IST ES MÖGLICH, EINEN MIETER, DER DIE MIETE REGELMÄSSIG ZAHLT, ZU RÄUMEN?

IST ES MÖGLICH, EINEN MIETER, DER DIE MIETE REGELMÄSSIG ZAHLT, ZU RÄUMEN?

In dieser Woche werde ich meinen werten Leserinnen und Lesern die praktischen Prozesse erläutern, die in der Mietrechtspraxis am häufigsten hinterfragt werden und immer wieder Gegenstand Präzedenzentscheidungen sind: ob es möglich ist, einen Mieter nach Ablauf des 5. Jahres des Mietvertrags mit den schnellsten rechtlichen Methoden zu räumen. Der Kassationshof (Yargıtay) hat eine Entscheidung getroffen, die Millionen von Mietern betrifft. Es gibt schlechte Nachrichten vom Kassationshof für Mieter. Mit der getroffenen Entscheidung wurde das als „Räumungsverpflichtungserklärung“ (tahliye taahhütnamesi) unterzeichnete leere Blatt Papier für rechtmäßig befunden. In diesem Fall sollten Mieter keine leeren Blätter unterschreiben.

Räumungsklagen gegen Mieter werden von Friedensgerichten (Sulh Hukuk Mahkemesi) und Exekutionsgerichten (İcra Hukuk Mahkemeleri) geprüft. Bei Räumungsklagen, die von Vermietern bei den Friedensgerichten eingereicht werden, kommt es aufgrund der längeren Verfahrensdauer zu Verzögerungen. Bei den bei den Exekutionsgerichten eingereichten Räumungsklagen verlaufen die Verfahren jedoch schneller. Aus diesem Grund ist der schnellste Weg für einen Vermieter, einen Mieter zu räumen, eine Räumungsklage, die bei den Exekutionsgerichten eingereicht wird. Die zuständigen Gerichte variieren je nach Gegenstand der Räumungsklage, den Räumungsgründen und den Einwänden des Mieters. So ist bei einer Räumungsklage aufgrund der Nichtzahlung der Mietzinsen durch den Mieter das Exekutionsgericht zuständig. Bei einer Räumungsklage aufgrund von Eigenbedarf ist jedoch das Friedensgericht das zuständige Gericht. Daher besteht die schnellste und korrekteste Methode zur Räumung eines Mieters darin, ein Vollstreckungsverfahren wegen Miet- oder Nebenkostenrückständen einzuleiten oder, falls eine vom Mieter abgegebene Räumungsverpflichtungserklärung vorliegt, ein Vollstreckungsverfahren auf Basis dieser Erklärung einzuleiten und den Mieter durch eine beim Exekutionsgericht eingereichte Räumungsklage zu räumen. Die als Zielvorgabe für die Verfahrensdauer bei Räumungsklagen vor den Exekutionsgerichten angegebene Zeit beträgt 120 Tage.

Entgegen der landläufigen Meinung gibt es keine gesetzliche Regelung, die eine Räumung des Mieters allein deshalb vorsieht, weil der Mietvertrag 5 Jahre erfüllt hat. Wenn der Mieter das 5. Jahr des Mietvertrags vollendet hat, ist es dem Vermieter gesetzlich gestattet, eine Mietzinsfeststellungsklage (kira tespit davası) gegen den Mieter einzureichen. Vermieter können durch eine Mietzinsfeststellungsklage den Mietpreis unter Berücksichtigung von Vergleichsmieten entsprechend der Lage der Immobilie erhöhen, ohne an die 25-Prozent-Obergrenze gebunden zu sein. Unter den im türkischen Obligationenrecht (Türk Borçlar Kanunu) festgelegten Bedingungen ist eine Räumung des Mieters unabhängig davon möglich, ob er das 5. Jahr im Mietvertrag vollendet hat oder nicht.

Kann vor Ablauf von 5 Jahren eine Mietzinsfeststellungsklage eingereicht werden?

Es ist nicht möglich, vor Ablauf von 5 Jahren eine Mietzinsfeststellungsklage einzureichen. Vor Ablauf von 5 Jahren kann eine Mietanpassungsklage eingereicht werden. Da nach der Regelung der 25-prozentigen Mieterhöhung jedoch keine positiven Ergebnisse bei Mietanpassungsklagen erzielt werden können, wird die Einreichung einer solchen Klage nicht empfohlen.

Wie wird ein Mieter geräumt, der seine Miete regelmäßig zahlt?

