Welche rechtlichen Sanktionen gibt es gegen einen Nachbarn, der zu viel Lärm macht?
Welche rechtlichen Sanktionen gibt es gegen einen Nachbarn, der viel Lärm macht?
Wenn Ihr Nachbar im selben Apartmentgebäude ständig Lärm verursacht und dieser Lärm unerträglich geworden ist, gibt es verschiedene rechtliche Möglichkeiten, dagegen vorzugehen. Beispiele für solchen Lärm sind: Klimaanlagengeräusche, häufiger Besuch und Kinderlärm sowie Lärm durch Staubsauger. Der erste Schritt sollte sein, den lärmenden Nachbarn in einem angemessenen Tonfall mündlich zu ermahnen. Sollte der Nachbar jedoch trotz Ihrer Warnungen beharrlich mit seinem lärmenden Verhalten fortfahren, muss dies dem Hausverwalter gemeldet werden, der durch einen gemeinsamen Beschluss der Eigentümergemeinschaft gewählt wurde, damit dieser eingreifen kann. Der Hausverwalter muss den Nachbarn, der die anderen Bewohner des Gebäudes stört, mündlich dazu auffordern, dieses Verhalten zu unterlassen. Wenn der Nachbar jedoch trotz all dieser Einwände weiterhin Lärm macht und die Regeln des Wohnungseigentumsgesetzes missachtet, muss eine schriftliche Abmahnung über einen Notar zugestellt werden. Ist der lärmende Nachbar ein Mieter, sollte Kontakt mit dem Vermieter aufgenommen werden, um dieses Problem zu verhindern. Wie im Wohnungseigentumsgesetz ausdrücklich geregelt, sind Nachbarn, die im selben Gebäude oder in derselben Wohnanlage leben, dazu verpflichtet, einander nicht zu stören.
Artikel 18 des Wohnungseigentumsgesetzes: Die Wohnungseigentümer sind bei der Nutzung ihrer selbstständigen Einheiten, der Zubehörteile und der gemeinschaftlichen Bereiche gegenseitig dazu verpflichtet, die Regeln der Redlichkeit zu wahren, sich insbesondere nicht gegenseitig zu stören, die Rechte der anderen nicht zu verletzen und die Bestimmungen des Verwaltungsplans einzuhalten.
Gegen den lärmenden Nachbarn kann beim Friedensgericht ein Antrag auf einstweilige Verfügung gestellt werden, sofern die störenden Faktoren bewiesen werden können. Es ist sehr wichtig, diese Anträge mit einem Anwalt zu stellen. Bei einer Klage vor dem Friedensgericht müssen bestimmte Gerichtsgebühren und ein Vorschuss für die Verfahrenskosten entrichtet werden.
Ein weiteres rechtliches Verfahren besteht darin, bei der zuständigen Staatsanwaltschaft am Ort des Geschehens eine Strafanzeige gegen den ständig Lärm verursachenden Nachbarn einzureichen. Nach der Anzeige bei der Staatsanwaltschaft bereitet die Staatsanwaltschaft, sofern sie nach Sammlung der Beweise die Erhebung einer Anklage beschließt, die Anklageschrift vor.
Gemäß der in Art. 25 des Wohnungseigentumsgesetzes geregelten Verpflichtung zur Übertragung des Wohnungseigentums:
Wenn einer der Wohnungseigentümer durch die Nichterfüllung der ihm nach diesem Gesetz obliegenden Schulden und Pflichten die Rechte der anderen Wohnungseigentümer in einem Maße verletzt, das für diese unerträglich wird, können sie vom Richter die Übertragung des Eigentumsrechts an der selbstständigen Einheit dieses Wohnungseigentümers auf sie verlangen.
(Geänderter zweiter Absatz: 14.11.2007-5711/12 Art.) Die Erhebung der Klage auf Übertragung des Eigentums an der selbstständigen Einheit gegen einen solchen Wohnungseigentümer auf die anderen Wohnungseigentümer im Verhältnis ihrer Grundstücksanteile, wobei der Wert zum Zeitpunkt des Urteils an den betreffenden Wohnungseigentümer gezahlt wird, hängt von der Entscheidung der Mehrheit der anderen Wohnungseigentümer nach Kopf- und Grundstücksanteilen ab, sofern nichts anderes vereinbart wurde. Sollte ein Teil der Wohnungseigentümer trotz dieser Entscheidung die Klage nicht erheben wollen, erheben die übrigen Wohnungseigentümer die Klage, und der Richter setzt den Klägern eine angemessene Frist zur Hinterlegung des Übertragungsentgelts auf einem dreimonatigen befristeten Bankkonto zur späteren Auszahlung an den Rechtsinhaber und zur Vorlage der Quittung, bevor das Urteil gefällt wird. Nach Vorlage des Belegs über die fristgerechte Hinterlegung des Übertragungsentgelts und bei Anerkennung der Klage ordnet der Richter die Übertragung des Eigentums an der selbstständigen Einheit des Beklagten auf die klagenden Wohnungseigentümer im Verhältnis ihrer Grundstücksanteile und die Auszahlung des Übertragungsentgelts zuzüglich der aufgelaufenen Zinsen an den Beklagten an.
In den folgenden Fällen wird die im ersten Absatz genannte Unerträglichkeit in jedem Fall als gegeben vorausgesetzt:
a) Wenn die Person innerhalb von zwei Kalenderjahren dreimal eine Zwangs- oder Klagevollstreckung verursacht hat, weil sie ihre Schulden aus gemeinschaftlichen Ausgaben und Vorschüssen nicht gezahlt hat;
b) Wenn trotz einer Anordnung des Friedensrichters des Ortes, an dem sich das Hauptgrundstück befindet, gemäß Artikel 33 die Rechte der anderen Wohnungseigentümer durch die anhaltende Nichtbefolgung der in diesem Gesetz niedergelegten Schulden und Pflichten über ein Jahr lang hartnäckig verletzt werden;
c) Wenn die eigene selbstständige Einheit als Bordell, Spielkasino oder ähnliche Orte genutzt und dadurch gegen die guten Sitten verstoßen wird.
(Geänderter vierter Absatz: 14.11.2007-5711/12 Art.) Das Klagerecht nach diesem Artikel erlischt, wenn es nicht innerhalb von sechs Monaten ab dem Datum der Kenntnisnahme des von den Wohnungseigentümern gefassten Beschlusses zur Klageerhebung in Bezug auf die Übertragung und in jedem Fall innerhalb von fünf Jahren ab Entstehung des Klagerechts ausgeübt wird, oder wenn der Klagegrund entfallen ist.
Vergessen Sie nicht, dass Sie das Recht haben, rechtliche Schritte einzuleiten, wenn Sie mit einem solchen Problem konfrontiert sind. Ich wünsche Ihnen einen gesunden Tag.
Rechtliche Folgen, wenn der Vermieter die vermietete Wohnung nicht dämmen lässt
Wenn die Wohnung, die Sie gemietet haben, nicht gedämmt ist, können Sie dies von Ihrem Vermieter verlangen. Sollte dieses Verlangen vom Vermieter abgelehnt werden, haben Sie das Recht, die Reparaturkosten anteilig vom Mietpreis in Abzug zu bringen. Dass die Erdgasrechnung aufgrund fehlender Wärmedämmung hoch ausfällt, führt zu einer Benachteiligung des Mieters. Wie in Artikel 4 des Wohnungseigentumsgesetzes ausdrücklich geregelt, gehören „Dächer, Schornsteine, allgemeine Dachterrassen, Regenrinnen, Feuerleitern“ zu den gemeinschaftlichen Nutzungsbereichen der Wohnungseigentümer. Das Wohnungseigentumsgesetz legt fest, dass die Kosten für gemeinschaftliche Nutzungsbereiche von allen Wohnungseigentümern getragen werden müssen. Maßnahmen, die eine Beschädigung der Hauptstruktur der Immobilie verhindern, gelten als dringende Reparaturen.
Wie in Artikel 19 des Wohnungseigentumsgesetzes mit der Überschrift „Wartung, Schutz und Haftung für Schäden am Hauptgrundstück“ geregelt;
„Wenn gerichtlich festgestellt wurde, dass ein Mangel an gemeinschaftlichen Bereichen und Anlagen die Hauptstruktur oder eine oder mehrere selbstständige Einheiten schädigt und dringend repariert werden muss oder eine Verstärkung der Hauptstruktur zwingend erforderlich ist, ist für die Durchführung dieser Reparatur und Verstärkung gemäß Projekt und Technik die Zustimmung der Wohnungseigentümer nicht erforderlich.“
Sie haben das Recht, im Lichte der gerichtlichen Feststellung der „dringenden Reparatur“ die Instandsetzung durchführen zu lassen und die Erstattung der entstandenen Kosten und Schäden per Gerichtsbeschluss von den anderen Wohnungseigentümern einzufordern. Es gibt keine Möglichkeit für die anderen Wohnungseigentümer, sich gegen die Entscheidung des Gerichts oder der Wohnungseigentümergemeinschaft zu stellen. Das Wohnungseigentumsgesetz hat die Tragung der Kosten für dringende Reparaturen durch alle Wohnungseigentümer zwingend vorgeschrieben. Das Gesetz legt jedoch fest, dass Reparaturen, die über die architektonischen Pläne hinausgehen und als Luxus gelten, nicht zwingend von den Wohnungseigentümern zu bezahlen sind.
Mieter sind dazu verpflichtet, sich an Instandhaltungs- und Reparaturarbeiten an gemeinschaftlich genutzten Bereichen wie Dach oder Terrasse zu beteiligen. Der Mieter hat das Recht, die von ihm für die gemeinschaftliche Nutzung gezahlten Beträge nach Benachrichtigung des Hausverwalters über den Bankweg vom zu zahlenden Mietzins abzuziehen. Sollten die Kosten höher sein als der Mietzins, ist der Mieter nur verpflichtet, den Betrag in Höhe des Mietzinses abzuziehen. Den verbleibenden Restbetrag muss der Vermieter tragen.
Darüber hinaus hat der Mieter das Recht, nützliche und notwendige Reparaturen an der vermieteten Immobilie vorzunehmen, die der Natur des Mietverhältnisses entsprechen. Was als nützliche und notwendige Reparaturen gilt, wird wie folgt erklärt: Falls Wasser- und Elektroinstallationen in der Immobilie für den gewöhnlichen Gebrauch nicht ausreichen oder defekt sind, hat der Mieter das Recht, diese Reparaturen vorzunehmen und die Anrechnung auf den Mietzins zu verlangen.
Wer trägt die Kosten bei einem undichten Dach?
Alle Wohnungseigentümer sind verpflichtet, die Reparaturkosten für ein undichtes Dach aufgrund zerbrochener Ziegel zu tragen, auch wenn ein Mieter in der Dachgeschosswohnung lebt. In Artikel 4 Absatz c des Wohnungseigentumsgesetzes wird das Dach als gemeinschaftlicher Bereich anerkannt.
Wohnungseigentumsgesetz
IV - Gemeinschaftliche Bereiche:
Artikel 4 – Die gemeinschaftlichen Bereiche können durch Vertrag festgelegt werden. Die unten aufgeführten Orte und Dinge gelten gemäß diesem Gesetz in jedem Fall als gemeinschaftliche Bereiche.
a) Fundamente und Hauptwände, Träger, Säulen und Trennwände, die das tragende System bilden, sowie andere Teile des tragenden Systems, gemeinsame Wände zwischen selbstständigen Einheiten, Decken und Böden, Innenhöfe, allgemeine Eingangstüren, Eingangsbereiche, Treppen, Aufzüge, Treppenabsätze, Flure sowie dort befindliche allgemeine Toiletten und Waschbecken, Hausmeisterwohnungen oder -zimmer, allgemeine Waschküchen und Wäschetrockenplätze, allgemeine Kohlenkeller und gemeinschaftliche Garagen, Gehäuse und geschlossene Bereiche für den Schutz von Strom-, Wasser- und Gaszählern außerhalb der selbstständigen Einheiten, Heizungskeller, Brunnen und Zisternen, allgemeine Wassertanks des Gebäudes, Schutzräume,(1)
b) Abwasseranlagen außerhalb der Einheiten der Wohnungseigentümer und Müllschächte sowie Heizungs-, Wasser-, Gas- und Elektroinstallationen, gemeinsame Netzwerke und Antennen für Telefon, Radio und Fernsehen, Heiß- und Kaltluftanlagen,
c) Dächer, Schornsteine, allgemeine Dachterrassen, Regenrinnen, Feuerleitern.
Andere Orte und Dinge, die nicht oben aufgeführt sind, aber für die gemeinschaftliche Nutzung, den Schutz oder den Nutzen unerlässlich sind, fallen ebenfalls unter den Begriff (Gemeinschaftliche Bereiche).
Wie im Wohnungseigentumsgesetz geregelt, haften alle Wohnungseigentümer für die Kosten der gemeinschaftlichen Bereiche.
Nach der ständigen Rechtsprechung des Kassationsgerichtshofs müssen alle Wohnungseigentümer die notwendigen Reparaturkosten für Dach und Terrasse tragen, die die Hauptstruktur beeinflussen. Anträge der Wohnungseigentümer, sich an den notwendigen Reparaturkosten nicht beteiligen zu wollen, werden als ungültig erachtet.
Mieter sind wie in allen anderen gemeinschaftlich genutzten Bereichen des Apartmentgebäudes auch bei Instandhaltungs-, Reparatur- und Regulierungsarbeiten an Dach oder Terrasse zur Teilnahme verpflichtet. Der Mieter hat jedoch das Recht, den Betrag, für den er bezüglich des Daches verantwortlich ist, über den Bankweg an die Hausverwaltung zu zahlen und diesen Beleg nach Abzug vom Mietzins an den Vermieter zu übergeben. Da die Reparaturkosten für das Dach aus den Mieteinnahmen des Vermieters gedeckt werden, liegt die Zahlungspflicht beim Mieter, die finanzielle Verantwortung jedoch beim Vermieter. Gemäß dem Wohnungseigentumsgesetz und der ständigen Rechtsprechung des Kassationsgerichtshofs ist die finanzielle Verantwortung in dieser Angelegenheit auf den Mietzins des Mieters beschränkt.
