Für welche vermieteten Immobilien kann eine Mietzinsfeststellungsklage erhoben werden?

Für welche gemieteten Immobilien kann eine Mietpreisanpassungsklage eingereicht werden?

Um eine Klage auf Festsetzung der Miete einreichen zu können, muss zunächst ein schriftlicher oder mündlicher Mietvertrag zwischen den Parteien bestehen. Ohne einen solchen Vertrag zwischen den Parteien kann gegen natürliche oder juristische Personen keine Mietpreisanpassungsklage eingereicht werden. Bei der Einreichung einer Mietpreisanpassungsklage muss der Kläger zunächst ein rechtliches Interesse an der Klageerhebung nachweisen. Besteht im Mietvertrag zwar eine Regelung zur Mieterhöhung, ist diese jedoch aufgrund eines unbestimmten Prozentsatzes unklar und führt zu Streitigkeiten, so haben beide Parteien ein rechtliches Interesse an der Erhebung einer Mietpreisanpassungsklage. Sowohl der Vermieter als auch der Mieter haben das Recht, eine solche Klage einzureichen. Das rechtliche Interesse des Mieters besteht darin, eine überhöhte Miete zu senken, während das Interesse des Vermieters darin liegt, eine zu niedrige Miete zu erhöhen. Bei einer Eigentümergemeinschaft hat jeder Miteigentümer das Recht, im Verhältnis zu seinem Anteil eine Mietpreisanpassungsklage einzureichen. Wenn sich die Immobilie im Gesamthandseigentum befindet, müssen alle Eigentümer gemeinsam eine Klage auf Mietpreisanpassung einreichen. Sollte ein einzelner Miteigentümer die Klage einreichen, haben die anderen Miteigentümer das Recht, dem Verfahren nachträglich durch Zustimmung beizutreten. Besteht zwischen Mieter und Vermieter Einigkeit über die Festlegung der Miete, wird diese gemäß der Vereinbarung erhöht; in diesem Fall kann keine Mietpreisanpassungsklage erhoben werden. Gemäß Artikel 344/1 des türkischen Obligationenrechts gilt: Vereinbarungen der Parteien über die in verlängerten Mietperioden anzuwendende Miete sind gültig, sofern sie die Veränderungsrate gemäß dem Zwölfmonatsdurchschnitt des Verbraucherpreisindex des vorangegangenen Mietjahres nicht überschreiten.

Gehört die Pflicht zur Zahlung von Quellensteuer (Stopaj) und Mehrwertsteuer (KDV) dem Mieter oder dem Vermieter?

Die Zahlungspflicht für Quellensteuer und Mehrwertsteuer liegt beim Vermieter. Der Vermieter hat jedoch das Recht, diese Steuern durch gegenseitige Vereinbarung jederzeit vom Mieter zu fordern. Die Lösung der Frage, wer die Steuern zahlt, liegt nicht im Steuerrecht, sondern im Mietvertrag, der sich aus dem Mietverhältnis zwischen den Parteien ergibt. Wenn im Mietvertrag ausdrücklich festgelegt ist, dass die Mehrwertsteuer vom Mieter zusätzlich zu zahlen ist, oder wenn die Miete im Vertrag mit dem Zusatz „zzgl. MwSt.“ angegeben ist, muss der Mieter zusätzlich zur Miete einen Betrag in Höhe der Mehrwertsteuer an den Vermieter zahlen. Dies wird hier nicht als Steuerzahlung des Mieters, sondern als Teil der Mietverpflichtung betrachtet. Falls der Mietvertrag eine Vereinbarung enthält, dass die Miete den Mehrwertsteuerbetrag bereits beinhaltet, oder wenn diesbezüglich keine Vereinbarung getroffen wurde, ist davon auszugehen, dass der Mietpreis die Mehrwertsteuer enthält. In solchen Fällen kann der Vermieter vom Mieter neben der Miete keine weitere Zahlung verlangen, was auch der gefestigten Rechtsprechung des Kassationsgerichtshofs entspricht.

