Kiralanan Taşınmazların İlamsız İcra Yoluyla Tahliyesi

Kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesi, kiraya verenin kanunda öngörülen koşulların gerçekleşmesi hâlinde icra dairesine başvurarak kiracının taşınmazdan çıkarılmasını istemesidir.

Bu yöntem özellikle iki durumda önem taşır:

Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye talep edilmesi.

Kira süresinin sona ermesine dayalı olarak, kanuni koşullar mevcutsa tahliye istenmesi.

Her kira sözleşmesi ve her tahliye sebebi için aynı takip yolu kullanılamaz. Uygulanacak hükümler somut olaya göre belirlenmelidir.

Evet. Kiracı kira bedelini ödemezse kiraya veren, kira alacağının tahsili ve gerekli koşullarda tahliye amacıyla icra takibi başlatabilir.

Takipte kira alacağı, ilgili dönemler, faiz talebi ve tahliye isteği doğru şekilde belirtilmelidir. Tahliye talebinin de takip talebinde açıkça yer alması önemlidir.

Bu takip, temel olarak İcra ve İflas Kanunu'nun 269 ve devamı maddelerine dayanır.

İİK m. 269 kapsamında kiracıya, kira borcunu ödemesi ve varsa itirazlarını bildirmesi için kanuni süreleri içeren ödeme emri gönderilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında Türk Borçlar Kanunu'nun kira hukukuna ilişkin hükümleri de dikkate alınır.

Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye istenen takiplerde, İİK m. 269 kapsamında düzenlenen Örnek No. 13 ödeme emri kullanılır.

Bu ödeme emrinde kiracıdan kira borcunu ödemesi istenir; borca veya kira ilişkisine yönelik itirazlarını kanuni süre içinde bildirmesi gerektiği belirtilir.

Ödeme emrinin içeriği ve tebliğ tarihi, takipteki sonraki işlemler açısından önemlidir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelinin ödenmemesine dayalı tahliye takibinde kiracıya, ödeme emrinin tebliğinden itibaren kural olarak 30 günlük ödeme süresi verilir.

Kiracı bu süre içinde borcun tamamını ödemezse, diğer yasal koşulların da bulunması hâlinde tahliye süreci devam edebilir.

Konut ve çatılı işyeri kiraları dışındaki kira ilişkilerinde uygulanacak süre ve hükümler ayrıca değerlendirilmelidir.

İİK m. 269 kapsamında kiracı, ödeme emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içinde itiraz edebilir.

İtiraz, kira borcuna, borcun miktarına veya kira ilişkisinin varlığına ilişkin olabilir. İtirazın kapsamı açıkça belirtilmeli ve gerektiğinde dayanak belgeler sunulmalıdır.

Ödeme süresi ile itiraz süresi birbirinden farklıdır; bu iki sürenin karıştırılmaması gerekir.

Kiracının süresinde ve usulüne uygun itirazı, takibin niteliğine göre tahliye sürecini etkiler. İtirazın kesin kaldırılması veya tahliye sonucunun elde edilmesi için kanunda öngörülen hukuki yollara başvurulması gerekebilir.

Kiraya veren, somut olayın koşullarına göre icra mahkemesinde itirazın kaldırılması ve tahliye talebinde bulunabilir veya genel mahkemede dava açabilir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında, kira borcunun ödeme emrinde verilen 30 günlük süre içinde tamamen ödenmesi, yalnızca bu takipteki temerrüde dayanılarak tahliye istenmesini kural olarak engeller.

Ancak borcun eksik ödenmesi, başka dönemlere ilişkin borçların bulunması veya farklı tahliye sebeplerinin mevcut olması hâlinde sonuç değişebilir.

Hayır. Ödeme süresinin dolması, kiracının hiçbir ek işlem yapılmadan hemen çıkarılabileceği anlamına gelmez.

Kiracının borcu ödememesi ve tahliye koşullarının oluşması hâlinde kiraya verenin kanuni süreci tamamlaması gerekir. İtiraz varsa ilgili itirazın hukuki durumuna göre işlem yapılır; tahliye kararı veya tahliye yetkisi doğduktan sonra icra dairesince tahliye işlemleri yürütülür.

Kiraya verenin kilidi kendi başına değiştirmesi veya kiracıyı zorla çıkarması hukuki sorumluluk doğurabilir.

Evet. Koşulları mevcutsa kiraya veren, aynı takipte kira alacağının tahsilini ve kiralananın tahliyesini talep edebilir.

Bunun için takip talebinde tahliye isteğinin açıkça belirtilmesi ve ilgili ödeme emrinin düzenlenmesi gerekir. Alacağın tahsili ile tahliye, hukuki sonuçları bakımından birbirinden farklı taleplerdir.

Kira sözleşmesinin yazılı olmaması, her durumda icra takibi yapılmasını engellemez. Kira ilişkisi başka delillerle de ispatlanabilir.

Ancak kira ilişkisinin varlığının, tarafların kimliklerinin, kira bedelinin ve talep edilen tahliye sebebinin ispatı önemlidir. Özellikle kira ilişkisinin inkâr edilmesi hâlinde takip yolunun elverişliliği ve ispat koşulları ayrıca incelenmelidir.

