1-Kira artışlarına uygulanan ‘yüzde 25 zam sınırı’ sona ererken; yeni kira zam oranı yüzde 65,07 olarak açıklandı. Tabii bu durumda merak edilenler var. Konut kirasında yüzde 25 zam sınırı uygulaması hangi dönemi kapsıyor Gizem Hanım?
1-Während die für Mieterhöhungen geltende „25-Prozent-Obergrenze“ ausläuft, wurde die neue Mietanpassungsrate mit 65,07 Prozent bekannt gegeben. Natürlich gibt es diesbezüglich einige Fragen. Welchen Zeitraum deckt die 25-prozentige Mietobergrenze für Wohnraummieten ab, Frau Gizem?
Wohnungsmieten und die jährlichen Anpassungsraten sind in den letzten zwei Jahren zum größten Problem der Bürger geworden. Die Wohnungsmietenerhöhungen, die zuvor auf Basis des 12-Monats-Durchschnitts des VPI (TÜFE) festgelegt wurden, waren in der Zeit der hohen Inflation eingefroren, und zum Schutz der Mieter galt zwei Jahre lang eine Erhöhungsobergrenze von 25 Prozent. Mit einem am 8. Juni 2022 in das türkische Obligationenrecht eingefügten vorübergehenden Artikel wurde für Wohnungsmieten eine Erhöhungsobergrenze von 25 Prozent eingeführt. Diese Begrenzung wurde bis zum 1. Juli 2024 verlängert. Im Rahmen dieser Regelung war die Obergrenze für die Erhöhungsrate bei Wohnungsmieten auf 25 Prozent begrenzt.
2-Wie wird die Mieterhöhung berechnet?
Basierend auf der Rate des Vorjahres: Die Mieterhöhung wird auf der Grundlage der Veränderungsrate zum gleichen Monat des Vorjahres berechnet, entweder über den Erzeugerpreisindex (Yİ-ÜFE) oder den Verbraucherpreisindex (TÜFE). 12-Monats-Durchschnitt: Die monatlichen Durchschnitte des 12-monatigen VPI und des Erzeugerpreisindex werden addiert und durch 2 geteilt. Die Mieterhöhung wird auf Basis des Ergebnisses berechnet. In der neuen Periode werden die Mieterhöhungen gemäß der VPI-Rate festgelegt. Wie die Berechnung der Mieterhöhung gemäß VPI durchgeführt wird, ist Gegenstand der Neugier. Bei Verträgen, die nach dem 01.07.2024 geschlossen wurden, wurde die 25-prozentige Mieterhöhungsobergrenze aufgehoben. Da die Mieterhöhungsrate für Juli 2024 gemäß der am 03.07.2024 bekannt gegebenen neuen VPI-Rate 65,07 Prozent beträgt, wird die Miete basierend auf diesem Satz berechnet und erhöht.
3-Kann eine Erhöhung über dem VPI-Durchschnitt gefordert werden?
Die allgemein anerkannte Erhöhungsrate in Mietverträgen zwischen Mieter und Vermieter ist die Anwendung von TEFE-TÜFE (Erzeugerpreisindex-Verbraucherpreisindex). Obwohl sich die Parteien im Mietvertrag darauf geeinigt haben, eine Erhöhung gemäß TEFE-TÜFE-Rate vorzunehmen, halten sich Vermieter manchmal nicht an den Mietvertrag und fordern eine Mieterhöhung, die über der TEFE-TÜFE-Rate liegt. Dies ist jedoch rechtlich ungültig. Der grundlegende Erhöhungssatz für den Mieter ist in diesem Punkt der 12-Monats-Durchschnitt des VPI.
4-Was geschieht mit Verbrauchern, die ihre Miete vor Juli erhöht haben?
Bei Mietverträgen, die sich von Mai zu Mai verlängern, wurde für die bereits vorgenommene Erhöhung die damals geltende 25-Prozent-Grenze angewandt. Da die 25-prozentige Mieterhöhungsgrenze jedoch zum 1. Juli aufgehoben wurde, müssen Vermieter hinsichtlich eines neuen Erhöhungszeitraums bis April 2025 warten.