Gemäß dem Wohnungseigentumsgesetz ist festgelegt, dass wichtige Verwaltungsentscheidungen, wie etwa die Vermietung der Außenwände, des Daches oder des Decks des Hauptgebäudes zu Werbezwecken, nur auf Beschluss aller Wohnungseigentümer einstimmig getroffen werden können.
Ein weiterer wichtiger Punkt ist, dass für die Eröffnung eines Schönheitssalons im Apartmentgebäude ein einstimmiger Beschluss der Eigentümerversammlung erforderlich ist. Die Generalversammlung des Zivilgerichts des Kassationshofs hat die Nutzung einer Wohnung als Arbeitsstätte von der Bedingung eines einstimmigen Beschlusses der Eigentümerversammlung abhängig gemacht.
Vergessen Sie nicht, dass Sie das Recht haben, rechtliche Schritte einzuleiten, wenn Sie mit einem solchen Problem konfrontiert sind. Ich wünsche Ihnen einen gesunden Tag.
Ist Lärm durch Haustiere in der Wohnung ein Grund für die Räumung?
Die Haltung von Haustieren durch Nachbarn, die zusammen im selben Gebäude leben, ist rechtlich nicht verboten. Es kann jedoch durch einen Beschluss der Hausverwaltung die Haltung von Haustieren untersagt werden.
Wie in Artikel 4 Absatz z unter der Überschrift „Wohnaktivitäten und Lärm durch Nachbarn“ der Verordnung über die Bewertung und Verwaltung von Umgebungslärm geregelt, die vom Ministerium für Umwelt und Forstwirtschaft herausgegeben wurde (Amtsblatt vom 04.06.2010 – Nr.: 27601);
Es wird festgelegt, dass Aktivitäten innerhalb der Wohnung, die sich aus dem eigenen Verhalten und den Gewohnheiten der Personen ergeben – wie Schließen von Türen und Fenstern, Gehen, Sprechen, Putzen, Möbelrücken, Fernsehen, Radiohören, Benutzung von Musikinstrumenten, die nicht zu Unterhaltungszwecken verwendet werden, Benutzung von Geräten wie Waschmaschinen, Kühlschränken, Staubsaugern sowie Haustierhaltung und Renovierungsarbeiten im Gebäude –, den Regelungen unterliegen.
Mit der Verordnung über die Bewertung und Verwaltung von Umgebungslärm, die vom Ministerium für Umwelt und Forstwirtschaft herausgegeben wurde, sind die Definition, die Kriterien und die erforderliche Dezibelmenge für Lärm im Gebäude geregelt.
In der Verordnung über die Bewertung und Verwaltung von Umgebungslärm wurden die Dezibelgrenzwerte für Lärm, den Haustiere und Nachbarn verursachen können, nach Tag-Nacht, offenem-geschlossenem Fenster sowie Innen- und Außenumgebung geregelt. Die Dezibelmessung wird durch die Umweltprovinzdirektion durchgeführt und in die Beschwerdeakte eingereicht. Wenn ein Lärm festgestellt wurde, der über den in der Verordnung festgelegten Dezibelgrenzwerten liegt, und der Hund beispielsweise sehr laut über einem bestimmten Dezibelwert bellt und Lärmbelästigung verursacht, wird das Räumungsverfahren eingeleitet.
Wie in Artikel 737 des türkischen Zivilgesetzbuches mit der Überschrift „Nachbarrecht“ ausdrücklich geregelt;
TMK Artikel 737: Jeder ist bei der Ausübung der aus dem Immobilieneigentum resultierenden Befugnisse und insbesondere bei der Fortführung des Betriebs verpflichtet, Überlastungen zu vermeiden, die sich negativ auf die Nachbarn auswirken. Insbesondere ist es verboten, durch das Ausstoßen von Rauch, Dunst, Ruß, Staub, Geruch, Lärm oder Erschütterungen eine Störung zu verursachen, die das Maß des für Nachbarn Zumutbaren je nach Zustand, Qualität und örtlichem Brauch der Immobilie überschreitet. Rechte bezüglich des Ausgleichs, die sich aus ortsüblichen und unvermeidbaren Überlastungen ergeben, bleiben vorbehalten.
Der Eigentümer oder Nutzer der Immobilie ist verpflichtet, Ereignisse und Verhaltensweisen zu vermeiden, die dem Nachbarn schaden könnten. Wohnungseigentümer, die aufgrund der Nutzung gemeinsamer Bereiche zusammenleben, haben die Pflicht, ihrer Sorgfaltspflicht gegenüber den anderen nachzukommen. Zudem müssen Nachbarn, die Tiere in ihren Wohnungen halten, sorgfältig darauf achten, dass sich andere Nachbarn nicht durch die von den Tieren verursachten Geräusche gestört fühlen. In manchen Immobilien wird durch einen gemeinsamen Beschluss der Wohnungseigentümer die Haltung von Tieren im Gebäude verboten. In Gebieten, in denen gemeinschaftliche Lebensräume überwiegen, werden die Regeln durch Mehrheitsentscheidungen der Wohnungseigentümer festgelegt. Jeder Immobilieneigentümer oder Nutzer sollte sich gegenüber seinen Nachbarn im Rahmen von Toleranz und gutem Willen verhalten, und es wird erwartet, dass diejenigen, die Nachbarn mit Tieren halten, Toleranz gegenüber den möglichen Geräuschen zeigen.
Kann gegen Mieterhöhungen aufgrund der Covid-19-Pandemie Einspruch erhoben werden?
Die Covid-19-Pandemie beeinträchtigt weiterhin das materielle und moralische Leben vieler Menschen tiefgreifend. Arbeiter erhalten ihre Gehälter nicht mehr, werden auf unbestimmte Zeit in unbezahlten Urlaub geschickt, und Arbeitgeber mussten ihre Betriebe aufgrund von Einschränkungen schließen. Diese Situation hat sich auch auf die Mietzahlungen der Mieter ausgewirkt. Mieter hatten Schwierigkeiten, ihre Mieten an die Vermieter zu zahlen, und haben begonnen, darüber nachzudenken, welche rechtlichen Wege gegen Vermieter eingeschlagen werden können, die Mieterhöhungen fordern. Es gibt viele Diskussionen darüber, ob der durch die Covid-19-Pandemie entstandene Pandemieprozess als höhere Gewalt gilt. In den Entscheidungen der Generalversammlung des Zivilgerichts des Kassationsgerichtshofs wurde der Begriff „höhere Gewalt“ wie folgt definiert: „Höhere Gewalt ist ein außergewöhnliches Ereignis, das außerhalb der Tätigkeit und des Betriebs des Verantwortlichen oder des Schuldners eintritt, unweigerlich zu einer Verletzung einer allgemeinen Verhaltensnorm oder einer Verpflichtung führt und das nicht vorhersehbar und dem nicht entgegenzuwirken ist. Naturkatastrophen wie Erdbeben, Überschwemmungen, Brände und Epidemien gelten als höhere Gewalt.“
Da die Covid-19-Pandemie als höhere Gewalt gilt, wie in den allgemeinen Bestimmungen des türkischen Obligationengesetzes geregelt, haben Mieter das Recht, eine Mietanpassungsklage einzureichen. Sollten Mieter nicht mehr in der Lage sein, die Miete zu zahlen, können sie den Mietvertrag ohne Entschädigung kündigen. Aufgrund der Covid-19-Pandemie werden Mietschulden nicht gelöscht, und die Mieter sind verpflichtet, ihre Mietzahlungen zu leisten. Es gibt jedoch in unserer Gesetzgebung keine Bestimmung, dass die Miete während der Covid-19-Pandemie nicht gezahlt werden muss oder dass am Ende eines Jahres oder Zeitraums keine Mieterhöhung erfolgen darf. Es ist klar, dass der Covid-19-Pandemieprozess in den Entscheidungen der Generalversammlung des Zivilgerichts des Kassationsgerichtshofs als höhere Gewalt anerkannt wird. In Artikel 138 des türkischen Obligationengesetzes ist die „außerordentliche Erschwerung der Leistung“ geregelt. Nämlich: Wenn ein außergewöhnliches Ereignis eintritt, das zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses von den Parteien nicht vorhergesehen wurde und auch nicht erwartet werden konnte, und zwar aus einem Grund, den der Schuldner nicht zu vertreten hat, und sich dadurch die bestehenden Umstände zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses so verändern, dass das Festhalten am Vertrag für den Schuldner unter Verstoß gegen Treu und Glauben unzumutbar wird, und der Schuldner seine Verpflichtung noch nicht erfüllt hat oder diese unter Vorbehalt seiner Rechte aus der außerordentlichen Erschwerung erfüllt hat, hat der Schuldner das Recht, vom Richter eine Anpassung des Vertrags an die neuen Bedingungen zu verlangen; sollte dies nicht möglich sein, hat er das Recht, vom Vertrag zurückzutreten. Bei Dauerschuldverhältnissen übt der Schuldner als Grundregel statt des Rücktrittsrechts das Kündigungsrecht aus.
Wie im Gesetzestext ausdrücklich geregelt, stehen dem Mieter bei Vorliegen von höherer Gewalt aufgrund einer außerordentlichen Erschwerung der Leistung Wahlrechte aus dem Gesetz zu. Demnach hat der Mieter das Recht, eine Mietminderung und die Kündigung des Mietvertrags ohne Entschädigung zu verlangen. Wenn der Mieter überhaupt nicht mehr in der Lage ist, die Miete zu zahlen, muss er die Wohnung räumen und den Mietvertrag kündigen.
Sie haben das Recht, die Forderung des Vermieters nach einer Mieterhöhung während der Pandemiezeit abzulehnen und gemäß den entsprechenden Artikeln des türkischen Obligationengesetzes eine Mietanpassungsklage einzureichen. Während des Klagezeitraums muss die Miete weiterhin zum alten Preis gezahlt werden. Sie können dem Gericht Gründe wie Kündigung oder unbezahlten Urlaub aufgrund der Covid-19-Pandemie mitteilen und eine Anpassung der Miete fordern. Die Mietanpassungsklage wird beim Friedensgericht Ihres Wohnsitzes eingereicht. Es ist jedoch rechtlich vorteilhaft, vor Klageerhebung ein Mahnschreiben über den Notar an den Vermieter zu senden, in dem die Situation geschildert wird.
Was ist ein Mietvertrag und welche Arten von Mietverträgen gibt es?
Ein Mietvertrag ist ein Vertrag, bei dem sich der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch einer Sache oder den Gebrauch zusammen mit der Nutzung zu überlassen, und der Mieter sich im Gegenzug dazu verpflichtet, den vereinbarten Mietpreis zu zahlen.
Mietverträge werden in befristete Mietverträge und unbefristete Mietverträge unterteilt. Befristete Mietverträge sind Mietverträge, die mit Ablauf der vereinbarten Zeit ohne Benachrichtigung enden.
Bei einem Mietvertrag auf unbestimmte Zeit handelt es sich um Verträge, die nicht durch den Ablauf einer vereinbarten Frist und ohne vorherige Ankündigung, beispielsweise durch den Versand einer Mahnung, enden, sondern erst durch eine Kündigung beendet werden. Das Bestehen von Mietverträgen kann nur und ausschließlich durch schriftliche Beweise nachgewiesen werden. Mietverträge unterliegen keinen Formvorschriften und können sowohl schriftlich als auch mündlich geschlossen werden. Der Erwerb der vermieteten Immobilie beendet das Mietverhältnis nicht. Der Mieter setzt das Mietverhältnis mit dem neuen Eigentümer für die Dauer des Mietvertrags fort. Der neue Eigentümer muss jedoch eine Räumungsklage einreichen, um den Mieter aus der Wohnung zu entfernen. Wenn die Parteien mündlich einen Mietvertrag geschlossen haben, hat die betroffene Partei das Recht, der Gegenseite einen Eid anzubieten, um den Nachweis über das Zustandekommen des Mietvertrags zu führen. Das für alle Arten von Räumungsklagen, Klagen auf Auflösung des Mietvertrags, Klagen auf Feststellung des Mietzinses sowie damit verbundene Mietforderungen und Schadensersatzklagen zuständige Gericht ist das Friedensgericht (Sulh Hukuk Mahkemesi). Gegenstand eines Mietvertrags können bewegliche und unbewegliche Sachen sowie Tiere, jede Art von Sachen, die Erträge bringen oder nicht, sein. Beispiele für die Miete beweglicher Sachen sind Autos, Bücher und Haushaltsgegenstände. Zu den ertragsbringenden Mietverhältnissen zählen Pachtverhältnisse für Produkte oder Jagdrechte. Bei der Erstellung des Mietvertrags können die Parteien den Gerichtsstand untereinander festlegen. Die Parteien haben das Recht, eine Klausel über eine jährliche Mietanpassung in den Mietvertrag aufzunehmen. Mietverträge sind verbindlich, da sie die Erklärungen beider Parteien enthalten. Im Falle des Vorbringens, dass der Mietvertrag aufgrund absoluter Nichtigkeit rechtsungültig sei, liegt keine Kündigung des Mietvertrags, sondern dessen Anfechtung vor. Das für Schadensersatzklagen gegen Räumungsklagen zuständige Gericht ist ebenfalls das Friedensgericht. Wenn die vermietete Immobilie durch einen Brand zerstört wird, endet der Mietvertrag. Die Eintragung des Mietvertrags in das Grundbuch bindet bei einem späteren Verkauf der Mietsache auch den neuen Eigentümer zugunsten des Mieters. Für die Wirksamkeit eines Mietvertrags bei Miteigentum ist die Mehrheit der Anteile und der Miteigentümer erforderlich. Der Mietpreis der gemieteten Immobilie kann in Fremdwährung vereinbart und vom Mieter in dieser Form gezahlt werden. Zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses ist die Klausel „es wird keine Räumungsklage erhoben“ unwirksam. Eine im Mietvertrag enthaltene Bestimmung, nach der der Vermieter im Voraus auf ein zukünftiges, gesetzlich begründetes Räumungsrecht verzichtet, hindert den Vermieter nicht an seinem Klagerecht. Die Partei, die das Bestehen des Mietvertrags beweisen muss, ist der Kläger, der sich in seinem Rechtsstreit auf den Mietvertrag beruft. Bei mündlichen Mietverträgen findet das Beweisverfahren durch Zeugen Anwendung. Gegen einen schriftlichen Mietvertrag können jedoch keine Zeugen vernommen werden. Wenn der Mieter die Eintragung des Mietvertrags in das Grundbuch einseitig veranlassen möchte, ist die Zustimmung des Vermieters zwingend erforderlich. Wenn der Mieter den Mietvertrag nicht ausdrücklich bestritten hat, erkennt er dessen Bestehen an. Die in einem Mietvertrag enthaltenen Klauseln sind: Adressdaten des Mietobjekts, Name, Vorname, Adresse und Identitätsnummer des Vermieters, Name, Vorname, Adresse und Identitätsnummer des Mieters, die monatliche und jährliche Miete, die sowohl in Ziffern als auch in Worten separat anzugeben sind, die Mietdauer und das Datum des Mietbeginns, der Zustand der Mietsache bei Übergabe, der Verwendungszweck der Mietsache, die mit dem Mietobjekt übergebenen Inventargegenstände, die Bankkontonummer für die Mietzahlung, und falls erforderlich, Name, Vorname, Adressdaten und Identitätsnummer des Bürgen.