Sie können einen Mieter, der seine Miete regelmäßig zahlt, nur auf Grundlage der in Artikel 350 des türkischen Obligationenrechts festgelegten Gründe kündigen. Gemäß TBK Art. 350:

Der Vermieter kann eine Räumungsklage wegen Eigenbedarfs einreichen, wenn er angibt, dass er, sein Ehepartner, seine Nachkommen, seine Vorfahren oder andere Personen, für die er gesetzlich unterhaltspflichtig ist, die Wohnung zwingend nutzen müssen. Ebenso ist eine Räumung durch den Vermieter aufgrund von Umbau- oder Renovierungsarbeiten möglich. Auch ein neuer Eigentümer, der die Wohnung neu erworben hat, kann eine Räumungsklage wegen Eigenbedarfs für sich, seinen Ehepartner, seine Nachkommen, seine Vorfahren oder gesetzlich unterhaltsberechtigte Personen einreichen.

Räumung wegen Verkaufs

Ein neuer Eigentümer, der die gemietete Wohnung nachträglich erworben hat, kann eine Räumungsklage wegen Eigenbedarfs für sich, seinen Ehepartner, seine Nachkommen, seine Vorfahren oder gesetzlich unterhaltsberechtigte Personen einreichen. Der neue Eigentümer muss dem Mieter innerhalb eines Monats nach dem Erwerb der Wohnung eine Mahnung zustellen, die den Mieter innerhalb eines Monats erreichen muss. Wenn der Mieter die Wohnung trotz Mahnung nicht räumt, kann der neue Eigentümer den Mietvertrag mit einer nach 6 Monaten einreichbaren Klage beenden.

Ist eine Räumung des Mieters durch die Polizei möglich?

Für die Räumung Ihres Mieters ist ein Gerichtsbeschluss erforderlich. Ohne Gerichtsbeschluss oder ein Schreiben des Exekutionsamtes auf Basis einer Räumungsverpflichtungserklärung ist eine zwangsweise Räumung des Mieters nicht möglich. Wenn sich Ihr Mieter trotz Gerichtsbeschluss weigert, die Immobilie zu räumen, ist eine Räumung durch Vollstreckungsbeamte und die Polizei möglich.

Wie viele Tage im Voraus muss eine Räumungsmahnung an den Mieter gesendet werden?

Die Antwort hängt von Ihrem Räumungsgrund ab. Ein Beispiel: Ein neuer Eigentümer, der die Wohnung gekauft hat, muss innerhalb eines Monats ab Kaufdatum eine Mahnung an den Mieter senden. Bei Räumungsklagen wegen Eigenbedarfs muss die Räumungsklage innerhalb von 1 Monat ab dem Datum der Erneuerung des befristeten Vertrags eingereicht werden. Wenn die Klage nicht innerhalb eines Monats eingereicht wird, können Sie durch eine Mahnung die Klagefrist um eine Mietperiode verlängern.

Ist eine Räumung wegen Eigenbedarfs möglich?

Eine Räumung wegen Eigenbedarfs ist möglich. Die Räumungsklage wegen Eigenbedarfs ist in Artikel 350 des türkischen Obligationenrechts geregelt. Gemäß diesem Artikel kann der Vermieter eine Räumungsklage wegen des Bedarfs seiner selbst, seines Ehepartners, seiner Nachkommen, seiner Vorfahren oder gesetzlich unterhaltsberechtigter Personen einreichen.

Wann kann eine Räumungsklage wegen Eigenbedarfs eingereicht werden?

Bei befristeten Mietverträgen muss die Räumungsklage wegen Eigenbedarfs innerhalb eines Monats ab dem Datum der Erneuerung des Mietvertrags eingereicht werden. Angenommen, Sie haben Ihr Haus am 01.01.2020 für 1 Jahr vermietet. Wenn Sie den Mietvertrag nicht jedes Jahr erneuern, verlängert sich der Vertrag jeweils zum selben Datum um 1 Jahr. Die Räumungsklage wegen Eigenbedarfs muss, unabhängig vom Jahr, in dem Sie klagen, innerhalb eines Monats nach dem Erneuerungsdatum (01.01.) eingereicht werden. Wenn Sie diese Frist verlängern möchten, können Sie dem Mieter vor Ablauf des einen Monats eine Mahnung zustellen, um die Klagefrist um eine Mietperiode zu verlängern.

Kann der Vermieter den Mieter mit der Begründung kündigen, dass er selbst einziehen möchte?

Ja, eine Räumungsklage wegen Eigenbedarfs ist möglich. Bei einer solchen Klage muss der Eigenbedarf des Vermieters glaubwürdig und real sein. Dass der Vermieter selbst zur Miete wohnt, ist ein Grund für Eigenbedarf. Auch wenn die derzeitige Wohnung des Vermieters kleiner ist als die vermietete Wohnung, ist dies ein Grund für Eigenbedarf. Umgekehrt ist es auch ein Grund für Eigenbedarf, wenn die Wohnung des Vermieters zu groß und die Heizkosten daher zu hoch sind, während die vermietete Wohnung geringere Heizkosten verursacht. Der Vermieter kann aufgrund dieser Bedarfsgründe die Räumung seines Mieters verlangen.

