Kira Sözleşmesi, Tahliye ve Kira Bedeli Rehberi
Kira uyuşmazlıklarında ilgili konuya gitmek için aşağıdaki başlıklardan birini açın.
Sözleşme, Usul ve Sona Erme
Kira Sözleşmesi Türleri
- Konut ve çatılı işyeri kiraları
- Genel hükümlere tabi taşınmaz kiraları
- Genel hükümlere tabi taşınır kiraları (TBK 330) ve TMK 728 kapsamındaki yapılar
- Ürün (hasılat) kirası ve hayvan kirası
- Uygulanacak hükümlerin sırası ve ilgili içtihadı birleştirme kararları
Konut ve Çatılı İşyeri mi, Genel Hükümler mi?
- Kullanım amacı, kiralananın niteliği ve home ofis
- Mesken olarak kiralanan yerin işyerine dönüştürülmesi
- Genel hükümlere tabi kiralarda TBK 339 sonrası hükümlerin uygulanmaması
- Süre bitimiyle sona erme (TBK 327) ve ilamsız tahliye takibinde bir aylık başvuru süresi (İİK 272)
- Taşınmazın üstün vasfı kavramı
İhale Kanunu ve Hazine Kiraları
- 2886 sayılı Kanun kapsamındaki kiralar ve özel kanunun önceliği
- Süre bitiminde yenilenmeme, ecrimisil ve tahliye
- Kiracılık tespiti ve muarazanın giderilmesi davaları
- Hazine taşınmazları: Milli Emlak yönetmelik ve tebliğleri
Kira Davalarında Görev
- Sulh hukuk mahkemesinin görevi (HMK 4/a)
- İcra hukuk mahkemesinde açılan davalar
- Kira ile hizmetin birlikte olduğu sözleşmeler (operatörlü ve operatörsüz kiralama)
- Kira nedeniyle alınan senede karşı menfi tespit
Yetki ve Dava Şartı Arabuluculuk
- Kira sözleşmesinden doğan davalarda yetki ve taşınmazın aynına ilişkin davalardan ayrımı (HMK 12)
- Genel yetki ve sözleşmenin ifa yeri
- Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava şartı arabuluculuk
- İlamsız icra yoluyla tahliye istisnası (6325 sayılı Kanun m. 18/B)
Kiraya Veren ve Husumet
- Kiraya veren kavramı ve malik olmayan kiraya veren
- Vekaleten kiraya verme
- Kiraya vermeyen paydaşın hakları
- Aktif ve pasif husumet, sözleşmenin tarafları ve talebe göre taraf sıfatı
Süre, Uzama ve Fesih Dönemleri
- "Aynı şartlarla" ve "aynı süreyle" uzama kayıtlarının sonuçları
- Belirli süreli sözleşmenin belirsiz süreye dönüşmesi
- TBK 329 uyarınca üç aylık fesih bildirimi ve yerel âdet yoksa altı aylık kira dönemi hesabı
- Sözleşme üzerindeki süre ibarelerinin yorumu
Sözleşmenin İçeriği
- Kiralanan ve kira bedeli, sözleşmenin başlangıç tarihi ve varsa belirlenen süre
- Yazılı şeklin ispat açısından önemi
- Demirbaş, yan giderler, abonelikler ve yönetim planı
- İşyeri kirasında stopaj ve farklı bedel içeren sözleşmelerde ispat
- Kirayla bağlantılı sözleşmelerin geçersizliği (TBK 340)
Kefalet Sözleşmesi
- Kefalette şekil şartı (TBK 583)
- Evli kefilde eşin rızası (TBK 584)
- Kefilin tazminatlardan sorumluluğunun yazılması
Kullanım, Ayıp ve Hor Kullanma
- Özenle kullanma borcu (TBK 316)
- Hor kullanma tazminatı (TBK 334) ve bilirkişi tespiti
- Kiralananda ayıp ve kiracının seçimlik hakları (TBK 305)
- Önemli ayıpta kiracının fesih hakkı
- Zorunlu onarım ve geçici tahliye
Masraflar, Alt Kira ve Devir
- Yenilik ve değişiklikler (TBK 321)
- Zorunlu, faydalı ve lüks masraflar; kimin katlanacağı
- Alt kira için yazılı rıza (TBK 322) ve aykırılık hâlinde TBK 316 uyarınca bildirim
- Kira ilişkisinin devri (TBK 323)
- Aileye veya birlikte oturana tahsis
Kira Parası, Sona Erme ve Güvence
- Kira parasının muacceliyeti ve ödeme günü (TBK 314, 91)
- Kira artışı: sözleşme oranı ve TÜFE üst sınırı
- Anahtar teslimi, tahliye tesellüm tutanağı ve ikale
- Makul süre tazminatı (TBK 325)
- Güvence bedelinin iadesi ve mahsubu (TBK 342)
Tahliye, Tespit ve Uyarlama
Tahliye Sebepleri ve Temerrüt
- Tahliye sebeplerine genel bakış: kiraya vermeyen malik hangilerinde dava açabilir?