Was sind die Pflichten des Vermieters?
Der Vermieter hat gegenüber dem Mieter eine Reihe von Pflichten. Diese sind gesetzlich wie folgt geregelt.
Die Übergabepflicht des Vermieters: Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter die Mietsache an dem im Mietvertrag vereinbarten Tag zu übergeben. Die Übergabepflicht des Vermieters besteht darin, die Sache gemäß der im Vertrag festgelegten Nutzungsart zu übergeben. Während der Vertragslaufzeit ist der Mieter verpflichtet, die Mietsache in dem Zustand zu erhalten, in dem er sie übernommen hat. Die Übergabepflicht gemäß dem Verwendungszweck kann nicht geändert werden. Auch bei der Vermietung von Wohnungen und gewerblichen Räumen kann die Übergabepflicht gemäß dem Verwendungszweck nicht zum Nachteil des Mieters geändert werden. Darüber hinaus können durch allgemeine Geschäftsbedingungen keine rechtswidrigen Regelungen zu Lasten des Mieters getroffen werden. Auch bei anderen Mietverhältnissen als Wohn- und Geschäftsraummieten können keine rechtswidrigen Regelungen zu Lasten der Mieter getroffen werden.
Eine weitere Pflicht des Vermieters ist die Tragung von Steuern und ähnlichen Lasten. Der Vermieter ist verpflichtet, die für das Mietobjekt erforderlichen Versicherungen, Steuern und ähnliche Belastungen zu tragen. Werden die im Mietvertrag angegebenen Beträge nicht fristgerecht gezahlt, hat der Vermieter das Recht, ein Vollstreckungsverfahren zur Einziehung der ausstehenden Mieten einzuleiten sowie eine Klage einzureichen. Wird die Mietsache an eine andere Person verkauft, hat der Mieter das Recht, die Erfüllung des Mietvertrags oder Schadensersatz zu verlangen. Wenn der Mieter die gemietete Immobilie aufgrund eines Dritten nicht nutzen kann, hat er das Recht, vom Vermieter Schadensersatz für den entstandenen finanziellen Schaden zu verlangen. Wird die vermietete Immobilie vom Vermieter verspätet übergeben, ist der Vermieter schadensersatzpflichtig. Sofern die Mietsache jedoch unter Vorbehalt übernommen wurde, wird angenommen, dass auf den Schadensersatzanspruch verzichtet wurde. Der Vermieter ist verpflichtet, die für die Mietsache erforderlichen Versicherungen, Steuern und ähnlichen Lasten zu tragen. Wenn jedoch im Mietvertrag eine gegenteilige Bestimmung enthalten ist oder gesetzlich nichts anderes festgelegt wurde, muss der Vermieter keine Steuerlasten übernehmen.
Der Vermieter hat die Pflicht zur Tragung von Nebenkosten. Im türkischen Obligationengesetz ist detailliert geregelt, welche Nebenkosten der Vermieter zu tragen hat. Diese Pflicht bezieht sich auf die Kosten, die im Zusammenhang mit der Nutzung der Mietsache stehen und vom Vermieter selbst oder von Dritten verursacht wurden. Nebenkosten umfassen erforderliche Versicherungen für das Mietobjekt, Grundsteuern und gemeinschaftliche Kosten für Inventar. Zudem haftet der Vermieter für Mängel der Mietsache. Wurde die Mietsache mit Mängeln übergeben, ist der Vermieter verpflichtet, diese zu beheben. Stellt die Mietsache eine ernsthafte Gesundheitsgefährdung dar, kann der Mieter den Mietvertrag kündigen. Die Reparatur der Heizkörper in der Mietsache liegt in der Verantwortung des Vermieters. Wenn der Vermieter sich weigert, die Kosten für die Reparatur der Heizkörper zu übernehmen, kann der Mieter die Reparatur vornehmen lassen und die Kosten mit der Miete verrechnen. Die Eintragung des Mietvertrags in das Grundbuch stellt keinen dinglichen Zustand dar, sondern begründet ein persönliches Recht.
Eine der wichtigsten Pflichten des Vermieters ist die Haftung für Mängel der Mietsache. Der Vermieter haftet für Mängel bei der Übergabe der gemieteten Immobilie. Das heißt, wenn die Mietsache mit erheblichen Mängeln übergeben wird, haftet der Vermieter für Schäden, die daraus entstehen, dass die Mietsache nachträglich mangelhaft wird. Aufgrund nachträglicher Mängel der Mietsache hat der Mieter das Recht, vom Vermieter die Behebung der Mängel, eine Mietminderung im Verhältnis zum Mangel oder den Ersatz des entstandenen Schadens zu verlangen. Wenn die gemietete Immobilie einen erheblichen Mangel aufweist, hat der Mieter das Recht, den Mietvertrag zu kündigen. Der Anspruch des Mieters auf Schadensersatz schließt die Ausübung seiner anderen Wahlrechte nicht aus. Neben dem Ersatz des Schadens kann auch die Beseitigung der Mängel oder eine angemessene Mietminderung verlangt werden. Der Mieter kann den Vermieter unter Fristsetzung zur Mängelbehebung auffordern. Der Mieter kann die Mängelbeseitigung durch eine anwaltliche Mahnung (Notar) einfordern. Wenn der Mangel innerhalb der vom Mieter gesetzten Frist nicht behoben wird, hat der Mieter das Recht, die Mängel durch Aufrechnung mit der Miete zu beseitigen. Zudem hat der Mieter das Recht, den Austausch gegen eine mangelfreie gleichartige Sache zu verlangen.
Was sind die Pflichten des Mieters?
Nach Abschluss des Mietvertrags hat der Mieter gemäß dem türkischen Obligationengesetz einige Verpflichtungen. Diese sind: die Pflicht zur Zahlung der Miete, die Pflicht zur sorgfältigen Nutzung der Mietsache und zur Rücksichtnahme auf die Nachbarn, die Pflicht zur Übernahme von Reinigungs- und Instandhaltungskosten, die Pflicht zur Anzeige von Mängeln an den Vermieter sowie die Pflicht zur Duldung von Mängelbeseitigungen und Besichtigungen der Mietsache.
Im Rahmen der Pflicht zur Mietzahlung ist der Mieter verpflichtet, die Miete und gegebenenfalls die Nebenkosten am Ende jedes Monats und spätestens bei Ablauf der Mietdauer zu zahlen. Wenn jedoch im Mietvertrag ein konkreter Zahlungstermin vereinbart wurde, ist der Mieter verpflichtet, die Miete an diesem Datum zu zahlen. Aufgrund nicht gezahlter Mieten hat der Vermieter das Recht, gemäß den Bestimmungen des Vollstreckungs- und Konkursgesetzes ein Vollstreckungsverfahren gegen den Mieter einzuleiten. Einsprüche gegen Vollstreckungsbescheide mit Räumungsaufforderung sind beim Vollstreckungsamt einzulegen. Der Verwendungszweck der Mietsache muss im Mietvertrag klar angegeben werden. Wenn die Mietsache vom Mieter als Krankenhaus gemietet wurde, stellt die anschließende Nutzung als Büro einen Verstoß gegen den Mietvertrag dar. Der Mieter ist verpflichtet, das Mietobjekt pfleglich zu behandeln. Wenn das Mietobjekt durch unsachgemäße Nutzung Schaden erleidet, kann der Vermieter Ersatz verlangen. Zudem führt ein grob ungebührliches Verhalten des Mieters gegenüber den Nachbarn zur Kündigung des Mietvertrags. Der Vermieter muss im Zahlungsbefehl, der dem Schuldner durch das Vollstreckungsamt im Rahmen des Vollstreckungsverfahrens wegen Nichtzahlung der Miete zugestellt wird, angeben, innerhalb welcher Frist die Mietschuld zu begleichen ist. Der Zahlungsbefehl muss vom Vollstreckungsamt ordnungsgemäß ausgestellt sein. Ist der Zahlungsbefehl nicht ordnungsgemäß erstellt oder zugestellt, muss ein erneuter Zahlungsbefehl durch das Vollstreckungsamt erfolgen. Für die als Kaution gezahlte Miete kann kein Vollstreckungsverfahren eingeleitet werden. Wenn der Mieter durch Holzhacken in der Mietsache Schäden verursacht oder gefährliche Gasbehälter vor seinem Laden aufstellt, die die Gesundheit der Menschen gefährden, verstößt er gegen seine vertraglichen Pflichten, weshalb der Vermieter nicht zur vorherigen Mahnung verpflichtet ist. Schwere Beleidigungen und Schimpfwörter des Mieters gegenüber dem Vermieter werden vom Kassationsgericht (Yargıtay) als Grund für eine Räumung anerkannt. Wird gegen das Vollstreckungsverfahren wegen Nichtzahlung der Miete kein Einspruch eingelegt, kann der Mieter im Räumungsverfahren vor dem Vollstreckungsgericht den Einwand der Zahlung nur durch Vorlage von Mietquittungen belegen. Nach Ansicht des Kassationsgerichts gelten bauliche Veränderungen, die leicht wieder in den ursprünglichen Zustand versetzt werden können, nicht als unsachgemäße Nutzung. Wenn jedoch der Verwendungszweck im Vertrag klar definiert ist, stellt eine davon abweichende Nutzung durch den Mieter einen Grund für einen Vertragsverstoß dar. Wird die Mahnung des Vermieters, dass der Mietvertrag nicht verlängert wird, erst nach Ablauf der zweimonatigen Frist vor Ende des Mietvertrags zugestellt, gilt der Mietvertrag als verlängert. Wenn der Mieter die monatliche Miete nicht zahlt, werden auch die Mietzahlungen für die folgenden Monate sofort fällig. Zahlt der Mieter die Miete nicht wie im Vertrag vereinbart, hat der Vermieter das Recht, die Einziehung der ausstehenden Mieten durch ein Vollstreckungsverfahren mit Räumungsaufforderung zu fordern. Wird dem Zahlungsbefehl mit Räumungsaufforderung nicht nachgekommen, werden nach 30 Tagen Räumungsmaßnahmen eingeleitet. Wenn der Mieter nicht innerhalb von 7 Tagen ab Zustellung des Zahlungsbefehls Einspruch erhebt, wird das Vollstreckungsverfahren rechtskräftig. Wenn der Mieter im Mietobjekt Gegenstände aufbewahrt, die einen Brand verursachen können, und im Falle eines Brandes nicht eingreift, spricht man von einer unsachgemäßen Nutzung. Wenn der Mieter die gemietete Immobilie nicht sorgfältig gemäß dem Mietvertrag nutzt, stehen dem Vermieter verschiedene Rechte zu. Der Vermieter kann durch eine notarielle Mahnung die Behebung der Vertragsverletzung fordern und für den Fall der Nichtbehebung die Kündigung des Mietvertrags ankündigen. Bei Wohn- und Geschäftsraummieten muss der Vermieter eine Frist von mindestens dreißig Tagen einräumen. Bei Wohn- und Geschäftsraummieten muss der Vermieter jedoch keine Frist einräumen, wenn der Mieter dem Mietobjekt vorsätzlich und bewusst Schaden zufügt. Wenn der Mieter durch sein vertragswidriges Verhalten das Zusammenleben mit den Nachbarn im selben Gebäude unzumutbar macht, hat der Vermieter das Recht, den Vertrag nach schriftlicher Mitteilung zu kündigen. Der Mieter ist verpflichtet, die Reinigungs- und Instandhaltungskosten der Mietsache zu tragen. Zudem hat der Mieter die Pflicht, Mängel an der Mietsache dem Vermieter zu melden. Wenn der Mieter Mängel, für deren Behebung er nicht selbst verantwortlich ist, nicht meldet, haftet er für die daraus entstehenden Schäden. Wenn der Mieter die Gebühren für den Hauswart nicht zahlt, ist eine Kündigung des Mietvertrags nicht möglich. Dies ist kein wesentlicher Bestandteil des Mietvertrags. Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter oder einer von ihm beauftragten dritten Person die Besichtigung der Mietsache zu gestatten, soweit dies für Wartungsarbeiten, den Verkauf oder eine Neuvermietung erforderlich ist. Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter den Termin der Besichtigung mitzuteilen und auf die überwiegenden Interessen des Mieters Rücksicht zu nehmen. Wenn die Miete über dem Durchschnitt liegt, kann der Mieter eine Mietminderung gerichtlich einklagen. Das Recht, bei einer Vertragsverletzung eine Mahnung auszusprechen und anschließend zu klagen, steht ausschließlich dem Vermieter zu, der den Vertrag unterzeichnet hat. Personen, die nicht Partei des Vertrags sind, haben kein Klagerecht. Wenn der Mieter im Mietobjekt Glücksspiel betreibt, wird dies als unsachgemäße Nutzung angesehen, was das Recht gibt, eine Räumungsklage ohne vorherige Mahnung einzureichen.