Kann der Vermieter den Mieter kündigen, wenn er ein weiteres Haus besitzt?

In Fällen, in denen der Vermieter die Räumung mit der Begründung fordert, selbst einziehen zu wollen, prüft das Gericht, ob ein tatsächlicher Bedarf besteht. Zur Erläuterung: Angenommen, Sie besitzen eine vermietete Wohnung in Ankara Balgat und wohnen selbst in Ankara Keçiören. Wenn Ihre Wohnung kein Mietobjekt ist und Sie keinen weiteren glaubwürdigen Grund haben, wird Ihr Räumungsantrag mit der Begründung „Ich möchte in mein Haus in Balgat ziehen“ von den Gerichten meist nicht als Eigenbedarf anerkannt. Wenn Ihr Sohn, Ihre Tochter oder eine Person, der Sie unterhaltspflichtig sind, zur Miete wohnt, ist die Einreichung einer Räumungsklage aufgrund deren Bedarfs plausibler und akzeptabler. Wenn der Vermieter in einer anderen Stadt in einem eigenen Haus wohnt, ist eine Räumung des Mieters möglich, sofern er den Bedarf für die Wohnung in der Stadt des Mieters mit einem triftigen Grund geltend macht.

Ist eine Mieteräumung ohne Anwalt möglich?

Eine Räumung des Mieters ohne Anwalt ist möglich. Es ist jedoch äußerst wichtig, sich von einem auf Mietrecht spezialisierten Anwalt beraten zu lassen, damit Ihre Klage nicht wegen Formfehlern abgewiesen wird und Sie keine Fehler machen. Bei einer Räumungsklage ist die sorgfältige Analyse der Klagefristen und Räumungsgründe von entscheidender Bedeutung. Um Fristen nicht zu versäumen und Risiken zu minimieren, ist es notwendig, das Mietrecht allgemein zu beherrschen.

Wird ein Mieter, der die Nebenkosten (Aidat) nicht zahlt, geräumt?

Da die Nebenkostenschulden ebenfalls in die Verantwortung des Mieters fallen, ist eine Räumung bei Nichtzahlung möglich. Sie müssen ein Vollstreckungsverfahren einleiten und dem Mieter eine 30-tägige Frist zur Zahlung der Nebenkosten setzen. Zahlt der Mieter die Nebenkosten nicht innerhalb dieser 30 Tage, ist eine Räumung durch eine beim Exekutionsgericht eingereichte Räumungsklage möglich.

Was sind die Gültigkeitsvoraussetzungen für eine Räumungsverpflichtungserklärung?

Das Ausstellungsdatum der Räumungsverpflichtungserklärung muss nach dem Datum des Mietvertrags liegen. Die Räumungsverpflichtungserklärung muss die Unterschrift Ihres Mieters enthalten. Das Räumungsdatum muss genau definiert sein. Die Räumungsverpflichtungserklärung muss schriftlich erfolgen. Eine Räumungsverpflichtungserklärung, die diese Bedingungen erfüllt, ist gültig.

Wie wird ein Mieter aufgrund einer Räumungsverpflichtungserklärung geräumt?

Sie können Ihren Mieter innerhalb eines Monats nach dem in der Räumungsverpflichtungserklärung angegebenen Räumungsdatum durch ein Vollstreckungsverfahren gemäß Formular Nr. 14 (zwangslose Räumung von Mietobjekten) räumen. In diesem Fall hat Ihr Mieter eine 7-tägige Einspruchsfrist und eine 15-tägige Räumungsfrist. Wenn Ihr Mieter die Unterschrift oder das Ausstellungsdatum auf der Erklärung anficht, müssen Sie beim Friedensgericht eine Klage auf Aufhebung des Einspruchs und Räumung des Mieters einreichen. Wenn der Mieter die Unterschrift und das Datum nicht anficht, sondern nur die Verpflichtungserklärung an sich, müssen Sie beim Exekutionsgericht die Aufhebung des Einspruchs und die Räumung des Mieters verlangen. Wenn der Mieter die Räumungsverpflichtungserklärung nicht anficht, können Sie nach Ablauf der 15-tägigen Räumungsfrist durch einen einfachen Antrag beim Exekutionsamt die Räumung Ihres Mieters erwirken, ohne ein Gerichtsverfahren einleiten zu müssen.

Worauf stützt das Gericht die Miete bei einer Mietzinsfeststellungsklage?

Bei Mietzinsfeststellungsklagen lassen die Gerichte die Vergleichsmieten in der Region, in der sich die Wohnung befindet, durch einen Sachverständigen unter Einbeziehung von Immobilienanzeigen auf Portalen berechnen. Basierend auf den Vergleichsmieten wird gemäß der ständigen Rechtsprechung des Kassationshofs unter Berücksichtigung eines Billigkeitsabschlags von 10 bis 20 Prozent der Mietpreis festgelegt.