Kann der Vermieter wegen Eigenbedarfs für seine Mutter oder seinen Vater eine Räumungsklage einreichen?

Damit der Vermieter eine Räumung aufgrund von Wohnbedarf erwirken kann, muss der Bedarf aufrichtig, real und zwingend sein. Bei Räumungsklagen wegen Eigenbedarfs muss das Gericht im Detail prüfen, ob der vom Vermieter behauptete Bedarf tatsächlich besteht. Der Vermieter kann den behaupteten Bedarf mit allen Beweismitteln nachweisen. Ein starkes Indiz hierfür ist, wenn der Vermieter selbst zur Miete wohnt. Der Vermieter kann eine Räumungsklage nur einreichen, wenn der Bedarf bereits entstanden ist. Für einen noch nicht entstandenen oder in naher Zukunft unwahrscheinlichen Wohnbedarf kann keine Räumungsklage eingereicht werden. Dass der Vermieter, der Eigenbedarf geltend macht, dem Mieter seine eigene aktuell bewohnte Wohnung nicht angeboten hat, führt nicht zwingend zu der Schlussfolgerung, dass der Bedarf nicht real oder aufrichtig sei. Laut Rechtsprechung des Kassationsgerichtshofs muss der Vermieter, wenn er über mehrere vermietete, bewohnbare Immobilien verfügt, eine aufrichtige Auswahl unter diesen treffen, um eine Räumungsklage zu erheben. Vermieter erfinden manchmal künstliche Bedürfnisse, um den Mieter aus der Immobilie zu entfernen. An dieser Stelle muss das Gericht in den eingereichten Räumungsklagen detailliert untersuchen, ob der Bedarf des Klägers real und aufrichtig ist. Wie vom Kassationsgerichtshof bestätigt, muss der Bedarf des Vermieters bereits entstanden sein; andernfalls kann der Vermieter keine Räumungsklage auf Basis eines nicht entstandenen Bedarfs einreichen. Ein Bedarf, dessen Eintritt erst in ferner Zukunft liegt, kann ebenfalls nicht als Räumungsgrund anerkannt werden. Wenn der Vermieter über eine leerstehende Wohnung verfügt oder die Wohnung, in der er selbst wohnt, vor der Einreichung der Räumungsklage verkauft oder zum Verkauf angeboten hat, wird davon ausgegangen, dass der Bedarf nicht real und aufrichtig ist. Der Kassationsgerichtshof betont zudem, dass es nicht ausreicht, wenn der Bedarf zum Zeitpunkt der Klageerhebung besteht, sondern er muss auch während des gesamten Gerichtsverfahrens fortbestehen.

Das Recht, eine Räumungsklage wegen Wohnbedarfs einzureichen, steht dem Vermieter der Wohnung zu. Der Vermieter kann selbst Eigentümer sein, aber auch Dritte, die nicht Eigentümer sind, können Vermieter sein. Auch Vermieter, die nicht Eigentümer sind, können eine Räumungsklage wegen Eigenbedarfs einreichen. Ebenso kann eine Person, die zwar Eigentümer ist, aber nicht der Vermieter, eine Räumungsklage einreichen. Es ist keine Voraussetzung, dass der Vermieter Eigentümer ist. Ein Vermieter, der nicht Eigentümer ist, kann diese Klage ebenfalls einreichen. In einer Entscheidung des Kassationsgerichtshofs wurde klargestellt, dass eine Räumungsklage auch durch einen nicht als Eigentümer eingetragenen Vermieter erhoben werden kann, sofern die Kündigungsabsicht formell mitgeteilt wurde, und eine Abweisung der Klage mit dem Hinweis auf fehlendes Eigentum nicht zulässig ist.

Welcher Vertrag ist maßgeblich, wenn für dieselbe Immobilie zwei getrennte Mietverträge existieren?