Vornahme von Erneuerungen und Änderungen in der gemieteten Immobilie
Der Vermieter hat das Recht, Erneuerungen und Änderungen an der Mietsache vorzunehmen, die keine Kündigung des Mietvertrags erfordern und die dem Mieter zugemutet werden können. Bei der Vornahme von Erneuerungen und Änderungen hat der Vermieter die Interessen des Mieters zu berücksichtigen. Der Vermieter ist verpflichtet, die aus der Nutzung entstehenden Schäden zu tragen. Zudem hat der Mieter das Recht, aufgrund von Erneuerungen und Änderungen eine Senkung des im Mietvertrag vereinbarten Mietpreises sowie den Ersatz von Schäden zu fordern.
Der Mieter ist nicht berechtigt, ohne die schriftliche Zustimmung des Vermieters Änderungen an der gemieteten Immobilie vorzunehmen, da dies einen Verstoß gegen den Mietvertrag darstellen würde. Er kann jedoch mit schriftlicher Genehmigung des Vermieters Änderungen oder Erneuerungen vornehmen. Diese Genehmigung muss aus Beweisgründen unbedingt schriftlich vorliegen. Ein Vermieter, der Erneuerungen und Änderungen zugestimmt hat, kann vom Mieter nicht mehr die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands verlangen. Wenn jedoch schriftlich nichts über die Erneuerungen und Änderungen an der Immobilie vereinbart wurde, ist das Verlangen des Vermieters auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands rechtmäßig. Das eigenmächtige Entfernen einer Wand zwischen zwei Räumen stellt einen Verstoß gegen den Mietvertrag dar. Wenn der Mieter ohne schriftliche Genehmigung des Vermieters nützliche Aufwendungen für die Mietsache tätigt, kann er diese Kosten nicht mit der Miete verrechnen.
Der Mieter hat nur das Recht, die von ihm getätigten notwendigen und nützlichen Aufwendungen vom Vermieter zurückzufordern. Bei Wohn- und Geschäftsraummieten darf der Mieter das Mietobjekt ohne schriftliche Zustimmung des Vermieters nicht an Dritte weitervermieten oder übertragen. Wenn im Mietvertrag die Untervermietung durch Mieter und Vermieter vereinbart wurde, haftet der Mieter gegenüber dem Vermieter. In einem solchen Fall der Untervermietung kann der Vermieter die Rechte, die er gegenüber seinem Mieter hat, auch gegenüber dem Untermieter oder demjenigen ausüben, der das Nutzungsrecht übernommen hat. Eine Übertragung des Mietverhältnisses ohne schriftliche Zustimmung des Vermieters ist nicht möglich.
Bei Gewerbemietverträgen darf der Vermieter die Erlaubnis zur Vertragsübertragung nicht ohne berechtigten Grund verweigern. Die Person, auf die das Mietverhältnis mit schriftlicher Zustimmung des Vermieters übertragen wurde, tritt an die Stelle des Mieters in den Mietvertrag ein. In einem solchen Fall wird der ursprüngliche Mieter, der den Vertrag übertragen hat, von seinen aus dem Mietvertrag resultierenden Verpflichtungen gegenüber dem Vermieter befreit. Bei Gewerbemietverträgen bleibt der übertragende Mieter zusammen mit dem Übernehmer bis zum Ablaufdatum des Mietvertrags und für höchstens 2 Jahre gesamtschuldnerisch haftbar.
Es wurde jedoch festgelegt, dass diese Bestimmung ab dem 01.07.2012 für einen Zeitraum von 8 Jahren nicht auf Kaufleute sowie juristische Personen des privaten und öffentlichen Rechts anzuwenden ist.
Rechtliche Schritte bei Nichtnutzung der Mietsache: Der Mieter ist verpflichtet, die Mietsache nutzbar zu halten und die im Mietvertrag festgelegte monatliche Miete zu zahlen. Bei einer eingeschränkten Nutzung der Mietsache hat der Mieter das Recht, eine Mietminderung zu fordern. Kosten, deren Übernahme der Vermieter verweigert, werden von der Miete abgezogen. Wenn eine als Gewerbeobjekt vermietete Immobilie vom Mieter geschlossen gehalten wird, führt dies zu einer Wertminderung, was einen Verstoß gegen den Mietvertrag darstellt. Es wird vorausgesetzt, dass sich der Verstoß gegen den Mietvertrag ausdrücklich auf die Nutzung der Mietsache bezieht. Zudem kann die Mietsache vor Ablauf des Mietvertrags an den Vermieter zurückgegeben werden.
Gibt der Mieter die Mietsache ohne Einhaltung der Vertragslaufzeit oder Kündigungsfrist zurück, ist er verpflichtet, seine aus dem Mietvertrag resultierenden Zahlungen für einen Zeitraum zu leisten, der als angemessen gilt, damit der Vermieter die Sache unter ähnlichen Bedingungen weitervermieten kann (z.B. für einen Zeitraum von 3 Monaten). Sollte der Mieter vor Ablauf dieser Frist einen neuen Mieter finden, der über eine ausreichende Bonität verfügt und bereit ist, das Mietverhältnis zu übernehmen, enden die Verpflichtungen des Mieters aus dem Mietvertrag. Der Vermieter ist verpflichtet, Beträge von der Miete abzuziehen, die er infolge der Nichtnutzung anderweitig erzielt oder vorsätzlich zu erzielen unterlassen hat.
Diese Bestimmung wird jedoch ab dem 01.07.2012 für einen Zeitraum von 8 Jahren nicht auf Kaufleute sowie juristische Personen des privaten und öffentlichen Rechts angewendet. Ein Verzicht auf die Aufrechnung ist nicht möglich. Mieter und Vermieter können nicht im Voraus auf das Recht zur Aufrechnung von Forderungen aus dem Mietvertrag verzichten. Bei Unbenutzbarkeit der Mietsache kann eine Klage auf Auflösung des Mietvertrags beim Friedensgericht eingereicht werden. In diesem Prozess ist der Mieter der Kläger und der Vermieter der Beklagte. Der beklagte Mieter fordert die Auflösung des Mietvertrags mit der Begründung, dass er aufgrund der Nichterfüllung der Pflichten des Vermieters die Mietsache nicht nutzen könne und ein Mietverhältnis somit unmöglich sei. Die wichtigsten Beweismittel in diesem Verfahren sind: der Mietvertrag, die Mahnung, das Beweissicherungsverfahren, die Ortsbesichtigung und das Gutachten eines Sachverständigen.
Zudem hat der Mieter das Recht, über einen Notar die Auflösung des Mietvertrags sowie die Rückerstattung des bereits gezahlten Betrags zu fordern. Sollte das gemietete Objekt beispielsweise unbenutzbar werden, steht dem Mieter das Recht zu, die Auflösung des Mietvertrags und die Rückzahlung der entrichteten Beträge innerhalb einer angemessenen Frist zu verlangen und andernfalls das Gericht anzurufen, um die Vertragsauflösung und die Rückerstattung der Zahlungen zu erwirken. Zudem hat der Mieter das Recht, den Vermieter über einen Notar abzumahnen, falls das Mietobjekt nicht in einem gebrauchsfähigen Zustand übergeben wurde.
Der Mieter muss ausdrücklich darlegen, dass das gemietete Objekt nicht in einem gebrauchsfähigen Zustand übergeben wurde, dass es nicht genutzt werden kann und dass es zudem aus gesundheitlichen Gründen nicht für die Nutzung geeignet ist. Der Vermieter ist verpflichtet, die im Mahnschreiben genannten Mängel innerhalb einer angemessenen Frist zu beheben; andernfalls gilt der Mietvertrag aufgrund des schuldhaften Verhaltens des Vermieters als aufgelöst. Falls die Auflösung des Mietvertrags nicht gewünscht ist und lediglich Schadenersatz gefordert wird, muss dieser Umstand im Mahnschreiben explizit angegeben werden.
Welche rechtlichen Folgen hat die Beendigung eines Mietvertrags?
Wurde für schriftliche oder mündliche Mietverträge eine zeitliche Befristung vereinbart, enden diese mit Ablauf dieser Frist automatisch. Setzen die Parteien den Mietvertrag nach Ablauf der Frist ohne ausdrückliche Vereinbarung fort, gilt dieser fortan als Mietvertrag auf unbestimmte Zeit. Der Vermieter hat das Recht, den Mietvertrag nach einer Laufzeit von 10 Jahren durch eine Kündigungserklärung gemäß den allgemeinen Bestimmungen des Obligationenrechts zu beenden.
Im Allgemeinen können Mietverträge auf unbestimmte Zeit durch eine Kündigungserklärung unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen und -termine aufgelöst werden. Für die Berechnung der Kündigungstermine ist das Datum des Mietvertragsbeginns maßgeblich. Falls die Kündigung nicht unter Einhaltung der im Mietvertrag oder im Gesetz festgelegten Termine oder Fristen erfolgt, wird die Kündigung für den nächstmöglichen Kündigungstermin wirksam. Sowohl der Mieter als auch der Vermieter haben das Recht, den Mietvertrag unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist zum Ende eines sechsmonatigen Mietzeitraums oder – sofern eine solche Regelung nicht besteht – zum Ende eines sechsmonatigen Mietzeitraums gemäß den allgemeinen Regeln zu kündigen.
Bei der Vermietung beweglicher Sachen haben Mieter und Vermieter das Recht, den Vertrag unter Einhaltung einer dreitägigen Kündigungsfrist zu kündigen. Wenn eine bewegliche Sache vermietet wird, die der Vermieter im Rahmen seiner beruflichen Tätigkeit zur Verfügung stellt und die der Mieter zu privaten Zwecken nutzt, kann der Mietvertrag durch eine Kündigungserklärung, die mindestens einen Monat vor Ablauf eines dreimonatigen Mietzeitraums erfolgt, beendet werden. In Fällen, in denen das Kündigungsrecht ausgeübt werden kann, können Vermieter oder Mieter den Mietvertrag gemäß den allgemeinen Bestimmungen beenden. Bei Wohnraum- und Geschäftsraummietverhältnissen muss die Kündigung des Mietvertrags jedoch zwingend schriftlich erfolgen.
Es besteht keine Verpflichtung, die Kündigung in amtlich beglaubigter Form vorzunehmen; es genügt die Schriftform. Falls der Vermieter das Mietobjekt nicht vertragsgemäß übergibt, hat der Mieter das Recht, die Auflösung des Mietvertrags durch Klage beim Friedensgericht zu fordern. In diesem Verfahren kann der Mieter als Beweismittel den Mietvertrag, Fotos und Unterlagen, die den nicht ordnungsgemäßen Zustand des Mietobjekts belegen, Zeugen, eine Ortsbesichtigung durch Sachverständige sowie das Mahnschreiben vorlegen.
Darüber hinaus hat der Mieter das Recht, im Rahmen der Klage auch materiellen Schadenersatz geltend zu machen, falls ihm seit Vertragsschluss ein finanzieller Schaden entstanden ist.
Was ist eine außerordentliche Kündigung von Mietverträgen?
Die Auflösung eines Mietvertrags ist an das Vorliegen bestimmter Voraussetzungen gebunden. Bei Vorliegen wichtiger Gründe ist eine Vertragsauflösung jedoch möglich. Sowohl der Vermieter als auch der Mieter haben bei Vorliegen wichtiger Gründe, die eine Fortsetzung des Mietverhältnisses für sie unzumutbar machen, das Recht, den Mietvertrag jederzeit unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist zu kündigen. Diese Bestimmung findet jedoch ab dem 01.07.2021 für die Dauer von 8 Jahren keine Anwendung auf juristische Personen des privaten und öffentlichen Rechts sowie auf Kaufleute.
Im Todesfall des Mieters haben dessen Erben das Recht, das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen zu beenden. Zudem besteht die Möglichkeit, den Mietvertrag zu kündigen, wenn das Mietobjekt nicht zweckentsprechend genutzt wird. Beispielsweise kann der Mietvertrag in dem Fall, dass der Vermieter eine Immobilie vermietet hat, die nicht für den Bau einer Tankstelle oder Gasanlage geeignet ist, ab dem Zeitpunkt der Kenntniserlangung über diesen Umstand gekündigt werden. Im Falle einer Insolvenz des Mieters nach Abschluss des Mietvertrags hat der Vermieter das Recht, Sicherheiten für die noch ausstehenden Mietzahlungen zu verlangen. Bei einer Insolvenz des Mieters müssen alle Gläubiger ihre Forderungen zur Insolvenztabelle anmelden. Sollte der Mieter dem Vermieter keine Sicherheit leisten, besteht das Recht zur sofortigen Kündigung des Mietvertrags. Für eine Kündigung in diesem Fall müssen die Kündigungsfristen nicht eingehalten werden.
Der Vermieter kann den Mieter zunächst durch eine notarielle Abmahnung auffordern, den ursprünglichen Zustand des Mietobjekts wiederherzustellen und es an ihn zurückzugeben. Bei Insolvenz des Mieters und mangelnder Sicherheitsleistung hat der Vermieter die Möglichkeit, beim Friedensgericht eine Räumungsklage aufgrund der Insolvenz des Mieters einzureichen. Eine weitere Klageart betrifft die vertragswidrige Nutzung durch den Mieter, welche es dem Vermieter ermöglicht, beim Friedensgericht eine Räumungsklage wegen vertragswidrigen Verhaltens einzureichen.
Was ist das Vermieterpfandrecht?
Bei der Vermietung von Immobilien ist das Vermieterpfandrecht von großer Bedeutung. Das Vermieterpfandrecht bei Immobilienmieten bezieht sich auf die im Mietobjekt befindlichen beweglichen Sachen, die zur Einrichtung oder Nutzung dienen, als Sicherheit für die verfallene Jahresmiete und die laufende Halbjahresmiete.
