Kira hukuku ve tahliye: 10 Güncel Soru ve Cevap
Yayımlayan: Eren & Gonce Hukuk Danışmanlık · İçerik düzenlemesi:
Hukuki içerik ekibi: Av. Aylin Esra Eren · Av. Gizem Gonce
En çok merak edilen hukuki başlıklar, başvuru yolları ve hakların korunması hakkında 10 soru ve cevap.
1. Ev sahibi istediği oranda kira artışı yapabilir mi?
Hayır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira artışı, Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesindeki sınırlamalara tabidir. Yenilenen kira dönemlerindeki artışlarda genel olarak TÜFE'nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı üst sınır olarak uygulanır; özel durumlar ayrıca değerlendirilmelidir.
2. Ev sahibi kiracıyı istediği zaman evden çıkarabilir mi?
Hayır. Ev sahibinin tahliye talebinin kanunda düzenlenen bir sebebe dayanması gerekir. İhtiyaç, yeniden inşa veya imar, kira borcunun ödenmemesi ve kanuni koşulları taşıyan tahliye taahhüdü bunlara örnek verilebilir.
3. İhtiyaç nedeniyle tahliye davası hangi şartlarda açılır?
Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunda belirtilen diğer kişiler için gerçek ve samimi bir konut ya da işyeri ihtiyacı bulunması gerekir. Dava açma zamanı ve bildirim koşulları kira sözleşmesinin türüne ve süresine göre belirlenir.
4. Beş yıl dolmadan kira tespit davası açılabilir mi?
Evet, kira bedelinin mahkemece belirlenmesi talebi bazı koşullarda beş yıl dolmadan da gündeme gelebilir. Ancak beş yıllık sürenin dolması, emsal kiraların ve hakkaniyetin dikkate alınması bakımından özel önem taşır. Davanın hangi dönem için ve hangi hukuki temelde açıldığı belirleyicidir.
5. Kiracı depozitosunu nasıl geri alabilir?
Kiracı, kira ilişkisinin sona ermesinden sonra sözleşmeden doğan yükümlülüklerini yerine getirmişse ve depozitodan kesinti yapılmasını gerektiren geçerli bir sebep yoksa güvence bedelinin iadesini talep edebilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence bedeline ilişkin Türk Borçlar Kanunu'nun 342. maddesi de dikkate alınmalıdır.
6. Kiracı kira ödemezse ev sahibi ne yapabilir?
Kiraya veren, alacağını tahsil etmek için icra takibi başlatabilir ve kanuni şartlar oluşmuşsa tahliye talep edebilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında ödeme ihtarı, tanınması gereken süre ve tahliye koşulları önemlidir.
7. Tahliye taahhütnamesi geçerli olması için hangi şartları taşımalıdır?
Türk Borçlar Kanunu'nun 352. maddesi uyarınca taahhüdün yazılı olması, kiralananın tesliminden sonra verilmesi ve belirli bir tarihte boşaltma yükümlülüğünü içermesi gerekir. Tahliye tarihinden itibaren kanuni sürede takip veya dava yoluna başvurulması da önemlidir.
8. Ev sahibi evi sattığında kiracı çıkmak zorunda mıdır?
Hayır. Taşınmazın satılması kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. Yeni malik, kanunda öngörülen koşullarla ihtiyaç nedeniyle tahliye yoluna başvurabilir; bunun için ilgili süre ve bildirim kurallarına uyulmalıdır.
9. Kiracı ev sahibinden yaptığı masrafları isteyebilir mi?
Masrafın niteliğine, ev sahibinin onayına, sözleşmeye ve Türk Borçlar Kanunu hükümlerine göre değişir. Zorunlu onarımlar, faydalı yenilikler ve kiracının kendi tercihine dayanan harcamalar aynı şekilde değerlendirilmez.
10. Kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabuluculuk zorunlu mudur?
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, kanundaki istisnalar saklı kalmak üzere, dava açmadan önce arabulucuya başvuru genel olarak zorunludur. İlamsız icra yoluyla tahliye hükümlerine ilişkin istisnalar ayrıca dikkate alınmalıdır.