Was sind die Pflichten des Vermieters?
Was sind die Pflichten des Vermieters?
Der Vermieter hat gegenüber dem Mieter eine Reihe von Pflichten. Diese sind im Gesetz jeweils einzeln geregelt.
Die Übergabepflicht des Vermieters; der Vermieter ist verpflichtet, das Mietobjekt dem Mieter an dem im Mietvertrag vereinbarten Tag zu übergeben. Die Art der Übergabepflicht des Vermieters besteht darin, das Objekt entsprechend der vertraglich vereinbarten Nutzungsart zu übergeben. Während der Vertragslaufzeit ist der Mieter verpflichtet, das Mietobjekt in dem Zustand zu halten, in dem er es übernommen hat. Die Übergabepflicht entsprechend der Nutzungsart kann nicht abgeändert werden. Auch bei Wohnungs- und überdachten Geschäftsraummieten kann die Übergabepflicht entsprechend der Nutzungsart nicht zu Lasten des Mieters geändert werden. Zudem können zu Lasten des Mieters keine rechtswidrigen Bestimmungen durch Allgemeine Geschäftsbedingungen getroffen werden. Auch bei Mietverträgen, die nicht Wohnungen oder überdachte Geschäftsräume betreffen, können keine rechtswidrigen Bestimmungen zu Lasten der Mieter getroffen werden.
Eine weitere Pflicht des Vermieters ist die Pflicht zur Tragung von Steuern und ähnlichen Lasten. Der Vermieter ist verpflichtet, die obligatorischen Versicherungen, Steuern und ähnliche Lasten in Bezug auf das Mietobjekt zu tragen. Falls die im Mietvertrag angegebenen Beträge für das Mietobjekt nicht fristgerecht gezahlt werden, hat der Vermieter das Recht, zur Beitreibung der ausstehenden Mietzahlungen eine Zwangsvollstreckung einzuleiten sowie Klage zu erheben. Im Falle des Verkaufs des Mietobjekts an eine dritte Person hat der Mieter das Recht, die Erfüllung des Mietvertrags zu verlangen oder die Zahlung eines materiellen Schadensersatzes zu fordern. Sollte der Mieter aufgrund einer dritten Person das gemietete Objekt nicht nutzen können, hat er das Recht, vom Vermieter Ersatz für den entstandenen materiellen Schaden zu verlangen. Wenn das vermietete Objekt vom Vermieter verspätet übergeben wird, ist der Vermieter dem Mieter gegenüber schadenersatzpflichtig. Sofern das Mietobjekt jedoch unter Vorbehalt übernommen wurde, wird davon ausgegangen, dass auf den Schadensersatz verzichtet wurde. Der Vermieter ist verpflichtet, die obligatorischen Versicherungen, Steuern und ähnliche Lasten für das Mietobjekt zu zahlen. Wenn jedoch im Mietvertrag eine gegenteilige Bestimmung hinzugefügt wurde oder im Gesetz nichts anderes festgelegt ist, ist der Vermieter nicht verpflichtet, die steuerlichen Lasten zu tragen.
Der Vermieter hat die Pflicht, Nebenkosten zu tragen. Im türkischen Obligationenrecht ist detailliert geregelt, was die Pflicht des Vermieters zur Tragung von Nebenkosten umfasst. Diese Pflicht bezieht sich auf die Kosten, die im Zusammenhang mit der Nutzung des Mietobjekts stehen und entweder vom Vermieter selbst oder von Dritten verursacht wurden. Zu den Nebenkosten zählen die obligatorische Versicherung für das Mietobjekt, die Grundsteuer sowie gemeinschaftliche Fixkosten. Darüber hinaus haftet der Vermieter für Mängel am Mietobjekt. Wurde das Mietobjekt mit Mängeln übergeben, ist der Vermieter verpflichtet, diese zu beheben. Wenn das Mietobjekt eine ernsthafte Gefahr für die Gesundheit darstellt, kann der Mieter den Mietvertrag kündigen. Die Reparatur von Heizkörpern im Mietobjekt liegt in der Verantwortung des Vermieters. Sollte sich der Vermieter weigern, die Kosten für die Reparatur der Heizkörper zu tragen, kann der Mieter die Reparatur vornehmen lassen und die Kosten mit der Miete verrechnen. Die Eintragung des Mietvertrags im Grundbuch stellt keinen dinglichen Vorgang dar, sondern begründet ein persönliches Recht.
Eine der wichtigsten Pflichten des Vermieters ist die Haftung für Mängel am Mietobjekt. Der Vermieter haftet für Mängel, die bei Übergabe der Immobilie bestehen. Konkret gilt: Bei Übergabe des Mietobjekts mit erheblichen Mängeln hat der Mieter Ansprüche gegen den Vermieter, der zudem für Mängel haftet, die erst nachträglich am Mietobjekt auftreten. Aufgrund nachträglich aufgetretener Mängel hat der Mieter das Recht, vom Vermieter die Behebung der Mängel, eine angemessene Minderung der Miete im Verhältnis zum Mangel oder den Ersatz des Schadens zu fordern. Besteht an der gemieteten Immobilie ein erheblicher Mangel, hat der Mieter das Recht, den Mietvertrag zu kündigen. Dass der Mieter den Ersatz des Schadens fordert, hindert ihn nicht daran, seine anderen Wahlrechte auszuüben. Zusammen mit der Forderung nach Schadensersatz kann auch die Behebung der Mängel oder eine bestimmte Mietminderung verlangt werden. Der Mieter kann vom Vermieter unter Setzung einer angemessenen Frist die Beseitigung eines Mangels am Mietobjekt verlangen. Der Mieter kann die Mängelbeseitigung durch eine notarielle Abmahnung einfordern. Wenn der Mangel innerhalb der vom Mieter gesetzten Frist nicht behoben wird, hat der Mieter das Recht, die Mängelbeseitigung durch Anrechnung auf die Miete zu verlangen. Zudem hat der Mieter das Recht, den Austausch gegen ein mangelfreies gleichwertiges Objekt zu fordern.
Rechtsanwältin Gizem GONCE