Rechtliche Schritte bei Nichtbenutzbarkeit der Mietsache

Rechtliche Möglichkeiten bei Unbenutzbarkeit der Mietsache

Der Mieter ist verpflichtet, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten und den im Mietvertrag vereinbarten monatlichen Mietzins zu entrichten. Bei einer eingeschränkten Nutzung der vermieteten Immobilie hat der Mieter das Recht, eine Mietminderung zu verlangen. Ausgaben, deren Vornahme der Vermieter verweigert hat, werden von der Miete abgezogen. Wird eine als Geschäftsraum vermietete Immobilie vom Mieter geschlossen gehalten, stellt dies einen Verstoß gegen den Mietvertrag dar, da dies den Wert der Mietsache mindert. Es ist erforderlich, dass sich der Verstoß gegen den Mietvertrag ausdrücklich auf die Nutzung der Mietsache bezieht. Zudem kann die Mietsache vor Ablauf des Mietvertrags an den Vermieter zurückgegeben werden. Gibt der Mieter die Mietsache zurück, ohne die Vertragslaufzeit oder die Kündigungsfristen einzuhalten, ist er verpflichtet, seine aus dem Mietvertrag resultierenden Verbindlichkeiten für einen angemessenen Zeitraum, in dem der Vermieter die Mietsache zu ähnlichen Bedingungen neu vermieten könnte – beispielsweise einen Zeitraum von drei Monaten – zu erfüllen. Findet der Mieter vor Ablauf dieser Frist einen neuen, zahlungsfähigen und zur Übernahme des Mietverhältnisses bereiten Mieter, dessen Akzeptanz dem Vermieter zuzumuten ist, so erlöschen die aus dem Mietvertrag resultierenden Verpflichtungen des Mieters. Es gibt Beträge, die der Vermieter von der Miete abziehen muss. Der Vermieter ist verpflichtet, Ausgaben, deren Vornahme er verweigert hat, sowie Vorteile, die er durch eine anderweitige Nutzung der Mietsache erzielt hat oder durch vorsätzliche Unterlassung nicht erzielt hat, von der Miete in Abzug zu bringen. Diese Bestimmung findet jedoch ab dem 01.07.2002 für die Dauer von 8 Jahren auf Kaufleute sowie juristische Personen des privaten und öffentlichen Rechts keine Anwendung. Ein Verzicht auf die Aufrechnung ist nicht möglich. Mieter und Vermieter können nicht vor Entstehung ihrer aus dem Mietvertrag resultierenden Forderungen auf das Recht zur Aufrechnung verzichten. Bei Unbenutzbarkeit der Mietsache kann beim zuständigen Amtsgericht eine Klage auf Auflösung des Mietvertrags erhoben werden. In diesem Verfahren ist der Mieter der Kläger und der Vermieter der Beklagte. Der klagende Mieter beantragt die Auflösung des Mietvertrags mit der Begründung, dass er die Mietsache aufgrund der Nichterfüllung der Verpflichtungen des Vermieters nicht nutzen könne und eine Fortführung des Mietverhältnisses unmöglich sei. Die wichtigsten Beweismittel in diesem Verfahren sind: der Mietvertrag, die Mahnung, das Beweissicherungsverfahren, die Ortsbesichtigung und das Sachverständigengutachten. Zudem hat der Mieter das Recht, über einen Notar die Auflösung des Mietvertrags und die Rückerstattung der gezahlten Beträge zu verlangen. Wird die vermietete Immobilie beispielsweise unbenutzbar, hat der Mieter das Recht, die Auflösung des Mietvertrags und die Rückzahlung der gezahlten Beträge innerhalb einer angemessenen Frist zu fordern; andernfalls kann er durch Anrufung des Gerichts die Auflösung des Mietvertrags und die Rückerstattung der gezahlten Beträge verlangen. Darüber hinaus hat der Mieter das Recht, den Vermieter notariell abzumahnen, wenn die Mietsache dem Mieter nicht in einem nutzbaren Zustand übergeben wurde. Der Mieter muss dabei angeben, dass die gemietete Immobilie nicht in einem nutzbaren Zustand übergeben wurde, dass sie nicht benutzbar ist und zudem aus gesundheitlichen Gründen nicht für die Nutzung geeignet ist. Der Vermieter ist verpflichtet, die in der Abmahnung genannten Punkte innerhalb einer angemessenen Frist zu beheben; anderenfalls wird der Mietvertrag aufgrund des schuldhaften Verhaltens des Vermieters aufgelöst. Wenn die Auflösung des Mietvertrags nicht gewünscht ist und ausschließlich Schadensersatz verlangt wird, muss dies in der Abmahnung ausdrücklich vermerkt werden.

Rechtsanwältin Gizem GONCE