Das Vermieterpfandrecht betrifft auch den Untermieter. Mit anderen Worten: Auch die vom Untermieter in das Mietobjekt eingebrachten beweglichen Sachen gleicher Art fallen unter das Vermieterpfandrecht, sofern sie die Mietschulden gegenüber dem Hauptmieter nicht übersteigen. Auf unpfändbare Sachen des Mieters kann das Vermieterpfandrecht nicht ausgeübt werden. Die Rechte Dritter an Sachen, von denen der Vermieter weiß oder wissen müsste, dass sie nicht dem Mieter gehören, sowie an gestohlenen, verlorenen oder dem Eigentümer gegen dessen Willen abhandengekommenen Sachen haben Vorrang vor dem Vermieterpfandrecht. Auf vom Mieter in das Mietobjekt eingebrachte Sachen besteht kein Vermieterpfandrecht. Möchte der Mieter das Mietobjekt oder die darin befindlichen beweglichen Sachen an einen anderen Ort verbringen, hat der Vermieter das Recht, beim Friedensgericht eine Entscheidung zu erwirken, um so viele bewegliche Sachen zurückzuhalten, wie zur Sicherung seiner Forderung erforderlich sind.
Darüber hinaus hat der Vermieter das Recht, durch eine Zwangsvollstreckung die Pfändung der im Mietobjekt befindlichen Sachen beim Vollstreckungsbeamten zu verlangen, sofern innerhalb der gesetzlichen Frist kein Widerspruch erfolgt. Sollten die Sachen trotz der Anordnung zum Zurückhalten heimlich oder gewaltsam entfernt werden, ist innerhalb von zehn Tagen ab dem Tag der Entfernung der Zwangsvollstreckungsweg zu beschreiten. Zudem kann die Polizei eingeschaltet werden, um die Rückgabe der Sachen zu erwirken.
Gemäß der Entscheidung der 13. Zivilkammer des Kassationsgerichtshofs vom 23.06.2008 (Az. 2008/8105 E., 2008/8757 K.), in der es heißt: „Der Beklagte hat in seiner Klagebeantwortung und in seinen Erklärungen während des Verfahrens geltend gemacht, dass die streitgegenständlichen beweglichen Sachen aufgrund der Mietrückstände des Klägers als Sicherheit bei ihm verblieben sind und ihm ein Pfandrecht zusteht. Es ist darauf hinzuweisen, dass dem Vermieter gemäß Art. 267 des türkischen Obligationenrechts ein Pfandrecht an beweglichen Sachen wegen Mietrückständen zusteht. Da durch das oben genannte Gerichtsurteil feststeht, dass der Beklagte Mietforderungen gegenüber dem Kläger hat, ist die Ausübung des gesetzlichen Pfandrechts durch den Beklagten anzuerkennen“, sind die Grenzen des Pfandrechts festgelegt.
Miete von Wohn- und Geschäftsräumen
Die Bestimmungen für Wohn- und Geschäftsraummietverträge finden auch auf die beweglichen Sachen Anwendung, deren Nutzung dem Mieter zusammen mit den Räumlichkeiten überlassen wurde. Diese Bestimmungen gelten jedoch nicht für Immobilien, die nur vorübergehend für einen Zeitraum von sechs Monaten oder kürzer vermietet werden. Auf sämtliche Mietverträge, die von öffentlichen Einrichtungen und Organisationen unter Anwendung spezifischer Verfahren und Grundsätze abgeschlossen werden, finden die Regeln für Wohn- und Geschäftsraummietverträge gleichermaßen Anwendung. Wenn der Abschluss oder die Fortführung eines Mietvertrags für Wohn- oder Geschäftsräume an eine Verpflichtung gebunden ist, die dem Mieter keinen Nutzen bringt und in keinem direkten Zusammenhang mit der Nutzung des Mietobjekts steht, ist die mit dem Mietvertrag verbundene Vereinbarung nichtig.
Diese Bestimmung findet jedoch ab dem 01.07.2012 für die Dauer von 8 Jahren keine Anwendung auf Kaufleute sowie juristische Personen des privaten und öffentlichen Rechts. Bei Wohn- und Geschäftsraummietverträgen besteht die Verpflichtung zur Tragung von Betriebskosten wie Heizung, Beleuchtung und Wasser, sofern im Mietvertrag nichts anderes vereinbart wurde oder keine gegenteiligen örtlichen Gebräuche bestehen. Die Partei, welche die Kosten trägt, ist verpflichtet, der anderen Partei auf Verlangen Kopien der Belege auszuhändigen, die diese Kosten belegen. Wenn der Mieter durch den Mietvertrag verpflichtet ist, eine Sicherheit zu leisten, darf diese den Betrag von drei Monatsmieten nicht übersteigen. Diese Bestimmung findet jedoch ab dem 01.07.2012 für die Dauer von 8 Jahren keine Anwendung auf Kaufleute sowie juristische Personen des privaten und öffentlichen Rechts. Als Sicherheit kann die Hinterlegung von Geld oder Wertpapieren vereinbart werden.
Wird vereinbart, dass als Sicherheit für den Mietvertrag Geld oder Wertpapiere hinterlegt werden, muss der Mieter den Geldbetrag auf ein verzinsliches Sparkonto bei einer Bank einzahlen, über das ohne Zustimmung des Vermieters nicht verfügt werden kann. Wenn Wertpapiere als Sicherheit akzeptiert werden, muss der Mieter diese bei einer Bank deponieren. Diese Bestimmung findet jedoch ab dem 01.07.2012 für die Dauer von 8 Jahren keine Anwendung auf Kaufleute sowie juristische Personen des privaten und öffentlichen Rechts. Die bei der Bank hinterlegten Sicherheiten kann die Bank nur mit Zustimmung beider Parteien, d. h. des Mieters und des Vermieters, zurückgeben. Auch diese Bestimmung findet ab dem 01.07.2012 für die Dauer von 8 Jahren keine Anwendung auf Kaufleute sowie juristische Personen des privaten und öffentlichen Rechts. Wenn eine Zwangsvollstreckung eingeleitet wurde und diese rechtskräftig ist oder wenn eine rechtskräftige gerichtliche Entscheidung vorgelegt wird, kann die Bank die hinterlegten Sicherheiten freigeben. Sollte der Vermieter nach Beendigung des Mietvertrags nicht wünschen, dass die Sicherheit an den Mieter zurückgegeben wird, sind bestimmte Verfahrensschritte einzuhalten.
Der Vermieter ist verpflichtet, der Bank, bei der die Sicherheit hinterlegt ist, innerhalb von 3 Monaten nach Beendigung des Mietvertrags schriftlich mitzuteilen, dass er gegen den Mieter ein Verfahren bezüglich des Mietvertrags eingeleitet oder eine Vollstreckung bzw. ein Insolvenzverfahren betrieben hat. Hat der Vermieter die Bank nicht benachrichtigt, ist die Bank verpflichtet, die Sicherheit an den Mieter zurückzugeben. Der Vermieter muss die schriftliche Mitteilung innerhalb von 3 Monaten ab dem Datum der Beendigung des Mietvertrags an die Bank richten. Mit der Mitteilung des Vermieters an die Bank entstehen die Pflichten der Bank. Das bedeutet: Sobald der Vermieter der Bank ab dem Tag der Beendigung des Mietvertrags die Einleitung eines Verfahrens gemeldet hat, darf die Sicherheit bis zum Abschluss der Zwangsvollstreckung oder des Gerichtsverfahrens nicht an den Mieter zurückgegeben werden.
Mietzins und die Vormerkung des Mietvertrags im Grundbuch
Die Frage der Vormerkung von Mietverträgen, die zwischen Mieter und Vermieter geschlossen wurden, im Grundbuch ist von großer Bedeutung. Bei Mietverträgen, die im Grundbuch vorgemerkt sind, sind nachfolgende Eigentümer verpflichtet, die Nutzung des Mietobjekts gemäß dem Mietvertrag zu dulden. Die Vormerkung im Grundbuch sollte durch eine ausdrückliche Bestimmung im Mietvertrag geregelt werden. Gemäß der Entscheidung des 14. Zivilsenats des Kassationsgerichtshofs vom 10.07.2021 heißt es: „Die Parteien können durch Vertrag vereinbaren, dass Mietverträge über Immobilien im Grundbuch vorgemerkt werden. Zweck dieses Vorgangs ist es, die rechtliche Situation gegenüber Dritten geltend machen zu können und die Rechtslage offenzulegen. Die Vormerkung eines Immobilienmietvertrags im Grundbuch räumt dem Mieter das Recht ein, das vertraglich vereinbarte Recht auch gegenüber neuen Eigentümern geltend zu machen“, womit die Bedeutung der Vormerkung im Grundbuch explizit betont wurde.
Der Mietzins ist das Entgelt, das der Mieter dem Vermieter für die Überlassung des Mietobjekts zu zahlen verpflichtet ist. Der Mietzins muss im Mietvertrag klar angegeben werden. Außer der Festlegung des Mietzinses im Vertrag können keine Änderungen zu Lasten des Mieters vorgenommen werden. Zudem ist es möglich, die Zahlung des Mietzinses im Mietvertrag sechsmonatig oder jährlich zu vereinbaren. Im Mietvertrag sollte ausdrücklich vermerkt sein, wenn der Mietzins in einer Fremdwährung zu zahlen ist. Wenn im Mietvertrag vereinbart wurde, dass die monatlichen Mietzahlungen im Voraus zu leisten sind, muss dem Mieter eine dreitägige Frist gewährt werden. Erfolgen Mietzahlungen nicht innerhalb der im Mietvertrag festgelegten Frist, greift eine Verzugspönale. Die Bestimmung, dass für jeden Monat, in dem die Mietzahlung verspätet erfolgt, eine Verzugspönale in Höhe von 10 % erhoben wird, ist für den Mieter bindend.
Der Mieter kann den Mietvertrag für eine als Familienwohnsitz genutzte Immobilie nicht ohne die ausdrückliche Zustimmung seines Ehepartners kündigen. Sollte der Ehepartner des Mieters die Kündigung des Mietvertrags nicht ausdrücklich gestatten, hat der Mieter das Recht, das Gericht anzurufen und eine Entscheidung zu beantragen. Ein Ehepartner, der nichts von dem Mietvertrag weiß, hat das Recht, durch schriftliche Mitteilung an den Vermieter Vertragspartei zu werden. Der Vermieter ist verpflichtet, die Kündigungserklärung sowohl dem Mieter als auch dem Ehepartner durch getrennte Zustellung zuzustellen.
Der Vermieter hat das Recht, den Mietvertrag zu beenden, wenn für den Umbau oder die Sanierung des Mietobjekts eine grundlegende Reparatur, Erweiterung oder Änderung erforderlich ist. Hierfür muss der Mieter das Mietobjekt räumen. Während der grundlegenden Reparatur, Erweiterung oder Änderung muss eine Nutzung des Mietobjekts ausgeschlossen sein. Bei befristeten Mietverträgen muss eine Räumungsklage aufgrund von Eigenbedarf oder notwendiger grundlegender Reparaturen innerhalb eines Monats ab Ende der Mietdauer eingereicht werden. Räumungsklagen wegen Wiederaufbaus oder Sanierung unterliegen Fristen. Klagen, die nicht innerhalb eines Monats nach Ende der Mietperiode eingereicht werden, werden nicht zugelassen.
Die Frage, ob ein neuer Eigentümer, der das Mietobjekt erwirbt, den Mietvertrag aufgrund von Eigenbedarf beenden kann, ist von großer Bedeutung. Wer das Mietverhältnis beendet, hat das Recht, den Mietvertrag mit einer Klage nach 6 Monaten zu beenden, sofern für ihn selbst, seine Abkömmlinge, Vorfahren oder andere Personen, zu deren Unterhalt er gesetzlich verpflichtet ist, aufgrund von Wohn- oder Geschäftsraumbedarf eine Nutzung zwingend erforderlich ist, unter der Bedingung, dass er den Mieter innerhalb eines Monats ab dem Tag des Erwerbs schriftlich über den Sachverhalt informiert.
Beendigung des Mietvertrags aufgrund einer Räumungsverpflichtung
Wenn der Mieter nach Abschluss des Mietvertrags eine Räumungsverpflichtungserklärung abgegeben hat, muss er diese unbedingt einhalten. Hat sich der Mieter gegenüber dem Vermieter nach Übergabe des Mietobjekts in einer schriftlichen Räumungsvereinbarung verpflichtet, das Mietobjekt zu einem bestimmten Datum zu räumen, und hat er dies nicht getan, kann der Vermieter den Mietvertrag innerhalb eines Monats ab dem Datum der Räumungsverpflichtung durch Einleitung einer Zwangsvollstreckung oder durch Klageerhebung beenden. Die Räumungsverpflichtung mit dem Mieter muss unbedingt schriftlich erfolgen. Eine mündlich vereinbarte Räumungsverpflichtung wird nicht als gültig anerkannt. Durch die Räumungsverpflichtung wird die Räumung des Mietobjekts möglich. Eine Räumungsverpflichtung, die dem Mieter durch Drohung abgenötigt wurde, ist nicht gültig.
Wenn der Mieter im Rahmen seines Einspruchs erklärt, dass die Räumungsverpflichtung unter Drohung oder Druck zustande kam und nicht seinen wahren Willen widerspiegelt, wird diese als ungültig betrachtet. Für eine aufgrund einer Räumungsverpflichtung einzureichende Räumungsklage gelten bestimmte Regeln. Die vorrangige Regel bei einer Räumungsklage aufgrund einer Räumungsverpflichtung ist, dass die Räumungsverpflichtung vom Mieter während des laufenden Mietverhältnisses aus freien Stücken abgegeben worden sein muss. Eine Klage aufgrund einer Räumungsverpflichtung kann nur vom Vermieter selbst eingereicht werden. Eigentümer, die nicht als Vermieter auftreten, haben kein Klagerecht. Während ein notariell beurkundeter Räumungsverpflichtungserklärung nicht widersprochen werden kann, ist bei einer privatschriftlichen Vereinbarung ein Einspruch möglich, falls diese nicht die erforderlichen Bedingungen erfüllt. Die vom Erblasser als Mieter abgegebene Räumungsverpflichtung ist auch für die Erben bindend. Eine Regelung der Räumungsverpflichtung innerhalb des Mietvertrags selbst wird nach der Rechtsprechung des Kassationsgerichtshofs nicht als gültig anerkannt. Die schriftliche Räumungsverpflichtung muss zu dem Zeitpunkt erfolgen, zu dem der Mieter das Mietobjekt bereits bewohnt.
