IST ES MÖGLICH, EINEN MIETER, DER 5 JAHRE IM OBJEKT WOHNT, ZU KÜNDIGEN?
IST ES MÖGLICH, EINEN MIETER NACH 5 JAHREN ZU RÄUMEN?
In dieser Woche werde ich meinen geschätzten Lesern die in der Praxis gängigen Verfahren erläutern, ob es nach Ablauf des 5. Jahres eines Mietvertrags möglich ist, einen Mieter auf rechtlichem Wege so schnell wie möglich zu räumen – eine der am häufigsten gestellten Fragen im Mietrecht, die auch immer wieder Gegenstand präzedenzbildender Urteile ist. Die Zivilkammer des Kassationshofs hat ein Urteil gefällt, das Millionen von Mietern unmittelbar betrifft. Es gibt schlechte Nachrichten für Mieter vom Kassationshof. Durch die getroffene Entscheidung wurde ein als „Mietverpflichtungserklärung“ unterschriebenes leeres Blatt Papier als rechtmäßig anerkannt. In diesem Fall sollten Mieter keine leeren Blätter unterschreiben.
Räumungsklagen im Zusammenhang mit der Zwangsräumung von Mietern werden von den Friedensgerichten und den Vollstreckungsgerichten geprüft. Bei Räumungsklagen, die von Vermietern vor den Friedensgerichten eingereicht werden, kommt es aufgrund der längeren Verfahrensdauer zu Verzögerungen. Räumungsverfahren, die von Vermietern vor den Vollstreckungsgerichten eingereicht werden, dauern jedoch kürzer. Daher ist der schnellste Weg für einen Vermieter, einen Mieter zu räumen, eine Räumungsklage vor den Vollstreckungsgerichten. Die zuständigen Gerichte variieren je nach Gegenstand der Räumungsklage, den Räumungsgründen und den Einwänden des Mieters. Konkret: Bei einer Räumungsklage wegen unregelmäßiger Mietzahlungen ist das Vollstreckungsgericht zuständig. Bei einer Räumungsklage wegen Eigenbedarfs ist jedoch das Friedensgericht zuständig. Aus diesem Grund ist die schnellste und korrekteste Methode zur Räumung eines Mieters die Einleitung einer Zwangsvollstreckung wegen Miet- oder Nebenkostenrückständen oder, falls eine vom Mieter unterzeichnete Räumungsverpflichtungserklärung vorliegt, die Einleitung eines Vollstreckungsverfahrens auf Grundlage dieser Erklärung, um anschließend beim Vollstreckungsgericht Räumungsklage zu erheben. Die als Zielvorgabe festgelegte Prozessdauer für Räumungsklagen vor Vollstreckungsgerichten beträgt 120 Tage.
Entgegen der landläufigen Meinung gibt es keine gesetzliche Regelung, die eine Räumung des Mieters allein deshalb vorsieht, weil der Mietvertrag das 5. Jahr vollendet hat. Wenn ein Mieter das 5. Jahr des Mietvertrags vollendet hat, hat der Vermieter gesetzlich das Recht, eine Mietzinsfeststellungsklage gegen den Mieter einzureichen. Durch eine solche Klage ist es Vermietern möglich, die Miete unabhängig von der 25-Prozent-Obergrenze gemäß den Vergleichsmieten und entsprechend der Lage der Immobilie zu erhöhen. Unter den im türkischen Obligationengesetz festgelegten Bedingungen ist eine Räumung des Mieters unabhängig davon möglich, ob dieser das 5. Jahr des Mietvertrags vollendet hat oder nicht.