzerinde kurulan tam mülkiyet hakkıdır. Yapı kullanma izni alındıktan sonra kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi tapu müdürlüğünden talep edilir.

Kat malikleri, bağımsız bölümlerini kullanırken birbirlerini rahatsız etmemek ve doğruluk kurallarına uymakla yükümlüdür. Bu yükümlülüğe aykırı davranan kat malikine karşı önce yöneticiye başvurulabilir. Uyuşmazlık devam ederse arabulucuya başvurulur, anlaşma olmazsa dava açılır. Yükümlülüklerini ağır şekilde ihlal etmeye devam eden kat maliki, mahkeme kararıyla bağımsız bölümünü devretmeye zorlanabilir.

Paydaşlardan her biri ortaklığın giderilmesini (izale-i şuyu) talep edebilir. Dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Mahkeme önce taşınmazın aynen bölünmesinin mümkün olup olmadığını değerlendirir. Aynen taksim mümkün değilse veya değeri önemli ölçüde düşecekse taşınmaz açık artırmayla satılır ve bedel paylar oranında dağıtılır.

Paylı mülkiyette bir paydaş payını paydaş olmayan üçüncü kişiye satarsa diğer paydaşlar önalım (şufa) hakkını kullanabilir. Bu hakla payı, satış bedeli ve masraflar ödenerek alıcıdan alınabilir. Önalım davası satışın öğrenilmesinden itibaren üç ay, her halde satıştan itibaren iki yıl içinde açılmalıdır. Dava açılırken satış bedelinin mahkemenin belirleyeceği süre içinde depo edilmesi gerekir.

Miras bırakanın, mirasçısından mal kaçırmak amacıyla taşınmazını gerçekte bağışladığı halde tapuda satış göstererek devretmesine muris muvazaası denir. Bu durumda mirasçılar tapu iptali ve tescil davası açabilir. Bu davalar Yargıtay'ın 1974 tarihli içtihadı birleştirme kararına dayanır ve zamanaşımına tabi değildir. Ancak gerçek amacın ispatı tanık, bedel ve aile ilişkileri gibi delillerin titizlikle değerlendirilmesini gerektirir.

Evet. Taşınmazı diğer paydaşların rızası olmadan tek başına kullanan paydaştan, kullanımın karşılığı olarak ecrimisil (haksız işgal tazminatı) istenebilir. Paydaşlar arasında ecrimisil talep edilebilmesi için kural olarak önce kullanımdan men edildiğine ilişkin bir ihtar veya dava gerekir. Ecrimisil, dava tarihinden geriye doğru en fazla beş yıllık dönem için talep edilebilir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi taşınmaz devri borcu içerdiğinden noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Adi yazılı sözleşme geçersiz sayılır. Sözleşmede en çok önem taşıyan hükümler şunlardır: bağımsız bölümlerin paylaşımı ve konumları, teslim süresi, gecikme cezası, malzeme ve proje standartları, tapu devirlerinin inşaatın ilerleme seviyesine göre yapılması, müteahhitten alınacak teminatlar ve sözleşmenin feshi halinde yapılacak işlemler.

Teslimde gecikme halinde arsa sahibi veya alıcı; sözleşmedeki gecikme cezasını, ayrıca uğradığı kira kaybı gibi zararları talep edebilir. Gecikme ağır ise ve sözleşmede öngörülen şartlar oluşmuşsa sözleşmeden dönme veya fesih yoluna gidilebilir. Hangi yolun seçileceği, inşaatın tamamlanma oranı ve tapu devirlerinin durumu dikkate alınarak belirlenmelidir. Yanlış zamanda yapılan fesih, arsa sahibi aleyhine sonuçlar doğurabilir.

Satın alınan konutta olağan bir incelemeyle fark edilemeyen ayıplar (su sızıntısı, statik kusurlar, projeye aykırılık gibi) ortaya çıkarsa, ayıbın öğrenildiği anda satıcıya veya müteahhide gecikmeden bildirimde bulunulmalıdır. Alıcı; sözleşmeden dönme, bedelden indirim, ücretsiz onarım veya ayıpsız benzeriyle değiştirme gibi seçimlik haklardan birini kullanabilir. Alıcı tüketici ise uyuşmazlık tüketici hukuku kurallarına tabidir ve tüketici mahkemesinde görülür.

Evet. Riskli yapı tespit raporunun tebliğinden itibaren 15 gün içinde ilgili il müdürlüğüne itiraz edilebilir. İtiraz, üniversite ve meslek odası temsilcilerinden oluşan teknik heyet tarafından incelenir. Heyet kararına ve kesinleşen riskli yapı tespitine karşı idari yargıda iptal davası açılabilir. Süreler kısa olduğundan rapor tebliğ edildiğinde teknik ve hukuki değerlendirme hızla yapılmalıdır.

