URTEIL DES KASSATIONSHOFES MIT PRÄZEDENZCHARAKTER FÜR VERMIETER UND MIETER
WEGWEISENDES URTEIL DES KASSATIONSHOFES ZU MIETER-VERMIETER-RECHTSSTREITIGKEITEN
Diese Woche möchte ich Ihnen, meinen geschätzten Leserinnen und Lesern, anhand von Beispielen eine Entscheidung des Großen Zivilsenats des türkischen Kassationshofs (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu) erläutern, die im Mietrecht häufig diskutiert wird und als Präzedenzfall gilt. Der Große Zivilsenat traf eine richtungsweisende Entscheidung, die Mieter und Vermieter unmittelbar betrifft. Er erklärte: „Wenn zwischen Mieter und Eigentümer aus verschiedenen Gründen Strafverfahren geführt werden, wird das Mietverhältnis unzumutbar; daher ist eine Räumungsentscheidung zu treffen.“
Dies ist ein weiterer Fall in einer Reihe von Mietrechtsfällen, die uns in jüngster Zeit vermehrt begegnen.
Der Mieter M.A., der in einem Geschäftslokal des Vermieters Z.Y. Kurzwaren verkaufte, wollte in ein anderes, ebenfalls Z.Y. gehörendes Geschäft im selben Gebäude umziehen, als dieses frei wurde. Der Vermieter Z.Y. stimmte dem jedoch nicht zu. Behauptungen zufolge zog M.A. eigenmächtig und ohne vorherige Ankündigung in das Geschäft um.
Als Z.Y. Widerspruch einlegte, kam es zwischen den Parteien zum Streit. Z.Y. behauptete, Opfer verbaler und körperlicher Angriffe durch M.A. und dessen Ehefrau geworden zu sein. Er wandte sich an die Bezirksverwaltung (Kaymakamlık) von İzmir Konak und machte geltend, dass das Verhalten von M.A. und seiner Ehefrau gemäß Artikel 256 des alten Obligationengesetzes (BK) Nr. 818 einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache darstelle.
Er forderte die Räumung der Immobilie durch M.A.
RÄUMUNG GEFORDERT
In der Klageerwiderung des Anwalts von M.A. wurde dargelegt, dass das betroffene Geschäft gemäß dem schriftlichen Mietvertrag zu einer monatlichen Miete von 500 TL gemietet wurde und die Mieten bis dato vollständig gezahlt worden seien. Die Anschuldigungen wegen Beleidigung, Beschimpfung und körperlicher Angriffe gegen den Vermieter seien völlig haltlos. Vielmehr habe der Vermieter seinerseits den Mandanten beleidigt, bedroht und sich des Tatbestands der Verleumdung gemäß Artikel 267/1 des türkischen Strafgesetzbuches (TCK) Nr. 5237 schuldig gemacht. Der Vermieter habe den Mieter nach einigen von diesem durchgeführten Renovierungs- und Instandsetzungsarbeiten bedroht und beleidigt sowie unter der falschen Behauptung, das Geschäft sei besetzt worden, bei der Bezirksverwaltung von Konak die Räumung gemäß Gesetz Nr. 3091 beantragt.
Der Anwalt von M.A. erklärte, der Antrag auf Räumung sei mit der Begründung abgelehnt worden, dass das Geschäft rechtmäßig auf Basis eines Mietvertrages genutzt werde. Zudem sei gegen den Vermieter wegen Verleumdung Strafanzeige erstattet worden und das Ermittlungsverfahren dauere noch an, weshalb die Klage abzuweisen sei.
In den von beiden Seiten gegeneinander eingeleiteten Strafverfahren wurde nach Anzeige des Vermieters gegen den Mieter ein öffentliches Strafverfahren wegen Beleidigung und einfacher Körperverletzung eröffnet; das Friedensstrafgericht sprach den Angeklagten jedoch mangels hinreichender Beweise für die vorgeworfenen Straftaten frei, ein Urteil, das nach der Revision rechtskräftig wurde. Der freigesprochene Mieter wiederum erstattete Anzeige gegen den Vermieter wegen Verleumdung. Das 18. Strafgericht erster Instanz von İzmir verurteilte den Vermieter wegen Verleumdung, wobei die Urteilsverkündung ausgesetzt wurde (HAGB), was ebenfalls rechtskräftig wurde.