Bazı durumlarda evet; ancak yalnızca kira sözleşmesinde yazılı sürenin sona ermesi, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının kendiliğinden tahliyesi için yeterli değildir.

İİK m. 272 ve devamındaki hükümler, tahliye hakkı veren belirli hâllerde uygulanabilir. Örneğin tahliye hakkı doğuran yazılı bir sözleşme veya hukuken geçerli tahliye taahhüdü bulunup bulunmadığı incelenmelidir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında Türk Borçlar Kanunu'nun kiracıyı koruyan emredici hükümleri de dikkate alınır.

Evet. Geçerli bir tahliye taahhüdü varsa kiraya veren, İİK m. 272 ve devamı hükümlerine dayanarak ilamsız icra yoluyla tahliye talep edebilir.

Tahliye taahhüdünün yazılı olması, kiralananın tesliminden sonra verilmesi ve tahliye tarihini içermesi gibi Türk Borçlar Kanunu m. 352'deki koşullar değerlendirilmelidir.

Taahhüde dayalı icra takibinde, taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde icra takibi başlatılması veya dava açılması gerekir. Bu süre hak kaybına yol açabileceğinden dikkatle takip edilmelidir.

Tahliye taahhüdüne dayalı ilamsız tahliye takibinde kiracı, tahliye emrinin tebliğinden itibaren kural olarak 7 gün içinde itiraz edebilir.

İtirazın sebebi, taahhüdün geçersizliği, imzanın kendisine ait olmaması veya başka bir hukuki neden olabilir. İtirazın niteliğine göre başvurulacak yol ve ispat kuralları değişebilir.

Hayır. Süresinde yapılan itiraz, tahliye sürecinin devamını etkiler. Kiraya verenin itirazın kaldırılması veya uyuşmazlığın çözümü için ilgili yasal yola başvurması gerekebilir.

İtirazın imzaya, taahhüdün geçerliliğine ya da başka bir hususa dayanması, izlenecek usul bakımından önem taşır.

Dosyanın niteliğine göre başlıca şu belgeler önem taşır:

Kira sözleşmesi,

İcra takip talebi ve ödeme emri,

Ödeme emrinin tebliğine ilişkin belgeler,

Kira borcunu gösteren hesap dökümü ve ödeme kayıtları,

Varsa tahliye taahhüdü,

Borçlunun itiraz dilekçesi ve ilgili diğer belgeler.

Hangi belgelerin gerekli olduğu, takipte kira borcuna mı yoksa tahliye taahhüdüne mi dayanıldığına göre değişir.

Kısmi ödeme, borcun tamamının ödendiği anlamına gelmez. Konut ve çatılı işyeri kiralarında, ödeme emrinde verilen süre içinde borcun tamamının ödenmemesi ve diğer yasal koşulların gerçekleşmesi hâlinde tahliye talebi gündeme gelebilir.

Ödemelerin hangi kira dönemine mahsup edildiği, takipte talep edilen tutar ve varsa faiz ile giderler somut dosya üzerinden incelenmelidir.

Kiracının taşınmazı fiilen boşaltması, kira alacağının tahsiline yönelik takibi kendiliğinden sona erdirmez.

Kiralananın teslim edilip edilmediği, anahtarların kiraya verene verilip verilmediği, kira ilişkisinin sona erme tarihi ve borçların durumu önem taşır. Tahliye talebi yönünden hukuki yarar kalmayabilir; ancak birikmiş kira alacağı ve diğer alacaklar bakımından takip devam edebilir.

Bu husus tahliye sebebine göre değişir.

Kira bedelinin ödenmemesine dayalı İİK m. 269 kapsamındaki takipte, kanuna uygun ödeme emriyle borcun ödenmesinin istenmesi temerrüt sürecinin önemli bir parçasıdır. Her durumda takipten önce ayrıca noter ihtarnamesi gönderilmesi zorunlu değildir.

Bununla birlikte, sözleşme hükümleri, tahliye sebebi ve uygulanacak özel düzenlemeler ayrıca incelenmelidir.

Uygulamada şu hatalarla karşılaşılabilir:

Yanlış takip türünün seçilmesi,

Tahliye talebinin takip talebinde açıkça belirtilmemesi,

Ödeme ve itiraz sürelerinin karıştırılması,

Kira alacağının dönem ve miktar bakımından hatalı hesaplanması,

Tahliye taahhüdünün geçerlilik koşullarının incelenmemesi,

Kanuni sürelerin geçirilmesi,

İtiraz sonrasında yanlış hukuki yola başvurulması,

İcra dairesinin tahliye işlemi için gerekli koşullar oluşmadan işlem yapılmasının istenmesi.

Sonuç: Kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesinde doğru takip yolunun seçilmesi, ödeme emrinin usulüne uygun tebliği ve kanuni sürelerin takip edilmesi büyük önem taşır. Kira borcunun ödenmemesi ile tahliye taahhüdüne dayalı tahliye, farklı hukuki koşullara tabi olduğundan birbirinden ayrı değerlendirilmelidir.