Ich danke Ihnen sehr für diese Frage, da dies ein in der Praxis häufig auftretendes Thema ist. Damit ein von Mieter und Vermieter freiwillig abgeschlossener Mietvertrag Bestand hat, ist es wichtig, dass er die Gültigkeitsvoraussetzungen erfüllt. Bei Vorliegen mehrerer Mietverträge, die zu unterschiedlichen Zeitpunkten erstellt wurden, vertritt der Kassationsgerichtshof unterschiedliche Ansichten.

Es kommt vor, dass zwischen Vermieter und Mieter aus verschiedenen Gründen mehrere Mietverträge unterzeichnet werden. Oft wird der Mietvertrag mit dem niedrigeren Betrag beim Finanzamt vorgelegt, um weniger Steuern zu zahlen, während der Mietvertrag mit dem höheren Betrag tatsächlich zwischen den Parteien angewendet wird. Der Kassationsgerichtshof betrachtet den zur Vorlage beim Finanzamt erstellten Vertrag als scheingeschäftlich (simuliert), während der Vertrag mit dem höheren Betrag als gültig angesehen wird. Der Kassationsgerichtshof hat festgestellt, dass es keinen sachlichen oder rechtlichen Grund für einen Mieter gibt, einen Vertrag mit einem höheren Betrag zu unterschreiben, wenn dieser nicht der tatsächliche Wille wäre; daher ist der Vertrag mit dem höheren Betrag nicht als Scheingeschäft zu werten, sondern gültig.

Im Folgenden sind beispielhafte Entscheidungen des Kassationsgerichtshofs zu den Problemen bei mehreren Mietverträgen aufgeführt.

Können der Beginn und das Ende des Mietvertrags anhand des Kontoauszugs, auf dem die Miete gezahlt wurde, festgestellt werden?

Im Mietvertrag muss klar festgelegt sein, an welchem Datum die Miete zu zahlen ist. Wenn die Miete nicht zwischen den im Vertrag angegebenen Daten gezahlt wird, gilt der Mieter als in Verzug. An diesem Punkt hat der Vermieter das Recht, bei der Vollstreckungsbehörde die Zustellung eines Zahlungsbefehls zu beantragen, um die Miete vom Mieter einzuziehen. Der Beginn und das Ende von Mietverträgen können nicht allein durch die Mietzahlungen bestimmt werden. Da davon ausgegangen wird, dass der Mietvertrag auch in den Monaten gültig ist, in denen die Miete nicht gezahlt wird, entsteht hier ein Rechtsverlust für die Vermieter. Mietverträge sind so beschaffen, dass sie ohne eine schriftliche Kündigung durch die Parteien nicht automatisch enden. Daher kann die Nichtzahlung der im Mietvertrag angegebenen Miete nicht als Ende des Mietvertrags angesehen werden.

Kann der Vermieter mit der Begründung: „Wegen der Pandemie ist der Wert der Wohnung gestiegen. Die Mieten in unserer Region sind gestiegen“, zusätzlich zum Anstieg gemäß VPI (TÜFE) eine pauschale Erhöhung von tausend TL fordern?

Das aktuell am häufigsten auftretende Thema sind die steigenden Mietpreise. Wie jedoch im Amtsblatt bekannt gegeben wurde: „ARTIKEL 4 – Dem türkischen Obligationengesetz Nr. 6098 vom 11.01.2011 wurde folgender vorübergehender Artikel hinzugefügt: VORÜBERGEHENDER ARTIKEL 1 – Bei Wohnungsmieten sind für Mietverträge, die in der Zeit vom Inkrafttreten dieses Artikels bis zum 01.07.2023 (einschließlich) verlängert werden, Vereinbarungen über den anzuwendenden Mietpreis nur dann gültig, wenn sie 25 Prozent der Miete des vorangegangenen Mietjahres nicht überschreiten. Falls die Veränderungsrate des vorangegangenen Mietjahres gemäß dem Zwölfmonatsdurchschnitt des Verbraucherpreisindex unter 25 Prozent liegt, gilt die Veränderungsrate. Diese Regel gilt auch für Mietverträge mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr. Verträge, die diese Sätze überschreiten, sind hinsichtlich des übersteigenden Betrags ungültig. Diese Bestimmung findet auch auf Entscheidungen Anwendung, die von Richtern gemäß Absatz 2 von Artikel 344 getroffen werden.“