5-Ist es für Mieter, die vor dem 2. Juli eine Erhöhung vorgenommen haben, möglich, nach dem 2. Juli die Differenz oder eine andere Erhöhung zu fordern?
Ein Wohnungsmieter, der seine Mieterhöhung vor dem 1. Juli, unabhängig vom Datum, mit 25 Prozent vorgenommen hat, muss nach dem 1. Juli keine zusätzliche Erhöhung oder eine Differenzerhöhung leisten. Für diese Mieter wird das nächste Jahr abgewartet, und wenn ihr Erneuerungszeitraum kommt, werden sie ihre Erhöhungen im Rahmen des 12-Monats-Durchschnitts des VPI vornehmen.
6-Kann ein fester Mietzinssatz in Verträgen festgelegt werden?
Natürlich können sich Mieter und Vermieter in einem Mietvertrag auf eine Erhöhung auf Basis eines festen Mietpreises für die vermietete Immobilie einigen. In unserem Rechtssystem ist der 12-monatige VPI-Durchschnitt die Obergrenze für Mieterhöhungen bei Wohnungen. Es ist möglich, eine Rate festzulegen, die diesen Wert nicht überschreitet. Ein Anspruch, der darüber hinausgeht, ist jedoch ungültig.
7-Wie sieht die Erhöhungsanwendung bei laufenden Gerichtsverfahren aus?
Wie Sie wissen, wurde zum 1. September ein Mediationsverfahren bei Mietstreitigkeiten eingeführt. Zwischen Vermietern und Mietern laufen weiterhin Klagen wegen Streitigkeiten und Mediationsprozesse. Mieter in dieser Situation werden ebenfalls den aktuell gültigen Satz anwenden, wenn ihr Erhöhungszeitraum ansteht.
8-Unter welchen Bedingungen kann der Vermieter eine Mieterhöhung fordern?
Wie in den einschlägigen Artikeln des türkischen Obligationenrechts geregelt, können Vermieter bis zur Vollendung des 5. Jahres des Mietvertrags keine Erhöhung fordern, die über der TEFE-TÜFE-Rate liegt. Nach Ablauf des 5. Jahres des Mietvertrags hat der Vermieter jedoch das Recht, eine Mietfeststellungsklage einzureichen. An diesem Punkt müssen Vermieter vor Einreichung der Klage auf Mieterhöhung ein Mediationsverfahren einleiten. Sollte in der Folge während des Mediationsprozesses keine Einigung erzielt werden, können die Vermieter eine Mietfeststellungsklage einreichen.
9-Welcher Prozess erwartet Mietstreitigkeiten?
Die Verpflichtung, vor Klageerhebung bei Mietstreitigkeiten einen Mediator zu konsultieren, begann am 1. September 2023. Mit Ausnahme der Räumung durch Zwangsvollstreckung ohne Urteil wurde für alle Streitigkeiten aus Mietverhältnissen die Verpflichtung eingeführt, zuerst einen Mediator zu konsultieren. Wenn im Mediationsverfahren keine Einigung zwischen den Parteien erzielt wird, können in dieser Phase verschiedene Klagen eingereicht werden, darunter Mietfeststellungsklagen und Räumungsklagen.
10- Wie sieht die Anwendung bei Gewerbemieten aus?
Wie bekannt ist, wurde für Gewerbemieten keine Obergrenze für Mieterhöhungen eingeführt. Wie in früheren Zeiten wird die Mieterhöhungsrate weiterhin basierend auf dem VPI-Durchschnitt vorgenommen.
11-Was ist zu tun, wenn der Vermieter eine höhere Erhöhung als die gesetzliche Mieterhöhungsrate verlangt?
