WICHTIGES KASSATIONSHOFURTEIL ZUR MIETERHÖHUNGSKLAGE
WICHTIGE KASSATIONSHOF-ENTSCHEIDUNG ZUR MIETERHÖHUNGSKLAGE
In dieser Woche möchte ich Ihnen, meinen werten Lesern, eine vom Kassationshof (Yargıtay) gefällte Entscheidung vorstellen, die im Mietrecht auf großes Interesse stößt und als Präzedenzfall gilt, und diese anhand von Beispielen erläutern.
Vom Kassationshof erging eine sehr wichtige Präzedenzentscheidung, die Millionen von Mietern und Vermietern betrifft. Während die Debatten über Vermieter anhalten, die unter Berufung auf die Lebenshaltungskosten astronomische Summen von Mietern verlangen, hat die Zivilrechtskammer des Kassationshofs ein wegweisendes Urteil gefällt. Das höchste Gericht hat entschieden, dass bei Klagen auf Festsetzung des Mietzinses Rechte bezüglich eines Mehrbetrags nicht vorbehalten werden können und dass bezüglich eines solchen vorbehaltenen Rechts kein Antrag auf Klageänderung (Islah) gestellt werden kann.
Als sich Vermieter und Mieter nicht einigen konnten, wählte der Vermieter den Klageweg und trug den Mietstreit vor Gericht. Der Vermieter, der beim Friedensgericht Klage einreichte, verlangte die Neufestsetzung des Mietzinses. Der Richter des Friedensgerichts, der den Mieter und den vermietenden Eigentümer in der Verhandlung anhörte, entschied auf eine teilweise Stattgabe der Klage. Der beklagte Mieter legte gegen das Teilurteil des erstinstanzlichen Gerichts Berufung (Revision) ein. Der Kassationshof prüfte das Urteil des erstinstanzlichen Gerichts und entschied auf dessen Aufhebung. Die Akte wurde vom zuständigen Zivilsenat des Kassationshofs erneut an das Friedensgericht zurückverwiesen. Das Friedensgericht hielt in seinem ersten Urteil an seiner Entscheidung fest. Da der beklagte Mieter erneut gegen dieses Festhalte-Urteil des Friedensgerichts Revision einlegte, wurde die Akte an die Zivilrechtskammer des Kassationshofs übermittelt.
In der Entscheidung, in der darauf hingewiesen wurde, dass sich das Urteil in Verfahren zur Festsetzung des Mietzinses auf die Bestimmung der Miete für ein Mietjahr bezieht, wurde daran erinnert, dass diese Bestimmung klar, deutlich und vollständig sein muss. Es wurde zum Ausdruck gebracht, dass das markanteste Merkmal von Klagen auf Festsetzung des Mietzinses darin besteht, dass sie die öffentliche Ordnung betreffen und dass in der Rechtsprechung anerkannt ist, dass die Parteien die hierfür geltenden Methoden nicht selbst bestimmen können.
„IN FESTSTELLUNGSKLAGEN KÖNNEN RECHTE BEZÜGLICH EINES MEHRBETRAGS NICHT VORBEHALTEN WERDEN“
In der Präzedenzentscheidung wurden folgende Ausführungen gemacht:
"Der Richter ist in diesen Verfahren verpflichtet, die Festsetzung des Mietzinses in Übereinstimmung mit den Methoden vorzunehmen, die durch Gesetze, Entscheidungen zur Vereinheitlichung der Rechtsprechung und die Rechtsprechung des Kassationshofs festgelegt wurden. Was den konkreten Fall betrifft, so wurde zwischen dem Kläger und dem Beklagten ein 5-Jahres-Vertrag unterzeichnet. Gemäß Artikel 3 des Mietvertrags wurde der Mietzins für das erste Jahr auf 4.500 TL festgelegt, wobei der Mietzins in den Folgejahren um die Rate (Erzeugerpreisindex + Verbraucherpreisindex)/2 erhöht werden sollte. Im letzten Absatz von Artikel 3 des Vertrags wurde vereinbart, dass, falls die Parteien nach den ersten drei Jahren keine Einigung über die Mieterhöhung erzielen können, die Mieterhöhung durch einen Sachverständigen festgesetzt werden soll. Der Kläger behauptete jedoch, dass der Beklagte für das 3. Jahr ohne gemeinsame Einigung über den Mietzins 5.693 TL gezahlt habe, und beantragte die Festsetzung der monatlichen Miete auf 8.000 TL. Mit einem Antrag auf Klageänderung (Islah) erklärte er, die Klage auf Basis einer Bruttomiete von 8.000 TL eingereicht zu haben, und verlangte die Festsetzung des Mietzinses auf brutto 9.200 TL.
Wie bereits erwähnt, handelt es sich bei Klagen auf Festsetzung des Mietzinses um eine besondere Klageart, die den Urteilen ähnelt, die am Ende von Gestaltungsurteilen ergehen. In diesen Verfahren wird lediglich die Festsetzung des Mietzinses verlangt, der für den betreffenden Mietzeitraum gültig sein soll, und der Gegenstand einer Klage auf Mietzinsfestsetzung ist begrenzt. Im Ergebnis bestimmt der Richter den Mietzins, der für den Zeitraum von einem Jahr in die Zukunft angewendet wird, und der im Mietvertrag vorgesehene Mietzins wird durch das richterliche Urteil geändert. Aufgrund dieser Natur der Klage ist der Antrag auf Mietzinsfestsetzung nicht teilbar, und der Mietzins muss vom Kläger auf einmal klar und deutlich gefordert werden. Mit anderen Worten: In Klagen auf Festsetzung des Mietzinses können Rechte bezüglich eines Mehrbetrags nicht vorbehalten werden, und für ein solches vorbehaltenes Recht kann kein Antrag auf Klageänderung gestellt werden. Da sich der Antrag auf Mietzinsfestsetzung zudem auf den in der Klageschrift angegebenen Zeitraum bezieht, würde bei einer Erhöhung des Betrags durch Klageänderung ein Anspruch für einen späteren Zeitraum erhoben werden, was der Natur der Klagen auf Festsetzung des Mietzinses widerspricht. Da dies der Fall ist, hätte dem Aufhebungsurteil des zuständigen Senats, das auch von der Zivilrechtskammer angenommen wurde, gefolgt werden müssen; das Festhalten am vorherigen Urteil ist rechts- und verfahrenswidrig. Es wurde einstimmig die Aufhebung des Festhalte-Urteils beschlossen."