Gemäß diesem Artikel ist eine andere Erhöhung als die 25-prozentige Erhöhung rechtlich nicht möglich. Es gibt keine rechtliche Grundlage für Vermieter, zusätzlich eine Mieterhöhung zu fordern.

Kann die Miete erhöht werden, wenn der Mietvertrag keine Erhöhungsrate vorsieht?

Sowohl für verlängerte Perioden als auch vor Ablauf der Vertragslaufzeit kann die Höhe der Mietanpassung im Mietvertrag vereinbart werden. Solche Vertragsbeziehungen machen eine Mietpreisanpassungsklage überflüssig. In Fällen, in denen die Mieterhöhung gemäß dem Mietvertrag erfolgt, ist eine Klage gegen einen Mieter, der die vertragsgemäße Erhöhung nicht vornimmt, eine gewöhnliche Erfüllungsklage. Dass die bei jeder neuen Mietperiode vorzunehmende Erhöhung vertraglich festgelegt werden kann, ist ein Ergebnis der Anwendung der Bestimmungen des türkischen Obligationenrechts Nr. 6098. Auch die Einschränkung des Parteiwillens hinsichtlich der während der Vertragslaufzeit vorzunehmenden Erhöhung ist ein Ergebnis der Anwendung des türkischen Obligationenrechts Nr. 6098. Das türkische Obligationenrecht bevorzugt ein System, das die Mietpreiserhöhung auf den Vertrag stützt, statt den Weg über Gerichte zu gehen, und ermutigt die Parteien, in diese Richtung Vereinbarungen zu treffen. Bei unbefristeten Mietverträgen gewinnen die im Vertrag enthaltenen Erhöhungsklauseln noch stärker an Bedeutung. Die Möglichkeit, nach Ablauf von Fünfjahresperioden eine Mietpreisanpassungsklage einzureichen, um die Miete auf das ortsübliche Niveau festzusetzen, steht den Parteien unabhängig davon offen, ob eine Erhöhungsklausel im Vertrag vorhanden ist. Falls im Mietvertrag keine Regelung in diese Richtung vorhanden ist, können die Parteien zusammenkommen und eine Festlegung hinsichtlich der fehlenden Bestimmung treffen. Wenn entschieden wurde, dass die Miete in der verlängerten Periode nicht erhöht wird, muss dies ebenfalls ausdrücklich im Vertrag schriftlich festgehalten werden.

9) Mein Mieter hat seinen Vertrag letzten September beendet. Ich habe ihn im August mündlich gebeten, die Wohnung zu räumen, da ich im Januar selbst einziehen möchte. Er sagte, er würde nach einer Wohnung suchen. Später erfuhr ich, dass er nicht gesucht hat und mich ständig hinhält, und der Vertrag hat sich automatisch verlängert. Ich werde in meiner Wohnung selbst wohnen. Deshalb möchte ich, dass mein Mieter auszieht, aber mein guter Wille wurde ausgenutzt. Was sind meine rechtlichen Grundlagen? Wie kann ich meinen Mieter ausweisen?

Das aktuell am häufigsten vorkommende Problem ist, dass der Mieter nicht auszieht. Vermieter müssen ihre Absicht, die Mieter wegen Eigenbedarfs aus der Wohnung zu räumen, unbedingt durch eine über einen Notar zugestellte Abmahnung (ihtarname) mitteilen. Sie müssen klar schreiben, dass der Vertrag im neuen Mietjahr nicht verlängert wird und der Eigentümer die Immobilie wegen Eigenbedarfs selbst beziehen wird, und diese Abmahnung an den Mieter senden. Andernfalls kann das Verfahren zur Räumung der Mieter rechtlich nicht beginnen, und die Vermieter erleiden an dieser Stelle Nachteile.

