Gayrimenkul ve tapu hukuku: 10 Güncel Soru ve Cevap
Yayımlayan: Eren & Gonce Hukuk Danışmanlık · İçerik düzenlemesi:
Hukuki içerik ekibi: Av. Aylin Esra Eren · Av. Gizem Gonce
En çok merak edilen hukuki başlıklar, başvuru yolları ve hakların korunması hakkında 10 soru ve cevap.
1. Tapu iptali ve tescil davası hangi durumlarda açılır?
Tapunun hukuka aykırı tescil edildiği iddiası varsa, somut olayın hukuki sebebine göre tapu iptali ve tescil davası açılabilir. Muvazaa, vekâlet görevinin kötüye kullanılması ve bazı miras uyuşmazlıkları bu davalara konu olabilir.
2. Ortaklığın giderilmesi davası nedir?
Paydaşların veya mirasçıların birlikte malik oldukları taşınır ya da taşınmaz mal üzerindeki ortaklığı sona erdirmeyi amaçlayan davadır. Malın aynen bölünmesi mümkünse bu yöntem değerlendirilebilir; mümkün değilse satış yoluyla ortaklığın giderilmesi gündeme gelebilir.
3. Tapuda yapılan satış işlemi sonradan iptal edilebilir mi?
İşlemin hukuka aykırılığı ve uygulanabilir iptal sebebi varsa dava açılması mümkün olabilir. Ancak her satıştan pişmanlık duyulması, tapunun iptalini gerektirmez. İrade sakatlığı, muvazaa, ehliyetsizlik ve şekil şartları gibi unsurlar somut olayda incelenmelidir.
4. Başkasının taşınmazını izinsiz kullanan kişiye karşı ne yapılabilir?
Mülkiyet hakkına dayanılarak elatmanın önlenmesi davası ve koşulları varsa ecrimisil talebi gündeme gelebilir. Taşınmazın kime ait olduğu, kullanımın hukuki dayanağı ve geçmiş kullanım süresi değerlendirilmelidir.
5. Tapu kaydında haciz veya ipotek bulunması ne anlama gelir?
Haciz, borçlunun taşınmazı üzerindeki tasarruflarını ve cebrî icra sürecini etkileyebilir. İpotek ise bir alacağın güvence altına alınmasını sağlar. Taşınmaz satın alınmadan önce tüm takyidatların incelenmesi önemlidir.
6. Müteahhit sözleşmeye aykırı inşaat yaparsa ne yapılabilir?
Sözleşmede kararlaştırılan özelliklerden sapma varsa sözleşmeye aykırılık ve ayıplı ifaya ilişkin haklar gündeme gelebilir. İnşaatın teknik durumu, sözleşme hükümleri, teslim aşaması ve deliller değerlendirilerek uygun hukuki yol belirlenmelidir.
7. Komşu taşınmazın sınırını ihlal ederse ne yapılabilir?
Sınır uyuşmazlıklarında tapu kayıtları, kadastro belgeleri ve gerektiğinde teknik ölçümler incelenir. İhlalin niteliğine göre sınırın belirlenmesi, elatmanın önlenmesi veya başka hukuki yollar gündeme gelebilir.
8. Taşınmaz satışında kapora geri alınabilir mi?
Kaporanın iadesi, ödemenin hukuki niteliğine, sözleşme şartlarına ve sözleşmenin neden tamamlanmadığına göre değişir. Kaporanın cayma parası mı yoksa satış bedelinden mahsup edilecek bir avans mı olduğu önemlidir.
9. Taşınmazın ayıplı çıkması hâlinde alıcı ne yapabilir?
Alıcı, sözleşmenin niteliğine ve uygulanabilir mevzuata göre ayıbın giderilmesini, bedel indirimini, sözleşmeden dönmeyi veya tazminatı değerlendirebilir. Ayıbın niteliği, öğrenilme tarihi, bildirim yükümlülükleri ve zamanaşımı süreleri önemlidir.
10. Miras kalan bir taşınmazın satışı için anlaşma sağlanamazsa ne olur?
Mirasçılar arasında anlaşma sağlanamıyorsa ortaklığın giderilmesi davası gündeme gelebilir. Mahkeme, taşınmazın aynen bölünmesinin mümkün olup olmadığını değerlendirir; koşulları varsa satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verebilir.