GERICHT WIES KLAGE AB
Das Zivilfriedensgericht (Sulh Hukuk Mahkemesi) wies die Klage mit folgender Begründung ab: „Der Zeuge des Klägers erklärte sowohl im Ermittlungsverfahren als auch im Strafverfahren, keine eigenen Wahrnehmungen zu haben, sagte vor unserem Gericht jedoch das Gegenteil aus. Auch seine letzte Aussage wurde nicht als glaubhaft angesehen. Die Aussagen der beiden anderen Zeugen im Ermittlungsverfahren widersprachen ihren Aussagen vor dem Strafgericht. Die weiteren Zeugen hatten keine eigenen Wahrnehmungen hinsichtlich der Beleidigung.“
KASSATIONSHOF HOB URTEIL AUF
Der (damals zuständige) 6. Zivilsenat des Kassationshofs befasste sich mit der Frage, ob der Mieter den Vermieter beleidigt oder tätlich angegriffen habe und ob dies das Mietverhältnis unzumutbar mache. Er führte aus: „Aus den Zeugenaussagen geht hervor, dass der Mieter den Vermieter sowohl physisch als auch verbal angegriffen und beleidigt hat, was eine moralische Verletzung darstellt. Der Freispruch im Strafverfahren mangels hinreichender Beweise bindet den Zivilrichter gemäß Art. 74 des türkischen Obligationengesetzes (TBK) nicht. Während das Strafgericht prüft, ob die Tat den gesetzlichen Straftatbestand erfüllt und Vorsatz vorlag, untersucht der Zivilrichter – auch wenn die Handlung keine Straftat darstellt –, ob sie rechtswidrig ist und das Mietverhältnis unzumutbar macht. Sowohl die Zeugenaussagen als auch der Umstand, dass der Mieter durch die Strafanzeige wegen Verleumdung die Feindseligkeiten fortsetzt, zeigen, dass das Mietverhältnis unzumutbar geworden ist. Das Urteil ist aufzuheben, da unter Anwendung der Voraussetzungen gemäß Art. 316/2 (korrekt 316/3) des TBK der Klage hätte stattgegeben werden müssen.“
FRIEDENSGERICHT BEHARRTE AUF SEINEM URTEIL
Nach der Aufhebung hielt das Zivilfriedensgericht an seiner ursprünglichen Entscheidung fest und begründete dies wie folgt: „In der Aufhebungsentscheidung des Kassationshofs wurde die Strafanzeige des Mieters gegen den Vermieter wegen Verleumdung als Umstand gewertet, der das Mietverhältnis unzumutbar gemacht habe. Die Anzeige wurde als Verstoß gegen die in Artikel 256/1 des Obligationengesetzes (BK) genannte gebotene Rücksichtnahme und gegen die Pflicht zur Achtung nach dem türkischen Obligationengesetz Nr. 6098 (TBK) angesehen. Dabei wurde jedoch außer Acht gelassen, dass der Mieter sein verfassungsmäßiges Recht auf Beschwerde ausgeübt hatte. Es ist nicht richtig, einem Mieter, der ein verfassungsmäßiges Recht ausübt, gerade wegen dieser Rechtsausübung nachteilige rechtliche Folgen aufzuerlegen. Der Vermieter hat durch sein eigenes Verhalten den Verleumdungstatbestand verwirklicht und darf daraus keinen Vorteil ziehen. Sowohl der Mieter als auch der Vermieter müssen einander respektvoll begegnen. Es wird deshalb nicht als gerechtfertigt angesehen, dass die Strafanzeige des Mieters wegen Verleumdung zu seinem Nachteil führt.“
Der Rechtsanwalt der Erben des Klägers legte innerhalb der Frist Revision gegen diese Entscheidung ein.
Der Große Zivilsenat des türkischen Kassationshofs erklärte hingegen: „Nach den Erklärungen der Parteien und dem Akteninhalt erstattete der Kläger gegen den Beklagten Strafanzeige wegen Beleidigung und einfacher Körperverletzung. Im Verfahren vor dem Friedensstrafgericht wurde der Beklagte von den ihm vorgeworfenen Straftaten freigesprochen, weil ausreichende und überzeugende Beweise für eine Verurteilung fehlten. Auch der Beklagte erstattete gegen den Kläger Strafanzeige wegen Beleidigung und Verleumdung. Im Verfahren vor dem Strafgericht erster Instanz wurde der Kläger wegen Beleidigung und Verleumdung verurteilt; zugleich wurde die Verkündung des Urteils aufgeschoben. Damit steht fest, dass die Parteien gegeneinander Strafanzeigen erstattet haben und gegen sie Verfahren vor Strafgerichten geführt wurden. Dadurch ist das Mietverhältnis für den Vermieter unzumutbar geworden. Es ist daher davon auszugehen, dass die Voraussetzungen des Artikels 256/2 des BK (Artikel 316/3 des TBK) erfüllt sind, und der Klage ist stattzugeben.“ Mit dieser Begründung hob der Große Zivilsenat die Entscheidung des Zivilfriedensgerichts, an seinem ursprünglichen Urteil festzuhalten, auf, damit eine Entscheidung über die Räumung durch den Mieter getroffen wird.