Vermieter von Häusern (Wohnungen) oder Arbeitsplätzen haben in letzter Zeit, insbesondere im Prozess nach der Pandemie, begonnen, für die Immobilien, die sie besitzen und vermieten, exorbitante Mieterhöhungen vorzunehmen, und es wird versucht, diesen Zustand zunehmend zu normalisieren und mit dem gewöhnlichen Lauf des Lebens in Einklang zu bringen. Die Bestimmungen des Obligationenrechts bezüglich Mietverträgen sind jedoch größtenteils so gestaltet, dass sie die Mieter unterstützen und ihre Rechte schützen sollen. Mit dem in das Obligationenrecht eingefügten vorübergehenden Artikel wurde die Mieterhöhungsrate für Häuser, also Wohnungen, bis zum 1. Juli 2023 auf nur 25 Prozent festgelegt, und dieses Datum wurde bis zum 1. Juli 2024 verlängert. Die Anwendung der VPI-Erhöhung, die bei Gewerbeimmobilien weiterhin gilt, wird bei Wohnungen nicht angewandt, und dieser Satz wurde auf 25 Prozent eingefroren.
Ausgehend von diesen Regelungen können wir sagen, dass es kein Hindernis für Mieter gibt, diesen Satz bei 25 Prozent zu belassen und exorbitante Erhöhungen nicht zu akzeptieren, wenn Vermieter die Miete zu stark erhöhen wollen. Wenn die Mietverträge noch keine 5 Jahre alt sind, können Vermieter keine Erhöhung über 25 Prozent vornehmen. Bei Mietverträgen, die jedoch länger als fünf Jahre laufen, ist eine Erhöhung zum marktüblichen Preis im Rahmen der durch das Obligationenrecht eingeräumten Möglichkeiten zulässig.
Falls Vermieter exorbitante Erhöhungen verlangen, müssen die Mieter die Zahlungen mit der gesetzlichen (25 %) Rate fortsetzen. Akzeptiert der Vermieter dies nicht, muss er eine Mietfeststellungsklage einreichen.
12- Was kann getan werden, wenn die Differenz zwischen dem Mietbetrag und der tatsächlichen Miete zu groß geworden ist?
Wenn eine große Differenz zwischen dem Mietbetrag und der tatsächlichen Miete besteht, hat der Vermieter das Recht, gegen einen Mieter, dessen Mietverhältnis 5 Jahre überschritten hat, eine Mietfeststellungsklage einzureichen. Eine Mietfeststellungsklage ist eine Klageart, die bei Mietverträgen mit einer Laufzeit von über 5 Jahren eingereicht werden kann, wenn der Mietpreis weit unter den vergleichbaren Mietpreisen liegt. Der Vermieter kann durch diese Klage verlangen, dass der aktuelle Mietpreis vom Gericht neu festgesetzt wird. Bei einer Mietfeststellungsklage bestimmt das Gericht den neuen Mietpreis basierend auf vergleichbaren Mietpreisen, dem Zustand der Wohnung, der Billigkeit und der VPI-Rate. Der Richter ist jedoch nicht an die VPI-Rate und die 25-Prozent-Regelung gebunden. Daher ist es möglich, eine Erhöhung über der VPI-Rate anzuordnen. Der Kassationshof (Yargıtay) entschied in einer Entscheidung zur Mietfeststellungsklage, dass die Mietpreise ähnlicher Wohnungen untersucht und die Gründe, die den Mietpreis beeinflussen könnten, berücksichtigt werden sollten.
13-Vielen Dank für die Informationen, die Sie gegeben haben. Was möchten Sie abschließend sagen?
Zunächst einmal danke ich Ihnen sehr für die schönen Fragen, die Sie zum Mietrecht vorbereitet haben. Bei Mietklagen, einer der am häufigsten eingereichten Klagearten in der Türkei in letzter Zeit, ist man mit der Aufhebung der 25-prozentigen Mietobergrenze für Wohnungen zur alten Ordnung zurückgekehrt. Dies führt natürlich auch zu neuen rechtlichen Problemen. Wir werden versuchen, den rechtlichen Prozess mit den in der Praxis ergangenen Entscheidungen und der ständigen Rechtsprechung des Kassationshofs zu verfolgen. Mieter sollten unbedingt darauf achten, die Mietzahlungen pünktlich zu leisten und die gemietete Immobilie gut zu behandeln. Vermieter haben das Recht, die Miete im Rahmen von TEFE-TÜFE zu erhöhen. Für Mieter, die 5 Jahre erreicht haben, können Vermieter den Weg der Mietfeststellungsklage beschreiten.