BESCHLUSS, DASS DIE ÜBERWEISUNGSGEBÜHREN BEI MIETZAHLUNGEN VOM MIETER ZU TRAGEN SIND
ENTSCHEIDUNG ÜBER DIE ZUGEHÖRIGKEIT DER ÜBERWEISUNGSGEBÜHREN BEI MIETZAHLUNGEN ZUM MIETER
In dieser Woche möchte ich Ihnen, meinen werten Lesern, eine wegweisende Entscheidung des Kassationshofs erläutern, die im Mietrecht von größtem Interesse ist und nun als Präzedenzfall dient, und dies anhand von Beispielen veranschaulichen.
Der Kassationshof hat eine sehr wichtige Grundsatzentscheidung getroffen, die Millionen von Mietern und Vermietern betrifft. Während hohe Mietsteigerungen zu Konflikten zwischen Vermietern und Mietern führen, kam es an den Gerichten zu einer Häufung von „Räumungs-“ und „Mietfeststellungsklagen“. Mitten in der anhaltenden Debatte um die starken Mietpreissteigerungen fällte das Zivilrechtsplenum des Kassationshofs ein wegweisendes Urteil. Das höchste Gericht entschied, dass bei Mietzahlungen per Banküberweisung die Überweisungsgebühren vom Mieter zu tragen sind. Wird die Überweisungsgebühr vom Mietbetrag des Vermieters abgezogen, so gilt die Miete als unvollständig gezahlt.
In dem präzedenzgebenden Fall zahlte der Mieter L.M. seine Miete jeden Monat regelmäßig auf das Bankkonto ein. Nach vier Monaten behauptete der Vermieter, die Miete sei unvollständig gezahlt worden, und leitete eine Zwangsvollstreckung gegen den Mieter ein. Obwohl der Mieter die Miete gezahlt hatte, legte er gegen die Vollstreckung Widerspruch ein, da ihn der Vorgang sehr belastete. Daraufhin wandte sich der Vermieter an das Friedensgericht und widersprach der Einstellung der Zwangsvollstreckung.
Der klagende Eigentümer behauptete, der beklagte Mieter L.M. habe die Miete über 4 Monate hinweg unvollständig gezahlt. Der Vermieter forderte die Aufhebung des Widerspruchs, die Fortsetzung der Zwangsvollstreckung sowie die Auflösung des Mietvertrags und die Räumung der Mietsache, mit der Begründung, dass der Beklagte zur vollständigen Zahlung des Mietzinses verpflichtet sei.
Der beklagte Mieter hingegen argumentierte, dass der vom Kläger behauptete unvollständige Zahlungsbetrag allein auf dessen Verschulden beruhe. Er habe monatlich 450 Lira auf das vom Kläger angegebene Bankkonto überwiesen, wobei die Bank 31,50 Lira als Überweisungsgebühr einbehalten habe. Für diesen Abzug sei nicht er, sondern der Vermieter verantwortlich. Der Mieter führte aus, dass es rechtlich und dem Mietvertrag widerspreche, wenn er die Kosten für eine Überweisung tragen müsse, die nur aufgrund des Wunsches des Vermieters erfolge, obwohl der Mietzins laut Mietvertrag eigentlich in bar und im Voraus zu entrichten sei; er forderte daher die Abweisung der Klage.
„DER MIETER HAT EINE UNVOLLSTÄNDIGE ZAHLUNG GELEISTET“
Das Gericht stellte fest, dass die unvollständige Zahlung auf die von der Bank erhobenen Gebühren zurückzuführen sei. Es betonte, dass der Beklagte nicht verpflichtet sei, die Kosten zu tragen, die dadurch entstehen, dass die eigentlich für eine Barzahlung vorgesehene Miete nun auf Wunsch des Vermieters auf ein Bankkonto überwiesen werden müsse. Da kein offener Mietrückstand bestehe, wurde die Räumungsklage wegen Zahlungsverzugs mit der Begründung abgewiesen, dass die Klage des Klägers unbegründet sei. Nachdem der klagende Eigentümer gegen dieses Urteil Berufung einlegte, hob der Kassationshof das Urteil auf. Im erneuten Verfahren hielt das Gericht an seinem ersten Urteil fest. Nachdem der Kläger auch gegen dieses Urteil Revision einlegte, fällte das Zivilrechtsplenum des Kassationshofs ein wegweisendes Urteil. In der Entscheidung des Plenums hieß es: „Die Verpflichtung zur Zahlung des Mietzinses gehört zu den sogenannten Holschulden, die der Schuldner dem Gläubiger, also dem Vermieter, zu überbringen hat; die Übermittlung des Geldes an den Vermieter ist eine Last, die dem Mieter obliegt. Bei Mietzahlungen per Banküberweisung gehen die Überweisungsgebühren zu Lasten des Mieters; wird die Überweisungsgebühr vom Betrag des Vermieters einbehalten, leistet der Mieter eine unvollständige Zahlung.“
„EINE ZAHLUNG, DIE NICHT AUF DIE BESCHRIEBENE WEISE ERFOLGT, IST RECHTLICH NICHT ANERKENNBAR“
In der Entscheidung wurde daran erinnert, dass bei einem Abzug der Überweisungskosten vom Mietbetrag eine unvollständige Zahlung vorliege. Da bei einer Zahlung nach einer Mahnung wegen Verzugs eine unvollständige Leistung erfolge, führe dies zur Räumung wegen Zahlungsverzugs. Es wurde betont, dass der Mietzins nach geltendem Recht eine Bringschuld sei, die entweder persönlich beim Vermieter in bar beglichen, per Banküberweisung auf Kosten des Mieters eingezahlt oder per Postanweisung (PTT) mit Zustellung an die Wohnadresse gesendet werden müsse. Es wurde dargelegt, dass der Mieter für die bei einer Einzahlung auf das Bankkonto des Vermieters von der Bank einbehaltenen Gebühren verantwortlich sei. In der Entscheidung heißt es dazu:
„Zahlungen, die nicht auf die beschriebene Weise erfolgen, können nicht als rechtlich gültige Zahlungen anerkannt werden. Daher muss das Gericht den Widerspruch gegen die unvollständig gezahlten Mieten aufheben und die Räumung der Mietsache anordnen. Es wurde mit Stimmenmehrheit beschlossen, das Urteil des Gerichts aufzuheben.“