- TBK 315 uyarınca konut ve çatılı işyerinde en az 30 günlük ödeme süresi
- Aidat ve yan giderlerin durumu
- Örnek 13 takibi ve ödeme emri açıklamaları
İcra Yoluyla Tahliye
- İtiraz ve ödeme yoksa ödeme süresinin bitiminden itibaren altı ay içinde icra mahkemesinden tahliye
- İtirazın tebliği ve dava açma süreleri
- 30 gün beklenmeden açılan dava
- Tatile denk gelen ödeme süresi
- Tahliye kararının icrası ve uygulanabilecek sürelerin dayanağı
Kira Alacağının Takibi
- Ay ay kira alacaklarının icra takibi ve derdestlik
- İtirazın kaldırılması ve itirazın iptali ayrımı
- İcra hukuk mahkemesi kararlarının niteliği
- İcraya yatırılan para, üçüncü kişiye veya başka hesaba ödeme
- Kira sözleşmesi ve ödemenin ispatı
Sözleşmeye Aykırılık (TBK 316)
- Konut ve çatılı işyerinde 30 günlük süre
- TBK 316/3 uyarınca süre verilmeden yazılı fesih yapılabilen hâller
- Ciro kirasında ciroyu eksik gösterme
- Komşuluk ilişkileri ve rahatsız edici davranışlar
- Kiralanana kasten ağır zarar verme
Olağanüstü Fesih ve 10 Yıllık Uzama
- TBK 331: kira ilişkisinin çekilmez hâle gelmesi
- Fesih süreleri ve zararın tazmini
- TBK 347: belirli ve belirsiz süreli sözleşmelerde hesap
- Yeniden yapılan sözleşme ve ek protokolün etkisi
- İhtarda doğru ifadenin kullanılması
Konut İhtiyacı (TBK 350/1)
- İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması
- Yazlık ihtiyacı
- İhtarname ve ihtiyaç iddiasının değişmesi
- Evlilik ve emeklilik gerekçeleri
- Evin satılığa çıkarılması ve samimiyet
İşyeri İhtiyacı ve Tadilat
- Şirket ve şirket ortağının ihtiyacı
- Şube açma ve işletmeyi büyütme
- İşin kiralanan yerde yapılabilir olması
- Altsoyun kendi işini kurma ihtiyacı
- Esaslı tadilat ve yeniden inşa (TBK 350/2)
Yeni Malik ve Kiralama Yasağı
- Edinmeden itibaren bir aylık bildirim, altı ay sonra dava ve sözleşme sonundan itibaren bir aylık alternatif yol (TBK 351)
- İhtarla verilen süreye uyma
- İhtiyaç bildiriminin yapılmamasının etkisi ve kira bedelinde temerrüt yolunun ayrımı
- Kira şerhi (TBK 312) ve süre hesabı örnekleri
- Muvazaalı satış iddiası
- TBK 355 uyarınca haklı sebep olmadıkça üç yıllık yeniden kiralama yasağı
Tahliye Taahhüdü (TBK 352/1)
- Geçerlilik şartları, ispat yükü ve şarta bağlı taahhüt
- Boş verilen ve sonradan doldurulan taahhüt, yemin
- Örnek 14 takibi: icra hukuk ve sulh hukuk yolu
- İmza itirazı, noter onayı ve yeni malikin taahhüdü kullanması
- Aile konutu itirazı (TBK 349, TMK 194) ve alt kiracıya etkisi
İki Haklı İhtar (TBK 352/2)
- Bir kira yılında iki ihtar ve tebliğ şartı
- Süresiz ve yıllık ödemeli sözleşmeler
- Birikmiş kirayı bölerek ihtar: hakkın kötüye kullanılması
- İlk ihtardaki ayların ikinci ihtara konu edilememesi
- Kiracının kabul ettiği miktar üzerinden temerrüt
Başka Konut ve Dava Süresi
- TBK 352/3: kiracının veya eşinin başka konutu
- Aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli konut
- Mirasla kalan konut
- TBK 353 uyarınca süresinde yazılı bildirimle dava açma süresinin bir kira yılı uzaması
Kira Tespit Davası (TBK 344)
- Belirlenen bedelin uygulanacağı dönem, 30 günlük süre ve artış şartının etkisi (TBK 345)
- Endeks dönemi ve hak ve nesafet dönemi
- Paylı ve elbirliği mülkiyette dava
- Ciro kirasında tespit ve sözleşmedeki artış oranı
- Net ve brüt kira, kesinleşme şartı
Tespit Davasında Bilirkişi ve Hesap
- Emsal, bilirkişi incelemesi ve hakkaniyet indirimi
- Kiracının yaptığı iyileştirmelerin etkisi
- Dönem dönem hesaplama örnekleri
- İstinaf sınırı
- Kira tespitine ilişkin İBK kararları
Uyarlama Davası (TBK 138)
- Aşırı ifa güçlüğünün şartları
- Mücbir sebep ve olağanüstü durum
- Uyarlama, dönme ve fesih
- Tespit ve uyarlama davası ayrımı
- Ciro kiralamalarında uyarlama
Harç, Vekâlet Ücreti ve Arabuluculuk
- Harcın yıllık fark üzerinden alınması
- Vekâlet ücreti ve yargılama giderleri
- Kira tespiti talebinin ıslahı ve içtihattaki sınırlar
- Arabuluculuğun dava açma ve itirazın iptali sürelerine etkisi
- Dava hakkı doğmadan yapılan başvuru ve aktif husumet