„Mein Vermieter möchte, dass ich ausziehe, obwohl der Vertrag noch läuft“ – was sind die Rechte des Mieters?

Während der laufenden Vertragslaufzeit zwischen Mieter und Vermieter wird das Begehren auf Räumung des Mieters rechtlich nicht als gültig anerkannt.

Der Mieter hat einige Rechte, sofern der Mietvertrag die notwendigen Bedingungen erfüllt. Diese Rechte ergeben sich im Allgemeinen aus den Verpflichtungen des Vermieters. Im Rahmen dieser Rechte und Pflichten kann der Mieter bestimmte Forderungen an den Vermieter stellen.

Das Recht, die Mietsache vom Vermieter in einem für den Zweck, für den sie gemietet wurde, geeigneten Zustand zu übernehmen.

Das Recht, während der Mietvertragsdauer die Beseitigung von Umständen zu verlangen, die die Nutzung durch den Mieter behindern.

Das Recht, bei Nichterfüllung der dem Vermieter durch das türkische Obligationenrecht auferlegten Leistungen den Vertrag zu kündigen und aus berechtigtem Grund vom Vertrag zurückzutreten.

Das Recht, Schadenersatz für den verspäteten Erhalt der Mietsache zu verlangen.

Das Recht, vom Vermieter die Erstattung der mit der Nutzung verbundenen Nebenkosten zu verlangen.

Das Recht, die Behebung von Mängeln zu verlangen.

Sofern nichts Gegenteiliges vereinbart wurde, das Recht, die Erfüllung der obligatorischen Versicherungs-, Steuer- und ähnlichen Verpflichtungen durch den Vermieter zu verlangen. Zum Beispiel kann er Nebenkosten wie Aufzugsrenovierungskosten, Dämmungsgebühren usw. vom Vermieter fordern.

Falls eine dritte Person Ansprüche auf die Mietsache geltend macht, das Recht, vom Vermieter die Übernahme des Prozesses und den Ersatz sämtlicher entstandener Schäden zu verlangen.

Das Recht, während der Vertragslaufzeit und ohne berechtigten Grund nicht aus der gemieteten Immobilie verwiesen zu werden.

Das Recht, die Mietsache an andere weiterzugeben oder unterzuvermieten, sofern die schriftliche Genehmigung des Vermieters vorliegt.

Dem Mieter darf außer der Miete und den Nebenkosten (Heizung, Beleuchtung, Wasser, Hausgeld usw.) keine weitere Zahlungspflicht auferlegt werden.

Vereinbarungen über die Zahlung einer Vertragsstrafe bei nicht rechtzeitiger Mietzahlung oder über die Fälligkeit zukünftiger Mieten sind ungültig.

11) Vielen Dank für Ihre Informationen. Was möchten Sie abschließend noch sagen?

Zunächst einmal danke ich Ihnen sehr, dass Sie solch gute Fragen gestellt haben. Aufgrund der Mietstreitigkeiten, die in letzter Zeit zugenommen haben, versuchen auch wir, in diesen Prozessen häufig rechtlichen Beistand zu leisten. Der wichtigste Punkt, auf den Mieter und Vermieter achten müssen, ist die Phase der Erstellung des Mietvertrags. Es ist wichtig, dass Mieter den Vertrag, den sie unterzeichnen, prüfen, um ihre Rechte zu kennen. Auch die Forderungen der Vermieter, die Immobilie vor Ablauf des Mietvertrags zu räumen, haben keine Gültigkeit, da sie keine rechtliche Grundlage haben. Wenn die Mieten pünktlich gezahlt werden, haben Mieter ein Recht darauf, 10 Jahre lang in der Immobilie zu wohnen. Im 5. Jahr des Mietvertrags haben sie das Recht, eine Mietpreisanpassungsklage einzureichen.