WICHTIGE KASATIONSGERICHTSENTSCHEIDUNG ZUM VERHÄLTNIS ZWISCHEN VERMIETERN UND MIETERN
WICHTIGE KASSATIONSHOF-ENTSCHEIDUNG FÜR VERMIETER UND MIETER
In dieser Woche möchte ich Ihnen, meinen werten Lesern, eine vom Kassationshof (Yargıtay) getroffene Entscheidung erläutern, die im Mietrecht auf großes Interesse stößt und als Präzedenzfall gilt.
Der Kassationshof hat eine sehr wichtige Grundsatzentscheidung getroffen, die Millionen von Mietern und Vermietern betrifft. Die 3. Zivilkammer des Kassationshofs hat ein bedeutendes Urteil gefällt, das sowohl Mieter als auch Vermieter betrifft. Die 3. Zivilkammer entschied: "Bestimmungen im Mietvertrag, wonach die Miete auch dann in voller Höhe zu zahlen ist, wenn das Mietobjekt nicht in einem zum Gebrauch geeigneten Zustand ist, sind ungültig."
Dem Urteil der 3. Zivilkammer zufolge machte die klagende Partei geltend, Mieter einer Immobilie des Beklagten mit einem Zehnjahresvertrag aus dem Jahr 2019 zu sein, wobei vereinbart wurde, dass das Mietobjekt als Hochzeitssaal genutzt werden soll und keine andere Zweckbestimmung zulässig sei. Aufgrund der Covid-19-Pandemie, der Absage zahlreicher öffentlicher Veranstaltungen, der Aussetzung der Tätigkeiten in öffentlichen Einrichtungen außer für dringende Angelegenheiten und des Verbots für Hochzeits- und Verlobungssäle in allen Provinzen ab dem 16. März 2020, habe die Partei den Beklagten mit einer Abmahnung vom 17. März 2020 darüber informiert, dass sie bis zur Wiederzulassung des Betriebs keine Mietzahlungen leisten könne. Obwohl der Betrieb ab dem 1. Juli 2020 unter Einhaltung bestimmter Regeln wieder gestattet wurde, seien die Maßnahmen so einschneidend, dass sie die Teilnehmerzahl, die nutzbare Fläche und damit den erwarteten Nutzen des Mietobjekts erheblich schmälerten, wodurch das ursprünglich bestehende Gleichgewicht der Leistungen zu ihrem Nachteil gestört sei. Daher wurde eine Anpassung der monatlichen Nettomiete von 62.573,50 Lira auf 30.000 Lira ab dem 1. Juli 2020 beantragt.
Die beklagte Partei argumentierte, dass im Mietvertrag vereinbart wurde, dass keine Anpassung verlangt werden könne und dass die Miete selbst im Falle höherer Gewalt oder bei Nichtnutzung des Mietobjekts in voller Höhe zu entrichten sei. Daher könne der Mieter unter Berufung auf sinkende Kundenzahlen aufgrund der Covid-19-Pandemie keine Mietanpassung verlangen und beantragte die Abweisung der Klage.
DAS ERSTINSTANZLICHE GERICHT GAB DEM ANPASSUNGSANTRAG TEILWEISE STATT
Das erstinstanzliche Gericht entschied, dass trotz der negativen Anpassungsklausel im Mietvertrag eine Anpassung an geänderte Bedingungen gemäß der Rechtsprechung des Kassationshofs zulässig sei. Da die seit März 2020 weltweit grassierende Pandemie das soziale Gleichgewicht beeinträchtigt habe, diese Krankheit nicht vorhersehbar gewesen sei, der Betrieb der Hochzeitssäle durch offizielle Beschlüsse untersagt wurde und die Voraussetzungen für eine Anpassung gemäß Art. 138 des türkischen Obligationenrechts Nr. 6098 erfüllt seien, wurde der Klage teilweise stattgegeben.
Gegen das Urteil des erstinstanzlichen Gerichts legten beide Parteien Berufung ein.
DAS REGIONALGERICHT WIES DIE KLAGE AB
Das Regionalgericht stellte fest, dass in Artikel 1.3. des Mietvertrags festgelegt sei, dass der Mieter während der gesamten Laufzeit des Vertrags aus keinem Grund eine Mietminderung oder Anpassung verlangen könne. Zudem müsse der Kläger, der gemäß Art. 12 des türkischen Handelsgesetzbuches Nr. 6102 als Kaufmann gelte, umsichtig handeln. Angesichts der eindeutigen Bestimmungen im Mietvertrag könne der Kläger keine Mietminderung verlangen. Daher wurde die Berufung des Klägers zurückgewiesen, der Berufung des Beklagten stattgegeben, das erstinstanzliche Urteil aufgehoben und die Klage sowie der Antrag auf einstweiligen Rechtsschutz abgewiesen. Das Urteil wurde vom Anwalt des Klägers angefochten.
DIE 3. ZIVILKAMMER DES KASSATIONSHOFES GAB DEM KLÄGER RECHT
Die 3. Zivilkammer des Kassationshofs begründete ihre Aufhebungsentscheidung wie folgt:
"Bei gemeinsamer Betrachtung der Vertragsbestimmungen ergibt sich, dass Bestimmungen, wonach der Mieter verpflichtet ist, die Miete auch dann in voller Höhe zu zahlen, wenn der Vermieter das Mietobjekt nicht in einem zum Gebrauch geeigneten Zustand hält, die zwingende Bestimmung von Art. 301 des Gesetzes Nr. 6098 zum Nachteil des klagenden Mieters (zugunsten des beklagten Vermieters) verletzen. Daher sind diese Klauseln gemäß Art. 27 desselben Gesetzes absolut nichtig. Die Nichtigkeit dieser Klauseln berührt jedoch die übrigen Bestimmungen des Vertrages nicht. In Anbetracht dessen hätte das Regionalgericht bei der Prüfung der Berufung berücksichtigen müssen, dass die vertraglichen Bestimmungen, nach denen der Mieter die Miete unter allen Umständen in voller Höhe zahlen muss, auch wenn der Vermieter das Objekt nicht für den vereinbarten Zweck zur Verfügung stellt, ungültig sind. Da der klagende Mieter berechtigt war, aufgrund der behördlichen Verbote und Maßnahmen während der Covid-19-Pandemie eine Klage auf Mietanpassung gemäß Art. 138 des Gesetzes Nr. 6098 zu erheben, war die Entscheidung des Regionalgerichts, das Urteil der ersten Instanz aufzuheben und die Klage vollständig abzuweisen, rechtsfehlerhaft und aufhebungsbedürftig."