Bei Nichteinhaltung der Räumungsverpflichtung muss der Vermieter beim Friedensgericht Klage einreichen. In diesem Verfahren kann der Vermieter beim Friedensgericht die Beendigung des Mietvertrags und die Räumung des Objekts fordern, indem er darlegt, dass der Mieter eine Räumungsverpflichtung abgegeben hat, diese zum versprochenen Termin nicht erfüllt wurde und der Mieter notariell zur Einhaltung der Räumungsverpflichtung abgemahnt wurde, jedoch keine Fortschritte erzielt wurden.
Beendigung des Mietvertrags aufgrund von zwei berechtigten Mahnungen
Bei Mietverträgen mit einer Laufzeit von weniger als einem Jahr hat der Vermieter das Recht, dem Mieter bei Nichtzahlung der Miete während der Mietdauer zwei berechtigte Mahnungen zuzusenden. Bei Mietverträgen mit einer Laufzeit von einem Jahr oder länger unterscheidet sich das Vorgehen gegenüber dem Mieter, der zwei berechtigte Mahnungen verursacht hat. Bei Verträgen mit einer Laufzeit von einem Jahr oder länger hat der Vermieter das Recht, innerhalb eines Monats nach Ablauf des ersten Mietjahres Klage zu erheben, um die Beendigung des Mietvertrags zu fordern, sofern der Mieter innerhalb eines Mietjahres oder eines Zeitraums von über einem Jahr die Miete nicht gezahlt und dadurch dem Vermieter Anlass gegeben hat, ihn schriftlich zweimal berechtigt abzumahnen.
Besteht im Mietvertrag eine Klausel zur sofortigen Fälligkeit, gilt die Forderung derselben unbezahlten Miete durch mehrere Mahnungen – anstatt durch eine einzige Mahnung, wie es erforderlich wäre – nicht als Anerkennung von zwei berechtigten Mahnungen. Erfolgt bei Nichtzahlung der Miete eine notarielle Mahnung durch den Vermieter, so stehen die geleisteten Mietzahlungen dem Entstehen von zwei berechtigten Mahnungen nicht entgegen. Bei Verträgen mit einer Laufzeit von weniger als einem Jahr entstehen keine zwei berechtigten Mahnungen. Zudem entstehen bei unbefristeten Mietverträgen, bei jährlicher Mietzahlungsweise sowie bei Verträgen unter einem Jahr keine zwei berechtigten Mahnungen. Zahlt der Mieter den Mietzins nicht fristgerecht, hat der Vermieter das Recht, beim Friedensgericht Klage einzureichen.
Der Vermieter kann vom Richter des Friedensgerichts eine Räumungsentscheidung verlangen, da die Miete trotz zweier berechtigter Mahnungen nicht gezahlt wurde. Der Vermieter kann seiner Klageschrift die Mahnschreiben, Mietverträge und den Grundbuchauszug beifügen. Vermieter und Mieter haben das Recht, im Mietvertrag die Bestimmung aufzunehmen, dass bei Nichtzahlung der Miete auch die Mieten für die verbleibenden Monate sofort fällig werden.
Beendigung des Mietvertrags wegen eines für den Mieter oder dessen Ehegatten geeigneten Wohnraums
Wenn der Mieter oder sein mit ihm zusammenlebender Ehegatte über einen für das Wohnen geeigneten Wohnraum innerhalb der Grenzen desselben Landkreises oder derselben Gemeinde verfügt, hat der Vermieter das Recht, eine Klage auf Beendigung des Mietvertrags zu erheben. Der Vermieter muss diese Klage innerhalb eines Monats nach Ablauf des Mietvertrags beim Friedensgericht (Sulh Hukuk Mahkemesi) einreichen.
Der Vermieter darf zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags keine Kenntnis davon haben, dass der Mieter oder dessen mit ihm zusammenlebender Ehegatte über einen für das Wohnen geeigneten Wohnraum innerhalb der Grenzen desselben Landkreises oder derselben Gemeinde verfügt. Das Nichtwissen über diesen Umstand wird als wesentliches Element für die Zulässigkeit der Klageerhebung angesehen. Wenn der Vermieter dem Mieter vorab ankündigt, dass er Klage erheben werde, verlängert sich die Klagefrist. Das bedeutet: Hat der Vermieter dem Mieter spätestens innerhalb der für die Klageerhebung vorgesehenen einmonatigen Frist schriftlich mitgeteilt, dass er Klage erheben wird, gilt die Frist für die Klageerhebung als um ein Mietjahr verlängert.
Darüber hinaus hat der Vermieter das Recht, bis zum Ende des Mietjahres Klage zu erheben. Bestimmungen über die Beendigung des Mietvertrags auf dem Klagewege können nicht zu Ungunsten des Mieters geändert werden. Der Vermieter muss dem Mieter vorab per Notar eine Mahnung zustellen, in der die Räumung des Mietobjekts gefordert wird, da er selbst oder sein Ehegatte über eine eingetragene Immobilie in derselben Region verfügt.
Sollte der Mieter das Mietobjekt trotz dieser Mahnung nicht räumen, ist der Vermieter berechtigt, eine Räumungsklage zu erheben. In der Räumungsklage, die er nach Kenntniserlangung über das Immobilieneigentum des Mieters in derselben Region erhebt, kann er als Beweismittel den Grundbuchauszug, den Mietvertrag, das Mahnschreiben, die Zeugeneinvernahme sowie ein Sachverständigengutachten anführen.
Fall der Neuvermietung des Mietobjekts
Wenn der Vermieter den Mieter zur Räumung des Mietobjekts wegen Eigenbedarfs auffordert, darf er das Mietobjekt ohne triftigen Grund vor Ablauf von drei Jahren nicht an eine andere Person als den früheren Mieter vermieten.
Wird das Mietobjekt zur Sanierung oder für bauliche Maßnahmen geräumt, ist geregelt, dass der Vermieter das Mietobjekt ohne triftigen Grund für die Dauer von drei Jahren nicht an eine andere Person als den früheren Mieter vermieten darf. Der frühere Mieter hat ein Vorrecht auf die Anmietung der sanierten oder neu errichteten Immobilie zu den neuen Bedingungen und zum neuen Mietpreis. Es gibt bestimmte Voraussetzungen für die Ausübung dieses Vorrechts durch den Mieter. Der Mieter hat das Recht, sein Vorrecht innerhalb eines Monats nach der schriftlichen Mitteilung des Vermieters auszuüben.
Solange das Vorrecht des Mieters nicht erloschen ist und die Frist von drei Jahren nicht abgelaufen ist, darf die Immobilie nicht an einen anderen Mieter vermietet werden. Verhindert der Vermieter die Ausübung des Vorrechts des Mieters, entsteht für den Mieter ein Anspruch auf Schadensersatz. Handelt der Vermieter entgegen den Bestimmungen zum Vorrecht des Mieters, ist er verpflichtet, seinem früheren Mieter eine Entschädigung zu zahlen, die nicht weniger als die Jahresmiete des letzten Mietjahres betragen darf.
Falls der Mieter sein Vorrecht nicht innerhalb eines Monats nach Zustellung der schriftlichen Mitteilung des Vermieters ausübt, kann der Vermieter das Mietobjekt an einen anderen Mieter vermieten.
Was bedeutet es, wenn der Mieter in Verzug gerät?
Ein weiteres sehr häufiges Thema im Mietrecht ist der Verzug des Mieters. Wenn der im Mietvertrag festgelegte Mietzins trotz einer dreißigtägigen Mahnung des Vermieters nicht gezahlt wird oder die Zahlung erst nach Ablauf dieser dreißig Tage erfolgt, spricht man vom Verzug des Mieters. Es gibt bestimmte Regeln, die in einer Verzugsmahnung seitens des Vermieters zwingend enthalten sein müssen. In der Verzugsmahnung ist die Angabe der dreißigtägigen Zahlungsfrist zwingend erforderlich. Wird die Verzugsmahnung ohne Angabe dieses Umstands versendet, vertritt der Kassationsgerichtshof (Yargıtay) die Auffassung, dass die Mahnung nicht gültig ist. Mietverträge bilden die Grundlage bei der Beilegung von Streitigkeiten bezüglich des Mietzinses. Damit eine Klage wegen Verzugs erhoben werden kann, müssen zunächst die Voraussetzungen für die Verzugsmahnung erfüllt sein und infolge dieser Mahnung kein Ergebnis erzielt worden sein. Der Vermieter muss die dreißigtägige Zahlungsfrist abwarten, bevor er das Vollstreckungsgericht anrufen kann. Die Regeln, nach denen das Gericht die Räumung der Immobilie zu Lasten des Mieters wegen Verzugs anordnen kann, sind wie folgt:
Damit ein Räumungsurteil wegen Verzugs erlassen werden kann, muss die geforderte Miete fällig sein, innerhalb der dreißigtägigen Frist nicht gezahlt worden sein und in der Mahnung klar angegeben sein, dass der Mietvertrag bei Nichtzahlung innerhalb der gesetzlichen Frist gekündigt wird. Die Erfüllung all dieser Bedingungen ermöglicht es, dass die wegen Verzugs erhobene Klage Wirkung entfaltet. Der Mieter ist bis zur Rückgabe der Schlüssel an den Vermieter für die nicht gezahlten Mietbeträge verantwortlich. Der Abschluss eines Ratenzahlungsprotokolls zur Zahlung der Miete zwischen Mieter und Vermieter nach Klageerhebung entbindet den Mieter nicht vom Verzug. In diesem Fall entscheidet das Gericht auf Annahme der Räumungsklage. Der Vermieter muss in der Mahnung, die er an den Mieter sendet, ausdrücklich darauf hinweisen, dass der Mietzins innerhalb von dreißig Tagen an ihn persönlich oder auf das detailliert angegebene Bankkonto zu zahlen ist und dass bei Nichtzahlung innerhalb der gesetzten Frist die Kündigung des Mietvertrags sowie die Erhebung einer Räumungsklage erfolgen werden. Wird die dreißigtägige Zahlungsfrist im Mahnschreiben nicht genannt, kann von der Gültigkeit des Mahnschreibens nicht die Rede sein. Der Tag der Zustellung der Mahnung an den Mieter wird bei der Fristberechnung nicht mitgezählt. Im Falle des Todes des Mieters muss die Verzugsmahnung an alle Erben des Mieters zugestellt werden. Bei Nichtzahlung der Miete gerät der Mieter in Verzug. Zudem muss im Verzugsmahnungsschreiben ausdrücklich vermerkt sein, dass der Mietvertrag bei Nichtzahlung des Mietzinses innerhalb der genannten Frist gekündigt wird. Wenn im Mietvertrag nicht ausdrücklich vereinbart wurde, dass der Mietzins per Banküberweisung zu zahlen ist, gilt dies nicht als gesetzlich vorgeschriebene Zahlungsform für die Miete. Die Nichtzahlung der Hausmeistergebühren im vermieteten Objekt stellt keinen Grund für einen Verzug dar. Hausmeistergebühren haben den Charakter einer gewöhnlichen Forderung; ihre Nichtzahlung führt nicht zum Verzug.
Beendigung von Mietverträgen auf dem Klagewege
Die Artikel 350 bis 356 des türkischen Obligationenrechts (Türk Borçlar Kanunu) regeln die Bedingungen für die Beendigung von Mietverträgen auf dem Klagewege. Wie bei der Prüfung der gesetzlichen Bestimmungen deutlich wird, sind die Gründe für eine Beendigung des Mietvertrags auf dem Klagewege begrenzt. Daher können gemäß Artikel 354 des türkischen Obligationenrechts die Bestimmungen zur Beendigung von Mietverträgen auf dem Klagewege nicht zu Ungunsten des Mieters geändert und keine neuen Klagegründe entwickelt werden. Sollten jedoch die außerordentlichen Kündigungsgründe gemäß den allgemeinen Bestimmungen eintreten, können auch Mietverträge über Wohn- und Geschäftsräume beendet werden. Darüber hinaus sind die Bestimmungen zu Klagen auf Beendigung von Wohn- und Geschäftsraummietverhältnissen zwingendes Recht, und die Parteien können in diesen Angelegenheiten kein Schiedsgerichtsverfahren einleiten. In diesen Verfahren sind ausschließlich die staatlichen Gerichte zuständig und befugt. Wie bekannt, sind die zuständigen Gerichte für Räumungsklagen die Friedensgerichte. Wie im Gesetz ausdrücklich erwähnt, ist die Räumung nur durch Klageerhebung möglich.
Gemäß Artikel 347 des türkischen Obligationenrechts;
Beendigung des Vertrags bei Wohn- und Geschäftsraummieten
I. Durch Kündigung
1. Allgemein
Artikel 347 - Bei Wohn- und Geschäftsraummietverträgen gilt der Vertrag bei befristeten Verträgen als um ein Jahr verlängert, sofern der Mieter nicht mindestens fünfzehn Tage vor Ablauf des Zeitraums eine Mitteilung macht. Der Vermieter kann den Vertrag nicht allein mit der Begründung des Ablaufs der Vertragsdauer beenden. Nach Ablauf einer zehnjährigen Verlängerungsfrist kann der Vermieter den Vertrag jedoch ohne Angabe von Gründen beenden, sofern er dies mindestens drei Monate vor Ablauf jedes auf diese Frist folgenden Verlängerungsjahres ankündigt.
Bei unbefristeten Mietverträgen können der Mieter jederzeit und der Vermieter nach Ablauf von zehn Jahren ab Mietbeginn den Vertrag gemäß den allgemeinen Bestimmungen durch eine Kündigungserklärung beenden.