Riskli yapının bulunduğu parselde yeniden yapım, parsel birleştirme veya kat karşılığı sözleşme gibi kararlar, paydaşların hisseleri oranında salt çoğunluğuyla alınır. Kararın toplantı tutanağıyla belgelenmesi gerekir. Karara katılmayan maliklere karar ve teklif tebliğ edilir; bu kişilere teklifi değerlendirmeleri için 15 gün süre tanınır. Teklifi kabul etmeyen paydaşların payları, rayiç değerden az olmamak üzere açık artırmayla diğer paydaşlara satılabilir veya idarece satın alınabilir. 4 Şubat 2026'da yapılan yönetmelik değişikliği karar ve satış usulünü ayrıntılı biçimde yeniden düzenlemiştir.

2026 yılı için hesaplanan bina ve arazi vergi değerlerine geçici bir üst sınır getirildi. Sınır, 2025 değerinin iki katı olarak değil, iki kat fazlası yani toplam üç katı olarak düzenlendi. Sonraki yılların hesabında ise kanunun yeniden değerleme ve geçiş hükümleri uygulanır; her yıl aynı şekilde üç kat artış yapılacağı sonucu çıkarılamaz. Somut hesap belediyedeki vergi değeri ve ilgili yıl hükümleri üzerinden kontrol edilmelidir.

Bedel karşılığında edinilen bir taşınmazın edinimden itibaren beş yıl içinde satılması, koşullarına göre değer artış kazancı vergisi doğurabilir. Miras veya bağışla edinim, ticari faaliyet kapsamında satış ve beş yıllık süreden sonraki satışlar aynı kurala tabi değildir. İstisna tutarı ilgili yıla göre, maliyet endekslemesi de kanundaki şartlara göre değerlendirilir. Bu nedenle her taşınmaz satışının otomatik olarak vergili veya vergisiz olduğu söylenemez.

Evet. Yabancı gerçek kişiler, karşılıklılık ilkesi ve kanuni sınırlamalar çerçevesinde Türkiye'de taşınmaz edinebilir. Askerî yasak ve güvenlik bölgelerinde edinim yapılamaz; edinilebilecek toplam alan için de sınırlar vardır. En az 400.000 ABD doları değerinde taşınmaz satın alan ve tapuya üç yıl satılmama şerhi koyduran yabancılar, istisnai yoldan Türk vatandaşlığına başvurabilir.

Tapu kaydının hukuka aykırı bir sebebe dayandığı hallerde, gerçek hak sahibi kaydın düzeltilmesi için tapu iptali ve tescil davası açabilir. Sahte vekâletname veya kimlikle yapılan satışlar, muris muvazaası, satış vaadine aykırılık ve hile ya da korkutma ile yapılan devirler başlıca örneklerdir. Dava, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır. Davanın açıldığı tapuya şerh edilmezse taşınmaz üçüncü kişilere devredilebilir; bu nedenle dava ile birlikte ihtiyati tedbir talep edilmesi önemlidir.

1 Eylül 2023'ten itibaren aşağıdaki uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur: Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklar (ilamsız icra takipleri hariç) Taşınmaz ve taşınır mallarda paylaştırma ve ortaklığın giderilmesi Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan doğan uyuşmazlıklar Komşu hakkından doğan uyuşmazlıklar Arabulucuya başvurmadan açılan dava, dava şartı yokluğundan usulden reddedilir.

UYUŞMAZLIK GÖREVLİ MAHKEME Kira tespiti, kira alacağı, tahliye Sulh hukuk mahkemesi Ortaklığın giderilmesi Sulh hukuk mahkemesi Kat Mülkiyeti Kanunu uyuşmazlıkları Sulh hukuk mahkemesi Tapu iptali ve tescil, önalım, ecrimisil Asliye hukuk mahkemesi Tüketicinin konut satışı ve ayıp uyuşmazlıkları Tüketici mahkemesi Riskli yapı, imar ve kamulaştırma işlemlerinin iptali İdare mahkemesi Taşınmaz üzerindeki ayni haklara ilişkin davalarda yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Taşınmaz işlemlerinde hukuki destek en etkili şekilde sözleşme imzalanmadan ve bedel ödenmeden önce sağlanır. Tapu kaydının incelenmesi ve sözleşme hükümlerinin gözden geçirilmesi, sonradan ortaya çıkabilecek uzun ve maliyetli davaların önüne geçer. Tahliye bildirimi, riskli yapı tespiti veya icra takibi gibi süreye bağlı bir işlemle karşılaşıldığında ise hak kaybı yaşamamak için gecikmeden değerlendirme yapılması önemlidir.