Mietpreis und die Eintragung des Mietvertrags im Grundbuch sowie die Zustimmung des Ehegatten bei der Vermietung der Familienwohnung
Miete und die Vormerkung des Mietvertrags im Grundbuch sowie die Zustimmung des Ehegatten bei Familienwohnungsmieten
Das Thema der Vormerkung von Mietverträgen, die zwischen Mieter und Vermieter geschlossen wurden, im Grundbuch ist von großer Bedeutung. Bei im Grundbuch vorgemerkten Mietverträgen sind nachfolgende Eigentümer verpflichtet, die Nutzung des Mietobjekts gemäß dem Mietvertrag zu gestatten. Es sollte vertraglich ausdrücklich geregelt werden, dass der Mietvertrag durch eine entsprechende Klausel im Grundbuch vorgemerkt wird. Gemäß der Entscheidung der 14. Zivilkammer des Kassationshofs vom 10.07.2021: „Die Parteien können durch den Vertrag vereinbaren, dass Verträge über eine Immobilie im Grundbuch vorgemerkt werden. Zweck dieses Vorgangs ist es, die bestehende Rechtslage gegenüber Dritten geltend machen zu können und der Rechtslage Publizität zu verleihen. Die Vormerkung eines Immobilienmietvertrags im Grundbuch verleiht dem Mieter das Recht, das vertragliche Recht auch gegenüber späteren Eigentümern geltend zu machen“, wodurch die Bedeutung der Vormerkung im Grundbuch klar hervorgehoben wurde.
Die Miete ist der Betrag, den der Mieter dem Vermieter als Gegenleistung für die Vermietung des Mietobjekts zu zahlen verpflichtet ist. Die Miete muss im Mietvertrag klar angegeben werden. Außer der Festlegung der Miete im Mietvertrag können keine Änderungen zulasten des Mieters vorgenommen werden. Zudem ist es möglich, im Mietvertrag eine halbjährliche oder jährliche Zahlung der Miete zu vereinbaren. Die Zahlung der Miete in einer Fremdwährung muss in Mietverträgen ausdrücklich festgehalten werden. Wenn in den Mietverträgen festgelegt ist, dass die monatlichen Mietzahlungen im Voraus zu leisten sind, muss dem Mieter eine dreitägige Frist gewährt werden. Erfolgen Mietzahlungen nicht innerhalb der im Mietvertrag festgelegten Frist, ist eine Verzugsstrafe gültig. Die Bestimmung, dass für jeden Monat der verspäteten Mietzahlung eine Verzugsstrafe von 10 % erhoben wird, ist für den Mieter bindend.
Der Mieter kann den Mietvertrag für eine als Familienwohnung genutzte Immobilie nicht ohne die ausdrückliche Zustimmung seines Ehegatten kündigen. Sollte der Ehegatte des Mieters der Kündigung des Mietvertrags nicht ausdrücklich zustimmen, hat der Mieter das Recht, bei Gericht die Einholung einer Entscheidung zu beantragen. Ein Ehegatte, der keine Kenntnis vom Mietvertrag hat, hat das Recht, durch eine schriftliche Mitteilung an den Vermieter Vertragspartei des Mietvertrags zu werden. Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter und dessen Ehegatten die Kündigungserklärung durch separate Zustellung mitzuteilen.
Der Vermieter hat das Recht, den Mietvertrag zu beenden, wenn das Mietobjekt aufgrund von Wiederaufbau oder Sanierung grundlegend repariert, erweitert oder verändert werden muss. Hierfür ist es erforderlich, dass der Mieter das Mietobjekt räumt. Eine Nutzung des Mietobjekts während der grundlegenden Reparatur, Erweiterung oder Veränderung darf nicht möglich sein. Um bei befristeten Mietverträgen eine Räumungsklage wegen Eigenbedarfs oder grundlegender Reparatur einreichen zu können, muss die Klage innerhalb eines Monats nach Ablauf der Mietdauer erhoben werden. Räumungsklagen aufgrund von Wiederaufbau und Sanierung unterliegen Fristen. Räumungsklagen, die nicht innerhalb eines Monats nach Ablauf der Mietperiode erhoben werden, werden nicht akzeptiert.
Die Frage, ob der neue Eigentümer, der das Mietobjekt erwirbt, den Mietvertrag aufgrund seines eigenen Bedarfs beenden kann, ist von großer Bedeutung. Die Person, die das Mietverhältnis beendet, hat das Recht, den Mietvertrag nach einer Frist von 6 Monaten durch eine Klage zu beenden, sofern sie das Mietobjekt für sich selbst, ihre Abkömmlinge, Vorfahren oder andere gesetzlich unterhaltspflichtige Personen als Wohnraum oder Arbeitsstätte benötigt und den Mieter innerhalb eines Monats ab dem Tag des Erwerbs schriftlich über diesen Umstand informiert.