In Fällen, in denen das Kündigungsrecht gemäß den allgemeinen Bestimmungen ausgeübt werden kann, können der Vermieter oder der Mieter den Vertrag beenden.
Es ist festgelegt, dass Wohn- und Geschäftsraummietverträge nur durch Mitteilung oder Klage beendet werden können. Wenn die Mitteilungspflichten durch Mieter und Vermieter nicht erfüllt werden, kann nicht von einer Beendigung des Mietvertrags gesprochen werden. In Artikel 350 und den folgenden Artikeln des türkischen Obligationenrechts Nr. 6098 ist die Beendigung von Mietverträgen aus Gründen geregelt, die beim Vermieter oder beim Mieter liegen. Die Gründe, die beim Mieter liegen, sind in drei Absätzen geregelt. Wie im Gesetz klar dargelegt, werden die rechtlichen Folgen der Beendigung von Mietverträgen bei Wohn- und Geschäftsraummieten durch Klage aufgrund von Gründen, die beim Mieter liegen, erläutert.
Gemäß Artikel 352 des türkischen Obligationenrechts;
Wenn der Mieter eine schriftliche Räumungsverpflichtung abgibt und das Mietobjekt trotz der abgegebenen Verpflichtung nicht räumt, oder wenn er den Mietzins nicht rechtzeitig zahlt und dadurch innerhalb desselben Mietzeitraums zwei berechtigte Mahnungen erhält, oder wenn der Vermieter bei Abschluss des Mietvertrags nicht wusste, dass der Mieter oder dessen mit ihm zusammenlebender Ehegatte über einen für das Wohnen geeigneten Wohnraum innerhalb der Grenzen desselben Landkreises oder derselben Gemeinde verfügt, kann der Vermieter den Mietvertrag innerhalb eines Monats ab Vertragsende kündigen.
Artikel 352 - Hat sich der Mieter nach Übergabe des Mietobjekts gegenüber dem Vermieter schriftlich verpflichtet, das Mietobjekt zu einem bestimmten Datum zu räumen, dies jedoch nicht getan, so kann der Vermieter den Mietvertrag innerhalb eines Monats ab diesem Datum durch Einleitung der Zwangsvollstreckung oder Erhebung einer Klage beenden.
Hat der Mieter bei Mietverträgen mit einer Laufzeit von weniger als einem Jahr innerhalb der Mietdauer; bei Mietverträgen mit einer Laufzeit von einem Jahr oder länger innerhalb eines Mietjahres oder eines Zeitraums, der ein Mietjahr überschreitet, aufgrund der Nichtzahlung des Mietzinses zwei berechtigte schriftliche Mahnungen erhalten, so kann der Vermieter den Mietvertrag innerhalb eines Monats ab Ende der Mietdauer und bei Verträgen mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr ab Ende des Mietjahres, in dem die Mahnungen erfolgten, durch Klage beenden.
Verfügt der Mieter oder sein mit ihm zusammenlebender Ehegatte über einen für das Wohnen geeigneten Wohnraum innerhalb der Grenzen desselben Landkreises oder derselben Gemeinde und wusste der Vermieter dies bei Abschluss des Mietvertrags nicht, so kann er den Vertrag innerhalb eines Monats ab Vertragsende auf dem Klagewege beenden.
Bedingungen für die Beendigung des Mietvertrags durch Räumungsverpflichtung
Schriftliche Abgabe der Räumungsverpflichtung durch den Mieter
In Art. 352 des türkischen Obligationenrechts (TBK) ist unter der Überschrift „Gründe, die beim Mieter liegen“ die Beendigung des Mietvertrags in drei Absätzen geregelt. Gemäß dieser Bestimmung; TBK Art. 352/I: „Hat sich der Mieter nach Übergabe des Mietobjekts gegenüber dem Vermieter schriftlich verpflichtet, das Mietobjekt zu einem bestimmten Datum zu räumen, dies jedoch nicht getan, so kann der Vermieter den Mietvertrag innerhalb eines Monats ab diesem Datum durch Einleitung der Zwangsvollstreckung oder Erhebung einer Klage beenden.“ Wie in der gesamten Gesetzgebung finden sich auch in dieser Regelung bewährte Praktiken im Gesetzestext wieder.
Die in TBK Art. 352/1 genannte „Räumungsverpflichtung“, die in der Praxis häufig als „schriftliche Räumungsverpflichtung“ bezeichnet und im Artikel als „sich schriftlich zur Räumung verpflichten“ ausgedrückt wird, ist der Beendigungsgrund. Damit der Mietvertrag mit dieser Bestimmung beendet werden kann, müssen vier Bedingungen erfüllt sein.
Voraussetzung der schriftlichen Form der Räumungsverpflichtung
Bei der Beendigung von Mietverträgen über Wohn- und Geschäftsräume durch Klage aus Gründen, die beim Mieter liegen, gemäß TBK Art. 351/1 ist es erforderlich, dass die Räumungsverpflichtung des Mieters schriftlich erfolgt. Die Schriftform ist eine Gültigkeitsvoraussetzung. Die Parteien können jedoch nach ihrem Ermessen anstelle der Schriftform die notarielle Beurkundung wählen, da diese wirksamer ist und an strengere Bedingungen geknüpft ist. Bei Wahl der notariellen Form muss diese über einen Notar erfolgen. Die notarielle Beurkundung verhindert spätere Einwände aufgrund von Unterschriftenleugnung oder willensmindernden Faktoren. Die Räumungsverpflichtung muss jedoch vom Mieter persönlich abgegeben werden. Schriftliche Räumungsverpflichtungen, die von Ehegatten, Angehörigen oder Kindern des Mieters abgegeben wurden, sind nicht gültig. Jedoch kann der Bevollmächtigte des Mieters die Räumungsverpflichtung in Eigenschaft als Bevollmächtigter abgeben, sofern dies ausdrücklich in der Vollmacht vermerkt ist. Bei mehreren Mietern muss die Räumungsverpflichtung von allen Mietern gemeinsam abgegeben werden. Die Mitteilung des Mieters gemäß TBK Art. 347/1, dass er keine Verlängerung des Mietvertrags wünscht, hat ebenfalls den Charakter einer Verpflichtung zur Räumung und führt zu denselben Ergebnissen wie die Bestimmung in TBK Art. 352/1. Eine solche Verpflichtung kann auch in einem neuen Mietvertrag vereinbart werden, den die Parteien nach Ablauf des ersten Mietvertrags abschließen.
Voraussetzung der Festlegung eines Datums in der Räumungsverpflichtung
Die Räumungsverpflichtung muss ein Räumungsdatum enthalten. Insbesondere muss dieses Datum nach der Übergabe des Mietobjekts festgelegt worden sein. Daher ist eine Räumungsverpflichtung, die zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses oder davor abgegeben wurde, nicht gültig. Der Grund dafür ist, dass der Mieter, der sich in einer Notlage hinsichtlich Wohnraum befindet, unter dem Druck des Vermieters eine Räumungsverpflichtung abgegeben haben könnte, die nicht seinem freien Willen entspringt. Das wesentliche Element ist hier der Zustand der Bedrohung.
Voraussetzung der Abgabe der Räumungsverpflichtung durch den Mieter
Die Verpflichtung zur Räumung des Mietobjekts muss vom Mieter selbst abgegeben werden. Da es sich nicht um ein rein höchstpersönliches Recht handelt, kann mit einer speziellen Vollmacht auch in Eigenschaft als Bevollmächtigter eine Räumungsverpflichtung abgegeben werden. Wenn der Mietvertrag für ein als Familienwohnsitz genutztes Objekt mit beiden Ehegatten abgeschlossen wurde oder wenn der nicht als Mieter auftretende Ehegatte gemäß TBK Art. 194/letzter Absatz eine Mitteilung an den Vermieter gerichtet hat, müssen beide gemeinsam die Räumungsverpflichtung abgeben, da sie beide Mieter sind. Bei Vorliegen mehrerer Mieter müssen alle Mieter die Verpflichtung abgeben, da zwischen den Mietern eine notwendige Streitgenossenschaft besteht.
Selbst wenn nur einer der Ehegatten die Familienwohnung gemietet hat und der andere Ehegatte keine Mitteilung an den Vermieter gerichtet hat, ist die vom mietenden Ehegatten abgegebene Räumungsverpflichtung gemäß TBK Art. 194/I ungültig. Damit die Räumungsverpflichtung des mietenden Ehegatten wirksam ist, muss die Zustimmung des anderen Ehegatten vorliegen. Verweigert der andere Ehegatte diese Zustimmung ohne triftigen Grund, muss der mietende Ehegatte diesbezüglich eine gerichtliche Entscheidung einholen.
Eine vom Untermieter an den Vermieter abgegebene Räumungsverpflichtung führt nicht zur Räumung durch den Hauptmieter. Auf Basis der vom Hauptmieter abgegebenen Räumungsverpflichtung kann nur die Beendigung des Mietvertrags des Hauptmieters verlangt werden. Gegen den Untermieter kann in dieser Hinsicht weder eine Vollstreckung eingeleitet noch eine Klage erhoben werden. Da jedoch das Ende des Hauptmietvertrags automatisch auch den Vertrag zwischen Mieter und Untermieter beendet, wirkt sich die vom Hauptmieter abgegebene Räumungsverpflichtung unmittelbar auch auf den Untermieter aus.
Eine wirksame Räumungsverpflichtung bindet auch die Erben des Mieters. Bei Übertragung des Mietverhältnisses wird anerkannt, dass die vertraglich abgegebene Räumungsverpflichtung auch den Nachfolger bindet. Wenn der neue Mieter bei der Übertragung des Mietvertrags über diesen Umstand im Unklaren gelassen wird, ist der übertragende Mieter zum Schadensersatz verpflichtet.
Voraussetzung der Abgabe der Räumungsverpflichtung nach Übernahme des Mietobjekts
Die schriftliche Verpflichtung zur Räumung des Mietobjekts muss vom Mieter nach der Übernahme des Mietobjekts abgegeben werden. Der Mieter ist verpflichtet, das Mietobjekt zum vereinbarten Zeitpunkt zu räumen. Andernfalls muss der Vermieter innerhalb eines Monats ab dem vereinbarten Räumungstermin den Räumungsantrag stellen.
Mietfeststellungsklage
Der Mieter hat das Recht, eine Mietfeststellungsklage zu erheben, sofern ein rechtliches Interesse besteht. Die Parteien nehmen in Mietverträgen die jährlichen Erhöhungen gemäß den TEFE-TÜFE-Raten (Erzeuger- und Verbraucherpreisindizes) vor. In Fällen, in denen jedoch die Mieten in der Umgebung nicht in gleichem Maße wie die allgemeinen Preissteigerungen gestiegen sind oder ein zu niedriger Mietzins festgestellt wird, können Gerichte entscheiden, dass die Erhöhung nicht gemäß den TEFE-TÜFE-Raten erfolgt. Es gibt eine Reihe von Kriterien, die bei der Feststellung der Mieten zu berücksichtigen sind. Der Mietzins wird durch ein vom Gericht beauftragtes Sachverständigengutachten festgelegt. Mit der Vorlage dieser Sachverständigengutachten bei Gericht wird angestrebt, unter Berücksichtigung der Mietpreise angemessene Mieten festzulegen, die dem Zweck der Parteien bei Abschluss des Mietvertrags entsprechen. Gemäß dem Grundsatz von Treu und Glauben sollten bei der Prüfung alle von den Parteien bei Gericht eingereichten Beweise sowie Vergleichsmietverträge berücksichtigt werden. Durch einen Sachverständigen sollten die gemietete Immobilie und vergleichbare Objekte einzeln in Augenschein genommen, alle mietpreisrelevanten Eigenschaften verglichen und der Mietwert bei einer Neuvermietung ermittelt werden, woraufhin das Gericht das Urteil auf Basis dieser Miete fällen sollte. Aufgrund einer vertraglichen Vereinbarung zwischen den Parteien kann die Miete in einer Fremdwährung gezahlt werden. Besteht kein Mietvertrag, ist das erstinstanzliche Zivilgericht (Asliye Hukuk Mahkemesi) zuständig. Die Parteien haben das Recht, das zuständige Gericht im Mietvertrag zu bestimmen. Der Mieter hat das Recht, eine Feststellungsklage mit dem Ziel der Mietminderung zu erheben. Bei einer Miteigentümergemeinschaft hat einer der Miteigentümer das Recht, die Mietfeststellung zu verlangen. Wenn Mieter und Vermieter keine Einigung über den Mietzins erzielen, wird dieser vom Gericht bestimmt. Bei der Festlegung des Mietzinses entscheidet das Gericht unter Berücksichtigung der Situation des Mietobjekts und nach Billigkeit, jedoch nicht über die Inflationsrate des Vorjahres hinaus. Wenn im Mietvertrag die Miete in einer Fremdwährung vereinbart wurde, kann sie vor Ablauf von fünf Jahren nicht geändert werden. Nach Ablauf dieser Frist kann die Miete unter Berücksichtigung der Wertänderung der Fremdwährung und der Situation des Mietobjekts neu festgelegt werden. Im Falle einer in Art. 138 des türkischen Obligationenrechts geregelten übermäßigen Erschwerung der Vertragserfüllung entsteht das Recht zum Rücktritt vom Vertrag.
III. Übermäßige Erschwerung der Vertragserfüllung
ARTIKEL 138 - Tritt ein außergewöhnliches Ereignis ein, das bei Vertragsabschluss von den Parteien nicht vorhergesehen wurde und auch nicht vorherzusehen war, und zwar aus einem Grund, der nicht vom Schuldner zu vertreten ist, und ändert dies die bei Vertragsabschluss bestehenden Umstände in einem Maße, dass das Festhalten am Vertrag für den Schuldner unter Berücksichtigung der Treu und Glauben-Regeln unzumutbar wird, und hat der Schuldner seine Leistung noch nicht oder unter Vorbehalt seiner Rechte aus der übermäßigen Erschwerung erbracht, so hat der Schuldner das Recht, vom Richter eine Anpassung des Vertrags an die neuen Umstände zu verlangen; ist dies nicht möglich, so hat er das Recht zum Rücktritt vom Vertrag. Bei Dauerschuldverhältnissen übt der Schuldner in der Regel anstelle des Rücktrittsrechts das Kündigungsrecht aus.
