Müteahhitle Anlaşmadan Önce: 10 Soru ve Cevap

Müteahhidin ticaret sicili kayıtları, şirketin yetkilileri, imza yetkisi, mali durumu, daha önce tamamladığı projeler ve devam eden inşaatları araştırılmalıdır. Ayrıca yapı ruhsatı, tapu kayıtları, imar durumu ve proje belgeleri incelenmelidir. Sadece müteahhidin sözlü beyanlarına güvenilmemeli, önemli bilgiler resmî belgelerle doğrulanmalıdır.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibine hangi bağımsız bölümlerin verileceği, dairelerin konumu, katı, büyüklüğü, eklentileri ve ortak alanlardan yararlanma koşulları açıkça belirtilmelidir. İnşaatın tamamlanma tarihi, teslim şartları, gecikme hâlinde uygulanacak yaptırımlar ve masrafların kime ait olduğu da düzenlenmelidir.

Ayrıca taşınmaz devrini öngören sözleşmelerde kanuni şekil şartlarına uyulması gerekir. Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan işlemlerde resmî şekil kuralları önemlidir; bu nedenle sözleşmenin yalnızca adi yazılı belgeyle yapılmasının yeterli olduğu varsayılmamalıdır.

Müteahhidin daha önce tamamladığı projeler yerinde görülebilir; önceki müşterilerinden bilgi alınabilir. Şirketin mali yükümlülükleri, devam eden davaları ve projelerindeki gecikmeler araştırılabilir. Ticaret sicili ve yetki belgeleri kontrol edilmelidir.

Ancak uzun süredir faaliyet gösteriyor olmak veya çok sayıda proje tamamlamak tek başına güvence değildir. Müteahhidin mali kapasitesi ile üstlendiği projenin büyüklüğü birlikte değerlendirilmelidir.

Evet. İnşaatın başlangıç tarihi, tamamlanma tarihi ve bağımsız bölümlerin teslim tarihi mümkün olduğunca açık şekilde yazılmalıdır. Ruhsat alınması, yer teslimi veya başka koşulların süreyi başlatıp başlatmayacağı da belirtilmelidir.

Gecikme hâlinde uygulanacak kira kaybı karşılığı, cezai şart veya diğer tazminat hükümleri ayrıca düzenlenebilir. Mücbir sebep iddialarının hangi koşullarda dikkate alınacağı da sözleşmede açıklığa kavuşturulmalıdır.

Tapu devrinin zamanı, miktarı ve koşulları sözleşmede açıkça belirlenmelidir. Arsa paylarının tamamının inşaatın başında devredilmesi, arsa sahibinin önemli riskler üstlenmesine neden olabilir.

Devirlerin inşaatın ilerleme seviyesine bağlanması, teminat alınması ve müteahhidin yükümlülüklerini yerine getirmemesi durumunda uygulanacak mekanizmaların düzenlenmesi değerlendirilebilir. Tapu devri ve taşınmaz satış vaadi gibi işlemlerde uygun resmî şekil ve tescil şartları gözetilmelidir.

Öncelikle sözleşme, inşaatın mevcut durumu ve müteahhidin yükümlülükleri incelenmelidir. Sözleşmeye aykırılığın niteliğine göre ihtar gönderilmesi, aynen ifa talebi, sözleşmenin sona erdirilmesi veya feshi, tazminat ve diğer hukuki yollara başvurulması gündeme gelebilir.

Hangi yolun izleneceği sözleşmenin türüne, temerrüt koşullarına ve somut olayın özelliklerine bağlıdır. Özellikle tapu devri yapılmışsa, devredilen payların durumu ayrıca değerlendirilmelidir.

Evet, belirli koşullarda risk oluşabilir. Müteahhidin mülkiyetindeki taşınmazlar ve paylar üzerinde haciz veya ipotek tesis edilmesi mümkündür. Arsa sahibinin mülkiyetinde bulunan taşınmazlar bakımından ise mülkiyet durumu, tapu kayıtları, verilen teminatlar ve yapılan işlemler ayrı ayrı incelenmelidir.

Sözleşme öncesinde güncel tapu kayıtlarının kontrol edilmesi, gerekli hâllerde şerh ve teminat seçeneklerinin değerlendirilmesi önemlidir. Hiçbir sözleşme hükmü, kanunun izin vermediği bir şekilde üçüncü kişilerin haklarını kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

Projenin niteliğine ve tarafların anlaşmasına göre banka teminat mektubu, ipotek, kefalet veya uygun diğer teminat mekanizmaları değerlendirilebilir. Teminatın tutarı, süresi, hangi yükümlülükleri güvence altına aldığı ve hangi şartlarda paraya çevrilebileceği açıkça düzenlenmelidir.

Teminatın yalnızca sözleşmede yazılı olması yeterli olmayabilir; gerekli kuruluş, şekil ve tescil işlemlerinin de tamamlanması gerekir. Teminatın gerçek anlamda tahsil edilebilir olup olmadığı ayrıca kontrol edilmelidir.

Sözleşmede kararlaştırılan bağımsız bölümün özellikleri ile fiilî teslim arasında fark varsa, ayıplı veya sözleşmeye aykırı ifaya ilişkin haklar gündeme gelebilir. Dairenin net ve brüt alanı, katı, cephesi, malzeme kalitesi, eklentileri ve teknik özellikleri mümkün olduğunca ayrıntılı yazılmalıdır.

Uyuşmazlığın niteliğine göre eksikliğin giderilmesi, bedelde indirim, tazminat veya kanuni koşulları varsa diğer seçimlik haklar değerlendirilebilir. Hakların kullanılmasında teslim şekli, ihbar yükümlülükleri ve ilgili zamanaşımı süreleri önemlidir.

Çünkü sözleşmedeki tek bir hüküm, arsa sahibinin tapu üzerindeki haklarını, teslim alacağı bağımsız bölümleri, tazminat imkânlarını ve olası uyuşmazlıklardaki hukuki konumunu etkileyebilir.

Avukat tarafından yapılacak sözleşme incelemesinde özellikle şu konular değerlendirilmelidir:

Tapu ve imar durumu

Bağımsız bölüm paylaşımı

İnşaat ve teslim süreleri

Tapu devirlerinin aşamaları

Teminatlar ve cezai şartlar

İnşaatın yarım kalması veya gecikmesi

Ayıplı teslim ve tazminat hükümleri

Sözleşmenin sona ermesi ve uyuşmazlık çözümü

Sonuç: Müteahhitle anlaşırken yalnızca kaç daire alınacağına veya projenin ne zaman biteceğine odaklanmak yeterli değildir. Sözleşmenin hukuki güvenceleri, tapu işlemleri ve müteahhidin yükümlülüklerini yerine getirmemesi durumunda uygulanacak hükümler de en az paylaşım oranı kadar önemlidir.