Für die Klage auf Festsetzung des Mietzinses ist keine bestimmte Verjährungsfrist vorgesehen. Die Klage kann jederzeit erhoben werden. Die Klage muss spätestens dreißig Tage vor Beginn der neuen Mietperiode eingereicht werden. Vor Klageerhebung muss dem Mieter eine Abmahnung bezüglich der Erhöhung des Mietzinses zugestellt werden, die ihm spätestens dreißig Tage vor Beginn der neuen Mietperiode zugehen muss. Bei einer Mietfeststellungsklage wirkt der vom Gericht am Ende des Verfahrens festgesetzte Mietzins ab Beginn der neuen Mietperiode. Die Mietfeststellungsklage ist beim Friedensgericht (Sulh Hukuk Mahkemesi) zu erheben. Das zuständige Friedensgericht ist das am Ort der belegenen Mietsache. Es können weder Regelungen zu Lasten des Mieters im Mietvertrag getroffen werden, noch können ihn andere Zahlungsverpflichtungen als der Mietzins und die Nebenkosten auferlegt werden.
Beendigung von Mietverträgen über Wohnraum und überdachte Arbeitsplätze
Türkisches Obligationenrecht Nr. 6098
F. Beendigung von Mietverträgen über Wohnraum und überdachte Arbeitsplätze
I. Durch Kündigung
1. Allgemeines
Artikel 347- Bei Wohnraum- und überdachten Arbeitsplatzmieten gilt der Vertrag als um ein Jahr verlängert, wenn der Mieter bei befristeten Verträgen nicht mindestens fünfzehn Tage vor Ablauf der Vertragsdauer eine Kündigung ausspricht. Der Vermieter kann den Vertrag nicht unter Berufung auf das Ende der Vertragsdauer beenden. Nach Ablauf einer zehnjährigen Verlängerungsfrist kann der Vermieter den Vertrag jedoch ohne Angabe von Gründen beenden, sofern er unter Einhaltung einer Frist von mindestens drei Monaten vor Ende jedes auf diesen Zeitraum folgenden Verlängerungsjahres eine Kündigung ausspricht. Bei unbefristeten Mietverträgen können der Mieter jederzeit und der Vermieter nach Ablauf von zehn Jahren ab Mietbeginn den Vertrag unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen beenden. In Fällen, in denen das Kündigungsrecht nach allgemeinen Vorschriften ausgeübt werden kann, können Vermieter oder Mieter den Vertrag beenden.
Bei Wohnraum- und überdachten Arbeitsplatzmieten gilt der Vertrag bei befristeten Mietverträgen als um ein Jahr verlängert, wenn der Mieter nicht mindestens fünfzehn Tage vor Ablauf der Frist eine Kündigung ausspricht. Der Vermieter kann den Vertrag nicht unter Berufung auf das Ende der Vertragsdauer beenden. Nach Ablauf einer zehnjährigen Verlängerungsfrist kann der Vermieter den Vertrag jedoch ohne Angabe von Gründen beenden, sofern er unter Einhaltung einer Frist von mindestens drei Monaten vor Ende jedes auf diesen Zeitraum folgenden Verlängerungsjahres eine Kündigung ausspricht. Der Vermieter kann den Mietvertrag nach Ablauf der zehnjährigen Verlängerung ohne Angabe von Gründen beenden, sofern er unter Einhaltung einer Frist von mindestens drei Monaten vor Ende des jeweiligen Verlängerungsjahres eine Kündigung ausspricht. Bei unbefristeten Mietverträgen ist die Kündigung des Mietvertrags durch den Mieter nicht an Fristen gebunden. Der Mieter hat das Recht, den Mietvertrag jederzeit nach den allgemeinen Vorschriften zu beenden. Für die Beendigung des Mietvertrags durch den Vermieter bei unbefristeten Verträgen gibt es bestimmte Regeln. Der Mietvertrag wird beendet, indem für eine sechsmonatige Periode eine dreimonatige Kündigungsfrist eingehalten und am Ende der Periode Klage erhoben wird. Auch juristische Personen können wie natürliche Personen Vertragsparteien von Mietverträgen sein und im Bedarfsfall eine Räumungsklage erheben. Die Person, die den Mietvertrag in Vertretungsfunktion erstellt und unterzeichnet hat, ist nicht befugt, eine Räumungsklage zu erheben. Eine Klage auf Mietzinsforderung mit Räumungsantrag wird vor dem Friedensgericht verhandelt.
Beendigung von Mietverträgen über Wohnraum und überdachte Arbeitsplätze
Türkisches Obligationenrecht Nr. 6098
F. Beendigung von Mietverträgen über Wohnraum und überdachte Arbeitsplätze
I. Durch Kündigung
1. Allgemeines
Artikel 347- Bei Wohnraum- und überdachten Arbeitsplatzmieten gilt der Vertrag als um ein Jahr verlängert, wenn der Mieter bei befristeten Verträgen nicht mindestens fünfzehn Tage vor Ablauf der Vertragsdauer eine Kündigung ausspricht. Der Vermieter kann den Vertrag nicht unter Berufung auf das Ende der Vertragsdauer beenden. Nach Ablauf einer zehnjährigen Verlängerungsfrist kann der Vermieter den Vertrag jedoch ohne Angabe von Gründen beenden, sofern er unter Einhaltung einer Frist von mindestens drei Monaten vor Ende jedes auf diesen Zeitraum folgenden Verlängerungsjahres eine Kündigung ausspricht. Bei unbefristeten Mietverträgen können der Mieter jederzeit und der Vermieter nach Ablauf von zehn Jahren ab Mietbeginn den Vertrag unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen beenden. In Fällen, in denen das Kündigungsrecht nach allgemeinen Vorschriften ausgeübt werden kann, können Vermieter oder Mieter den Vertrag beenden.
Bei Wohnraum- und überdachten Arbeitsplatzmieten gilt der Vertrag bei befristeten Mietverträgen als um ein Jahr verlängert, wenn der Mieter nicht mindestens fünfzehn Tage vor Ablauf der Frist eine Kündigung ausspricht. Der Vermieter kann den Vertrag nicht unter Berufung auf das Ende der Vertragsdauer beenden. Nach Ablauf einer zehnjährigen Verlängerungsfrist kann der Vermieter den Vertrag jedoch ohne Angabe von Gründen beenden, sofern er unter Einhaltung einer Frist von mindestens drei Monaten vor Ende jedes auf diesen Zeitraum folgenden Verlängerungsjahres eine Kündigung ausspricht. Der Vermieter kann den Mietvertrag nach Ablauf der zehnjährigen Verlängerung ohne Angabe von Gründen beenden, sofern er unter Einhaltung einer Frist von mindestens drei Monaten vor Ende des jeweiligen Verlängerungsjahres eine Kündigung ausspricht. Bei unbefristeten Mietverträgen ist die Kündigung des Mietvertrags durch den Mieter nicht an Fristen gebunden. Der Mieter hat das Recht, den Mietvertrag jederzeit nach den allgemeinen Vorschriften zu beenden. Für die Beendigung des Mietvertrags durch den Vermieter bei unbefristeten Verträgen gibt es bestimmte Regeln. Der Mietvertrag wird beendet, indem für eine sechsmonatige Periode eine dreimonatige Kündigungsfrist eingehalten und am Ende der Periode Klage erhoben wird. Auch juristische Personen können wie natürliche Personen Vertragsparteien von Mietverträgen sein und im Bedarfsfall eine Räumungsklage erheben. Die Person, die den Mietvertrag in Vertretungsfunktion erstellt und unterzeichnet hat, ist nicht befugt, eine Räumungsklage zu erheben. Eine Klage auf Mietzinsforderung mit Räumungsantrag wird vor dem Friedensgericht verhandelt.
Pachtvertrag und seine rechtlichen Folgen
Gemäß Artikel 357 des Türkischen Obligationenrechts Nr. 6098;
Artikel 357- Der Pachtvertrag ist ein Vertrag, durch den sich der Verpächter verpflichtet, dem Pächter den Gebrauch einer ertragbringenden Sache oder eines Rechts sowie den Bezug der Erträge gegen Entgelt zu überlassen.
Die Teilpacht ist ein Pachtvertrag, bei dem der Pachtzins als ein bestimmter Prozentsatz der zu erwirtschaftenden Erträge vereinbart wird. Ist dieser Anteil nicht vertraglich festgelegt, so bestimmt er sich nach Ortsüblichkeit.
Die Definition des Pachtvertrags ist klar festgelegt. Beim Pachtvertrag bestehen für den Pächter bestimmte Pflichten. Nämlich: Der Pächter ist zur Zahlung des Pachtzinses und der Nebenkosten verpflichtet. Die vereinbarten Nutzungskosten und Nebenkosten der gepachteten Sache gelten als Schuld des Pächters. Sofern keine gegenteilige vertragliche Regelung besteht oder ortsüblich ist, sind Pachtzins und Nebenkosten am Ende jedes Pachtjahres, spätestens jedoch am Ende der Pachtdauer zu zahlen. Falls der Pächter den fälligen Pachtzins oder die Nebenkosten ab Übergabe der Sache nicht zahlt, hat der Verpächter das Recht, bestimmte rechtliche Verfahren einzuleiten. In diesem Fall kann der Verpächter den Pächter schriftlich abmahnen und ihm eine Frist von mindestens sechzig Tagen setzen, um den ausstehenden Zins oder die Nebenkosten innerhalb dieser Frist zu zahlen. Es muss schriftlich mitgeteilt werden, dass bei Nichtzahlung durch den Pächter innerhalb der gesetzten Frist der Pachtvertrag gekündigt wird.
Der Verpächter hat das Recht, die Räumung der Pachtsache wegen Ablaufs der Pachtdauer zu verlangen. Wurde die Sache jedoch im Rahmen des staatlichen Vergabegesetzes Nr. 2886 durch Ausschreibung verpachtet, so erfolgt die Räumung der Pachtsache bei Ablauf des Pachtvertrags gemäß dem genannten Artikel 75, da der Pächter als unbefugter Besitzer gilt. Bei einer Zwangsvollstreckung wegen Pachtzinsforderungen mit Räumungsantrag kann keine Räumungsklage erhoben werden, ohne zuvor die Beseitigung des Widerspruchs (gegen den Zahlungsbefehl) zu fordern. Ohne die vorherige Forderung auf Beseitigung des Widerspruchs gegen die Vollstreckung kann der Räumungsantrag vom Gericht nicht angenommen werden.
Das zuständige Gericht für die Kündigung eines Pachtvertrags ist das Friedensgericht. Die an den Pächter gesendete schriftliche Mitteilung muss nicht zwingend über einen Notar erfolgen. Wichtig ist, dass diese Mitteilung schriftlich erfolgt. In der Praxis zeigt sich häufig, dass schriftliche Mitteilungen per Notar aus Beweisgründen an Bedeutung gewinnen. In Ausnahmesituationen kann der Pächter eine Anpassung des Pachtzinses verlangen. Verringert sich der übliche Ertrag eines landwirtschaftlichen Grundstücks aufgrund außergewöhnlicher Katastrophen oder Naturereignisse erheblich, so kann der Pächter vom Verpächter eine angemessene Reduzierung des Pachtzinses verlangen. Ein vorzeitiger Verzicht auf das Recht, eine Pachtzinsminderung zu verlangen, ist nicht möglich. Wenn jedoch die Möglichkeit des Eintretens solcher Situationen bereits bei der Festlegung des Pachtzinses berücksichtigt wurde oder der entstandene Schaden durch eine Versicherung gedeckt ist, ist ein anfänglicher Verzicht des Pächters auf dieses Recht möglich. Der Pächter hat das Recht, die Pachtsache zweckentsprechend zu nutzen und zu betreiben. Der Pächter ist verpflichtet, die Pachtsache zweckentsprechend und ordnungsgemäß zu bewirtschaften und sie insbesondere in einem Zustand zu erhalten, der geeignet ist, Erträge zu liefern.
Der Pächter hat kein Recht, die Art der Bewirtschaftung der Pachtsache zu ändern. Ohne die Zustimmung des Verpächters darf er die Bewirtschaftungsmethode der Pachtsache nicht so ändern, dass dies Auswirkungen über das Ende der Pachtdauer hinaus hat. Der Pächter hat zudem eine Instandhaltungspflicht. Zum Umfang der Instandhaltungspflicht gehören kleine Reparaturen der Pachtsache sowie der Ersatz von minderwertigen Geräten und Werkzeugen, die beschädigt wurden oder durch Gebrauch verloren gingen. Der Pächter darf die Pachtsache ohne die Zustimmung des Verpächters nicht unterverpachten. Die Kündigungsfrist für einen unbefristeten Pachtvertrag kann von beiden Parteien, sowohl vom Pächter als auch vom Verpächter, unter Einhaltung einer Frist von mindestens sechs Monaten eingehalten werden. Bei Pachtverträgen über landwirtschaftliche Grundstücke kann die Kündigung für die ortsüblich angewandten Frühjahrs- oder Herbstsaisons ausgesprochen werden. Außer bei landwirtschaftlichen Pachtverträgen kann die Kündigung zu jedem beliebigen Zeitpunkt erfolgen.
Außerordentliche Kündigungsgründe bei Pachtverträgen sind wie folgt geregelt: das Vorliegen wichtiger Gründe, die eine Fortsetzung des Pachtverhältnisses unzumutbar machen, die Insolvenz des Pächters oder der Tod des Pächters. Für die materiellen Folgen einer außerordentlichen Kündigung kann das Friedensgericht angerufen werden, um unter Berücksichtigung der Umstände und Bedingungen eine gerichtliche Entscheidung über die rechtlichen und finanziellen Folgen der Kündigung zu erwirken.